基地分析

Baseanalysis——

宏觀區位Macro

location這是我們熟悉的延安，紅色的革命圣地。延

安YanAn國務院首批公布的國家歷史名城民族圣地、中國革命圣地基地分析

Base

analysis——

宏觀區位Macro

location不僅是紅色的革命圣地，延安還是：黃土高原優質自然風光的代表，陜北民俗的集大成者。陜

西

陜

北

延

安ShanXiShanBeiYanAn黃河蛇曲國家地質公園秦漢文化國務院首批公布的國家歷史名城延安國家森林公園鳳凰山景區陜北民俗（信天游、說書、秧歌）民族圣地、中國革命圣地基地分析

Base

analysis——

宏觀區位Macro

location基地所在的寶塔區，是延安市主城區。延安火車北站延安市政府延安汽車站寶塔區政府中共中央西北局舊址延安火車站/延安汽車南站SITE基地分析Base

analysis——

中觀區位Meso

location清涼山景區寶塔山景區鳳凰山景區寶塔區政府廟

山中共中央西北局舊址杜公祠景點景觀大湖SITE5

KM3

KM2

KM1

KM景觀資源基地景觀資源豐富：基地周邊五公里內集結了包括“中共中央西北局舊址”在內的延安市主要歷史、文化和自然景觀。基地分析Base

analysis——

中觀區位Meso

location北部城區萬達廣場寶塔區政府中共中央西北局舊址SITE延安火車站/延安汽車南站3

KM5

KM2

KM1

KM交通分析基地對外交通聯系方便：基地通過包南線與北部城區聯通，通過龍灣隧道和杜公路與寶塔區主城相聯，基地西南擁有延安火車站和汽車南站。基地南側半小時交通圈內有包茂高速和南泥灣機場（延安新機場）。基地分析Base

analysis——

中觀區位Meso

location延安大學附屬醫院萬達廣場延安百貨延安體育場寶塔區政府寶塔小學寶塔區第四中學中共中央西北局舊址寶塔區試驗小學延安市人民醫院寶塔區第三中學寶塔山綜合批發市場2

KM

1

KMSITE5

KM3

KM周邊配套基地周邊5公里范圍內商業、醫療、市民活動、教育配套設施齊全。基地周邊文旅小鎮正在建設中，配套設施尚未齊全。基地分析

Base

analysis——

微觀區位Microcosmic

location延安萬達城住宅用地幼兒園綠地·山水天城景觀大湖住宅用地住宅用地文旅小鎮住宅用地住宅用地SITE25#-2地塊住宅用地展示中心住宅用地示范區幼兒園綠化停車場住宅用地住宅用地住宅用地基地西高東低，依山面湖，東側坐擁文旅小鎮、景觀大湖和濱水酒店群，其余三面均為規劃住宅用地。周邊幼兒園、停車場等配套齊全。基地分析

Base

analysis——

競品樓盤Competitiveproduct樓盤名：延安·陽光城開發商：陽光城集團容積率：1.20延安河莊印象城規劃面積：47.8萬㎡建筑面積：58.0萬㎡業態：洋房、聯排均價：8500元/㎡（毛坯）樓盤名：融創·延安宸院開發商：延安融地置業容積率：1.40融創·延安宸院規劃面積：24.0萬㎡建筑面積：32.7萬㎡業態：洋房、小高凱澤世紀公園均價：9000元/㎡（毛坯）新城·吾悅首府樓盤名：新城·吾悅首府開發商：新城控股集團容積率：1.50規劃面積：17.6萬㎡建筑面積：22.5萬㎡業態：疊拼、洋房、小高均價：8000元/㎡（毛坯）樓盤名：山水天城開發商：綠地集團容積率：1.10綠地·山水天城規劃面積：30.0萬㎡建筑面積：27.0萬㎡業態：別墅、洋房、高層均價：5500元/㎡（毛坯）SITE近年來，融創、新城等知名開發商紛紛布局延安，新樓盤均價在8000元/平左右，本地早期開發樓盤均價在5500元/平左右，本地樓盤產品多以高低配組合布局。基地分析

Base

analysis——

競品戶型Competitiveproduct面積段延安河莊印象城延安·陽光城凱澤世紀公園融創·延安宸院山水天城80-100平方米99㎡/兩室一衛91㎡/兩室兩衛87㎡/兩室一衛110-130平方米126㎡/三室兩衛136㎡/三室兩衛155㎡/四室兩衛111㎡/三室兩衛134㎡/三室兩衛160㎡/三室兩衛115㎡/三室兩衛130㎡/三室一衛130㎡/四室兩衛130-140平方米135㎡/三室兩衛144㎡/四室兩衛140-160平方米150㎡/四室兩衛百米高層戶型：本地高層戶型主流面積區間為80-130平方米；洋房戶型：本地洋房戶型主流面積區間為130-160平方米。基地分析

Base

analysis——

基地分析小結Conclusion項目優勢項目難點?

日照條件限制較多：場地周邊規劃有住宅區，場地內產品布局需要考慮外側日照影響，給本項目設計增加了難度。?

項目依托文旅小鎮，為項目提供的豐富的配套資源。?

基地東側景觀資源豐富。?

基地周邊交通便利。?

場地高差變化大：場地東西兩側高差約14m，處理好場地的高差變化，是項目難點之一。?

與東側文旅小鎮產生關系：場地東側規劃有文旅小鎮，與文旅小鎮產生有機聯系，是項目難點之一。加一個扉頁，文字如下我們是否已經找到的最佳答案？規劃的貨值是否還有提升余地？在文旅項目的整體協調下，用這個來引出下面的總圖實現地塊的產品價值最大化！1234產品貨值最大化文旅項目的整體協調成本控制產品設計1KEY

POINTONE1234產品貨值最大化文旅項目的整體協調成本控制產品設計方案生成SchemegenerationK1——

微觀區位-場地分析Microcosmic

location住宅用地住宅用地1083.00用地紅

線1068.80景觀大湖100M建筑控制線33M建筑控制線文旅小鎮住宅用地容積率：2.25-2.5024M建筑控制線1087.001073.40住宅用地12班幼兒園住宅用地綠化停車場方案生成SchemegenerationK1——

微觀區位-商業價值分析Microcosmic

location住宅用地住宅用地用地紅

線景觀大湖文旅小鎮住宅用地1.場地四周商業價值高：四周臨路，車流人流量大，商業價值高。2.場地東側商業價值更高：場地東側對接文旅小鎮，車流人流密集，商業價值更高。住宅用地12班幼兒園商業價值住宅用地低高方案生成SchemegenerationK1——

微觀區位-住宅價值分析Microcosmic

location住宅用地住宅用地用地紅

線景觀大湖文旅小鎮住宅用地場地東側住宅品質更高：場地東側對接文旅小鎮和景觀大湖，住宅品質更高。住宅用地12班幼兒園住宅價值住宅用地低高方案生成SchemegenerationK1——

微觀區位-場地分析Microcosmic

location用地紅

線景觀大湖文旅小鎮大區規劃：大區規劃中，地塊西側沿道路兩側布局高層產品。12班幼兒園綠化停車場方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme不同維度，發掘地塊產品布局最優解決方案高層總量：102340㎡洋房總量：43200㎡地上總建：155540㎡容

積

率：2.22高層總量：102340㎡洋房總量：43200㎡地上總建：155540㎡容

積

率：2.22高層總量：131580㎡洋房總量：43200㎡地上總建：184780㎡容

積

率：2.64百米高層集中組團；正南北排布；百米高層“L”形組團，影響后排日照；百米高層雙排布局，日照相互影響；用地利用不充分；總量不足；雙排日照相互影響；商業及地下車庫利用率低。正南北排布；用地利用不充分；總量不足；商業及地下車庫利用率低。順應地勢排布；洋房占地小；空間形態一般；貨值低。高層總量：90780㎡洋房總量：55200㎡地上總建：155980㎡容

積

率：2.23高層總量：90780㎡洋房總量：52800㎡地上總建：153580㎡容

積

率：2.19高層總量：87720㎡洋房總量：55200㎡地上總建：152920㎡容

積

率：2.18百米高層“1”字形布局；順應地勢排布；洋房占地最大；百米高層“1”字形布局；順應地勢排布；洋房占地最大；百米高層短“L”形組團；順應地勢排布；空間形態較好；總量不足；空間形態較好；總量不足。空間形態一般；總量不足。洋房占地大，貨值相對較高。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme不同維度，發掘地塊產品布局最優解決方案高層總量：96560㎡洋房總量：52800㎡地上總建：159360㎡容

積

率：2.28高層總量：120020㎡洋房總量：45600㎡地上總建：175620㎡容

積

率：2.51高層總量：111180㎡洋房總量：52800㎡地上總建：173980㎡容

積

率：2.49百米高層短“L”形組團；順應地勢排布；空間形態一般；總量不足；百米高層“C”字形布局；順應地勢排布；洋房占地少；空間形態差；貨值低。百米高層長“L”形組團；順應地勢排布；影響后排日照；空間形態一般。洋房占地大，貨值相對較高。高層總量：105400㎡洋房總量：57600㎡地上總建：173000㎡容

積

率：2.47高層總量：87720㎡洋房總量：62400㎡地上總建：160120㎡容

積

率：2.29高層總量：102340㎡高層總量：87720㎡洋房總量：57600㎡

洋房總量：55200㎡地上總建：169940㎡地上總建：152920㎡容

積

率：2.43容

積

率：2.18百米高層“C”字形布局；順應地勢排布；空間形態一般；百米高層短“L”形組團；順應地勢排布；空間形態一般；總量不足；百米高層“C”字形布局；順應地勢排布；空間形態一般；三拼洋房影響洋房組團品質。洋房占地大，貨值相對較高雙拼高層超面寬。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme小結：百米高層東側布局VS

北側布局VS

西側布局百米高層北側布局百米高層西側布局百米高層東側布局·

符合大區規劃·對北側地塊日照影響小·洋房視野良好·

與大區規劃不符·對北側地塊日照造成“致命”影響·洋房視野較好·

與大區規劃不符·對北側地塊日照影響較大·洋房視野受到“致命”遮擋·高層視野良好·高層視野良好·高層視野較差方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme小結：正南北排布VS

順應地勢排布正南北排布順應地勢排布·正南北不節地（不出量）·多三角形用地·內部無法形成軸線景觀·影響整體規劃·

順應地勢節地（出量）·剩余用地規整·順應整體規劃·景觀完整·商業利用率低·地下車庫效率低·商業利用率高·地下車庫效率高高層在西側、順應地勢排布，要如何操作，才能實現：產品貨值最大化？根本問題在于：如何合理分配高層和洋房的用地方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme如何合理分配高層和洋房用地40M95M60M185M130M165MABC單列T4單列T3雙拼雙列T4容積率：2.50容積率：2.21容積率：2.34·

洋房量最大，總量不足·

洋房量適中，總量不足·

洋房量太少單列T4為洋房區爭取了更多用地，但洋房區面寬最多只能布置6列洋房，總量達不到地塊要求。T3雙拼用足高層60M面寬限制，用最少用地提升總量，為洋房爭取更多用地。但是，總量達不到地塊要求。雙列T4擠占了大量用地，雖然能夠滿足總量的要求，但是會導致洋房占比很低。同時，雙列T4對高層自身以及洋房區日照會產生不利影響。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

schemeA方案A提升總量150M1·

與大區規劃不符40M>>·

影響地塊北側日照95M2C字形布局A·

整體延續大區規劃單列T4·

對地塊北側日照影響較小方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

schemeB方案B提升總量115M1·

與大區規劃不符60M>>·

影響地塊北側日照95M2C字形布局B·

整體延續大區規劃單列T3雙拼·

對地塊北側日照影響較小方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演小結：主推方案的高層布局邏輯PREFENCE主推方案高層布局·

高層區最節地方案·

高層區占地大，洋房區用地緊張高層全T4布局，為洋房區爭取了更多用地，洋房區寬松布局6列洋房，整體形態較好。基本滿足地塊要求，但高層侵占了更多的洋房用地。洋房區用地較為緊張，導致洋房存在三單元拼接的情況。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：沿街布局商業，充分利用外圍商業價值。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：地塊西側布局高層，順應大區規劃，充分預留洋房用地。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：地塊東側布局低密洋房，發掘東側較高的住宅價值。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：洋房區布局中央大景觀，增加地塊景觀溢價。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：利用中央景觀，布局大戶型產品。PULLPULLPULLPULLPULLPULL方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演小結：主推方案（方案一）方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演小結>主推方案（方案一）容積率：2.40方案一演變容積率：2.25由容積率2.40演變為容積率2.25：將南側高層改為洋房，讓洋房區形態更加完整，日照條件更加有利。歷史經驗告訴我們，擁有無限可能故而，我們也嘗試創造多一種可能。產品貨值還不夠大！如果前提是：產品貨值最大化！我們還能做些什么？關鍵點在于：更充分的挖掘景觀資源！風險提示：進一步挖掘景觀資源可能會突破標準化戶型的限制，但我們覺得，值得一試！方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：進一步挖掘景觀資源。PULLPULLPULLPULLPULL方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：用足景觀資源，布局側廳戶型。（方案二）方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演小結：方案比選>主推方案（方案一）方案二注：全標準化戶型注：側廳戶型為非標準化戶型·

滿足營銷關于戶型面積和戶型配比的要求·

全部使用標準化戶型·

方案二在方案一的形態基礎上進行變化：充分發掘景觀資源，布局側廳戶型。但該側廳戶型屬于非標準化戶型規劃設計

PlanninganddesignK1——

總平面圖：方案一Generallayout方案一規劃指標表類型數量70008.00204838.00

㎡167968.00

㎡155437.00

㎡單位㎡總用地面積總建筑面積地上建筑面積住宅面積高層住宅

101071.00

㎡其中

其中洋房住宅

54366.00㎡㎡㎡㎡商業面積配套面積10845.001686.0036870.002.40地下建筑面積容積率建筑密度綠地率總戶數總停車數地上停車數地下停車數283013281344404%%戶個個個其中940規劃設計

PlanninganddesignK1——

鳥瞰圖Aerialview規劃設計

PlanninganddesignK1——

效果展示：東側天際線Skyline

view規劃設計

PlanninganddesignK1——

效果展示：東側天際線Skyline

view規劃設計

PlanninganddesignK1——

商業及配套分析Matching

analysis公共配套面積

單位名稱社區服務站文化活動站托老所600250350㎡㎡㎡㎡㎡㎡社區衛生服務站

120物業管理用房公共廁所33430總計：1684㎡商業用房配套用房規劃設計

PlanninganddesignK1——

產品分布Product

distribution百米高層8+1F洋房規劃設計

PlanninganddesignK1——

流線分析Fireanalysis消防撲救場地城市道路消防環路消防回車場人行景觀流線規劃設計

PlanninganddesignK1——

日照分析Sunshine

analysis住宅均滿足大寒日兩小時日照要求

局部日照不過的住宅改做配套用房1小時2小時3小時4小時5小時6小時規劃設計

Planninganddesign——

總平面圖：方案二K1方案二規劃指標表類型數量單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡總用地面積總建筑面積地上建筑面積住宅面積70008.00206562.00169692.00157157.00高層住宅

100781.00洋房住宅

56376.00其中

其中商業面積配套面積地下建筑面積容積率10845.001690.0036870.002.42建筑密度綠地率總戶數總停車數地上停車數地下停車數283013361358408%%戶個個個其中950規劃設計

PlanninganddesignK1——

總平面圖：方案三（方案一演變）方案三規劃指標表類型數量單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡總用地面積總建筑面積地上建筑面積住宅面積70008.00194388.00157518.00145002.00高層住宅

85251.00洋房住宅

59751.00其中

其中商業面積配套面積地下建筑面積容積率10845.001671.0036870.002.25建筑密度綠地率總戶數總停車數地上停車數地下停車數283012141261379%%戶個個個其中8822KEY

POINTTWO1234產品貨值最大化文旅項目的整體協調成本控制產品設計方案生成

Scheme

generationK2——

方案推演-天際線Skyline

scheme原始大區規劃：忽略了城市天際線的塑造。SITE方案生成

Scheme

generationK2——

方案推演-天際線Skyline

scheme我們設想的大區規劃：各個地塊都是城市天際線中不可或缺的一部分。SITE方案生成

Scheme

generationK2——

場地處理Site

scheme如何處理場地的高差以及與東側文旅小鎮&景觀大湖的關系？FARMOUNTAINS遠山WENBANG

TOWNPROJECT

BASE文旅小鎮原始基地LANDSCAPE

LAKE景觀大湖相鄰住宅用地SITE項目基址東西高差約14M。方案生成

Scheme

generationK2——

場地處理Site

schemeStep1：平整并適當抬高場地SITEPAVE

SITE平整場地WENBANG

TOWN文旅小鎮LANDSCAPE

LAKE景觀大湖方案生成

Scheme

generationK2——

場地處理Site

schemeStep2：布局商業，讓住宅區更加安靜、私密SITERESIDENTIAL

AREA住宅區WENBANG

TOWN文旅小鎮LANDSCAPE

LAKE景觀大湖LAYOUT

BUSINESSE布局商業方案生成

Scheme

generationK2——

場地處理Site

schemeStep3：增設觀景平臺，增加與東側文旅小鎮&景觀大湖的聯系SITESET

STAGE增設觀景平臺WENBANG

TOWN文旅小鎮LANDSCAPE

LAKE景觀大湖方案生成

Scheme

generationK2——

場地處理Site

scheme局部放大：住宅觀景陽臺、小區觀景平臺設計，增加溢價VIEWBALCONY住宅觀景陽臺HOUSING住

宅上躍層8F7F6F5F4FVIEWPLATFORM小區觀景平臺2F3FWENBANG

TOWN文旅小鎮1FOVERLAYING

SOIL

覆土UNDERGROUND

GARAGE地下車庫BUSINESS商

業BUSINESS

商

業商業廣場/停車市政道路景觀設計

Landscape

designK2——

景觀分析Landscape

analysis組團景觀中央景觀東側景觀景觀設計

Landscape

designK2——

景觀分析Landscape

analysis景觀設計理念：自然之心與山水環抱景觀設計

Landscape

designK2——

景觀分析Landscape

analysis中央景觀：還社區一個自然之心景觀設計

Landscape

designK2——

景觀分析Landscape

analysis中央景觀：還社區一個自然之心A慢跑道B森林游園林蔭廊道C兒童樂園D臺階和草地景觀設計

Landscape

designK2——

景觀分析Landscape

analysis東側景觀：將山水環抱帶回社區將多元的主題連接，并帶入社區連

接文

化

社

區體

驗CULTURECOMMUNITYRECREATION連

接綜合性紅色主題展區觀瀾廊道&眺望碼頭延安文化窗口濱水·文旅小鎮景觀設計

Landscape

designK2——

景觀分析Landscape

analysis東側景觀：將山水環抱帶回社區景觀設計

Landscape

designK2——

景觀分析Landscape

analysis東側景觀：將山水環抱帶回社區A竹澗階梯C觀瀾廊道B眺望碼頭D綜合性紅色主題展區景觀設計

Landscape

designK2——

景觀分析Landscape

analysis立面設計

Facade

designK2——

立面文化植入FacadecultureYANANEXTEND最延安的建筑文化的延續立面設計

Facade

designK2——

風格推導Deduction

scheme什么元素能代表延安文化？“層層退臺”“窗花與拼磚“”圓拱”立面設計

Facade

designK2——概念元素ConceptElements圓拱SEMICIRCLE收分拼磚窗花DIMINISHBRICKPATTERN立面設計

Facade

designK2——

立面展示Facadedisplay立面設計

Facade

designK2——

立面展示Facadedisplay立面設計

Facade

designK2——

立面展示Facadedisplay3KEY

POINTTHREE1234產品貨值最大化文旅項目的整體協調成本控制產品設計成本控制

CostControlK3——

原始地形分析Garage

analysis住宅用地住宅用地1083.00用地紅

線1068.80景觀大湖文旅小鎮住宅用地1087.001073.40從地塊周邊道路中心點的標高來看，地塊呈西高東低，南高北低的態勢，東西高差約14米，南北高差約4米。住宅用地住宅用地場地高度高低成本控制

CostControlK3——

車位分配Garage

analysis要點：按照容積率2.5、車位0.8個/100平米算，車位數需要1400個為減少地下車庫面積，控制成本，地面盡量停滿地上30%車位的指標商業停車約224輛（16%）停車約196輛（14%）1231.商業外圍做滿車位做到最大化減少小區內的車位數比例2.商業配帶車位也便于銷售1.小區內部將剩下的車位指標做滿2.盡量少占用小區內綠化用地空出中央景觀和組團景觀的位置成本控制

CostControlK3——

車庫方案分析Garage

analysis要點：處理14m高差，土方平衡，成本控制方案一

場地整體抬平方案二

地庫斜板式設計儲藏室車庫下躍層商業儲藏室車庫下躍層商業方案一400.95653.23-252.28方案二土方開挖土方回填土方平衡土方開挖土方回填土方平衡459.97507.58-47.61·

土方不平衡成本高·場地與周邊道路高差關系差·小區內坡度變化小·車庫相對完整停車效率高·東邊商業上面需要做溢價空間平衡高差·

土方平衡成本低·場地與周邊道路高差關系協調·高差做立體景觀處理

規劃上具有優勢·場地可以與湖景做高差上的呼應關系成本控制

CostControlK3——

車庫方案分析Garage

analysis車庫豎向：南北通過高差1M的四個臺地，東西通過1.8%的坡度解決車庫豎向。107410751076107710761077107810781079107910801081成本控制

CostControlK3——

地庫平面Garage

analysis指標控制：住宅和商業：0.8個/100平方米車位數共：1400個地上車位數：420個地下車位數：980個車庫面積：36870平方米單車位面積：37.62平方米4KEY

POINTFOUR1234產品貨值最大化文旅項目的整體協調成本控制產品設計產品設計

ProductdesignK4——

競品分析Competitiveproduct樓盤名：延安·陽光城開發商：陽光城集團容積率：1.20延安河莊印象城規劃面積：47.8萬㎡建筑面積：58.0萬㎡業態：洋房、聯排均價：8500元/㎡（毛坯）樓盤名：融創·延安宸院開發商：延安融地置業容積率：1.40融創·延安宸院規劃面積：24.0萬㎡建筑面積：32.7萬㎡業態：洋房、小高凱澤世紀公園均價：9000元/㎡（毛坯）新城·吾悅首府樓盤名：新城·吾悅首府開發商：新城控股集團容積率：1.50規劃面積：17.6萬㎡建筑面積：22.5萬㎡業態：疊拼、洋房、小高均價：8000元/㎡（毛坯）樓盤名：綠地·山水天城開發商：綠地集團容積率：1.10綠地·山水天城規劃面積：30.0萬㎡建筑面積：27.0萬㎡業態：別墅、洋房、高層均價：5500元/㎡（毛坯）SITE近年來，融創、新城等知名開發商紛紛布局延安，新樓盤均價在8000元/平左右，本地早期開發樓盤均價在5500元/平左右，本地樓盤產品多以高低配組合布局。產品設計

ProductdesignK4——

競品分析Competitiveproduc面積段延安河莊印象城99㎡/兩室一衛延安·陽光城凱澤世紀公園融創·延安宸院山水天城80-100平方米91㎡/兩室兩衛87㎡/兩室一衛110-130平方米126㎡/三室兩衛136㎡/三室兩衛155㎡/四室兩衛111㎡/三室兩衛134㎡/三室兩衛160㎡/三室兩衛115㎡/三室兩衛130㎡/三室一衛130㎡/四室兩衛130-140平方米135㎡/三室兩衛144㎡/四室兩衛140-160平方米150㎡/四室兩衛產品設計

ProductdesignK4——

競品歸納Competitiveproduc競品特點歸納?

百米高層戶型：本地高層戶型主流面積區間為80-100㎡兩面寬兩室一衛；110-130㎡戶型多為三面寬三室兩衛。?

洋房戶型：本地洋房戶型主流面積區間為130-140㎡三面寬三室兩衛，140-160㎡戶型多為四面寬四室兩衛，

部分洋房戶型有私家電梯廳、北陽臺等溢價點。產品設計

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客群分析K4PassengerClusterAnalysis客群分析：剛需客群＆投資客群更為注重實得面積（得房率）；關注南北通透及采光通風，對不通透戶型抗性較大；追求居住空間（主臥套間、客廳）的舒適度注重房屋整體的居住體驗感及產品溢價注重景觀感受及度假感注重戶型方正，對南向整體面寬尺度有一定要求；洋房戶型有北陽臺的訴求。關鍵詞：地緣客戶、自住、剛需關鍵詞：外地客戶、度假、投資總結歸納我們的

產品策略百米高層戶型：南向3面寬、南北通透、大戶型南向雙陽臺洋房戶型：南向3-4面寬、南北通透、北陽臺、主臥套房，南向雙陽臺景觀戶型：觀景條件好的戶型定制化設計產品設計

ProductdesignK4——產品分布Product

Distribution百米高層

100㎡+100

㎡+100㎡+100㎡百米高層

125㎡+90㎡+90

㎡+125㎡8+1F洋房

130

㎡8+1F洋房

150

㎡目標戶數占比實際戶型占比實際戶數樓棟面積段90㎡類型兩房兩廳一衛20%30%20%20%10%19.58%30.27%19.58%22.89%7.68%260402260304102三房兩廳一衛110㎡125㎡130㎡150㎡高層洋房三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛四房兩廳兩衛產品設計

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產品配級Product

Grading配置列表主衛房間類型戶型配置客廳主臥次臥公衛廚房≥4.3≥4.5≥4.8≥5.0≥5.4得房率控制≥76%開間（單位mm）使用面積（單位㎡)高層90㎡高層110㎡高層125㎡洋房130㎡洋房150㎡兩房兩廳一衛

≥3600三房兩廳一衛

≥3800三房兩廳兩衛

≥4300三房兩廳兩衛

≥4500四房兩廳兩衛

≥4500≥3300≥3400≥3600≥3800≥3800≥2700≥2800≥3000≥3000≥3100-≥3.5-≥3.7≥4.0≥4.2≥4.4≥76%≥76%≥85%≥85%≥3.8≥4.2≥4.6產品設計

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戶型平面圖UnitPlan高層125㎡+90㎡+90

㎡+125㎡戶型（標準化戶型）戶型A面積段125㎡產品價值點ABB

A三室兩廳一衛、獨立玄關、南北通透、南向雙陽臺兩室兩廳一衛、南向三面寬、全明戶型、一步式書房B90㎡戶型面積表陽臺面積戶型套內面積套型建筑面積得房率AB91.72㎡64.62㎡5.19㎡3.07㎡126.29㎡87.88㎡77.19%產品設計

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戶型平面圖UnitPlan高層110㎡+110㎡+110㎡+110㎡戶型（標準化戶型）戶型C面積段110㎡產品價值點CDDC三室兩廳一衛、全明戶型、入戶花園、南向雙陽臺三室兩廳一衛、全明戶型、南向雙陽臺、獨立玄關D110㎡戶型面積表陽臺面積戶型套內面積套型建筑面積得房率C80.58㎡77.11㎡7.62㎡5.19㎡115.37㎡108.34㎡76.90%D萬達集團標準化110端戶戶型按延安當地標準（不考慮面積贈送）計算面積時實際數值為115㎡，面積偏大，不符合營銷提供的戶型面積要求。產品設計

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戶型平面圖UnitPlan洋房130㎡+130㎡戶型方案（標準化戶型）JJ戶型面積段130㎡產品價值點三室兩廳兩衛、全明戶型、獨立玄關、南向雙陽臺、南北通透、主臥套間J戶型J套內面積106.49㎡陽臺面積5.33㎡套型建筑面積得房率87.7%129.51㎡產品設計

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戶型平面圖UnitPlan洋房150㎡+150㎡戶型（標準化戶型）KK戶型面積段150㎡產品價值點四室兩廳兩衛、獨立入戶、戶型方正、北陽臺、南向雙陽臺、南向四面寬、南北通透、主臥套間K戶型K套內面積陽臺面積8.13㎡套型建筑面積147.02㎡得房率115.83㎡85.48%產品設計

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戶型平面圖UnitPlan洋房130㎡+150㎡戶型L戶型J1面積段產品價值點J1三室兩廳兩衛、全明戶型、130㎡

獨立電梯廳、南向雙陽臺、南北通透、主臥套間四室兩廳兩衛、南向3+1面寬滿足居住要求、東側寬廳及超大陽臺設計滿足觀景要L150㎡求戶型面積表陽臺面積戶型套內面積套型建筑面積得房率J1L105.25㎡126.93㎡5.33㎡129.51㎡162.12㎡86.65%12.74㎡在標準化戶型的基礎上，基于對規劃的理解和景觀資源的利用，設計了一個非標準化的側廳戶型（方案二中使用）。產品設計

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戶型平面圖UnitPlan洋房130㎡+130㎡-頂躍戶型J2J2戶型J2面積段130㎡產品價值點四室三廳四衛、全明戶型、超大寬廳、客廳挑空、南北通透、主臥套間戶型面積表戶型J2套內面積180㎡陽臺面積5.33㎡套型建筑面積219.66㎡得房率85.59%產品設計

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戶型平面圖UnitPlan洋房130㎡+130㎡-頂躍戶型J2J2戶型J2面積段130㎡產品價值點四室三廳四衛、全明戶型、超大寬廳、客廳挑空、南北通透、主臥套間戶型J2套內面積陽臺面積5.33㎡套型建筑面積得房率180㎡219.66㎡85.59%產品設計

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戶型平面圖UnitPlan洋房130㎡+130㎡-底躍戶型J3J3戶型J3面積段130㎡產品價值點三室兩廳三衛、南北通透、南向雙陽臺、主臥套間戶型J3套內面積106.49㎡陽臺面積5.33㎡套型建筑面積得房率87.7%129.51㎡產品設計

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戶型平面圖UnitPlan洋房130㎡+130㎡-底躍戶型J3J3戶型J3面積段130㎡產品價值點三室兩廳三衛、南北通透、南向雙陽臺、主臥套間戶型J3套內面積106.49㎡陽臺面積5.33㎡套型建筑面積得房率87.7%129.51㎡產品設計

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戶型平面圖UnitPlan洋房150㎡+150㎡頂躍戶型K2K2戶型K2面積段150㎡產品價值點六室三廳四衛、獨立入戶、南北通透、客廳挑空、超大寬廳、北陽臺、南向雙陽臺、主臥套間戶型K2套內面積陽臺面積10.38㎡套型建筑面積261.59㎡得房率207.09㎡83.77%產品設計

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戶型平面圖UnitPlan洋房150㎡+150㎡頂躍戶型K2