物業(yè)接管入伙手冊(cè)

標(biāo)題

物業(yè)接管驗(yàn)收工程驗(yàn)收程序

物業(yè)建筑接管驗(yàn)收記錄表

物業(yè)給排水接管驗(yàn)收記錄表

物業(yè)電氣接管驗(yàn)收記錄表

公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單

公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單

室外給排水驗(yàn)收單

公用建筑設(shè)施交接單

物業(yè)接管驗(yàn)收移交工程資料清單

物業(yè)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的解決辦法

新接物業(yè)的入伙

接管驗(yàn)收記錄

工程質(zhì)量問(wèn)題處理通知單

物業(yè)接管驗(yàn)收

1.目的：確保物業(yè)住、用的安全和正常使用功能。

2.適用范圍：對(duì)新接管物業(yè)的建筑、裝修、設(shè)備等方面的驗(yàn)收。

3.內(nèi)容：

3.1接管驗(yàn)收條件

按發(fā)展商（或業(yè)主委員會(huì)）對(duì)物業(yè)管理公司的委托合同，在大樓竣工

驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足住戶居住安全、使

用功能正常為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。

3.2發(fā)展商需向物業(yè)管理公司移交的資料清單如下：

注：對(duì)于原有已入伙的物業(yè)，發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在物業(yè)公司驗(yàn)收

物業(yè)的同時(shí)，移交物業(yè)資料給物業(yè)管理公司；對(duì)于新的物業(yè)，發(fā)展商在物

業(yè)資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，也應(yīng)移交一份紿物業(yè)管理公司存檔。

3.2.1產(chǎn)權(quán)資料

a.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

b.用地批準(zhǔn)文件；

c.建筑執(zhí)照；

d.小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單；

3.2.2市府驗(yàn)收合格資料：

a.工程竣工驗(yàn)收證書；

b.消防工程臉收合格證；

c.市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書

d.用電許可證；

e.供用電協(xié)議書；

f.用水審批表、水費(fèi)收繳合同書；

g.衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證；

h.電視共用天線合格證；

i.電梯使用合格證。

注：煤氣、電話由右有關(guān)公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)及驗(yàn)收。

3.2.3工程技術(shù)資料

物業(yè)接管驗(yàn)收

a.建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、空調(diào)、煤氣等工程的全套竣工圖紙及

各類公共設(shè)備使用說(shuō)明書、調(diào)試報(bào)告等。

b.地質(zhì)勘察報(bào)告；

c.工程合同及開、竣工報(bào)告；

d.工程預(yù)決算分項(xiàng)清單；

e.圖紙會(huì)審記錄；

f.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；

g.隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

h.沉降觀察記錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖；

i.竣工驗(yàn)收證明書；

j.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

k.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；

1.水、電、空調(diào)、采暖、電梯等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書；

ni.砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；

n.供水、供暖管道的試壓報(bào)告；

o.機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、單臺(tái)設(shè)備的說(shuō)明書、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。

3.3物業(yè)接管驗(yàn)收程序：

3.3.1發(fā)展商（業(yè)主委員會(huì)）通知物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收。

3.3.2物業(yè)管理公司按3.1及3.2進(jìn)行核對(duì)。具備

條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間。

3.3.3物業(yè)管理公司同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能及外觀質(zhì)量初步

險(xiǎn)查O

3.3.4對(duì)初步檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商

定時(shí)間復(fù)驗(yàn)。

3.3.5經(jīng)復(fù)驗(yàn)移交人對(duì)初檢中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題已整改完畢（或雙方認(rèn)可解

決方法），物業(yè)管理公司應(yīng)在合同規(guī)定的接管日期前7日簽署驗(yàn)收合格、同

意接管憑證。

3.3.6對(duì)于新物業(yè)的接管，在簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證時(shí)，應(yīng)向

發(fā)展商說(shuō)明：經(jīng)初驗(yàn)同意接管的物業(yè)，不等于物業(yè)質(zhì)量完全符合國(guó)家及設(shè)

計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的

物業(yè)接管驗(yàn)收

要求，發(fā)展商也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的賁任。在一年保修期結(jié)

束時(shí)，應(yīng)在取得物業(yè)管理公司認(rèn)可后才向施工單位支付保修金。

3.4物業(yè)質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)：

3.4.1檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：

參照建設(shè)部ZBP30001-90標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行及達(dá)到小業(yè)主合理要求。

3.4.2質(zhì)量及功能檢驗(yàn)程序：

a.物業(yè)接管前的質(zhì)量檢驗(yàn)：

根據(jù)設(shè)計(jì)要求，每棟每層每戶逐個(gè)房間按設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外

觀檢查。

①確定物件數(shù)量是否符合；

②外觀上有無(wú)人為損壞；

③房屋建筑或屋內(nèi)物件有無(wú)明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。

對(duì)新物業(yè)的接管，此程序的檢驗(yàn)由發(fā)展商代表與物業(yè)公

司人員雙方共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，將檢查結(jié)果整理后返回移交人進(jìn)行整改，管理處負(fù)責(zé)對(duì)

整改后項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)于舊物業(yè)的移交，應(yīng)由發(fā)展商（業(yè)主管委會(huì)）與物業(yè)公司兩方

共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，將檢查結(jié)果整理后，雙方共同探討解決辦法。

b.對(duì)于新物業(yè)，根據(jù)檢查結(jié)果，管理處對(duì)檢查合格的房屋接管鑰匙，

對(duì)仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。對(duì)于舊物業(yè)，在雙方對(duì)如何解

決缺陷問(wèn)題達(dá)成協(xié)議后，管理處接管鑰匙。管理處對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)

務(wù)管責(zé)任。

c.小業(yè)主入伙接收物業(yè)時(shí)，管理處人員陪同小業(yè)主對(duì)房間設(shè)施進(jìn)行全

面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記。對(duì)于新物業(yè)，由管理處整理

后送交發(fā)展商，并督促施工單位逐項(xiàng)返修，管理處（小業(yè)主）復(fù)檢認(rèn)可后

消項(xiàng)。對(duì)于舊物業(yè)，根據(jù)達(dá)成的協(xié)議對(duì)提出的缺陷進(jìn)行整改。

d.對(duì)于在一年保修期內(nèi)的物業(yè)，小業(yè)主或維修工在使用（或工作）過(guò)

程中發(fā)現(xiàn)由于建筑施工或產(chǎn)品質(zhì)量上的缺陷，經(jīng)管理處查驗(yàn)證實(shí)后，報(bào)告

發(fā)展商派人更換或返修。

e.保修期結(jié)束后，根據(jù)承建商的保修情況向發(fā)展商建議保修金的支

付。

物業(yè)接管驗(yàn)收

3.4.3公共配套設(shè)備的驗(yàn)收：

a.每棟高層物業(yè)應(yīng)有能直接觀察進(jìn)出口大門內(nèi)外的保

安值班室。值班室內(nèi)應(yīng)有電話、與住戶相聯(lián)系的可視對(duì)講系統(tǒng)、可監(jiān)視大

堂門前及電梯轎廂的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、照明設(shè)施及衛(wèi)生潔具等。

b.每棟高層進(jìn)出口處有可鎖的、箱面帶各單位明顯標(biāo)

志的信報(bào)箱。

c.有符合市交通管理局要求的汽車停車場(chǎng)、交通設(shè)施標(biāo)志及值班崗?fù)ぁ?/p>

電動(dòng)道閘、減速坡；并有符合要求的消防設(shè)施及排水設(shè)施。

d.同物業(yè)管理相適應(yīng)的管理處辦公用房（包括辦公室、財(cái)務(wù)室、會(huì)議

室、接待室），業(yè)主委員會(huì)辦公用房。

3.6接管驗(yàn)收記錄：

3.6.1物業(yè)建筑接管驗(yàn)收記錄表

3.6.2物業(yè)給排水接管驗(yàn)收記錄表

3.6.3物業(yè)電氣接管驗(yàn)收記錄表

3.6.4公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單

3.6.5公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單

3.6.6室外給排水驗(yàn)收單

3.6.7綠化驗(yàn)收單

3.6.8物業(yè)接管驗(yàn)收移交工程資料清單

物業(yè)接管工程驗(yàn)收程序

一、新物業(yè)的接收

注：對(duì)于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在地產(chǎn)商將物業(yè)資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，移

交一份給物業(yè)管理公司存檔。

物業(yè)接管工程驗(yàn)收程序

二、原有已入伙物業(yè)的接收

注：對(duì)于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在地產(chǎn)商將物業(yè)資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，移交一份給物業(yè)

管理公司存檔。

發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的解決辦法

物業(yè)驗(yàn)收分物業(yè)公司（管理處）初驗(yàn)和小業(yè)主復(fù)驗(yàn)。

一、在初驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，處理如下：

（-）一般項(xiàng)目的返修

對(duì)接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司驗(yàn)收組應(yīng)在兩天

內(nèi)提交給發(fā)展商（一式兩份，一份給發(fā)展商，一份由發(fā)展商交給承建單位）,

由承建單位負(fù)責(zé)返修；管理處應(yīng)留底一份，以便督促整改，并在雙方商定

的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由建設(shè)單位委托管

理處代為返修，所需費(fèi)用由發(fā)展商支付。

㈡房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng)

在接管驗(yàn)收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)

量問(wèn)題時(shí)，驗(yàn)收不能通過(guò)。由建設(shè)單位對(duì)房屋進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)或采取其它有

效的措施進(jìn)行處理，處理完畢，達(dá)到合格要求、確保住用安全的，再商定

時(shí)間予以驗(yàn)收。并向發(fā)展商索取加固補(bǔ)強(qiáng)的措施和復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄并存檔

備查。

㈢不具備使用功能問(wèn)題的處理

接管臉收時(shí)，對(duì)于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于

水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進(jìn)住的，應(yīng)由發(fā)展商負(fù)責(zé)抓

緊解決，等符合接管驗(yàn)收條件后，再行組織驗(yàn)收。

二、小業(yè)主在驗(yàn)收中提出問(wèn)題的解決辦法

1、對(duì)小業(yè)主提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給發(fā)

展商（一式兩份，一份給發(fā)展商，一份由發(fā)展商交給承建商），由承建商負(fù)

責(zé)返修；管理處應(yīng)留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行

復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。

2、對(duì)小業(yè)主提出的裝修方面的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解答，回答內(nèi)容見(jiàn)

《工程規(guī)章制度手冊(cè)》中的相關(guān)裝修管理規(guī)定。

3、對(duì)小業(yè)主提出的有關(guān)入住等方面的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解答，并盡

力提供幫助。

三、相關(guān)文件及記錄：

《業(yè)主房屋裝修管理規(guī)定》《接管驗(yàn)收記錄》

新接物業(yè)的入伙

一、物業(yè)接管前的工作：

1、實(shí)地考察：

對(duì)已確定接管的物業(yè)，由公司在該物業(yè)竣工前組織經(jīng)營(yíng)管理部、工程

技術(shù)部、安全部和清潔綠化部等部門有關(guān)人員前往物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，圍繞接收后

管理工作所涉及的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行考察，（必要時(shí)可多次進(jìn)行實(shí)地考察），在

此基礎(chǔ)上，提交公司董事會(huì)或總經(jīng)理辦公會(huì)議討論確認(rèn)，制定入伙工作方

案。

2、成立管理處：

新的物業(yè)管理處應(yīng)于已確定的入伙日期前三個(gè)月成立，并開始運(yùn)轉(zhuǎn)，

很據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊管

理處各類人員。

管理處各類人員按以下程序進(jìn)入物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，但可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件和實(shí)際

晴況進(jìn)行調(diào)整：

①入伙前100天，任命管理處主任，另配備助理員1人，財(cái)務(wù)室會(huì)

計(jì)、出納各1人，組成管理處籌建班子，編制入伙工作方案報(bào)公司研究批

準(zhǔn)后，立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。

②入伙前三個(gè)月，調(diào)派機(jī)電管理維修人員若干進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)，參與機(jī)

電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，填寫工作記錄，全面掌握大廈機(jī)電設(shè)備的第

一手資料。

③入伙前一個(gè)半月，調(diào)配炊事班長(zhǎng)1人，開展管理處食堂的籌備工作。

④入伙前一個(gè)月，管理層人員配齊，管理處掛牌辦公。

⑤入伙前一個(gè)月，組建護(hù)衛(wèi)班進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)對(duì)所接管物業(yè)的守衛(wèi)工

昨。

⑥入伙前一個(gè)月，炊事班人員到位，食堂開儀。

⑦入伙前25天，組建清潔班，開始對(duì)已接收的房屋進(jìn)行衛(wèi)生清潔工

作。（或確定清潔外包工作，由外包單位開展清潔工作。）

⑧入伙前20天，護(hù)衛(wèi)三個(gè)班的人員配齊、上崗。

⑨入伙前半個(gè)月，水電維修班正式成立，人員配齊就位。

3、管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作：

①、管理處應(yīng)要求公司提前派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤

的工作人員一起，參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)物業(yè)內(nèi)所裝備的設(shè)

備設(shè)施，

新接物業(yè)的入伙

熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造原理、性能；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及

走向等，為入伙后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。

②、由公司（或發(fā)展商）為新管理處提供臨時(shí)辦公場(chǎng)所，管理處根據(jù)

實(shí)際需要，擬制辦公用品的采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)公司審批后購(gòu)置。

③、在公司的指導(dǎo)下，印制收樓、入伙所必須的文件資料和表格，如

《住戶手冊(cè)》、《公共契約》，《管理規(guī)定》等。此部分工作最好于入伙前一

個(gè)月完成。

④、根據(jù)入伙工作方案，編制管理處員工生活用品采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)公司

審批后訂購(gòu)。

二、物業(yè)接管中的工作：

1、管理處要主動(dòng)與發(fā)展商（地盤）和承建單位聯(lián)系，協(xié)商物業(yè)交接

問(wèn)題，及時(shí)將協(xié)商情況匯報(bào)給物業(yè)公司并在公司領(lǐng)導(dǎo)下組織驗(yàn)收小組。由

地盤、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗(yàn)收方案，

統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期。

2、準(zhǔn)備驗(yàn)收項(xiàng)目表格，物業(yè)公司對(duì)所接收的建筑物、設(shè)備設(shè)施，要

分別準(zhǔn)備充足的驗(yàn)收記錄表格。

3、全面驗(yàn)收交接。驗(yàn)收時(shí)須有發(fā)展商（地盤）、承建單位和物業(yè)公

司（含管理處指派人員）三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫記錄單，每

分驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)

一份。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；

對(duì)不合格的產(chǎn)品，注明存在的問(wèn)題，提交地盤和施工單位，限期整改，整

改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收，物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。

4、對(duì)于已經(jīng)接收的項(xiàng)目，管理處從接收簽字起，即組織人力對(duì)建筑

物和機(jī)電設(shè)備進(jìn)行保護(hù)，防止被盜和破壞，同時(shí)，組織人員對(duì)已接收項(xiàng)目

進(jìn)行清潔和環(huán)境整理。

5、搞好公關(guān)工作，管理處要指派專人代業(yè)主聯(lián)系電話安裝、液化石

油氣開戶點(diǎn)火、確定街區(qū)門牌號(hào)碼以及通郵等工作。

①、管理處應(yīng)于入伙前三個(gè)月與深大電話公司聯(lián)系，確定管理處安裝

電話門數(shù)和業(yè)主入住后申請(qǐng)安裝電話的辦法。

新接物業(yè)的入伙

②、管理處應(yīng)于入伙前半個(gè)月與市液化石油氣公司聯(lián)系住戶使用液化

氣開戶點(diǎn)火手續(xù)。

③、于入伙前100天，從新管理處主任任命之日起，即向轄區(qū)派出

所申請(qǐng)確定新接收物業(yè)的街區(qū)門牌號(hào)碼。

④、管理處于入伙前3個(gè)月與當(dāng)?shù)剜]局聯(lián)系辦理通郵手續(xù)，并向地產(chǎn)

商提出合理建議設(shè)計(jì)、定做信報(bào)箱。

6、代為業(yè)主安裝常規(guī)防盜防火設(shè)施。管理欠應(yīng)從堅(jiān)固美觀、價(jià)格合

浬的原則出發(fā)，于入伙前一個(gè)半月組織定購(gòu)并代為業(yè)主統(tǒng)一安裝防盜門、

防盜窗花，為每戶業(yè)主配備市消防處規(guī)定型號(hào)的手提滅火器，并于入伙前

安裝完畢。（防盜門、防盜窗花也可指定樣式，由業(yè)主裝修時(shí)自行安裝。）

7、積極、妥善解決員工的食宿問(wèn)題。在物業(yè)公司指導(dǎo)怖助下，管理

處根據(jù)所接管物業(yè)的具體情況，提出管理處辦公、員工住宿、食堂用房的

規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案，經(jīng)批準(zhǔn)后，具體抓好改建裝飾工作的落實(shí)。

三、入伙前的工作：

1、通過(guò)登報(bào)和寄發(fā)通知書的形式，提前一個(gè)月（至少提前十天）向

業(yè)主發(fā)出入伙通知。向業(yè)主寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料：

①、入伙通知書；

②、收樓須知；

③、入伙手續(xù)；

④、入伙收費(fèi)表.

2、規(guī)劃整理物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，設(shè)置必要的設(shè)施、標(biāo)志。

3、逐棟、逐層、逐戶全面徹底地進(jìn)行衛(wèi)生清理，并注意保潔，其項(xiàng)

目和標(biāo)準(zhǔn)如下：

A、對(duì)于送裝修的單位：

①、大小房間：玻璃擦凈，地板潔凈，窗臺(tái)干凈，踢腳線干凈，燈

具潔凈。

②、客廳：清潔內(nèi)容和房間相同，對(duì)講機(jī)干凈無(wú)灰。

③、洗手間：鏡面光潔，臺(tái)面潔凈，浴缸干凈、抽水馬桶潔凈無(wú)污

物痕

新接物業(yè)的入伙

跡，下水暢通，地面潔凈顯現(xiàn)本色，地漏暢通，地面無(wú)積水。

④、廚房：壁廚干凈，木柜里外擦凈，水管及液化氣管擦拭無(wú)灰。內(nèi)

陽(yáng)臺(tái)擦拖干凈，地面擦凈顯現(xiàn)本色。

⑤、陽(yáng)臺(tái)：墻面、地面、玻璃擦凈，護(hù)欄干凈，地漏蓋上水泥清除，

漏水暢通。

⑥、木門：所有木門的門框、門板面擦凈。

B、對(duì)于不送裝修的單位：

①、大小房間：玻璃擦凈，地面清潔，窗臺(tái)干凈。

②、客廳：清潔內(nèi)容和房間相同，對(duì)講機(jī)干凈無(wú)灰。

③、洗手間：下水暢通，地面清潔，地漏暢通，地面無(wú)積水。

④、廚房：水管及液化氣管擦拭無(wú)灰，內(nèi)陽(yáng)臺(tái)擦拖干凈，地面干凈。

⑤、陽(yáng)臺(tái)：墻面、地面、玻璃干凈，護(hù)欄干凈，地漏蓋上水泥清除，

漏水暢通。

⑥、木門：所有木門的門框、門板面擦凈。

4、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層走廊、后樓梯的清潔工作：

①、四壁潔凈，地面光潔；

②、防火門干凈，并按要求緊閉；

③、后樓梯扶手、臺(tái)階干凈無(wú)塵土；

④、門燈及一切能附著灰塵的附屬設(shè)施擦拭干凈；

⑤、每層后樓梯走火通道口擺放一個(gè)垃圾桶。

5、研究制定集中入伙時(shí)的接待工作方案、場(chǎng)景布置方案，圍繞完成

任務(wù)對(duì)人員進(jìn)行合理分工，并在物資上做好充分準(zhǔn)備。

四、入伙時(shí)的工作：

1、場(chǎng)景布置：根據(jù)制定的場(chǎng)景布置方案擺放花籃、盆景，懸掛條幅

對(duì)聯(lián)，張燈結(jié)彩，插放彩旗，高掛氣球等，給人以隆重、喜慶的感受。

2、設(shè)置導(dǎo)向路標(biāo)，安排引導(dǎo)人員，使業(yè)主在辦理入伙手續(xù)、收樓過(guò)

程中感到方便。

3、管理處與發(fā)展商之地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部在入伙接待處進(jìn)行聯(lián)合辦公，

實(shí)行

新接物業(yè)的入伙

一條龍服務(wù)。先由發(fā)展商為業(yè)主結(jié)清購(gòu)樓手續(xù)，再由管理處收取入伙費(fèi)用、

簽訂公共契約，向業(yè)主發(fā)放門匙，并安排專人引導(dǎo)業(yè)主入室驗(yàn)收，對(duì)業(yè)主

提出的房屋質(zhì)量方面的合理意見(jiàn)，逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收記錄》四聯(lián)單上

（承建商、管理處、業(yè)主、發(fā)展商各一份），并負(fù)責(zé)與承建商聯(lián)系，限期修

好，保證業(yè)主按時(shí)入住。

4、在業(yè)主辦理入伙手續(xù)的同時(shí)，管理處應(yīng)提供給業(yè)主如下資料及物

件：

①鑰匙

②開戶存折

③業(yè)主公約

④住戶手冊(cè)

⑤收費(fèi)一覽表

⑥裝修管理規(guī)定

⑦接管驗(yàn)收記錄

⑧其它

注：以上資料和物件可根據(jù)各個(gè)管理處情況不同而有所不同。

五、管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備：

管理處設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室，下設(shè)三個(gè)護(hù)衛(wèi)班，一個(gè)清潔班（清潔也可

外包），一個(gè)維修班及一個(gè)炊事班（炊事班應(yīng)根據(jù)各自管理處的實(shí)際情況而

定），定崗定員應(yīng)根據(jù)大廈幢數(shù)和層高及崗位多少而定（以兩幢大樓并帶有

地庫(kù)車場(chǎng)和單車庫(kù)的32層商住樓為例，應(yīng)配備58人。）

六、入伙工作程序及工作標(biāo)準(zhǔn)：

1、入伙前的準(zhǔn)備工作：

①、組建管理處，建立領(lǐng)導(dǎo)班子和辦事機(jī)構(gòu)開展工作。

②、收集歸檔大廈各種資料：建筑施工圖紙、隱蔽工程資料、各種交

工驗(yàn)收證書復(fù)印件、各種設(shè)備使用說(shuō)明書、合格證書復(fù)印件。

③、參閱有關(guān)圖紙資料，了解大廈情況，對(duì)設(shè)施、設(shè)備、安全、清潔

綠化工作及管理處辦公地點(diǎn)、員工食宿問(wèn)題提出具體工作意見(jiàn)。

④、起草、編定并印制大廈《業(yè)主公約》、《住戶手冊(cè)》和《裝修管理

規(guī)定》。

新接物業(yè)的入伙

⑤、編制大廈開辦財(cái)政預(yù)算，測(cè)算管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，印制各種入伙資料。

⑥、招聘培訓(xùn)各類管理和服務(wù)員工。

⑦、聯(lián)系走訪派出所，街道辦事處等政府辦事機(jī)構(gòu)和有關(guān)部門，做好

公關(guān)工作。

⑧、提前進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，與地盤工作接軌，參與設(shè)備安裝調(diào)試，迅速熟悉

啃況O

2、做好物業(yè)交接驗(yàn)收和入伙工作。

①、認(rèn)真清點(diǎn)、檢查、驗(yàn)收室內(nèi)和大廈的各種設(shè)施設(shè)備及有關(guān)物品，

發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)登記、反映、整改。

②、擬定大廈設(shè)施中不完善方面的改進(jìn)計(jì)劃，首層大堂入口處安裝電

子門，每戶安裝防盜門、防盜窗花等。

③、布置好入伙辦公地點(diǎn)，熱情接待入伙業(yè)主，負(fù)責(zé)向業(yè)主解釋《住

戶手冊(cè)》、《業(yè)主公約》及管理規(guī)則，按規(guī)定收取有關(guān)費(fèi)用。

④、陪同業(yè)主視察房屋、驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備，辦好交接手續(xù)、交付鑰匙，

對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題，耐心解答，做好記錄，及時(shí)反映和處理。

⑤、幫助入伙業(yè)主辦理好煤氣開戶手續(xù)。

⑥、處理好業(yè)主的投訴，做到件件有著落，盡最大努力使業(yè)主滿意。

⑦、管理好業(yè)主對(duì)房屋的二次裝修，確保房屋結(jié)構(gòu)完好，外貌完美統(tǒng)

3、工作標(biāo)準(zhǔn)：

嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標(biāo)，以及IS09002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主創(chuàng)

造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境，并參照香港地區(qū)同

類型商住大廈物業(yè)管理一流水平的工作標(biāo)準(zhǔn)做好各項(xiàng)工作，做到業(yè)主、領(lǐng)

導(dǎo)、自己三滿意。

七、人員配備、財(cái)務(wù)方案、材料計(jì)劃。（附后）

八、需發(fā)展商解決的問(wèn)題：

1、提供入伙和物業(yè)資料：

①、小業(yè)主名冊(cè)及聯(lián)絡(luò)通訊地址，電話號(hào)碼；

②、物業(yè)建筑及設(shè)備質(zhì)量保修責(zé)任的合約復(fù)臼件。

③、建筑、水電、電梯、空調(diào)等工程項(xiàng)目的總投資表。

新接物業(yè)的入伙

2、審批入伙開辦資金預(yù)算方案。

3、審批入伙方案及管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4、解決入伙前管理處的臨時(shí)辦公地點(diǎn)和電話機(jī)一部。

5、解決管理處辦公用房地點(diǎn)和員工食宿地點(diǎn)。

以下按兩幢大樓并帶有地庫(kù)車場(chǎng)和單車庫(kù)的32層商住樓舉例計(jì)算有關(guān)人員

配備及材料機(jī)具等情況：

附1、財(cái)務(wù)方案（開辦費(fèi)用）

一、預(yù)計(jì)管理費(fèi)收入30萬(wàn)元：

1、商住樓管理收入15.6萬(wàn)元；

2、2、裙樓管理收入8.4萬(wàn)元；

3、車場(chǎng)收入4萬(wàn)元；

4、其他收入2萬(wàn)元。

二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：（港幣）

1、商住樓（居民）：0.42元/英尺

2、商住寫字樓：0.60元/英尺

3、寫字樓：8元/平方米

4、商場(chǎng)、酒樓：12元/平方米

三、開辦費(fèi)用預(yù)測(cè)：151萬(wàn)元

1、入伙前員工培訓(xùn)開支：20萬(wàn)元（2500X40X2月=20萬(wàn)元）

2、辦公設(shè)施：11萬(wàn)元

①、辦公家私：2萬(wàn)元

②、電腦兩臺(tái)：4.2萬(wàn)元（辦公室及財(cái)務(wù)室各一臺(tái)）

③、復(fù)印機(jī)：1.2萬(wàn)元

④、辦公室裝修：2萬(wàn)元（預(yù)計(jì)）

⑤、辦公用品：1.6萬(wàn)元

3、清潔衛(wèi)生費(fèi)用：16萬(wàn)元

①、垃圾筒：150個(gè)，8仟元

新接物業(yè)的入伙

②、果皮箱：10個(gè)，1萬(wàn)元

③、垃圾袋：200包，4.5萬(wàn)元

④、垃圾房：1個(gè)，6萬(wàn)元

⑤、打臘機(jī)：1臺(tái)，1萬(wàn)元

⑥、剪草機(jī)：1部，1.5萬(wàn)元

⑦、其它工具：1.2萬(wàn)元

4、保安設(shè)施：30萬(wàn)元

①、大堂監(jiān)視器：4臺(tái)，6萬(wàn)元（含車場(chǎng)）

②、對(duì)講機(jī)：10臺(tái)，3萬(wàn)元

③、服裝：27X2,9仟元

④、報(bào)警系統(tǒng)：5萬(wàn)元

⑤、大堂崗?fù)ぃ?仟元

⑥、車場(chǎng)崗?fù)ぃ?.6萬(wàn)元

⑦、警械等：9仟元

⑧、地下車場(chǎng)設(shè)備：10萬(wàn)元

5、維修費(fèi)用：4萬(wàn)元

①、對(duì)講機(jī)：4臺(tái)，1萬(wàn)元

②、維修工具：12套，1.2萬(wàn)元

③、維修設(shè)備：1.8萬(wàn)元

6、員工食堂、宿舍開支：50萬(wàn)元

①、食堂改建工程：5萬(wàn)元

②、炊事設(shè)備：15萬(wàn)元

③、宿舍改建工程：25萬(wàn)元

④、家私用品：5萬(wàn)元

7、其它開辦費(fèi)用及流動(dòng)資金：20萬(wàn)元

①、住戶、員工手冊(cè)：2萬(wàn)元

②、公共契約：1萬(wàn)元

③、其它開辦費(fèi)：7萬(wàn)元（含公關(guān)費(fèi)用）

新接物業(yè)的入伙

④、流動(dòng)資金：10萬(wàn)元

附2：人員配備

管理處人員定崗定員總數(shù)（一）

職務(wù)定員數(shù)備注職務(wù)定員數(shù)備注

主任1護(hù)衛(wèi)員27

副主任1清潔工8

助理主任1電工5

助理員2電梯工3

會(huì)計(jì)1水（管）工2

出納1其它普工2

收銀員1炊事員3

合計(jì)8合計(jì)50

護(hù)衛(wèi)員定崗定員表（二）

崗位第一幢第二幢崗位X班次定員數(shù)備注

大堂112X36

崗?fù)?X36

班長(zhǎng)1X33帶班巡邏

汽車庫(kù)崗2X36

單車庫(kù)崗1X33

巡邏1X33包括車場(chǎng)

合計(jì)27

新接物業(yè)的入伙

清潔工定崗定員數(shù)（三）

崗位第一幢第二幢定員數(shù)備注

裙樓1包括轉(zhuǎn)換層清潔、花園草地

117層樓112

18層以上112包括天臺(tái)上清潔

地面地庫(kù)1包括花園、草地

花園草地1花工

清潔班長(zhǎng)1電梯清潔擦油，料具保管

合計(jì)8

水電維修等工人定崗定員表（四）

崗位電工電梯工管工木（油）工瓦工炊事員合計(jì)備注

定員數(shù)53211315

附3：材料計(jì)劃

行政辦公、食堂、生活用品計(jì)劃表（一）

名稱單位數(shù)量備注名稱單位數(shù)量備注

辦公桌張8單人床架58

辦公椅把8單人衣柜個(gè)58

文件柜個(gè)6椅7把58

保險(xiǎn)柜個(gè)2書桌張58

沙發(fā)對(duì)2床墊個(gè)58

電腦臺(tái)2炊事設(shè)備臺(tái)9

落地扇臺(tái)3炊事用品種20

自行車輛5餐桌椅套58

熱水器□3餐具套58

開水爐只1臺(tái)扇只58

照相機(jī)臺(tái)1復(fù)印機(jī)臺(tái)1

電視機(jī)八1音響套1

錄放機(jī)臺(tái)1影牒機(jī)臺(tái)1

新接物業(yè)的入伙

保安設(shè)施、裝備材料計(jì)劃表（二）

名稱單位數(shù)量備注名稱單位數(shù)量備注

保安服套27*2巡邏鐘只3

對(duì)講機(jī)只12車擋部3

攝像機(jī)套6減速駁節(jié)50

滅火機(jī)只80單車架米200

警鈴只10反光鏡面2

警鐘只10崗?fù)ぷ?

打卡機(jī)只3

清潔工具、材料計(jì)劃表（三）

名稱單位數(shù)量備注4秋單位數(shù)量備注

洗地機(jī)部1撮斗只20

打臘機(jī)部1毛巾?xiàng)l200

吸水吸塵機(jī)部1黑垃圾袋包100

剪單機(jī)部1白垃圾袋包100

垃圾推車輛4洗潔靈箱150

鋁合金梯架121潔廁靈箱150

鋁合金梯架101去污粉箱200

鋁合金梯架53鹽酸桶20

玻璃刮子個(gè)5天那水桶20

拖桶個(gè)40玻璃張100

拖把個(gè)40白垃圾桶個(gè)150

新接物業(yè)的入伙

水、電、電梯維修材料、工具計(jì)劃表（四）

名稱單位數(shù)量備注名稱單位數(shù)量備注

臺(tái)鉆臺(tái)1電工工具套6

手槍鉆支1管工工具套3

管道疏通機(jī)臺(tái)2電梯工具套3

切割機(jī)臺(tái)1維修工具套3

電焊機(jī)臺(tái)2水工材料

對(duì)講機(jī)部4電工材料

手電鋸臺(tái)1電梯材料

工具柜個(gè)8墻磚材料

測(cè)試表塊4地磚材料

砂輪鉆臺(tái)1沖擊鉆臺(tái)1

附表：《接管驗(yàn)收記錄》

物業(yè)建筑接管驗(yàn)收記錄表

物業(yè)名稱：__________________驗(yàn)收組人員：_________________________日期:

單大門、房門、落地門窗戶粉刷粉刷磁磚地磚衣柜鏡臺(tái)衣架

子

元貓眼、門鎖、門碰等窗臺(tái)墻面頂面地面地面廚柜面毛巾架

樓詳情記錄：復(fù)查人：

復(fù)查結(jié)果：

層

座

單大門、房門、落地門窗戶粉刷粉刷磁磚地磚衣柜鏡臺(tái)衣架

元貓眼、門鎖、門碰等窗臺(tái)墻面頂面地面地面廚柜子面毛巾架

樓詳情記錄：復(fù)查人：

復(fù)查結(jié)果：

層

座

單大門、房門、落地門窗戶粉刷粉刷磁磚地磚衣柜鏡臺(tái)衣架

子

元貓眼、門鎖、門碰等窗臺(tái)墻面頂面地面地面廚柜面毛巾架

樓詳情記錄：復(fù)查人：

復(fù)查結(jié)果：

層

座

單大門、房門、落地門窗戶粉刷粉刷磁磚地磚衣柜鏡臺(tái)衣架

元貓眼、門鎖、門碰等窗臺(tái)墻面頂面地面地面廚柜子面毛巾架

樓詳情記錄：復(fù)查人：

復(fù)查結(jié)果：

層

座

說(shuō)明：1、本驗(yàn)收主要是設(shè)施點(diǎn)收及設(shè)施表面缺陷檢查，最終檢驗(yàn)以業(yè)主收樓檢查為準(zhǔn)。

2、本項(xiàng)配件齊全或無(wú)缺陷作“J”記號(hào)，有缺陷請(qǐng)?jiān)诒卷?xiàng)或詳情記錄欄內(nèi)寫明

，立置及缺陷情況，便于承建商整改和管理處復(fù)查。

白色：承建商藍(lán)色：管理欠綠色：發(fā)展商

物業(yè)給排水接管驗(yàn)收記錄表

物業(yè)名稱：_________________驗(yàn)收組人員：____________________________日期:

單浴缸、洗手盆、大便器衛(wèi)生間廚房陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)熱水洗菜煤

元花灑、鏈堵等水箱配件地漏地漏地漏水龍頭器盆氣

樓詳情記錄：復(fù)查人：

復(fù)查結(jié)果：

層

座

單浴缸、洗手盆、大便器衛(wèi)生間廚房陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)熱水洗菜煤

元花灑、鏈堵等水箱配件地漏地漏地漏水龍頭器盆氣

詳情記錄：復(fù)查人：

樓復(fù)查結(jié)果：

層

座

單浴缸、洗手盆、大便器衛(wèi)生間廚房陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)熱水洗菜煤

元花灑、鏈堵等水箱配件地漏地漏地漏水龍頭器盆氣

樓詳情記錄：復(fù)查人：

復(fù)查結(jié)果：

層

座

單浴缸、洗手盆、大便器衛(wèi)生間廚房陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)熱水洗菜煤

元花灑、鏈堵等水箱配件地漏地漏地漏水龍頭器盆氣

樓詳情記錄：復(fù)查人：

復(fù)查結(jié)果：

層

座

說(shuō)明：1、本驗(yàn)收主要是設(shè)施點(diǎn)收及設(shè)施表面缺陷檢查，最終檢驗(yàn)以業(yè)主收樓檢查為準(zhǔn)。

2、本項(xiàng)配件齊全或無(wú)缺陷作“J”記號(hào)，有缺陷請(qǐng)?jiān)诒卷?xiàng)或詳情記錄欄內(nèi)寫明

位置及缺陷情況，便于承建商整改和管理處復(fù)查。

白色：承建商藍(lán)色：管理處綠色：發(fā)展商

物業(yè)電氣接管驗(yàn)收記錄表

物業(yè)名稱:驗(yàn)收組人