地產項目管理操作手冊

目錄

第一章項目進度質量安全目標..............................................................

第二章項目崗位職責.....................................................................

項目公司.............................................................錯誤!未定義書簽。

項目總經理.........................................................................

工程部經理.........................................................................

項目土建工程師.....................................................................

項目安裝工程師.....................................................................

項目園林工程師.....................................................................

項目檔案工程師.....................................................................

項目成本專員.......................................................錯誤!未定義書簽。

設計代表...........................................................................

財務...............................................................................

行政后勤...........................................................................

監理公司.............................................................................

總監工程師.........................................................................

技術負責人.........................................................................

專業監理工程師.....................................................................

測量工程師.........................................................................

文員...............................................................................

第三章項目員工行為規范.................................................................

項目工程部管理規定...................................................................

第四章項目管理流程.....................................................................

工程管理指導書編制作業指引...........................................................

項目前期階段工程管理流程.............................................................

現場臨建三通一平作業指引.............................................................

工程管理流程.........................................................................

現場簽證管理流程.....................................................................

材料設備驗收管理流程.................................................................

工程巡查管理流程項目.................................................................

物業移交管理流程.....................................................................26

保修階段工程管理流程.................................................................

施工組織設計審查作業指引.............................................................

房屋驗收作業指引.....................................................................

工程進度控制作業指引.................................................................

工程質量控制作業指引.................................................................

工程安全文明管理作業指引.............................................................

工程驗收管理作業指引.................................................................

工程檔案管理作業指引.................................................................

對施工單位的檢查考核指引.............................................................

對監理單位的檢查考核指引.............................................................

第五章技術交底平臺.....................................................................

土方工程.............................................................................

土方開挖...........................................................................

土方回填...........................................................................

基礎工程.............................................................................

預應力管樁工程.....................................................................

防水工程.............................................................................

涂膜防水工程.......................................................................

卷材防水涂膜.......................................................................

鋼筋工程.............................................................................

模板工程.............................................................................

混凝土工程...........................................................................

防水混凝土工程.....................................................................

泵送混凝土工程.....................................................................

砌筑抹灰工程.........................................................................

加氣混凝土塊砌筑...................................................................

一般抹灰工程......................................................................106

門窗工程.............................................................................

第六章保證措施.........................................................................

項目會議制度.........................................................................

樣板先行制度.........................................................................

工序控制制度.........................................................................

涂料工序控制表...................................................................

項目巡查制度.........................................................................

聯合驗收制度.........................................................................

第七章內部培訓.........................................................................

交樓培訓.............................................................................

維修期函儀培訓.......................................................................

第八章關系協調.........................................................................

公司各部門的協調.....................................................................

與政府機構及施工單位的工作協調.......................................................

第九章員工計劃及績效考核管理制度........................................................

第一章項目進度質量安全目標

項目工作目標

令項目月度工作計劃完成率100%;

令項目工程質量目標：合格

今對項目進行有效監控，對每周發現的問題，問題處理率90%、及時率80%；

?統計公式：一周內處理完畢的問題數/一周內發現的總問題數X100%

令項目工程安全目標：堅決杜絕重大事故、減少一般事故，以強有力手段實施安全文

明施工監理，盡可能減少對周圍其它單位的干擾。

令入伙前，房間驗收率100%,發現問題處理率100%;

?統計公式：入伙前驗收的房間總套數/入伙房間總套數X100%

?處理完畢問題數/發現問題總數X100%；

。項目入伙后維修期間，業主有效投訴的處理率100%,不超過2個工作日回復業主

投訴處理意見率達98%,回復客戶服務部不超過1個工作日；

?統計公式：有明確處理結果并獲得業主認可的投訴次數/總投訴次數X

100%；

?回復沒有超過2個工作日的投訴次數/總投訴次數X100%；

令配合客戶服務部完成投訴處理工作率100%。

第二章項目崗位職責

項目公司

項目總經理

崗位概述:

在公司總經理領導的指導下，統籌項目發展的設計、招標、報建、現場施工、對外

關系等各方面的工作，保證項目的進度、質量、成本處于受控狀態。

工作內容:

1.負責貫徹落實公司各項規章制度、方針政策；

2.負責項目部事務的全面領導工作，代表公司處理現場上各項事務；

3.代表公司履行招標中甲方的相關責任義務，督促分判商責任及義務的落實情況；

4.負責對監理部及相關施工單位的管理工作；

5.定期召集和主持項目工程例會；

6.負責項目部權限范圍內招標委托的管理工作，參與招投標工作及設計變更的審核工

作；

7.與公司各部門進行協調和良好的溝通，保證項目按照總體計劃推進；

8.制定并落實項目部月度工作計劃，指導、監督、協調、激勵項目部員工的工作；

9.初步審定項目部員工的考勤和休假申請；

10.對項目部的費用報銷進行初步審核；

11.建立和維護與相關單位之間的公共關系；

完成公司領導交辦的其它工作。

工程部經理

崗位概述:

項目前期準備；計劃管理（施工進度計劃、出圖計劃、招標計劃、甲供材進場計劃、

樣板確認計劃等）；現場工程管理（進度、質量、成本、安全文明等）；配合項目售樓、

入伙、售后維修等工作；項目后評估工作等。

工作內容:

1項目開發前期準備工作

1）項目用地開發前的管理；

2）對項目周邊市政基礎設施的調查、了解，臨水、臨電的申報及施工管理；

3）項目開發前場地的三通一平工作。

2項目實施階段的管理工作

1）在項目總經理的領導下負責對參與本工程各單位的管理協調工作，確保工程的

正常進行；

2）負責項目部計劃管理，編制項目出圖計劃、招標計劃、甲供材進場計劃、樣板

確認計劃，并督促相關部門各項計劃的落實；

3）負責總工期的控制，并與設計、營銷協調項目發展計劃，及時檢討、調整施工

進度計劃，提出進度預警通報；

4）安排及指導專業工程師的日常業務，解決日常工作中出現的問題；

5）配合項目總經理安排指導造價工程師進行索賠、補充預算及結算初審以及項目

部權限范圍內的招標工作；

6）負責解決工程進行中的技術問題，實施工程樣板的監控，對在建工程進行每周

巡檢，并記錄封閉；

7）協助項目總經理組織項目竣工驗收事宜，負責施工資料歸檔的管理工作，主要

在建施工單位的后評估工作，工程管理內部總結工作;

8）參與項目部對外聯系，維持與政府部門良好關系，配合相關部門進行項目的報

批報建及驗收工作。

3入伙維修階段

1）在項目總經理的領導下，配合客戶服務部進行項目入伙的工作，負責入伙后的

維修工作；

2）配合項目公司完成項目后評估工作。

完成領導交辦的其它工作。

項目土建工程師

崗位概述:

在項目工程部經理領導下，負責片區或分項工程的施工現場管理工作（進度、質量、

成本、安全文明等）。

工作內容:

1.配合公司相關部門進行項目前期的開工準備工作；

2.熟悉設計圖紙要求，檢查承建商按圖施工情況；

3.按照既定的施工控制程序，具體組織施工現場的管理工作，使施工現場管理有序；

4.及時記錄施工現場情況，參加現場工程例會，反映施工現場中存在的重大問題；

5.負責檢查各分部分項工程質量、進度，對存在的質量、進度問題督促承建商落實整

改；

6.負責組織各分部分項工程驗收及隱蔽工程驗收；

7.參加施工圖圖紙會審和設計交底；

8.負責土建專業的經濟文件初步審核工作，負責補充預算的工程量初審工作；

9.組織、檢查和指導本專業監理工程師的工作；

完成領導交辦的其它工作。

項目安裝工程師

崗位概述:

監管水電專業的工程質量、進度，協調施工整體進程和配合土建進程的安裝工作。

工作內容:

1.辦理（或配合公司相關部門辦理）施工臨時水電、排污等的報批報建手續；

2.辦理（或配合公司相關部門辦理）給排水、供電、燃氣等的報批報建手續；

3.熟悉設計圖紙要求，檢查承建商按圖施工情況；

4.負責水電專業現場設計變更的管理工作，并及時與設計管理部及設計院溝通聯系；

5.按照既定的施工控制程序，具體組織實施專業現場管理工作，使現場管理工作有序;

6.監控安裝工程的施工進度、質量，及時處理現場出現的技術問題；

7.根據總進度計劃編制安裝工程出圖計劃、分判計劃、甲供材進場、樣板確認計劃，

并跟蹤落實；

8.配合公司相關部門完成消防工程、燃氣工程、供配電工程、環保工程、電梯工程等

工程的竣工驗收；

9.負責現場安裝工程簽證管理，負責本專業補充預算的初審工作；

10.進行水電表的計量，并按合同規定進行分攤扣款；

完成領導交辦的其它工作。

項目園林工程師

崗位概述:

在項目工程部經理領導下，負責園林工程的圖紙審查、施工現場管理工作（進度、

質量、成本、安全文明等）。

工作內容:

1、配合公司相關部門進行項目前期的開工準備工作；

2、熟悉設計圖紙要求，跟蹤設計部門出圖情況并檢查承建商按圖施工情況；

3、按照既定的施工控制程序，具體組織施工現場的管理工作，使施工現場管理有序；

4、及時記錄施工現場情況，參加現場工程例會，反映施工現場中存在的重大問題；

5、負責檢查各分部分項工程質量、進度，對存在的質量、進度問題督促承建商落實整

改；

6、負責協調設計部、設計院進行選苗、訂立樣板等工作。

7、負責組織各分部分項工程驗收及隱蔽工程驗收；

8、參加施工圖圖紙會審和設計交底；

9、負責園林專業的經濟文件初步審核工作，負責補充預算的工程量初審工作；

10、組織、檢查和指導本專業監理工程師的工作；

完成領導交辦的其它工作。

項目檔案工程師

崗位概述:

負責公司所開發項目的項目資料、竣工資料及圖書資料的收集、審查、存檔、查詢

等的管理工作；負責所開發項目檔案資料的竣工驗收工作。

工作內容:

1.負責工程標準、規范、強制性條文的收集、整理、發布。

2.負責項目工程檔案的審查、驗收工作。

3.負責工程竣工資料及政府有關部門資料的收集、整理、移交、存檔、查詢等工作。

4.負責報批、報建文件原件、各種證書、合同等的收集、入庫管理工作（不包括涉及

公司資質年審的證件及房地產證書）。

5.負責圖書資料的管理工作。

6.負責與城建檔案館的業務聯系工作。

7.負責地區工程管理部的文秘工作。

完成領導交辦的其它工作。

監理公司

總監工程師

1、在甲方領導下負責現場質量、工期進度、安全、文明施工、資料歸檔的協調管理工

作；

2、確定項目監理機構的組織形式，人員配備，工作分工及崗位職責；

3、主持制定項目監理規劃、簽署專業監理工程師編制的監理細則；

4、組織全面實施監理規劃及監理細則，協調好工程實施過程中各方面的工作；

5、對整個施工現場的質量、進度、安全負責；

6、組織召開監理內部例會；

7、組織對建筑實體工程的質量、進度、安全等聯合大檢查；

8、在甲方的指導下，進行監理人員的行為管理：組織、檢查、考核監理人員的工作，

對不稱職的監理人員及時進行調整，保證監理機構有序、高效地開展工作；

9、安排監理人員對分包單位、材料供應商資質進行審查，簽署審核意見；

10、簽署承包商提交的施工組織設計、施工方案、進度計劃等重要文件；

11、簽署承包商提交的重要申請、計量支付證明文件和竣工結算；

12、對施工單位的表現給予獎罰提出初步意見；

13、主持或參與工程質量缺陷與事故的調查；

14、主持開工預備會議及工程例會；

15、簽署監理對外發出的指令、文件、報表及報告；

16、主持調解合同爭議，處理索賠事宜，簽署索賠處理意見；

17、全面協調監理部與發展商、承建商以及公司各部門的溝通和工作聯系；

18、簽署分部分項工程質量的驗收評定資料；

19、審核承包商的竣工申請報告，主持工程項目的竣工初步驗收；

20、組織工程初驗，并參與發展商主持的工程竣工驗收，簽發工程移交證明書；

21、簽署監理檔案資料；

22、對項目發展中的工程監控進行總結；

23、參與項目組織的后評估工作；

23、項目總經理及項目工程經理安排的其它工作。

技術負責人

1、熟悉設計圖紙和變更要求，檢查承建商按圖施工情況；

2、進行監理部圖紙、變更和其他技術文件的處理、跟進；

3、參與考察并審核分包單位和材料供應商資質，報總監審批；

4、審核并匯總施工單位提交的施工組織設計、施工方案、進度計劃等重要文件，報總

監審批；

5、負責監理部的技術管理工作，及時組織審查圖紙和會審；

6、負責與甲方有關設計管理人員溝通聯系，及時解決圖紙和設計變更中出現的問題，

監督落實設計變更實施情況；

7、參與工程質量缺陷與事故的調查；

8、對分部分項工程質量的驗收評定資料進行審核，報總監審批；

9、負責整理并審核監理檔案資料，報總監審批；

10、處理施工單位的技術文件，并同發展商設計管理人員進行溝通；

11、完成項目總監（或代表）安排的其它工作。

專業監理工程師

1、熟悉設計圖紙要求，檢查承建商按圖施工情況；

2、按照監理部既定的施工控制程序，具體組織實施專業監理工作，使監理工作有序，

包括：負責檢查各分部分項工程質量、進度，如有質量或進度問題擬制整改通知單,

經項目總監（或代表）簽發后，督促承建商落實整改；負責分項工程驗收及隱蔽工

程驗收；協調本專業隊伍內部以及本專業隊伍和相關專業隊伍的問題；

3、參加本專業圖紙會審，并將問題提出，向設計院落實解決；

4、負責進場原材料、半成品、設備及構配件的進場驗收、抽查、使用批準，并按規定

進行有見證送檢；

5、負責管理范圍內的經濟文件初步審核工作；及時、全面地向總監理工程師報告其負

責的監理工作情況；

6、及時記載監理日記，參加工地例會，向項目總監（或代表）反映監理中存在的重大

問題；

7、進行水電表的計量，并按合同規定進行分攤扣款；（安裝工程師）

8、組織、檢查和指導本專業監理員的工作；

9、參加片區主管組織的內部會議，完成片區主管安排的其他工作；

完成項目總監（或代表）安排的其它工作。

測量工程師

1、施工單位進場后，進行場地移交，將施工單位簽字接收的場地移交記錄交由項目總

監（或代表）簽字后存檔；

2、熟悉設計圖紙和設計變更要求，檢查承建商按圖施工情況；

3、施工單位開工前，對其測量放線儀器進行檢查，確保儀器經過相應主管部門的檢測;

4、根據國家規范標準，按項目總監（或代表）的安排，負責檢查復測各分部分項工程

的標高、軸線尺寸、幾何規格、垂直度、沉降觀測等情況，向項目總監（或代表）

提交質量監理情況報告，如有質量問題擬制整改通知單，經項目總監（或代表）簽

發后，督促承建商落實整改；

5、對測量資料進行整理存檔；

6、及時記載監理日記，參加工地例會，向項目總監（或代表）反映監理中存在的重大

問題；

完成項目總監（或代表）安排的其它工作。

文員

1、認真完成監理部與公司、發展商、總包商、分包商等圖紙、資料、文件收發管理工

作（包括電子文件），使文件存檔、發放體系（包括電子文檔）保持高效、正確運行;

2、進行監理部重要文件的備份工作；

3、進行會議通知；

4、及時辦理監理部內部傳閱、復印手續，認真完成文件、資料傳閱及歸檔工作；

5、及時完成監理部內部文字打印工作；

6、完成監理部的接待工作；

7、及時記錄晴雨表；

8、及時收集并記載工地大事記；

9、協助完成監理竣工資料的整理；

10、完成項目總監（或代表）安排的其它工作。

第三章項目員工行為規范

項目工程部管理規定

工程部精神

科學創造責任務實

工程部文化

團隊合作積極進取

第一章管理總則

為使工程部按規范化、標準化和制度化開展各項工作，確保工程建設的進度和質量,

提高工程建設的投資效益，特制定本綱要：

第一條本管理規定是工程部管理制度的總綱，是各項具體制度和管理辦法制定的準

則，工程部全體職員必須認真執行。

第二條加強工程部管理的目的是提高建設項目管理水平，充分發揮投資效益，使建設

項目按計劃投資、按計劃竣工、質量符合規定標準。為此，工程部全體職員必須遵循“科

學、創造、責任、務實”的精神，提高工程部的管理水平，保證公司產品的高品質，增

強公司的市場競爭力。

第三條工程部全體職員都必須同公司各部門一樣遵守公司章程、規章制度和各項決

定、規定、指令和紀律。

第四條嚴禁工程部任何個人利用任何手段侵占或破壞公司財產。

第五條嚴禁工程部職員損害公司形象、聲譽等。

第六條嚴禁工程部職員為小集體、個人利益而損害公司利益或破壞公司發展。

第七條通過發揮工程部全體職員的積極性、創造性和提高思想品德素質、經營技巧水

平、技術業務管理能力，不斷完善管理體系，從而提高公司經濟效益，壯大公司實力，

促進公司發展。

第八條工程部全體職員應刻苦學習科學技術，努力鉆研工程建設業務技能，充分發揮

各自的聰明才智，積極向上，為公司多做貢獻。

第九條工程部倡導職員團結互助，同舟共濟，弘揚團體意識，發揚集體合作和集體創

造精神。

第十條工程部職員應就本部事務與公司事務及發展提出合理化建議。

第十一條實行崗位責任制、考勤和考核制度，端正工作作風和提高工作效率，反對辦

事拖拉和不負責任的工作態度。

第十二條工程部提倡厲行節約，反對浪費，降低成本，提高效益。

第二章工程部職員守則與職業道德

第一節工程部全體職員守則

第一條努力學習、提高素質、精通業務。

第二條積極進取、勇于開拓、創新貢獻。

第三條服從領導、關心同事、團結互助。

第四條愛護公物、開源節支、杜絕揮霍。

第五條熱愛集體、注意形象、維護聲譽。

第六條忠于職守、遵紀守法、克己奉公。

第二節工程管理人員的職業道德

第七條遵守和執行國家、地方建設法規、規范、標準、辦法及公司領導的各項指令，

維護公司利益。

第八條不得以個人名義收取施工單位、設備制造和材料供應單位的任何酬金、盈利分

成。

第九條不得與施工單位、設備制造和材料供應單位發生經營性隸屬關系，嚴禁與這些

單位合伙經營。

第十條不得以個人名義私下介紹產品、施工隊伍等。

第十一條不得在工程管理監督工作中徇私舞弊、弄虛作假、索賄受賄。

第十二條不允許泄露自己所承擔的工程項目需要保密的事項（個人工資、資金、工程

紙質或電子文檔資料、驗收及送檢文件、工程交樓標準、主分包單位的投標情況、月進

度款情況等均需保密）。

第十三條以客觀的事實為依據，以嚴肅認真的態度處理工程進展中出現的各方面的爭

議。

第十四條必須堅持實事求是的科學態度，在自己提出的建議或指令時要反復思考和認

真負責。

第十五條務必做到積極工作，高效率、高質量。嚴禁玩忽職守，相互推諉，設置工作

障礙，損害工程部形象，影響公司發展。

第三章工程部管理實施辦法

一、工程部管理人員考勤制度

工程部現場管理人員執行本制度

1、所有工程部管理人員實行工程部獨立上班打卡制度，按時上班打卡不得遲到與早退,

上班時間外出須在黑板上寫明去向。

2、有事（病）請假按公司人力資源管理制度執行。

3、特殊情況應在事后說明情況及補辦相應的手續。

4、其他規定按公司員工考勤制度執行。

二、工程部管理人員請假制度

1、病、事假0.5天，口頭報部門經理批準。

2、病、事假「2天，書面報部門經理批準。

3、病、事假2天以上，書面報項目總經理批準。

4、其他規定以公司請假制度為準。

三、工程部管理人員加（值）班制度

1、所有工程部管理人員因工程建設需要，應服從工程部統一安排加（值）班，特殊情

況（病、事）應說明情況。

2、加（值）班人員應自覺、認真完成本職工作及加值班期間其他事務：①他人工作的

通知、轉告；②工地突發、重大事務的應急處理與及時匯報。

3、加（值）班人員中途不得離、脫崗，因離脫崗造成工程損失及重大責任事故發生的,

追究值班人員責任，具體以公司規定為準。

4、加（值）班人員應按時、自覺、準確填寫加（值）班打卡表，作為獎金依據及員工

綜合考評之一，每月加班天數按理不超過28小時，超過28小時外按日工資的1.5倍計

算，周六周日按日工資的2倍計算，國家法定節假日按日工資的3倍計算。

四、工程部管理人員補休制度

根據工程部現場管理人員工作性質的特殊情況，特設本補休制度

1、補休原則：身體勞累或家庭事務；避開工程繁忙期；加班調休。

2、病、事假可在加班時間內對等扣除。

3、工程部負責統計報公司辦備案。

五、工程部值日人員職責（制度）

工程部實行輪流值日制度

1、提前10分鐘上班，清潔辦公室地面、桌面衛生，燒開水，清洗茶具。

2、提醒工程部員工及時打卡。

3、下班關閉空調、電燈、電腦，鎖好辦公室內外木鐵門，如尚有本部人員留守須作好

交代工作。

4、值日人員外出須在黑板寫明去向，值日工作由本日的另一位值日人員負責。

六、工程部電腦使用管理制度

1、工程部電腦僅供工程部管理人員使用，非本部工作人員謝絕使用（本公司工作人員

特殊情況例外）。

2、上班時間不宜用于與工程無關的操作及玩游戲，電腦不應有游戲設置內容。

3、下班時應及時關閉電腦。

4、工程資料應及時設置密碼，非本部人員不得查閱，以防止工程資料泄密與被刪改。

七、工程部工作例會制度

1、工程部實行周工作例會制度，例會時間定為每周四（特殊情況，另行通知），會議由

工程部經理主持，全體工程部管理人員參加，會前應做好準備工作。

2、例會落實（匯報）上周工作完成情況，討論存在的問題或需要商量協調的事情，并

對下周工作提出計劃安排，明確分工。

3、會議形成《工程部周工作完成情況總結》、《工程部周工作計劃安排》，報公司主管副

總經理審閱。

八、工程部工作總結制度

1、工程部實行工作總結制度。工作總結分為①工程部工作總結，②員工工作總結；工

作總結每年一次，時間為公歷年底；工程部工作總結由工程部經理主持全體工程部員工

共同完成；員工工作總結由每位工程部員工自行完成；工作總結報相應分管領導審閱。

2、員工工作總結內容包括：出勤情況、工作完成情況、工作積極性、突出表現、工作

得失、經驗教訓、合理化建議等。

九、工程部辦公用品及辦公電話管理辦法

1、工程部辦公用品原則上報公司行政統一購置，由工程部統一領取，統一管理；特殊

情況、特殊用品經審批后由工程部自行購置后上報公司。

2、辦公用品要節約使用，杜絕浪費，辦公紙張只可用于與工程有關的用途，稿件要正

反兩面使用。

3、辦公電話應長話短說，避免因長話影響其它工作正常通電。

第章項目管理流程

工程管理指導書編制作業指引

1.目的：

對公司工程管理的各個環節，提出相應管理措施，以提高工程管理水平。

2.適用范圍：

公司所有項目的工程管理前期策劃工作。

3.定義及術語

無

4.職責

4.1.工程管理部

4.1.1.在項目初步設計完成后的一個月內，分析提出工程技術難點、質量控制要點。

4.1.2.負責完成《工程管理指導書》的匯總、編制及此后的修訂，組織審議《工程管

理指導書》。

4.2.設計部

4.2.1.負責編制提供設計出圖計劃及其修訂，參與審議《工程管理指導書》。

4.3.成本部

4.3,1.負責編制提供成本控制目標及其修訂，參與審議《工程管理指導書》。

4.4.總辦

4.4,1.負責編制提供項目施工單位的材料設備的供應方案及其修訂、及工程招標方案、

參與《工程管理指導書》的審議。

4.5.工程中心總監

4.5.1.審批簽發《工程管理指導書》。

5.工作程序

5.1.《工程管理指導書》內容

5.1.1.項目概況

5.1.2.項目組織的架構

1）在人力資源部的協助下，編制項目組織架構，明確崗位職責。

2）編制項目組織人力資源和辦公設備計劃。

5.1.3.設計部負責編制設計任務書，制定設計出圖計劃。

5.1.4.工程管理部負責編制施工總體進度計劃。

5.1.5.施工單位、監理公司組織方案

1）根據公司情況，結合工程項目的規模，對工程項目招標工作進行策劃。對

技術要求高、專業性強、成本不易控制的鋁合金門窗、通風排煙工程、保

溫工程、機電設備工程等，宜由公司直接分包。

2）編制施工、監理公司組織的標段劃分，并在總平面圖上標注總承包標段劃

分圖。

（三通一平臨建設施的布局規劃）

5.1.6.工程部負責編制材料設備供應方案

1）編制甲供和甲指（產品或價格）的材料設備清單。

2）根據施工進度計劃編制《材料設備采購及進場計劃》。

3）編制材料設備采購招標中的成本控制措施，主要招標方式、手段。

5.1.7.計劃管理措施。

根據工程總體進度計劃，負責督促和落實各項計劃的實施。

5.1.8,項目質量保證措施

1）列出工程難點重點、質量通病及對策。

2）重點描述質量管理保證措施。

5.1.9.成本部制訂項目成本控制措施

建立成本控制的目標，制定成本控制的具體措施（包括目標成本預警的流程）。

5.1.10.現場安全文明管理

配合銷售、現場策劃，編制總平面布置圖，對安全文明施工提出具體要求。

5.1.11.檔案管理

工程檔案員負責檔案資料的歸檔管理。

6.支持性文件

《工程管理流程》

7.相關記錄

無

項目前期階段工程管理流程

一、流程圖

二、流程概況

流程目的規范項目開工管理，保證項目如期順利開工。

適用范圍適用于本公司開發所有項目前期階段的工程管理和控制。

項目前期階段工程管理：就是在項目開工前，為成功地實現項目目

定義

標而進行的全過程、全方位的計劃、組織、控制與協調。

部門職責

1、項目前期資料準備；

2、項目前期場地準備（三通一平）；

項目工程部3、辦理施工許可證；

4、參與設計文件會審；

5、負責組織《施工組織設計》評審。

1、組織場地平整單位招投標；

2、組織監理單位招投標；

成本部3、組織施工單位招投標；

4、組織工程勘察招投標；

5、辦理施工、監理、勘察中標通知書。

開發部1、負責項目報批報建工作。

1、項目前期階段工作提供技術支持；

技術部2、參與《項目工程管理指導書》的審核；

3、參與《施工組織設計》評審。

1、負責《項目工程管理指導書》的審核；

工程管理部2、參與《施工組織設計》的評審；

3、負責對《項目工程管理指導書》的審核。

1、負責對《項目工程管理指導書》的審批；

主管副總經理

2、負責項目部成立的審核。

總經理1、項目部成立的審批。

三、工作程序

3.1項目部成立

3.1.1公司主管副總經理提出項目總經理的任命建議，總經理審批。

3.1.3工程部編制《項目工程管理指導書》，根據公司項目主要節點計劃表，編制項目施

工總控計劃。

3.L4項目公司調研項目周邊的市政配套設施情況，為后續施工提供依據。

3.2水文地質勘測

3.2.1成本部負責組織確定水文地質勘測單位。

3.2.2工程部組織水文地質勘測。

3.2.3水文地質勘測單位提供水文地質勘測成果報告，為基礎設計和施工提供依據。

3.3三通一平

3.3.1成本部及相關部門負責組織確定項目場地三通一平工程承包商；

3.3.2工程部組織三通一平工程承包商施工；

3.3.3三通一平完畢后，對現場地形標高進行測量。

3.4項目開工現場準備

3.4.1項目工程部負責組織監理單位和總承包商（基礎施工單位）進場；

3.4.2項目工程部負責向監理單位和總承包商（基礎施工單位）進行現場情況交底，參

照《工程安全文明管理作業指引》執行；

3.4.3項目工程部負責審核總承包商（基礎施工單位）提交的現場臨建施工組織設計，

對其施工總平面布置、現場臨水臨電布置、現場機具設備配置的合理性和經濟性進行檢

查；

3.4.4項目工程部負責檢查總承包商（基礎施工單位）現場準備情況，保證其滿足本公

司現場CI形象要求及施工合同相關條款要求。

3.5項目開工技術準備

3.5.1成本部負責組織確定施工總承包商（基礎施工單位）和監理單位；

3.5.2項目工程部組織首次工地會議；

3.5.3項目工程部場地移交并辦理移交手續；

3.5.4監理單位審查總承包商（基礎施工單位）提交的測量放線控制成果和保護措施；

3.5.5監理單位審查總承包商（基礎施工單位）的質量、安全、技術管理體系；

3.5.6監理單位審查總承包商提供的專業分包商（基礎施工單位）的資格，最終由項目

工程部確認。

3.6項目開工

3.6.1項目工程部參與辦理施工許可證；

3.6.2總承包商（基礎施工單位）在開工前向監理單位及工程部申報《施工組織設計》

及《工程開工報審表》，經監理單位和公司相關部門審查在《施工組織設計內部審批表》

簽字同意后方可開工；

3.6.3監理單位在批準工程開工時，必須落實如下條件是否具備：

1）施工許可證已辦理；

2）施工圖已會審；

3）施工組織設計已審批；

4）施工現場準備情況具備開工條件；

5）施工單位的各項準備工作已就緒。

四、支持性文件

4.1《項目工程管理指導書》

4.2《工程安全文明管理作業指弓I》

4.3《施工組織設計》

五、相關記錄

5.1《工程開工審批表》

5.2《施工方案審批表》

現場臨建三通一平作業指引

一、流程圖

無

二、流程概況

流程目的使項目開工準備工作得到最合理的安排。

流程范圍適用于本公司開發的所有項目在開工準備工作上的管理和控制。

1、三通一平：通路、通水、通電平整土地的“三通一平”的基建

目標。

定義

2、承包商：三通一平工程承包單位。

3、總承包商：主體工程土建及安裝工程總承包單位。

1、負責三通一平工程的操作和協調；

2、負責三通一平工程的工期、進度控制管理；

項目部3、負責三通一平工程的質量控制管理；

4、負責三通一平工程的建造成本控制管理；

5、組織三通一平工程的驗收和辦理移交。

1、負責三通一平承包商的招投標及合約簽署；

成本管理部

2、負責工程施工總承包商的招投標及合約簽署。

1、按照合同、設計圖紙及規范要求完成施工任務；

承包商2、確保工程進度、質量符合合同要求；

3、完成三通一平工程驗收及移交。

總承包商1、參與三通一平工程的驗收并辦理接收。

三.工作程序：

3.1現場調研

3.1.1工程部負責對項目周邊的市政情況作充分的調研工作，查明臨近開閉站位置和容

量、市政給水管路走向和水源位置、污水管線走向和接口位置；

3.1.2工程部負責監督地質單位查明施工場區內有關文物保護和地下障礙物分布的情

況。

3.2臨水臨電方案報裝

3.2.1根據掌握的市政資料，結合項目設計情況和工程施工所需的機械設備等用電設備

的布置，估算施工所需的臨時用水量和臨時用電容量；

3.2.2工程部負責到自來水公司報裝臨時用水；

3.2.3工程部負責到供電局報裝臨時用電。

3.4三通一平施工

3.4.1成本部負責組織三通一平承包商的招投標；

3.4.2工程部組織承包商平整現場場地，并加以協助和監督。場地平整后，工程部負責

組織測量單位對項目現場場地地形標高進行詳細測量；

3.4.3對現場區域內有古墓、文物和其他障礙物的，應聯系有關單位謹慎處理。

3.4.4工程部協助臨時用水、用電施工單位進場施工。

3.5測量放線

3.5.1場地平整后，工程開工前，工程部組織釘樁單位按照總平面圖測放出施工現場的

控制樁和水準點；

3.5.2控制樁和水準點應安排施工承包商妥善保護。

3.6現場臨建施工

3.6.1當施工現場不能滿足施工用地需要時，工程部負責聯系場外臨時用地，開發部負

責辦理臨時用地許可證；

3.6.2工程部負責對現場臨建作統一的規劃，并對施工承包商提交的施工總平面圖進行

審核；

3.6.3現場所有的臨建，包括圍墻、大門、臨水臨電設施、辦公區用房、生活區用房、

材料加工及堆放場地、倉庫、試驗室、廁所等，必須嚴格按照項目所在地安全文

明工地要求和公司CI形象設計要求進行設計和布置，工程部負責監督和指導，并

對落實情況進行檢查；

3.6.4當現場臨建需要報批時，由施工承包商負責。

3.7臨建和“三通一平”工程驗收

3.7.1項目部根據工程進度計劃組織臨建和“三通一平”工程驗收；

3.7.2驗收合格方可進行工程結算。

四、支持性文件

無

五、相關記錄

無

工程管理流程

一、流程圖

二、流程概況

確保項目的施工過程處于受控狀態，使項目的質量、進度、成本及

流程目的

資源得到最合理的控制。

適用范圍本流程適用于項目的工程管理。

1、項目工程管理：就是為成功地實現項目目標而進行的全過程、全

方位的工程計劃、組織、控制與協調。

2、供方：指提供產品或服務的組織或個人。

a）工程供方：指向本公司提供用于工程的材料、設備，以及監理、

施工服務的組織或個人，如供應商、承包商、監理單位統稱工程供

定義方。

b）總承包商：主體工程土建及安裝工程總承包單位。

c）分包商：分項工程承包單位。

d）承包商：總承包商和分包商統稱承包商。

e）供應商：材料設備供應商。

3、三通一平：三通指水通、電通、路通，一平指施工場地平整。

部門職責

1、負責三通一平；

2、審查施工組織設計；

3、編制工程進度計劃；

項目工程部4、負責工程質量、進度、成本和安全文明施工管理；

5、負責對監理、施工單位進行監督和管理；

6、配合銷售調整和控制工期；

7、組織竣工驗收。

1、配合施工過程；

各相關部門

2、參加竣工驗收。

1、審查主體施工方案；

工程中心

2、負責各項目工程巡查管理及整改方案跟蹤。

1、審批工程進度計劃，監督工程進度；

工程主管副總

2、參加竣工驗收。

三、工作程序

3.1施工準備

3.L1項目工程部負責現場臨水臨建申報、三通一平和現場其它施工準備工作：

1）項目工程部配合分項工程的施工單位和監理單位的招標工作，具體職責與招標過程見

《招標管理流程》。

2）根據項目開發的開盤、竣工驗收節點要求，按《工程進度控制作業指引》組織相關專

業工程師編制《工程進度計劃》，并提交主管副總經理審批。

3）在基礎施工前，施工圖審查后，組織樁基礎方案專家討論。

4）辦理招標備案和各項報批、報建手續。

3.2地基處理施工階段

3.2.1項目工程部經理按《施工組織設計審查作業指引》組織各專業工程師審查總包和

分包施工單位提交的施工組織設計，形成《施工組織方案設計審查意見》，《施工組織設

計》須提交主管工程副總經理審批。

3.2.2負責協調監理單位對土方基礎工程進行管理。

3.2.3組織成本部、設計部、設計單位、監理單位對地質勘測報告進行分析，結合項目

本身及周邊的情況確定土方開挖護坡方式及基礎型式建議。

3.2.4負責監督履行土方基礎分項工程合同及施工監理合同。通過監理單位對施工過程

進行監控、測量。

3.2.5樁基施工圖由施工圖設計單位提出，施工前由監理單位組織圖紙會審，必要時邀

請業內專家參加審查后，項目工程部經理負責組織施工。

3.2.6地基處理工程完工后，監理單位負責組織質檢機構、設計單位、分項工程承包商、

項目工程部及設計部對該工程進行驗收，地基工程驗收按《工程驗收管理作業指引》執

行；如驗收合格，取得《驗收合格報告》后則進行下階段工序（主體施工），如不合格

則需整改，直至合格。

3.2.7主管副總經理組織相關專業人員按《工程巡查管理流程》和《工程進度控制作業

指引》對各項目的施工管理質量、工程進度進行檢查監督。

3.2.8

3.3主體工程施工階段

3.3.1項目工程部經理負責監督履行施工總承包合同及施工監理合同。

3.3.2按《對監理單位工作質量檢查評價表》規定對監理單位進行過程監控，并按《監

理單位獎懲辦法》對監理單位進行獎懲；監理單位負責按照政府有關法律、法規要求及

合同要求提供施工監理服務，對承包商、供應商進行過程以及產品的監視測量工作，包

括：

1）質量管理、進度管理、成本管理、安全文明施工管理。

2）過程驗收、設備材料驗收。

3）組織現場圖紙會審、周例會、月例會、專題會、驗收。

4）法律、法規要求的簽發指令、各項審批及簽署文件。

5）合同約定的其它內容。

3.3.3主體施工階段的具體工作要求如下:

1）計劃管理：項目工程部按《工程進度計劃》進行進度控制，并協調計劃變更，以及

版本更新。

2）完成項目開工條件：

a）施工許可證已辦理；

b）施工圖已會審；

c）施工組織設計已審批；

d）施工現場的準備已具備開工條件。

3.3.4質量管理：按《細部質量檢查標準》、《月度安全形象檢查評分表》、《對施工單位

工作質量檢查評分表》要求進行質量檢查和管理。

3.3.5設計變更及簽證的管理：具體按照《設計變更管理流程》、《簽證管理流程》執行。

3.3.6施工安全和文明施工管理：具體按照《工程安全文明管理作業指引》執行。

3.3.7材料設備驗收：具體按照《材料設備驗收流程》執行。

3.3.8主體工程和專項工程驗收：具體按照《工程驗收管理作業指引》執行，并取得《驗

收合格報告》。

3.3.9項目工程部工作內容：按《工程巡查管理流程》和《工程進度控制作業指引》規

定對各項目的施工管理質量、工程進度進行檢查監督。

3.4配合銷售的施工過程管理

3.4.1項目開工前，根據營銷策劃部的營銷計劃，項目項目工程部經理負責組織編制《現

場銷售配合施工計劃》（包含在《項目工程進度計劃》中），與營銷部、銷售代理公司共

同確定現場銷售所需場地及通道的交付時間。

3.4.2如果存在配合銷售要求，項目項目工程部經理應將已確定的銷售配合計劃以書面

形式通知監理單位及承包商。

3.5竣工驗收

3.5.1工程竣工初步驗收由監理單位負責。

3.5.2工程竣工驗收由項目工程部經理組織和協調，具體驗收管理按《工程驗收管理作

業指引》執行，并最終獲得政府主管部門頒發的《建設工程竣工備案表》。

2）在取得竣工驗收備案表后三個月內，項目工程部經理參加由項目公司總經理組織的

項目后評估工作，并編制《項目工程后評估報告》，至少但不限于包括對項目進度、質

量和成本管理的過程、目標達成情況和持續改進設想進行總結，報告提交主管副總經理

審核和補充完善。

3.6工程報告與檔案管理

1）項目工程部每月30日之前完成當月《工程月報》，分析本月質量檢查、進度控制、

簽證控制、安全施工總體情況，經項目工程部經理審批，在每月工程例會中對工程主要

問題和解決措施或建議進行匯報。

2）在項目施工過程中，項目工程部經理應組織做好工程資料管理工作，工程驗收完成后

移交辦公室檔案室。

四、支持性文件

4.1《招標管理流程》。

4.2《施工組織設計審查作業指引》

4.3《工程進度控制作業指引》

4.4《施工許可證》

4.5《工程驗收管理作業指引》

4.6《工程巡查管理流程》

4.7《設計變更管理流程》

4.8《工程安全文明管理作業指引》

4.9《工程驗收管理作業指引》

4.10《材料設備驗收流程》

4.11《工程巡查管理流程》

五、相關記錄

5.1《施工方案審批表》

5.2《驗收合格報告》

5.3《工程進度計劃》

5.4《細部質量檢查標準》

5.5《月度工程安全形象檢查評分表》

5.6《月度工程安全文明檢查整改回復單》

5.7《工程月報》

材料設備驗收管理流程

一、流程圖

材料設備驗收管理流程（主導：項目部）

供應商監理單位項目公司設計部成本部總經理相關支持文件

聯合建江樣板庫材料設於一

選型定板

n—流程

送樣板庫保存

?iii山林做開帆如而J

▼

招標管理

材料招標

材料直接采購流程

管理

1--------------1-----------

—

封存樣板

供貨■

1

配合驗收?組織驗收?參加驗收

合格行涉及外立面效果

材料設備驗收

L

宿級使用.?;及外碰效采單

核二

不合格

拒收

1…「降級接收7

Y

廣▼

重新供貨提出替代方案設計確認

二、流程概況

使項目工程所用的材料設備質量滿足材料定板要求、工程承包合同

流程目的

規定和現行的國家標準。

適用范圍本流程適用于項目的材料設備驗收管理。

定義無

部門職責

管理層1、對降級使用的材料設備提出審批意見。

1、負責在現場建立材料樣板庫并封存樣