君臨國際大廈物業管理

投標文件目錄第一章北京德馨物業管理簡介第二章北京市君臨國際大廈寫字樓概況第三章物業管理特點分析第四章物業管理效勞內容第五章前期物資裝備一覽表第六章物業管理效勞費用測算第七章護管效勞方案第八章保潔效勞方案第九章幾點說明第一章北京德馨物業管理簡介1.1我們的實力北京德馨物業管理〔以下簡稱北京德馨〕成立于2001年8月，注冊資金2000萬元，管理面積逾380萬平方米，現為國家一級資質物業管理企業。北京德馨現為中國物業管理協會會員單位，北京市物業商會理事單位。北京德馨在北京市物業行業內率先通過ISO9001和ISO14001國際質量環境管理體系雙認證，成功導入TPM全面生產維修模式，并建立起了融“末位淘汰制〞和“目標責任制〞為一體的國基績效考核模式，擁有物業管理企業經理人近40余名，全員持證上崗率高達100%。德馨物業管理效勞工程涵蓋了住宅、高檔別墅區、寫字〔辦公〕樓、高校后勤、商業地產、會展中心等所有物業類型，并以中原區域文化為核心，融全程托管、參謀輸出和營銷代理于一體，以高端物業為前瞻，自2003年實行市場拓展以來，幾乎以每年60萬平方的速度拓展著自己的管理效勞領域。德馨物業先后與深圳國貿、深圳先達威、上實開展、決策資源等知名企業形成戰略聯盟，廣泛汲取其他企業的先進管理經驗，以標準化、科學化、互動化為核心，全力打造國基物業開展戰略平臺，構造獨具德馨特色的復合型生態開展系統。國基物業管理效勞工程中，先后有多個工程榮獲國家、市級榮譽稱號，公司也先后被評為“北京市房地產行業青年文明號〞和“北京市物業管理名企20強〞。1.2我們的理念效勞宗旨：盡心、盡力、盡責，善待每位客戶。質量方針：為業主創造價值，讓客戶持續滿意。團隊精神：企業的命運就是個人的命運，企業的開展就是個人的開展。開展目標：以“生態型開展體系〞為依托，致力于打造中原物業第一品牌。1.3我們的目標立足根底效勞，樹立德馨物業誠信高效形象。強化效勞意識，打造一流物業管理效勞品牌。細化效勞質量，倡導“溫馨暢想顛峰體驗〞。1.4我們的榮譽德馨物業：通過ISO9001國際體系認證通過ISO14001環境管理體系認證中國物業管理協會會員單位北京市物業管理名企20強北京市房地產行業“青年文明號〞北京市物業與房地產協會會員單位家和萬世花園：

全國物業管理示范住宅小區北京市優秀住宅小區北京市綠化達標先進單位北京市首批旅游觀光小區海淀區綠化達標先進單位嘉和園小區

北京市優秀住宅小區西城區綠化達標先進單位錦繡江南

北京市優秀住宅小區……………………1.5重點推薦工程北京市海淀區某辦公樓高層辦公樓建筑面積：27000㎡位于西和路，地上22層，地下1層，設有地下停車場，室外停車場，監控系統，電梯系統，中央空調系統，變配電系統，給排水系統，消防系統等，設施設備龐大，為北京市建設系統標志性建筑，業主滿意率高達100%。第二章

北京市君臨國際大廈概況

君臨國際大廈位于西城區西直門外大街101號，占地面積1500㎡，建筑面積29000㎡，主建筑有：5A級寫字樓〔24層〕；住宅樓〔17層〕；地下停車場3處；電梯7臺2.2北京市君臨國際大廈

物業管理特點平安管理是重中之重北京市君臨國際大廈地理位置的特殊性和使用功能的綜合性決定了其人流的復雜性，因此平安管理是物業效勞的重中之重。德馨物業以ISO9001和ISO14001質量環境管理體系中制定的護管工作程序文件及其作業指導書為標準，嚴格按照作業程序文件進行管理，對護管人員采用“培訓——考試——抽查——考核〞的PDCA循環控制體系，確保環境平安有序，并根據各項記錄及時調整人員和管理范圍，做到防范區域無盲點。公司還針對國際大廈的特點，在護管員定崗方面，按照內外相別離的根本原那么，因地設崗，因區設崗，嚴格控制人流走向，重點加強居住區域平安力量，使業主放心。需對辦公大樓的整體運作具有豐富的經驗和優勢北京市君臨國際大廈一舉將公共秩序維護、綠化、保潔委托給物業公司。德馨物業現管理物業面積逾380萬平方米從高檔寫字樓的日常效勞，到溫馨細致的客戶效勞，德馨人形成了融“第一責任制〞和“一站式效勞〞為一體的物業管理效勞體系，并將在北京市君臨國際大廈的管理上再創佳績。塑造良好的外在形象北京市君臨國際大廈在某種程度上承擔著各個公司形象的義務，而社會各界所首先接觸到的，很大程度上是作為效勞者的物業管理企業，這，就要求物業管理企業必須具備強烈的形象效勞意識。德馨物業始終以“源于心誠始于完美〞為核心，將禮儀化效勞系統融入到ISO9001和ISO14001質量環境管理體系中去，并制訂了?國基物業文明禮貌用語100句?等諸多禮儀效勞程序，各工程客戶滿意率始終在95%以上，必將有效滿足北京市君臨國際大廈形象性這一需求。

第四章物業管理效勞內容

管理目標

為充分表達開發商建造北京市君臨國際大廈的開發初衷，開創高檔寫字樓的新時代，我們將本著北京德馨物管公司“真誠、善意、精致、完美〞的企業精神，及“科學標準、竭誠高效、平安文明、持續開展〞的質量方針，堅持“以人為本〞的效勞管理理念，對北京市君臨國際大廈實施科學的管理、提供優質的效勞，并在現有管理經驗及管理資源的根底上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，創立出一套與業主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣闊業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。

大廈管理工作將參照地方和全國物業管理優秀示范大廈評定標準，確保業主綜合滿意率到達93%—95%以上。大廈交付兩年內到達北京市物業管理優秀示范大廈標準，三年內到達全國物業管理優秀示范大廈標準。管理原那么

為實現即定管理目標，追求最正確的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程我們將始終把握以下原那么：〔一〕效勞第一、管理從嚴的原那么：

“效勞第一〞是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本〞的管理理念，從業主的需求出發，強化效勞機能，豐富效勞內涵，提供優質、周到、及時的效勞。“管理從嚴〞是效勞的保障和根底，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理效勞收到應有的成效。〔二〕專業管理與業主自治管理相結合的原那么：

在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主〔租戶〕的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣闊業主的要求，通過管理處對物業實施專業化的管理，同時努力爭取業主〔租戶〕的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創立文明的辦公環境。〔三〕物管為主、多種經營的原那么：

在搞好日常管理和常規效勞的同時，從物業的實際出發，開展一系列效勞性的多種經營，既滿足廣闊業主〔租戶〕不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主〔租戶〕效勞。管理方法

〔一〕實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境。

〔二〕成立北京市君臨國際大廈管理處，配備專業管理人員，實施專業化管理。

〔三〕在公司現有管理資源的根底上，充分借鑒行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，為北京市君臨國際大廈組建一支高素質的物業管理隊伍。

〔四〕導入ISO9000質量管理理念，緊密結合物業具體實際，制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為標準，以制度促管理，寓管理于效勞。

〔五〕嚴格遵守?北京市物業管理條例?等有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為。

〔六〕運用CS系統〔顧客滿意戰略〕，建立富有親和力的管理和效勞模式。

〔七〕采取智能化手段構筑社區信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。

〔八〕運用CIS系統設計，進行整體形象籌劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統，以提升物業的整體品位。

〔九〕依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位效勞，開展多元化經營。物業管理效勞工程

〔一〕公共效勞工程〔全體業主能夠享受的效勞，費用納入物業管理費〕：

1、協助公安部門維護大廈內的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；

3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養；

4、公共綠地園藝的培植和保養；

5、室內公共場所綠化擺放養護；

6、對大廈的各類資料進行管理；

7、未裝修房屋通風、清掃等效勞；

8、及訪客留言轉告；

9、雨傘、雨衣臨時借用；

10、節日環境布置；

11、重要時刻提醒效勞；

12、代訂報刊、信件收發；

13、代聘鐘點工效勞；

14、代收代繳水、電、寬帶網絡費、有線電視收視費和衛星電視收視費；

15、代叫出租車；

16、代辦保險；

17、義務平安用電常識宣傳。〔二〕有償專項效勞工程1、大廈內物品搬運；

2、各項健身、娛樂活動〔視大廈配置而定〕；

3、機動車輛清洗：

4、提供大廈報警室內系統維護效勞；

5、提供小型商務會議場所及效勞；

6、商務中心效勞；

7、辦公區域綠化供給及代為養護；

8、辦公區域報警系統維護及接警效勞；

9、辦公區域設備設施上門維修安裝等；

10、代訂車、船、機票；

11、代訂代送飲用水。第五章前期物資裝備一覽表

5.1辦公物資裝備項目數量備注辦公桌椅3套文件柜2組其中一組內含保險柜1個電腦1臺打印機1臺有復印功能為佳傳真機1臺電話機1部5.2護管裝備

項目數量備注對講機5部警棍、機套等13副防毒面具13副灶具及廚具1套5.3保潔物資裝備項目數量備注玻璃水刮9套噴霧器更衣儲物柜2臺手推垃圾車2部室內清潔車2部垃圾運輸車1輛塵推5把

第六章物業管理效勞費用測算6.1物業管理效勞費用測算人工費用費用項目人員數量（人）工資標準（元/月）社會統籌（元/月，工資標準的24.4%）醫療保險（元/月，工資標準的8%）工裝（元/月）合計（元/月）管理處主任12000488160672715護管隊長190022072361228護管班長370000362208護管員965000366174廚師16500036686保潔班長16500020670保潔員655000203420不可預見費按照以上項目費用總和的2%計算342集團管理費按照以上項目總和的5%計算872管理利潤按照以上項目總和的5%計算916稅金按照以上項目總和的5.5%計算1058合計20289元/月6.1.2其他費用序號項目測算依據月支出（元）一辦公費11001通訊費管理處主任200元/月護管隊長100元/月管理處固定電話300元/月6002低值易耗品綜合測算3003辦公水電未計04業務費綜合測算200二保潔、消殺費11131物料費按人均50元/月計算4502垃圾清運14.5元/車×1車/天×25天/月3633消殺費綜合測算300三住宿費用8001房租300元/間×2間=600元6002水電氣費綜合測算200四不可預見費按以上項目費用總數的2%計算60五集團管理費按以上項目費用總數的5%計算154六利潤按以上項目費用總數的5%計算161七稅金按5.5%繳交186合計3574元/月因此北京市君臨國際大廈物業管理本錢為：20289元/月+3574元/月=23863元/月年費用為：23863元/月×12月=286356元/年測算說明：按照國家相關法律法規規定，社會保險中包含社會統籌和醫療保險，其中社會統籌占工資總額的24.4%〔養老保險23%，工傷保險0.4%，失業保險1%〕，醫療保險占公司總額的8%，此項費用僅用于管理人員、護管隊長，不含普通作業人員；該測算中辦公水電費用未計，待中標后雙方根據實際情況另行協商；工裝按兩年折舊，其中管理人員每人冬裝兩套，標準為600元/套，夏裝2套，標準為200元/套；保潔人員冬裝兩套，標準為160元/套，夏裝兩套，標準為80元/套；護管人員冬裝2套，標準為200元/套，夏裝2套，標準為100元/套。按照國家相關法律法規規定，稅金組成：營業稅—所有費用總和的5%；城建稅—營業稅的7%；教育附加費—營業稅的3%；那么稅金共計所有費用總和的5.5%。6.依據行業標準，管理利潤一般按照5%計算。

第七章護管效勞方案7.1崗位設置與職責說明崗位設置崗位人員配備數量要求小計隊長（兼機動崗）1人，值勤時間為7：30——12：0013：30—18：30大專以上學歷，轉業軍人，有三年以上工作經驗，身高1.75m以上，品貌端正，有良好組織協調能力，責任心較強1人固定崗白班4個固定崗，每班1人（7：00——15：00，15：00—23：00），晚班2個固定崗，每班1人（23：00——7：00）高中以上學歷，退伍軍人，有三年以上工作經驗，身高1.75m以上，品貌端正，責任心較強10人巡邏崗1個巡邏崗（白班），每班1人，值勤時間為7：30——12：00和13：30—18：30，共2人同上2人①固定崗定崗位置人員配備數量職責區域辦公樓大院入口每班1人，共3人區內車輛、人流進入管制辦公樓大院出口每班1人，共2人區內車輛、人流出行管制辦公樓一樓大廳每班1人，共2人區內人流進出管制、安全防范地下停車場每班1人，共3人區內車輛疏導，車輛管理安全防范②巡邏崗定崗位置人員配備數量職責區域辦公大樓內白班1人，共1人巡查安全狀態廣場區域白班1人，共1人區內車輛停放、進出指揮、安全防范③機動崗定崗位置人員配備數量職責區域公路局辦公樓大院白班1人，共1人應付處理突發事件檢查各崗位的狀況7.1.2職責說明7.2護管效勞細那么

7.2.1平安管理職責巡查監督--------防止罪案發生。車輛管理--------維護交通秩序，確保車輛平安7.2.2廣場管理

工作內容：公共秩序管理，車輛進出管理，物品進出管理。工作要點：禮貌注視往來行人，發現可疑人員及時向機動崗報告；作好車輛進出登記，嚴禁違規車輛進入區內。有貨物進出，必須查驗，嚴格禁止可疑物品進出。巡邏崗認真巡視、檢查廣場內各區域交通情況，嚴禁任何有礙公共秩序的活動和行為。有大型活動時，積極配合有關部門，按要求作好交通疏導、維護秩序等工作。發生盜搶案件要積極協助處理，保護現場，快速報案，協助堵截、擒拿犯罪嫌疑人。

7.2.3交通車輛管理

交驗有關證件。嚴禁車輛在場內維修、加油、清洗，亂丟垃圾。注意提醒車主關好車門窗，貴重物品隨身攜帶。對在地下車場內由車輛搬運進出的貨物按照有關規定進行嚴格查驗。指揮車輛按位泊車，保持交通順暢。對VIP人員的預留車位進行監督管理，確保VIP的正常停車。冬季下雪天，及時清理路面積雪，保證區內交通順暢。7.2.4區內管理

工作內容：巡邏管理，登記管理，日間管理，夜間管理。工作要點：嚴密巡查，根據制定所有巡邏路線，并按規定路線和時間實行24小時巡邏守衛制度。完善區域內平安技防管理，合理利用護管設備設施，配合人防確保平安。重點區域，重點管理。對大廳外圍、地下停車場等區域加強防范。按要求做好日常平安管理工作記錄及交接班記錄。各平安崗職責和平安責任區域明確，確保日間和夜間平安管理。日間重點在廣場、車場區域，夜間重點在廣場進出區域和地下停車場區域等。非常氣候時，注意防風、防水等問題，宣傳、檢查、關好大樓門窗，檢查室外廣告牌的穩固情況，檢查排污溝渠是否順暢。

7.2.5緊急事件處理程序工作內容：各種緊急事件和突發事件的處理，及時協調各方關系和力量，確保正常辦公秩序。工作要點：各平安崗遇緊急突發事件，應作出快速反響，并與機動崗取得聯系，以求同伴的快速支援，并通知相關固定崗加強戒備，密切注意事態開展。事件處理后，相關的平安崗也應及時將處理結果反響上級并做好質量記錄。經支援人員趕至事件現場，如仍不能得以控制，機動崗應立即向上級報告作整體調度，通知其他備勤人員迅速支援。如調動增援人員仍不能控制或解決，那么需向社會機構求助，并迅速向業主有關領導和公司相關領導匯報。事件處理后，所有人員必須做好詳細的質量記錄備查。固定崗發現非本區域情況，應根據情況報告機動崗或巡邏崗處理，在未經許可下不得擅離崗位。參與處理緊急事件的各平安管理人在事件處理過程中要注意隨時保持與機動崗聯系，以便機動崗及時作出安排和決策。

第八章保潔效勞方案

8.1人員定崗正常保潔效勞期間人員安排根據實際情況可能會有所調整。保潔員15人：外圍5人，負責日常保潔，兼外圍及地下車場保潔，垃圾清運；寫字樓大堂1人寫字樓2-24層每2層1人，共12人，負責樓內公用部位的走廊、大廳、樓梯、樓梯扶手、門窗、墻壁、廁所、標識、電梯層門及轎箱等日常保潔；8.2保潔工作內容、要點8.2.1大廳保潔范圍：大廳工作內容：指示牌、信報箱、煙灰桶、電制開關、天花、燈飾、消防設施、公共走道地面、公共走道墻身、地腳線、垃圾清理等。工作要點：集中清潔工作一定在辦公開始之前完成。嚴格遵守鄭州市公路局有關規定，一切行動聽指揮。清潔工作業期間注意禮節禮貌，盡量減低作業引起的噪音，注意清潔工具的擺放位置。擦玻璃、燈飾、天花、電制開關等處時要注意平安，嚴格遵守操作規程。定時巡回檢查，勤于清掃。8.2.2會議室保潔范圍：會議室工作內容：會議臺、椅、室內玻璃、門、室內設備設施、地面、間隔玻璃、地毯、墻身、地腳線、燈飾、天花、電制開關、煙灰盅、衛生間、茶水間、書桌、垃圾清運等。工作要點：會議室除每日正常清掃外，使用后必須立即清理。清潔會議臺、椅、書桌臺面、健身器材等使用的毛巾與擦拭其他部位的毛巾嚴格區分，嚴禁混用。擦玻璃、燈飾、天花、電制開關等處時要注意平安，嚴格遵守操作規程。衛生間、茶水間的清潔頻度要根據使用情況作調整，注意積水的清潔和提示。定時巡回檢查，勤于清掃。8.2.3消防樓梯、電梯、天臺工作內容：走火樓梯地面、扶手、墻身、玻璃、電制開關、天花、消防設備、電梯地面、鏡面、四周墻身、天臺。工作要點：嚴禁鎖住消防樓梯門，確保消防門的正常開啟。平日注意樓梯間的通風，保持空氣新鮮，風雨天注意關好門窗。電梯的巡回保潔要回避人群，不阻礙客人使用電梯。擦玻璃、燈飾、天花、電制開關等處時要注意平安，嚴格遵守操作規程。天臺定期清掃，雨天注意排水，雪天及時清理積雪，風天檢查附屬設備設施的穩固性。8.2.4地下停車場、外圍廣場工作內容：設備層地面、墻身、天花、地腳線，停車場地面、管道、消防設施、下水道、排水溝、燈飾、電制