珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目ZHUHAIDOUMENDISTRICT73PLOT

PROJECT概念設(shè)計(jì)方案C 規(guī)PLANNIN

G劃 條 件C

O

N

D

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SD 方 案 推 導(dǎo)DESI

G

N DERIVATIO

N目錄CONTENTSA 效 果 表 現(xiàn)E N D E R I N G SB 場 地 條 件I T E C O N D I T I O N SE 規(guī)P

L

A

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G劃 詳 解E

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NF 產(chǎn) 品 表 達(dá)DESI

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N EXPRESSIO

NG 成 本 策 略C O S T S T R A T E G YH 備 選 方 案B A C K U P O P T I O N目錄CONTENTSA 效 果 表 現(xiàn)R E N D E R I N G SB 場 地 條 件S I T E C O N D I T I O N SC 規(guī) 劃 條 件PLANNI

N

G C

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SD 方 案 推 導(dǎo)DESI

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N DERIVATIO

NE 規(guī) 劃 詳 解PLANNI

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NF 產(chǎn) 品 表 達(dá)DESI

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N EXPRESSIO

NG 成 本 策 略C O S T S T R A T E G YH 備 選 方 案B A C K U P O P T I O N總體示意圖

-1總體示意圖

-2總體示意圖

-3B 場 地 條 件S I T EC O N D I T I O N S目錄CONTENTSA 效 果 表 現(xiàn)R E N D E R I N G SC 規(guī) 劃 條 件PLANNI

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G C

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SD 方 案 推 導(dǎo)DESI

G

N DERIVATIO

NE 規(guī) 劃 詳 解PLANNI

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NF 產(chǎn) 品 表 達(dá)DESI

G

N EXPRESSIO

NG 成 本 策 略C O S T S T R A T E G YH 備 選 方 案B A C K U P O P T I O NB場 地 條 件區(qū)位分析SITE

CONDITIONS本項(xiàng)目位于斗門區(qū)湖心路板塊，處于西部中心城啟動(dòng)區(qū),

為珠海市富有濱江田園特色的生態(tài)宜居示范新區(qū)，規(guī)劃定位高，未來發(fā)展?jié)摿Υ螅唤馂硡^(qū)香洲區(qū)10KM20KM30KM金灣機(jī)場香洲港中山深圳斗門區(qū)澳門20min2h項(xiàng)目基地項(xiàng)目基地20min40min30minJianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

8交通分析B場 地 條 件SITE

CONDITIONS項(xiàng)目位于珠海版圖幾何中心位置，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，宏觀交通配套完善，高速、口岸、機(jī)場齊備，四通八達(dá)。現(xiàn)有道路規(guī)劃道路珊湖路翠湖路騰福路騰逸路湖心路基地Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

9景觀分析B場 地 條 件SITE

CONDITIONS本項(xiàng)目位于珠海市斗門區(qū)，景觀資源經(jīng)由城市規(guī)劃，有著良好的景觀資源。城市綠道城市綠道城市綠道城市綠道景觀主軸城市綠道景觀節(jié)點(diǎn)城市公園綠地城市綠道城市綠道城市綠道基地城市綠道Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

10周邊配套分析B場 地 條 件SITE

CONDITIONS地塊位于珠海市斗門區(qū)，是珠海市西部的核心區(qū)域，擁有良好的配套設(shè)施。白藤湖中學(xué)白藤湖小學(xué)同和醫(yī)院西江月幼兒園超市紅旗醫(yī)院市場住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地現(xiàn)有配套教育配套商業(yè)用地住宅＋商業(yè)住宅＋商業(yè)住宅＋商業(yè)服務(wù)設(shè)施加油加氣公園綠地小學(xué)基地Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

11片區(qū)市場分析B場 地 條 件SITE

CONDITIONS珠海市住宅房價(jià)呈中心城區(qū)高，越靠近市中心房價(jià)遞增的趨勢。項(xiàng)目所處的斗門位于珠海的西部核心，客戶多為首次購房或二次購房。斗門區(qū)北板塊住宅：14000-16000元

/m2香洲區(qū)板塊住宅：30000-32000元

/m2斗門中心板塊住宅：18000-19000元

/m2金灣區(qū)板塊住宅：18000-20000元

/m2斗門區(qū)西板塊住宅：12000-14000元

/m2項(xiàng)目基地村落農(nóng)田待開發(fā)區(qū)域Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

12客群分析B場 地 條 件SITE

CONDITIONS核心客戶以斗門區(qū)的剛需型客戶群為主。故重點(diǎn)挖掘斗門區(qū)及香洲區(qū)的剛需及剛改客戶，并吸引深圳市、廣州市和中山市等投資型客戶。項(xiàng)目基地香洲區(qū)斗門區(qū)金灣區(qū)中山，廣州等深圳Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

13周邊開發(fā)情況B場 地 條 件SITE

CONDITIONS斗門區(qū)湖心路地區(qū)各大樓盤駐地開售。目前大部分項(xiàng)目仍在持銷。目前處于穩(wěn)定銷售期的項(xiàng)目共15個(gè)，規(guī)劃項(xiàng)目1

個(gè)。2017規(guī)劃項(xiàng)目 持銷 項(xiàng)目基地德昌盛景家和城美湖灣泰和苑麗苑五洲家園萬威森林園西江月雅園西江月小區(qū)時(shí)代香海彼岸綠庭十里香緹項(xiàng)目基地香海美景城豐新園藤業(yè)翠灣湖星水岸華庭金碧麗江Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

14周邊競品分析B場 地 條 件SITE

CONDITIONS時(shí)代香海彼岸美湖灣項(xiàng)目位置珠海斗門湖心路項(xiàng)目位置湖心路白藤七路建筑面積370000

平方米建筑面積81000

平方米占地面積120000

平方米占地面積33000

平方米容積率2.50容積率2.0均價(jià)16000元

/m2均價(jià)17500元

/m2德昌盛景家和城項(xiàng)目位置湖心路1299

號項(xiàng)目位置湖心路1098

號建筑面積250000

平方米建筑面積360000

平方米占地面積73530

平方米占地面積170000

平方米容積率3.40容積率2.45均價(jià)20000元

/m2均價(jià)19000元

/m2項(xiàng)目基地2KM1KM美湖灣德昌盛景家和城時(shí)代香海彼岸Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

15用地現(xiàn)狀本項(xiàng)目地塊形較為規(guī)則；靠近湖心路主干道南側(cè)規(guī)劃中騰逸路，眺望海倫堡項(xiàng)目；東側(cè)靠開發(fā)中的德昌盛景項(xiàng)目；地塊北側(cè)規(guī)劃路。6B場 地 條 件SITE

CONDITIONS123 654項(xiàng)目基地珊湖路翠湖路騰逸路湖心路騰福路3.600612354Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

16SWOT

分析B場 地 條 件SITE

CONDITIONS機(jī)遇市場趨勢良好城市配套逐步完善劣勢現(xiàn)狀配套不完善威脅周邊地塊競爭激烈應(yīng)發(fā)揮項(xiàng)目地塊區(qū)位、交通、景觀、等優(yōu)勢，抓緊時(shí)間，迎合市場良好的趨勢，同時(shí)完善、發(fā)展片區(qū)配套以吸引客戶。優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)越交通便利景觀資源優(yōu)越教育資源良好SWO TJianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

17

Jianfa

Group 建發(fā)珠海市斗門區(qū)

73

地塊項(xiàng)目 概念設(shè)計(jì)方案

19C 規(guī)PLANNIN

G劃 條 件C

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S目錄CONTENTSA 效 果 表 現(xiàn)R E N D E R I N G SB 場 地 條 件S I T E C O N D I T I O N SD 方 案 推 導(dǎo)DESI

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N DERIVATIO

NE 規(guī) 劃 詳 解PLANNI

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G E

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NF 產(chǎn) 品 表 達(dá)DESI

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N EXPRESSIO

NG 成 本 策 略C O S T S T R A T E G YH 備 選 方 案B A C K U P O P T I O N二類服務(wù)設(shè)施

+

商業(yè)混合用地用地面積：7776.65㎡容積率：1.2計(jì)容建筑面積：9331.98㎡一級建筑覆蓋率：≤

40%二級建筑覆蓋率：≤

20%綠地率：≥30%建筑限高：3層二級鄰里中心配套設(shè)施：1）社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心:300

㎡2）社區(qū)市民藝術(shù)中心:1500

㎡3）社區(qū)體育公園:3000

㎡4）家庭綜合服務(wù)中心:750

㎡5）鄰里管理中心:350

㎡6）社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場:500

㎡7）公共廁所:80

㎡8）垃圾收集站:40

㎡二類住宅+商業(yè)混合用地用地面積：11892.19㎡容積率：2.5計(jì)容建筑面積：29730.49

㎡商業(yè)建筑面積：10%-20%一級建筑覆蓋率：≤

30%二級建筑覆蓋率：≤

20%綠地率：≥

35%建筑限高：80

米宗地規(guī)劃條件C規(guī) 劃 條 件PLANNING

CONDITIONS公共綠地公共綠地S1

地塊S2

地塊S3

地塊S4

地塊二類服務(wù)設(shè)施用地（幼兒園）用地面積：3685.95㎡容積率：1.0計(jì)容建筑面積：3685.95㎡一級建筑覆蓋率：≤

30%綠地率：≥35%建筑限高：24米其中，幼兒園獨(dú)立占地，有獨(dú)立院落和出入口二類住宅+商業(yè)混合用地用地面積：21115.20㎡容積率：2.5計(jì)容建筑面積：52788.01

㎡商業(yè)建筑面積：10%-20%一級建筑覆蓋率：≤

30%二級建筑覆蓋率：≤

20%綠地率：≥

35%建筑限高：80

米S3

地塊S2

地塊S1

地塊S4

地塊Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

19建筑要素建筑高度重點(diǎn)規(guī)劃條件C規(guī) 劃 條 件PLANNING

CONDITIONS①居住小區(qū)建筑主調(diào)色系為暖淺色系。②建筑高度小于36

米的居住建筑必須采用坡屋頂形式。③高度超過24

米的新建住宅應(yīng)底層架空。公共空間①地塊S1、S4應(yīng)設(shè)不小于綠地面積15%

的開敞空間，建議開敞空間沿錦湖路設(shè)置。②體育公園需在S2區(qū)域紅線內(nèi)的西北側(cè)設(shè)置一處社區(qū)體育公園，用地面積3000

平方米，需與其他公共設(shè)施集中配置。①地塊S4

西北側(cè)臨近幼兒園及鄰里中心區(qū)域，建筑高度應(yīng)低于54

米。車行路口數(shù)量與位置①

1) 可開設(shè)車行路口

3

個(gè)，車行主出入口在逸庸路開設(shè)，其它車行路口可設(shè)在翠湖路、滕福路。建筑布局形式①

1) 避免形成大面積同一高度的建筑群體，建筑群宜形成梯級高度變化。②

2) 對S4

西北側(cè)、S1、S2

地塊東南側(cè)設(shè)置強(qiáng)制性商業(yè)騎樓要求Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

20規(guī)劃設(shè)計(jì)條件建筑設(shè)計(jì)條件有利規(guī)劃條件C規(guī) 劃 條 件PLANNING

CONDITIONS①本地塊項(xiàng)目南側(cè)的地塊規(guī)劃為公園綠地，具有一定的景觀資源②S1地塊與S4

地塊容積率可以互相平衡，商業(yè)面積按各自地塊計(jì)容建筑面積的10%

去設(shè)置。①陽臺進(jìn)深不受限制：陽臺計(jì)容建筑面積的計(jì)算規(guī)定:每戶住宅陽臺（包含所有類型的陽臺）水平投影總面積占戶型水平投影面積（每戶住宅分戶墻中線、外墻外輪廓線及陽臺欄桿外輪廓線的圍合面積）比例不超過15%

的部分按其水平投影面積的一半計(jì)算計(jì)容建筑面積，超出15%的部分按其水平投影面積計(jì)算計(jì)容建筑面積；其中，未限制陽臺進(jìn)深尺寸，可盡量利用贈(zèng)送陽臺的規(guī)定。②飄窗：在滿足一定條件時(shí)，可做全面寬飄窗，飄窗建筑面積計(jì)算規(guī)定詳《珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（2017版）》附錄E

計(jì)算規(guī)則（8）。③連續(xù)公共開放空間的結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積不小于150平方米，架空層層高不低于4.5米，則不計(jì)入計(jì)容建筑面積。Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

21指標(biāo)量化分析C規(guī) 劃 條 件PLANNING

CONDITIONSS3

面積容量計(jì)容建筑面積3685.95100%占比面積（㎡）項(xiàng)目3685.95100%其中 幼兒園容量S2

面積容量項(xiàng)目面積（㎡）占比計(jì)容建筑面積9331.98100%其中商業(yè)產(chǎn)品容量5779.9861.94%公共配套容量3552.0038.06%S1+S4

面積容量項(xiàng)目面積（㎡）占比計(jì)容建筑面積82518.50100%其中住宅產(chǎn)品容量74266.6381%商業(yè)產(chǎn)品容量8251.8510%配建住房容量7426.679%S3

地塊S2

地塊S1

地塊S4

地塊Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

22

Jianfa

Group 建發(fā)珠海市斗門區(qū)

73

地塊項(xiàng)目 概念設(shè)計(jì)方案

24D 方DESIG

N案 推 導(dǎo)DERIVATIO

N目錄CONTENTSA 效 果 表 現(xiàn)R E N D E R I N G SB 場 地 條 件S I T E C O N D I T I O N SC 規(guī) 劃 條 件PLANNI

N

G C

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SE 規(guī) 劃 詳 解PLANNI

N

G E

X

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NF 產(chǎn) 品 表 達(dá)DESI

G

N EXPRESSIO

NG 成 本 策 略C O S T S T R A T E G YH 備 選 方 案B A C K U P O P T I O N項(xiàng)目整體定位B場 地 條 件SITE

CONDITIONS以引領(lǐng)共享“景觀、配套、教育”等區(qū)域資源的風(fēng)尚，打造西城核心的標(biāo)桿品質(zhì)社區(qū)項(xiàng)目。Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

24綠地綠地綠地用地價(jià)值分析一級居住價(jià)值區(qū)綠地二級居住價(jià)值區(qū)影響用地價(jià)值因素：

①與城市道路的關(guān)系 ②與綠地的關(guān)系 ③與配套區(qū)的關(guān)系用地商業(yè)價(jià)值分析判斷標(biāo)準(zhǔn)：人流量越大商業(yè)價(jià)值越高用地居住價(jià)值分析判斷標(biāo)準(zhǔn)：臨近綠地和地塊規(guī)整的區(qū)域居住價(jià)值越高D方 案 推 導(dǎo)DESIGN

DERIVATION翠湖路翠湖路騰福路騰逸路騰庸路翠湖路翠湖路騰福路騰逸路騰庸路一級居住價(jià)值區(qū)二級居住價(jià)值區(qū)公園景觀一級商業(yè)價(jià)值區(qū)二級商業(yè)價(jià)值區(qū)三級商業(yè)價(jià)值區(qū)體育公園鄰里中心一級商業(yè)價(jià)值區(qū)三級商業(yè)價(jià)值區(qū)一級商業(yè)價(jià)值區(qū)三級商業(yè)價(jià)值區(qū)三級商業(yè)價(jià)值區(qū)商二級業(yè)價(jià)值區(qū)二級商業(yè)價(jià)值區(qū)二級商業(yè)價(jià)值區(qū)防洪綠地防洪綠地Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

25強(qiáng)排原則D方 案 推 導(dǎo)DESIGN

DERIVATION住宅產(chǎn)品價(jià)值最大化Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

26規(guī)劃布局最優(yōu)化商業(yè)配套價(jià)值最優(yōu)化建筑形象最優(yōu)化住宅強(qiáng)排D方 案 推 導(dǎo)DESIGN

DERIVATION住宅強(qiáng)排推導(dǎo)過程a.

類型研判b.

方案窮舉c.

價(jià)值分析Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

27a.

類型研判c.

價(jià)值分析b.

方案窮舉初步研判標(biāo)準(zhǔn)：做滿容積率、覆蓋率的前提下，保證空間品質(zhì)和景觀資源最大化。S1+S4

地塊二類住宅+

商業(yè)混合用地用地面積：33007.39

㎡綜合容積率：2.5其中，①塔樓（住宅+

人才住房）部分：住宅建筑面積：74266.63

㎡配建住房面積：7426.67㎡即，塔樓建筑面積：81693.30

㎡二級覆蓋率：20%塔樓極限基底面積：6601.48

㎡②裙樓部分：商業(yè)建筑面積：8251.85㎡一級覆蓋率：30%裙樓極限基底面積：9902.22㎡商業(yè)厚度：10-12m全首層商業(yè)長度區(qū)間：990m-825.19m③限高：80m④產(chǎn)品組合：高層住宅+

小高層住宅+

底層商業(yè)S1

地塊S4

地塊住宅強(qiáng)排D方 案 推 導(dǎo)DESIGN

DERIVATION83.6mJianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

2892.8m92.2m83.8m210.0m210.0m73.6m72.8m商業(yè)裙房極限界面長度：918.80mD方 案 推 導(dǎo)DESIGN

DERIVATION住宅強(qiáng)排方向一：景觀與朝向最優(yōu)Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

29住宅強(qiáng)排研究方向方向二：空間最優(yōu)a.

類型研判c.

價(jià)值分析b.

方案窮舉D方 案 推 導(dǎo)住宅強(qiáng)排D方 案 推 導(dǎo)DESIGN

DERIVATIONa.

類型研判c.

價(jià)值分析b.

方案窮舉③住宅南向+沿街布置+

商業(yè)滿鋪②住宅南向+沿街退讓+

商業(yè)斷邊方向一：景觀與朝向最優(yōu)住宅：景觀好，朝向佳。商業(yè)：商業(yè)首層最大，但部分區(qū)域商業(yè)價(jià)值低。形象：入口形象不佳。住宅：景觀好，朝向佳。商業(yè)：局部二層商業(yè)，但部分區(qū)域商業(yè)價(jià)值低。形象：入口結(jié)合二層商業(yè)，入口形象佳。Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

30D方 案 推 導(dǎo)DESIGN

DERIVATION住宅強(qiáng)排a.

類型研判c.

價(jià)值分析b.

方案窮舉③住宅西南向+沿街布置+

商業(yè)滿鋪④住宅西南向+沿街退讓+

商業(yè)斷邊方向二：空間最優(yōu)住宅：中庭大花園，庭院空間規(guī)則。商業(yè)：商業(yè)首層最大，但部分區(qū)域商業(yè)價(jià)值低。形象：入口形象不佳。住宅：中庭大花園，庭院空間規(guī)則。商業(yè)：局部二層商業(yè)，但部分區(qū)域商業(yè)價(jià)值低。形象：下沉?xí)Y(jié)合二層商業(yè)，入口形象佳。Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

31D方 案 推 導(dǎo)DESIGN

DERIVATION住宅強(qiáng)排總結(jié)a.

類型研判c.

價(jià)值分析b.

方案窮舉產(chǎn)品層面規(guī)劃層面強(qiáng)排方案產(chǎn)品貨值總結(jié)形象層面方向一：景觀與朝向最優(yōu)方向二：空間最優(yōu)5

星5

星5

星5

星√√××方案①5

星4

星5

星4

星方案②3

星4

星4

星4

星方案③3

星3

星3

星3

星方案④Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

32S3

地塊商業(yè)強(qiáng)排目標(biāo)D方 案 推 導(dǎo)DESIGN

DERIVATION覆蓋率最大化Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

33首層商業(yè)最大化街區(qū)形象最優(yōu)化S3

地塊商業(yè)強(qiáng)排D方 案 推 導(dǎo)DESIGN

DERIVATION商業(yè)強(qiáng)排推導(dǎo)過程a.

類型研判b.

方案窮舉c.

價(jià)值分析Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

34a.

類型研判c.

價(jià)值分析b.

方案窮舉初步研判標(biāo)準(zhǔn)：做滿容積率、覆蓋率的前提下，保證空間品質(zhì)和景觀資源最大化。S3

地塊二類服務(wù)設(shè)施+

商業(yè)混合用地用地面積：7776.65㎡綜合容積率：1.2計(jì)容建筑面積：9331.98㎡其中，①體育公園面積：3000.00

㎡②鄰里中心(3F)

建筑面積：3552.00㎡鄰里中心基底面積：1184

㎡③商業(yè)：商業(yè)建筑面積：5779.98㎡一級覆蓋率：40%建筑極限基底面積：3110.66㎡商業(yè)建筑極限基底面積：1926.66

㎡④限高：24m⑤產(chǎn)品組合：獨(dú)棟商業(yè)S3

地塊商業(yè)強(qiáng)排DJianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

35方 案 推 導(dǎo)DESIGN

DERIVATIONS3

地塊D方 案 推 導(dǎo)S3

地塊商業(yè)強(qiáng)排D方 案 推 導(dǎo)DESIGN

DERIVATIONa.

類型研判c.

價(jià)值分析b.

方案窮舉①一字型布局②L型布局

1③L型布局

2③U

型布局步驟一：布置體育公園商業(yè)的占地面積不足，需要滿鋪才能滿足容積率要求。商業(yè)的占地面積不足，商業(yè)需要做集中式商業(yè)。商業(yè)的占地面積不足，商業(yè)需要做集中式商業(yè)。體育公園環(huán)繞商業(yè)，商業(yè)舒適，商業(yè)可以實(shí)現(xiàn)獨(dú)棟布置。Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

36D方 案 推 導(dǎo)S3

地塊商業(yè)強(qiáng)排D方 案 推 導(dǎo)DESIGN

DERIVATIONa.

類型研判c.

價(jià)值分析b.

方案窮舉①外向型布局方式②內(nèi)向型布局方式步驟二：布置鄰里中心鄰里中心外向布置，商墅產(chǎn)品環(huán)境安靜，居住價(jià)值提高。鄰里中心內(nèi)向布置，成為目的性場所，拉動(dòng)商業(yè)區(qū)的人流；商墅外向布置，商業(yè)價(jià)值提高。Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

37D方 案 推 導(dǎo)DESIGN

DERIVATIONS3

地塊商業(yè)強(qiáng)排總結(jié)產(chǎn)品層面規(guī)劃層面強(qiáng)排方案總結(jié)形象層面5

星4

星3

星方案①5

星4

星4

星方案②a.

類型研判c.

價(jià)值分析b.

方案窮舉商業(yè)價(jià)值最大Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

38居住價(jià)值最大D方 案 推 導(dǎo)DESIGN

DERIVATION強(qiáng)排總結(jié)住宅產(chǎn)品價(jià)值最大化Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

39規(guī)劃布局最優(yōu)化商業(yè)配套價(jià)值最優(yōu)化建筑形象最優(yōu)化

Jianfa

Group 建發(fā)珠海市斗門區(qū)

73

地塊項(xiàng)目 概念設(shè)計(jì)方案

41目錄CONTENTSA 效 果 表 現(xiàn)R E N D E R I N G SB 場 地 條 件S I T E C O N D I T I O N SC 規(guī) 劃 條 件PLANNI

N

G C

O

N

D

I

T

I

O

N

SD 方 案 推 導(dǎo)DESI

G

N DERIVATIO

NE 規(guī)P

L

A

N

N

I

N

G劃 詳 解E

X

P

R

E

S

S

I

O

NF 產(chǎn) 品 表 達(dá)DESI

G

N EXPRESSIO

NG 成 本 策 略C O S T S T R A T E G YH 備 選 方 案B A C K U P O P T I O NE規(guī) 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION設(shè)計(jì)目標(biāo)國際教育星級配套品質(zhì)住區(qū)智慧人居城市綠道街區(qū)公園配套好Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

41生態(tài)好居住好打造出珠海市“三好生活”居住示范區(qū)國際·經(jīng)典案例英國·倫敦海德公園中國·上海翡翠公園國內(nèi)·項(xiàng)目案例對標(biāo)案例EJianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

42規(guī) 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION沿街界面充滿活力，內(nèi)部居住環(huán)境靜謐、生態(tài)。業(yè)態(tài)分布沿主要城市道路設(shè)置開放花園，漫步其中暫別城市。開放公園住區(qū)內(nèi)部均有私享花園，與街心公園呼應(yīng)。景觀綠化英國·倫敦 海德公園花園城市綠軸延伸對標(biāo)案例商住分區(qū)EJianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

43規(guī) 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION中國·上海 翡翠公園花園城市綠軸延伸商業(yè)、居住組團(tuán)分隔，商業(yè)組團(tuán)熱鬧居住組團(tuán)嫻靜。通過開放公園與城市界面連開放、私享花園呼應(yīng)鏈接，接，形成城市與花園的切換。 創(chuàng)造城市中的大花園。復(fù)合化街道開放化社區(qū)城市界面設(shè)計(jì)對標(biāo)案例商住分區(qū)EJianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

44規(guī) 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION海德公園·翡翠公園--

案例總結(jié)配套外置住宅內(nèi)置形成自然宜人界面內(nèi)外花園遙相呼應(yīng)業(yè)態(tài)分區(qū)明顯營造花園城市綠軸生長延生案例總結(jié)EJianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

45規(guī) 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION設(shè)計(jì)重點(diǎn)復(fù)合社區(qū)規(guī)劃目標(biāo)開放街區(qū)街區(qū)目標(biāo)臨園而居居住目標(biāo)提升溢價(jià)產(chǎn)品目標(biāo)營造場景，完善生活配

套，

展示復(fù)合型成熟社區(qū)。兼容配套、商業(yè)、住區(qū)，營造多元街區(qū)，實(shí)現(xiàn)十分鐘全業(yè)態(tài)生活圈。植入公園住宅設(shè)計(jì)理念，

實(shí)現(xiàn)臨園而居的居住體驗(yàn)。提升多層產(chǎn)品占比，用足套內(nèi)贈(zèng)送挑空，挖掘各層溢價(jià)點(diǎn)。EJianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

46規(guī) 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION規(guī)劃生成E規(guī) 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION地塊劃分及屬性城市軸線及界面街區(qū)屬性組團(tuán)定位功能分配Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

47規(guī)劃生成地塊劃分及屬性城市軸線及界面街區(qū)屬性組團(tuán)定位功能分配E規(guī) 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION110m120m120m90m65m245m65m60mJianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

48規(guī)劃生成E規(guī) 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION地塊劃分及屬性街區(qū)屬性組團(tuán)定位功能分配城市軸線及界面人文風(fēng)情軸生態(tài)健康軸城市界面城市界面內(nèi)部界面內(nèi)部界面內(nèi)部界面內(nèi)部界面城市界面城市界面街區(qū)界面街區(qū)界面街區(qū)界面街區(qū)界面Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

49規(guī)劃生成E規(guī) 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION地塊劃分及屬性街區(qū)屬性組團(tuán)定位功能分配城市軸線及界面風(fēng)情商業(yè)環(huán)體育健康環(huán)社區(qū)活力核生態(tài)健康軸人文生態(tài)環(huán)開放街區(qū)開放街區(qū)開放街區(qū)人文風(fēng)情軸Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

50規(guī)劃生成E規(guī) 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION地塊劃分及屬性街區(qū)屬性組團(tuán)定位功能分配城市軸線及界面私密空間公共空間公共空間公共空間公共空間公共空間私密空間私密空間Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

51規(guī)劃生成E規(guī) 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION地塊劃分及屬性街區(qū)屬性組團(tuán)定位功能分配城市軸線及界面公園綠地小學(xué)公園綠地風(fēng)情商業(yè)Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

52風(fēng)情商業(yè)風(fēng)情商業(yè)高層住宅高層住宅高層住宅低密度組團(tuán)高層組團(tuán)人文教育組團(tuán)生態(tài)健康軸人文風(fēng)情軸社區(qū)活力核一核兩軸三環(huán)四組團(tuán)結(jié)構(gòu)分析E規(guī) 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION人文風(fēng)情軸生態(tài)健康軸風(fēng)情商業(yè)環(huán)體育健康環(huán)人文生態(tài)環(huán)Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

53

Jianfa

Group 建發(fā)珠海市斗門區(qū)

73

地塊項(xiàng)目 概念設(shè)計(jì)方案

55目錄CONTENTSA 效 果 表 現(xiàn)R E N D E R I N G SB 場 地 條 件S I T E C O N D I T I O N SC 規(guī) 劃 條 件PLANNI

N

G C

O

N

D

I

T

I

O

N

SD 方 案 推 導(dǎo)DESI

G

N DERIVATIO

NE 規(guī)P

L

A

N

N

I

N

G劃 詳 解E

X

P

R

E

S

S

I

O

NF 產(chǎn) 品 表 達(dá)DESI

G

N EXPRESSIO

NG 成 本 策 略C O S T S T R A T E G YH 備 選 方 案B A C K U P O P T I O N

Jianfa

Group 建發(fā)珠海市斗門區(qū)

73

地塊項(xiàng)目 概念設(shè)計(jì)方案

56總體示意圖

-1

Jianfa

Group 建發(fā)珠海市斗門區(qū)

73

地塊項(xiàng)目 概念設(shè)計(jì)方案

57總平面圖珠海斗門區(qū)73地塊項(xiàng)目指標(biāo)分項(xiàng)（含規(guī)劃要求）方案1-A總指標(biāo)用地面積（㎡）

44469.9947364.13其中S1地塊11892.1911892.19S2地塊7776.657776.65S3地塊3685.953685.95S4地塊21115.2021115.20容積率1.0＜β≤2.02.04其中S1地塊2.5002.70S2地塊1.2001.20S3地塊1.0001.00S4地塊2.5002.40總建筑面積（㎡

）

120841其中地上建筑面積96491其中地上可售面積88653地上不可售面積7838地下建筑面積24350其中機(jī)動(dòng)車庫面積（含設(shè)備用房）23460非機(jī)動(dòng)車庫面積390計(jì)入產(chǎn)權(quán)的住宅地下室面積0地下會所面積500地下人防面積3730建筑占地面積12634綠地面積17525建筑密度≤30%27%綠地率≥30%37%住宅總套數(shù)714規(guī)劃總?cè)藬?shù)（每戶按3.0人計(jì)）2142機(jī)動(dòng)車位個(gè)數(shù)（按規(guī)劃條件要求設(shè)置）766其中地上（約占總車位的10%)76地下690非機(jī)動(dòng)車位個(gè)數(shù)（按規(guī)劃條件要求設(shè)置）318其中地上58地下260面積分指標(biāo)住宅地上總建筑面積（㎡

）

74473其中高層74473住宅地下計(jì)入產(chǎn)權(quán)的總面積（㎡

）

0其中高層0商業(yè)地上總建筑面積（㎡

）（要求做到規(guī)劃下限）14180配套地上總建筑面積（㎡

）（按規(guī)劃條件設(shè)置）7838其中幼兒園3686物業(yè)管理用房300社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心300社區(qū)市民藝術(shù)中心1500家庭綜合服務(wù)中心750鄰里管理中心350社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場500開閉所、配電房、公廁、垃圾房、門衛(wèi)等452技核術(shù)準(zhǔn)性任務(wù)書契合度日照滿足退界滿足戶型配比（各自的±5%）滿足戶型面積段（±3%）滿足任務(wù)書要求的各項(xiàng)其他條件滿足可售戶型配比高層配比戶型編號面積段面積配比要求面積套數(shù)套數(shù)配比A8518.8%1394116022.4%B9531.7%2155222231.1%C10518.7%1333712717.8%D12021.3%1895715722.0%E1409.5%6686486.7%地上總面積74473總套數(shù)714經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表E規(guī) 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION珠海斗門區(qū)73地塊項(xiàng)目指標(biāo)分項(xiàng)（含規(guī)劃要求）方案1-A總指標(biāo)用地面積（㎡

）

44469.9947364.13其中S1地塊11892.1911892.19S2地塊7776.657776.65S3地塊3685.953685.95S4地塊21115.2021115.20容積率1.0＜β≤2.02.04其中S1地塊2.5002.70S2地塊1.2001.20S3地塊1.0001.00S4地塊2.5002.40總建筑面積（㎡

）

120841其中地上建筑面積96491其中地上可售面積88653地上不可售面積7838地下建筑面積24350其中機(jī)動(dòng)車庫面積（含設(shè)備用房）23460非機(jī)動(dòng)車庫面積390計(jì)入產(chǎn)權(quán)的住宅地下室面積0地下會所面積500地下人防面積3730建筑占地面積12634綠地面積17525建筑密度≤30%27%綠地率≥30%37%住宅總套數(shù)714規(guī)劃總?cè)藬?shù)（每戶按3.0人計(jì)）2142機(jī)動(dòng)車位個(gè)數(shù)（按規(guī)劃條件要求設(shè)置）766其中地上（約占總車位的10%)76地下690非機(jī)動(dòng)車位個(gè)數(shù)（按規(guī)劃條件要求設(shè)置）318其中地上58地下260面積分指標(biāo)住宅地上總建筑面積（㎡

）

74473其中高層74473住宅地下計(jì)入產(chǎn)權(quán)的總面積（㎡

）

0其中高層0商業(yè)地上總建筑面積（㎡

）（要求做到規(guī)劃下限）14180配套地上總建筑面積（㎡

）（按規(guī)劃條件設(shè)置）7838其中幼兒園3686物業(yè)管理用房300社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心300社區(qū)市民藝術(shù)中心1500家庭綜合服務(wù)中心750鄰里管理中心350社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場500開閉所、配電房、公廁、垃圾房、門衛(wèi)等452技核術(shù)準(zhǔn)性任務(wù)書契合度日照滿足退界滿足戶型配比（各自的±5%）滿足戶型面積段（±3%）滿足任務(wù)書要求的各項(xiàng)其他條件滿足可售戶型配比高層配比戶型編號面積段面積配比要求面積套數(shù)套數(shù)配比A8518.8%1394116022.4%B9531.7%2155222231.1%C10518.7%1333712717.8%D12021.3%1895715722.0%E1409.5%6686486.7%地上總面積74473總套數(shù)714Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

57結(jié)構(gòu)分析人文風(fēng)情軸線生態(tài)健康軸線社區(qū)活力核風(fēng)情商業(yè)環(huán)人文生態(tài)環(huán)體育健康環(huán)精品居住組團(tuán)尊享居住組團(tuán)

特色商業(yè)組團(tuán)國際教育組團(tuán)一核兩軸三環(huán)四組團(tuán)E規(guī) 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION人文風(fēng)情軸風(fēng)情商業(yè)環(huán)生態(tài)健康軸人文生態(tài)環(huán)體育健康環(huán)Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

58精品居住組團(tuán)尊享居住組團(tuán)特色商業(yè)組團(tuán)國際教育組團(tuán)功能分析住宅沿街商業(yè)鄰里中心學(xué)校E規(guī) 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSIONJianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

59交通分析市政道路車行流線人行流線商業(yè)流線住宅出入口車庫出入口車行出入口人行出入口小區(qū)次入口小區(qū)主入口E規(guī) 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION騰逸路翠湖路騰福路錦湖路Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

60景觀分析城市景觀公園景觀庭院景觀E規(guī) 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION公園景觀Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

61視線分析庭院景觀公園景觀城市景觀E規(guī) 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION間距：50m12m間距：50m間距：50m間距：50m高度：50m高度：50m高度：50mJianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

62消防分析消防車入口消防車道市政道路消防登高面E規(guī) 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION騰逸路翠湖路騰福路錦湖路Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

63日照分析計(jì)算軟件：天正日照軟件計(jì)算條件：珠海市①住宅日照分析：大寒日：8:00~16:00受影響高度：5.4m計(jì)算結(jié)果：滿足大寒日滿窗日照3

小時(shí)②幼兒園日照分析：冬至日：9:00~15:00受影響高度：0.9m計(jì)算結(jié)果：滿足冬至日滿窗日照3

小時(shí)0

小時(shí)3

小時(shí)6

小時(shí)1

小時(shí)4

小時(shí)7

小時(shí)2

小時(shí)5

小時(shí)8

小時(shí)E規(guī) 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSIONJianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

64分期分析E規(guī) 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION1期

2期

3期

1期

2期

3期

2期

Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

651期

目錄CONTENTSA 效 果 表 現(xiàn)R E N D E R I N G SB 場 地 條 件S I T E C O N D I T I O N SC 規(guī) 劃 條 件PLANNI

N

G C

O

N

D

I

T

I

O

N

SD 方 案 推 導(dǎo)DESI

G

N DERIVATIO

NE 規(guī) 劃 詳 解PLANNI

N

G E

X

P

R

E

S

S

I

O

NF 產(chǎn)DESIG

N品 表 達(dá)EXPRESSIO

NG 成 本 策 略C O S T S T R A T E G YH 備 選 方 案B A C K U P O P T I O N產(chǎn)品定位思路C規(guī) 劃 條 件PLANNING

CONDITIONS①抓主流面積設(shè)定上，抓住市場主流需求適合走量快速銷售的產(chǎn)品類型擴(kuò)大產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間覆蓋面，顧全基數(shù)增大，總價(jià)

300

萬以下住宅需求客戶把握市場發(fā)展趨勢，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，提高首改緊湊型小三居供應(yīng)量鞏固高端產(chǎn)品形象，產(chǎn)品配比上保持大戶型的總比例不低于

20%高層；小、中、大面積戶型應(yīng)有盡有創(chuàng)新設(shè)計(jì)戶型、精裝修、高贈(zèng)送④擴(kuò)大覆蓋面②推空白⑤保檔次③豐富產(chǎn)品線⑥求差異Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

67①住宅最大化且去快化 ②商業(yè)配套合適即可產(chǎn)品定位C規(guī) 劃 條 件PLANNING

CONDITIONS產(chǎn)品要求產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則①盡量南北通透，梯戶比不小于1:2，建議T4為主，T3

為輔，大戶型可采用T2樓型。在戶型選型與設(shè)計(jì)時(shí)考慮海口在8.5

度區(qū)，要充分考慮結(jié)構(gòu)問題。②保證實(shí)用性的前提下，利用花架、結(jié)構(gòu)連板、陽臺等形式增加贈(zèng)送面積（陽臺進(jìn)深可做到2.4米，考慮陽臺贈(zèng)送的同時(shí)也要考慮日后降低改建成本的原則）；③各面積段戶型要考慮級配設(shè)置，每個(gè)戶型尺寸合理，結(jié)構(gòu)盡量對齊，同時(shí)均要考慮玄關(guān)的設(shè)置，盡可能雙陽臺設(shè)置，140平米以上戶型適當(dāng)考慮衛(wèi)生間四件套；（具體尺寸要求詳見附件）④得房率爭取控制在80%

以上，核心筒要有充分采光，其他住宅定位需求詳見營銷輸入條件。Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

68戶型編號贈(zèng)送后戶型產(chǎn)權(quán)面積（M2）贈(zèng)送比例下限（%）(僅為下限，鼓勵(lì)多做）所占比例（%）面積比A三房兩廳一衛(wèi)859%18.8%B三房兩廳兩衛(wèi)959%31.7%C三房兩廳兩衛(wèi)1059%18.7%D四房兩廳兩衛(wèi)（緊湊）1209%21.3%E四房兩廳兩衛(wèi)（舒適）1408%9.5%住宅產(chǎn)品策略F產(chǎn) 品 表 達(dá)PRODUCT

EXPRESSION住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)剛需型預(yù)計(jì)總價(jià)預(yù)計(jì)總價(jià)最終產(chǎn)品最終產(chǎn)品可變性高品質(zhì)降低總價(jià)天花板，提高產(chǎn)品溢價(jià)小面積，

輕豪宅高贈(zèng)送 成本可控南北通透建筑間距最大景觀朝向最優(yōu)花園面積最優(yōu)結(jié)構(gòu)規(guī)整材料經(jīng)濟(jì)書客 餐客 書主二人世界 三代同堂陽臺贈(zèng)送挑空贈(zèng)送飄窗贈(zèng)送架空贈(zèng)送改善型高品質(zhì)可變性提升戶型品質(zhì)，提高產(chǎn)品溢價(jià)中面積，

奢豪宅大面寬 奢景觀書客 餐客 書主二人世界 三代同堂Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

69公園景觀超大景觀陽臺庭院景觀全戶型奢華景觀私家空中會所景觀朝向最優(yōu)南北通透建筑間距最大增加朝南開間 增大景觀面減小進(jìn)深 縮短建筑間距85

㎡

（3

房

2

廳

1

衛(wèi)）120

㎡

（4

房

2

廳

2

衛(wèi)）95

㎡

（3

房

2

廳

2

衛(wèi)）140

㎡

（4

房

2

廳

2

衛(wèi)）153

萬元（1.8w/㎡）240萬元（2w/

㎡）171

萬元（1.8w/㎡）280萬元（2w/

㎡）產(chǎn)品分析F產(chǎn) 品 表 達(dá)PRODUCT

EXPRESSIONS1地塊戶型配比面積段（㎡）套數(shù)面積（㎡）面積比851601392022.4%952222153431.1%1051271333517.8%120157672022.0%1404867206.7%小結(jié)71474349100%Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

70F產(chǎn) 品 表 達(dá)PRODUCT

EXPRESSION住宅產(chǎn)品平面表達(dá)成本可控A-2B-2B-2A-2超大建筑間距中央大花園B-2

戶型數(shù)據(jù)類型三房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積69.94

㎡建筑面積96.95

㎡實(shí)用率72.00％A-2

戶型數(shù)據(jù)類型三房二廳一衛(wèi)套內(nèi)面積62.57

㎡建筑面積87.07

㎡實(shí)用率72.00％1T4(97+87)

戶型改造前平面圖Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

71F產(chǎn) 品 表 達(dá)PRODUCT

EXPRESSION住宅產(chǎn)品平面表達(dá)A-2B-2B-2A-2B-2

戶型數(shù)據(jù)類型三房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積69.94

㎡建筑面積96.95

㎡實(shí)用率72.00％A-2

戶型數(shù)據(jù)類型三房二廳一衛(wèi)套內(nèi)面積62.57

㎡建筑面積87.07

㎡實(shí)用率72.00％1T4(97+87)

戶型改造前平面圖面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送贈(zèng)送面積：7.37

㎡贈(zèng)送率：7.6%贈(zèng)送面積：7.07

㎡贈(zèng)送率：8.1%Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

72B-2A-2F產(chǎn) 品 表 達(dá)PRODUCT

EXPRESSION住宅產(chǎn)品平面表達(dá)A-1C-1B-1A-1超大建筑間距中央大花園成本可控B-2

戶型數(shù)據(jù)戶數(shù)

/

戶數(shù)比 100/5.8%類型

三房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積 69.94

㎡建筑面積 97.07

㎡實(shí)用率 77.54％C-1

戶型數(shù)據(jù)類型四房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積77.76

㎡建筑面積105.12

㎡實(shí)用率73.76％A-1

戶型數(shù)據(jù)類型三房二廳一衛(wèi)套內(nèi)面積64.18

㎡建筑面積87.23

㎡實(shí)用率73.76％B-1

戶型數(shù)據(jù)類型三房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積72.24

㎡建筑面積97.81

㎡實(shí)用率73.76％1T4(105+87+97)

戶型改造前平面圖Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

73F產(chǎn) 品 表 達(dá)PRODUCT

EXPRESSION住宅產(chǎn)品平面表達(dá)面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送A-1C-1B-1A-1B-2

戶型數(shù)據(jù)戶數(shù)

/

戶數(shù)比 100/5.8%類型

三房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積 69.94

㎡建筑面積 97.07

㎡實(shí)用率 77.54％C-1

戶型數(shù)據(jù)類型四房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積77.76

㎡建筑面積105.12

㎡實(shí)用率73.76％A-1

戶型數(shù)據(jù)類型三房二廳一衛(wèi)套內(nèi)面積64.18

㎡建筑面積87.23

㎡實(shí)用率73.76％B-1

戶型數(shù)據(jù)類型三房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積72.24

㎡建筑面積97.81

㎡實(shí)用率73.76％1T4(105+87+97)

戶型改造前平面圖贈(zèng)送面積：7.92

㎡贈(zèng)送率：7.5%贈(zèng)送面積：8.89

㎡贈(zèng)送率：10.2%贈(zèng)送面積：7.49

㎡贈(zèng)送率：7.7%Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

74C-1A-1B-1F產(chǎn) 品 表 達(dá)PRODUCT

EXPRESSION住宅產(chǎn)品平面表達(dá)高品質(zhì)B-3B-3C-2D-1超大建筑間距中央大花園1T4(105+96+120)

戶型改造前平面圖B-2

戶型數(shù)據(jù)戶數(shù)

/

戶數(shù)比 100/5.8%類型

三房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積 69.94

㎡建筑面積 97.07

㎡實(shí)用率 77.54％C-2

戶型數(shù)據(jù)類型三房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積73.91

㎡建筑面積104.71

㎡實(shí)用率70.76％B-3

戶型數(shù)據(jù)類型三房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積68.12

㎡建筑面積96.27

㎡實(shí)用率70.76％D-1

戶型數(shù)據(jù)類型四房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積84.69

㎡建筑面積119.15

㎡實(shí)用率70.76％Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

75F產(chǎn) 品 表 達(dá)PRODUCT

EXPRESSION住宅產(chǎn)品平面表達(dá)面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送B-3B-3C-2D-11T4(105+96+120)

戶型改造前平面圖B-2

戶型數(shù)據(jù)戶數(shù)

/

戶數(shù)比 100/5.8%類型

三房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積 69.94

㎡建筑面積 97.07

㎡實(shí)用率 77.54％C-2

戶型數(shù)據(jù)類型三房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積73.91

㎡建筑面積104.71

㎡實(shí)用率70.76％B-3

戶型數(shù)據(jù)類型三房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積68.12

㎡建筑面積96.27

㎡實(shí)用率70.76％D-1

戶型數(shù)據(jù)類型四房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積84.69

㎡建筑面積119.15

㎡實(shí)用率70.76％贈(zèng)送面積：7.37

㎡贈(zèng)送率：7.0%贈(zèng)送面積：7.37

㎡贈(zèng)送率：7.7%贈(zèng)送面積：7.37

㎡贈(zèng)送率：6.2%Jianfa

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地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

76C-2B-3D-1F產(chǎn) 品 表 達(dá)PRODUCT

EXPRESSION住宅產(chǎn)品平面表達(dá)D-2C-3E-1超大建筑間距中央大花園高品質(zhì)1T3(120+105+140)

戶型改造前平面圖B-2

戶型數(shù)據(jù)戶數(shù)

/

戶數(shù)比 100/5.8%類型

三房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積 69.94

㎡建筑面積 97.07

㎡實(shí)用率 77.54％Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

77D-2

戶型數(shù)據(jù)類型四房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積76.38

㎡建筑面積120.06

㎡實(shí)用率63.70％C-3

戶型數(shù)據(jù)類型三房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積68.29

㎡建筑面積105.06

㎡實(shí)用率63.70％E-1

戶型數(shù)據(jù)類型四房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積94.77

㎡建筑面積140.84

㎡實(shí)用率63.70％F產(chǎn) 品 表 達(dá)PRODUCT

EXPRESSION住宅產(chǎn)品平面表達(dá)面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送D-2C-3E-11T3(120+105+140)

戶型改造前平面圖B-2

戶型數(shù)據(jù)戶數(shù)

/

戶數(shù)比 100/5.8%類型

三房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積 69.94

㎡建筑面積 97.07

㎡實(shí)用率 77.54％D-2

戶型數(shù)據(jù)類型四房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積76.38

㎡建筑面積120.06

㎡實(shí)用率63.70％C-3

戶型數(shù)據(jù)類型三房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積68.29

㎡建筑面積105.06

㎡實(shí)用率63.70％E-1

戶型數(shù)據(jù)類型四房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積94.77

㎡建筑面積140.84

㎡實(shí)用率63.70％贈(zèng)送面積：11.54

㎡贈(zèng)送率：9.6%贈(zèng)送面積：9.58

㎡贈(zèng)送率：9.1%贈(zèng)送面積：9.44

㎡贈(zèng)送率：6.8%Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

78D-2C-3E-1F產(chǎn) 品 表 達(dá)PRODUCT

EXPRESSION住宅產(chǎn)品平面表達(dá)奢享140

㎡（別墅視野）奢享140

㎡（普通模式）奢享140

㎡（三代同堂）功能齊全，奢享大面寬景觀靈活可變，適應(yīng)不同生命周期橫廳布置，視野開闊Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

79F產(chǎn) 品 表 達(dá)PRODUCT

EXPRESSION住宅產(chǎn)品平面表達(dá)奢享140

㎡（通透餐客）奢享140

㎡（奢華主臥）奢享140

㎡（餐廚美學(xué)）餐客寬廳，空間開闊奢華主臥，盡享精致生活南北通透，綠色節(jié)能Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

80F產(chǎn) 品 表 達(dá)PRODUCT

EXPRESSION住宅產(chǎn)品平面表達(dá)D-4D-3超大建筑間距中央大花園D-3

戶型數(shù)據(jù)類型四房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積86.94

㎡建筑面積119.01

㎡實(shí)用率78.51％D-4

戶型數(shù)據(jù)類型四房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積86.91

㎡建筑面積120.06

㎡實(shí)用率78.51％1T2(120+120)

戶型改造前平面圖高品質(zhì)Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

81D-4D-3F產(chǎn) 品 表 達(dá)PRODUCT

EXPRESSION住宅產(chǎn)品平面表達(dá)面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送贈(zèng)送面積：15.05

㎡贈(zèng)送率：12.7%贈(zèng)送面積：15.83

㎡贈(zèng)送率：13.2%D-3D-4D-3

戶型數(shù)據(jù)類型四房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積86.94

㎡建筑面積119.01

㎡實(shí)用率78.51％D-4

戶型數(shù)據(jù)類型四房二廳二衛(wèi)套內(nèi)面積86.91

㎡建筑面積120.06

㎡實(shí)用率78.51％1T2(120+120)

戶型改造前平面圖Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

82F產(chǎn) 品 表 達(dá)PRODUCT

EXPRESSION住宅產(chǎn)品平面表達(dá)尊享120

㎡（通透餐客）尊享120

㎡（奢華主臥）尊享120

㎡（餐廚美學(xué)）南北通透，綠色節(jié)能餐客寬廳，空間開闊Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

83奢華主臥，盡享精致生活入戶體驗(yàn)F產(chǎn) 品 表 達(dá)PRODUCT

EXPRESSION一級入戶系統(tǒng)（社區(qū)級）四級入戶系統(tǒng)（單元級-

大堂）二級入戶系統(tǒng)（地下入戶大堂）三級入戶系統(tǒng)（單元級-

入口）五級入戶系統(tǒng)（入戶級）Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

84

Jianfa

Group 建發(fā)珠海市斗門區(qū)

73

地塊項(xiàng)目 概念設(shè)計(jì)方案

86目錄CONTENTSA 效 果 表 現(xiàn)R E N D E R I N G SB 場 地 條 件S I T E C O N D I T I O N SC 規(guī) 劃 條 件PLANNI

N

G C

O

N

D

I

T

I

O

N

SD 方 案 推 導(dǎo)DESI

G

N DERIVATIO

NE 規(guī) 劃 詳 解PLANNI

N

G E

X

P

R

E

S

S

I

O

NF 產(chǎn) 品 表 達(dá)DESI

G

N EXPRESSIO

NG 成 本 策 略C O S T S T R A T E G YH 備 選 方 案B A C K U P O P T I O N成本控制策略F成 本 策 略COST

STRATEGY一般而言，雖然建筑方案本身的費(fèi)

用

只

占

2%~3%的份

額，但它對項(xiàng)目成本和項(xiàng)目盈利的決定作用則高達(dá)

75%。例：建筑方案的確定，結(jié)構(gòu)成本確定了60%~70%結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化和結(jié)構(gòu)精細(xì)化設(shè)計(jì)占30%~40%建筑方案的確定，基本決定了其他專業(yè)的成本前期策劃建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)外飾控制市場定位物業(yè)類型項(xiàng)目時(shí)間產(chǎn)品配比風(fēng)格選擇規(guī)劃布局評價(jià)性指標(biāo)示范區(qū)范圍豎向標(biāo)高控制戶型規(guī)整化核心筒標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)構(gòu)形式選擇控制體型系數(shù)控制建筑層高控制窗地比建筑造型立面簡潔材料部品降低外立面率優(yōu)化設(shè)計(jì)工藝精細(xì)化節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)地下車庫交通系統(tǒng)物管系統(tǒng)Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

86

Jianfa

Group 建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目住宅與商業(yè)分區(qū)開發(fā)，提前啟動(dòng)住宅建設(shè)，優(yōu)先開放利于營銷。提前啟動(dòng)設(shè)計(jì)，

建筑、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)交叉進(jìn)行，大大壓縮設(shè)計(jì)周期。住宅、地下室柱網(wǎng)規(guī)整，節(jié)省開發(fā)時(shí)間。在報(bào)建階段盡量在可控內(nèi)進(jìn)行設(shè)計(jì)，減少

在規(guī)范上的突

破。時(shí)間成本概念設(shè)計(jì)方案

87

Jianfa

Group 建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目4.1003.8003.5303.4003.4003.6005.1005.1003.4003.5003.6005.1005.1005.1003.6003.6003.6003.8003.6003.600豎向設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)方案

88地庫開發(fā)原則最大化設(shè)置地面停車?yán)玫孛婵臻g合理設(shè)置生態(tài)停車位二層地下室造價(jià)高，盡可能只設(shè)置一層地下室地庫成本FJianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

89成 本 策 略COST

STRATEGY盡量只設(shè)一層地下室充分利用地面廣場等空間，最大化設(shè)置地面生態(tài)停車位。盡可能只設(shè)置一層地下

室，整體抬升1.5m，·減少土方開挖量。地庫策略F成 本 策 略COST

STRATEGY地面生態(tài)停車位指示圖地下室范圍指示圖生態(tài)停車位地下一層 地庫面積：24350.00

㎡Jianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)73

地塊項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

90戶型規(guī)整化、核心筒標(biāo)準(zhǔn)化、結(jié)構(gòu)形式選擇、控制體形系數(shù)、控制窗地比、

盡量拉齊縱墻、橫墻，做整戶型對齊結(jié)構(gòu)，節(jié)省主體成本。縱墻軸線 橫墻軸線 縱墻軸線 橫墻軸線戶型設(shè)計(jì)成本F成 本 策 略COST

STRATEGYJianfa

Group建發(fā)珠海市斗門區(qū)7