保利（三亞）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

交樓管理細(xì)則

編制首次編

制度修訂編責(zé)任部相關(guān)部制定批

（修訂）時(shí)制（新編制人制定編號(hào)

名稱制門門準(zhǔn)機(jī)構(gòu)

間增）

工程管總經(jīng)理

制度2017-11VQ/POLY-HNGC4003—2017

理部辦公會(huì)

管理

規(guī)定說明：

第一章總則

第一條為了明確我司屬下各開發(fā)項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收和交樓環(huán)節(jié)的

職責(zé)分工、標(biāo)準(zhǔn)和考核評(píng)價(jià)，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目交付產(chǎn)品的品質(zhì)和交樓

一次成功率，提升公司服務(wù)質(zhì)量及客戶滿意度，特制定本管理細(xì)則。

第二條本管理細(xì)則中黑色加粗條文為強(qiáng)制性條文，其余為參考

條文。本細(xì)則強(qiáng)制條款適用于我司屬下新開發(fā)項(xiàng)目，已開工或續(xù)建項(xiàng)

目可參考執(zhí)行。

第三條本細(xì)則中涉及的管理動(dòng)作及物業(yè)公司提前進(jìn)場查驗(yàn)、評(píng)

估工作，與地產(chǎn)公司的正常工作及流程互不干擾。

第四條本細(xì)則適用于我司開發(fā)的各類普通住宅項(xiàng)目。

第二章交樓職責(zé)與分工

能否按時(shí)按質(zhì)完成交樓，事關(guān)公司是否能按合同約定履行對(duì)業(yè)主

的交樓承諾，事關(guān)公司是否能順利實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績，也會(huì)影響公司品牌

的建立和提升。要做到按時(shí)按質(zhì)交樓，需要公司各部門樹立“嚴(yán)格履

行對(duì)業(yè)主承諾”和“全程防范交樓風(fēng)險(xiǎn)”的意識(shí)，在商品房銷售、建

造及交樓的不同階段，各司其職，分工協(xié)作，采取各種有效管控措施，

積極防范交樓風(fēng)險(xiǎn)。

第一節(jié)交樓流程

時(shí)間節(jié)點(diǎn)地產(chǎn)公司物業(yè)公司備注

完成規(guī)定動(dòng)作：報(bào)建圖紙會(huì)

交樓前期

簽、交樓日期會(huì)簽、樣板房技術(shù)咨詢

準(zhǔn)備工作

預(yù)驗(yàn)收

完成大面施工，完成專業(yè)驗(yàn)

交樓前四建立交樓基本架構(gòu)，查

收（主要指電梯、消防驗(yàn)收，

個(gè)月驗(yàn)人員進(jìn)場

需具備規(guī)劃驗(yàn)收條件）

完工，完成項(xiàng)目部內(nèi)部自查進(jìn)行交樓風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，編

對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目

交樓前三及整改；進(jìn)行地產(chǎn)公司內(nèi)部寫《風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告》；建立交

延至交樓前兩

個(gè)月驗(yàn)收，具備交樓條件；完成樓人員架構(gòu)，編制交樓

個(gè)月

竣工驗(yàn)收備案工作方案，交樓人員進(jìn)場

備案時(shí)間后不少于二個(gè)月，

對(duì)于一般風(fēng)險(xiǎn)以下的項(xiàng)移交時(shí)間不遲

交樓區(qū)域完成內(nèi)部驗(yàn)收及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

目物業(yè)公司須無條件接于交樓時(shí)間前

移交報(bào)告中的整改內(nèi)容并組織

收，交樓人員全部到位15日

與物業(yè)公司的移交工作

對(duì)無法整改的

完成所有準(zhǔn)備工作及整改

集中交樓全面負(fù)責(zé)集中交樓工作風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)有對(duì)應(yīng)

項(xiàng)

的應(yīng)急預(yù)案

依據(jù)物業(yè)前期查驗(yàn)、交樓的

交樓后三

工作效果進(jìn)行評(píng)估，編寫物業(yè)日常工作

個(gè)月

《交樓報(bào)告》

跟蹤維保階段的維修效果

維保階段物業(yè)日常工作

及確保維修工作的時(shí)效性

第二節(jié)職責(zé)與分工

第五條營銷管理部的主要職責(zé)：

（一）營銷管理部應(yīng)重點(diǎn)對(duì)從預(yù)售證辦理到與業(yè)主簽訂商品房買

賣合同階段的交樓風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防控；

（二）負(fù)責(zé)銷售宣傳階段的風(fēng)險(xiǎn)防控（主要指從策劃階段至宣傳

資料出街），核實(shí)廣告以及對(duì)外發(fā)布的宣傳資料的真實(shí)性。對(duì)所涉及

商品房的技術(shù)指標(biāo)、交樓標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等內(nèi)容進(jìn)行復(fù)核確認(rèn)；

（三）開盤前一周應(yīng)負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)場銷售人員或代理公司進(jìn)行銷售口

徑培訓(xùn)，統(tǒng)一銷售口徑，規(guī)范現(xiàn)場銷售管理；

（四）辦理預(yù)售證前應(yīng)負(fù)責(zé)牽頭組織交樓時(shí)間會(huì)簽工作，制訂合

理的交樓時(shí)間（詳見附件一：《XX項(xiàng)目交樓時(shí)間會(huì)簽程序》）。交樓

時(shí)間應(yīng)同時(shí)滿足公司的三年盈利規(guī)劃目標(biāo)的要求；

（五）樣板房對(duì)外開放前應(yīng)負(fù)責(zé)制定樣板房交樓標(biāo)準(zhǔn)與非交標(biāo)的

標(biāo)識(shí)工作，參與樣板房及售樓部開放前的公司內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收工作（詳見

附件二：《交標(biāo)樣板房后評(píng)估工作》）；

（六）負(fù)責(zé)商品房的認(rèn)購書、買賣合同及其補(bǔ)充合同等編寫工作,

規(guī)避合同法律風(fēng)險(xiǎn)；

（七）參與交樓前公司內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收，協(xié)助規(guī)劃變更換圖、公示等，

配合樣板房開放后的管理及樣板房的交樓、提供具備交樓條件的業(yè)主

名單，以及交樓過程中的解釋及協(xié)調(diào)工作。

第六條項(xiàng)目部的主要職責(zé)：

（一）項(xiàng)目部從樣板房施工到參與交樓后的維修階段對(duì)交樓風(fēng)險(xiǎn)

進(jìn)行全程防控；

（二）樣板房及售樓部開放前參與的公司內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收工作，對(duì)交

標(biāo)樣板房的交樓標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)參數(shù)及工序做法進(jìn)行確認(rèn)；

（三）制定合理的竣工驗(yàn)收及交樓工作計(jì)劃，配合營銷管理部確

定最終交樓時(shí)間；

（四）組織交樓質(zhì)量及衛(wèi)生清潔標(biāo)準(zhǔn)樣板層的驗(yàn)收，負(fù)責(zé)質(zhì)量問

題的整改與復(fù)檢；

（五）交樓前四個(gè)月完成現(xiàn)場大面施工并負(fù)責(zé)組織交樓前的自檢

工作；

（六）按國家及當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)要求，完成各專業(yè)驗(yàn)收、分部分

項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收，交樓前三個(gè)月完成竣工備案工作；

（七）負(fù)責(zé)完成交樓前小區(qū)市政及大市政的施工及驗(yàn)收工作，確

保永久用電、永久用水、排水排污、電信、供暖、煤氣的接駁、驗(yàn)收

及投入使用；

（A）參與交樓前三個(gè)月的公司內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收，負(fù)責(zé)質(zhì)量問題的跟

蹤整改；

（九）配合客服管理部組織物業(yè)公司進(jìn)場，配合物業(yè)公司的承接

查驗(yàn)，包括資料及交樓區(qū)域按清單進(jìn)行移交工作；

（十）負(fù)責(zé)對(duì)交樓前物業(yè)公司查驗(yàn)的問題進(jìn)行跟蹤整改；

（十一）交樓前配合技術(shù)及營銷管理部門對(duì)樣板房進(jìn)行整改及恢

復(fù)工作，同時(shí)應(yīng)注意樣板房與大面積交樓標(biāo)準(zhǔn)的差異；

（十二）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)交樓期間的快修及現(xiàn)場的主要管理工作;

（十三）負(fù)責(zé)業(yè)主提出的質(zhì)量問題的維修、整改及復(fù)檢;

（十四）地產(chǎn)公司如選擇直接負(fù)責(zé)跟進(jìn)施工單位的返修工作，則

區(qū)域物業(yè)只接受業(yè)主的申訴和報(bào)修并有責(zé)任確認(rèn)問題已及時(shí)送達(dá)地

產(chǎn)，同時(shí)建立記錄臺(tái)賬，由地產(chǎn)公司通知施工單位組織返修、約定維

修時(shí)間，跟進(jìn)、驗(yàn)收、交付、記錄等；

（十五）負(fù)責(zé)收集整理交樓過程中的工程問題，并形成后評(píng)估報(bào)

告；

（十六）負(fù)責(zé)配合物業(yè)公司完成交樓前三個(gè)月的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作

（包含前期評(píng)估資料的收集及移交）；

（十七）對(duì)于超出合同質(zhì)保期的維修工程，應(yīng)配合物業(yè)公司開展

維修工作。

第七條技術(shù)管理部的主要職責(zé)：

（一）技術(shù)管理部應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注從規(guī)劃證辦理到施工完工階段的交

樓風(fēng)險(xiǎn)的防控；

（二）負(fù)責(zé)銷售前技術(shù)參數(shù)、交樓標(biāo)準(zhǔn)及銷售平面圖的編寫及移

交；

（三）參與樣板房及售樓部開放前的公司內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收工作；

（四）參與交樓前公司內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收；

（五）組織施工過程中規(guī)劃調(diào)整或重大設(shè)計(jì)變更的會(huì)簽及實(shí)施工

作；

（六）負(fù)責(zé)收集整理交樓及維保階段的設(shè)計(jì)問題，并形成后評(píng)估

報(bào)告。

第四條投資管理部的主要職責(zé)：

（一）負(fù)責(zé)收樓過程中業(yè)主提出的投訴的法務(wù)處理；

（二）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)交樓時(shí)間會(huì)簽工作，制定合理的交樓工作計(jì)劃；

（三）負(fù)責(zé)組織樣板房及售樓部開放前的公司內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收工作,

并編寫樣板房及售樓部的階段工作報(bào)告；

（四）負(fù)責(zé)交樓工作的評(píng)價(jià)考核工作；

（五）交樓后三個(gè)月，負(fù)責(zé)編寫交樓工作報(bào)告。

第八條客服管理部的主要職責(zé)：

（一）制定合理的交樓計(jì)劃并負(fù)責(zé)與物業(yè)公司交樓工作的對(duì)接;

（二）負(fù)責(zé)交樓前的通郵、物業(yè)管理用房的移交、交樓資料的準(zhǔn)

備及交樓通知書的發(fā)放工作；

（三）負(fù)責(zé)參與樣板房開放前的公司內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收、移交前的交樓

標(biāo)準(zhǔn)確定及整改工作；

（四）負(fù)責(zé)交樓現(xiàn)場標(biāo)識(shí)的確認(rèn)及安裝工作；

（五）負(fù)責(zé)交樓名單、財(cái)務(wù)審核（滯納金、房款）的收集確認(rèn)工

作；

（六）組織交樓前公司內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收及物業(yè)公司的查驗(yàn)工作，配合

編寫項(xiàng)目交樓風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告及交樓后的交樓工作報(bào)告；

（七）負(fù)責(zé)編寫交樓方案、交樓計(jì)劃、交樓統(tǒng)一口徑等；

（A）負(fù)責(zé)集中交樓現(xiàn)場的組織、管理協(xié)調(diào)工作；

（九）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理交樓重大問題或群體性事件，編制及實(shí)施交

樓應(yīng)急預(yù)案工作;

（十）負(fù)責(zé)大面積工程質(zhì)量返修的跟蹤處理，對(duì)第三方工程整改

隊(duì)伍的管理工作。對(duì)業(yè)主投訴、索賠要求進(jìn)行處理；

（十一）進(jìn)行項(xiàng)目交樓后評(píng)估工作并編寫后評(píng)估報(bào)告；

（十二）負(fù)責(zé)商品房的測繪及房產(chǎn)證辦理工作。

（十三）對(duì)于超出合同質(zhì)保期的維修工程，由客服管理部監(jiān)督物

業(yè)公司開展。

第九條物業(yè)公司的職責(zé)：

（一）根據(jù)地產(chǎn)公司提交的年度交樓計(jì)劃，制定物業(yè)公司詳細(xì)的

交樓工作計(jì)劃，避免集中時(shí)段大批量交樓現(xiàn)象的發(fā)生；

（二）參與物業(yè)承接查驗(yàn)及地產(chǎn)公司的內(nèi)部綜合驗(yàn)收，協(xié)助項(xiàng)目

部做好房屋問題整改工作，對(duì)不合格項(xiàng)提出整改意見；

（三）負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收合格的房屋及公共區(qū)域，實(shí)施管理維護(hù)；

（四）負(fù)責(zé)交樓活動(dòng)方案的策劃及實(shí)施，組織交樓人員的技術(shù)培

訓(xùn)，牽頭組織集中交樓活動(dòng)，包含交樓現(xiàn)場準(zhǔn)備、收樓業(yè)主的接待及

交樓手續(xù)的辦理等工作；

（五）組織與地產(chǎn)公司關(guān)于交樓口徑的確認(rèn)，并對(duì)交樓口徑進(jìn)行

統(tǒng)一培訓(xùn)；

（六）負(fù)責(zé)編寫項(xiàng)目交樓風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)提示內(nèi)容制定

應(yīng)對(duì)辦法；

（七）負(fù)責(zé)受理業(yè)主房屋質(zhì)量問題報(bào)修和投訴，派單至項(xiàng)目部,

并負(fù)責(zé)跟進(jìn)及客戶回訪工作；地產(chǎn)公司如選擇將保質(zhì)期返修工作委托

區(qū)域物業(yè)，則由物業(yè)承接受理業(yè)主報(bào)修、聯(lián)系施工單位會(huì)診、約定維

修時(shí)間，跟進(jìn)、驗(yàn)收、交付、記錄等工作，應(yīng)在《維修服務(wù)委托合同》

中單獨(dú)予以明確，包括委托事項(xiàng)、權(quán)利義務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)算方式、

考核標(biāo)準(zhǔn)等；

（A）收樓過程中，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主訴求的問題進(jìn)行收集

及解釋工作。對(duì)重大群體事件，應(yīng)由地產(chǎn)公司客服管理部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處

理，地產(chǎn)公司其他部門協(xié)助；

（九）負(fù)責(zé)大面積工程質(zhì)量返修的跟蹤處理，對(duì)第三方工程整改

隊(duì)伍的管理工作，負(fù)責(zé)審核參建單位的質(zhì)保金申請(qǐng)。負(fù)責(zé)集中收樓活

動(dòng)結(jié)束后的零星交樓工作；

（十）負(fù)責(zé)編制交樓工作和物業(yè)交付后使用情況的反饋報(bào)告；

（十一）對(duì)于超出合同質(zhì)保期的維修工程，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)實(shí)施。

第三節(jié)交樓過程控制要點(diǎn)

第十條地產(chǎn)公司應(yīng)避免集中時(shí)段大批量交樓現(xiàn)象的發(fā)生。項(xiàng)目

銷售前客服管理部應(yīng)將會(huì)簽完成的交樓會(huì)簽表格抄送至物業(yè)公司備

案。年底應(yīng)按照附件三：《XX公司年度項(xiàng)目交樓時(shí)間明細(xì)表》進(jìn)行

填寫并抄報(bào)物業(yè)公司。地產(chǎn)公司在簽訂銷售合同時(shí)應(yīng)遵循不超過各區(qū)

域的最大日交樓工作量合理安排集中交樓時(shí)間（在簽約時(shí)對(duì)售樓合同

中約定的交樓時(shí)間進(jìn)行調(diào)整，避免同時(shí)間同批次大批量交樓）。

第十一條項(xiàng)目部應(yīng)按工程進(jìn)度計(jì)劃及竣工驗(yàn)收備案時(shí)間結(jié)合施

工實(shí)際進(jìn)度，提前四個(gè)月召開交樓動(dòng)員會(huì)，成立驗(yàn)收及交樓小組，完

成大面施工，完成外排柵、人貨梯的拆除，完成正式電梯的安裝，完

成市政道路，完成各專業(yè)驗(yàn)收工作（主要指電梯、消防等專業(yè)驗(yàn)收,

啟動(dòng)規(guī)劃驗(yàn)收工作），梳理未完工工程，制定剩余工程的施工進(jìn)度計(jì)

劃及交樓各節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，制定竣工驗(yàn)收及竣工備案計(jì)劃，并與各相關(guān)單

位簽訂責(zé)任狀。

第十二條交樓現(xiàn)場項(xiàng)目部應(yīng)準(zhǔn)備《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》

和《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明材料》、已取得用于房屋權(quán)屬登

記的《房屋測繪成果》、滿足公司承諾的其他條件。商品房為住宅的，

客服管理部還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》（即

通常所謂的“兩書”）。

第十三條項(xiàng)目部應(yīng)認(rèn)真核對(duì)《使用說明書》及《產(chǎn)品保修書》

上的內(nèi)容是否與交樓標(biāo)準(zhǔn)及買賣合同一致，保修書覆蓋內(nèi)容及保修時(shí)

限是否合理。

第十四條項(xiàng)目部及技術(shù)管理部應(yīng)認(rèn)真核對(duì)《商品房買賣合同》

中的售樓平面圖與現(xiàn)場施工藍(lán)圖、規(guī)劃報(bào)建圖是否統(tǒng)一。在施工過程

中有無涉及交樓的重大設(shè)計(jì)變更（包含裝修標(biāo)準(zhǔn)、房屋尺寸、材料品

牌等），有無規(guī)劃的調(diào)整。

第十五條項(xiàng)目部應(yīng)認(rèn)真核對(duì)交樓合同及規(guī)劃報(bào)建圖紙，對(duì)于規(guī)

劃報(bào)建圖外增加并承諾贈(zèng)送業(yè)主的部分應(yīng)根據(jù)合同約定時(shí)間節(jié)點(diǎn)完

成施工并通過驗(yàn)收，主要應(yīng)關(guān)注以下幾個(gè)方面：

（一）按規(guī)劃報(bào)建圖施工過程中應(yīng)注意驗(yàn)收后拆改部分的可行性

及預(yù)留交接界面的工作面，避免拆改時(shí)造成工期及成本的損失；

（二）應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定對(duì)增加或贈(zèng)送部分的交付時(shí)間安排施

工任務(wù)，應(yīng)預(yù)留充足的施工及驗(yàn)收時(shí)間，一般分為交樓前完工及交樓

后約定時(shí)間完工兩種情況;

（三）應(yīng)注意增加或贈(zèng)送部分的產(chǎn)權(quán)實(shí)測工作，避免實(shí)測面積、

銷售面積與產(chǎn)權(quán)面積的差異造成的交樓或法律風(fēng)險(xiǎn)。

第十六條在項(xiàng)目開放展示前，樣板房施工及驗(yàn)收過程中，應(yīng)注

意交標(biāo)樣板房是否存在明顯的工程質(zhì)量隱患、材料后期保養(yǎng)等不利于

大批量裝修的質(zhì)量控制問題。項(xiàng)目部應(yīng)與原設(shè)計(jì)單位積極溝通，避免

在大面積裝修或后續(xù)施工中出現(xiàn)。

第十七條項(xiàng)目部在接收到大面積裝修圖紙時(shí)應(yīng)對(duì)交標(biāo)樣板房與

大面積交標(biāo)在戶型、層高、裝修標(biāo)準(zhǔn)、選用材料及品牌、產(chǎn)品參數(shù)等

方面進(jìn)行核對(duì)，特別關(guān)注如首層、非標(biāo)準(zhǔn)層、天面、露臺(tái)等平立面變

化位置，關(guān)注點(diǎn)可參考下表：

關(guān)注項(xiàng)關(guān)注點(diǎn)備注

層高（房間凈高）是否滿足與銷售宣傳資料核對(duì)

房間尺寸

開間（房間凈深）是否滿足與售樓平面圖核對(duì)

贈(zèng)送面積如交付后拆改應(yīng)注意預(yù)留

贈(zèng)送部分拆改的完工按銷售合同約定

（規(guī)劃驗(yàn)收拆改施工工作面及是否由

分為交付前及交付后兩種情況

后拆改）業(yè)主自行拆改

材料品牌是否一致特別注意成品安裝類

材料參數(shù)是否一致如石材厚度、規(guī)格等

裝修標(biāo)準(zhǔn)

裝修施工范圍是否與銷售承諾一?致

如衛(wèi)生間防水、室內(nèi)給水

毛坯房交樓標(biāo)準(zhǔn)

管等

大堂面積是否與展示一致

首層大堂

架空層與室內(nèi)的分隔是否與展示一致

裝修標(biāo)準(zhǔn)是否與展示一致

與標(biāo)準(zhǔn)層的報(bào)建圖及銷售圖在平、立特別關(guān)注室內(nèi)、陽臺(tái)、空

面的建筑是否一致調(diào)機(jī)位等部分

非標(biāo)準(zhǔn)層

有無特別的銷售承諾

實(shí)測面積與銷售面積的計(jì)算方法及兩

天面、首層、者的差異

露臺(tái)

有無特別的銷售承諾

第十八條項(xiàng)目部在交樓前應(yīng)認(rèn)真組織內(nèi)部驗(yàn)收并配合物業(yè)公司

對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行查驗(yàn)，組織公司內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收及交樓前的復(fù)查等工作。

如房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題應(yīng)及時(shí)組織市級(jí)以上具備檢測資質(zhì)的省、市

建筑工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測，確屬不合格的質(zhì)量問題應(yīng)啟動(dòng)應(yīng)急

預(yù)案，制定整改方案及計(jì)劃。

第十九條在商品房買賣合同約定交付房屋日期前客服管理部應(yīng)

書面通知業(yè)主辦理交房手續(xù)。

第二十條集中交樓前項(xiàng)目部應(yīng)組織各參建單位成立維修小組，

制定統(tǒng)一的項(xiàng)目維修流程并組織相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，維修小組應(yīng)能滿

足集中交樓的人員配置及管理架構(gòu)，并應(yīng)包含各類專業(yè)技術(shù)人員。集

中交樓期間，維修小組必須在交樓現(xiàn)場辦公，協(xié)助物業(yè)公司處理交樓

及遺留問題。

第二H—條對(duì)于分區(qū)分期交樓的項(xiàng)目還應(yīng)關(guān)注以下方面：

（一）在園林施工圖設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目部應(yīng)與技術(shù)管理部對(duì)交樓區(qū)

域與施工場地的合理分配及分隔進(jìn)行協(xié)商，還應(yīng)考慮設(shè)置單獨(dú)的交樓

人行、車行小區(qū)入口及門禁、崗?fù)さ仍O(shè)施；

（二）應(yīng)根據(jù)交樓規(guī)模規(guī)劃合理數(shù)量的地下室停車區(qū)域或臨時(shí)停

車區(qū)域；

（三）提前制定施工及驗(yàn)收計(jì)劃，應(yīng)考慮交樓區(qū)域的消防、水泵、

發(fā)電機(jī)、供配電、監(jiān)控中心等用房的投入使用及設(shè)備調(diào)試；

（四）分期交樓前應(yīng)提前完成小區(qū)內(nèi)的物業(yè)辦公室等公建配套的

施工及驗(yàn)收工作。

第二十二條交樓前還應(yīng)對(duì)樣板房進(jìn)行維修整改，根據(jù)樣板房買

賣合同的約定對(duì)樣板房硬裝及軟裝予以恢復(fù)，達(dá)到交樓要求。

第二十三條交樓前應(yīng)要求電梯供貨及安裝單位對(duì)電梯進(jìn)行全面

調(diào)試，減少電梯故障率。并根據(jù)合同約定要求電梯廠家在交樓期間派

駐維保人員及對(duì)物業(yè)公司相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)。在電梯移交物業(yè)過程中,

應(yīng)將電梯合同作為資料移交的一部分，并督促電梯單位按照合同約定

條款履行與物業(yè)公司的各項(xiàng)義務(wù)。

第二十四條交樓前應(yīng)完成永久用水、永久用電、供暖、煤氣、

電信、排水排污、大市政道路的施工與接駁工作，項(xiàng)目部應(yīng)制定合理

的交樓及施工計(jì)劃，避免臨水臨電等交樓風(fēng)險(xiǎn)。如遇不可抗力無法滿

足以上條件，必須提前將取得的相應(yīng)責(zé)任單位或政府行政部門的批復(fù)

或?qū)徟掷m(xù)進(jìn)行收集整理并送交公司法律部門審核，規(guī)避由此造成的

交樓法律風(fēng)險(xiǎn)。

第二十五條交樓前項(xiàng)目部及物業(yè)公司應(yīng)組織項(xiàng)目維修人員、物

業(yè)接待人員對(duì)交樓過程進(jìn)行培訓(xùn)，組織學(xué)習(xí)與交樓相關(guān)的維修責(zé)任劃

分、維修整改單填寫標(biāo)準(zhǔn)及流轉(zhuǎn)流程、整改時(shí)限、回訪及復(fù)檢等內(nèi)容。

第二十六條項(xiàng)目部接到業(yè)主收房時(shí)提出的質(zhì)量問題報(bào)修后，必

須在承諾的時(shí)限內(nèi)（《質(zhì)量保證書》的要求時(shí)間）整改完畢，責(zé)任單

位未能在合理時(shí)間開展維修整改工作的，項(xiàng)目部應(yīng)立即安排第三方進(jìn)

行整改并及時(shí)做好對(duì)業(yè)主的解釋工作。項(xiàng)目部/物業(yè)公司安排第三方

代為維修所產(chǎn)生的費(fèi)用從責(zé)任單位合同款項(xiàng)中扣除。對(duì)于維修單位存

在相互推諉現(xiàn)象的，項(xiàng)目部應(yīng)結(jié)合監(jiān)理、物業(yè)人員意見迅速做出責(zé)任

判定，并書面通知維修方在約定時(shí)限內(nèi)開始并完成整改。

第二十七條物業(yè)公司客戶服務(wù)部門接到業(yè)主保修期內(nèi)的質(zhì)量問

題報(bào)修后，必須在24小時(shí)內(nèi)將質(zhì)量問題、責(zé)任單位及處理措施發(fā)送

至項(xiàng)目部。如遇到偶發(fā)、重大、復(fù)雜的質(zhì)量問題，其處理措施應(yīng)由項(xiàng)

目部及物業(yè)公司共同判定。

第二十八條項(xiàng)目部在交樓前應(yīng)制定工程質(zhì)量及清潔開荒標(biāo)準(zhǔn)，

并按照“樣板先行”的工作思路在現(xiàn)場設(shè)置樣板供內(nèi)部驗(yàn)收查驗(yàn)用。

室內(nèi)及公共區(qū)域清潔精開荒費(fèi)用由（地產(chǎn)）公司支付給物業(yè)公司，清

潔標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用執(zhí)行《交樓房屋清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》。項(xiàng)目部從

支付給施工單位款項(xiàng)中扣除。

第二十九條查驗(yàn)及維修階段需加強(qiáng)現(xiàn)場施工單位的管理，維修

人員應(yīng)統(tǒng)一服裝及辦理出入證，避免因查驗(yàn)維修造成室內(nèi)衛(wèi)生或工程

成品的二次損壞。如爐灶、五金、電器等成品應(yīng)在交樓前預(yù)留合理的

安裝時(shí)間，避免發(fā)生偷盜事件。

第三十條交樓前的自查、物業(yè)公司查驗(yàn)、公司內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收以及

交樓維保階段應(yīng)采用統(tǒng)一的檢查用表（詳見附件六：《查驗(yàn)及整改內(nèi)

容及表格》），并應(yīng)在交樓前對(duì)填表人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。

第三十一條項(xiàng)目部應(yīng)對(duì)供貨周期較長或主要的成品維修材料進(jìn)

行梳理，并要求承包方預(yù)留充足的維修材料以滿足集中交樓對(duì)此類材

料的需求。

第三十二條正式交樓前，項(xiàng)目部必須至少提前四個(gè)月以上組織

物業(yè)公司進(jìn)場并開展查驗(yàn)工作；宜于交樓前三個(gè)月完成竣工備案，完

成公司內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收工作并形成交樓風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。交樓的驗(yàn)收工作及

項(xiàng)目查驗(yàn)整改的問題必須于交樓前一個(gè)月完成；對(duì)于交樓風(fēng)險(xiǎn)較低的

項(xiàng)目，地產(chǎn)公司必須于備案時(shí)間后不少于二個(gè)月向物業(yè)公司進(jìn)行交樓

區(qū)域移交，物業(yè)接收時(shí)間不遲于交樓時(shí)間前15日。

第三十三條集中交樓期間應(yīng)制定快速維修處理辦法，根據(jù)維修

問題的處理速度、業(yè)主訴求、問題的重要程度，對(duì)維修問題進(jìn)行分類

并合理安排維修順序，促進(jìn)集中交樓期間的一次交樓率。

第三章交樓準(zhǔn)備及其工作標(biāo)準(zhǔn)

第一節(jié)交樓準(zhǔn)備工作

第三十四條資料準(zhǔn)備：

（一）《建筑工程竣工備案表》。該文件包括：工程基本情況，勘

察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位意見，工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等文件在內(nèi)的竣

工驗(yàn)收備案文件清單等。

（二）《住宅質(zhì)量保證書》。該文件應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核

驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍等內(nèi)容。

（三）《住宅使用說明書》。該文件應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各

部位、部件的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，并提出使用注意事項(xiàng)。

（四）實(shí)測數(shù)據(jù)報(bào)告。該文件為已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位

對(duì)住房面積的實(shí)測數(shù)據(jù)和公攤面積報(bào)告。

（五）其他驗(yàn)收文件。如各專業(yè)驗(yàn)收取得的驗(yàn)收合格證，未頒發(fā)

驗(yàn)收合格證的應(yīng)附上相關(guān)的檢測文件。對(duì)于投訴或業(yè)主反映較集中的

問題（如室內(nèi)空氣檢測，木地板、櫥柜、衣柜的檢測，生活給水水質(zhì)

檢測，用電負(fù)荷書及電房移交協(xié)議等）也應(yīng)列為資料準(zhǔn)備范圍。

（六）合同約定的證明文件。

（七）交樓資料準(zhǔn)備清單詳見附件七中的記錄表格1中所示。

第三十五條交樓準(zhǔn)備流程

（一）正式交樓前四個(gè)月，項(xiàng)目部需聯(lián)系客服管理部安排物業(yè)公

司進(jìn)場。進(jìn)場前項(xiàng)目部必須完成物業(yè)辦公室的裝修工程（或提供物業(yè)

臨時(shí)辦公場所），準(zhǔn)備移交物業(yè)的資料（主要包含竣工圖紙、驗(yàn)收資

料、施工合同等），構(gòu)建項(xiàng)目部內(nèi)部交樓小組，項(xiàng)目的自查自驗(yàn)等工

作。物業(yè)公司進(jìn)場后，項(xiàng)目部組織召開的每周工程例會(huì)需邀請(qǐng)物業(yè)公

司參加。

（二）正式交樓前，項(xiàng)目部應(yīng)提前四個(gè)月完成施工圖紙施工項(xiàng),

滿足永久用電的開通工作，完成各項(xiàng)專業(yè)驗(yàn)收及具備規(guī)劃驗(yàn)收條件。

（三）項(xiàng)目部在交樓前三個(gè)月須完成所有驗(yàn)收工作并取得行政主

管部門頒發(fā)的竣工驗(yàn)收備案表，配合客服管理部門組織公司交樓內(nèi)部

預(yù)驗(yàn)收工作（詳見附件四：《交樓前公司內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收制度》）。預(yù)驗(yàn)收

需公司各部門及物業(yè)公司參與，預(yù)驗(yàn)收結(jié)果應(yīng)形成書面報(bào)告，同時(shí)應(yīng)

配合物業(yè)公司形成交樓風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告（詳見附件五：《風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主控

項(xiàng)目》）。

（四）正式交樓前一個(gè)月，項(xiàng)目部須完成項(xiàng)目內(nèi)查、預(yù)驗(yàn)收及物

業(yè)公司查驗(yàn)的所有整改工作。物業(yè)查驗(yàn)及地產(chǎn)項(xiàng)目部（包含參建單位

及建設(shè)單位）在交樓全過程中使用的質(zhì)量查驗(yàn)及整改表格需統(tǒng)一按照

附件六中的《查驗(yàn)及整改內(nèi)容及表格》進(jìn)行填寫。項(xiàng)目部同時(shí)應(yīng)組織

交樓區(qū)域?qū)ξ飿I(yè)公司的移交工作，移交時(shí)間不遲于交樓時(shí)間前15日，

移交項(xiàng)目詳見附件七：《物業(yè)移交清單及表格》。

（五）交樓區(qū)域的衛(wèi)生清潔需于交樓前15日完成，清潔標(biāo)準(zhǔn)不

得低于股份公司頒發(fā)的附件九《交樓房屋清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》

的要求。

（六）集中交樓階段項(xiàng)目部應(yīng)跟蹤落實(shí)業(yè)主關(guān)于質(zhì)量問題的維修

整改情況，維修整改責(zé)任劃分及整改時(shí)限要求詳見第三章《工程質(zhì)量

維修管理辦法》。

備注：項(xiàng)目如有涉及需驗(yàn)收后拆改的施工項(xiàng)，應(yīng)在將交樓區(qū)域移

交物業(yè)公司前完工，如因特殊情況未完成的，項(xiàng)目部必須就未完工部

分的完成時(shí)限向物業(yè)公司做出明確承諾，并在移交記錄中注明。

第三十六條交樓問題處理流程

（一）交樓問題應(yīng)統(tǒng)一通過物業(yè)公司現(xiàn)場設(shè)置的物業(yè)客服中心進(jìn)

行收集整理。物業(yè)公司未進(jìn)場的項(xiàng)目，由地產(chǎn)客服管理部門負(fù)責(zé)以上

工作。

（二）物業(yè)客服中心應(yīng)將收集的交樓問題以書面形式報(bào)至地產(chǎn)的

客服管理部門，客服管理部在接到以上事宜后應(yīng)對(duì)交樓問題的責(zé)任進(jìn)

行判定及分類，并發(fā)送至各責(zé)任部門。對(duì)于重大投訴或應(yīng)急事件，地

產(chǎn)客服管理部應(yīng)將問題直接報(bào)送投資管理部及公司領(lǐng)導(dǎo)同時(shí)按上述

要求確認(rèn)責(zé)任部門。

（三）對(duì)于現(xiàn)場存在的工程質(zhì)量問題，直接由物業(yè)客服中心發(fā)單

至地產(chǎn)項(xiàng)目部，由項(xiàng)目部安排責(zé)任單位進(jìn)行維修整改，并將整改結(jié)果

報(bào)送至物業(yè)客服中心。物業(yè)客服中心根據(jù)整改完成情況，通過日、周、

月報(bào)的形式將整改完成情況報(bào)至地產(chǎn)客服管理部。

（四）地產(chǎn)公司各部門在收到客服管理部的責(zé)任劃分后，應(yīng)立即

開展整改工作并給出明確的解決方案及處理完成時(shí)間，由責(zé)任部門的

經(jīng)辦人員書面遞交客服管理部。地產(chǎn)客服管理部對(duì)解決方案進(jìn)行確認(rèn),

并對(duì)完成情況予以監(jiān)督。對(duì)已完成整改的交樓問題直接告知物業(yè)客服

中心，未解決事宜應(yīng)將未完成原因同時(shí)告知地產(chǎn)投資管理部，同時(shí)應(yīng)

啟動(dòng)專項(xiàng)整改方案或應(yīng)急措施并呈報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)決策。

交樓問題處理的具體流程如下:

第二節(jié)工作標(biāo)準(zhǔn)

第三十七條項(xiàng)目部向物業(yè)公司移交時(shí)，移交區(qū)域必須達(dá)到的基

本標(biāo)準(zhǔn):

經(jīng)政府主管部門驗(yàn)收合格，且達(dá)到《購房合同》約定交樓

標(biāo)準(zhǔn);

（二）現(xiàn)場完成清潔粗開荒，無施工隊(duì)伍居住;

（三）周邊施工區(qū)域?qū)嵭杏行Х指簦邆浞忾]管理?xiàng)l件;

（四）通水、電、氣、供暖及網(wǎng)絡(luò)通訊、移動(dòng)信號(hào)覆蓋;

（五）園區(qū)園林綠化工程及小區(qū)圍蔽基本完成，不能有污染及損

壞;

（六）安防及消防設(shè)施正常啟用；電梯系統(tǒng)正常使用，開通五方

通話;

（七）樓宇公共門禁和居家智能化系統(tǒng)能夠正常投入使用；

（A）樓宇公共部分的裝飾裝修全部完工，無明顯質(zhì)量問題和安

全隱患存在；

（九）樓宇基本標(biāo)識(shí)和園區(qū)的主要導(dǎo)向標(biāo)識(shí)（詳見附件八：《樓

宇和園區(qū)標(biāo)識(shí)清單》）安裝到位；

（十）設(shè)備房、樓層管井房移交前，必須按物業(yè)移交標(biāo)準(zhǔn)裝修到

位，房內(nèi)設(shè)備必須完成調(diào)試，運(yùn)行達(dá)到產(chǎn)品設(shè)計(jì)技術(shù)參數(shù)；

（十一）公共區(qū)域（含外墻）、設(shè)備設(shè)施（含設(shè)備房）和房屋室

內(nèi)完成清潔粗開荒，無裝修、施工垃圾；

（十二）出入口崗?fù)ぁ⒌篱l、門禁等人員、車輛出入管理設(shè)備系

統(tǒng)投入正常使用；

（十三）項(xiàng)目部必須在交樓前不少于三個(gè)月，將完成基本裝修的

物業(yè)辦公用房移交給物業(yè)公司使用。

項(xiàng)目部與物業(yè)公司移交時(shí)還應(yīng)滿足以下要求：

（一）項(xiàng)目完成竣工驗(yàn)收備案及所有滿足交樓條件的施工及驗(yàn)收

工作，驗(yàn)收后的規(guī)劃調(diào)整等工作也應(yīng)在移交物業(yè)前施工完成。原則上

移交時(shí)間為備案時(shí)間后不少于二個(gè)月、交樓前不少于十五天。

（二）交樓前三個(gè)月，公司內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收及交樓風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作如期

開展且完成內(nèi)部驗(yàn)收及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告中的整改內(nèi)容，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估滿足

《保利（三亞）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估辦法》中關(guān)于移交物業(yè)

的標(biāo)準(zhǔn)。

（三）上述質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)詳見附件十四《建筑安裝工程觀感實(shí)錄》，

未達(dá)到上述交付標(biāo)準(zhǔn)，因特殊情況必須立即向物業(yè)公司移交的，項(xiàng)目

部必須就未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)部分的整改責(zé)任和完成時(shí)限，向物業(yè)公司做出明

確承諾，并在移交記錄中注明。

第三十八條交樓時(shí)業(yè)主房屋必須達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)：

（一）滿足毛坯或精裝交樓工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，分戶驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問題

全部整改到位；

（二）公共部分及設(shè)備均已檢修調(diào)試完成，運(yùn)轉(zhuǎn)正常并投入使用；

（三）室內(nèi)裝飾裝修、配置全部符合購房合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn);

（四）完成室內(nèi)清潔精開荒，室內(nèi)衛(wèi)生整潔、無雜物、無異味、

無積塵。

第三十九條毛坯（精裝）交樓工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：

（一）室內(nèi)天花：頂棚凈高及平整度應(yīng)滿足設(shè)計(jì)使用要求，結(jié)構(gòu)

板無開裂及滲水。天花吊頂線條平順。

（二）墻面：表面平整清潔無色差，無明顯抹紋，接槎平整，無

空鼓開裂，無脫皮。磚縫及排版滿足設(shè)計(jì)要求。

（三）地面：地坪表面平整，水泥顏色一致，清潔干凈，無污染，

無開裂空鼓及滲水。踢腳線平整順直、高度一致，無空鼓開裂，與墻

面結(jié)合牢固，上下接槎平整，分色清楚。鋪貼地面磚縫均勻平整，磚

縫及排版滿足設(shè)計(jì)要求。木地板滿足平整要求，找平層無起砂開裂現(xiàn)

象。

（四）門窗：滿足防火防盜防碰撞標(biāo)準(zhǔn)，門窗扇開啟靈活，不碰

擦，表面平整、光潔、色澤一致，無雀絲、劃痕、毛刺、錘印和缺、

斷角。門框與墻體間砂漿填嵌飽滿均勻；門窗框正、側(cè)面垂直度及框

與扇之間的接縫寬度均應(yīng)滿足設(shè)計(jì)使用要求。門鎖、拉手、插銷、小

五金、門碰頭安裝齊全、無遺漏，安裝位置準(zhǔn)確。

（五）廚房衛(wèi)生間及陽臺(tái)：廚衛(wèi)間完成面滿足最淺蓄水深度并無

滲漏現(xiàn)象，各出水管道滿足灌水通球試驗(yàn)，管道通暢，無堵塞、破損

和漏水情況。給水進(jìn)戶閥門開啟靈活，水表運(yùn)轉(zhuǎn)正常。地坪泄水坡度

正確流向地漏、不倒泛水，無積水，無空鼓開裂。陽臺(tái)除符合樓地面

地坪要求外，不倒泛水，無積水，無滲漏，排水地漏及空調(diào)室外機(jī)設(shè)

置合理，陽臺(tái)欄桿表面無明顯劃痕、無凹損和明顯色差，欄桿整齊一

致，位置正確。

（六）外墻：外墻（幕墻）節(jié)能符合設(shè)計(jì)要求，外墻面磚鋪貼平

整、橫平豎直，面磚間隙均勻、勾縫密實(shí)，無空鼓、開裂、缺角，陰

陽角方正。窗臺(tái)及外墻線條橫平豎直，楞角線條清晰，外墻在窗戶周

邊塞縫、打膠嚴(yán)密。

（七）屋面：屋面設(shè)備用房及設(shè)備安裝均按圖紙施工完成，蓄水

均無滲漏現(xiàn)象。屋面排水設(shè)置合理，屋面地坪找坡準(zhǔn)確，排水溝及地

漏排水順暢，無積水。女兒墻高度滿足驗(yàn)收強(qiáng)條，防雷帶設(shè)置符合行

業(yè)規(guī)范要求。

（A）水電設(shè)備（室內(nèi)）：水表、閥門的安裝位置應(yīng)便于使用維

修、不受曝曬、污染和凍結(jié)；閥門開關(guān)嚴(yán)密、靈活。通水及壓力滿足

使用要求，室內(nèi)各用水點(diǎn)放水通暢，水質(zhì)清澈。潔具排水口留位準(zhǔn)確，

檢查口和清掃口位置符合規(guī)范要求，清掃方便，排水主立管及橫干管

管道不滲不漏，排水通暢。燃?xì)馊珔^(qū)管道預(yù)埋設(shè)置，單體住戶預(yù)留接

口，試壓檢驗(yàn)無泄漏。

配電箱安全可靠，箱內(nèi)配線整齊，無絞接現(xiàn)象。導(dǎo)線連接緊密，

不傷芯線，不斷股。配電箱內(nèi)開關(guān)動(dòng)作靈活可靠，有明顯標(biāo)示，并帶

有漏電保護(hù)的回路。各類開關(guān)、插座高度及位置合理、統(tǒng)一，線材色

標(biāo)合理，接線正確燈具固定牢固可靠，各位置燈具的數(shù)量及控制方式

滿足使用設(shè)計(jì)要求。

（九）水電設(shè)備（室外）：管道支、吊架安裝應(yīng)平穩(wěn)牢固，其間

距應(yīng)符合規(guī)范，明敷管每層應(yīng)設(shè)支架，管卡牢固，與管子接觸緊密。

管壁及接口無污物。水表、閥門的安裝位置應(yīng)便于使用維修、不受曝

曬、污染和凍結(jié)；閥門開關(guān)嚴(yán)密、靈活。各種設(shè)備房需按圖紙要求完

成土建裝修，設(shè)備房內(nèi)設(shè)施應(yīng)完成調(diào)試及驗(yàn)收工作，達(dá)到設(shè)計(jì)參數(shù)的

運(yùn)行指標(biāo)。

（十）公共部分：墻面平整，陰陽角方正、順直、清晰。墻、地

面飾材鋪貼平整，拼花圖案清晰，色澤一致，表面清潔，不起殼，無

裂縫，無碎塊、掉角、缺楞，磚縫均勻順直；樓梯相鄰踏步高差、踏

步均滿足使用要求。欄桿焊疤處理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不

彎曲，膩?zhàn)优睹軐?shí)，油漆表面涂刷后無銹斑、焊渣，毛刺等。

（十一）市政園林：小區(qū)消防車道應(yīng)無沉降開裂、脫皮、麻面和

起砂等缺陷，瀝青路面無裂紋表面平順；路面的平整度應(yīng)滿足允許偏

差，路面坡度及排水滿足設(shè)計(jì)使用要求。

小區(qū)景觀按相應(yīng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，綠化用水管網(wǎng)系統(tǒng)，室外照

明系統(tǒng)均滿足設(shè)計(jì)使用要求。

栽植土壤、植物材料質(zhì)量、樹木栽植質(zhì)量、草坪、花壇、地被栽

植工程均應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求，澆灌系統(tǒng)達(dá)到設(shè)計(jì)使用條件。

第四十條停車場（庫）移交物業(yè)公司前，必須完成交通標(biāo)識(shí)、

標(biāo)線以及停車場管理系統(tǒng)的安裝調(diào)試。委托物業(yè)公司負(fù)責(zé)停車場（庫）

交通標(biāo)識(shí)、標(biāo)線的除外。

第四十一條正式交樓前，項(xiàng)目部必須至少提前四個(gè)月組織物業(yè)

公司進(jìn)場查驗(yàn)，查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題必須在正式交樓前一個(gè)月全部整改到

位；交樓前一個(gè)月內(nèi)將驗(yàn)收合格的房屋和公共區(qū)域移交物業(yè)公司。

第四十二條物業(yè)公司在正式交樓前完成公共區(qū)域清潔精開荒和

業(yè)主房屋室內(nèi)精開荒，質(zhì)量不得低于《公共區(qū)域清潔開荒質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》、

《精裝修房交樓前室內(nèi)清潔精開荒標(biāo)準(zhǔn)》和《毛坯房交樓前室內(nèi)清潔

精開荒標(biāo)準(zhǔn)》（詳見附件九：《交樓房屋清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》）。

第四十三條集中交樓前，項(xiàng)目部和物業(yè)公司共同組成交樓工作

小組統(tǒng)籌集中交樓工作，小組組長由項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）總經(jīng)理擔(dān)任，

副組長由物業(yè)公司總經(jīng)理擔(dān)任，組員由項(xiàng)目部工程經(jīng)理、項(xiàng)目物業(yè)服

務(wù)中心經(jīng)理等相關(guān)人員組成。集中交樓時(shí)期，項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）總

經(jīng)理必須在交樓現(xiàn)場辦公，協(xié)助物業(yè)公司處理交樓和遺留問題事宜。

第四十四條項(xiàng)目部接到業(yè)主的房屋質(zhì)量問題報(bào)修后,必須在《質(zhì)

量保證書》承諾的時(shí)限內(nèi)完成維修，維修責(zé)任單位未能在規(guī)定時(shí)限內(nèi)

完成維修的，項(xiàng)目部應(yīng)立即安排第三方進(jìn)行維修。

第四十五條地產(chǎn)客戶服務(wù)部門接到收樓業(yè)主提出的投訴和索償

要求，必須在3個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)業(yè)主處理意見。

第四章工程質(zhì)量維修管理辦法

為了加強(qiáng)房屋工程質(zhì)量維修管理，使房屋維修工程管理規(guī)范化,

根據(jù)國家法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合公司具體情況，特制定《工程質(zhì)

量維修管理辦法》。本管理辦法作為保利（三亞）房地產(chǎn)開發(fā)有限公

司項(xiàng)目部在交樓及維修階段的工作指引，并應(yīng)作為各類主要工程合同

的合同約定，在工程招標(biāo)及簽訂合同中予以明確。

建設(shè)部頒布《房屋建筑工程質(zhì)量維修辦法》中明確規(guī)定了在正常

使用狀況下房屋建筑工程的最低保修期限。對(duì)保質(zhì)期內(nèi)的質(zhì)量問題由

地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)，并對(duì)保質(zhì)期內(nèi)施工單位的整改工作進(jìn)行跟進(jìn)；此外對(duì)

已過保質(zhì)期但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)確認(rèn)屬質(zhì)量問題的，仍需由地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)

任。具體操作方式有以下兩種：

A、地產(chǎn)公司如選擇直接負(fù)責(zé)跟進(jìn)施工單位的返修工作，則物業(yè)

公司只接受業(yè)主的申訴和報(bào)修并有責(zé)任確認(rèn)問題已及時(shí)送達(dá)地產(chǎn)，同

時(shí)建立記錄臺(tái)賬，由地產(chǎn)公司通知施工單位組織返修、約定維修時(shí)間，

B、地產(chǎn)公司如選擇將保質(zhì)期返修工作委托物業(yè)公司，則由物業(yè)

承接受理業(yè)主報(bào)修、聯(lián)系施工單位會(huì)診、約定維修時(shí)間，跟進(jìn)、驗(yàn)收、

交付、記錄等工作，應(yīng)在《維修服務(wù)委托合同》中單獨(dú)予以明確，包

括委托事項(xiàng)、權(quán)利義務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)算方式、考核標(biāo)準(zhǔn)等。

物業(yè)公司定期將維修完成情況報(bào)告地產(chǎn)，或遇到較大問題時(shí)及時(shí)

反饋地產(chǎn)協(xié)助處理。物業(yè)公司有責(zé)任對(duì)施工單位的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估

和對(duì)扣罰保證金提出意見。對(duì)于保修的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、管控辦法、流

程和處罰標(biāo)準(zhǔn)須由地產(chǎn)公司、物業(yè)公司、施工單位簽訂三方協(xié)議予以

明確，以便物業(yè)公司開展相關(guān)工作。這種委托代理工作的費(fèi)用含在交

樓費(fèi)用中。

物業(yè)公司應(yīng)分別在項(xiàng)目集中交付后三個(gè)月、一年、兩年末向地產(chǎn)

公司提交該項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量后評(píng)估報(bào)告。單項(xiàng)工程質(zhì)保期滿前，物業(yè)公

司應(yīng)向地產(chǎn)公司提交單項(xiàng)工程產(chǎn)品質(zhì)量評(píng)估報(bào)告和評(píng)價(jià)意見，作為地

產(chǎn)公司向施工單位支付質(zhì)量保證金時(shí)的重要依據(jù)。

公共設(shè)備和設(shè)施的保修、返修工作可參考上述方式執(zhí)行。

第四十六條質(zhì)量保修范圍和內(nèi)容

施工及供貨方負(fù)責(zé)的合同范圍內(nèi)的全部工程的質(zhì)量保修責(zé)任。

第四十七條質(zhì)量保修期

本工程質(zhì)量保修期約定為：

（一）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程合

理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、墻面、地下

室的防水及防滲漏、管道防滲漏為五年；

（三）裝修工程為二年；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝工程為二年；

（五）暖通系統(tǒng)為兩個(gè)采暖期；

（六）電梯為三年；

（七）小區(qū)內(nèi)的給排水設(shè)施、道路等配套工程為二年。

其他項(xiàng)目的保修期限：以雙方合約、國家法規(guī)、地方規(guī)章、行業(yè)

規(guī)定等中的有利于用戶方的條款為準(zhǔn)。均未約定的，按二年計(jì)算。

質(zhì)量保修期從工程驗(yàn)收合格備案后六個(gè)月開始計(jì)算，對(duì)于工程質(zhì)

量出現(xiàn)的永久性缺陷或在保修期內(nèi)即已存在但尚未暴露的質(zhì)量問題,

維修方承擔(dān)責(zé)任不受保修期限限制O

返修項(xiàng)目返修部位的質(zhì)量保修期從該保修部位驗(yàn)收合格之日起

按上述質(zhì)量保修期重新計(jì)算，該部份質(zhì)保金的退還時(shí)間順延到重新計(jì)

算的質(zhì)量保修期到期后。

第四十八條維修時(shí)限

（一）保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，施工方在接到項(xiàng)目部/物業(yè)通知

后必須在12小時(shí)內(nèi)（維修期前6個(gè)月必須在6小時(shí)內(nèi)）向項(xiàng)目部/

物業(yè)報(bào)到，與項(xiàng)目部/物業(yè)工程管理人員共同到現(xiàn)場查看，并于現(xiàn)場

查看后24小時(shí)內(nèi)提出書面處理方案，復(fù)雜（重大）的維修項(xiàng)目經(jīng)項(xiàng)

目部同意可在48小時(shí)內(nèi)提出書面處理方案。

（二）維修項(xiàng)目應(yīng)在約定的合理時(shí)間內(nèi)處理完成，處理時(shí)間應(yīng)當(dāng)

滿足以下要求:

保修范圍處理時(shí)限（天）備注

屋面、地下室防水10

墻面、廁所、衛(wèi)生間、地面、天花、鋁

10

窗滲漏

墻面、地面、天花抹灰層（含乳膠漆、

7

踢腳線、木地板及墻地磚）

門、窗及陽臺(tái)欄桿7

處理時(shí)限指實(shí)際

室內(nèi)強(qiáng)弱電及給排水5修補(bǔ)的最長時(shí)間

室內(nèi)安裝工程，包含廚衛(wèi)具、潔具、電栗求（各類問題具

器、照明、呼叫、煤氣、供暖、空調(diào)、7體維修時(shí)限及施

衣柜、淋浴門等工范圍詳見附件

六：《查驗(yàn)及整改

外墻10

內(nèi)容及表格》）

公共部分裝修（含小區(qū)公建配套）7

公共部分水電安裝，包含消防、照明、

7

強(qiáng)弱電、給排水等

小區(qū)大型設(shè)備，包含電梯、中央空調(diào)、

消防設(shè)備、監(jiān)控及門禁、發(fā)電機(jī)、生活10

水泵、抽水泵、風(fēng)機(jī)等

市政及園林綠化，包含小區(qū)內(nèi)道路、市

政給排水、煤氣、消防設(shè)施、道閘、圍10

墻、園建及綠化

其它3-7

（三）維修時(shí)間如有特殊原因確無法按期完成，施工方需書面提

出具體原因，項(xiàng)目部/物業(yè)負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可后方可延期。

第四十九條機(jī)構(gòu)及職責(zé)

（一）項(xiàng)目部相關(guān)機(jī)構(gòu)及職責(zé)

項(xiàng)目部、客服管理部和物業(yè)公司共同負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)保修期內(nèi)的相

關(guān)工作，建立對(duì)維修方維修小組工作的全面監(jiān)控、督促及考評(píng)工作。

（二）施工及供貨方保修機(jī)構(gòu)及職責(zé)

1、由負(fù)責(zé)施工的項(xiàng)目經(jīng)理總負(fù)責(zé)，在交樓前四個(gè)月成立專業(yè)的

維修小組，由維修方所在的公司提供書面的維修小組負(fù)責(zé)人授權(quán)書，

書面提供聯(lián)系方式并保持通訊暢通，并報(bào)甲方項(xiàng)目部認(rèn)可。

2、維修小組應(yīng)配備足夠的各專業(yè)維修人員并常備相應(yīng)的材料工

具，服從項(xiàng)目部/物業(yè)的管理，并遵守地產(chǎn)及物業(yè)公司的各項(xiàng)規(guī)定。

3、維修方應(yīng)提供常見質(zhì)量問題的整改樣板，項(xiàng)目部及物業(yè)公司

確認(rèn)后可參照樣板對(duì)同類質(zhì)量問題整改工作進(jìn)行驗(yàn)收。

4、凡保修項(xiàng)目施工在業(yè)主收樓入住后，維修方應(yīng)報(bào)告甲方項(xiàng)目

部或物業(yè)公司向住戶協(xié)調(diào)后方可入戶維修，維修方應(yīng)作好相應(yīng)的保護(hù)

措施。維修施工完成后，應(yīng)對(duì)原狀進(jìn)行恢復(fù)。

5、維修方提供的維修施工方案需經(jīng)甲方項(xiàng)目部認(rèn)可后方可施工,

但責(zé)任由維修方承擔(dān)。施工中進(jìn)行現(xiàn)場保護(hù)并做好標(biāo)識(shí)，施工期間及

完工后及時(shí)清運(yùn)施工垃圾，并經(jīng)甲方項(xiàng)目部驗(yàn)收檢查，方能撤場。

6、維修方保修期維修施工使用的水、電、氣由維修方自行安表

計(jì)量或按所使用的機(jī)具進(jìn)行費(fèi)用估算，在維修工程完工并經(jīng)甲方項(xiàng)目

部或物業(yè)公司簽認(rèn)后向地產(chǎn)公司或物業(yè)公司繳納，否則將從維修方承

包合同的質(zhì)保金中加倍扣除。

第五十條維修通知方式

參與交樓及維修施工方應(yīng)向甲方項(xiàng)目部及物業(yè)公司提供有效的

聯(lián)絡(luò)方式（包括維修人員架構(gòu)、固定辦公場所電話、傳真號(hào)碼、電子

郵件地址、詳細(xì)聯(lián)系地址等），甲方項(xiàng)目部/物業(yè)公司可采取下列任何

快捷的通知方式通知維修方維修事項(xiàng)：

1、電話（以甲方項(xiàng)目部/物業(yè)電話記錄為準(zhǔn)）；

2、微信、QQ（以甲方項(xiàng)目部/物業(yè)聊天記錄為準(zhǔn)）；

3、傳真（以甲方項(xiàng)目部/物業(yè)傳真記錄為準(zhǔn)）；

4、電子郵件（以甲方項(xiàng)目部/物業(yè)電子郵件發(fā)送記錄為準(zhǔn)）；

5、書面信件。

以上聯(lián)絡(luò)方式可同時(shí)采用，但采用其中任意一項(xiàng)均為有效。若維

修方改變通訊地址或聯(lián)系電話，或保修小組主要人員更換或撤出時(shí),

需及時(shí)書面通知甲方項(xiàng)目部，維修方承擔(dān)未能讓甲方及時(shí)知曉其有效

聯(lián)絡(luò)方式而造成的各類損失。

第五十一條保修責(zé)任

（一）保修責(zé)任鑒定可任意采用拍照、攝像、取樣、記錄（如甲

方項(xiàng)目部委托的監(jiān)理單位、物業(yè)公司、施工單位或住戶簽字資料等），

任選一種均視為有效。責(zé)任鑒定由甲方項(xiàng)目部及維修單位共同進(jìn)行,

維修責(zé)任方不到場核實(shí)，甲方項(xiàng)目部進(jìn)行的鑒定結(jié)果有效；若有第三

方損失方，則維修方、甲方項(xiàng)目部及第三方損失方共同進(jìn)行責(zé)任鑒定,

維修方不到場核實(shí)，甲方項(xiàng)目部及第三方損失方共同進(jìn)行的鑒定結(jié)果

同樣有效。

（二）所有材料由維修方組織驗(yàn)收或檢驗(yàn)，維修更換的材料必須

與原材料及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)吻合，不合格的材料不使用，驗(yàn)收合格后使用由

維修方承擔(dān)保修責(zé)任。維修方自行采購的材料，認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)材料，由維

修方承擔(dān)保修責(zé)任。

（三）由甲方指定分包單位施工的項(xiàng)目，也應(yīng)納入總包責(zé)任（士

建總包或裝修、機(jī)電總包），總包方應(yīng)督促檢查分包方分包項(xiàng)目的工

程質(zhì)量，統(tǒng)一驗(yàn)收及交付，總包方承擔(dān)總保修責(zé)任。

（四）因維修問題造成甲方或第三方生命財(cái)產(chǎn)損失的，由維修方

承擔(dān)并全額賠償。

（五）因維修原因造成業(yè)主提出索賠時(shí)，客服管理部應(yīng)全權(quán)代表

維修方與業(yè)主溝通（包括維修、賠償），溝通的結(jié)果視為維修責(zé)任方

默認(rèn)，維修責(zé)任方應(yīng)履行談判所約定的各事項(xiàng)，同時(shí)承擔(dān)全額費(fèi)用。

（六）因維修原因?qū)е聵I(yè)主退房，造成該房屋再次銷售的價(jià)格低

于原銷售價(jià)格，維修責(zé)任方應(yīng)按差價(jià)的150%補(bǔ)償?shù)禺a(chǎn)公司。

（七）保修維修應(yīng)達(dá)到合同約定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，維修材料應(yīng)使用原

有品牌及型號(hào)，必須使用其他材料替代的，需征得甲方項(xiàng)目部同意。

（A）承包方承擔(dān)的保修責(zé)任，還應(yīng)以雙方合約、國家法規(guī)、地

方規(guī)章、行業(yè)規(guī)定等中的有利于用戶方的條款為準(zhǔn)。

第五十二條保修違約處理

（一）有下列情形之一的，則構(gòu)成維修方違約，視為維修方自愿

放棄質(zhì)保金，維修方除應(yīng)按合同違約條款支付甲方違約金外，還應(yīng)承

擔(dān)因維修方原因造成的甲方及第三方利益損失，甲方依法保留追賠的

權(quán)利，如下：

1、甲方向維修方發(fā)出維修通知后，維修方拒絕到現(xiàn)場進(jìn)行檢查

和安排維修，拒絕履行保修責(zé)任的；

2、甲方就同一維修事項(xiàng)向維修方發(fā)出兩次書面維修通知，維修

方仍不按約定到現(xiàn)場進(jìn)行檢查和安排維修，不履行維修責(zé)任的；

3、維修方未按合同要求提供有效聯(lián)系方式，造成甲方無法通知

維修方履行保修責(zé)任時(shí)間超過15天的。

（二）有下列情形之一的，甲方項(xiàng)目部有權(quán)安排其它施工單位進(jìn)

行處理，所發(fā)生的一切費(fèi)用（按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用加收不低于50%的

管理費(fèi)）由維修方承擔(dān)，且本工程的整體保修責(zé)任繼續(xù)由維修方承擔(dān),

直至保修期結(jié)束。費(fèi)用的認(rèn)定可不經(jīng)維修方認(rèn)可，由甲方項(xiàng)目部發(fā)送

書面通知給維修方，同時(shí)提供相關(guān)責(zé)任及費(fèi)用認(rèn)定資料，維修方在收

到書面通知后10個(gè)工作日內(nèi)，必須向甲方支付上述費(fèi)用，每延遲一

天，每天按未交納費(fèi)用的0.5%收取滯納金，列舉如下：

1、維修方未按約定的時(shí)限內(nèi)到現(xiàn)場檢查、或未按約定的時(shí)限提

出處理方案、或未按約定的時(shí)間進(jìn)場施工，或未按維修時(shí)限完成維修

項(xiàng)目并達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的，且無甲方項(xiàng)目部簽字認(rèn)可的延期原因的；

2、如對(duì)同一維修事項(xiàng)，維修方經(jīng)過兩次維修仍未能達(dá)到合同要

求的;

3、維修方的維修方案不滿足甲方項(xiàng)目部/物業(yè)要求，雖經(jīng)多次（三

次或三次以上）修改仍不能滿足要求的；

4、維修方未按合同要求提供有效聯(lián)系方式，造成甲方項(xiàng)目部/

物業(yè)無法正常通知維修方履行保修責(zé)任時(shí)間但未超過15天的。

5、維修方未按約定的時(shí)限內(nèi)報(bào)到、或未按約定的時(shí)限提出處理

方案、或未按約定的時(shí)間進(jìn)場施工，或未按維修時(shí)限完成維修項(xiàng)目并

達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的，且無甲方項(xiàng)目部（或甲方指定的物業(yè)管理公司）簽

字認(rèn)可的延期原因，每延期一天維修方支付200?1000元/天違約金。

6、如對(duì)同一維修事項(xiàng)，維修方在維修時(shí)限內(nèi)進(jìn)行第一次維修后，

若仍未能解決該維修事項(xiàng)，維修方可按維修時(shí)限約定進(jìn)行第二次維修,

第二次維修還不能解決該維修事項(xiàng)，則甲方項(xiàng)目部有權(quán)委托第三方進(jìn)

行代理維修，也可要求維修方按維修時(shí)限進(jìn)行第三次維修解決，同時(shí)，

維修方還需支付甲方每次1000元的違約金。

7、維修方不服從甲方項(xiàng)目部的管理，或不遵守甲方項(xiàng)目部的各

項(xiàng)規(guī)定，維修方應(yīng)每次支付甲方50?500元的違約金。

第五十三條質(zhì)保金退還

合同保修期或上款規(guī)定的維修項(xiàng)目的質(zhì)保期順延的到期之日，且

甲方項(xiàng)目部對(duì)工程質(zhì)量無異議且保修款結(jié)算完畢后14天內(nèi)即與維修

方辦理質(zhì)保金退還手續(xù)，退還維修方未使用的質(zhì)保金，質(zhì)保金不計(jì)利

息。質(zhì)保金的申請(qǐng)工作，還需物業(yè)公司對(duì)于質(zhì)保期內(nèi)的維修服務(wù)情況

給予書面意見。

第五十四條其他

（一）如因維修方質(zhì)量原因?qū)е率鹿驶驅(qū)⒁獙?dǎo)致事故，在維修方

搶修工作人員到達(dá)之前，甲方項(xiàng)目部可先行采取合理的方式以避免事

故損失擴(kuò)大，因此產(chǎn)生的費(fèi)用由維修方承擔(dān)。

（二）甲方項(xiàng)目部及維修方在責(zé)任認(rèn)定產(chǎn)生爭議，如維修方認(rèn)為

是非維修方原因造成的維修時(shí)，均由維修方提供證據(jù)（設(shè)計(jì)要求、核

定單、其它書面依據(jù)）證明其無過錯(cuò)，否則視為維修方有過錯(cuò)，需按

本條款約定履行維修責(zé)任。

（三）維修方所留質(zhì)保金不足以賠償該因維修方質(zhì)量原因造成的

相關(guān)損失時(shí)，甲方將保留繼續(xù)追賠的權(quán)利。

（四）甲方指定進(jìn)行分包的項(xiàng)目的維保事項(xiàng)，由總包單位協(xié)調(diào)和

督促分包單位進(jìn)行保修，承擔(dān)總包管理責(zé)任，分包單位不按本條款約

定進(jìn)行保修時(shí)，甲方項(xiàng)目部有權(quán)要求總包單位代為履行保修責(zé)任，并

追究分包人保修違約責(zé)任。

（五）其他約定。根據(jù)項(xiàng)目具體情況附另行委托單位的維修單價(jià):

甲方另行委托第三方單位進(jìn)行維修的，按甲方與維修單位確定的單價(jià)

加收不少于50%的管理費(fèi)執(zhí)行；物業(yè)公司另行委托第三方單位進(jìn)行維

修的，按物業(yè)公司與維修單位確定單價(jià)的雙倍執(zhí)行。

第五章評(píng)價(jià)考核制度

第五十五條物業(yè)公司必須做好產(chǎn)品交付和使用情況的定期反饋

報(bào)告工作，收集產(chǎn)品交付質(zhì)量和客戶評(píng)價(jià)信息，協(xié)助改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù),

為公司對(duì)合格供方的評(píng)審及相關(guān)部門和人員的內(nèi)部考核提供數(shù)據(jù)。

（一）交樓前四個(gè)月至三個(gè)月，物業(yè)公司每周提交《XX項(xiàng)目查

驗(yàn)報(bào)告》，對(duì)物業(yè)查驗(yàn)人員進(jìn)場后進(jìn)行的關(guān)于工程進(jìn)度及質(zhì)量檢查情

況進(jìn)行歸納總結(jié)，對(duì)可能影響如期交樓的工作提出預(yù)警，報(bào)送公司領(lǐng)

導(dǎo)及客服管理部、項(xiàng)目部。

（二）交樓前三個(gè)月，物業(yè)公司負(fù)責(zé)審核及編寫《交樓風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

報(bào)告》，報(bào)告內(nèi)容詳見《保利（三亞）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交樓風(fēng)險(xiǎn)

評(píng)估辦法》。

（三）交樓前三個(gè)月直至完成交樓區(qū)域的移交期間，物業(yè)公司應(yīng)

每周提交《交樓工作周報(bào)》，周報(bào)內(nèi)容應(yīng)包含關(guān)于地產(chǎn)公司的交樓內(nèi)

部驗(yàn)收、物業(yè)前期進(jìn)場查驗(yàn)遺留問題、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估存在風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)、移交查

驗(yàn)等問題的整改完成情況。

（四）集中交樓期間，物業(yè)公司每日應(yīng)編制《交樓工作日?qǐng)?bào)》報(bào)

送項(xiàng)目部；集中交樓六個(gè)月內(nèi)，每月應(yīng)編制《交樓工作月報(bào)》報(bào)送項(xiàng)

目部、工程管理部、客服管理部、公司領(lǐng)導(dǎo)。《交樓工作日/月報(bào)》的

內(nèi)容包括但不限于：

1、當(dāng)日/月完成和累計(jì)完成的交樓套數(shù)、面積；

2、交樓率；

3、房屋質(zhì)量問題整改完成率；

4、與地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)主投訴和索償受理和處理情況；

5、業(yè)主集中反映的問題；

6、未收樓原因統(tǒng)計(jì)分析。

（五）交樓期滿一年，物業(yè)公司必須編制《物業(yè)交付和使用情況

反饋報(bào)告》，報(bào)送項(xiàng)目部、客服管理部、公司領(lǐng)導(dǎo)。《反饋報(bào)告》內(nèi)容

包括：

1、產(chǎn)品缺陷匯總（公共部分和房屋及隨樓附送部品）；

2、業(yè)主收樓時(shí)對(duì)房屋不滿意項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)分析；

3、房屋、部品的全年質(zhì)量維修數(shù)據(jù)（年報(bào)修量、完成率與投訴）；

4、公共設(shè)備全年運(yùn)行故障數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性的評(píng)價(jià)。

第五十六條地產(chǎn)公司出臺(tái)維修考核辦法，考核辦法中的相關(guān)標(biāo)

準(zhǔn)應(yīng)不低于股份公司關(guān)于《交樓工作考核指標(biāo)與標(biāo)準(zhǔn)》（詳見附件十

一）的要求。集中交樓期間客服管理部每周應(yīng)從各項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)中

心收取物業(yè)維修報(bào)告（詳見附件十：《維修考核辦法》），并將各維修

項(xiàng)目初步劃分責(zé)任，項(xiàng)目部作為第一責(zé)任主體應(yīng)配合客服管理部按時(shí)

完成維修工作。

第五十七條項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）總經(jīng)理是房屋質(zhì)量和維修工作

的第一責(zé)任人，是公司對(duì)項(xiàng)目交樓工作的主要考核對(duì)象。公司對(duì)項(xiàng)目

部（項(xiàng)目公司）總經(jīng)理及其團(tuán)隊(duì)的考核的重點(diǎn)指標(biāo)，包括：

（一）交樓率；

（二）收樓業(yè)主時(shí)對(duì)房屋不滿意項(xiàng)套平均數(shù)；

（三）房屋質(zhì)量維修完成率；

（四）重大投訴。

第五十八條公司將物業(yè)《反饋報(bào)告》下列數(shù)據(jù)作為對(duì)合格供方

評(píng)審和甄選的重要依據(jù)之一，包括：

（一）業(yè)主收樓對(duì)房屋各部位和部品的不滿意項(xiàng)套平均數(shù)；

（二）交付后房屋各部位和部品的全年報(bào)修量均值；

（三）交付后房屋各部位質(zhì)量維修完成率和質(zhì)量問題投訴數(shù)據(jù)；

（四）公共設(shè)備運(yùn)行故障數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性的評(píng)價(jià)。

第五十九條集中交樓完成后三個(gè)月，地產(chǎn)公司應(yīng)編制《物業(yè)公

司交樓工作評(píng)估報(bào)告》，評(píng)估報(bào)告中應(yīng)作為物業(yè)進(jìn)場查驗(yàn)、交樓準(zhǔn)備、

集中交樓工作及地產(chǎn)支付物業(yè)費(fèi)用的重要考核依據(jù)。報(bào)告中主要包含:

（一）物業(yè)公司進(jìn)場、評(píng)估、準(zhǔn)備、交樓工作的及時(shí)性；

（二）各階段工作是否按照指定的人員配置及工作標(biāo)準(zhǔn)完成工作;

（三）物業(yè)人員的專業(yè)及業(yè)務(wù)能力是否滿足工作要求；

（四）各階段的報(bào)告是否及時(shí)提交，報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、及時(shí)性

及準(zhǔn)確度是否滿足要求；

（五）集中交樓階段的人員配置及服務(wù)水平是否滿足要求。

第六章交樓費(fèi)用

第六十條物業(yè)公司進(jìn)場查驗(yàn)（交樓前四個(gè)月）至集中交樓活動(dòng)

的全部費(fèi)用，包括活動(dòng)現(xiàn)場布置、贈(zèng)送業(yè)主禮品、物業(yè)參與集中交樓

活動(dòng)的人員等費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)（詳見附件十二：《普通住宅交樓

物業(yè)人員安排標(biāo)準(zhǔn)》）。

第六十一條業(yè)主室內(nèi)清潔精開荒費(fèi)用由地產(chǎn)承擔(dān)。費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)

行股份公司《交樓房屋室內(nèi)清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》。

第六十二條因地產(chǎn)公司、施工單位原因造成的業(yè)主延遲收樓，

延期期間產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)或影響業(yè)主正常使用物業(yè)而提出要求減

免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由地產(chǎn)公司支付。屬于施工單位責(zé)任造成的，地產(chǎn)

公司應(yīng)從支付給責(zé)任單位的款項(xiàng)中扣除。

第六十三條質(zhì)保期維修責(zé)任單位未能在規(guī)定時(shí)間完成維修，地

產(chǎn)公司另行委托第三方單位進(jìn)行維修的，按地產(chǎn)公司與維修單位確定

的單價(jià)加收不少于50%的管理費(fèi)執(zhí)行；物業(yè)公司另行委托第三方單位

進(jìn)行維修的，按物業(yè)公司與維修單位確定單價(jià)的雙倍執(zhí)行。

第六十四條因業(yè)主自身原因延期收樓的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)公

司向業(yè)主追繳。屬于提前交樓的，合同約定交樓之日前未收樓的物業(yè)

服務(wù)費(fèi)由地產(chǎn)公司支付給物業(yè)公司。

第七章常見問題及解答及交樓口徑

第一節(jié)常見問題及解答

（一）問：按照法律規(guī)定，交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合

規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并具備國家規(guī)定的竣工條件有哪些？

答：主要是以下幾點(diǎn)：

1、完成工程設(shè)計(jì)和合同中規(guī)定的各項(xiàng)工作內(nèi)容，達(dá)到國家規(guī)定

的竣工條件；

2、工程質(zhì)量符合國家安全規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，如符合房屋土建工程驗(yàn)

收標(biāo)準(zhǔn)、安裝工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；

3、符合工程建筑設(shè)計(jì)和工程建設(shè)合同約定的內(nèi)容；有完整的并

經(jīng)有關(guān)部門審核的工程建設(shè)技術(shù)數(shù)據(jù)及檔案圖紙材料；

4、有建筑材料、設(shè)備、購配件的質(zhì)量合格證件資料和試驗(yàn)檢驗(yàn)

報(bào)告；

5、有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格

或優(yōu)良等文件；

6、有工程施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；

7、已辦理工程竣工交付使用的有關(guān)手續(xù)。

（二）問：《建筑法》第60條第1款明確規(guī)定：“建筑物在合理

使用壽命內(nèi)，必須確保地基工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量。”請(qǐng)問，國家規(guī)定

的建筑物的合理使用壽命有多久？若對(duì)此產(chǎn)生糾紛，應(yīng)如何認(rèn)定？

答：關(guān)于“合理使用壽命”的問題，目前國家還未有統(tǒng)一規(guī)定,

根據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)通則（試行）》，一般認(rèn)為按民用建筑的主體結(jié)構(gòu)

確定的建筑耐久年限分為四級(jí)：一級(jí)100年以上，適用于重要的建筑

和高層建筑（指10層以上住宅建筑、總高度超過24米的公共建筑及

綜合性建筑）；二級(jí)耐久年限為50—100年，適用于一般建筑，三級(jí)

耐久年限為25—50年，適用于次要建筑；四級(jí)為15年以下，適用于

臨時(shí)性建筑。若對(duì)于地基和主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量缺陷，是否在合理使用

壽命內(nèi)引起爭議，應(yīng)首先確定該建筑物的合理使用壽命。已有確定年

限的，以該年限為準(zhǔn)；無確定年限的，由原設(shè)計(jì)單位或有權(quán)確認(rèn)的部

門確定，并按此確定的年限為準(zhǔn)。

（三）問：《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解

釋》第13條所稱的房屋質(zhì)量問題包括哪些范圍？

答：包括以下范圍：

1、屋面防水工程；

2、其他土建工程，一般包括地面、樓面工程，門窗工程等；

3、電氣管線、上下水管線的安裝工程；

4、供熱、供冷系統(tǒng)工程，包括暖氣設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備等安裝

工程。

（四）逾期交房日期怎樣計(jì)算？

答：商品房預(yù)售時(shí)，開發(fā)商應(yīng)取得五證。交付房屋的合法與否是

以開發(fā)商是否經(jīng)過竣工驗(yàn)收為標(biāo)準(zhǔn)。具體看合同的約定。一個(gè)是當(dāng)?shù)?/p>

建委頒發(fā)的《竣工驗(yàn)收備案表》，一個(gè)是由開