廣州:“三舊”改造涉稅政策執行指引(三)第八條土地增值稅

（一）根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號，以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）第八條第（二）項“因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地征增值稅”規定，對被拆遷戶因政府收回土地使用權取得的實物、貨幣補償，免征土地增值稅。

（二）根據《土地增值稅暫行條例》第六條規定，取得土地使用權所支付的金額可作為計算增值額的扣除項目。因此在舊村莊改造中，通過“招拍掛”方式或協議出讓方式確定融資地塊的建設方為取得融資地塊而按照政府要求需向村經濟組織另行支付的補償款以及在復建地塊出資建造安置房、其他房產、公共配套設施的支出可以列入融資地塊開發成本。

第九條契稅

（一）根據《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號），以協議方式出讓國有土地使用權的，對承受者應按照土地成交價格計征契稅。計征契稅的成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益；沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定：（1）評估價格：由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當地稅務機關確認的價格。（2）土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。

（二）根據《國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批復》（國稅函〔2009〕603號），通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權的，對承受者應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發成本不得扣除。土地成交總價款為承受者為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。

（三）根據《財政部關于印發中華人民共和國契稅暫行條例細則>的通知》（財法字〔1997〕52號），以劃撥方式取得土地使用權的，經批準轉讓房地產時，應由房地產轉讓者補繳契稅。其計稅依據為補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益。

（四）根據《國家稅務總局關于免征土地出讓金國有土地使用權征收契稅的批復》（國稅函〔2005〕436號），承受者因承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要繳納契稅。不得因減免（或返還）土地出讓金，而減免契稅；暫緩繳納出讓金的，契稅不得緩繳。

（五）根據《廣東省契稅實施辦法》（廣東省人民政府令1998年第41號）第八條第（四）項規定，土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬，其成交價格或補償面積沒有超出規定補償標準的，免征契稅；超出的部分應按本辦法的規定繳納契稅。

（六）根據《財政部國家稅務總局關于企業以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82號），市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償的‚對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免征契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定征收契稅。

第十條企業所得稅

(一)根據《國家稅務總局關于發布〈企業政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2012年第40號，以下簡稱第40號公告）規定，企業符合政策性搬遷條件的，在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出，可暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入扣除搬遷支出后的余額，計入當年度企業應納稅所得額計算納稅。企業搬遷期間新購置的各類資產支出，不得從搬遷收入中扣除。

根據《國家稅務總局關于企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第11號）規定，如果在2012年第40號公告生效前已經簽訂搬遷協議且尚未完成搬遷清算的企業政策性搬遷項目，企業在重建或恢復生產過程中購置的各類資產，可以作為搬遷支出，從搬遷收入中扣除。但購置的各類資產，應剔除該搬遷補償收入后，作為該資產的計稅基礎，并按規定計算折舊或費用攤銷。

企業政策性搬遷被征用的資產，采取資產置換的，其換入資產的計稅成本按被征用資產的凈值，加上換入資產所支付的稅費（涉及補價，還應加上補價款）計算確定。

(二）根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定：

1.房地產企業以開發產品換取其他企事業單位和個人土地使用權的：房地產企業應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移時確認收入的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為：①按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；②由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；③按開發產品的成本利潤率確定。同時房地產企業按分出開發產品的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認換取的土地使用權成本。如涉及補價‚土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

相應的原擁有土地使用權的企業，應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。

2.房地產企業接受企業土地使用權投資的：房地產企業應在投資交易發生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本；如涉及補價‚土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

擁有土地使用權的企業應視同銷售，于土地使用權轉移時確認收入的實現。

3.企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的：凡開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。

第十一條個人所得稅

根據《財政部國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號），對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

第四章附則

第十二條本指引由廣州市地方