酒店式公寓的發(fā)展研究國內(nèi)外文獻綜述曹蘊鈺（2019）指出酒店式公寓的概念起源于歐洲，是在旅游區(qū)出租給游客的臨時休息場所。這種住宿公寓的客人只有短暫的休息和停留，在享受同等酒店服務(wù)的同時，這些住宿公寓也成為了個人的“臨時住宅”。田影（2019）表示從整體上看，中國酒店業(yè)經(jīng)歷了兩個明顯的細分市場，并衍生出經(jīng)濟型酒店和酒店式公寓等新的業(yè)態(tài)。與經(jīng)濟型酒店不同，酒店式公寓在中國的發(fā)展還處于起步階段。酒店式公寓有酒店的屬性，也有公寓出租的性質(zhì),是一種融合了兩種模式,主要位于市中心CBD或旅游度假區(qū)域,為大多數(shù)游客提供統(tǒng)一的短租公寓。鄭偉民（2011）指出酒店式公寓是典型的住宅公寓。它們是具有私人公寓隱私和生活方式的綜合物業(yè)，提供基本服務(wù)，如房間清潔等均由物業(yè)公司預(yù)約送餐。酒店式公寓，一句話就是“酒店一般的服務(wù)，公寓一般的管理”。朱雪（2012）也指出真正的酒店式公寓主要是指提供酒店式管理和服務(wù)的公寓，一般具有以下特點:必須家具齊全，房間大小一般不大;硬件支持服務(wù)必須輔以洗衣房、酒吧、健身房、商務(wù)中心和全套廚房設(shè)施;并提供客房打掃，安保管理和公共服務(wù)管理等全方位服務(wù)。林鵬飛（2014）指出上世紀(jì)末酒店式公寓進入中國市場，主要集中在北京，上海等中國一線城市。酒店公寓首次出現(xiàn)在深圳并取得了良好的效果，作為中國的一線城市北京和上海的涌入也為酒店公寓提供了良好的增長環(huán)境，目前中國的酒店公寓已經(jīng)從一線城市發(fā)展到各種中小型城市，北京，上海，廣州等城市的酒店公寓已經(jīng)得到了充分的發(fā)展，衍生出了SOHO這種家庭辦公的商業(yè)模式，青島大連杭州等新一線城市的酒店式公寓也呈現(xiàn)出一定的規(guī)模。洲聯(lián)集團（2013）指出相對而言,基于一線城市的經(jīng)貿(mào)發(fā)展的成熟度,喜來登和凱德集團等國際知名酒店公司具有更規(guī)范的管理模式。而二級城市的管理制度則尚不完善，往往由于缺乏問責(zé)制而導(dǎo)致糾紛或客戶不滿。總的來說，我國二線酒店式公寓的管理體系還不是很成熟，需要進一步完善經(jīng)營管理。楊光輝（2013）指出酒店式公寓有很多優(yōu)勢，發(fā)展前景非常廣闊。首先，業(yè)主服務(wù)公寓面積小，總價低，投資風(fēng)險低，租賃轉(zhuǎn)讓回報大。統(tǒng)一管理、方便租賃等特點是其他物業(yè)難以比擬的。其次，產(chǎn)品功能具有投資和自用的雙重優(yōu)勢，酒店式公寓集酒店、公寓、辦公樓于一體，深受商務(wù)人士和休閑游客的歡迎。第三，所有權(quán)，往往擁有產(chǎn)權(quán)可以讓業(yè)主更加放心的居住，而如果有必要，也可以放棄產(chǎn)權(quán)并收回投資，這無疑降低了投資風(fēng)險。對于投資買家來說，酒店式公寓也是一種不錯的選擇，因為對于大多數(shù)人來說，該投資有很大的回報空間。第四，投資者廣泛，市場需求大，房產(chǎn)有升值空間。李春光（2007）表明投資者是購買酒店式公寓的絕大多數(shù)客戶。根據(jù)相關(guān)研究結(jié)果的分析，投資客戶主要有兩種類型。第一類是純投資客戶，主要是個人和機構(gòu)投資者。購買酒店式公寓的主要目的是看到酒店的增值潛力。第二類客戶是養(yǎng)老類客戶，主要由個人投資者組成，通常在40歲以上，他們的購買目的主要是希望在退休后仍能通過該類投資獲取穩(wěn)定的收入來源。黃遠水（2019）指出在住房所有權(quán)方面，酒店式公寓的所有權(quán)分散，隸屬于不同的業(yè)主。管理公司僅作為代理，與不同的業(yè)主簽訂合作合同。管理是統(tǒng)一的，根據(jù)房屋的情況，價格是統(tǒng)一的，最后，租金和銷售也是統(tǒng)一的。吳彬彬（2015）認為酒店式公寓通常位于市中心，位置優(yōu)越，由連鎖酒店或?qū)I(yè)物業(yè)管理公司管理，其形象可能會吸引相關(guān)的客戶來源;還可以保證服務(wù)質(zhì)量，降低操作風(fēng)險。田影（2019）又指出大多數(shù)地方的酒店式公寓管理公司在中國往往缺乏品牌管理,只是把注意力關(guān)注在如何擴大市場業(yè)務(wù),追逐短期利益,忽視了一般企業(yè)品牌建設(shè)。這也將對酒店式公寓行業(yè)的總體發(fā)展?fàn)顩r產(chǎn)生影響。李奇（2015）認為酒店式公寓品牌是最有效、最直接的客戶識別方式。它不僅可以幫助消費者選擇他們信任的產(chǎn)品，也有利于企業(yè)建立競爭力。天津的酒店式公寓通常沒有品牌，品牌的建立不能通過營銷來建立，需要專門的管理。目前,天津服務(wù)公寓市場,雖然已經(jīng)有一些國際品牌管理,如艾麗華管理公司，雅詩閣管理公司,但與一線城市相比天津的服務(wù)公寓顯然缺乏品牌管理，從而直接影響競爭力。田苗苗（2015）指出政府部門應(yīng)根據(jù)酒店公寓的發(fā)展趨勢和市場發(fā)展的特點積極吸取國內(nèi)外酒店公寓發(fā)展的教訓(xùn)和相關(guān)經(jīng)驗，及時編制和調(diào)整酒店式公寓市場和行業(yè)的總體發(fā)展規(guī)劃，積極配合行業(yè)協(xié)會建立科學(xué)的評價指標(biāo)體系，并及時提供市場相關(guān)信息和分析結(jié)論使市場布局更加合理。黃興美（2007）則認為除了適當(dāng)?shù)拇胧┲惖恼块T,企業(yè)市場競爭也應(yīng)打破地域限制,組建區(qū)域間服務(wù)公寓發(fā)展集團,致力于創(chuàng)立的品牌酒店式公寓,從根本上改善酒店式公寓企業(yè)的競爭力。結(jié)論：通過近40篇的文獻整合，筆者認為中國的酒店式公寓尚處于高速發(fā)展階段且具有獨特的產(chǎn)業(yè)特點，但在日益完善的產(chǎn)業(yè)體系下，仍存在諸多問題，故具有一定的研究價值。而本文也將依照文獻劃分為：酒店式公寓在中國的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀以及尚存的問題兩部分，從其現(xiàn)狀入手，深入探討酒店式公寓在中國的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，并對投資，管理以及產(chǎn)品現(xiàn)狀進行研究并最終找出相應(yīng)問題并提出建設(shè)性意見。參考文獻[1]陳平平,蔡芷琦,吳水田.論高端酒店公寓客戶情感的構(gòu)建[J].中國集體經(jīng)濟,2021(13):69-70.[2]張雅楠.雅詩閣買賣[N].經(jīng)濟觀察報,2020-08-03(032).DOI:10.28421/ki.njjgc.2020.000713.[3]李曉韻,李陽.酒店式公寓建筑設(shè)計分析[J].城市建筑,2020,17(15):104-105.DOI:10.19892/ki.csjz.2020.15.040.[4]鄭佳樹.酒店式公寓建筑設(shè)計探討[J].中國建筑裝飾裝修,2020(02):97.[5]曹蘊鈺,黃遠水.旅游經(jīng)濟學(xué)視角下的酒店式公寓分時定價模式研究[J].科技創(chuàng)新與生產(chǎn)力,2019(12):35-40.[6]GREENBERGDesire,ROGERSONJayneM..THESERVICEDAPARTMENTSECTORINTHEURBANGLOBALSOUTH:EVIDENCEFROMJOHANNESBURG,SOUTHAFRICA[J].GeoJournalofTourismandGeosites,2019,26(3).[7]田影.收益管理視域下酒店式公寓運營管理提升策略[J].財會學(xué)習(xí),2019(33):213-215.[8]MarzukhiMA,LehOLH,AbdullahYA,KhalidNS,ZainolH,AbdulApetRA.ComparisonofDevelopmentControlProcessforServicedApartment(Commercial)andResidentialApartments.CaseStudy:ShahAlamCityCouncil[J].IOPConferenceSeries:EarthandEnvironmentalScience,2019,385.[9]鄧毅成.酒店式公寓屋頂花園景觀設(shè)計研究[D].華南理工大學(xué),2018.[10]王升.論酒店式公寓建筑設(shè)計[J].建材與裝飾,2018(34):101-102.[11]吳莎莎.全球視野,植根中國——雅詩閣如何讓長住客比例超過70%?[J].安家,2017(06):95-97.[12]劉奇.源淶國際服務(wù)升溫,引領(lǐng)酒店公寓新變革[J].安家,2017(06):118-119.[13].2015年課題任務(wù):武康路酒店公寓[J].建筑創(chuàng)作,2017(03):50-53.[14]侯利,劉榮鴻,羅斕.公寓式酒店市場發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向——以廈門市為例[J].商業(yè)經(jīng)濟,2017(01):67-70+131.[15]葉希聰,金瀏河.游客對酒店式公寓產(chǎn)品的需求研究[J].旅游縱覽(下半月),2016(12):41-43.[16]田苗苗,李奇.天津酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀及對策研究[J].中小企業(yè)管理與科技(中旬刊),2015(12):263.[17]方力敏.例談酒店公寓的發(fā)展趨勢[J].知識經(jīng)濟,2015(05):70.DOI:10.15880/ki.zsjj.2015.05.052.[18]凌淑萍.酒店式公寓設(shè)計及趨勢[J].廣東土木與建筑,2015,22(02):39-41.DOI:10.19731/j.gdtmyjz.2015.02.011.[19].淮海路上的頂層套房一個高尚圈層的生活方式[J].經(jīng)理人,2015(01):99.[20]戴琦芳.上海酒店公寓的贏利模式[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2014(11):375-376.[21]楊潤燏.論如何有效提高酒店式公寓的經(jīng)濟效益[J].科技經(jīng)濟市場,2014(03):15-16.[22]林鵬飛.基于SWOT分析的煙臺市酒店式公寓發(fā)展戰(zhàn)略研究[J].旅游縱覽(下半月),2014(04):140-141.[23]陳悅.例談酒店公寓建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計[J].城市建筑,2013(20):66+68.DOI:10.19892/ki.csjz.2013.20.057.[24].成都雅詩閣來福士中心服務(wù)公寓[J].飯店現(xiàn)代化,2013(11):40.[25]HongShen,ZhenZhenJiang.SWOTAnalysisforServicedApartmentBasedonInformationTechnology[J].AppliedMechanicsandMaterials,2013,2617(380-384).[26]翁雅露,沈曉霞,鄭夏倩,章婷婷.公寓式酒店現(xiàn)狀及前景分析[J].現(xiàn)代商業(yè),2013(26):25.DOI:10.14097/ki.5392/2013.26.169.[27]張雷.給住客“家”的感覺——訪雅詩閣中國華南區(qū)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