物業小區管理方案（范例15篇）物業小區管理方案1一、綜合管理1、依據有關規定,與業主委員會簽訂規范的物業服務合同，各方權利義務明確。2、從業人員按照有關規定取得相應的專業培訓合格證書。3、物業服務方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。4、服務人員佩戴標志，服務主動、細致、周到，用語文明。5、在物業服務部懸掛物業企業資質證書復印件、物業服務部經理照片，公示物業服務標準、收費依據、收費標準。6、在公共區域顯著位置公示24小時報修電話，有服務人員接待住戶，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶的咨詢和投訴，水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場，由專業機構負責的，發現問題應及時通知有關機構，有報修、維修記錄。7、涉及住戶正常生活的物業服務重要事項，在小區主要出入口、各樓單元門張貼通知，履行告知義務。8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設施設備進行一次安全檢查，根據檢查情況制定下一年度維修和服務計劃，并按規定組織實施。9、對區域內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規的行為，及時勸阻，報告主管部門，也可依據管理規約等約定提起訴訟。10、建立各種公共突發性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生突發事件即能立即實施。11、冬季、雨季、汛前以及重大節假日前進行安全檢查。12、設置意見箱，每年集中進行一次公開的物業服務意見征集，并將提出的意見與解決情況公示。13、公布公共服務的收支情況。14、小區內顯著位置設立公共信息欄，配合街（鄉）、社區進行公益性宣傳。二、房屋維修養護1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，有檢修記錄和保養記錄。2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實施。3、每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發現破損及時修補。5、按照有關規定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。6、保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。7、對危及房屋結構安全的行為及時告知和勸阻，對拒不改正的，要報告行政主管部門。8、按照有關規定使用、管理人防工程和普通地下室。三、共用設施設備運行及維修養護1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護，共用設施設備保持正常運行和使用。2、建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、保養、維修記錄。3、制定并執行設施設備操作規程及保養規范。4、對共用設施設備適時組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的'，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實施。5、屬于特種設備的，按照有關規定，進行運行、養護、維修和定期檢驗檢測。6、設備房保持整潔，無鼠害現象。7、庭院燈、樓道燈損壞及時修復。8、公共區域內的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專業機構負責的除外，但發現問題應及時通知有關部門）。9、有可能危及人身安全的設施設備有警示標志和防范措施。四、電梯服務1、無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行。2、在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話。3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時運行。4、電梯出現故障時，電梯報修后維修人員應在20分鐘到達現場。主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行。5、電梯出現事故，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，并報告有關部門。委托其他單位提供電梯維保等服務，與受托單位簽訂書面協議，明確并監督受托單位落實責任。五、消防服務1、有消防管理制度。2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護，并有記錄。3、消防設施設備能正常運行，可隨時啟用；消防通道暢通。4、每年進行1次消防訓練，相關人員掌握消防基本知識和技能。5、發生火情及時報警，并采取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。6、設有消防箱，備存緊急消防物資；監控中心，24小時有專人值守。六、二次供水管理1、二次供水設施設備正常運行。2、水箱按要求使用紫外線消毒燈（器），并按規定清洗消毒、水質化驗，取得衛生許可證，水質符合國家生活飲用水衛生標準，水箱蓋上鎖，鑰匙有專人保管。3、操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證。七、協助維護秩序1、看護小區共用部位和共用設施設備。2、有可能危及人身安全處設有警示標志。3、封閉的小區，主要出入口有專人24小時執勤。4、夜間（22：00-6：00）對服務范圍內重點部位、道路進行1次防范檢查和巡視，巡查人數為2人，做好記錄。八、清潔服務1、小區內生活垃圾封閉式管理，設有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運1次。2、小區公共清潔區域每日清掃1次。3、保持電梯轎箱清潔衛生。4、按照有關規定對公共區域進行滅鼠、殺蟲、消毒活動。5、在雨、雪天氣應及時對小區內主路、干路積水、積雪進行清掃。6、發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強宣傳。九、綠化養護1、綠化基本充分，無明顯裸露土地。2、樹木生長基本正常，無死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無嚴重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下；有蛀干害蟲的株數在10%以下；樹木缺株在6%以下；樹木無明顯的釘栓、捆綁現象。3、綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝，有蟲株率在20%以下；草坪宿根花卉生長基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無明顯的草荒。4、綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施無明顯的破損，無較嚴重人為破壞；無綠化生產垃圾。十、停車服務1、有機動車、非機動車停（存）車管理制度。2、引導進出小區車輛有序通行。3、主要道路及停車場有交通標志。4、小區內的機動車輛憑證出入，臨時進入小區的機動車輛進行登記。5、機動車停放有序，24小時有專人巡視。6、定期存放的，應簽訂停車服務協議，明確雙方的權利義務。7、地下停車場照明、給排水、通風等系統正常運行，各類指示標識清晰。8、交通設施（道閘、擋車器材、交通標識）能正常使用。注：4-8條是機動車收費停放服務應達到的要求。十一、裝飾裝修服務1、按照有關規定和《臨時管理規約》約定，建立住宅裝飾裝修服務制度。2、受理業主或使用人的裝修申報登記，與業主或使用人、施工單位簽訂裝修服務協議，告知業主或使用人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。3、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現場，有記錄。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及違規拆改共用管線、消防設施等行為，及時勸阻，對拒不改正的應報告主管部門。4、裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修服務協議的當事人應按照約定處理，問題嚴重的應報告主管部門。5、指定裝修垃圾存放點并設有圍擋，裝修垃圾及時集中清運、不得外溢。物業小區管理方案2一、保安方面1、本周重點是三期車位理順，目標為：小區內無車輛亂停放、業主車輛都固定車位并按序停放。門崗負責禁放無地下庫車位的車輛入院內，車管崗負責門前車位與停車秩序的管理，負責預定了固定車位的業主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。2、大廈內、浦發銀行門前與店內、商業店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進店提示，增強業主對商業保安服務的感受。3、門崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監管，實行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。5、如遇雪天根據需要應急加入掃雪。二、保潔方面1、重點加強樓道衛生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求規范。3、周三進行一次保潔整體大檢查，進行評比考核、獎優罰劣。4、大廈本周重點加強門口的雜物清理、電梯間的保潔質量、走廊的保潔質量。5、整理地下車庫的雜物，防范火災事故。6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業主出行。三、工程方面1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術學習。2、落實分區設施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進行維修。3、大廈加強對水電的控制，防止未辦手續裝修及違章裝修，做好天臺門和地下室門的鎖閉。4、重點設備間完成責任人并掛牌。四、客服方面1、本周重點配合做好三期車管，每天跟進保安對車輛的情況進行客戶溝通，續收車位費和落實車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。2、進行業主戶內可視對講故障情況的調查，并做好業主登記和驗收簽字工作。3、分片區管理責任落實，加強對片區衛生監督、客戶關系維護和費用催收工作。4、大廈完成對破壞消防設施裝修戶的`承諾書簽字收集，加強出入證管理，對材料出門實行向業主通報制度。五、其他方面1、完成勞動協議簽訂工作。2、完成電子巡更安裝調試。3、落實重要商戶的電價和物業費的協商。4、與華龍公司溝通大廈的配套設施問題。物業小區管理方案3物業服務要結合自身的實際情況、管理架構、員工素質層次結構及管理服務樓盤的品種類型，進而總結升華自己企業的價值觀發展取向和發展戰略，形成自身的體系，去引領企業發展和凝聚員工的歸屬感。一、企業文化是企業的靈魂和精神支柱，著名的經濟學家于光遠先生說過“三流的企業靠生產，二流的企業靠營銷，一流的企業靠文化。”物業企業只有在不斷建立和完善自己的企業文化體系，才能形成促進企業發展的強大動力。二、物業服務企業要建立科學完善的制度及考核體系：(一)《BI行為規范》，制定一套文明、規范的員工行為服務準則，讓每個員工以此為標準來約束自己的言行舉止，以此形成規范服務，嚴格做事的良好氛圍。(二)《公司制度》統一公司內部管理制度;(三)《管理處各崗位員工職責》制定各個服務崗位的工作職責及服務標準;(四)制定〈各崗位管理標準作業規程〉各個服務崗位規范工作流程;(五)各相關崗位工作經濟指標的考核辦法;(六)統一規格內容的各種登記薄及表格的規范填寫;(七)執行力，落實各項制度、規定及服務標準的監督檢查獎罰辦法。三、必須做好六項基礎性的物業服務工作：(一)房屋公共部位的維修;(二)公共區域設施設備的管理運行與維修維護;(三)管轄范圍內環境綠化保潔工作;(四)公區秩序的安全與維護工作;(五)各種資料檔案的規范管理;(六)綜合性的業主、客戶文明服務工作。四、引進和培訓高素質人才，全面提高企業的服務品質，不斷的`組織中層骨干人員外出學，考察先進物業企業的理念和做法，開拓視野，引進經驗，提升自我，結合實際進行融合，創造出自己的先進服務方法、措施和理念。物業服務行業的員工流動性很大，新的員工面孔不斷在出現，如不及時的思想改造和物業知識、技能、經驗的培訓，整體物業服務水平就得不到提升，所以必須制定培訓計劃，不斷地組織員工進行理念思想培訓、物業知識培訓、崗位經驗技巧培訓。五、突破傳統管理服務內容，開展深層次的多元化服務和產品多樣性服務，比如向業主開展房屋中介出租出售信、家政服務、室內家電維修等有償服務。六、努力使業主的物業實現保值增值。七、加強物業服務的宣傳;通過樹立宣傳牌匾，開展各項活動。比如內容可以展示通知、公告，服務細則、理念、物業收費標準、企業內部好人好事、溫馨提示、天氣預報、消防知識等等，讓業主感覺到物業像親人的感覺。文化是企業發展的導向，價值觀是企業發展的核心，人才是企業發展的活力，品質是企業發展的基礎，規模是企業發展的戰略，創新是企業發展的永恒。如果從以上這七項措施來加強內功建設，定能打好管理與服務基礎，以此為基礎，來不斷提升物業服務的地位和形像，會得到業主對物業服務的認同。物業小區管理方案420__年，在__和__的直接領導和大力支持下，我公司圍繞“依托_、開拓發展、做大做強”的發展思路，創新工作模式，強化內部管理，外樹公司形象，努力適應新形勢下對物業管理工作的發展要求，在強調“服務上層次、管理上臺階”的基礎上，通過全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項工作任務。截至12月底，我公司共實現收入__萬，總體實現收支平衡并略有盈余，基本走上了自主經營的發展軌道。現將我公司20__年主要工作總結如下：一、__工作任務完成情況(一)以物業管理和工程維修為重點，全力完成__和__交辦的各項中心工作任務在物業管理方面，我公司順利完成了各小區及辦公大樓的物業管理工作，此外，受__委托，我公司負責了__臨時停車場經營管理工作，取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務。在物業工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項，各小區房屋維修共387套，其他各小區零星維修改造工程13項，進一步改善了辦公大樓的辦公環境和各小區的生活居住環境，確保各項工作的順利推進。統計數據表明，我公司共投入工程維修費用679.49萬元，是去年的兩倍多。(二)完善各項規章制度，建立健全內部管理機制，進一步深化企業管理體制改革20__年是我司轉變業務職能和下屬公司合并重組的關鍵年，我公司敢于迎接挑戰，主動把握機遇，在加強物業管理和內部管理上做文章，按照現代企業制度的標準和要求深化管理體制改革。我們經過對目前形式的認真分析和準確定位，轉變以前僅對安置小區做好日常維護管理的單一工作模式和發展思路，把擴大服務范圍、提高物業管理水平、參與市場競爭，主動開拓城市公共物業管理市場作為今后可持續性發展道路，為此，我們建立健全了一系列適應公司自身發展需要和市場競爭需求的規章制度，如《物品采購暫行規定》、《廢舊物資管理規定》、《加班制度》、《維修工程監管工作規定》、《小區管理目標責任考核表》(包括辦公內務、安全防范、車輛管理、機電設備、綠化衛生、住戶投訴、裝修維修等方面)、《物業管理有償服務規定》等，為公司發展的規范化和可持續化奠定了基礎。同時，本著開源節流、多勞多得、提高小區管理服務水平的原則，在我公司管理的各小區內建立并推行了經營目標責任制和管理目標責任制，對小區進行年度經濟指標與服務指標的考評。實踐證明，該項制度不但減少了業務成本，增加了公司的經營收入(見下表1)，而且激發了服務中心全體員工的積極性，提高了他們的工作能力和效率，進一步明確了小區服務中的責、權、利，保證小區物業管理的良性、高效運作。此外，我公司還統一規范了各小區服務人員的服飾，加強禮儀培訓，公司的對外形象煥然一新;推行了保安人員星級考核制度，為建立更優秀、精干的保安隊伍奠定了基礎。表(略)同時，我們清醒的認識到制度建設的關鍵在于落實，因此，我公司不斷加大檢查和執行力度，發現問題不回避，及時糾正，確保各項工作有計劃、有依據、有落實地穩步展開。(三)加強企業文化建設，構建環境整潔、管理有序的和諧小區，打造悅華物業品牌為加強企業本部和服務社區的文化建設，創建了公司網頁，為住戶與公司更好的交流提供了便捷的互動平臺;不斷豐富公司季刊內容，已嘗試在小區內向住戶派發，加強公司的品牌宣傳，使住戶能更好的了解我公司的各項業務，增加了他們的認同度和信賴度;結合各小區的實際情況，舉辦了各種類型的社區文化活動，累計投入6.5萬活動資金，與去年同比增長了333.33%，增強了與住戶互動和溝通，其中較為大型的活動是_花園“__大賽”及_小區__運動會，取得圓滿成功，在住戶中引起了強烈反響，得到了他們的大力支持。此外，我公司還投入大量人力、物力在_花園重新裝修了文化娛樂活動中心并投入使用，為小區居民提供了良好的休閑娛樂環境，為構建和諧小區創造了條件。(四)參與市場競爭，積極拓展公司業務我公司于接手大樓的后勤工作，經過幾個月的努力，對飯堂部分設備設施進行了維修，完善了各崗位分工，做好設備設施的維修及辦的保潔工作，并全面開展了對大樓機電設備的保養工作，為_良好的工作環境和后勤服務提供了有力保障。我公司把通過ISO質量認證的審核作為奮斗目標，通過多種形式做好品牌宣傳，以_停車場項目為契機，進一步向外界展示了公司的形象。我公司承接_停車場經營管理工作，投入大量人力物力，并加強了基礎設施的投入。期間，停車場累計停放約30000車次，總收入約_萬元。由于我公司管理工作到位，車場管理井然有序，既無堵車現象發生，沒有發生任何事故和投訴事件，同時也取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務，為今后拓展公司業務，打造__公共物業管理品牌積累了寶貴的經驗。(五)加強員工隊伍建設和人力資源儲備，構建團結共進團隊在員工隊伍建設方面，公司一方面嚴格管理，對不能勝任本職工作的人員堅決進行撤換;另一方面，開展人性化管理，合理進行崗位調整，營造良好的工作氛圍。我們通過與___學院共同建立校企合作關系，建立“___學院實習基地”，為公司進一步發展儲備了人力資源;安排員工參加多種培訓，提高公司工作人員的業務能力和綜合素質。我公司重視團隊建設，一方面通過各種活動讓員工感受到大家庭的溫暖，例如，中秋節組織遠離家鄉的員工聚餐，并舉行文體活動;另一方面，讓員工認識團隊價值，將自身利益和發展與公司的興衰相關聯，促使全體員工形成一支富有戰斗力的和諧共進團隊，以滿足公司不斷變革創新和成長發展的需要。(六)強化安全意識，建立安全責任關聯制度，始終把安全生產作為一切工作的根本確保服務社區住戶的人身和財產安全是物業管理工作的基本要求，也是至關重要的工作內容。為此，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務知識和安全防范技能，對全體員工進行經常性的安全生產教育，并適時舉辦安全生產知識培訓和防火安全練兵活動;另一方面，建立安全責任關聯制度，將安全生產與相關責任人的收入和責任擔保掛鉤，明確一旦出現安全事故，相關責任人應承擔的安全責任和經濟責任，確保為小區創建安定的居住生活環境。20__年，我公司管理的各小區沒有發生一起因公司職工瀆職引發的安全生產事故。(七)加強紀律教育，扎實推進黨風廉政建設和精神文明建設我公司結合實際情況，組織黨員、干部開展反腐倡廉、重溫新黨章學習活動，參加七月紀律教育月學習動員大會、聽報告、觀看錄像，還組織大家學習反腐倡廉的文章，重溫新黨章，牢固樹立社會主義榮辱觀。我公司根據工作業務需要，將學習人員的范圍擴大到小區服務中心，以“八榮八恥”為主題，組織員工進行學習心得的交流討論。對全體黨員干部及各部門負責人開展治理商業賄賂專項工作和紀律教育學習，進行了自查自糾工作，針對存在的與可能發生的問題進行了討論、分析，制定整改措施，落實整改責任。今年，我公司實現所有經濟類合同或協議的簽訂實行雙經辦人制度，確保合同的公平、公正。經過整改，公司內部加強了廉政建設工作，提高了干部職工的'職業道德素質，在我公司的物業管理工作中不斷涌現好人好事，受到住戶好評。二、存在的主要問題及難點一是物業管理員工隊伍文化程度不高，整體素質相對偏低;再加上小區管理人員和保安隊伍變動相對頻繁，他們一方面對新環境不能及時適應，溝通協調不足，另一方面大多沒有接受比較專業的物業管理技能培訓，工作能力欠缺，導致工作效率較低。二是我公司各項管理與考評制度仍有待于在實踐中不斷改進，企業文化與社區文化建設處于起步階段，缺乏經驗，仍然需要不斷探索和總結經驗。三是由于體制等各種客觀原因，企業的激勵制度不完善，對企業持續發展有一定的限制。三、20__年工作計劃與思路20__年，我公司將繼續以科學發展觀和黨的十五屆六中全會提出的構建和諧社會為指導思想，一方面認真完成__和__交給我公司的各項工作任務，另一方面，繼續加強公司自身的各項制度建設，進一步拓展業務范圍，提高服務質量，創建有信譽、有實力的物業管理品牌。(一)進一步創新工作機制，內強管理，外拓業務，使公司的發展再上一個新臺階經過這幾年的努力和發展，以及市建委和辦黨委的大力支持，我公司各項工作不斷規范，業務范圍進一步擴大，20__年我們將進一步創新完善工作機制和管理模式，進一步強化內部管理水平，繼續鞏固及完善現有各項制度，深化內部機制改革，試行定員定崗定酬及費用包干制度，繼續實行小區經營目標責任制及管理目標責任制，向管理要效益;依托城建，充分發揮自身優勢，希望能在繼續做好每年交易會車管工作的基礎上，把進一步開拓物業管理新市場當作一項重點工作來抓，促使公司的發展狀況和經濟狀況有明顯好轉。(二)加強企業和社區文化建設，打造__物業品牌我公司在完成中心工作任務的基礎上，20__年繼續將重點放在企業文化與社區文化的建設上，繼續完善公司的網頁、季刊，努力搞好小區的社區活動，把深入拓展企業文化與社區文化的建設作為我公司拓展服務深度與提升服務質量的突破點，繼續推進黨風廉政建設和精神文明建設工作，不斷加強小區的物業管理工作，提升市場競爭力。(三)加強人力資源的培養與人才隊伍建設要加強培訓和學習力度，以提高其業務素質和整體管理水平;加強對高技術、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內部技術潛能，發現、培養和儲備技術人才。通過與__學院校企共建物業管理專業實習基地，選拔優秀畢業生，加強人才隊伍建設。物業小區管理方案5尊敬的Z__園業主：大家好！_園物業服務中心已與20__年11月30日之前將Z__園小區停車管理方案以書面的形式送達至每戶業主家中，現煩請各位業主朋友們在閱悉小區停車管理方案后，進行方案表決。方案表決時間：20__年12月3日---20__年12月12日18點止；您可通過以下途徑進行方案表決：①武漢Z_論壇：___;（凡屬于Z__園小區業主，在本貼后面回復即可進行投票）②_園業委會意見箱；③電子郵箱：____；④物業服務中心前臺登記；⑤您所在區域物業服務助理短信：1__8；在通過以上途徑對停車方案進行表決時，以房號為單位，每戶僅限1票有效票。投票表決時請務必填寫您的房號、方案一或者方案二。如果您的'表決票信息不清晰或不完整，將按照《_園小區議事規則》相關規定納入大多數選票。請您在20__年12月12日下午18點前將選票投入選票箱，逾期未送回的選票將按照《_園小區議事規則》相關規定納入大多數選票。煩請廣大業主朋友們在約定時間內投遞您的表決票，敬請大家知悉并相互轉告。物業小區管理方案6為深入推進我區社區物業化服務工作，改善人居環境，爭創人民滿意城市，特制定本方案。一、指導思想以《省物業管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區社區物業化服務工作。建立健全全區社區物業化服務體系，有效提升居民對社區管理和服務的滿意度。二、服務范圍社區物業服務要以社區公共部分的管理和服務為重點，以完善社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：（一）公共秩序管理。加強對轄區內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規范管理。（二）公共環境衛生維護。做好社區轄區范圍內（維護作業標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。（三）公共安全防范。協助管理轄區內公共秩序的同時，搞好轄區內的治安巡查。（四）公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。（五）公共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養護工作。（六）其他。其他需要協調解決的物業服務項目。三、基本原則（一）居民自治的原則。物業服務是社區服務的重要組成部分，要參照《物業管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務以及非贏利性經營，優化整合資源配置，逐步理順和規范物業服務各主體之間的關系，創新社區物業服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。（二）因地制宜的原則。充分發揮街道和社區在推進社區物業服務工作中的主導作用，根據各個社區的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區物業服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區建設與物業服務的協調發展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。（三）便民利民的原則。要將推進社區物業化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區物業化服務，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、__人員就業體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區就業，提高服務水平，提升市民對社區環境的滿意度。四、工作任務按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產企業宿舍區納入社區物業服務推行計劃。今年實施的__個社區（小區）是：__小區。五、工作思路在推進社區物業化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業化服務的社區進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再透過物業化服務的實施對其進行長效管理。（二）先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區物業化的了解，取得居民對社區實行物業化管理的理解與支持，為后續工作營造良好的群眾氛圍。（三）先服務后收費。根據社區居民中失地農民、破產企業下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優質的服務，讓社區居民切實感受到實施物業服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業服務的正常運轉。六、組織領導成立全區社區物業化服務工作領導小組。組長：__。副組長：__。辦公室主任：__。辦公室副主任：__。成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區物業化服務的組織機構。七、職責分工區政府辦：負責協調解決企業辦社會職能分離的'歷史遺留問題；區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；區發改局：負責指導確定社區物業服務收費標準；區財政局：負責社區物業服務的經費統籌工作；區城管局：負責牽頭組織協調和監督考核工作；區民政局：協助做好特困、低保人員的就業工作；區住房城鄉建設局：負責行業指導工作；區工商分局：負責對成立物業服務公司的辦證和資質審批帶給支持；區市政、園林和環衛公司：在社區專業維護上給予指導、支持和配合；各街道辦事處：組織社區實施社區物業服務工作。八、方法步驟（一）準備階段。1、__月份對全區未實施物業服務的農民安置小區和破產企業宿舍區全面調查摸底，確定推行物業服務的社區（小區）名單。2、__月上旬組織相關部門召開協調會，專題研究開放式居民社區推行物業化服務工作。3、__月下旬組織召開工作部署會。（二）實施階段。1、__月份對今年確定的物業化服務的社區，由街道統一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環境不潔的問題，為實施社區物業化服務打下基礎。2、__月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。3、__月下旬全力推進社區物業化服務工作。（三）考核驗收階段。1、將開放式居民社區推行物業服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。2、__月份組織相關社區進行交流講評。3、__月份由區城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區（小區）實施物業服務后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著提升，周邊生活環境是否得到明顯改善為依據，社區物業服務模式是否可持續、社區居民群眾是否滿意為標準，對社區居民上門問卷調查，滿意度未到達__%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。九、工作要求（一）高度重視，充分認清推行社區物業化服務的重要好處。推行社區物業服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創業環境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開展好社區物業化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。（二）充分準備，為全面實施社區物業化服務打下基礎。一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發動轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業服務工作，最終實現服務和管理的常態化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。（三）全力支持，為順利實施社區物業化服務帶給保障。一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經費要保證。每個實施物業服務的社區（小區）明確經費__萬元，區和街道各安排__萬元。區和街道先期各拿__萬元，作為啟動經費，保證社區物業化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區居民用心參與社區物業管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業問題各部門要通力協作，給予足夠的支持。物業小區管理方案7為不斷提高我市居民小區管理水平，規范物業管理活動，提高人民生活質量，特制定本方案。一、指導思想以“三個代表”重要思想為指導，以貫徹落實《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）為主線，以爭創“中國最佳旅游城市”為契機，堅持“科學謀劃，抓點帶面，點面結合，穩步推進，全面落實”的原則，理順物業管理體制，擴大物業管理覆蓋面，建立管理規范、責權明確的長效管理機制，不斷改善人民群眾的生活和工作環境，促進全市各項事業健康快速發展。二、工作任務（一）理順管理體制，創新運行方式，建立責權明確的工作體系。城市住宅小區的物業管理工作要按照街道辦事處負總責、社區居民委員會組織實施、物業管理辦公室監督指導的原則，明確各部門管理職責，以塊為主，實行屬地管理，建立市、街道、社區三位一體的物業管理體系。1、街道辦事處職責。組織、協調、指導和全面落實轄區內的物業管理工作。（1）會同主管部門參與新建居住小區的物業承接驗收，對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房或存在質量問題的，要提請有關部門責令開發建設單位整改。（2）指導監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業主委員會的備案提出審核意見。（3）對本轄區內沒有物業管理或物業公司棄管的住宅小區，在業主大會沒有確定管理方式之前，負責組織保潔隊伍實施保潔，并向業主收取相應費用，收費標準由街道辦事處與業主委員會協商確定。業主不愿交費的，由社區委員會組織業主進行保潔，樓房的維修由業主自行選擇維修單位，并承擔維修費用。（4）協調處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作。（5）合理劃分區域內物業管理小區，建立物業管理責任制，負責轄區內社區物業管理工作的組織、考核。（6）協調監督轄區內物業管理項目的移交、接管工作。（7）負責業主大會議事規則、業主公約的備案工作。（8）組織建立轄區內物業管理的領導機構，2、社區居委會職責。根據街道轄區內住宅小區的劃分，組織成立業主委員會，協調業主、業委員會和物業管理企業之間的關系。（1）組織指導成立業主大會籌備組，派代表參加籌備工作。（2）會同開發建設單位組織新開發的小區召開第一次業主大會，并監督指導業主委員會依法選舉。（3）監督指導業主委員會的工作。積極傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業主委員會的決議提出建議和意見。（4）指導監督業主委員會換屆和新老業主委員會的交接工作。（5）經市物業主管部門同意，可直接召開業主大會。（6）配合街道辦事處建立轄區內物業管理責任體系，對未實施物業管理的住宅小區落實保潔工作，協助業主委員會選聘維修項目施工隊伍，并及時處理轄區內物業糾紛。（7）組織協調物業管理企業與業主委員會之間的關系。3、市物業管理辦公室職責。物業管理辦公室是全市物業管理工作的行業管理部門，負責全市物業管理的政策制定、業務指導、考核及物業從業人員培訓等工作。（1）宣傳、貫徹、執行物業管理相關法律、法規和規章。（2）對社區業主委員會的組建工作進行指導。（3）監督物業承接、交接工作和物業用房的使用。（4）負責業主委員會成立的相關資料和物業服務合同的備案管理工作。（5）受理物業管理投訴和違法案件的查處工作。（6）負責本轄區物業管理招投標活動的指導監管。（7）負責商品房預售許可證的審批發放和商品房預售款的監督使用工作。（8）負責物業維修基金的征繳、管理和使用。（9）對街道物業管理工作進行考核，對物業管理工作人員進行培訓。（10）負責新建小區交付使用時的物業驗收工作。（11）負責物業管理企業資質證的年檢、服務標準的制定和等級評定。（二）規范物業管理模式，創新經營理念，逐步實現物業管理規范化。1、實施老舊小區自管型物業管理。開放式的老舊小區要采用保障型物業管理模式，即以社區為管理主體組織居委會劃分責任區，以單元或業主為單位落實衛生責任區保潔、綠化，房屋及設施維修由業主委員會自聘維修企業，社區對居委會工作進行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務為主要形式，以充分發揮社區組織的作用為手段，通過動員居民積極參與社區物業管理活動，形成居民共建、共管、共享的局面。2、實施老舊小區過渡型物業管理。具有一定規模并且沒有物業管理的小區（如實驗小區、長安小區、長安新村、賓館小區），由業主委員會聘請物業公司或與街道辦事處組織的物業服務站簽訂服務委托合同，進行規范管理，按標準收取一定費用，轉變居民享受福利服務的觀念，逐步實現物業管理規范化。3、規范已實施物業管理的小區。一是規范程序。社區要積極組織已有物業管理小區的業主委員會，在同意原物業管理企業繼續服務的前提下，指導業主委員會與物業管理企業簽訂服務委托合同，用合同約定雙方的權利和義務，為依法解決物業糾紛奠定基礎。二是規范服務和收費。制定物業管理企業收費和服務標準，促使業主和物業管理企業對照標準維護權力和履行義務。同時開展優秀小區評比活動，召開現場會，推廣優秀小區的管理和服務模式，以點帶面，穩步推進，逐步擴大影響，推動全市物業管理規范運行。（三）加大物業管理資金投入，建立物業管理保障體系，完成物業管理從無到有的過渡。對群眾反映強烈且問題比較突出的小區優先進行整治，采取政府投一點、物業維修基金出一點、社會集一點的辦法，有組織、有計劃地整治，本著整治一個、規范一個、達標一個的原則，逐步完成住宅小區物業管理從無到有、從簡單到規范的過渡。（四）強化房地產開發企業的監管，嚴格控制小區物業的接管與棄管。開發建設單位在辦理施工許可證前必須到物業管理辦公室備案，并采取招投標形式，招聘前期物業管理企業負責物業的承接驗收和物業范圍內的質量監管，待業主入住50%以上后，再公開選聘物業公司。嚴格控制開發商私自將物業轉讓給他人管理，物業管理辦公室要制訂控制物業小區接管與棄管的辦法，對擅自棄管的物業管理企業要取消其資質。規劃設計部門要在規劃設計時將物業管理用房設計在門市或顯赫位置，并及時通知物業管理和產權部門備案，嚴格對物業管理用房的預留和使用進行監督和管理。物業管理部門在物業驗收時一定要堅持高標準、嚴要求，嚴把質量關，物業管理配套設施沒達到要求的，不予頒發驗收合格通知。質量監督管理站沒有接到物業驗收合格通知不予辦理綜合驗收備案手續，產權處不予辦理產權手續。紀檢監察部門要定期對此項工作進行檢查，不按此規定辦理的.，一經發現要嚴肅查處，并追究責任。（五）加大物業基金的歸集力度，制定科學合理的管理辦法。各有關部門要研究制定切實可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無法使用問題。要增加物業維修基金繳存與使用的透明度，建立自動查詢系統，定期通報繳存使用情況。要加大物業維修基金的歸集力度，做到應收盡收。（六）提供優惠條件，引進先進的物業管理理念，推進我市物業管理健康發展。要加強對社區物業管理的政策扶持，使其盡快走上獨立生存、自我發展的健康軌道。一是堅持統一規劃，盡量以現有社區為依托，加快對社區現有基礎設施的整治改造。二是保證社區物業管理的基礎設施投入。三是放寬物業管理企業準入制度，先準入后規范。要鼓勵具有一定實力的物業管理企業參與競爭，提高我市物業管理水平。（七）保證措施。1、強化宣傳，營造良好的物業管理氛圍。要充分利用媒體，采取散發宣傳單、電視講話、張貼標語、宣傳板報、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關政策，切實讓物業管理法律法規深入人心。要把《條例》的宣傳納入“”普法內容，認真組織好不同層面人員的法律知識和業務知識培訓。2、提高認識，增強做好物業管理工作的緊迫感和責任感。各部門要齊抓共管，相互配合，落實支持物業工作的各項政策。城管部門要積極做好小區垃圾清運工作，及時對主巷路及分支的下水管線進行維修、維護。各街道辦事處物業服務站要積極參與市場競爭，及時對老舊房進行維修養護，并向業主收取適當費用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區配套設施建設及養護工作。公安、交通、稅務和法院要制訂相應的扶持政策，對物業糾紛從速從快裁決。機關工委要監督各部門干部職工在規定時間內完成物業維修基金的繳存和物業服務費的交納，增強物業管理的保障能力，擴大物業服務保障范圍，為業主提供舒適、高品質的生活環境。3、落實責任，加強對物業管理工作的領導。為加強領導，落實責任，市政府決定對蛟河市物業管理領導機構進行調整，并將物業管理工作納入街道重點工作目標責任制，與街道簽訂責任狀。各街道辦事處和相關部門要建立物業管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，明確分管領導，抽出精干力量落實社區責任及考核標準，及時解決轄區內物業管理工作中的重大問題。市物業管理辦公室要制訂相關政策、工作計劃和考核機制，完善工作制度，提高人員素質，及時處理蛟蛟河市物業管理工作中的矛盾和問題。市政府督查室、監察局、物業管理辦公室要每半年對街道辦事處組建業主委員會等工作進行1次檢查、督辦，對有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴格督辦并通報檢查結果，確保各項工作順利進行。三、時間安排（一）20__年4月至5月，市物業管理辦公室要進行調查摸底，抓好試點工作，并組織有關部門大力宣傳《物業管理條例》。（二）20__年5月，組織召開物業管理工作現場會，推廣物業管理經驗，創新物業管理機制。（三）20__年2月至4月，市物業管理辦公室要將對全市物業管理企業的資質、管理人員的技術等級和服務合同承諾兌現等情況進行審查，清理整頓物業管理市場。（四）20__年5月至12月，組織物業管理企業與業戶進行培訓，重點對《物業管理條例》知識、崗位資質、業主委員會如何開展工作等內容進行培訓。（五）20__年4月至12月，民主街道辦事處和長安街道辦事處要在本行政區域的住宅小區或以樓為單位成立業主委員會，加大工作力度，組織落實小區的物業管理工作，年底前轄區內物業管理的覆蓋率達到100%。（六）20__年11月至12月，市政府對物業管理工作進行檢查、總結和驗收。物業小區管理方案8一、指導思想以《省物業管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區社區物業化服務工作。建立健全全區社區物業化服務體系，有效提升居民對社區管理和服務的滿意度。二、服務范圍社區物業服務要以社區公共部分的管理和服務為重點，以完善社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：（一）公共秩序管理。加強對轄區內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規范管理。（二）公共環境衛生維護。做好社區轄區范圍內（維護作業標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。（三）公共安全防范。協助管理轄區內公共秩序的同時，搞好轄區內的治安巡查。（五）公共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養護工作。（六）其他。其他需要協調解決的物業服務項目。三、基本原則（一）居民自治的原則。物業服務是社區服務的重要組成部分，要參照《物業管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，通過無償或低償服務以及非贏利性經營，優化整合資源配置，逐步理順和規范物業服務各主體之間的關系，創新社區物業服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。（二）因地制宜的原則。充分發揮街道和社區在推進社區物業服務工作中的主導作用，根據各個社區的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區物業服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區建設與物業服務的協調發展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。（三）便民利民的原則。要將推進社區物業化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，通過推行社區物業化服務，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、4050人員就業體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區就業，提高服務水平，提升市民對社區環境的滿意度。四、工作任務按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產企業宿舍區納入社區物業服務推行計劃。今年實施的10個社區（小區）是:觀沙嶺街道金嶺農民安置小區、觀沙嶺街道黃泥塘農民安置小區、咸嘉湖街道白鶴嘴社區安塑小區、咸嘉湖街道荷葉塘社區麗臣小區、西湖街道裕民農民安置小區南片、西湖街道裕民農民安置小區北片、望岳街道道坡農民安置小區、望岳街道上堆坊農民安置小區、岳麓街道洋海塘農民安置小區東片、岳麓街道洋海塘農民安置小區西片。五、工作思路在推進社區物業化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業化服務的社區進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再通過物業化服務的實施對其進行長效管理。（二）先宣傳后實施。通過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區物業化的了解，取得居民對社區實行物業化管理的理解與支持，為后續工作營造良好的群眾氛圍。（三）先服務后收費。根據社區居民中失地農民、破產企業下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優質的服務，讓社區居民切實感受到實施物業服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業服務的正常運轉。六、組織領導成立全區社區物業化服務工作領導小組。組長:副組長:辦公室主任：辦公室副主任：成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區物業化服務的組織機構。七、職責分工區政府辦：負責協調解決企業辦社會職能分離的歷史遺留問題；區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；區發改局：負責指導確定社區物業服務收費標準；區財政局：負責社區物業服務的經費統籌工作；區城管局：負責牽頭組織協調和監督考核工作；區民政局:協助做好特困、低保人員的就業工作；區住房城鄉建設局：負責行業指導工作；區工商分局：負責對成立物業服務公司的辦證和資質審批帶給支持；區市政、園林和環衛公司：在社區專業維護上給予指導、支持和配合；各街道辦事處：組織社區實施社區物業服務工作。八、方法步驟（一）準備階段1、2月份對全區未實施物業服務的農民安置小區和破產企業宿舍區全面調查摸底，確定推行物業服務的社區（小區）名單。2、3月上旬組織相關部門召開協調會，專題研究開放式居民社區推行物業化服務工作。3、3月下旬組織召開工作部署會。（二）實施階段1、4月份對今年確定的物業化服務的社區，由街道統一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環境不潔的問題，為實施社區物業化服務打下基礎。2、5月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。3、5月下旬全力推進社區物業化服務工作。（三）考核驗收階段1、將開放式居民社區推行物業服務工作作為對街道全年績效考核的`一項重要資料。2、6月份組織相關社區進行交流講評。3、8月份由區城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區（小區）實施物業服務后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著提升，周邊生活環境是否得到明顯改善為依據，社區物業服務模式是否可持續、社區居民群眾是否滿意為標準，對社區居民上門問卷調查，滿意度未到達85%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。九、工作要求（一）高度重視，充分認清推行社區物業化服務的重要好處推行社區物業服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創業環境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開展好社區物業化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。（二）充分準備，為全面實施社區物業化服務打下基礎一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發動轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業服務工作，最終實現服務和管理的常態化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。（三）全力支持，為順利實施社區物業化服務帶給保障一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經費要保證。每個實施物業服務的社區（小區）明確經費10萬元，區和街道各安排5萬元。區和街道先期各拿2萬元，作為啟動經費，保證社區物業化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區居民用心參與社區物業管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業問題各部門要通力協作，給予足夠的支持。物業小區管理方案9一、管理目標：1、業主委員會成立后12個月至18個月，達到深圳市安全文明（優秀住宅）小區標準；2、業主委員會成立后24個月至30個月，達到廣東省優秀住宅小區標準；3、業主委員會成立后36個月至42個月，達到全國城市物業管理優秀住宅小區標準；4、小區實行封閉式管理，護衛班實行24小時值班，確保業主和住戶生合財產安全；5、小區清潔實行專職保潔員責任制，保證小區內24小時全天候干凈、衛生、整潔；6、小區車輛實行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區；8、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；9、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；10、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；11、實施不少于10項的特約服務，把物業的服務內容融入到業主的衣、食、住、行中。二、分項指標：1.房屋完好率：100％2.房屋零修、急修及時率：99％3.維修工程質量合格率：100％4.管理費收繳率：≥98％5.綠化完好率：99％6.清潔、保潔率：≥99％7.道路完好率及使用率：100％8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100％9.排水管、明暗溝完好率：100％10.路燈完好率：100％11.汽車場完好率：100％12.公共文體設施、建筑小品完好率：100％13.小區內重大刑事案件發生率：014.小區內治安案件發生率：≤1／年15.消防設施、設備完好率：100％16.火警發生率：≤1％17.火災發生率：0％18.違章發生率：2％19.違章處理率：100％20.用戶有效投訴率：≤2％21.有效投訴處理率：100％22.管理層員工專業培訓合格率：100％23.特種作業員工持證上崗率：100％24.維修服務回訪率：≥30％25.業主（住戶）對物業管理綜合滿意率：≥98％服務特色（“菜單式”服務模式）一、實行“菜單式”服務模式即物業公司除了提供常規性的公共服務外，還提供了多種多樣的特約服務，將服務深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標價，除公共服務是必選的項目外，客戶可根據自己的需要選擇不同的特約服務，并支付相應的費用。二、快速、完善的服務形式：首按責任制+三分鐘服務承諾1、首按責任制每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止。接待服務建議時應對處理時間做出適當的承諾，盡量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄，并告知第一接待人。2、三分鐘服務承諾第一接待人接到客戶的建議時，應及時將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現場為客戶服務。三、突出、貼心的文明禮貌：三米微笑服務+站立式服務1、三米微笑服務管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務原則。2、站立式服務站立式服務表現在：（1）各固定崗（道口崗、門崗護衛員）根據接待客戶的不同，應在不同時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7:30—9:00，11:30—12:00，13:45—14:30，17:30—18:30。（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也必須站立并微笑致意，客戶離開時，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。四、全天候的服務時間1、護衛班實行24小時專人服務，客戶有任何需求可以得到最及時的服務。2、維修班實行24小時專人服務，客戶普通維修事項可以得到是及時的服務，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。3、客戶服務中心實行16小時專人服務，并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯系電話，以便客戶在無水值班的情況下可以找到相關的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應第一時間趕到事故現場，給予客戶最及時的關懷與幫助。4、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區，隨時待命，以便為客戶提供服務。五、豐富的'社區文化活動豐富的社區文化活動不僅僅表現在舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區文化活動中來，變客戶被動接受管理處提供的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區中形成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區的文化氛圍。六、多種多樣的特約經營服務常規的物業服務內容僅是對公共設施設備進行維修、保養，對公共場所進行管理，對全體客戶提供共同的服務，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中，因此開展多種多樣的特約服務，不僅僅是物業服務內容的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區文化活動以外的另一種新穎的服務內容。七、實行完全的封閉式管理傳統的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進出小區外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。社區文化一、社區文化宗旨提高社區文化工作質量，增強社區居民綜合素質！二、社區文化理念增強鄰里交流，復古樸素民風。讓豐富多彩的文化活動成為溝通心靈的橋梁！三、社區文化最終成果展望：1、當人們走進小區的時候，就能聽到從空中傳來悠揚的背景音樂、看到優雅的自然景觀、呼吸著清新的空氣，仿佛置身于世外桃園之中，心神為之一振；2、小區的每一個成員都能自發、定期地融入到各種活動中來，讓小區每個成員都能從中尋找到自己的興趣、愛好，并樂在其中，樂此不疲。3、不管走到那里，都可以欣賞到各種各樣的山水畫、名人字畫，仿佛置身于美術館中。4、生活在這里的人們臉上掛滿了滿足、快樂的笑容，憂愁與這里絕緣。四、社區文化的硬件建設：社區文化可分為硬件部分和軟件部分。社區文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質的重要因素，從所周知，現代文明的建設是由具備良好素質的人來完成的，而良好的居住環境，可以促使人們自覺地養成良好的生活習慣。環境對于一個人的心理影響是相當重要的，當一個人長期處在良好的環境當中，便會不知不覺地提高自身的素質，而如果每個人的素質都得到了提高，那么整個社區文化氛圍自然而然地也就體現出來了。總的來說，社區文化的硬件部分應該包括：1、會所，包括籃球場、網球場、羽毛球場、健身房、清吧、茶藝館、棋牌室、游泳池、乒乓球室、閱覽室等；2、公共場地，包括公共綠地、道路、大堂、走廊等；3、室外健身場所，包括室外健身器材、健身路、室外操場等；4、公司配置一整套專業的音響和舞臺，這樣可以提高管理處社區文化活動的專業性。對于會所應該盡可能利用其功能，并加強現代化管理；對于公共場地則宜掛一些名人名畫，營造一種濃郁的文化氛圍；對于室外健身場所，則應該加以適當引導，形成正確的、自發性的健身氛圍。總之，對于社區文化的硬件，應該重在利用，我們的工作重點應該放在社區文化的軟件建設上。五、社區文化的軟件建設：軟件建設是社區文化建設的中心組成部分，它包括一系列的活動計劃、實施效果及相關管理制度、管理處人員的服務精神、各項活動籌備人員的組織協調能力、居民的參與配合及對公益活動的熱心程度。根據社區文化的活動形式、活動風格，社區文化軟件的內容可概括為以下五大部分：（一）體育類體育類社區文化目的在于通過倡導體育健身的精神，利用小區的各種資源引導小區全體住戶參與體育鍛煉，進而形成各種自發性組織，從而形成積極、健康、活潑、向上的小區精神。體育類的社區文化適合任何的住宅小區，而且效果明顯，影響面廣。具體的體育類社區文化活動，包括：1、成立各種體育俱樂部，定期組織訓練、比賽（1）球類：籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網球等；（2）棋類：圍棋、象棋、跳棋、軍棋等；（3）牌類：橋牌、撲克牌；（4）游泳：游泳培訓班，游泳比賽；（5）拳類：太極拳、太極劍等。2、每年一次，以小區為單位，由公司組織大型體育活動比賽3、在社區公共場所設置室外健身器材4、利用國內國際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳，如組織集體觀看重要比賽，掛宣傳標語等，增強民眾體育健身意識。（二）文學類文學類社區文化的定位比較高，主要是利用小區中素質較高的人來組織一些興趣小組，在這些興趣小組的帶動下，不定期舉辦一些文學活動，從而吸引更多的住戶前來參加活動，通過舉辦各種文學活動，提高參加者的文學素養和興趣，最后形成富有特色的小區文化氛圍。由于這類社區文化操作比較困難，而且效果很難預測，所以只適合那些住戶文化素質較高的小區。具體的文學類社區文化活動，包括：1、組織互換藏書活動；2、文學寫作興趣小組；3、各種興趣小組：紅學會、水學會、西學會、三學會等。（三）藝術類藝術類社區文化是內容最廣泛，也是實際工作中運用最多的形式，主要通過各種俱樂部的活動來帶動全體住戶參與到社區文化活動中來，并形成若干自發性組織。這類社區文化適合任何住宅小區，其主要活動包括：1、成立各種興趣小組，定期組織訓練、匯演、競賽，可先以各小區為單位，成熟后可加以聯合，組成精英團體：（1）聲樂：民樂團、合唱團、獨唱團、各地戲曲團（2）舞蹈：民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等，并定期舉行訓練、比賽（3）書法、繪畫：成立書法、繪畫興趣小組，并將其作品在小區各處展覽，年底還可舉辦免費寫春聯、畫年畫活動（4）攝影：以公司已成立的攝影俱樂部為基礎，定期組織成員進行外拍、作品交流展示活動（5）外語興趣組：引進外語培訓機構進入小區，定期舉辦外語角、外語沙龍、外語培訓等2、營造社區藝術氛圍（1）將小區各藝術團體成員的優秀作品（書法、山水畫等）加以裝飾后，在社區公共場所（大堂、會所等）展示，一方面可增加各團體成員的積極性，另一方面可增加小區公共場的藝術氛圍；（2）定期組織社區家庭讀書活動；（3）周末露天舞會、音樂會、歌會；3、節假日舉辦大型聯歡會、文藝匯演、卡拉ok比賽等。（四）康體類從意義上說，康體類社區文化是最具有社會效應的活動，不僅可以帶動小區住戶參與各種社區活動，進而形成一種生活模式，還可以對小區的周邊帶來一些服務，正因為有良好的社會效應，康體類活動猶如異軍突起，在社區文化中占據了一席之地。這類活動個體包括：1、提供健身、娛樂場所（室內室外），為小區成員長期開放，并加以必要的輔導2、定期組織爬山、游園、自駕游活動3、定期組織美容、健身講座5、定期組織集體體檢（最好是免費體檢）6、暑假組織少年夏令營活動6、籌建社區健康站，請專家定期或長期提供健康咨詢、急救等（五）經濟類經濟類社區文化的目的在于讓小區內的住戶相互幫助，形成一些商會，定期組織活動，在小區范圍內形成一種濃郁的商業氣息，并使小區中的每一個住戶都能從中受益。這類活動的目的性較強，比較適合以商業為主的商住小區。這類活動具體包括：1、定期邀請成功人士到小區做創業心得報告2、成立各種商會3、定期邀請房地產專家做房地產租售交易介紹，并提供現場咨詢4、定期邀請證券專家做投資、理財報告，并提供現場咨詢5、根據住戶的具體需要，舉辦汽車、名牌家私、藝術品展覽活動物業小區管理方案10在物業管理中，安全保衛服務是基于業主與物業管理公司按照物業服務合同的約定，為維護物業管理相關區域內的秩序而產生的，是物業管理服務的一項重要內容。而在20__年，北京市消協開展過一個住宅小區物業管理狀況的調查，其中對小區安全保衛感到不滿意的達到32.8%，35.1%的業主表示，因小區安全保衛措施不利，其人身、財產安全受到過損害。可見，住宅小區的和諧安寧已經成為公眾關注的焦點。小區物業管理中的安全保衛工作涉及內容多而且范圍廣，具有專業性強、管理與服務并存性、受制性等特點，稍不注意，就有可能出現安全隱患或事故。對于物業管理這個微利行業來講，物業管理企業因為安全保衛工作沒有做到位而引起的損失會給物業管理企業造成嚴重的影響。所以，除在加強小區條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、專業的安全管理隊伍，就成了物業管理活動中的重中之重。物業管理企業在物業管理的安全保衛工作中應該重點做好做好以下方面：一、健全安全管理制度和完善崗位責任制，明確約定物業保安服務的責任1.在健全安保制度之前，應該在物業管理服務合同中對物業保安服務的責任和義務作出明確的規定，使物業管理企業和業主對雙方的權利和義務有詳盡地了解。之后，各物業管理企業應根據本公司的實際情況，對安保服務制定完善詳盡的.規章制度。這不僅是對物業的安保工作的約束和管理，更重要的是通過制度，檢驗工作中存在的問題和漏洞，及時修改和完善，最后制定出最符合實際操作的崗位制度，降低安全保衛工作不當給物業管理企業帶來的風險。2.在文件體系中，還要通過對公司崗位的實際操作情況，把物業安全管理的各項工作詳細的記錄下來、然后保存，對所制定的規章制度做及時地調整、修改，并進行總結。這不僅是管理規范的體現，也是日后追溯責任的重要依據。如：安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度等等。二、加強對物業安保人員的培訓，建立專業化的安保隊伍物業管理企業的安保管理，歸根到底取決于員工的專業技能。在選擇安全人員時首先應該充分考慮他們對職業的適應能力和崗位的需要。但要想保證適應服務工作的需要，必須建立專業化的隊伍。1.管理人員須花大力氣開展培訓與思想教育。只有掌握專業的物業管理知識、安全保衛管理知識和服務技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風險，保障物業安全。需要通過專業的培訓加強物業管理知識、消防知識等相關知識的培訓，提高其業務知識和業務技能;同時加強法律知識的培訓，使其知法、守法、懂法，能正確地維護好業主和公司利益的同時，也能保護好自己。2.組織安保人員認真學習有關的安全保衛知識，熟悉并能正確使用各種安保器材。同時應管理好管轄區內的各種設備、設施和器具，如消防用品,定期進行檢查、試驗、大修、更新,確保它們始終處于完好狀態。3.嚴格貫徹執行安保法規,落實各項安全制度和措施。物業管理企業應由主要的領導組織成立安全委員會，負責安全管理的工作。同時還要建立具體的物業安全管理機構，如保安部或委托專業的保安公司，由專門的機構負責安全管理的具體領導、組織和協調，而不能把它作為一個附屬的機構放在某一個其他部門里。而且要把安全管理提到日常的議事日程，并選派得力的干部出任保安部的經理，配備必要的安全保衛人員。安全保衛人員必須要有較高的素質、業務素質和思想品德素質。要把安全管理的任務落實到具體的安全管理人員中去，由專人負責。4.管理好安保監視中心的各種設備、設施,保障監視中心始終處于正常工作狀態。對配備專門的、現代化的安全管理的設備設施，如中央監控系統、自動報警系統、消防噴淋系統以及其他安全管理器材設備(如交通通訊和防衛設備)，要確保其始終正常工作，否則先進的安防設備形同虛設。三、組織安全宣傳教育,動員和組織區內群眾接受教育增強安全意