南京市全裝修住宅工程質量分戶驗收管理辦法講座?一、引言全裝修住宅工程質量分戶驗收是保障居民住房質量、維護消費者權益的重要舉措。《南京市全裝修住宅工程質量分戶驗收管理辦法》對于規范全裝修住宅建設行為、提高工程質量具有重要意義。本次講座將圍繞該管理辦法展開詳細介紹，幫助大家深入理解和掌握相關內容。二、南京市全裝修住宅工程質量分戶驗收管理辦法的背景和目的（一）背景隨著房地產市場的發展和人們生活水平的提高，全裝修住宅逐漸成為主流。然而，在全裝修住宅建設過程中，也暴露出一些質量問題，如裝修材料質量不達標、施工工藝粗糙、功能不滿足設計要求等，給購房者帶來了諸多困擾。為了解決這些問題，加強對全裝修住宅工程質量的監管，南京市出臺了全裝修住宅工程質量分戶驗收管理辦法。（二）目的1.確保全裝修住宅工程質量符合相關標準和規范，保障居民的居住安全和使用功能。2.強化建設單位、施工單位、監理單位等各方責任主體的質量意識，規范質量行為。3.維護消費者的合法權益，提高消費者對全裝修住宅質量的滿意度。三、管理辦法的適用范圍和基本原則（一）適用范圍本辦法適用于南京市行政區域內新建、改建、擴建的全裝修住宅工程質量分戶驗收活動。（二）基本原則1.質量第一原則：始終將工程質量放在首位，嚴格按照標準和規范進行驗收。2.分戶驗收原則：以每戶住宅作為一個驗收單元，對住宅工程的觀感質量、使用功能等進行逐戶驗收。3.責任主體負責原則：建設單位、施工單位、監理單位等各方責任主體對分戶驗收工作負責，確保驗收結果真實、準確。四、各方責任主體在分戶驗收中的職責（一）建設單位1.組織施工單位、監理單位等相關單位制定分戶驗收方案，并報工程質量監督機構備案。2.按照分戶驗收方案組織實施分戶驗收工作，對分戶驗收結果負責。3.督促施工單位整改分戶驗收中發現的問題，并對整改情況進行復查。4.整理、匯總分戶驗收資料，在工程竣工驗收前報送工程質量監督機構。（二）施工單位1.編制分戶驗收資料，包括分戶驗收表、質量控制資料、觀感質量檢查記錄等。2.按照分戶驗收方案和施工質量驗收規范的要求，對每戶住宅進行自檢，填寫分戶驗收記錄。3.對分戶驗收中發現的問題及時進行整改，整改完成后向建設單位提交整改報告。（三）監理單位1.審核施工單位的分戶驗收方案，對分戶驗收工作進行監督檢查。2.對每戶住宅的驗收過程進行旁站監理，對驗收結果進行簽認。3.對分戶驗收中發現的問題督促施工單位整改，并跟蹤復查整改情況。（四）工程質量監督機構1.對建設單位報送的分戶驗收方案進行審查。2.對分戶驗收工作進行監督抽查，重點檢查分戶驗收程序是否符合要求、驗收結果是否真實可靠等。3.對分戶驗收中發現的違反工程建設強制性標準的問題，責令整改，并依法予以處罰。五、分戶驗收的內容和標準（一）觀感質量1.室內墻面、地面、頂棚是否平整，有無裂縫、空鼓等缺陷。2.門窗是否開啟靈活、關閉嚴密，五金配件是否齊全、完好。3.衛生間、廚房等有防水要求的房間是否有滲漏現象。4.室內給排水管道是否通暢，無滲漏。5.電氣線路是否敷設規范，插座、開關是否能正常使用。（二）使用功能1.住宅的開間、進深尺寸是否符合設計要求。2.室內凈高是否滿足規定標準。3.廚房、衛生間等的通風、采光是否良好。4.住宅的保溫、隔熱性能是否符合設計要求。5.電梯運行是否平穩、正常。（三）質量控制資料1.工程竣工報告、施工圖紙、設計變更等文件是否齊全。2.主要建筑材料、構配件和設備的質量證明文件是否完整。3.隱蔽工程驗收記錄、分項分部工程質量驗收記錄等是否真實、準確。六、分戶驗收的程序和方法（一）程序1.建設單位組織施工單位、監理單位等相關單位制定分戶驗收方案，明確驗收內容、標準、程序和人員分工等。2.施工單位按照分戶驗收方案對每戶住宅進行自檢，填寫分戶驗收記錄。3.監理單位對施工單位的自檢情況進行審核，并對每戶住宅的驗收過程進行旁站監理，對驗收結果進行簽認。4.建設單位組織相關單位對分戶驗收結果進行匯總、分析，對發現的問題提出整改意見，督促施工單位整改。5.施工單位整改完成后，建設單位組織復查，復查合格后形成分戶驗收報告。6.建設單位在工程竣工驗收前，將分戶驗收資料報送工程質量監督機構。（二）方法1.觀感質量檢查：通過觀察、觸摸等方法檢查室內墻面、地面、頂棚、門窗、衛生間、廚房等部位的質量狀況。2.使用功能測試：通過實測實量、通水通電試驗等方法測試住宅的開間、進深尺寸、室內凈高、通風采光、保溫隔熱、電梯運行等使用功能。3.質量控制資料審查：查閱工程竣工報告、施工圖紙、設計變更、質量證明文件、驗收記錄等資料，檢查質量控制資料的完整性和真實性。七、分戶驗收中常見問題及處理措施（一）常見問題1.墻面、地面裂縫、空鼓。2.門窗密封不嚴、開啟不靈活。3.衛生間、廚房滲漏。4.給排水管道堵塞、滲漏。5.電氣線路故障。6.室內凈高不足。7.保溫、隔熱性能不達標。（二）處理措施1.對于墻面、地面裂縫、空鼓，應根據具體情況進行修補或返工處理。2.門窗密封不嚴、開啟不靈活，應調整門窗五金配件或更換門窗。3.衛生間、廚房滲漏，應查找滲漏點，進行防水修補。4.給排水管道堵塞、滲漏，應清理管道或更換管道。5.電氣線路故障，應檢查線路，排除故障。6.室內凈高不足，應根據實際情況進行整改，確保滿足設計要求。7.保溫、隔熱性能不達標，應采取增加保溫隔熱材料等措施進行整改。八、分戶驗收資料的整理和歸檔（一）資料內容1.分戶驗收方案。2.分戶驗收記錄，包括觀感質量檢查記錄、使用功能測試記錄等。3.質量控制資料，如工程竣工報告、施工圖紙、設計變更、質量證明文件、驗收記錄等。4.整改報告及復查記錄。5.分戶驗收報告。（二）整理要求1.資料應真實、完整、有效，簽字蓋章齊全。2.資料應分類整理，裝訂成冊。3.資料應按照檔案管理的要求進行歸檔，保存期限不少于規定年限。九、違反管理辦法的處罰規定（一）建設單位1.未組織分戶驗收或分戶驗收不符合要求的，責令改正，處工程合同價款2%以上4%以下的罰款。2.提供虛假分戶驗收資料的，責令改正，處工程合同價款2%以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。（二）施工單位1.未按規定進行分戶驗收或分戶驗收不符合要求的，責令改正，處工程合同價款2%以上4%以下的罰款。2.提供虛假分戶驗收資料的，責令改正，處工程合同價款2%以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。（三）監理單位1.未對分戶驗收工作進行監督檢查或監督檢查不到位的，責令改正，處10萬元以上30萬元以下的罰款。2.與建設單位、施工單位串通，弄虛作假、降低工程質量的，責令改正，處50萬元以上100萬元以下的罰款，降低資質等級或者吊銷資質證書；有違法所得的，予以沒收；造成損失的，承擔連帶賠償責任。十、案例分析（一）案例一某小區全裝修住宅工程，在分戶驗收過程中發現部分房間墻面存在裂縫、空鼓現象。經調查，施工單位在施工過程中未嚴格按照施工工藝要求進行操作，導致墻面出現質量問題。建設單位責令施工單位進行整改，施工單位對裂縫、空鼓部位進行了修補，并重新進行了驗收，確保了工程質量。（二）案例二某樓盤全裝修住宅工程，在分戶驗收時發現衛生間存在滲漏現象。經檢查，是由于衛生間防水層施工質量不合格所致。建設單位要求施工單位重新進行防水施工，整改完成后再次進行驗收，直至滲漏問題解決。該案例提醒各方責任主體要嚴格把控施工質量，避免出現類似問題。十一、總結南京市全裝修住宅工程質量分戶驗收管理辦法為保障全裝修住宅工程質量提供了有力的制度保障。各方責任主體應嚴格按