消防維保部門工作手冊

目錄

消防維保部門工作手冊.....................................1

1.消防維保部工作目標...................................3

2.消防維保部工作職責...................................3

3.消防維保部各崗位工作職責.............................4

3.1消防維保部主管崗位職責.............................4

3.2消防維保部組長崗位職責.............................5

33消防員崗位職責.....................................6

3.4消防中控室值班人員崗位職責.........................7

3.5義務消防員崗位職責.................................8

4.消防維保部各崗位任職要求..............................9

4.1消防維保部主管任職要求.............................9

4.2消防維保部組長任職要求.............................9

4.3消防員任職要求....................................10

4.4消防中控員任職要求................................10

5消防規章制度..........................................10

5.1安全疏散設施管理制度..............................10

5.2防火巡查、檢查制度..............................11

5.3火災隱患整改制度..................................11

5.4滅火和應急疏散預案演練制度........................12

5.5燃氣和電氣設備的檢查和管理制度....................12

5.6消防安全教育、培訓制度...........................13

5.7消防設施、器材維護管理制度........................14

5.8義務消防隊組織管理制度............................15

6.消防維保部工作規程...................................16

6.1消防系統維修保養標準作業規程......................16

6.2滅火預案標準作業規程.............................20

6.3消防安全檢查規程..................................24

6.4火警火災應急處理標準作業規程......................27

6.5消防器材管理標準作業規程..........................32

6.6消防演習標準作業規程.............................38

6.7滅火器、消火栓操作規程...........................42

L消防維保部工作目標

(1)消防設施設備保養率達到100%；

(2)安全計量裝置使用完好率達到100%；

(3)預防小區火災事故的發生；

(4)消防設施設備操作人員持證上崗率達到100%；

(5)每半年至少進行1次消防演習；

(6)每年向業主至少進行一次消防安全教育。

2.消防維保部工作職責

(1)在公司經理領導下，具體負責全公司的消防安全工作。

(2)貫徹執行有關消防法規、規定、制度和標準，檢查落實情況，堅持嚴格管理、依

法管理、科學管理。

(3)制定和組織實施年度消防工作計劃，編制消防經費預算。

(4)經常開展群眾性消防法規、常識、責任制的宣傳教育，組織專(兼)職消防、安

全管理員進行業務學習、訓練，督促落實崗位責任制。

(5)組織和協助有關部門制定要害部位消防制度和安全措施,并監督檢查執行情況。

(6)堅持進行消防安全檢查，督促有關部門消除火險隱患，遇有緊急不安全問題時，

應指令先行停止作業，并立即做出處理。

(7)對消防設備、器材的質量和正確使用進行監督檢查。

(8)親臨火災事故現場，組織員工撲救，并負責查明火災原因，提出處理意見。

(9)具體組織火災事故的調查，按照〃三不放過〃(即事故原因沒有查清不放過，責

任者沒受到教育處罰不放過，沒有整改措施不放過)的要求，認真處理。負責統計分

析火災、火險情況，提出預防措施,管理防火檔案。

(10)總結推廣公司內外消防工作先進經驗，負責有關評比、獎懲事宜。

3.消防維保部各崗位工作職責

3.1消防維保部主管崗位職責

(1)消防維保部主管在主管經理領導下進行工作，其工作對主管經理負責。

(2)負責制定消防維保部消防工作計劃，對麗華物業的消防工作做年終總結。

(3)管理消防中控室，定期對中控人員進行技術培訓和考核。

(4)認真貫徹、落實消防法規，制定執行麗華物業消財見定和制度，并檢查各部門的

落實情況。

(5)具體落實上級領導布置的各項消防工作。

(6)負責對新員工的崗前消防培訓，在崗員工的消防培訓和教育，消防組內部人員的

政治思想教育和業務培訓及日常管理。

(7)負責協助采購部購置公司滅火器材，監督消防設施設備維護工作。

(8)制定消防演習方案，組織各種消防活動。

(9)建立、保管消防檔案，對各種消防文件和資料及時整理、存檔。

(10)負責組織對麗華物業消防安全的全面檢查，并及時寫出書面報告。

(11)對公司存在的消防隱患提出整改意見，并監督整改。

(12)負責麗華物業轄區內新建、改造、擴建工程的消防審批、申報和檢查工作。

(13)和各部門及施工單位簽定消防協議書；開具施工動火證。

(14)完成主管經理交辦的其它工作和臨時授權的其它職責。

3.2消防維保部組長崗位職責

(1)組長在消防維保部主管的領導下進行工作，其工作對消防維保部主管負責。

(2)協助主管負責本組的日常工作。

(3)負責對物業區域內的消防巡視、防火檢查工作，發現隱患及時上報并提出整改建

議。

(4)檢查各部門的消防設施和器材是否完好，發現問題及時上報并進行調查和解決。

(5)對損壞和無故挪用消防設施器材者，追究責任進行處理。

(6)檢查庫房物品碼放是否符合消防規定和要求，庫房內照明走線、存放的

物品是否符合消防規定，庫房工作人員是否遵守消防安全制度。

(7)檢查物業區域內的用火、用電情況,檢查其消防器材的配備情況。

(8)認真檢查各施工現場的用火、用電，檢查其動用明火是否辦理手續，對違反安動

用明火要求的，按規定進行處理C

(9)檢查各部門安全防火制度的執行。

(10)檢查各部位電器使用是否符合消防規定，消防通道是否暢通。

(11)考核員工對消防安全制度的掌握情況，考核員工對消防知識的了解。

(12)接到報警后，會同有關部門的人員趕赴現場，查明原因，不得延誤。

3.3消防員崗位職責

(1)認真學習有關消防知識，掌握各種器材操作技術及使用方法。

(2)積極認真做好防火宣傳教育活動，提高公司全員防火意識。

(3)做好消防器材、設備檢查工作，保證設備處于完好狀況，一旦發生火警即可投入

使用。

(4)檢查電器、電線、電掣、煤氣管道有無霉壞、銹壞、氧化、堵塞情況，防止因短

路或爆炸引起火災。

(5)制止任何違反消防安全的行為。一旦發生火警，不論是上班還是下班，必須全力

投入搶救工作，不得臨陣逃避。

(6)生火警事故時，不要驚慌，應采取下列應急措施：

1).迅速報告有關部門、消防大隊,火警電話：119;

2).組織人員搶救險情，力爭把火撲滅，并注意查找起火原因；

3).組織有關人員撤離危險地區，并做好妥善安排；

4).做好現場安全保衛工作，嚴防壞人趁火打動和搞破壞活動；

5).協助有關部門查原因、查損失并做好善后工作。

6).完成消防維保部主管臨時交辦的其他任務。

3.4消防中控室值班人員崗位職責

(1)高度認識消防中控室的特殊性、重要性，時刻堅守工作崗位，實行24小時盯班

制度，關注消防報警系統運行情況，發現火情立即報警；值班人員不得擅

離職守，不得貽誤時機。

(2)認真學習消防監控設備的工作原理，熟悉工作規程，做到按程序熟練開啟、調

試、運行、檢測、維護、關閉系統；加強消防及供電設備的日常清潔和保養，確保系

統正常、持續、穩定運行；設備出現故障時，及時請專業技術人員到現場維修，不得

擅自拆修和處理。

(3)熟悉了解并準確掌握各樓體、樓層及各房間噴淋、報警點的總數、位置、平面分

布圖以及代碼或編號；一旦發生警情，能夠迅速無誤地判斷出警情發生的樓體、樓

層、房間以及具體位置。

(4)定期檢查噴淋頭、報警器、廣播、電話、風口、風機、煙道的狀況是否正常，確

保火災自動報警系統、消防給水滅火系統、防排煙系統聯動運行。

(5)保持消防監控室內良好環境和條件，保持地面潔凈，無塵土、無污染，室內物品

擺放整齊有序，空氣清新，溫度、濕度、粉塵等控制在規定的許可范圍之內，延長系

統的使用壽命。

(6)堅持封閉式值班制度，非值班人員和非專業檢查人員不得進入監控室，確保值班

安全和設備安全；對批準進入人員，要登記備案。

(7)實行交接班和值班記錄制度，交接班時要詳細記錄交班人、接班人、交接班時

間，講明有關情況；值班人員隨時記錄各系統運行情況、報警情況、故障情況、處理

情況、保養維護情況和有關異常情況。

3.5義務消防員崗位職責

(1)義務消防員負責隨時監督本單位的消防安全工作。

(2)定期對小區內各公共部位的防火安全情況進行全面檢查，及時消除各種火險隱

患。

(3)積極參加公司組織的消防知識培訓和消防實戰演練,熟練掌握各種消防器材的使

用范圍和使用方法。

(4)負責普及消防安全常識和防火滅火知識。做到本單位工作人員人人會使用滅火器

材撲救初起火災，會進行人員疏散，會撥打火警119，懂得火災中逃生的基本方法。

(5)隨時向公司報告本部門存放易燃易爆和劇毒危險品的種類和數量，保證

各種危險品的存放符合防火安全要求。

(6)搞好本部位消防器材的維護和管理，掌握本部門消防器材的技術狀態、應用范圍

和使用方法。

(7)防火重點部位必須設有明顯的防火標志，發生火災后，必須及時報告總務處，并

立即組織人員實施滅火和進行人員疏散。火情嚴重時要立即撥打火警119電話報警。

事后協助總務處查清火災原因、火災事故責任人和火災損失。

(8)消防維保部查出的各種火險隱患，及時督促和積極協助部門領導落實整改措施,

并把整改結果回復消防維保部。

4.消防維保部各崗位任職要求

4.1消防維保部主管任職要求

(1)年齡45周歲以下，身體健康，中專文化程度(或大專以上文化程度、5年以上

消防管理經驗)，持有消防安全培訓上崗證，有良好的組織和溝通能力。

(2)熟悉消防設施設備日常管理和維護，數量掌握消財見范及強弱電知識，熟悉國家

和地方消防有關法律法規。

(3)有良好的個人修養，較強的協調能力及公關能力，有一定的應變能力和處理突發

事件的能力。

(4)有較好的溝通和策劃能力，能與相關部門合作完成任務目標。

(5)有敬業精神，團隊意識，嚴慎細密的工作作風，促使所屬團隊發揮潛能，組織完

成目標。

4.2消防維保部組長任職要求

(1)年齡50周歲以下，身體健康，高中以上文化程度，有兩年以上消防管理工作經

驗。

(2)熟悉消防設施設備的日常管理和維護和相關的法律法規。

(3)能處理一般的消防設施設備故障,消防業務技能熬東。

(4)有良好的修養，語言表達能力較強。

(5)對工作認真負責，愛崗敬業。

4.3消防員任職要求

(1)年齡35周歲以下，身體健康,初中以上文化程度。

(2)能處理一般的消防設施設備故障。

(3)具備良好的服務意識和團隊合作精神

(4)熱愛本崗位，遵紀守法，誠信可靠，有敬業精神。

(5)有良好的修養，有一定的語言表達能力。

4.4消防中控員任職要求

(1)男性，20-40周歲，身高1.70米以上,初中以上文化程度，身體健康。

(2)思想進步，無治安刑事處罰記錄;

(3)受過物業管理、消防中控、應急處理等相關的培訓并獲得消防中控證書。

(4)對工作認真負責，愛崗敬業。

5.消防規章制度

5.1安全疏散設施管理制度

L各管理處應保持本管理處所轄樓宇疏散通道、安全出口暢通，嚴禁占用疏散通道,

嚴禁在安全出口或疏散通道上堆放雜物影響疏散的障礙物。

2、各管理處應按規范設置符合國家規定的消防安全疏散指示標志和應急照明設施。

3、各管理處應保持本管理處鎖管轄樓宇防火門、消防安全疏散指示標志、應急照明、

機械排煙送風、火災事故廣播等設施處于正常狀態，由消防維保部定期組織檢查、測

試、維護和保養。

4、各管理處嚴禁在工作期間將安全出口上鎖，需上鎖時必須有專人進行開鎖。

5、各管理處嚴禁在工作期間將安全疏散指示標志關閉、遮擋或覆蓋。

5.2防火巡查.檢查制度

1、逐級落實消防安全責任制和崗位安全責任制，消防維保部主管組織落實

消防巡查和自查。

2、消防維保部每月進行防火檢查、抽查。消防維保部主管每月對各部門進行一次防火

自查，對查出的安全隱患，要復查追蹤整改。

3、檢查中發現火災隱患，檢查人員應填寫防火檢查記錄，并按照規定，要求有關人員

在記錄上簽名。

4、消防維保部應將檢查情況及時通知各部門負責人。各部門應不定期進行消防安全自

查，發現存在火災隱患，應及時整改。

5、對各部門檢查中發現的火災隱患未按規定時間及時整改的，消防維保部應根據公司

制度給予處罰。

53火災隱患整改制度

1、各部門對存在的火災隱患應當及時予以消除。

2、在防火安全檢查中，應對所發現的火災隱患進行逐項登記，并將隱患情況書面下發

各部門限期整改，同時要做好隱患整改情況記錄。

3、在火災隱患未消除前，各部門應當落實防范措施，確保隱患整改期間的消防安全，

對確無能力解決的重大火災隱患應當提出解決方案，及時向公司消防維保部書面上

報。

4、各部門對公安消防機構檢查后要求責令限期改正的火災隱患，應當在規定的期限

內改正，由消防維保部寫出隱患整改的復函，報送公安消防機構審定，同時上報公司備

案。

5.4滅火和應急疏散預案演練制度

1、制定符合本公司實際情況的滅火和應急疏散預案。

2、組織全員學習和熟悉滅火和應急疏散預案。

3、每次組織預案演練前應精心開會部署，明確分工。

4、應按制定的預案，至少每半年進行一次演練。

5、演練結束后應召開講評會，認真總結預案演練的情況，發現不足之處應及時修改和

完善預案。

5.5燃氣和電氣設備的檢查和管理制度

L應按規定正確安裝、使用電器設備，相關人員必須經必要的培訓，獲得相關部門核

發的有效證書方可操作。各類設備均需具備法律、法規規定的有效合格證明并經維修

部確認后方可投入使用。電氣設備應由持證人員定期進行檢查（至少每月一次）。

2、防雷、防靜電設施定期檢查、檢測，每季度至少檢查一次、每年至少檢測一次并記

錄。

3、電器設備負荷應嚴格按照標港執行，接頭牢固，絕緣良好，保險裝置合格、正常并

具備良好的接地，接地電阻應嚴格按照電氣施工要求測試。

4、各類線路均應以套管加以隔絕，特殊情況下，亦應使用絕緣良好的鉛皮或膠皮電纜

線。各類電氣設備及線路均應定期檢修，隨時排除因絕緣損壞可能引起的消防安全隱

患。

5、未經管理處批準，嚴禁擅自加長電線。應積極配合設施設備部人員檢查加長電線是

否僅供緊急使用、外殼是否完好、是否有設施設備部人員檢測后投入使用。

6、電器設備、開關箱線路附近按照公司標準劃定區域，嚴禁堆放易燃易爆物并定期檢

查、排除隱患。

7、設備用畢應切斷電源。未經試驗正式通電的設備，安裝、維修人員離開現場時應切

斷電源。

8、除已采取防范措施外，工作場所內嚴禁使用明火。

9、使用明火的，應嚴格遵守各項安全規定和操作流程，做到用火不離人、人離火滅。

10、場所內嚴禁吸煙并張貼禁煙標識，每一位員工均有義務提醒其他人員共同遵守公

共場所禁煙的規定。

5.6消防安全教育、培訓制度

1、每年以創辦消防知識宣傳欄、開展知識競賽等多種形式，提高全體員工的消防安全

意識。

2、定期組織員工學習消防法規和各項規章制度，做到依法治火。

3、各部門應針對設定崗位特點，進行員工在崗消防安全教育培訓。

4、對消防設施維護保養和使用人員應進行實地演示和培訓。

5、對新員工進行崗前消防培訓I,經考試合格后方可上崗。

6、因工作需要員工換崗前必須進行再教育培訓。

7、消防控制室等特殊崗位要進行專業培訓，經考試合格，持證上崗。

5?7消防設施.器材維護管理制度

L各部門消防設施日常使用，由各部門主管負責，消防維保部每周檢查消防設施的使

用狀況，保持設施整潔、衛生、完好。

2、消防設施及消防設備的技術性能的維修保養和定期技術檢測由消防維保部負責，消

防維保部主管每半月按時檢查了解消防設備的運行情況。查看運行記錄，聽取值班人

員意見，發現異常及時安排維修，對無法解決的上報公司，使設備保持完好的技術狀

態。

3、消防設施和消防設備定期測試：

(1)煙、溫感報警系統的測試由消防維保部負責組織實施，每個煙、溫感探頭至少每

年輪測一次。

(2)消防水泵、噴淋水泵、水幕水泵每季度試開泵一次，檢查其是否完整好用。

(3)正壓送風、防排煙系統每半年檢測一次。

(4)室內消火栓、噴淋泄水測試每季度一次。

(5)其它消防設備的測試，根據不同情況決定測試時間。

4、消防器材管理：

(1)每年在冬防、夏防期間定期兩次對滅火器進行普查換藥。

(2)各部門主管定期巡查消防器材，保證處于完好狀態。

(3)各部門主管對消防器材應經常檢查，發現丟失、損壞應立即上報公司消防維保

部，視情況予以補充。

(4)各部門的消防器材由本管理處自行管理，并指定專人負責。

5.8義務消防隊組織管理制度

1、義務消防員應在公司和消防維保部領導下開展業務學習和滅火技能訓練，各項技術

考核應達到規定的指標。

2、要結合部門消防設施、設備、器材維護檢查，有計劃地對每個義務消防員進行輪

訓I,使每個人都具有實際操作技能。

3、按照滅火和應急疏散預案(公司每半年進行一次)進行演練，并結合實際不斷完善

預案。

4、每年舉行一次防火、滅火知識考核,考核優秀給予表彰。

5、不斷總結經驗，提高防火滅火自救能力。

6.消防維保部工作規程

6.1消防系統維修保養標準作業規程

1.0目的

規范消防系統維修保養工作，確保消防系統設備各項性能良好。

2.0適用范圍

使用于麗華物業公司轄區內消防系統設備的維修保養工作。

3.0職責

3.1公司經理負責審核《消防系統維修保養年度計劃》并檢查計劃的執行情況。

3.2消防維保部主管負責制定《消防系統維修保養年度計劃）并組織監督該計劃的具

體實施。

3.3消防維保部班組長及消防員具體負責消防系統的日常保養工作。

4.0程序要點

4.1〈消防系統維修保養年度計劃〉

4.1.1每年12月15日前，由消防維保部主管組織制定完畢下一年度的《消防系統維

修保養年度計劃》報公司審批。并按系統的運行情況擬定小修、中修、大修計劃。

4.1.2〈消防系統維修保養年度計劃〉必須具備下列要求：

a）有明確安排設備的大、中、小修計劃；

b）有具體組織實施維修保養的時間；

C）有明確的維修保養周期；

d）有具體的維修經費預算。

4.2對消防系統進行維修保養時，應嚴格遵守〈消防系統操作標準作業規程〉，并按

〈消防系統維修保養年度計劃〉進行。

4.3檢查

4.3.1日檢：每班次在當值班長的指導下由消防管理中心消防員對火災報警系統進行下

列檢查：

a）每班次均應進行系統設備的外觀檢查；

b）火警功能。誤報火警應勘察誤報的火災探測器探頭現場有無蒸氣、煙霧、粉塵等

影響探頭正常工作的環境干擾存在，如有其他干擾存在，應設法排除。對于誤報頻繁

又無其他干擾影響探頭正常工作的，或探頭顯示燈不亮、不能接收信號，應及時清洗

更換；

c）自檢功能。按自檢鍵后，進行復位，讓系統處于正常狀態，不能復位應查明原因；

d）故障功能：

——主電源故障,檢查輸入電源是否完好，熔絲有無燒斷、接觸不良的情況；——

備用電源故障，檢查充電裝置，電池是否損壞，有無斷線；

——探測回路故障，檢查該回路至火災探測器的接線是否完好，有無探測被取下，終

端監控器有無損壞。

4.3.2月檢：每月15日在消防維保部主管的指導下，由班組長組織對消防自動系統進

行下列功能檢查，并填寫〈消防系統月檢查保養記錄表）：

a）日檢全部內容；

b）測試控制器主要工作電壓是否正常；

c）火災探測器（溫感、煙感、破波）安裝傾斜度不大于45度，與底座接觸是否良好，

外觀是否潔凈完好，指示燈是否閃亮.隨機取5%的煙感噴煙后消防主機是否收到報警信

號；

d）對樓層消防栓泵進行外觀檢查，查看外接線是否固定良好，油漆脫落應補刷新漆；

e）檢查手動按鈕、緊急旋鈕安裝是否牢固，有無破損及丟失；任選兩個手動報警按鈕

進行模擬報警，測試報警功能是否正常；

f）對消防主機、聯動柜、動力配電箱、滅火顯示器及其附屬設施進行擦拭除塵，線路

松動應加以緊固；

g）對主電源和備用電源做自動轉換試驗。

4.3.3季檢

每季度檢查和試驗自動報警系統的系列功能，并填寫〈消防系統年（季）檢查保養記

錄表）：

a》采用專用檢測儀器分批試驗火災探測器的動作及確認燈顯示；

b》試驗火災報警的聲光顯示；

c》實驗水流指示器，壓力開關等報警功能，信號顯示；

d》對備用電源進行1-2次充放電試驗，1-3次主要電源和備用電源自動切換試驗;

e》用手動或自動檢查防火卷簾門的關閉情況、防火卷簾有無變形、扭曲情況；f》用

手動或自動檢查消防栓泵、自動怎淋滅火系統的控制設備；

g》對固定式,l12ir系統進行外觀巡視，查看管網系統的密封情況，讀出壓力表指

針數值，用手動或自動檢查固定滅火系統的控制設備；

h》用手動檢查消防應急廣播、火災應急照明及疏散指示標志燈；

i》從消防聯動柜上按強制〃消防〃開關鍵使客貨梯停于首層試驗；

j》在消防管理中心進行消防通信設備對講通話試驗；

k》檢查所有轉換開關和強制切斷非消防電源功能試驗。

4.3.4年檢：每年12月20日前由消防維保部主管及班組長組織對火災自動報警系統

的功能作下列檢查和試驗，填寫〈消防系統年（季）檢查上保養記錄〉：日》應用專

用檢測儀器對所安裝的火災探測器探頭（取50%）進行一次實效模擬試驗，對電纜、

接線盒、設備作直觀檢查、清理塵埃；

b》進行本規程4.2.3季檢內容（a、b除外）；

c》試驗火災應急廣播設備的功能。

4.3.5對本規程4.3.3和4.3.4的檢查內容,合同期內安裝廠家指導檢查,合同期滿后

外委公安消防局（或安裝廠家）檢查。

4.4維修保養

441對消防系統設備的外部清潔及部分附件的維修保養由消防維保部主管指導

完成。

每班次消防員應對消防設備外部清潔一次，用壓縮空氣進行吹污、吹塵，再用干的干

凈抹布擦拭，保持設備光潔。

4.4.2消防系統設備故障的維修一般不超過8小時，在8小時內無法解決的，應將其

故障原因、解決時間上報公司經理，并按批準的時間限期解決。

4.4.3需外委維修的，委托安裝廠家或公安消防局進行維修保養。

4.4.4消防泵維修保養見〈給排水設備設施維修保養標準作業規程〉相關要點。

4.4.6消防系統設備的檢查、維修保養均應有完整的記錄，分類歸檔管理，保存期五

年。

6.2滅火預案標準作業規程

1.0目的

規范制定滅火預案的工作程序，確保滅火預案的有效性、實用性。

2.0適用范圍

適用于麗華物業管理公司高層住宅樓滅火預案的制定。

3.0職責

3.1消防維保部主管負責制定轄區重點防火部位的滅火預案。

3.2消防維保部班組長負責滅火作戰計劃圖的繪制。

3.3消防維保部組長負責根據滅火預案的內容具體組織演練。

4.0程序要點

4.1制定原則

4.1.1適用性原則。制定的滅火預案要符合實際情況。

4.1.2有效性原則。制定出的滅火預案在發生火警、火災的處置實施時能收到良好的效

果具有實用性。

4.1.3可操作性原則。制定的滅火預案要符合公司實際情況，確實和行。

4.2滅火預案的制定。

4.2.1消防維保部主管根據小區的發展情況，小區火災特點及火險隱患較大的部位確定

重點防火部位，并進行標識，在每年12月10日前制定完畢小區重點防火部位滅火預

案（或進行修訂），并報公司審批。

4.2.2滅火預案應符合下列要求：

a）符合消防維保部器材預備情況；

b）有具體的組織實施時間；

c）有具體的演練經費預算；

d）有滅火預案演練的責任人；

e）須經公安消防隊審核通過和備案。

4.3基本情況

4.3.1四周情況（某小區）：

高層建筑樓層設有防火分區和防火分隔物，樓頂設有防排煙系統進行排煙和抽風。因

樓層較高，給逃生和自救帶來困難，必要時可以沿下水管道下滑進行自救和逃生。

4.3.2水源情況：

a）水泵房和樓頂設有生活用水水池，可轉化為消防用水，東西兩側每層樓均設有4

個消防結合器，距大樓10米處的地面消防栓可直接向大樓供水；

b）會所每層樓通道均設有兩個室內消防栓，首層前面有游泳池可直接轉化為消防水

池，有3個消防結合器及1個地面消防栓向大樓供水；

c）大酒店、會所的內部裝修材料是防火阻燃的建筑材料，部分仍屬于燃燒材料，耐火

極限為二級，其中如卡拉OK,裝修空間小、頂棚低，大部分屬可燃材料，一旦發生

火災，燃燒速度很快。

4.3.3物資性質：

高層住宅區，只存放一些家庭日常用品，物質單一、量少。一般不易著火。

4.3.4單位消防組織與裝備：

a）消防組織及相關部門職責：

——以消防維保部為主的戰斗隊組織指揮火警、火災的撲救，各消防員均有明確的責

任和分工；

——成立以護衛為主的義務消防隊負責疏散搶救被困人員，轉移珍貴物資、技術資

料，交通管制和安全警戒；

——機電處主管指導電工開啟相關自動滅火設備，保證消防供水和應急照明；——

重點防火部位營業部門的負責人指導員工轉移物資，協助疏散顧客。

b）消防裝備：

——消防維保部可鋪設水袋供水；

——重點防火部位安裝有自動滅火系統,能施放藥劑自動滅火；

——自備手提式、推車式〃i2ir滅火器，能撲救小型和初期火災。

4.3.5火災危險性及火勢發展特點：

高層建筑的電梯井和各種管網井低直通樓頂，發生火災時，火勢迅速向上蔓延，燃燒

速度快，加上高層建筑樓層較高，供水壓力不足，給撲救帶來很大困難。

4.3.6滅火措施：

a）正確運用滅火方法（冷卻法、窒息法、隔離法、抑制法），靈活把握戰術方法（堵

截包圍、內外夾攻、上下合擊、重點突破、分片消滅等）；

b）正確選擇鋪設水帶線路和架設消防梯，水槍手選擇著火源較近處猛烈射水；c）正

確運用滅火器從不同方位施放藥劑，主攻著火源和燃燒猛烈處。

4.3.7注重事項：

a）防構筑物倒塌傷及人員；

b）防死火復燃，火災撲滅后應反復檢查，徹底清出火種，必要時可留人看管；c）防

人員中毒窒息，滅火和疏散時應戴好放毒面具，以免煙霧和有毒燃燒產物過量而引起

窒息；

d）防爆炸，有爆炸跡象應迅速撤離火災現場。

4.3.8滅火作戰計劃圖（平面圖）由消防維保部主管繪制重點防火部位滅火作戰計劃平

面圖，貼在每個消防控制中心或存檔備案。

4.3.9審批意見：

a）重點防火單位簽署意見。由重點防火部門所在單位的負責人簽署意見；b）公司經

理審批意見；

c）送公安消防隊備案簽署審批意見。

4.4應用

4.4.1制定的滅火預案要在消防演習中體現，按照具體制定的重點防火部位滅火預案的

內容，定期組織演練。

4.4.2在消防培訓中要體現出滅火預案的內容，由消防維保部主管定期組織練習。

4.4.3在發生火警、火災應急處理時，能根據預先制定的滅火預案展開滅火戰斗。

4.5修訂。根據滅火預案在消防練習培訓I、消防演習和應急處理中的實際應用情況，

由消防維保部主管根據演練效果組織討論，對原制定的滅火預案中無法具體操作的部

分進行修改。

4.6消防維保部主管監督填寫滅火預案的相關記錄，歸檔治理，長期保存。

6.3消防安全檢查規程

1目的

為規定麗華物業管理公司的消防檢查工作，確保消防措施的切實落實，特制定如下規

定。

2適用范圍

本規定適用于麗華物業管理公司消防檢查工作的管理。

3職責

3.1公司領導負責三級消防檢查。

3.2部門領導負責二級消防檢直。

3.3班組長負責一級消防檢查。

4管理內容

公司消防檢查實施三級檢查制度

4.1一級檢查由班組織實施

4.1.1每個員工每天對本崗位、本地段進行一次安全防火的檢查，排除本身能夠排除的

一般不安全因素，上報本身不能解決的安全因素。

4.1.2發現問題應及時處理，及時報告，否則發生事故則由本崗位當班人員負責。

4.1.3每天應將班組各人檢查的結果記錄。

4.1.4接班時接班人員提前進入崗位，并向上一班了解消防安全情況，對檢查內容進行

驗收并簽名，發現的問題，一般由接班領班負責處理，較大的問題以書面報本部領導

處理，不得忽視或拖延。

4.2二級檢查由部門領導實施

4.2.1部門領導每周組織主管對本部管轄地段、設備物資（特別是易燃易爆物品）進行

一次檢查。

4.2.2檢查班組一級對防火安全工作的執行落實情況。

4.2.3組織處理本部門的火險隱患及整改，向員工進行教育及表揚或批評。

4.2.4負責將一周的消防安全情況書面報告公司領導。

4.3三級檢查由公司領導實施

4.3.1每月由公司領導主持對各部門進行重點檢查或抽查，

4.3.2檢查各部門貫徹防火安全的執行情況，檢查要害部位防火安全管理及制度執行情

況。好的表揚或獎勵，差的批評或罰款。

4.3.3消防維保部將每月貫徹防火安全的執行情況，檢查要害部位防火安全管理及制度

執行情況上報公司總部備案。

4.4檢查的基本內容

4.4.1易燃易爆危險物品貯存、管理、使用是否符合安全要求。貯存容器、管道有無定

期測試,有無跑、冒、滴、漏現象。

4.4.2對煙頭、遺留火種是否注意并處理好。

4.4.3庫房物資分類及存放是否符合安全規定，庫房內燈泡規定，庫房內燈泡規定

60W以下，燈距、堆距、堆放高度、通風、室溫是否符合防火安全要求以及值班情況

等。

4.4.4電器設備運行是否正常，有無超負荷運行，電線、電纜的絕緣有無老化、受潮、

漏電、短路等。電動機有無空轉現象，防雷設備是否完好，有無亂拉電線情況。

4.4.5使用多種可燃、易燃油類是否符合安全操作要求，以及殘油、氣的處理情況。

4.4.6危險場所動火是否按規定辦手續，焊工操作時是否達到《動火安全規程》的要

求。

4.4.7使用有毒有害物品的場地是否有防毒的安全措施。

4.4.8消防器材及消防系統的完好情況。各部門和消防器材有無管好、用好和到期換

藥，保證完整好用。

4.4.9秩序維護員對出入人員是否進行嚴格檢查，對攜帶易爆危險物品的人員是否把關

等。

4.4.10檢查結果均填寫在〃消防系統巡檢記錄表〃中，并匯總到消防維保部主管，由

消防維保部主管根據檢查情況向須整改部門發出〃消防檢查整改通知單〃進行

整改。

6.4火警火災應急處理標準作業規程

一、目的

規范火警、火災的處理程序的方法，確保火警、火災得到及時有效的控制的處理。

二、適用范圍

適用于麗華物業轄區內火警、火災的應急處理。

三、職責

L負責監督及抽查培訓實施情況，驗證培訓效果及對外聯系培訓教師。

2、負責制定年度培訓計劃，并負責具體組織實施。

3、負責協助消防管理中心組織滅火撲救。

四、程序要點

1、報警與確認

Q）火警信息。火警信息可以是：

⑴消防控制中心接收的火警信號（包括燈光、音響、消防主機顯示屏顯示）；

⑵秩序維護員巡邏中發現的火警；

⑶住戶的報警。

（2）火警信息的確認。根據火警信息來源不同，火警信息確認可以是：⑴消防控制中心

從自動報警裝置系統接收的火警信息，應立即用對講機、電話通知附近秩序維護員趕

赴預警現場確認是否由于自動報警裝置系統誤動發出的信息或有人違章（如燒紙、施

工、向探頭噴煙）引起的報警，若屬于非誤報，則應查明預報原因，追蹤煙霧來源，

確認中應隨時保持與消防控制中心的聯系,并報告確認情況；

⑵發現火警的安全員員應立即趕赴火警現場，判明是否屬于火警，若是人為違章造成

的火警現象應予制止；若是火警，則按火警、火災處理方法進行處置。

⑶住戶報警。公司任何人員或部門接到報警時，應立即用最有效的手段

報告消防管理中心，并按火警、火災處理方法進行處置。

2、火警、火災處理原則及方法

⑴火警、火災的處理原則：

⑴確認的火警應在第一時間內向消防管理中心和〃119〃臺報警的原則；⑵立即開展

撲滅火警、火災的原則；

⑶積極疏散所引響的住戶，搶救被困人員的原則；

⑷將易燃易爆物品迅速撤離火源及毗鄰場所的原則；

⑸盡力搶救公司財產和住戶生命財產安全的原則。

（2）火警、火災的處置方法：

⑴公司任何員工發現火警，應就近取滅火器材迅速撲滅火警；

⑵若火警有發展趨勢，應一邊呼叫鄰近人員參與控制火勢，一邊呼叫消防管理中心主

管（班組長）和相關人員前往撲救；

⑶取用滅火器材時應正確選用滅火器（根據物質的燃燒特性）以免用錯滅火器使回火

復燃；

⑷若是機房、電氣發生火災，應先切斷一切電源，選用、干粉和C02等滅

火器直接噴射火源處，如有油的電源設備（如變壓器、油開關）著火時，也可用干燥

的黃沙蓋住火焰，使火熄滅，裝有自動滅火裝置的場所，直接開啟自動滅火裝置施放

藥劑滅火。

3、火災撲救及現場控制

（1）消防管理中心根據預先制定的滅火預案立即組織滅火和對現場進行控制，消防管理

中心主管應臨指揮，具體要求如下：

⑴向"119〃臺報警，并派隊員到必經路口引導；

⑵通知安全處緊急組織安護衛員趕赴火災現場，進行外圍警戒和交通管制；

⑶通知消防維保部立即組織相關人員趕赴火場進行疏散，救護被困人員，搶救財物，

協助滅火；

⑷通知電工斷開相關電源，開啟自動滅火系統、排煙系統防水泵，保證消防供水；

⑸消防管理中心班組長在其主管的指揮下帶領消防員鋪設水帶，施放滅

火，控制火勢。

(2)火災現場及影響區人員的疏散：

⑴應通過消防應急廣播裝置進行廣播，通報火災情況，引導群眾疏散；⑵逐戶(樓

層)通知受影響的住戶、顧客，引導住戶疏散；或做好撤離準備；

⑶切斷電源后應開通應急照明電源，打開所有安全通道，引導住戶、顧客有序地撤

離。

(3)撲救:

⑴消防控制中心應立即進行操作消防主機，同時遵守《消防系統操作標準作業規

程》，將火災單元的電梯迫降到低層，以供消防隊員撲救用；

⑵撲救工作應有組織的進行，在公安消防隊未到達之前，消防維保部主管或履行其職

責的人應負責火災現場的指揮，調動一切人員利用所有消防設備和裝備器材開展撲救

工作；

(3)公安消防隊到達以后，消防管理中心迅速向公安消防隊指揮員報告火情，移交指揮

權，組織公司所有參戰人員配合撲滅火災。

⑷交通管制和現場治安的維護：

⑴公司領導親臨火災現場組織并指揮所屬安全員員對火災現場進行交通管制和現場控

制；

⑵撤出或移走妨礙消防和救護車輛通行的障礙；

⑶阻攔與撲救無關的人員進入火災現場或影響區，防火場中物品被盜竊；

⑷看管被搶救的公私財物，在火災撲救前嚴禁任何人轉移；⑸保護現場使用的消防器

材裝備正常使用。

(5)疏散及轉移物資：

⑴秩序維護部協助安頓、疏散住戶，協助運送火場中被困或受傷人員；⑵公司所有員

工應積極主動進入火災現場，撤出易燃、易爆物品，搶救公私財物。

4、火災撲滅后的處置

(1)消防維保部主管以及相關人員應配合公安消防部門對火災現場進行調

查分析，評估火災造成的損失，填寫《火警、火災事故報告表》，組織對滅火預案的

可靠性和有效進行討論，必要時進行修改。

(2)秩序維護部應組織護衛員對搶救出的物品進行確領取及轉移到倉庫保存。

(3)公司令員導對受災住戶進行安慰及解決實際問題。

(4)總結滅火工作的經驗及教訓。

(5)消防維保部應對消防設備設施進行一次檢查和清點，對已損壞的設備設施進行修復

或提出補充申請。

6.5消防器材管理標準作業規程

一、目的

規范消防器材管理工作，確保消防器材性能完好，齊全好用。

二、適用范圍

適用于麗華物業轄區內各類消防器材的管理。

三、職責

L消防維保部負責消防器材管理的監督、檢查工作。

2、消防維保部具體負責消防器材的管理。

四、程序要點

L登記入庫

Q)從采購領回的消防器材應先進行檢驗。檢驗器材的性能、規格、數量、使用日期、

使用范圍等是否符合公安消防局的有關標準，驗證數量和用途是否和申購單上的數據

相吻合，凡不符合標準的一律退回采購。

(2)對符合標準的消防器材進行入庫登記。

2、領用與歸還

Q)臨時領用的消防器材須經消防維保部班組長登記確認后，方可領出，用完后及時歸

還。

⑵平時用的訓練器材由消防維保部班組長領出。訓練完后統一送還倉庫保管。

⑶配置在每個消防控制中心的消防器材必須經當值消防員簽字確認，并

進行班次登記移交。

(4)配置在各部門、公場所、電房、小區樓宇、小區安全員亭的消防器材，由消防維保

部主觀和配置場所的負責人雙方簽字確認，并由配置場所的負責人監督其部門員工保

管，消防維保部定時檢查。

(5)其他部門須借用消防器材時，須經主管經理同意，將破舊修復的器材借給對方使

用，歸還時應將器材洗凈涼干，由消防維保部班長簽收后入庫保管，班長填寫《消防

器材借用登記表》。

3、使用與維護

Q)戰斗服、頭盔、戰斗靴：

⑴戰斗服、戰斗靴和頭盔只能用于訓練和火場撲救；

⑵戰斗服應洗刷干凈，涼干后折疊放置于貨架上；

⑶不能將頭盔拽動或墊坐，帽殼損壞時應申購調換

⑷戰斗靴不能用作便靴；

⑸應將戰斗服、戰斗靴、頭盔、安全帶按照著裝訓練時準備器材的要領統一放置，便

于快速接警出動時使用。

⑵水帶、水槍：

⑴水帶（含接口）和水槍應合理配置于小區樓宇樓層的消防栓（箱）內、小區各安全員亭

里；

⑵水帶、水槍只用于火場供水和平時訓練；

⑶水帶用后應保持清潔、整齊、清洗涼干后卷放在貨架上（崗亭或消防箱內）；

⑷水帶接口相互連接時，應靈活、松緊適度，保證其密封性，并連接可靠，加壓時不

能自行脫開；

⑸平時訓練用水帶（水槍）時，收卷水帶應小心輕放，防止水帶接口、水槍震動甩打破

損；

⑹注意防潮、防震、防腐蝕、防霉和腐爛、破損、生銹，水帶、水槍應置于通風干燥

的地方。

（3）安全繩、安全帶、安全鉤、高空緩將器：

⑴使用時應先測試安全繩的靜電負荷，檢查其牢固性，確認無任何斷裂

現象，方可使用；

⑵使用安全鉤時應先檢查各部件的動作是否靈活，定期用4500牛頓的工作拉力作負

重測試，發現問題停止使用；

⑶安全帶要端正清潔，半圓環、大方扣等活動部件要轉動靈活。當出現破損、灼傷、

惡化、磨損及變形時，不能用于高空作業；

⑷高空緩降器應定期作拉力測試c保持繩索光潔，無腐蝕及磨損；⑸平時應刷洗干

凈、涼干后統一放置在貨架上。

(4)消防斧及消防腰斧：

⑴消防斧和消防腰斧用于火場破折；

⑵消防斧應注意保養，防止生銹、潮濕，存放于貨架上；

⑶消防腰斧有變形、裂縫或橡膠柄套損壞時，應停止使用。

⑸消防電話、對講機、巡邏單車：

⑴消防電話只能用作火警報警，不能用于私人用途。電話應經常擦拭，防積塵、防污

垢、防線路破損。辦公室電話一般應控制說話時間不超過5分鐘；⑵對講機按《安全

員警用器械管理標準作業規程》相關要點執行；⑶工衣由消防維保部班長統一保管和

發放；

⑷巡邏單車應防雨淋和日曬，經常擦拭，保持干凈光亮。單車只能在防火檢查時專

用，不能駛出小區和借給他人使用。

(6)登高二節拉梯(6米拉梯)：

⑴二節拉梯用于樓層登高、救援、鋪設水帶；

⑵二節拉梯在使用時應檢查：

——梯子的螺栓、滑輪、掛鉤及各部位連接處是否松動；——梯登、側板等竹木部

位是否折斷或損壞；

——拉繩是否斷裂、破損，發現問題及時更換零部件或修理。⑶二節拉梯應置于干

燥、通風的地方，防梯身變形、彎曲。

（7）室外消防栓：

⑴室外消防栓是連接市政供水的管網系統，應每月逐個出水實驗；⑵消除閥塞啟閉桿

端部周圍的雜物，將消防專用扳手套于桿頭，檢查是否合適，轉動啟閉桿，加注潤滑

油；

⑶用油沙頭擦洗出水口螺紋上的銹漬，檢查悶蓋內膠墊圈是否完好；⑷打開消防栓，

檢查供水情況，再放凈銹水后關閉，并觀察有無漏水現象；

⑸外表油漆剝落及時修補；

⑹消除消防栓附近的障礙物，3米內不準堆放任何物品。

⑻滅火器（滅火器）：

⑴滅火器配置在小區安全員崗亭和樓層三、五、七的消防箱內，高層和超高層樓均配

置有手提"1211〃滅火器，電房、機房內均配備有推車式"1211"滅火器；

⑵滅火器應置于通風、干燥、清潔的地點，不受烈日的暴曬，不接觸熱源或劇烈震

動。懸掛地點環境適宜溫度為10C-55C;

⑶壓力表指針是否早綠色區域（如在紅色區要檢查原因，發現重量減輕10%,檢查后

要及時灌裝）；

⑷鉛封是否完好（一經開放，須按規定再充裝，并作密封試驗，重新鉛封）；

⑸噴嘴和噴射管是否堵塞，腐蝕損壞，鋼性連接式噴筒是否繞其軸線回轉，并可任意

停留，推車式滅火器的行車結構是否靈活，有無檢驗標志；⑹噴筒是否暢通(如堵塞

要及時疏通)。

4、器材保管

(1)消防維保部班長應做好消防器材的統一保管，在其主管的領導下建立消防器材臺

賬。

(2)保管要求：

⑴消防器材必須整齊存放于貨架上，銘牌朝外，標識清楚；⑵必須保持干凈、整潔、

無積塵；

⑶存放的器材必須在接警時能及時取用；

⑷所有器材一律不準挪作他用和外借，特殊情況需外借時，須經主管經理同意；

⑸各類器材應分類堆放，標識清楚，嚴格按器材說明書的內容放置；⑹存放的環境溫

度適宜；

⑺配置在小區安全員亭的消防器材由當值安全員員保管，并進行登記移交，消防維保

部進行監督檢查。

5、維修保養

Q)消防維保部班組長和機動消防員每天巡檢時，發現破損、漏氣、霉爛、腐蝕的消防

器材應立即送到消防維保部進行登記、維修和日常保養。

(2)消防維保部主管根據每月消防器材檢查保養情況，對消防器材進行報廢、充氣和更

換。

(3)一般維修由消防維保部主管負責指導維修。

(4)需外委維修(或公安消防部門有特殊規定)的送公安消防局或安裝廠家進行維修。

6、消防維保部主管監督填寫各類維修保養記錄,每次巡檢、維修、保養均應有完整的

記錄，消防維保部班長認真填寫《消防器材保管記錄表》和《消防器材配置統計

表》，并將各類表格歸檔保管，保存期3年。

6.6消防演習標準作業規程

1.0目的

規范消防演習工作，確保消防演習質量。

2.0適用范圍

適用于麗華物業公司消防演習的管理。

3.0職責

3.1主管經理負責消防演習計劃和方案的審核，以及消防演習效果的評估。

3.2消防維保部負責制定《年度消防演習計劃》，并組織實施。

3.3消防維保部班組長、安全處負責協助消防維保部主管組織實施消防演習。

3.4工程維修部負責保障消防供水、供電。

4.0程序要點

4.1《年度消防演習計劃》的制定

4.1.1消防維保部主管每年12月10日前制定完畢下一年度的《消防演習計劃》，呈

報公司審批；

4.1.2制定《年度消防演習計劃》的注意事項：

a）結合消防維保部器材裝備情況；

b）有具體的組織實施時間；

c）有標準的《消防演習方案》內容；

d）有具體的消防演習經費預算；

e）有每次消防演習的責任人。

4.1.3《年度消防演習計劃》的內容包括：

a）每年11月9日（或1月19日）舉行一次大型綜合消防演習；同時舉辦以防火知

識宣傳為內容的"119宣傳活動月”活動，參加部門包括物業部機關各部門、消防維

保部、護衛處、工程維修部、事務部、園林綠化部、保潔部及轄區相關公共娛樂場所

的從業人員；

b）每半年舉行一次實地出水操，沿兩節拉梯（樓層）鋪設水帶，模擬著火源射水演

習，組織護衛處人員參加觀看此次活動；

c）每季度可利用消防栓出水操進行以班次為單位的實地射水演習。

4.2《消防演習方案》的制定。

421消防維保部主管在每次消防演習之前一個月內制定完畢《消防演習方案》，報公

司審批。

4.2.2《消防演習方案》的內容應包括：

a）演習的目的；

b）演習的時間；

c）演習的地點;

d）演習總要求；

e）參加演習人員及職責：

——消防維保部主管、副主管、班組長、消防員職責及分工；

——安全處主管、副主管、護衛員職責及分工；

——工程維修主管、電工職責及分工。

f）演習的項目；

g）演習的步驟。

4.2.3消防維保部主管把制定好的《消防演習方案》上報公司,公司總經理、主管經

理、各部門主管對消防維保部制定的《消防演習方案》進行討論，最終由總

經理批準。

4.3消防演習準備工作

4.3.1消防維保部主管根據公司批準的《消防演習方案》準備消防演習的各項工作。

4.3.2消防維保部主管根據經過公司批準后的《消防演習方案》的內容準備消防演習所

需的器材，應包括：

a）模擬著火源；

b）水帶、水槍、分水器；

c）兩節拉梯；

d）水源、滅火器（含1211.干粉、泡沫等）；

e）液化氣瓶等易燃物質；

f）戰斗服、安全帶、頭盔；

g）安全繩、保險鉤、空氣呼吸器；

h）根據演習項目需要再增加的消防器材。

4.3.3由公司向配合參加演習的安全處及相關部門發出演習通知。

4.3.4在演習前由消防維保部主管組織舉辦一次防火安全知識宣傳教育。

4.4具體演習

4.4.1發出演習通知后，如遇天氣變化和特殊原因，由公司更改演習時間。

4.4.2消防維保部主管組織布置會場，演習準備就緒，其他配合部門和觀摩人員列對入

場，主持人宣讀演習會場紀律，宣布演習開始。

4.4.3消防維保部主管按照消防演習的步驟組織指揮演習項目表演操練。

4.4.4