第五局部

融創(chuàng)地產(chǎn)特色商業(yè)地產(chǎn)整體性操作的思考0目錄一、商業(yè)地產(chǎn)的思考二、工程整體性操作1一、商業(yè)地產(chǎn)的思考關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)是經(jīng)營活動所需要的不動產(chǎn)，是一種生產(chǎn)資料商業(yè)地產(chǎn)的價值表達(dá)商家經(jīng)營帶來的價值提升不動產(chǎn)的價格提升2一、商業(yè)地產(chǎn)的思考目前我們對商業(yè)地產(chǎn)模式的探索尋衡求多點平三級客戶之間的利益平衡開發(fā)商和客戶之間的利益平衡長期利益和短期利益的平衡自身利益與社會效益的平衡與戰(zhàn)略合作伙伴實現(xiàn)共贏對于開發(fā)商：保證工程品質(zhì)，確保主題定位的鮮明突出，帶動并平衡業(yè)態(tài)對于經(jīng)營者：獲得為自己量身定做的經(jīng)營環(huán)境，確立自己在業(yè)態(tài)中的主導(dǎo)地位3一、商業(yè)地產(chǎn)的思考循環(huán)4一、商業(yè)地產(chǎn)的思考商業(yè)地產(chǎn)的分類城市運營式地產(chǎn)大型商業(yè)地產(chǎn)小型商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)配套商業(yè)5一、商業(yè)地產(chǎn)的思考6二、工程整體性操作工程整體性操作的兩個核心問題合力：操作的每一個環(huán)節(jié)都要強調(diào)籌劃、招商、營運管理三要素彼此配合，共同發(fā)力平衡：基于三級客戶的價值關(guān)系，在操作中平衡多方關(guān)系7二、工程整體性操作成功商業(yè)地產(chǎn)的三要素〔一〕籌劃〔二〕招商〔三〕營運管理8〔一〕籌劃籌劃是對工程預(yù)期開展事件的控制市場定位主題定位客戶定位產(chǎn)品設(shè)計業(yè)態(tài)劃分面積劃分營銷籌劃籌劃9〔一〕籌劃市場定位—主題定位主題定位是工程的核心理念，是決定工程成敗的關(guān)鍵主題定位是建立在對城市、對區(qū)域歷史背景以及開展規(guī)劃、對行業(yè)以及對客戶的充分理解的根底上例：上谷工程的主題定位與城市文化相結(jié)合的餐飲娛樂休閑為主題的商業(yè)街區(qū)商務(wù)局部定位于生態(tài)景觀商務(wù)區(qū)10〔一〕籌劃11例：上谷工程的客戶定位12〔一〕籌劃產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計是研究“賣什么〞產(chǎn)品設(shè)計建立在對經(jīng)營者和消費者的充分理解之上產(chǎn)品設(shè)計是用建筑的語言來表達(dá)工程主題定位產(chǎn)品設(shè)計包括概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、配套設(shè)施等13〔一〕籌劃產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計過程中的平衡關(guān)系經(jīng)營者和消費者需求之間的平衡時間節(jié)點與客戶需求的平衡工程本錢與利潤的平衡外觀效果與實用性的平衡14〔一〕籌劃業(yè)態(tài)劃分業(yè)態(tài)劃分是根據(jù)行業(yè)的特性、工程的體量、經(jīng)營者的定位制定業(yè)態(tài)的比例業(yè)態(tài)劃分中的平衡關(guān)系各業(yè)態(tài)合理配比的平衡主力店與其所帶動業(yè)態(tài)之間的平衡自身持有和銷售比例之間的平衡例：上谷工程的業(yè)態(tài)劃分以餐飲、娛樂、休閑為主體，其他輔助性業(yè)態(tài)作為有益的補充15〔一〕籌劃16〔一〕籌劃營銷籌劃營銷籌劃內(nèi)容就是研究“怎么賣〞商業(yè)地產(chǎn)的營銷籌劃要注重整體性與節(jié)奏性整體性：營銷、招商、營運節(jié)奏的步調(diào)一致，共同發(fā)力節(jié)奏性：三級客戶之間的遞進式傳動17〔一〕籌劃營銷籌劃推售時機推盤策略推盤節(jié)奏價格策略推廣策略推廣定位媒介整合現(xiàn)場包裝18〔一〕籌劃營銷籌劃——推售時機推售時機的制定根據(jù)工程進度市場動態(tài)分析公司戰(zhàn)略及財務(wù)目標(biāo)例：上谷工程的推售時機亮相時間：4月15日引爆市場：9月18日開盤時間：10月16日〔西區(qū)〕10月23日〔東區(qū)〕19〔一〕籌劃〔五〕營銷籌劃營銷籌劃——推盤策略例：上谷工程推盤策略整體形成三級客戶的遞進式傳動招商先行營運管理的催化劑作用明線暗線有機配合形象造勢尋找消費者招商西區(qū)釋放東區(qū)/商務(wù)魔方開盤繼續(xù)積累消費群消費者保養(yǎng)明線：暗線：20營銷籌劃21〔一〕籌劃22〔一〕籌劃營銷籌劃——媒體整合媒體整合是根據(jù)工程的推盤節(jié)奏，在推廣的不同階段針對目標(biāo)客戶群選擇不同媒體組合媒體整合在不同階段要注重小眾媒體與主流媒體的有機結(jié)合23〔一〕籌劃營銷籌劃——現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝是一種臨時性的環(huán)境空間設(shè)計，其目的是通過營造出來的形式或場景，使客戶體會我們對工程的預(yù)期包裝和產(chǎn)品是一個統(tǒng)一的整體，要與工程氣質(zhì)相符為客戶創(chuàng)造良好的購置體驗24〔二〕招商25〔二〕招商招商策略招商先行全國化招商戰(zhàn)略聚焦本地高端餐飲娛樂企業(yè)根據(jù)工程的業(yè)態(tài)配比，有的放矢的選擇與之相匹配商家標(biāo)桿店品牌店補充業(yè)態(tài)26上谷招商節(jié)奏27〔二〕招商招商手段渠道建設(shè)全國造勢戰(zhàn)略聯(lián)盟28〔三〕營運管理營運管理是商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力是保障工程持續(xù)開展的機制，提升工程商業(yè)價值的手段在確保工程成功的同時，支持集團商業(yè)地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略29〔三〕營運管理小型商業(yè)地產(chǎn)的營運管理由于小型商業(yè)地產(chǎn)多樣化的特性，其營運管理方式也必須是靈活多變，量身定做的小型商業(yè)地產(chǎn)的營運管理要通過突出“專業(yè)化〞和“特色化〞的特征，創(chuàng)造自身的競爭優(yōu)勢30例：上谷工程的營運思路專業(yè)化作為未來商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力，專業(yè)化水平是其競爭優(yōu)勢的主要表達(dá)與國際頂級參謀管理公司仲量聯(lián)行建立長期合作關(guān)系，以專業(yè)理念標(biāo)準(zhǔn)管理，為商家提供良好的經(jīng)營環(huán)境。充分利用合作伙伴的優(yōu)勢資源，提高工作效率，拓展專業(yè)知識31特色化在商業(yè)營運中，必須根據(jù)工程的特征，緊緊把握其“特性〞，進行“量身定做〞的營運管理配合工程節(jié)奏，根據(jù)三級客戶層層推動的價值理論，搭建網(wǎng)站、雜志、俱樂部三位一體的上谷平臺以消費者為根本訴求點，打破經(jīng)營者和消費者之間的交流屏障32上谷平臺