2021年回憶暨2021年展望主要內容后市展望三級市場總結二級市場總結1二級市場總結二級市場同比減少13%推盤量同比增加59%成交量同比上漲16.5%成交價2二級市場總結推盤量3歷年一手住宅批準預售量08年新開工樓盤少，09年批準預售面積減少32%4歷年一手住宅推盤量自2005年以來每年深圳住宅實際推盤量不斷減少預售量減少以及開發商分批少量開盤，09年推盤量減少13%509年各月一手住宅推盤量每月推盤量多在50萬㎡以下，最少13萬㎡，最多55萬㎡609年各區一手住宅推盤量區域推盤量（萬㎡）同比增減（%）羅湖3027福田11-58南山11444鹽田17-11寶安140-38龍崗168-709年市場熱點依然是在南山、寶安和龍崗區09年福田推盤量最少，僅4個樓盤推出住宅11萬㎡09年龍崗推盤最多，共168萬㎡，其中龍崗中心城供給近80萬㎡09年推盤量減少幅度最大的是福田區，近60%09年推盤量減少最多的是寶安區，近85萬㎡7二級市場總結成交量8歷年一手住宅成交量09年全市一手住宅成交約646萬㎡，同比增加59%05-08年成交量逐年減少，低迷的08年僅成交407萬㎡05-08年供求比逐年增加，07、08年供過于求09年供求比只有0.74：1.0，創歷年新低909年各月一手住宅成交量1009年各區一手住宅成交量區域成交量（萬㎡）同比增減（%）羅湖34106福田3146南山136140鹽田1945寶安20241龍崗2246809年主要成交量仍是來自南山、寶安和龍崗09年龍崗取代寶安，成為成交量最大的區域09年依然是鹽田成交最少，該區近幾年新增供給很少09年福田供求比0.35：1，供給遠低于需求，其它區也是供不應求09年成交量增加幅度最大的是南山，寶安幅度最小，主要是受供給的影響，寶安供求比低于南山11二級市場總結成交價格12歷年一手住宅成交價格09年全市均價同比上漲16.5%深圳新房價格從05年開始快速上漲，到07年，3年時間整體均價上漲124%13各月一手住宅價格走勢深圳房價3月份開始上漲，8月份開始隨著豪宅增多，價格大幅拉升，每月均價在20000元/平方米上下9月份均價最高，2月份均價最低，上漲90.6%一季度均價11056元/平方米，四季度均價19800元/平方米，上漲79.1%20941109881409年各區一手住宅價格區域09年均價（元/㎡）同比漲跌（%）1、4季度價格對比漲跌（%）羅湖2255622138福田233652543南山194921388鹽田25749271寶安139542183龍崗959865009年鹽田均價最高，市場容量小，豪宅影響大09年龍崗均價最低，區位條件影響房價09年福田價格漲幅最大，該區新盤價格根本都在20000元/平方米以上09年鹽田價格漲幅最小，價格普漲但別墅成交減少年末與年初價格比，羅湖因幸福里的帶動，漲幅高達138%，受成交結構影響小的南山、寶安和龍崗三區價格漲幅同樣驚人15三級市場總結三級市場同比增加209%成交量同比上漲27%成交價16三級市場總結成交量17三級市場歷年成交量18三級市場各月成交量每月成交量根本都在90萬㎡以上3月份成交量第一次創歷史新高，達157萬㎡4-9月份成交較為平穩，其中3季度與二級市場一樣，成交逐步回落國慶后成交開始放量，11月份再創歷史新高，近180萬平方米1909年各區二手住宅成交量區域成交量（萬㎡）同比增減（%）羅湖237142福田360300南山296267鹽田22127寶安249197龍崗20315309年各區二手房成交量增加幅度都在1倍以上福田二手房成交最活潑，到達360萬㎡，是新房成交量的11.6倍鹽田三級市場最不活潑，僅成交22萬㎡關外兩區二手房成交量不小，但與新房成交量相當09年成交量增加幅度最大的是福田，增幅最小的是鹽田20三級市場總結三級市場成交量成交價21三級市場總結成交價格22歷年二手住宅成交價格09年全市二手房成交均價15633元/㎡，同比上漲27.4%與新房價格走勢一致，05-07年二手房價格快速上漲，08年回落后09年大幅反彈并創新高23二手住宅各月價格走勢同新房價格走勢一致，二手房價在2月到達低點后3月份開始上升，3-7月份漲幅大，8月份后價格較平穩12月份均價最高，2月份均價最低，上漲52.4%，大大低于新房價格漲幅一季度均價12669元/平方米，四季度均價17720元/平方米，上漲40%，遠低于新房漲幅11810180002409年各區二手住宅價格區域09年均價（元/㎡）同比漲跌（%）1、4季度價格對比漲跌（%）羅湖136041832福田208342636南山206652144鹽田145494125寶安107692131龍崗86672034福田、南山09年成交均價都在2萬元/㎡以上，遠高于其它區，房價最低的仍是龍崗09年各區二手房價格同比漲幅根本都在2成以上，除成交量小的鹽田外，成交量最大的福田價格漲幅最大，成熟區羅湖漲幅最小1、4季度價格相比，初鹽田外，各區均有3成以上漲幅，其中南山在一手豪宅的刺激下，漲幅高達44%25后市展望后市展望政策展望供應量展望成交展望26政策展望后市展望272829后市展望供應展望30供給展望區域推盤個數供應面積（萬㎡）同比增減（%）羅湖64550福田1555400南山3214023鹽田1940135寶安3616014龍崗3920019合計14764033根據中原的監控，2021年深圳市推出的樓盤可能到達147個，供給面積640萬平方米，同比增加33%主要供給來自南山、寶安和龍崗，其它區也有大幅的增加按目前各工程的進度，上下半年的供給量相差不大31后市展望成交展望32成交展望二套房貸政策出臺房價開始調整房地產刺激政策房價持續上漲成交量萎縮成交火爆各類行政、稅收政策出臺、加息、調整準備金率未對成交及價格有實質性影響33成交展望從近年全市可售住宅量的變化圖可以看到1、06-07年上半年可售量低時，成交活潑，價格上漲2、07-08年可售量大時，成交低迷，價格下跌3、09年可售量大幅下滑時，成交活潑，價格上漲8140517034成交展望09年深圳房價持續大幅上漲，不少區域房價已經創歷史新高。雖然高房價對成交的影響還不甚明顯，只有少量樓盤因價格高而成交緩慢，但是9-11月全市租金收益率僅2.61%，率高于1年期的存款利率，租售比1:385，也大大高于高于國際公認的1：200的警戒線租供比0.55，顯示市場已經產生一些泡沫從成交量大的南山、寶安、龍崗來看，租金回報率都低于1年期存款利率，租供比也處低值，其中寶安租供比接近0.3的危險值區域9-11月新房均價（元/㎡）9-11月二手房平均租金（元/平·月）年化租金收益率（%）租供比羅湖3178345.41.71%0.36福田2658750.72.29%0.49南山2602753.42.46%0.52鹽田2912728.81.19%0.25寶安20033291.74%0.37龍崗1182