營改增后，房地產企業防范稅務風險要做6門功課5月1日以后，房地產業告別了營業稅，進入到增值稅時代。房地產業在此次營改增中，由于業務復雜、價格敏感、稅負變化備受關注。在政策既定的情況下，具體企業稅負的高低主要取決于自身稅務管理水平的高低。這要求房地產企業結合增值稅，調整、完善業務流程，強化內部管理，防范稅務風險。

金地（集團）股份有限公司高級副總裁韋傳軍介紹，房地產企業對具有不同業態項目的利潤、稅負要模擬測算，了解在其他因素不變的情況下，營改增對企業帶來的影響，為后續銷售價格制定、供應商采購談判等提供參考建議。在測算過程中，企業需要從房地產業項目的銷項稅額、進項稅額兩端出發，以了解營改增可能對收入、成本和費用帶來的影響和稅負變化情況。企業要在以下幾個方面做好功課。

篩選供應商。考慮到增值稅進項稅額的抵扣，房地產企業需要篩選供應商，根據商業實質的要求和具體業務的需要，同等條件下，優先考慮選擇具有一般納稅人資格的供應商。同時，約談供應商，對供應商價格體系及變動進行摸底，以便更合理的測算供應商稅負變動等數據，為后期價格談判做準備。

梳理和修訂合同。一方面，對過渡期合同進行梳理：需要對過渡期房地產項目進度進行梳理，區分新建、在建、即將完工、已完工等各種狀態，以考慮如何適用相關的過渡期增值稅政策；同時，需要與合同簽約方就過渡期合同的交易價格、增值稅稅負承擔主體、發票的開具和取得要求、納稅義務時點等進行協商或重新確認，并考慮簽署相關的補充協議來明確上述條款變化。

另一方面，對現有合同模板進行修訂：收集現有的銷售合同、租賃合同、采購合同、總包合同等模板，對合同條款根據營改增后做出合適的修改，如對合同中涉及的價款明確包含增值稅，納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務或者應稅服務的情況下，在合同中分別列示服務內容、不含稅價及對應增值稅額等。

梳理和改造公司業務流程。與各業務部門進行深入討論，分析現時的業務流程，識別在采購、銷售、發票、會計核算、系統數據傳遞等流程中潛在的財稅風險控制點和控制要素，在風險控制點增加相關風險控制工具，從提高工作效率和降低財稅風險的角度，對業務流程做相應改造。

河南恒輝置業集團財務經理周慶偉介紹，除了上述幾點，企業還應關注以下問題。

建立增值稅管理制度。在業務流程梳理的基礎上，及時制定房地產業增值稅管理制度及常見問題手冊、發票管理手冊、業務流程操作手冊等，例如《涉稅會計科目清單及核算規則指引》、《增值稅操作規范指引》、《增值稅發票管理辦法》等，為業務部門提供指導。

規范會計核算。《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率或征收率。

企業會計人員應根據文件的規定設置不同的會計科目進行分類核算，特別要注意不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額的各種情況，如用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費；非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務；非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務；非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務；非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務；購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務等。避免因抵扣不當，給企業帶來潛在的稅收風險。

關注新政策、新文件。近期，各地稅務局網站都陸續推出了關于營改增政策實施后的問題解答、操作指引等，企業可指派專人每天關注，如有相關的新政策出臺，應及時學習并整理發給相關人員共享。

同時，與當地稅務機關保持良好溝通，對于不確定的事項，及時征詢當地主管稅務機關，尤其是稅政人員的意見，避免對政策的理解產生偏差，從而產生稅務風險。

小編寄語：會計學是一個細節致命的學科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達到學習要求