招商蛇口華北區域2023-2024年度常規住宅類項目建筑方案設計戰略采購設計方案及展板文件目錄D

I

R

E

C

TO

R

Y01前

期

分

析P

E

R

-

A

N

A

L

Y

S

I

S02總

體

設

計

理

念C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

P

L

A

N

N

I

N

G0304050607總

圖

方

案G

E

N

E

R

A

L

L

A

Y

O

U

T

P

L

A

N

N

I

N

G地

庫

方

案B

A

S

E

M

E

N

T

S

C

H

E

M

E戶

型

方

案H

O

U

S

E

T

Y

P

E

S

C

H

E

M

E立

面

方

案E

L

E

V

A

T

I

O

N

D

E

S

I

G

N展

示

區

及

售

樓

處

方

案S

C

H

E

M

E

O

F

E

X

H

I

B

I

T

I

O

N

A

R

E

A01前

期

分

析P

E

R

-

A

N

A

L

Y

S

I

S項目背景|Design

vision招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

GZHONGSHANPARKLIAONINGDALIANDALIANUNIVERSITY

OFTECHNOLOGYXINGHAIPARKZHONGSHANDISTRICT大

連

_中

山

區

DALIAN_ZHONGSHAN

DISTRICT尊

崇

的

城

市

地

位CITYDalianisanimportantport,industry,

trade,

financeandtourism

cityinChina.

Itis

amodernindustrial

cluster

inNortheast

Asia.Zhongshan

District,

subordinate

toDalian,LiaoningProvince,is

thecentralurbanarea

ofDalianCity,

located

intheeastofDalian

City.

Itisthefinancial

andcommercial

centerofDalianCity.

Itis

onlylocatedinthecorearea

ofDalian,andenjoys

scarce

seascaperesources大連是中國重要的港口、工業、貿易、金融和旅游城市，是東北亞現代產業聚集區，中山區隸屬于遼寧省大連市，是大連市的中心城區，位于大連市區東部，是大連市的金融和商業中心位于大連核心區域，同時配享稀缺海景資源。項目區位|Design

vision招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

GD

A

L

I

A

N

-

L

I

A

O

N

I

N

G

-

C

H

I

N

A金普/普蘭店新區中心城市核心區SITE旅順口新區城市級發展軸沿海發展帶大連灣東

港

環

灣

區

板

塊

DONGGANG

PLATE城

市

發

展

軸

中

心

，

沿

海

發

展

價

值

高

地REGIONAL

VALUE

HIGHLAND

IN

URBAN

CENTER東港板塊位處“大連2049年規劃體系”中都市級核中心兼沿海組團節點交叉位置，大連城Donggang

isthe"high-end

business

district

integratingfinance,

business,

conference,tourism,

culture

andentertainment"

inthemainurbanarea

of

DalianThekeyarea

ofDalian's

urbandevelopmentistheplate

withthehighest

regionalvalue.市發展的重點區域，板塊所在屬于區域價值最高的板塊。周邊配套|Design

vision招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G完備的配套體系COMPLETE

SUPPORTING

SYSTEM配

套

資

源

全

覆

蓋宗地擁有中小學東港三小、東港一中等市重點教育資源；近東方水城商業街，北向海景資源和海之韻公園生態休閑資源豐富，宗地周邊即將配建“五館一中心”涵蓋綜合城市級休閑健全配套。地塊毗鄰主干道，距地鐵2號線海之韻站170m，交通便利。大連港客運站東港音樂噴泉廣場俄羅斯風情街東方水城·凱丹廣場大連站中山廣場友誼醫院東港第三小學東港第一中學中山醫院大連植物園醫療配套公園配套文娛配套城市樞紐教育配套海之韻公園BUSINESS

TYPEEducation

resources,

medical

resources,transportationresources,

commercial

supportingfacilities

andparklandscape

arefullycovered.地鐵二號線城市干道周邊配套|Design

vision招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G多

樣

化

的

生

活

節

點

DIVERSIFIED

LIFE

NODES支

撐

產

業

價

值

，

提

供

稀

缺

屬

性SCARCITY

ATTRIBUTERelying

onthevalue

advantage

ofthecoastaldevelopmentaxis,

theentertainment

industry

is

active

and依托沿海發展軸線價值優勢，文娛產業活躍，支撐產業價值點。吸引客群提供住宅稀缺屬性。

supports

theindustrial

valuepoints.

Attractcustomers

andprovidehousing

scarcity.PASSENGERPORT公

交樞

紐SITE地

鐵

2號

線地

鐵

2號

線海

之

韻

站周邊配套|Design

vision招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G宗

地

資

源G

E

N

E景

觀

優

勢居

住

體

量交

通

便

利特

有

配

套產

業

完

善Residential

reaALandscape毗鄰大海TSBusinessraffic臨近地鐵站點upport東方水城特色街區周邊形成完整體量五公里范圍具有成熟片區南側公園屬性大片區已建住宅緊鄰主干道大連港周邊北側政府詳規文娛綜合體待建招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G獨

特

的

土

地

屬

性

會

吸

引

怎樣

的

人群

入

住？都

市

新

貴

＆

精

英

頂

流

？T

H

ET

A

R

G

E

TA

U

D

I

E

N

C

EE

L

I

T

E

P

E

O

P

L

EU

R

B

A

NU

P

S

T

A

R

TA

N

D招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G我

們

需

要

一

個

怎

樣

的

規

劃形

態

？如

何

在

多

元

化

的

排

布

方

案

中

，

得

到

一

個

相

對

來

說

最

為

合

理

的

規

劃

布

局

？W

h

a

t

k

i

n

d

o

f

p

l

a

n

n

i

n

g

d

o

w

e

n

e

e

d

?8

0

M02總

體

設

計

理

念C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

P

L

A

N

N

I

N

G招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規劃條件|Planning總用地面積33200㎡，容積率2.41以下，總建筑面積控制在80000㎡規劃條件

用地面積：33200㎡

容積率＜2.41

建筑高度≤80m

建筑密度≤30%

綠地率≥35%

幼兒園需布置在地塊西南角園區入口園區入口SITEH≤80MH≤15M不利因素：幼兒園位置為規劃條件，會造成用地不規則，影響總圖排布，西北側已建住宅存在日照遮擋風險招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G場地現狀|Planning場地現狀路網健全可達性強，北側東側為綜合體詳規階段，目前展示面不佳12場地條件

場地內整體地勢中間高四周低，基本平整，屬于填海區域

地塊北側及東側緊鄰黃海，一線海景，文娛綜合體（待建）海韻大道，觀海大臺階等景觀資源，保利天禧文娛綜合體處于詳規階段暫時待建招商臻園H=36F（已銷售）

西側為紫御東方及招商臻園等已開盤34東港第三小學園區入口銷售住宅項目紫御東方H=35F（已銷售）綜合文娛配套園區入口（待建）

南側為港隆路（城市主干路），緊鄰地鐵2號線海之韻站SITESITEH≤80H≤15MM地鐵海之韻站5不利因素：地塊南側毗鄰八車道主干道，可能會對地塊內住宅產生影響招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G基地解讀|Planning機會

OPPORTUNITIES

宗地稀缺性，目前上位規劃中臨海景觀最佳位置

可做洋房性稀缺產品，受眾廣泛，認可度極高

周邊競品存量較低，對本項目難以形成威脅優勢

STRENGTHS

周邊城市級配套全方位覆蓋，無配套弱勢

配享獨特的一線海景資源

地塊潛力大，具有優質的客群量級

宗地獨享城市景觀綠化帶保利天禧招商臻園H=36F（已銷售）東港第三小學綜合文娛配套（待建）紫御東方H=35F（已銷售）SITE地鐵海之韻站幼兒園用地60m威脅

THREATS劣勢

WEAKNESSES

南側為城市主干道，地塊內存在噪音影響

地塊北側及西側為大高層，規劃中容易形成對外遮擋

地塊西南需考慮設置幼兒園用地，造成住宅用地不規則

地塊北側未來配建綜合大型文娛配套，容易影響居住品質招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G營銷需求|Planning價值取向：高品質社區、稀缺低密業態、生態和景觀資源優越。洋房價值點排序：洋房稀缺業態>高配置（高品質精裝+外立面提升+會所配套）

>產品力（南向大面寬戶型）。高層價值點排序：產品力（高得房率和南向大面寬戶型）>北向海景資源（同產品競爭增加流速）。業態分布海景資源20%產品力業態分區40%組團、中央景觀40%貨值最大化高層150㎡洋房138㎡洋房167㎡在選擇唯一產品類型（高層/洋房）情況，業態條件非硬性規定招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G地緣屬性的總結SUMMARY

FOR

GEO

ATTRIBUTE獨特豐富的景觀資源成熟全面的城市配套重要的板塊關注度*稀有的宗地位置優勢**受認可的企業知名度*如何挖掘宗地潛力，打造脫穎而出的高品質社區？招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G案例分析|Design

vision舊

金

山

萬

科

·Lum

ina位于舊金山海灣，同時享有海灣和城市輝煌的景觀，毗鄰27座知名高校以現代時尚的風格顛覆室內外空間傳統概念，締造尊貴人居卓

越

尊

享

，

空

中

奢

華涵蓋4000㎡配套設施，世界一流管家式服務現代立面風格，恒久隱奢招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G案例分析|Design

vision深

圳

灣

壹

號位于深圳灣內湖一線海景地塊，復合多種高端城市功能城市區域發展中心，豪宅典范復

合

概

念

，

城

市

標

桿

，

豪宅

基

因周邊擁有良好的生態環境和多樣的休閑娛樂設施，與周邊各功能組團聯系密切，更是西部通道進出深港的門戶；交通網絡非常發達，以三縱四橫的主干道、地鐵、西部通道等交通動脈為主。招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G案例分析|Design

vision新

加

坡

濱

海

灣集商業、住宅、酒店以及娛樂為一體的國際級城市混合業態區域，豪宅林立，富豪匯聚，擁有新加坡最富盛贊的花園城市生態系統模式。無

邊

界

視

野

，

生

活

與

自

然的

親

密接

觸

，酒

店

型服

務花園城市的生態系統，最適居的城市招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G居

住

哲

學Residential

concept兼

享

城

市

繁

華

與

登

高

望

海

的

豪

宅

基

因打

造

一

個

與

自

然

親

密

接

觸

，

滿

足

一

切

生

活

愿

景

的

高

品

質

社

區Create

modern

houses

with

spatial

significance.招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G構建產品四大價值點，打造高端人居Four

Fold

System海景資源充分利用內部組團景觀升級稀缺洋房價值最大化創造標桿性立面招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G如

何

規

劃

？What

kind

of

planning

do

we

need?建筑朝向價值分析組合形式分析BuildingOrientationProductSelectionGenerallayout

form如何回應一線海景資源，同時與周邊建筑肌理協調如何挖掘高層、洋房分別的內在價值點，結合地緣優勢分析價值選擇何種組合形式，能夠既能產品效應最大化，又能兼顧產值招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規劃推導|Planning建筑朝向STEP.2平行道路STEP.1正南北朝向

朝向順應北側道路排布，與東西側道路垂直

地塊四周不是平行正南北方向，用地效率較低

北側海景資源利用率減小，周邊存在成熟住宅區遮擋

內部景觀空間分割較碎

布局靈動，整盤肌理融合協調

建筑北側主朝向迎向大海，將海景資源盡收眼底結論：朝向順應道路排布（此處總圖排布僅為朝向示意）（此處總圖排布僅為朝向示意）招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規劃推導|Planning景觀價值分析

地塊北側及東側布置高層能夠充分利用一線海景（根據最佳視角分析，約在12F以上，其東側可整棟配享城市綠化景觀），其余為次等級景觀位置，可享受園區內綠化。綠帶Green

belt1待建公建Publicbuildings海景Seascape225F-80M500M15°最佳視角10F8F待建公建Publicbuildings招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規劃推導|Planning組合形式分析方向一：全高層方案——中心景觀最大化方向二：高層+洋房方案——景觀資源利用充分，貨值更高

充分利用景觀資源

洋房組團提升溢價

貨值更高（此處總圖排布僅為業態示意）

沒有起伏變化，沒有形成錯落有致的城市天際線（此處總圖排布僅為業態示意）

西側已存在120米成熟住宅區，對海景資源遮擋嚴重

對比多方案，全高層方案貨值較低

滿足天際線要求結論：

通過周邊競品分析，高端改善型洋房是此區域內稀缺產品

結合居住價值和組合形式分析，高層+洋房的組合形式能夠充分利用景觀資源，貨值最高，流速快招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規劃推導|Planning強排方案針對性強排推演在排除全高層及全洋房方案后排布四版方案，每版規劃價值點基于總貨值，高層海景價值點，洋房組團，園區有序空間等推敲排布方向一充分利用景觀資源—高層置于地塊西側方向二方向三方向四與規劃天際線呼應—高層置于地塊西側和北側

充分利用海景資源—高層置于地塊北側和東側充分利用海景資源—高層洋房分組團布置招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規劃推導|Planning強排方案方向一：充分利用景觀資源——高層置于地塊西側，25F大高+6.8.9.10F洋房面積（㎡）高層154：30800洋房138：26220洋房168：151208+2F25F25F6+2F8F面積配比6+2F8+2F南北洋房組團較分散臨街有不利影響天際線呼應較好8+2F25F高層154：43%洋房138：36%25F9F9F洋房占比大，中心景觀花園洋房168：21%8F8F戶型配比幼兒園用地比較局促10F10F高層154：42%（目標配比60%）洋房138：40%（目標配比25%）洋房168：19%（目標配比15%）8F10F8F8F8F住宅總貨值：27.11億元135洋房155高層165洋房招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規劃推導|Planning強排方案方向二：與規劃天際線呼應——高層置于地塊西側和北側，17F小高+8F+9F洋房面積（㎡）高層155：39680洋房139：1668012+2F12+2F天際線呼應較好洋房170：156408+2F25F17F6+2F12+2F8+2F12+2F25F17F6+2F南北洋房組團較分散臨街有不利影響面積配比天際線呼應較好8+2F25F17F高層155：55%洋房139：23%洋房170：22%高層景觀視野較差88FF25F9F8F17F9F8F洋房占比大，中心景觀花園內部洋房組團規整7F87FF8F8F戶型配比幼兒園用地比較局促幼兒園用地比較局促180FF10F8F高層152：55%（目標配比60%）洋房139：26%（目標配比25%）洋房170：20%（目標配比15%）8F9F10F8F8F8F8F8F8F9F住宅總貨值：27.93億元135洋房155高層165洋房招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規劃推導|Planning強排方案方向三：充分利用海景資源——高層置于地塊北側和東側，25F高層+4F+8F+9F+10F洋房面積（㎡）高層155：36192洋房138：16008洋房165：19800充分利用海景資源天際線呼應較好23+2F12+2F

23+2F12+2F8+2F23+2F25F17F6+2F23+2F12+2F6+2F25F南北洋房組團較分散臨街有不利影響面積配比天際線呼應較好10F8+2F12+2F8+2F17F10F25F17F高層景觀視野較差高層155：50%洋房138：22%洋房165：28%10F7F25F8F8F入口園區中央軸線25F17F8F8F9F8F9F8F洋房占比大，中心景觀花園8F8F87FF8F8F洋房排布分散戶型配比內部洋房組團規整8F8F幼兒園用地比較局促180F

F幼兒園用地比較局促8

F180F

F高層155：50%（目標配比60%）洋房138：25%（目標配比25%）洋房165：25%（目標配比15%）98

FF81F0F8F8F88

FF88FF8F8F8F9F住宅總貨值：26.6億元135洋房155高層165洋房招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規劃推導|Planning強排方案方向四：充分利用海景資源——高層與洋房分組團布置，23F大高+10F+8F洋房面積（㎡）高層155：29280充分利用海景資源洋房140：2912023+1F23+1F洋房170：1360024+1F24+1F面積配比10F入口園區開闊景觀花園10F高層155：41%8F10F洋房140：40%10F8F10F內部組團明確規整10F8F洋房170：19%10F10F戶型配比幼兒園用地比較局促8F8F高層155：39.5%（目標配比60%）洋房140：43.7%（目標配比25%）洋房170：16.81%（目標配比15%）8F8F8F8F住宅總貨值：27.2億元135洋房155高層165洋房招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規劃推導|Planning強排方案方向一：充分利用景觀資源——高層置于地塊西側方向二：天際線呼應——高層置于地塊西側和北側方向四：充分利用海景資源——高層與洋房分組團布置方向三：充分利用海景——高層置于地塊北側和東側貨值：27.11億貨值：27.9億優勢：

內部組團明確

日照對外部無影響

與天際線規劃呼應較好

洋房占比較大貨值：26.6億優勢：貨值：27.2億優勢：

高層呼應海景資源

高層、洋房分組團布局

產品配比較為合理

內部組團景觀層級明確風險：優勢：風險：風險：

貨值較低風險：

幼兒園形態較局促

幼兒園形態較局促

對高層海景呼應不全面內部洋房組團洋房占比較大

洋房置于高層北側

入口園區中央軸線高層中央景觀中心景觀花園的不利影響幼兒園用地較局促日照對外部項目無影響天際線呼應較好

海景資源呼應高層重點競爭價值點在于具備北向海景資源洋房重點競爭價值點在于產品力及園區景觀體驗感，同時拔高地塊整體貨值03總

圖

方

案G

E

N

E

R

A

L

L

A

Y

O

U

T

P

L

A

N

N

I

N

G規

劃

展

示

|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G破題海景利用+視線通廊，如何在基地中找商

業黃

海到觀景、形態、價值的平衡商

業住

宅城市濱水開敞空間商

業住

宅?商

業規

劃

展

示

|

P

l

a

n

n

i

n

g釋放視線通廊兼顧現有業主的觀景視野商

業黃

海商

業住

宅城市濱水開敞空間商

業住

宅商

業規

劃

展

示

|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G觀景價值最大化充分利用沿海景觀、園區景觀、綠化帶商

業黃

海商

業住

宅城市濱水開敞空間商

業住

宅商

業規

劃

展

示

|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G塑造中央大花園高層洋房落位，坐擁大尺度花園商

業黃

海商

業住

宅城市濱水開敞空間商

業住

宅商

業|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

理

念城市尺度：由低到高，天際線逐漸變化，與城市其他地塊漸次銜接35F32F30F24F25F8F8F8F10F海平面視角|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

理

念地塊尺度：街角及入口退讓安心雨棚延伸挑高空間漂浮的盒子漂浮的盒子空中花園懸挑架空空間私密柱廊儀式落客后退廣場街角退讓·西北角街角·北側大門|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

展

示本地塊現狀標高——園區內外有明顯的高差（約4.5m）7.887.405.359.805.335.2318.609.298.888.505.608.508.725.736.210.01臻園二期設計標高--園區內比園區外高約2.9m8.755.338.605.7626.508.806.70臻園一期設計標高--園區內比園區外高約3.0m|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

理

念尋園|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

理

念念起|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

理

念園生|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

理

念園自生在苑中|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

展

示指標總平面圖項目規劃用地面積總建筑面積計容建筑面積住宅單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡指標備注33200.0101862.080000.072000.029280.042720.0高層洋房其中園區內的地下設備用房按照總建面的0.5%設計，占用商業指標，計容不可售、不分攤。（約550)商業㎡2410.0配套公建㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡5590.0220.00600.00750.00250.00350120.0020.00340.00200.00120.0010.00社區黨群服務中心社區服務站菜市場文化活動站老年日間照料中心社區衛生服務站快遞物業用房換熱站配電室垃圾收集點資源回收站其中10.00設置獨立托幼一體化幼兒園（6班）1處，用地面積不小于4200㎡，室外建設用地不低于700㎡公共健身設施，為區域配套換熱站（200㎡）、10千伏配電室（120㎡），由中標單位建設并移交中山區政府及電力主管部門；幼兒園㎡㎡2600.0容積率占地面積建筑密度綠地率總戶數高層洋房總車位數地上地下人防非人防地下車庫面積人防非人防設備用房面積2.419784.029.5%35%47618828882121800346＜2.41戶戶戶個個個個個㎡㎡㎡㎡其中其中其中45421862560016262550|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

展

示總圖技術分析間距要求40m備注5.705..306.024F25F23.210.3010.305.05.7下沉廣場可略微上下浮動，以滿足國家日照規范要求為準南北向間距山墻間距5.7高-高9.459.459.459.4510F5.29.08F

9.010F下沉廣場13m兩側均有開窗18m6.006.09.4514.95.28F28.08F8F最多下浮1.5米，樓間距計算時南北向間距

≥1.2H建筑高度無需考慮女兒墻高-多、底層9.455.0山墻間距9m兩側均有開窗18m14.58.08

F5.29.459.45最多下浮1.5米，樓間距計算時南北向間距

≥1.2H建筑高度無需考慮女兒墻多、底層退距要求9.159.158F5.48F

8.0山墻間距6m兩側均有開窗18m退北側用地紅線不少于8米，退其他方向用地紅線均不少于5米。6.00規

劃

展

示

|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G視線分析1.觀海戶數最大化：高層“一”字形沿海布置，提高觀海戶數。2.營造視線通廊：高層與洋房一字排開，制造視線通廊，引海景入片區。24F25F圖

例

：視覺通廊一線觀海樓二線觀海樓視線范圍|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

展

示視線分析7

F1

2

F2

0

F高層區一線臨海視線6

F8

F8

F洋房區二線臨海視線|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

展

示加層數產品分析大高層155㎡產品24F25F洋房140㎡產品洋房170㎡產品8F10F10F8F8F8F8F面積段戶數

戶數比面積面積比41%得房率

單價（元）

貨值（億）8F8F高層155

188

39.50%

29280洋房140

208

43.70%

2912071.88%81.80%84.08%——33000410004100025000——9.6611.945.5740%洋房170商業80

16.81%

13600——

——

1860476.0

100%

7200019%——100%0.46合計——27.64|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

展

示5.3P8.3P人行流線分析車行流線分析6.0圖

例

：圖

例

：人行出入口6.0車行出入口車行流線消防流線消防登高場地回車場地高程點人行流線消防車出入口|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

展

示搬家流線分析潔污流線分析圖

例

：潔污出入口垃圾收集點圖

例

：車行出入口潔污流線搬家流線招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

展

示|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

蛇

口借景觀均資源造禮序樹價值大連東港豪宅府邸DALIANDONGGANGMANSION|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

展

示景觀分析圖例主要景觀軸線次要景觀軸線主要景觀帶次要景觀帶|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

展

示景觀分析、配套用房落位社區服務站600㎡商業㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡2410.05590.0220.00600.00750.00250.00350商業560㎡老年日間照料中心350㎡商業560㎡配套公建文化活動站250㎡（3F）社區黨群服務220㎡（3F）商業740㎡社區黨群服務中心社區服務站菜市場資源回收站10㎡垃圾收集點10㎡文化活動站老年日間照料中心社區衛生服務站快遞社區衛生服務站120㎡菜市場750㎡120.0020.00其中快遞20㎡物業用房340.00200.00120.0010.00物業340㎡換熱站配電室垃圾收集點資源回收站幼兒園公共健身設施700㎡配電室120㎡10.002600.0幼兒園2600㎡圖

例

：配套公共健身設施商業|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

展

示商業邏輯不建議騎樓設計商業，避免剪力墻對商業影響及對住宅得房率產生影響價格

——商業＞商墅＞類住宅輸入條件流速

——類住宅＞商墅＞商業改善利用小面積段商業提高商業流速結論采用小面積段商業兼顧價格和流速|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

展

示商業價值最大剪力墻不影響商業商

業10.6住宅1F5.6商業1F地庫住宅最具價值商業界面商業局部落在住宅投影下，減少剪力墻影響商業不影響住宅得房率綠地10.6入口方向住宅1F5.6入口方向商業1F地庫商

業由于住宅底板與商業頂板平齊，商業不影響住宅得房率城市主干道|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

展

示小面積段商業轉角活力降低總價延伸挑高空間漂浮的盒子商鋪與住宅重合范圍小剪力墻幾乎無影響空中花園懸挑架空空間4.8m街角退讓商業單鋪面積約64㎡（要求50-100㎡）總價約64*2.5=160萬13m·西北角街角|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

展

示25F場地豎向②5.705.3010.309.459.045.50①10F8F6.009.458F8F8F9.459.459.1510.309.459.459.459.459.155.706.006.00場地剖面125F24F圖

例

：住宅配套/商業10.309.046.005.50地庫覆土場地剖面2|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

展

示日照分析0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時7小時8小時計算參數：城市：大連（東經123度35分、北緯38度54分）有效時間帶：8：00—16：00日照標準日：大寒日時間統計方式：≥5分鐘的連續日照時間段進行累計分析方法：多點分析計算精度：1分鐘采樣點間距：1m經以眾智日照計算，本方案對內日照滿足大寒日2小時要求對外15戶不滿足大寒日2小時日照要求|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

展

示歸家動線（縱向）園區出入口一進闊景廣場P世外桃源二進泗水歸堂三進拾級而上一進

闊景廣場二進

泗水歸堂三進

拾級而上四進

峰回路轉五進

豁然開朗四進峰回路轉五進豁然開朗（園區中心主景觀）|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

展

示歸家動線（縱向）一進

闊景廣場二進

泗水歸堂三進

拾級而上四進

峰回路轉五進

豁然開朗|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

展

示北側大門招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

展

示

|

P

l

a

n

n

i

n

g下沉會所瑜伽室廚房餐廳下沉庭院健身區接待區茶室多功能活動室快遞區下沉平面下沉參觀流線地上參觀流線休閑區接待區門廳地上平面歸家流線分析招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

展

示

|

P

l

a

n

n

i

n

g下沉會所|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

展

示歸家動線（橫向）多重院落一重

挑高大堂二重

對景景觀三重

中心景觀四重

樓棟庭院五重

入戶大堂P園區出入口四重樓棟庭院一重禮儀大堂二重對景景觀三重中心景觀五重入戶大堂|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

展

示歸家動線（縱向）西側大門入口廣場12323接待處及快遞收發入口閘機68451休息等候下沉庭院457入園階梯入園電梯67園區景觀8|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

展

示歸家動線（縱向）|

P

l

a

n

n

i

n

g招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G規

劃

展

示歸家動線（縱向）一重

挑高大堂二重

對景景觀三重

中心景觀四重

樓棟庭院五重

入戶大堂04地

庫

方

案B

A

S

E

M

E

N

T

S

C

H

E

M

E招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G地庫方案|BASEMENT

SCHEME地庫平面地下車庫面積：

21862㎡地下車位數：機械車位：普通車位：單車位指標：其中800個450個35027.3㎡/個地下人防區人防面積：人防車位數：5600㎡346個人防單車位指標：16.2㎡/個非人防面積：

16262㎡地下非人防區非人防車位數：

454個非人防單車位指標：

35.8㎡/個地庫范圍人防區域設備用房招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G地庫方案|BASEMENT

SCHEME地庫平面根據大連市主城區建設工程配建停車場（庫）指標計算得出地下位數643個，低于設計任務書中地下車位數最低配置800個，故地下車位數按設計要求最低800個配建按照設計限額指標標準，地庫層高3.7m，機械車位4.6m按照設計限額指標標準，車位寬度≥2600mm，三排車位=2600mm*3=7800mm，地下人防區兩排車位=2600mm*2=5200mm，采用8500mm*8100mm柱網與小柱網結合的方式布置地下車庫面積：21862㎡

地下車位數：800個地下非人防區單車位指標：27.3㎡/個其中人防面積：5600㎡人防車位數：346個人防單車位指標：16.2㎡/個非人防面積：16262㎡非人防車位數：454個非人防單車位指標：

35.8㎡/個地庫范圍人防區域設備用房地下車庫平面圖招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G地庫方案|BASEMENT

SCHEME機械停車示意機械停車區單車位指標：16.2㎡/個比傳統地面停車場節約占地約50%-80%空間利用率較高機械車位：450個普通車位：350個機械車位停車區機械車位停車區地庫范圍機械車位停車區機械車位停車示意機械停車剖面示意招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G地庫方案|BASEMENT

SCHEME洋房地下停車示意根據設計任務書中車位尺寸寬度≥2600，8F8F故地下車位按設計要求寬度2600m*5100m尺寸配置。車道凈寬6m，再洋房總圖間距30m的條件下，6m+5.1m+5.1m+6.0m+5.1m=27.3m,余2.7m，30M30不足以再布置一排車位，會出現單邊停車的情況，停車效率較低。利用洋房部分地下空間布置車位，可以避免出現單邊停車的情況，實現停車效率最大化5.1M6.0M5.1M5.1M6.0M5.1M

2.7M洋房部分地下停車示意招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G地庫方案|BASEMENT

SCHEME地庫歸家動線——儀式車道招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G地庫方案|BASEMENT

SCHEME地庫歸家動線——精裝大堂招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G地庫方案|BASEMENT

SCHEME地庫歸家動線——品質侯梯廳05戶

型

方

案H

O

U

S

E

T

Y

P

E

S

C

H

E

M

E|

P

r

o

d

u

c

t

s

D

e

s

i

g

n招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G產

品

戶

型山

海

之

間BETWEEN

MOUNTAIN

AND

SEA2

7

0

°

景

觀

資

源山海之間海景城市公園大連灣270°Dalian

Bay山景山勢

Mountain|

P

r

o

d

u

c

t

s

D

e

s

i

g

n招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G產

品

戶

型項目愿景外向觀海

內向造園高定海景花園如何充分利用外部資源并創造內部資源

在合理的成本控制下

定制輕奢品質外部

-

通過設計手段創造獨一無二的品質感內部

-

充分利用景觀將圈層與地塊相結合|

P

r

o

d

u

c

t

s

D

e

s

i

g

n招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G產

品

設

計定義產品PRODUCT

DEFINITION城

市

稀

缺

產

品定

義

豪

宅Ta

r

g

e

t客

戶

認

可

的

豪

宅SITE定

位

客

群Ta

r

g

e

t定

制

資

源R

e

s

o

u

r

c

e切

中

痛

點

的

豪

宅契

合

資

源

的

豪

宅|

P

r

o

d

u

c

t

s

D

e

s

i

g

n招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G產

品

設

計目

標

客

群TARGET

GROUP客

群

特

征國

際

化地

緣

改

善

客

戶大

連

特

色

客

群精

致

化獨

特

化企

業

高

管私

營

業

主本

地

青

年高

校

教

授|

P

r

o

d

u

c

t

s

D

e

s

i

g

n招

商

·

大

連

東

港

項

目

設

計Z

H

A

O

S

H

A

N

G

D

O

N

G

G

A

N

G產

品

設

計產

品

策

略PRODUCT

STRATEGY客

戶

認

可

的

產

品產品策略景

觀

資

源

型

準

豪

宅

盤與同面積產品相比與同資源產品相比景觀+舒適總價+面積|

P

r

o

d

u

c

t

s

D

e

s

i

g

n招