基地分析

Baseanalysis——

宏觀區(qū)位Macro

location這是我們熟悉的延安，紅色的革命圣地。延

安YanAn國務(wù)院首批公布的國家歷史名城民族圣地、中國革命圣地基地分析

Base

analysis——

宏觀區(qū)位Macro

location不僅是紅色的革命圣地，延安還是：黃土高原優(yōu)質(zhì)自然風(fēng)光的代表，陜北民俗的集大成者。陜

西

陜

北

延

安ShanXiShanBeiYanAn黃河蛇曲國家地質(zhì)公園秦漢文化國務(wù)院首批公布的國家歷史名城延安國家森林公園鳳凰山景區(qū)陜北民俗（信天游、說書、秧歌）民族圣地、中國革命圣地基地分析

Base

analysis——

宏觀區(qū)位Macro

location基地所在的寶塔區(qū)，是延安市主城區(qū)。延安火車北站延安市政府延安汽車站寶塔區(qū)政府中共中央西北局舊址延安火車站/延安汽車南站SITE基地分析Base

analysis——

中觀區(qū)位Meso

location清涼山景區(qū)寶塔山景區(qū)鳳凰山景區(qū)寶塔區(qū)政府廟

山中共中央西北局舊址杜公祠景點景觀大湖SITE5

KM3

KM2

KM1

KM景觀資源基地景觀資源豐富：基地周邊五公里內(nèi)集結(jié)了包括“中共中央西北局舊址”在內(nèi)的延安市主要歷史、文化和自然景觀。基地分析Base

analysis——

中觀區(qū)位Meso

location北部城區(qū)萬達廣場寶塔區(qū)政府中共中央西北局舊址SITE延安火車站/延安汽車南站3

KM5

KM2

KM1

KM交通分析基地對外交通聯(lián)系方便：基地通過包南線與北部城區(qū)聯(lián)通，通過龍灣隧道和杜公路與寶塔區(qū)主城相聯(lián)，基地西南擁有延安火車站和汽車南站。基地南側(cè)半小時交通圈內(nèi)有包茂高速和南泥灣機場（延安新機場）。基地分析Base

analysis——

中觀區(qū)位Meso

location延安大學(xué)附屬醫(yī)院萬達廣場延安百貨延安體育場寶塔區(qū)政府寶塔小學(xué)寶塔區(qū)第四中學(xué)中共中央西北局舊址寶塔區(qū)試驗小學(xué)延安市人民醫(yī)院寶塔區(qū)第三中學(xué)寶塔山綜合批發(fā)市場2

KM

1

KMSITE5

KM3

KM周邊配套基地周邊5公里范圍內(nèi)商業(yè)、醫(yī)療、市民活動、教育配套設(shè)施齊全。基地周邊文旅小鎮(zhèn)正在建設(shè)中，配套設(shè)施尚未齊全。基地分析

Base

analysis——

微觀區(qū)位Microcosmic

location延安萬達城住宅用地幼兒園綠地·山水天城景觀大湖住宅用地住宅用地文旅小鎮(zhèn)住宅用地住宅用地SITE25#-2地塊住宅用地展示中心住宅用地示范區(qū)幼兒園綠化停車場住宅用地住宅用地住宅用地基地西高東低，依山面湖，東側(cè)坐擁文旅小鎮(zhèn)、景觀大湖和濱水酒店群，其余三面均為規(guī)劃住宅用地。周邊幼兒園、停車場等配套齊全。基地分析

Base

analysis——

競品樓盤Competitiveproduct樓盤名：延安·陽光城開發(fā)商：陽光城集團容積率：1.20延安河莊印象城規(guī)劃面積：47.8萬㎡建筑面積：58.0萬㎡業(yè)態(tài)：洋房、聯(lián)排均價：8500元/㎡（毛坯）樓盤名：融創(chuàng)·延安宸院開發(fā)商：延安融地置業(yè)容積率：1.40融創(chuàng)·延安宸院規(guī)劃面積：24.0萬㎡建筑面積：32.7萬㎡業(yè)態(tài)：洋房、小高凱澤世紀(jì)公園均價：9000元/㎡（毛坯）新城·吾悅首府樓盤名：新城·吾悅首府開發(fā)商：新城控股集團容積率：1.50規(guī)劃面積：17.6萬㎡建筑面積：22.5萬㎡業(yè)態(tài)：疊拼、洋房、小高均價：8000元/㎡（毛坯）樓盤名：山水天城開發(fā)商：綠地集團容積率：1.10綠地·山水天城規(guī)劃面積：30.0萬㎡建筑面積：27.0萬㎡業(yè)態(tài)：別墅、洋房、高層均價：5500元/㎡（毛坯）SITE近年來，融創(chuàng)、新城等知名開發(fā)商紛紛布局延安，新樓盤均價在8000元/平左右，本地早期開發(fā)樓盤均價在5500元/平左右，本地樓盤產(chǎn)品多以高低配組合布局。基地分析

Base

analysis——

競品戶型Competitiveproduct面積段延安河莊印象城延安·陽光城凱澤世紀(jì)公園融創(chuàng)·延安宸院山水天城80-100平方米99㎡/兩室一衛(wèi)91㎡/兩室兩衛(wèi)87㎡/兩室一衛(wèi)110-130平方米126㎡/三室兩衛(wèi)136㎡/三室兩衛(wèi)155㎡/四室兩衛(wèi)111㎡/三室兩衛(wèi)134㎡/三室兩衛(wèi)160㎡/三室兩衛(wèi)115㎡/三室兩衛(wèi)130㎡/三室一衛(wèi)130㎡/四室兩衛(wèi)130-140平方米135㎡/三室兩衛(wèi)144㎡/四室兩衛(wèi)140-160平方米150㎡/四室兩衛(wèi)百米高層戶型：本地高層戶型主流面積區(qū)間為80-130平方米；洋房戶型：本地洋房戶型主流面積區(qū)間為130-160平方米。基地分析

Base

analysis——

基地分析小結(jié)Conclusion項目優(yōu)勢項目難點?

日照條件限制較多：場地周邊規(guī)劃有住宅區(qū)，場地內(nèi)產(chǎn)品布局需要考慮外側(cè)日照影響，給本項目設(shè)計增加了難度。?

項目依托文旅小鎮(zhèn)，為項目提供的豐富的配套資源。?

基地東側(cè)景觀資源豐富。?

基地周邊交通便利。?

場地高差變化大：場地東西兩側(cè)高差約14m，處理好場地的高差變化，是項目難點之一。?

與東側(cè)文旅小鎮(zhèn)產(chǎn)生關(guān)系：場地東側(cè)規(guī)劃有文旅小鎮(zhèn)，與文旅小鎮(zhèn)產(chǎn)生有機聯(lián)系，是項目難點之一。加一個扉頁，文字如下我們是否已經(jīng)找到的最佳答案？規(guī)劃的貨值是否還有提升余地？在文旅項目的整體協(xié)調(diào)下，用這個來引出下面的總圖實現(xiàn)地塊的產(chǎn)品價值最大化！1234產(chǎn)品貨值最大化文旅項目的整體協(xié)調(diào)成本控制產(chǎn)品設(shè)計1KEY

POINTONE1234產(chǎn)品貨值最大化文旅項目的整體協(xié)調(diào)成本控制產(chǎn)品設(shè)計方案生成SchemegenerationK1——

微觀區(qū)位-場地分析Microcosmic

location住宅用地住宅用地1083.00用地紅

線1068.80景觀大湖100M建筑控制線33M建筑控制線文旅小鎮(zhèn)住宅用地容積率：2.25-2.5024M建筑控制線1087.001073.40住宅用地12班幼兒園住宅用地綠化停車場方案生成SchemegenerationK1——

微觀區(qū)位-商業(yè)價值分析Microcosmic

location住宅用地住宅用地用地紅

線景觀大湖文旅小鎮(zhèn)住宅用地1.場地四周商業(yè)價值高：四周臨路，車流人流量大，商業(yè)價值高。2.場地東側(cè)商業(yè)價值更高：場地東側(cè)對接文旅小鎮(zhèn)，車流人流密集，商業(yè)價值更高。住宅用地12班幼兒園商業(yè)價值住宅用地低高方案生成SchemegenerationK1——

微觀區(qū)位-住宅價值分析Microcosmic

location住宅用地住宅用地用地紅

線景觀大湖文旅小鎮(zhèn)住宅用地場地東側(cè)住宅品質(zhì)更高：場地東側(cè)對接文旅小鎮(zhèn)和景觀大湖，住宅品質(zhì)更高。住宅用地12班幼兒園住宅價值住宅用地低高方案生成SchemegenerationK1——

微觀區(qū)位-場地分析Microcosmic

location用地紅

線景觀大湖文旅小鎮(zhèn)大區(qū)規(guī)劃：大區(qū)規(guī)劃中，地塊西側(cè)沿道路兩側(cè)布局高層產(chǎn)品。12班幼兒園綠化停車場方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme不同維度，發(fā)掘地塊產(chǎn)品布局最優(yōu)解決方案高層總量：102340㎡洋房總量：43200㎡地上總建：155540㎡容

積

率：2.22高層總量：102340㎡洋房總量：43200㎡地上總建：155540㎡容

積

率：2.22高層總量：131580㎡洋房總量：43200㎡地上總建：184780㎡容

積

率：2.64百米高層集中組團；正南北排布；百米高層“L”形組團，影響后排日照；百米高層雙排布局，日照相互影響；用地利用不充分；總量不足；雙排日照相互影響；商業(yè)及地下車庫利用率低。正南北排布；用地利用不充分；總量不足；商業(yè)及地下車庫利用率低。順應(yīng)地勢排布；洋房占地小；空間形態(tài)一般；貨值低。高層總量：90780㎡洋房總量：55200㎡地上總建：155980㎡容

積

率：2.23高層總量：90780㎡洋房總量：52800㎡地上總建：153580㎡容

積

率：2.19高層總量：87720㎡洋房總量：55200㎡地上總建：152920㎡容

積

率：2.18百米高層“1”字形布局；順應(yīng)地勢排布；洋房占地最大；百米高層“1”字形布局；順應(yīng)地勢排布；洋房占地最大；百米高層短“L”形組團；順應(yīng)地勢排布；空間形態(tài)較好；總量不足；空間形態(tài)較好；總量不足。空間形態(tài)一般；總量不足。洋房占地大，貨值相對較高。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme不同維度，發(fā)掘地塊產(chǎn)品布局最優(yōu)解決方案高層總量：96560㎡洋房總量：52800㎡地上總建：159360㎡容

積

率：2.28高層總量：120020㎡洋房總量：45600㎡地上總建：175620㎡容

積

率：2.51高層總量：111180㎡洋房總量：52800㎡地上總建：173980㎡容

積

率：2.49百米高層短“L”形組團；順應(yīng)地勢排布；空間形態(tài)一般；總量不足；百米高層“C”字形布局；順應(yīng)地勢排布；洋房占地少；空間形態(tài)差；貨值低。百米高層長“L”形組團；順應(yīng)地勢排布；影響后排日照；空間形態(tài)一般。洋房占地大，貨值相對較高。高層總量：105400㎡洋房總量：57600㎡地上總建：173000㎡容

積

率：2.47高層總量：87720㎡洋房總量：62400㎡地上總建：160120㎡容

積

率：2.29高層總量：102340㎡高層總量：87720㎡洋房總量：57600㎡

洋房總量：55200㎡地上總建：169940㎡地上總建：152920㎡容

積

率：2.43容

積

率：2.18百米高層“C”字形布局；順應(yīng)地勢排布；空間形態(tài)一般；百米高層短“L”形組團；順應(yīng)地勢排布；空間形態(tài)一般；總量不足；百米高層“C”字形布局；順應(yīng)地勢排布；空間形態(tài)一般；三拼洋房影響洋房組團品質(zhì)。洋房占地大，貨值相對較高雙拼高層超面寬。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme小結(jié)：百米高層?xùn)|側(cè)布局VS

北側(cè)布局VS

西側(cè)布局百米高層北側(cè)布局百米高層西側(cè)布局百米高層?xùn)|側(cè)布局·

符合大區(qū)規(guī)劃·對北側(cè)地塊日照影響小·洋房視野良好·

與大區(qū)規(guī)劃不符·對北側(cè)地塊日照造成“致命”影響·洋房視野較好·

與大區(qū)規(guī)劃不符·對北側(cè)地塊日照影響較大·洋房視野受到“致命”遮擋·高層視野良好·高層視野良好·高層視野較差方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme小結(jié)：正南北排布VS

順應(yīng)地勢排布正南北排布順應(yīng)地勢排布·正南北不節(jié)地（不出量）·多三角形用地·內(nèi)部無法形成軸線景觀·影響整體規(guī)劃·

順應(yīng)地勢節(jié)地（出量）·剩余用地規(guī)整·順應(yīng)整體規(guī)劃·景觀完整·商業(yè)利用率低·地下車庫效率低·商業(yè)利用率高·地下車庫效率高高層在西側(cè)、順應(yīng)地勢排布，要如何操作，才能實現(xiàn)：產(chǎn)品貨值最大化？根本問題在于：如何合理分配高層和洋房的用地方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme如何合理分配高層和洋房用地40M95M60M185M130M165MABC單列T4單列T3雙拼雙列T4容積率：2.50容積率：2.21容積率：2.34·

洋房量最大，總量不足·

洋房量適中，總量不足·

洋房量太少單列T4為洋房區(qū)爭取了更多用地，但洋房區(qū)面寬最多只能布置6列洋房，總量達不到地塊要求。T3雙拼用足高層60M面寬限制，用最少用地提升總量，為洋房爭取更多用地。但是，總量達不到地塊要求。雙列T4擠占了大量用地，雖然能夠滿足總量的要求，但是會導(dǎo)致洋房占比很低。同時，雙列T4對高層自身以及洋房區(qū)日照會產(chǎn)生不利影響。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

schemeA方案A提升總量150M1·

與大區(qū)規(guī)劃不符40M>>·

影響地塊北側(cè)日照95M2C字形布局A·

整體延續(xù)大區(qū)規(guī)劃單列T4·

對地塊北側(cè)日照影響較小方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

schemeB方案B提升總量115M1·

與大區(qū)規(guī)劃不符60M>>·

影響地塊北側(cè)日照95M2C字形布局B·

整體延續(xù)大區(qū)規(guī)劃單列T3雙拼·

對地塊北側(cè)日照影響較小方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演小結(jié)：主推方案的高層布局邏輯PREFENCE主推方案高層布局·

高層區(qū)最節(jié)地方案·

高層區(qū)占地大，洋房區(qū)用地緊張高層全T4布局，為洋房區(qū)爭取了更多用地，洋房區(qū)寬松布局6列洋房，整體形態(tài)較好。基本滿足地塊要求，但高層侵占了更多的洋房用地。洋房區(qū)用地較為緊張，導(dǎo)致洋房存在三單元拼接的情況。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：沿街布局商業(yè)，充分利用外圍商業(yè)價值。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：地塊西側(cè)布局高層，順應(yīng)大區(qū)規(guī)劃，充分預(yù)留洋房用地。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：地塊東側(cè)布局低密洋房，發(fā)掘東側(cè)較高的住宅價值。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：洋房區(qū)布局中央大景觀，增加地塊景觀溢價。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：利用中央景觀，布局大戶型產(chǎn)品。PULLPULLPULLPULLPULLPULL方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演小結(jié)：主推方案（方案一）方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演小結(jié)>主推方案（方案一）容積率：2.40方案一演變?nèi)莘e率：2.25由容積率2.40演變?yōu)槿莘e率2.25：將南側(cè)高層改為洋房，讓洋房區(qū)形態(tài)更加完整，日照條件更加有利。歷史經(jīng)驗告訴我們，擁有無限可能故而，我們也嘗試創(chuàng)造多一種可能。產(chǎn)品貨值還不夠大！如果前提是：產(chǎn)品貨值最大化！我們還能做些什么？關(guān)鍵點在于：更充分的挖掘景觀資源！風(fēng)險提示：進一步挖掘景觀資源可能會突破標(biāo)準(zhǔn)化戶型的限制，但我們覺得，值得一試！方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：進一步挖掘景觀資源。PULLPULLPULLPULLPULL方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：用足景觀資源，布局側(cè)廳戶型。（方案二）方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演小結(jié)：方案比選>主推方案（方案一）方案二注：全標(biāo)準(zhǔn)化戶型注：側(cè)廳戶型為非標(biāo)準(zhǔn)化戶型·

滿足營銷關(guān)于戶型面積和戶型配比的要求·

全部使用標(biāo)準(zhǔn)化戶型·

方案二在方案一的形態(tài)基礎(chǔ)上進行變化：充分發(fā)掘景觀資源，布局側(cè)廳戶型。但該側(cè)廳戶型屬于非標(biāo)準(zhǔn)化戶型規(guī)劃設(shè)計

PlanninganddesignK1——

總平面圖：方案一Generallayout方案一規(guī)劃指標(biāo)表類型數(shù)量70008.00204838.00

㎡167968.00

㎡155437.00

㎡單位㎡總用地面積總建筑面積地上建筑面積住宅面積高層住宅

101071.00

㎡其中

其中洋房住宅

54366.00㎡㎡㎡㎡商業(yè)面積配套面積10845.001686.0036870.002.40地下建筑面積容積率建筑密度綠地率總戶數(shù)總停車數(shù)地上停車數(shù)地下停車數(shù)283013281344404%%戶個個個其中940規(guī)劃設(shè)計

PlanninganddesignK1——

鳥瞰圖Aerialview規(guī)劃設(shè)計

PlanninganddesignK1——

效果展示：東側(cè)天際線Skyline

view規(guī)劃設(shè)計

PlanninganddesignK1——

效果展示：東側(cè)天際線Skyline

view規(guī)劃設(shè)計

PlanninganddesignK1——

商業(yè)及配套分析Matching

analysis公共配套面積

單位名稱社區(qū)服務(wù)站文化活動站托老所600250350㎡㎡㎡㎡㎡㎡社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站

120物業(yè)管理用房公共廁所33430總計：1684㎡商業(yè)用房配套用房規(guī)劃設(shè)計

PlanninganddesignK1——

產(chǎn)品分布Product

distribution百米高層8+1F洋房規(guī)劃設(shè)計

PlanninganddesignK1——

流線分析Fireanalysis消防撲救場地城市道路消防環(huán)路消防回車場人行景觀流線規(guī)劃設(shè)計

PlanninganddesignK1——

日照分析Sunshine

analysis住宅均滿足大寒日兩小時日照要求

局部日照不過的住宅改做配套用房1小時2小時3小時4小時5小時6小時規(guī)劃設(shè)計

Planninganddesign——

總平面圖：方案二K1方案二規(guī)劃指標(biāo)表類型數(shù)量單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡總用地面積總建筑面積地上建筑面積住宅面積70008.00206562.00169692.00157157.00高層住宅

100781.00洋房住宅

56376.00其中

其中商業(yè)面積配套面積地下建筑面積容積率10845.001690.0036870.002.42建筑密度綠地率總戶數(shù)總停車數(shù)地上停車數(shù)地下停車數(shù)283013361358408%%戶個個個其中950規(guī)劃設(shè)計

PlanninganddesignK1——

總平面圖：方案三（方案一演變）方案三規(guī)劃指標(biāo)表類型數(shù)量單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡總用地面積總建筑面積地上建筑面積住宅面積70008.00194388.00157518.00145002.00高層住宅

85251.00洋房住宅

59751.00其中

其中商業(yè)面積配套面積地下建筑面積容積率10845.001671.0036870.002.25建筑密度綠地率總戶數(shù)總停車數(shù)地上停車數(shù)地下停車數(shù)283012141261379%%戶個個個其中8822KEY

POINTTWO1234產(chǎn)品貨值最大化文旅項目的整體協(xié)調(diào)成本控制產(chǎn)品設(shè)計方案生成

Scheme

generationK2——

方案推演-天際線Skyline

scheme原始大區(qū)規(guī)劃：忽略了城市天際線的塑造。SITE方案生成

Scheme

generationK2——

方案推演-天際線Skyline

scheme我們設(shè)想的大區(qū)規(guī)劃：各個地塊都是城市天際線中不可或缺的一部分。SITE方案生成

Scheme

generationK2——

場地處理Site

scheme如何處理場地的高差以及與東側(cè)文旅小鎮(zhèn)&景觀大湖的關(guān)系？FARMOUNTAINS遠山WENBANG

TOWNPROJECT

BASE文旅小鎮(zhèn)原始基地LANDSCAPE

LAKE景觀大湖相鄰住宅用地SITE項目基址東西高差約14M。方案生成

Scheme

generationK2——

場地處理Site

schemeStep1：平整并適當(dāng)抬高場地SITEPAVE

SITE平整場地WENBANG

TOWN文旅小鎮(zhèn)LANDSCAPE

LAKE景觀大湖方案生成

Scheme

generationK2——

場地處理Site

schemeStep2：布局商業(yè)，讓住宅區(qū)更加安靜、私密SITERESIDENTIAL

AREA住宅區(qū)WENBANG

TOWN文旅小鎮(zhèn)LANDSCAPE

LAKE景觀大湖LAYOUT

BUSINESSE布局商業(yè)方案生成

Scheme

generationK2——

場地處理Site

schemeStep3：增設(shè)觀景平臺，增加與東側(cè)文旅小鎮(zhèn)&景觀大湖的聯(lián)系SITESET

STAGE增設(shè)觀景平臺WENBANG

TOWN文旅小鎮(zhèn)LANDSCAPE

LAKE景觀大湖方案生成

Scheme

generationK2——

場地處理Site

scheme局部放大：住宅觀景陽臺、小區(qū)觀景平臺設(shè)計，增加溢價VIEWBALCONY住宅觀景陽臺HOUSING住

宅上躍層8F7F6F5F4FVIEWPLATFORM小區(qū)觀景平臺2F3FWENBANG

TOWN文旅小鎮(zhèn)1FOVERLAYING

SOIL

覆土UNDERGROUND

GARAGE地下車庫BUSINESS商

業(yè)BUSINESS

商

業(yè)商業(yè)廣場/停車市政道路景觀設(shè)計

Landscape

designK2——

景觀分析Landscape

analysis組團景觀中央景觀東側(cè)景觀景觀設(shè)計

Landscape

designK2——

景觀分析Landscape

analysis景觀設(shè)計理念：自然之心與山水環(huán)抱景觀設(shè)計

Landscape

designK2——

景觀分析Landscape

analysis中央景觀：還社區(qū)一個自然之心景觀設(shè)計

Landscape

designK2——

景觀分析Landscape

analysis中央景觀：還社區(qū)一個自然之心A慢跑道B森林游園林蔭廊道C兒童樂園D臺階和草地景觀設(shè)計

Landscape

designK2——

景觀分析Landscape

analysis東側(cè)景觀：將山水環(huán)抱帶回社區(qū)將多元的主題連接，并帶入社區(qū)連

接文

化

社

區(qū)體

驗CULTURECOMMUNITYRECREATION連

接綜合性紅色主題展區(qū)觀瀾廊道&眺望碼頭延安文化窗口濱水·文旅小鎮(zhèn)景觀設(shè)計

Landscape

designK2——

景觀分析Landscape

analysis東側(cè)景觀：將山水環(huán)抱帶回社區(qū)景觀設(shè)計

Landscape

designK2——

景觀分析Landscape

analysis東側(cè)景觀：將山水環(huán)抱帶回社區(qū)A竹澗階梯C觀瀾廊道B眺望碼頭D綜合性紅色主題展區(qū)景觀設(shè)計

Landscape

designK2——

景觀分析Landscape

analysis立面設(shè)計

Facade

designK2——

立面文化植入FacadecultureYANANEXTEND最延安的建筑文化的延續(xù)立面設(shè)計

Facade

designK2——

風(fēng)格推導(dǎo)Deduction

scheme什么元素能代表延安文化？“層層退臺”“窗花與拼磚“”圓拱”立面設(shè)計

Facade

designK2——概念元素ConceptElements圓拱SEMICIRCLE收分拼磚窗花DIMINISHBRICKPATTERN立面設(shè)計

Facade

designK2——

立面展示Facadedisplay立面設(shè)計

Facade

designK2——

立面展示Facadedisplay立面設(shè)計

Facade

designK2——

立面展示Facadedisplay3KEY

POINTTHREE1234產(chǎn)品貨值最大化文旅項目的整體協(xié)調(diào)成本控制產(chǎn)品設(shè)計成本控制

CostControlK3——

原始地形分析Garage

analysis住宅用地住宅用地1083.00用地紅

線1068.80景觀大湖文旅小鎮(zhèn)住宅用地1087.001073.40從地塊周邊道路中心點的標(biāo)高來看，地塊呈西高東低，南高北低的態(tài)勢，東西高差約14米，南北高差約4米。住宅用地住宅用地場地高度高低成本控制

CostControlK3——

車位分配Garage

analysis要點：按照容積率2.5、車位0.8個/100平米算，車位數(shù)需要1400個為減少地下車庫面積，控制成本，地面盡量停滿地上30%車位的指標(biāo)商業(yè)停車約224輛（16%）停車約196輛（14%）1231.商業(yè)外圍做滿車位做到最大化減少小區(qū)內(nèi)的車位數(shù)比例2.商業(yè)配帶車位也便于銷售1.小區(qū)內(nèi)部將剩下的車位指標(biāo)做滿2.盡量少占用小區(qū)內(nèi)綠化用地空出中央景觀和組團景觀的位置成本控制

CostControlK3——

車庫方案分析Garage

analysis要點：處理14m高差，土方平衡，成本控制方案一

場地整體抬平方案二

地庫斜板式設(shè)計儲藏室車庫下躍層商業(yè)儲藏室車庫下躍層商業(yè)方案一400.95653.23-252.28方案二土方開挖土方回填土方平衡土方開挖土方回填土方平衡459.97507.58-47.61·

土方不平衡成本高·場地與周邊道路高差關(guān)系差·小區(qū)內(nèi)坡度變化小·車庫相對完整停車效率高·東邊商業(yè)上面需要做溢價空間平衡高差·

土方平衡成本低·場地與周邊道路高差關(guān)系協(xié)調(diào)·高差做立體景觀處理

規(guī)劃上具有優(yōu)勢·場地可以與湖景做高差上的呼應(yīng)關(guān)系成本控制

CostControlK3——

車庫方案分析Garage

analysis車庫豎向：南北通過高差1M的四個臺地，東西通過1.8%的坡度解決車庫豎向。107410751076107710761077107810781079107910801081成本控制

CostControlK3——

地庫平面Garage

analysis指標(biāo)控制：住宅和商業(yè)：0.8個/100平方米車位數(shù)共：1400個地上車位數(shù)：420個地下車位數(shù)：980個車庫面積：36870平方米單車位面積：37.62平方米4KEY

POINTFOUR1234產(chǎn)品貨值最大化文旅項目的整體協(xié)調(diào)成本控制產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計

ProductdesignK4——

競品分析Competitiveproduct樓盤名：延安·陽光城開發(fā)商：陽光城集團容積率：1.20延安河莊印象城規(guī)劃面積：47.8萬㎡建筑面積：58.0萬㎡業(yè)態(tài)：洋房、聯(lián)排均價：8500元/㎡（毛坯）樓盤名：融創(chuàng)·延安宸院開發(fā)商：延安融地置業(yè)容積率：1.40融創(chuàng)·延安宸院規(guī)劃面積：24.0萬㎡建筑面積：32.7萬㎡業(yè)態(tài)：洋房、小高凱澤世紀(jì)公園均價：9000元/㎡（毛坯）新城·吾悅首府樓盤名：新城·吾悅首府開發(fā)商：新城控股集團容積率：1.50規(guī)劃面積：17.6萬㎡建筑面積：22.5萬㎡業(yè)態(tài)：疊拼、洋房、小高均價：8000元/㎡（毛坯）樓盤名：綠地·山水天城開發(fā)商：綠地集團容積率：1.10綠地·山水天城規(guī)劃面積：30.0萬㎡建筑面積：27.0萬㎡業(yè)態(tài)：別墅、洋房、高層均價：5500元/㎡（毛坯）SITE近年來，融創(chuàng)、新城等知名開發(fā)商紛紛布局延安，新樓盤均價在8000元/平左右，本地早期開發(fā)樓盤均價在5500元/平左右，本地樓盤產(chǎn)品多以高低配組合布局。產(chǎn)品設(shè)計

ProductdesignK4——

競品分析Competitiveproduc面積段延安河莊印象城99㎡/兩室一衛(wèi)延安·陽光城凱澤世紀(jì)公園融創(chuàng)·延安宸院山水天城80-100平方米91㎡/兩室兩衛(wèi)87㎡/兩室一衛(wèi)110-130平方米126㎡/三室兩衛(wèi)136㎡/三室兩衛(wèi)155㎡/四室兩衛(wèi)111㎡/三室兩衛(wèi)134㎡/三室兩衛(wèi)160㎡/三室兩衛(wèi)115㎡/三室兩衛(wèi)130㎡/三室一衛(wèi)130㎡/四室兩衛(wèi)130-140平方米135㎡/三室兩衛(wèi)144㎡/四室兩衛(wèi)140-160平方米150㎡/四室兩衛(wèi)產(chǎn)品設(shè)計

ProductdesignK4——

競品歸納Competitiveproduc競品特點歸納?

百米高層戶型：本地高層戶型主流面積區(qū)間為80-100㎡兩面寬兩室一衛(wèi)；110-130㎡戶型多為三面寬三室兩衛(wèi)。?

洋房戶型：本地洋房戶型主流面積區(qū)間為130-140㎡三面寬三室兩衛(wèi)，140-160㎡戶型多為四面寬四室兩衛(wèi)，

部分洋房戶型有私家電梯廳、北陽臺等溢價點。產(chǎn)品設(shè)計

Productdesign——

客群分析K4PassengerClusterAnalysis客群分析：剛需客群＆投資客群更為注重實得面積（得房率）；關(guān)注南北通透及采光通風(fēng)，對不通透戶型抗性較大；追求居住空間（主臥套間、客廳）的舒適度注重房屋整體的居住體驗感及產(chǎn)品溢價注重景觀感受及度假感注重戶型方正，對南向整體面寬尺度有一定要求；洋房戶型有北陽臺的訴求。關(guān)鍵詞：地緣客戶、自住、剛需關(guān)鍵詞：外地客戶、度假、投資總結(jié)歸納我們的

產(chǎn)品策略百米高層戶型：南向3面寬、南北通透、大戶型南向雙陽臺洋房戶型：南向3-4面寬、南北通透、北陽臺、主臥套房，南向雙陽臺景觀戶型：觀景條件好的戶型定制化設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計

ProductdesignK4——產(chǎn)品分布Product

Distribution百米高層

100㎡+100

㎡+100㎡+100㎡百米高層

125㎡+90㎡+90

㎡+125㎡8+1F洋房

130

㎡8+1F洋房

150

㎡目標(biāo)戶數(shù)占比實際戶型占比實際戶數(shù)樓棟面積段90㎡類型兩房兩廳一衛(wèi)20%30%20%20%10%19.58%30.27%19.58%22.89%7.68%260402260304102三房兩廳一衛(wèi)110㎡125㎡130㎡150㎡高層洋房三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品設(shè)計

ProductdesignK4——

產(chǎn)品配級Product

Grading配置列表主衛(wèi)房間類型戶型配置客廳主臥次臥公衛(wèi)廚房≥4.3≥4.5≥4.8≥5.0≥5.4得房率控制≥76%開間（單位mm）使用面積（單位㎡)高層90㎡高層110㎡高層125㎡洋房130㎡洋房150㎡兩房兩廳一衛(wèi)

≥3600三房兩廳一衛(wèi)

≥3800三房兩廳兩衛(wèi)

≥4300三房兩廳兩衛(wèi)

≥4500四房兩廳兩衛(wèi)

≥4500≥3300≥3400≥3600≥3800≥3800≥2700≥2800≥3000≥3000≥3100-≥3.5-≥3.7≥4.0≥4.2≥4.4≥76%≥76%≥85%≥85%≥3.8≥4.2≥4.6產(chǎn)品設(shè)計

ProductdesignK4——

戶型平面圖UnitPlan高層125㎡+90㎡+90

㎡+125㎡戶型（標(biāo)準(zhǔn)化戶型）戶型A面積段125㎡產(chǎn)品價值點ABB

A三室兩廳一衛(wèi)、獨立玄關(guān)、南北通透、南向雙陽臺兩室兩廳一衛(wèi)、南向三面寬、全明戶型、一步式書房B90㎡戶型面積表陽臺面積戶型套內(nèi)面積套型建筑面積得房率AB91.72㎡64.62㎡5.19㎡3.07㎡126.29㎡87.88㎡77.19%產(chǎn)品設(shè)計

ProductdesignK4——

戶型平面圖UnitPlan高層110㎡+110㎡+110㎡+110㎡戶型（標(biāo)準(zhǔn)化戶型）戶型C面積段110㎡產(chǎn)品價值點CDDC三室兩廳一衛(wèi)、全明戶型、入戶花園、南向雙陽臺三室兩廳一衛(wèi)、全明戶型、南向雙陽臺、獨立玄關(guān)D110㎡戶型面積表陽臺面積戶型套內(nèi)面積套型建筑面積得房率C80.58㎡77.11㎡7.62㎡5.19㎡115.37㎡108.34㎡76.90%D萬達集團標(biāo)準(zhǔn)化110端戶戶型按延安當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)（不考慮面積贈送）計算面積時實際數(shù)值為115㎡，面積偏大，不符合營銷提供的戶型面積要求。產(chǎn)品設(shè)計

ProductdesignK4——

戶型平面圖UnitPlan洋房130㎡+130㎡戶型方案（標(biāo)準(zhǔn)化戶型）JJ戶型面積段130㎡產(chǎn)品價值點三室兩廳兩衛(wèi)、全明戶型、獨立玄關(guān)、南向雙陽臺、南北通透、主臥套間J戶型J套內(nèi)面積106.49㎡陽臺面積5.33㎡套型建筑面積得房率87.7%129.51㎡產(chǎn)品設(shè)計

ProductdesignK4——

戶型平面圖UnitPlan洋房150㎡+150㎡戶型（標(biāo)準(zhǔn)化戶型）KK戶型面積段150㎡產(chǎn)品價值點四室兩廳兩衛(wèi)、獨立入戶、戶型方正、北陽臺、南向雙陽臺、南向四面寬、南北通透、主臥套間K戶型K套內(nèi)面積陽臺面積8.13㎡套型建筑面積147.02㎡得房率115.83㎡85.48%產(chǎn)品設(shè)計

ProductdesignK4——

戶型平面圖UnitPlan洋房130㎡+150㎡戶型L戶型J1面積段產(chǎn)品價值點J1三室兩廳兩衛(wèi)、全明戶型、130㎡

獨立電梯廳、南向雙陽臺、南北通透、主臥套間四室兩廳兩衛(wèi)、南向3+1面寬滿足居住要求、東側(cè)寬廳及超大陽臺設(shè)計滿足觀景要L150㎡求戶型面積表陽臺面積戶型套內(nèi)面積套型建筑面積得房率J1L105.25㎡126.93㎡5.33㎡129.51㎡162.12㎡86.65%12.74㎡在標(biāo)準(zhǔn)化戶型的基礎(chǔ)上，基于對規(guī)劃的理解和景觀資源的利用，設(shè)計了一個非標(biāo)準(zhǔn)化的側(cè)廳戶型（方案二中使用）。產(chǎn)品設(shè)計

ProductdesignK4——

戶型平面圖UnitPlan洋房130㎡+130㎡-頂躍戶型J2J2戶型J2面積段130㎡產(chǎn)品價值點四室三廳四衛(wèi)、全明戶型、超大寬廳、客廳挑空、南北通透、主臥套間戶型面積表戶型J2套內(nèi)面積180㎡陽臺面積5.33㎡套型建筑面積219.66㎡得房率85.59%產(chǎn)品設(shè)計

ProductdesignK4——

戶型平面圖UnitPlan洋房130㎡+130㎡-頂躍戶型J2J2戶型J2面積段130㎡產(chǎn)品價值點四室三廳四衛(wèi)、全明戶型、超大寬廳、客廳挑空、南北通透、主臥套間戶型J2套內(nèi)面積陽臺面積5.33㎡套型建筑面積得房率180㎡219.66㎡85.59%產(chǎn)品設(shè)計

ProductdesignK4——

戶型平面圖UnitPlan洋房130㎡+130㎡-底躍戶型J3J3戶型J3面積段130㎡產(chǎn)品價值點三室兩廳三衛(wèi)、南北通透、南向雙陽臺、主臥套間戶型J3套內(nèi)面積106.49㎡陽臺面積5.33㎡套型建筑面積得房率87.7%129.51㎡產(chǎn)品設(shè)計

ProductdesignK4——

戶型平面圖UnitPlan洋房130㎡+130㎡-底躍戶型J3J3戶型J3面積段130㎡產(chǎn)品價值點三室兩廳三衛(wèi)、南北通透、南向雙陽臺、主臥套間戶型J3套內(nèi)面積106.49㎡陽臺面積5.33㎡套型建筑面積得房率87.7%129.51㎡產(chǎn)品設(shè)計

ProductdesignK4——

戶型平面圖UnitPlan洋房150㎡+150㎡頂躍戶型K2K2戶型K2面積段150㎡產(chǎn)品價值點六室三廳四衛(wèi)、獨立入戶、南北通透、客廳挑空、超大寬廳、北陽臺、南向雙陽臺、主臥套間戶型K2套內(nèi)面積陽臺面積10.38㎡套型建筑面積261.59㎡得房率207.09㎡83.77%產(chǎn)品設(shè)計

ProductdesignK4——

戶型平面圖UnitPlan洋房150㎡+150㎡頂躍戶型K2