物業經理崗位職責

崗位名稱：物業公司經理

直接上司：房地產公司經理

直接下屬：物業公司總經理助理、行政人事主任、財務部主管、保

安部主任、工程部主任、管理服務部主任、會所主任、清潔部主

管、租賃部主任

說明:經理在盛和偉業投資集團公司事業一部房地產公司總經理領導

下，負責集團公司方針政策的貫徹落實，以及物業公司的全面領導和

管理工作。具體工作職責如下：

1、負責籌建物業管理公司，建立健全組織架構及人員配備，制

訂公司的管理方針、目標與計劃、組織、指揮、控制和協調

溝通；

2、起草制定達到上述方針目標的實施程序文件和規章制度。

如：崗位職責、層級管理制度、會議管理制度；工作執行、

督導、槍杳、日記制度及程序：財務、人事、物資管理制

度；對客服務管理制度、業戶公約、手冊，物業管理服務協

議、合同，業主大會、委員會資料，接管程序，入伙和裝修

管理等。并監督實施，保證各項管理服務工作的質量與標

準，讓業主滿意，提高物業管理水平；

3、對管理人員的招聘、錄用、考核、獎懲、辭退工作，合理分

配各部門工作任務并組織督導下屬切實完成；

4、協調、理順與集團公司、房地產公司各部門的工作關系。參

加集團公司會議，提交工作總結和各種合理化建議，貫徹落

實公司指令；

5、協調與有關協作部門、業主委員會、政府主管部門的關系，

保持良好的公共關系，樹立企業品牌、形象；

6、物業管理前期參與（新項目的市場調研開發、規劃、定位、

施工，竣工驗收等環節工作），并針對使用管理提出可行性

建議、意見；接管物業并跟進各項整改措施；落實保修措施

如單位、期限、費用等；理順與開發商、施工方的工作關

系；

7、指導、管理、協調物業各部門的工作，監督各項規章制度、

勞動紀律、工作程序、任務的執行與落實；定期和不定期檢

查各部門、崗位、設備、環境等，及時發現問題并解決；召

集和主持公司例會或專題會議，及時解決管理中出現的問

題；保證企業各項工作能順利進行；

8、以身作則，關心員工，提高公司凝聚力和員工工作積極性、

能動性和創造性，培養員工以自覺性、責任感完成本職工

作；定期或不定期聽取員工的意見，建議，不斷完善公司的

經營管理；

9、帶頭執行財務管理制度，參與年度預算并呈報上級審批后實

施，審閱、分析各類財務報表，控制公司費用開支，降低物

料損耗和各項成本；

10、監督各部門的培訓工作，提高公司整體業務與服務標準；

11、及時處理嚴重的投訴、突發事件，理順業戶與公司的關系，

樹立公司良好形象；

12、負責合同事務（委托、租賃、維修、保險等）的談判、簽約并

呈交上級批準后落實；

13、完成上級交辦的其它任務。

秘書崗位職責

崗位名稱：秘書

直接上司：物業公司經理

指導：物業公司行政人事主任、財務部主管、保安部主任、工程

部主任、管理部主任、會所主任、清潔部主管、租賃部

主任

說明：

1.0行政文秘

1.1負責公司政令頒布、各類文件報告、通知等的起草、送批

（核）及打印，分發、送達、檢查各部門和全公司人員對公司規章

制度的執行情況。各項來文來函簽收及送閱，各類資料、文件、制

度的收集、整理、歸檔、整理目錄和管理。

1.2協調各部門主管/當值與上級通力合作，根據上級指示和公司運

作情況，隨時修改或完善各項規章制度及通知、組織召開各類型會

議。

2.0人事勞資

2.1給物業公司人事勞資和職工福利管理

2.2在上級指導，公司安排下，進行協助人員招聘、調配、試用、

轉正、晉升或辭退的全過程立檔管理，負責工資、勞保、福利、工

會活動等的實施與檢查。

3.0后勤供應管理

3.1后勤文具、物料、交通工具、辦公機械使用，管理辦公用品、

職工住宿等一切物品用具的統計請購、發放、登記立檔管

理。

4.0上級交辦的其它任務。

財務部職責

說明:物業公司的財務管理、會計核算監督、執行部門，資金、賬目

的有效管理，通過實施成本控制，組織安排使用各類資金，制造一

個資金流通暢順，各類財務信息準確及時向公司報告財務經營狀

況，支援各部門的資金運作，使公司得到最佳利潤回報。

0.0格執行國家財經紀律，方針政策，結合本公司經營特點，組織

財務管理，核算，監督工作，如實為領導反映財務狀況，經營

成果。

1.0建立健全內部管理制度，工作程序。

2.0合理籌集資金，并有效使用，提高資金使用效益。

3.0擬定年度預算計劃并報公司批準后實施，檢查監督控制調整。

4.0按照會計制度設置帳目，正確運用會計科目，做好編制憑證，

記帳，算賬，對帳，月末編制會計報表，做到手續完備，內容

真實，數字準確，帳目清楚，日清月結，按期報帳，在限定期

限內報送各種會計報表。

5.0按銀行制度規定，做好現金，支票，發票的管理工作，遵守支

票使用規定及銀行結算紀律，加強現金管理，對下屬各管理處

經費的收、支情況進行檢查、監督、指導。

6.0按照“會計檔案管理辦法”規定，建立健全公司的會計憑證、

會計賬簿、報表及其它會計資料的建檔、保管工作，接受財稅

機關上級主管部門和公司領導業主委員會的監督檢查，及時提

供財務資料，如實反映情況。

7.0負現辦理現金、出賬、結算、發放工資及與業務單位的債權、

債務結算和清理工作。

8.0負責倉庫的保管工作及匯同行政人事部對公司固定資產、低值

易耗品的盤點、清查等工作。

9.0負責審核指導各小區預算及提供規范和相關依據資料。

10.0負責各部門/各小區的財務工作，協調，處理解決各部門的財

務問題與困難。

11.0及時向各部門提供應收、欠收明細，監督管理服務部、會所、

租賃部、車場收款員等所有應收費用的收催繳工作，要求各相

關部門按指標完成，

12.0協助各部門制定《管理目標、經濟目標責任書》，并監督各部

門執行，

13.0財務人員的業務培訓工作。

14.0負責向業主委員會提供年度收支情況的財務報告。

15.0保守公司財務秘密，維修公司利益，對違反國家財經紀律和會

計制度的開支，有權拒絕付款、報銷和執行，直到其財務手續

完備方可辦理。

16.0對領導不執行國家財經紀律和違法亂紀的行為有權越級反映并

提出改進措施、方法。

17.0對客戶提出的各種費用的咨詢予以解答，對其它部門提供財務

信息的服務。

18.0完成公司交辦的其它任務。

會計主管職責

崗位名稱:會計主管

直接上司：物業經理

直接下屬：出納、收費員、

間接下屬：車場收款員、會所收費員、租賃部收費員、工程部收費

員

1.0嚴格執行國家財經紀律、方針政策及本公司的財務管理規

定，按照會計基礎。工作規范標準進行會計核算。

2.0認真審核、復核出納交來的“付款單據”及各種費用、物

業支出原始單，編制記帳憑證及收入記帳憑證的審核。月終，單

與總帳進行核對，做到帳與明細帳相符。

3.0每月號作好結算，做好本月的各種費稅計提、結轉工

作。結出公司當月實際費用成本，次月—號前，依據與總賬核

對后的賬簿資歷料，編制包括“損益表”“科目總匯表”“收支

表”，“納稅申報表”并向領導報告財務工作。

4.0發票的購買、領用、登記及回收、注銷工作。要妥善保管

好未使用過與使用過的發票、收據存根。隨時檢查收款部門發

票、現金、收據的使用情況。定期對庫存現金與現金日記帳予以

抽查、核對，并作出盤點表。

5.0認真做好銀行支票與支票印簽的分管工作，妥善保管財務專

用章及支票印簽章，按集團公司規定使用。

6.0按照會計檔案管理辦法規定，建立建全會計憑證，會計帳

簿，會計報表和其他資料的建檔保管工作。保管期限、銷毀

辦法，按有關規定執行。全面負責本部門員工做好財務資料

保密工作。

7.0全面了解各小區業主/租戶情況，及時了解欠費情況，及時向

管理部轉達交欠費單明細。積極配合各管理處組織催收應收

款項。

8.0年度預算的審核,追加預算工作，并檢查、督促預算的實施。

9.0加強代管基金（房屋共用部位維修基金）的管理工作，基金

應專戶專儲，專款專用，接受政府房管部門及業主委員會的

檢查與監督°

10.0審核公司人員工資及監督發放工作。

11.0參加公司例會，組織召開財務部門例會。

12.0經經理批準，有權修改、制定、頒布財務管理規定、各項費用

指標、資金指標。

13.0有權對財務人員的聘用、調用、辭退、獎懲提出建議，對一

般性違反違紀作出處分/處罰決定。

14.0組織本部員工學習業務知識、法律法規，引導、指導、檢

查、監督員工遵守紀律和公司各項規章制度。

15.0忠于職守，以身作則，廉潔奉公，實事求是。

16.0負責聯系財，稅、金融等部門，及時了解財，稅、金融部門

動向。

17.0完成公司領導下達的其它任務。

18.0負責公司的固定資產、低值易耗品的盤點、清查工作。月末

對倉管員上交的上月物料收、發、存月報表，結合購料單據

及采購單進行復核，無誤后可編制記帳憑證。月末盤點并作

到物、帳、單的相符。

19.0要求收款員、出納員、開票員核對收款明細帳，對應收、己

收、欠款的報表進行核對、分析。

20.0對空置房管理費，開發商送管理費，商鋪租金等，據有關資料

復核。在收支表上準確反映。

21.0每月末應對結清與項目公司、施工單位、供應單位等往來帳目

余額，及時辦理轉單手續。如有差異，及時查明原因，及時調

整處理。

22.0根據審核無誤后的記帳憑證登帳。應將日期、編號、業務內

容、金額等記入帳目，要求數字準確，帳面整潔。各種帳簿按

頁次順序登記，不得跳行、隔頁。如有記帳錯誤發生，應按規

定劃線、注銷（必須使原字跡仍可辨認，在劃線上方填寫正確

的文字、數字），并加蓋私章，不得涂改、刮擦、挖補。每帳

頁修改不得超過四處。

出納員職責

職位名稱：出納員

直接上司：財務會計

直接下屬：管理處收款員/車場收費員/會所收費員/租賃部收費員/

工程部收費員

I.0熟悉各種票據的填制方法，填寫應正確，清晰，開出支票應保

證不空頭，印簽，大小寫金額相符，正確無誤，并書寫規范。

2.0熟悉銀行日常操作程序，與銀行建立良好的協作關系。

3.0嚴格遵守現金和支票使用規定，做好支票領用、登記工作，妥

善保管好支票，庫存現金，按銀行規定限額執行，不得以任何

理由挪用現金。

4.0負責公司及管理處日常經營活動所發生的成本、費用報銷及工

資、津貼的發放工作。對各種費用的報銷、付款工作應掌握以

下原則：

1)每付一筆款都必須有依據，并經過規定的審批程序，有

相關的負責人簽批。

2)審核每筆需支付的款項是否符合合同的付款條件，購進

物品有無相關人員驗收。

3)出納對每筆支出負有最后把關的責任，因此，要認真審

核每筆支出有無錯付、重付情況；審核支出單證后的附件內

容，抬頭與金額合計是否與支出單證表面上的一致。

4)每月出工資前必須認真審核工資合計金額是否準確無

誤。對符合以上原則的款項方可予以支付，對不符合以上原則

的付款項目，應暫時拒絕支付直至符合要求。

5）領款人必須持身份證在領款處簽名，屬業務公司的須持

營業執照復印件加蓋章，授權方可辦理。并與業務部門溝通說

明付款的條件、制定程序、函告對方。

5.0應每日審核各收款員交來的票據和現金及銀行存款收付日結

表，查明當日收款項與其存入銀行數是否相符，如有不符要

與相關人員聯系，查明原因，及時糾正。

6.0對已收支的款項，按時間順序，按管理處編號，及時登記

《現金日記帳》、《銀行日記帳》，并結出余額進行匯總，

填寫當期全公司“資金日報表”，交會計審核。

7.0月末號，根據銀行對帳單對銀行日記帳逐筆進行核對，

查出未達帳項，并編制《銀行余額調節表》，對查出的未達

帳款，要查明原因及時追討，負責追討各有關業務借款。

8.0對各部門備用金予以管理。

9.0月末查清各小區各業主/租戶的管理費、水電費、租金、停車

費、電梯運行費等應收帳款的應收、預收、已收、未收、欠交

情況，填制分類匯總表，上交會計及管理部各一份，予以催收

10.0建立多欄式日記帳本，每天按收費項目詳細記帳，按每戶業主

/租戶為單位建立三級明細帳。用于登記本小區各項收入及代

收代繳款項。

11.0全面掌握小區所轄物業情況，如：住宅面積、高低層各是多

少、入住及空置多少、商鋪多少、租用情況、租用價格、停車

位（室內外）多少、使用情況等等，做到心中有數。

12.0加強與項目公司銷售部的聯系，核實房屋銷售及入住情況

13.0收業主裝修保證金時，要審核裝修、安裝申請表上業主是否已

按要求填寫，并已簽名，管理處主任是否已簽批，業主姓名、

房號是否相符等。一切無誤后方可收款，并在申請表收款欄上

簽字認可。

14.0退“裝修保證金”、“工作證保證金”時，要檢查業主送來的

“退保證金的申請表”業主填寫的部分是否已齊全，附上的收

據是否屬本公司/本管理處原開出之收據。工程驗收人員是否

已簽署驗收意見及退款意見，管理部主管是否已經簽批。無誤

后需驗證收款人身份證，并記錄其身份證號，用紅字沖開水法

開票處理，請收款人簽名后方可退款，如有扣抵部分保證金情

況時，還需開具相關收據，從中抵扣。

15.0停車費的收取，需車場保安員每天交單交款時，憑停車場收費

登記表的票據號碼順序，核查入場時間、出場時間、核實應收

費金額無誤后，簽名認可，方能收單收款。

16.0嚴格執行發票的領用、保管、使用規定，妥善保管好所領月的

發票收據。開具時，應按順序開列，不得跳號，并注明房號、

業主姓名、收費內容、起止時間、單元平方數、單價、總額等

內容。

17.0如有票據要作廢，各聯粘在原票據存根，并加蓋“作廢”戳

記。

18.0水電費的收支情況與統計。

19.0完成會計及管理公司領導下達的其池任務。

管理服務部職責

職能說明：管理、協調、監督、公關、服務的職能。對客戶服務的執

行與反饋，并提供多種直接服務的部門，物業公司的對客服務是通

過管理部的業務程序和服務環節來完成，是公司與業戶之間的橋

梁，是物業公司的窗口，管理部的工作程序、人員職業道德、服務

質量、操作技能應變技巧、儀表、言談、舉止對物業公司的形象和

聲譽都會產生影響。對內各部門的協助、督導、溝通使各部門保證

良好的工作質量和效率。負責各類牌照、收費標準的申辦，政府部

門任務的落實，與政府部門建立良好的關系。

職責：

1.0物業經理的領導、指導下，開展部門內各項工作（房管、設

備保養、治安消防、車輛、清潔、綠化）圍繞各項服務，檢查各

部門工作，并將檢查結果統計上報經理并下工作單予以落實整

改。保證物業管理服務的水平、質量。

2.0組織、開展業戶的意見征詢工作，對管理服務質量進行嚴

格控制，處理業戶的投訴和業戶間的糾紛。

3.0落實物業管理費、有償維修費、車場使用費、水電費、租

金等費用的收繳，催繳工作。

4.0負責協助行政人事部門做好本部門的考勤、考評、培訓工

作。

5.0認真貫徹物業管理的法規、政策、標準，組織落實上級主

管部門下達的任務。負責同行業市場信息收集、調查、分類、

匯總、報告、剪輯、印發《物業剪報》，組織學習工作。為推

動公司物來管理發展出謀劃策。

6.0負責新樓盤的驗收、接管（如對公共設施、設備統計），

具體落實、組織、協調收樓的各項工作。全面掌握物業情況，并

落實綜合評優報告。

7.0負責取得物業管理費、停車場使用費收費批文、牌照等經

營必備的文件。

8.0統籌、計劃、協調、組織社區文化活動。

9.0草擬以公司名義送遞有關部門、業戶有關物業管理方面的

文件。

10.0協助業戶辦理各項服務：

10.1提供管理區域管理服務咨詢

10.2受理業戶投訴（服務熱線的接聽、記錄、跟進、督促回

訪）

10.3辦理業戶收樓/鋪、遷入、遷出手續

10.4辦理裝修申請、辦證、驗收手續

10.5辦理出入證、IC卡、臨時出入證、水牌

10.6辦理車輛月保手續

10.7代辦廢品收購

10.8日常文件打字、復印、傳真

10.9代售文具、郵票、郵政、電話卡，代洗衣、代訂票、訂

餐等。

10.10室內有償清潔、_L程維修服務

10.11提供便民工具的出借、便民藥品等

11.0協助保安、工程各部門做好突發事件、特殊天氣的應急處

理。

12.0完成上級安排的其他工作。

管理服務部主管職責

崗位名稱：管理服務部主管、主任

直接上級：物業公司經理

直接下級：管理服務部物業助理/前臺文員

1.0在經理領導下，負責物業管理部全面工作。領導管理服務部全

體員工履行管理、監督、協調、公關、服務的職能。

2.0參加經理主持的每周例會。組織主持工程、保安、清潔、租

賃、會所每三例會，協調各部門關系，做好工作日記及部門

每周例會主持，落實公司任務，并向經理匯報例會中有爭議

或重大問題。

3.0制定管理部員工培訓計劃，定期開展員工業務培訓，規范工

作流程服務標準，全面提高員工思想素質的業務水平。認真

貫徹關于物業管理的各項法規、政策、標準，組織落實上級

主管部門下達的有關任務。收集、整理、匯總、印發各類有

價值的信息。定期/不定期組織相關部門學習。

4.0帶領下屬做好巡樓工作（第日巡查一片），審閱各物業助理日

記，監督、檢查、指導本部門員工執行落實公司規章制度，

勞動考勤紀律的情況，處理一般違紀行為，每月考評表次月

2號交，定期進行考核。對下屬的值班排班、考核、考勤及

工作紀律、工作程序、服務質量進行監督。

5.0及時處理下屬未能有效解決的投訴、突發事件，對超出能力

外的問題立即向上級匯報；對服務工作質量進行跟蹤回訪。

定期收集走訪業戶用戶意見和建議，反饋至相關職能部門改

進工作，必要時發《工作單》并匯報至經理處，突發事件處

理要多與上級反映，事后呈交書面報告。

6.0負責帶領下屬做好物業接管、交收樓等工作；全面掌握統計

物業及其配套設施及業戶入住、裝修、出租等情況，建立建

全相關檔案及業戶檔案。

7.0督導下屬起草事件報告，給業主的信函公文，帶領下屬與業

戶保持良好工作關系。

8.0帶領下屬做好管理費、水電費、停車場使用費、租金等費用

的收繳工作，每月提交收費統計表，分折表。

9.0檢查小區公共設施運行情況，監督、檢查當日維修工作的跟

進情況，及時組織回訪，每月公共工程，保安清潔，行政等

部門對物業區域進行一次月檢，報交月檢報告。

10.0完成本部門年度、月總結、計劃（每月2號前呈交）。年度

總結計劃于次年元月10日呈交。

11.0落實創優考評的工作，督導、協助工程、保安、清潔、綠

化、人事行政、財務等到部門工作。

12.0組織社區文化活動，搞好社區文化建設，一年最少3次。

13.0經理交辦的其他任務：每年業戶走訪率100%；及時更新業戶

/租戶聯系表，職能部門聯系表；展社區精神文明，消防等各

種宣傳。

14.0協調與業委會關系，建立保持與物價，居委，房管，城管等

機關部門良好工作關系；督促外判單位，業務單位政黨開展

工作。

管理服務部物業助理職責

崗位名稱:物業助理

直接上司：管理部主任

1.0熟悉區域的業戶情況、樓宇、消防等設施設備的分布，辦理

業戶收樓手續,與業戶驗收物業，向業主解釋說明公司各項管

理制度、收費細則，與業主簽訂業主公約、防火責任書、協

議等；辦理業戶證、停車證。

2.0協助辦理'業戶裝修、入住手續，根據《裝修手冊》及裝修管

理規定，正規指導業戶辦理裝修申請，告知業戶裝修過程中

應注意的事項，將審批結果通知業主，辦理《裝修許可

證》、《裝修工作證》。并知會保安、工程、清潔予以協助

監管、檢查。

3.0受理商戶廣告牌申請。

4.0協助商戶辦理工商牌。

5.0受理業戶之電話、口頭、書面投訴并作記錄。迅速趕到現場

了解實際情況予以解決，不能夠馬上處理的迅速及時聯系有

關部門作正確有效的處理，遇緊急情況或失控事件立即匯報

上級。

6.0負責處理公共設施和用戶室內設備報修工作，及時通知工程

部維修。

7.0負責按規程每日巡查轄區內分管之樓宇設施及安全防范、清

潔綠化公共場所使用等情況，巡查發現問題統一由前臺下

單，做好巡樓記錄及處理一般事件（如不文明、亂扔、亂

吐、破壞公共設施及不安全行為、現象；做好每日工作日

記，巡查業戶裝修情況，確保無違章裝修出現，并辦理清運

余泥等到事務。

8.0負責起草、記錄相關事件報告、給業主信函及其它物業管理

公文及外發文件的具體跟進。

9.0具體跟進清潔、工程、保安等現場工作、值勤情況。發現問

題向部門主管予以匯報，必要時發“工作協助通知單”o

10.0負責空置房的巡查、管理鑰匙等。

11.0具體落實管理費等費用的催繳工作。

12.0負責與業主建立、保持良好的工作關系。

13.0完成管理部整體業務目標：

1)收費率

2)回訪及時率

3)走訪率

4)收樓率

5)裝修違規率

6)物業、業戶、出租等建檔率

7)社區文化組織

14.0完成上級交辦的其它任務。

行政人事部職責

職責說明：

負責人事、行政各項制度的制訂，監督公司各項制度的執行；

制訂有競爭力且符合實際情況的薪酬、福利、保險、培訓考核的工

作體系，充分發揮人力資源的效能。負責人力資源的招聘、使用、

管理、開發及人力成本的控制，為各部門提供及時、有效、全面的

后勤服務。

1.0負責人力資源的編制、招聘、考核、獎懲、異動、開發、培

訓、辭退、及成本控制。

2.0參與公司各項各種管理制度的制訂及監督、協調工作、對落實

徹底的先與機關部門主管溝通并下《工作單》予以攻進，督促

工作質量。

3.0勞動合同、檔案的管理；監督、考勤工資審核以及勞動技術資

格年審。

4.0公司大型活動、培訓的開展，關心各部門文化活動，解決員工

的生活困難。

5.0負責員工制服的訂做、發放及回收的管理；膳食的管理；物資

的采購調配及車輛的管理，宿舍的安排。

6.0對外聯絡工作，組織安排接待、參觀等公關活動。

7.0制訂各部門行政費用支出標準，協助上級進行有效控制，并對

年度行政費用、物資予以統計；對固定資產作統計（一年最少

一次，協助財務部）。

8.0各類公文的超草，各類文件的上傳下達，指導執行，行政文

件、表格、檔案等的管理。

9.0公司各類表格、信箋、信封、名片、工卡、文刊的印制，文具

購買。

10.0公司辦公室秩序的管理，辦公設施的使用管理，公告、節假日

輪值，公司內部的鑰匙管理；以及清潔、綠化、維修、保安等

的管理，以確保辦公環境的整潔優雅、井然有序、為公紀律、

考勤、禮儀禮貌的檢查、監督、匯錄、考評與勞資持勾。

11.0協調各部門的工作聯系，物資、人員調配。

12.0組織公司周例會事務性會議的召開、后勤，會議情況的記錄整

理、分發，會議決定的跟進落實。

13.0對外與勞動、人事、保險、政府機關部門保持良好工作關系，

樹立公司良好形象。

14.0收集剪輯與房池產，物業管理等到有價值的政治，經濟，法規

等各種信息，協助“管理部”編制“月刊”發行，提高公司的

競爭

行政人事主管職責

崗位名稱：行政人事主管

直接上司：物業公司經理

直接下級：行政文員/采購員/倉管/司機，/食堂/文宣員。

1.0在物業經理的領導下，全面負責公司人員的招聘、培訓、考

評、制訂年度人員編制及招聘、培,川費用。

2.0定年度人員的編制審核、統計年度人力資源的費用；按時按

質向各用人部

門輸送人力資源并落實開發、培訓。

3.0組織各類公司活動,提高員工的集體榮譽感，培養員工的團隊精

神,使員工有較強的凝聚力,做好員工的思想教育工作。

4.0負責各類招聘、轉正、考評、考核的依據標準，為各部門員

工的聘用、轉正、升降、晉級、解聘提供科學的數字依據，

及操作程序規范。

5.0行政人事管理機制，監督《員工手冊》執行情況，嘉獎好人

好事，處罰違紀失職。

6.0協調公司各部門的關系，對內負責理順管理人員之間的關系，

處理員工的重大投訴。

7.0負責員工考勤、獎金、津貼、勞保、保險及其他福利的審核管

理，主持每月考勤、考評、提交工資表交財務部審核每月的次

月二號交。

8.0監督各部門辦公制度的執行，配合上級監督公司制度的執行情

況。

9.0負責公文的起草、傳遞、落實、跟進、工作進度、檔案管理，

公章的使用監督。

10.0負責新進員工的制服、工卡、體檢、工作臺、文具、通訊工

具、鑰匙、崗位內容、工作表現、適應程度，積極與用人部門

協調，解決有關疑難問題。

11.0工衣的收發、修補，離職的折舊管理。

12.0各類辦公設施、文具、易耗品的采購、保管，及年度統計固定

資產，行政費用，總結次年的計劃。

13.0車輛的調派、膳食飯堂宿舍內務的管理。

14.0小區報刊、通訊的匯總，公司月刊的編制、印發、宣傳，20

號收集各部門信息，28日出刊。

15.0收集與公司相關的法規、信息，組織各部門學習。

16.0各類指示牌、表格、名片、信箋、信封、工卡、文刊的印制。

17.0小區活動的組織協調。

18.0參加公司每周例會，各部門當值晨會及主持行政人事部例會。

19.0與機關人事，勞動及政府部門保持良好工作關系。

20.0完成上級交辦的其它任務。

保安部職責

職能說明：

是向業戶/用戶提供標準的公共秩序維護及安全防范服務,防范

轄區內出現行竊、搶奪、故意破壞財務及損害行為，協肋公安清防

部門對轄區內發生的案件、過清事件進行現場看護，配合機關部門

工作對消防設備、設施、日常、保養、繼全各項安全、消防安全制

度做好久防工作；對進入小區的人員進行匯、物品進行放行匯，對

裝修的監管、交通秩序及行車場管理，要求文明執勤，禮貌待人威

嚴與服務并舉。

1.0維護牧業管理區域的公共秩序。

2.0協助公安、消防部門做好區域內的安全防范工作，協助業戶做

好防盜、防燥、防火、防災害事故工作，發現不安全因素及時報

告提出整改意見。

3.0消防安全的制度建立、健全、并嚴格監督執行。

4.0負責治安、消防安全宣傳工作，收集機關信息組織物業公司內

部員工進行治安，消防知識學習消防演練。

5.0負責消防設施通送監督檢查，確保消防設施處于良好備用狀

態，通送返用。

6.0制定消防設施年度維修保養計劃并配合工程部及外判單位實

施。

7.0治安、消防應急處理方案及防范措施.

8.0裝修的監管，督促施工方按《裝修管理規定》實施對違章裝修

予以處理、糾正違章行為。

9.0出入小區的及車輛的時間，（如檢查員工、裝修工人、外派工

作人員）對可疑人員、車輛物的按規定進行檢查。

9.1憑物品出閘條核時帶出物品；

9.2檢查時按章行使權力（如先敬禮）;

9.3外派工作人員在管理部沒人陪同進入業戶家中維修時,陪同進

屋。

10.0發生各類案件或重大事故現向,有扭送犯罪分子到公安機關

或監視嚴查的權力,但沒有拘留、關押、罰款、審訊、審查、偵

查和處理的權力。有搶救傷員和保護現場的權力，但沒有勘察現

場的權力。

11.0反治安管理行為的人有權勸阻、制止、批評、教育。

12.0對攜帶匕首、三棱刀等管理工具和自制為藥、槍及其他可疑

人員，鬼鬼祟祟的人員進行檢查、嚴查、監視，掌握事態發展，

不輕易采取行動，以免打草驚蛇，并報當地公安部門處理。

13.0遇到下列情況時，按培訓時要求采取正確的行動并向上級報

告；發現工程、清潔問題要及時向有關部門報告知會，通知工

程人員管理肇事人員，密切配合其他部門工作。

13.1暴力分割事件13o10停水停電

13.2斗毆13o11人員受傷

13.3人身及其它騷擾事件13o12電梯困人

13.4火警13o13其他緊急事件

13.5災害性天氣13o14燈泡壞了、缺損

13.6水浸13o15不干凈的地方

13.7違章裝修13o16發霉、青苔

13.8設施損壞13。17設施的跑、冒、

漏

13.9煤氣泄13。18公共設施損壞

13.9保安系統、可視對講和等出現故障。

14.0對違反小區各項管理規定的行為予以勸阻、批評、教育、制

止。

14.1噪音

14.2損壞公共設施、消防設施

14.3違章公共場地、占用消防通道

14.4環境衛生管理（如亂扔垃圾）

14.5工作證、出入證、加班事務的清場

14.6治安、消防制度

保安部主任職責

崗位名稱:保安部主管/主任

直接上司：物業經理

直接下級：保安部/領班

1.0在物業經理/治導,指導下全面負責保安部日常管理，做好轄區安

全防范,公秩序維護,停車場管理,落實機關管理規定。

2.0參加物業經理主持周例會/事物會議傳達完成上級工作安排任

務，主持組織保安部周例會，月講評會議，及時向物業經理映工

作情況，意見，存在的問題參加每日工作例會加強溝通，協助，

整體提高公司管理質量。

3.0協助管理部、工程部、清潔部、租賃部、會計部做好物業管理

各方面工作。

4.0排出各班的值更表（每月25日前提交下月的）并檢查各崗位工

作情況，紀律情況，執勤情況，進行督導考核，獎懲，辭退的建

議。

5.0負責保安部內部業務培訓（如消防及事務程序并收集機關組織

學習）

6.0協助行政人事部做好本部門員工考勤，請假，調休等工作。

7.0協助行政人事，財務部/取，發放，保管文具，辦公用品，保

安，消防器械，消防工作，負責消防工作，配備專管人員，備齊

消防器材。

8.0組織檢查消防設施和滅火器材，要求每個員工正確使用各種滅

火器材和掌握消防知識及救災程序，并組織演練，無任何火災隱

患。

9.0消防設施系統的定期保養，檢查，啟動的協助，工程，管理部

及外派單位并好消防日檢，周檢，月檢，年檢匯表。

10.0做好保安部的思想工作，及時了解員工思想動態，關心保

安員生活，幫助解決困難，加強員工互補互助精神，處理內部糾

紛提高員工積極性，

11.0小區出現異常情況，突發事件要及時趕到現場了解，處理控

制事態惡化，減少損失，能處理的自己處理，不能處理的報物業

經理，到來案件要急時報公安機關。并記錄事件，

12.0協助招聘保安員，對保安隊伍的發展建設全面素質

13.0接受派出所的監督、指導協派出所，消防部的工作。做好安

全防范工作，參加與有關維護治安，須防有事發生統一行動。

14.0保安部日常工作排，合理安排崗位及人員，保證流動崗，固

定崗24小時無缺崗，無治安死角。

15.0負責房屋裝修工程，外派工作中的消防，安全

16.0負責治安，消防宣傳工作，教育公司內部員工及業戶防范意

識及方法

17.0負責物業及各設施的情況

18.0

19.0對業戶對小區治安狀況交通車輛的意見建議，進行并作匯予

以解決成或提出建議。

20.。督導卜屬文明服務，執勤。

21.0定期開展組織員工常規性訓練，思想文化，及突發事件

22.0督促員工遵守宿舍風務管理制度，保持宿舍整潔，無亂搭不

文明現象，制訂建全內務詳比制度予以獎懲。

23.0完成經理交代的其它任務。

保安部領班職責

名稱:領班

上級：主任

下級：隊員，保安員，車管員，消防員，監控中心員

1.0轄區內樓的分布，結構，單元，戶型，單元數，人數，樓層

排列各種公共配套，設備，設施的分布位置，使用性質，系統掌

握區域整體情況，

2.0嚴格按公司規章制度，工作紀律，崗位職責采用定期考核各

保安員成績，上報有半領導，對不合格人員，提出懲罰，辭退的

建議。

3.0帶崗執勤，提前10分鐘集中好上崗隊員，嚴格檢查著裝，

交代執勤要求和注意事項，與上一班次做好交接，列隊挨崗，保

證不漏崗，一巡視不脫崗

4.0檢查督導隊員工作紀工作質量，落實職責，情況發現違例，

予以制止并報主任處，安排安本隊的工作并督導做好作用。

5.0組織召開例會班務會，解決下屬的工作困難，提高下屬工作

能力、解決問題能力，并上傳下達，落實治安防范工作和各項管

理規定，并整理記錄隊會提出的問題，上報有關領導，負責周、

月、季、年的總結計劃。

6.0及時觀察了解員工的思想動態，解決員工生活困難，關心下

屬，提高團隊互助精神。

7.0帶頭參加、組織保安部常規日常訓練，思想文化學習，業務

技能，幫助每個隊員達到保安部的要求，提高戰斗力、凝聚力。

8.0落實消防日檢、周檢、月檢、年檢工作具體執行，對不合格

的要反映至相關部門予以處理，保障消防系統下于良好狀況，消

防通送無堵塞。

9.0執勤時幫助有需要的隊員臨時替崗。

10.0解決處理下屬不能解決的問題，協調解決業戶/租戶/用戶間

的糾紛，協助處理各種違章行為。

11.0加強與業戶/用戶聯系，掌握業戶動態，配合派出所、居委會

做好各項工作，如出租屋、選舉、育齡婦女、征兵。

12.0完成保安主任、上級部門的其它任務。

24.

保安職責

崗位名稱:保安員

直接上司：保安領班/培訓教官

1.0在保安部領班的領導、指導下負責管轄區域的安全防范，維

護公共秩序、

車場管理、消防設施檢查、裝修管理、各類違章處理。

2.0熟悉區域地形、樓宇結構、單元戶數、樓座排序、單元業主

姓名、特征及入住人員的基本情況、出入規律、物業范圍道

路走向，各種設備、設施的分布位置，操作要點、規程等全

面的物業區域情況及裝修、出租。

3.0熟悉治安、消防、外來人口的相關條例，協助相關部門予以

管理，查驗可

疑人員的證件、預防不法人員的乘機竄入。禁止乞討、收

舊、揀破爛等閑雜人員出入。仔細問來訪人員情況，登記姓

名、身份證件號碼、被訪單元、并指引如何使用對講系統，

經確認后方可準其入內，對不配合登記的要文明執勤，并予

以監視其行為，確認其來訪無訛。對裝修及外派施工工人要

憑證出入，無證件不得放行。

4.0嚴格遵守上、下班時間及值班紀律、工作程序。做到警容嚴

整、文明執勤。上班時間不得與他人閑談。必須統一著裝上

崗，儀容嚴整，精神飽滿，服務客戶、文明執勤、處理情況時應

先敬禮，使用“您好，請配合檢驗一下證件”、“請配合一

下登記"、“謝謝”等語言。對業戶及來訪人員均要以禮相

待，熱情友好，不卑不亢，不得與客戶爭吵，禮貌待客，

“多敬禮”，及大堂公共秩序維護。

5.0當值期間，注意力高度集中,及時發現問題（聞、嗅、聽、看、

問），反映至管理部或其他相關部門處理。按時開關公共照明

系統，并檢查使用狀況，有損壞的及時報修。有效制止各種

違章行為（裝修、消防、衛生環境、綠化等）行為。

6.0協助解決業戶間的糾紛,記錄轉呈業主的投訴

7.0進入區域車輛登記、發牌、指揮停車、駛出時間盤查車內裝

載物品，如有可疑要查明后方可放行。

8.0當班時間要記錄當值期間情況，認真登記來往人員、車輛情

況及消防設施、公共物品情況，交班時動向接班人員介紹當

值情況，業戶投訴事務跟進的情況及所配備的對講機、警

具、門匙、登記本、桌椅要點驗清楚

9.0對轄區周邊物業所在鎮、區、市環境有一定了解，指引來訪

客人行走，樹立公司服務形象。

10.0督導車輛行駛停放的安全保管工作，各交通標志要齊全、醒

目，車場設施要多巡查，做好車況記錄，對有損傷的車輛請

司機命名確認，提醒車主關好車門。

11.0引導、指揮進、出、停，巡查車場消防器材，保持消防通道

的暢通，維持車場秩序，安全防范、管理，對吸煙及汽油冒

漏等隱患要采取有效措施。

12.0熟悉和牢記有關突發事件的處理方案，正確果斷、靈活機智

地處置各種情況，準確發出信號或報警，及時請明報告，熟

悉消防器材性能和使用方法，物業區域的所有消防栓、滅火

器及煤氣各總、分閥、電源總開關。發現火警隱患或不安全

因素應及時報告并積極自救,災情嚴重時要立即撥打火警電話

號碼119,說步起火地點：路名、門牌、名稱，發生緊急事

態，及時上報公司領導及有關部門，做好現場保護，積極配

合有關部門進行搶救工作和善后處理。

13.0成上級安排的其他任務。

保安巡邏崗/機動崗職責

直接上司：保安領班

協助:管理服務部、工程部、清潔部、定崗

1.0準點到崗，參加工作前工作講評及工作重點安排與上級按班主

動了解未完成事務。上一班次業戶的投訴及業戶裝修戶的動

態。

2.0對巡邏路線認真檢查巡視，留意治安消防情況。

3.0不得乘坐電梯，如有乘電梯或不按巡邏路線巡邏者，一經發

現，予以嚴肅處理。

4.0檢查天臺、地面、水池及平常人不易到達的角落，查看有垃

圾或不清潔的地方，有無堆放雜物，有無公共設施，設備被損

壞--如消防柱,管防火門是否損壞應急燈燈管，燈泡是否不亮,

立即填寫“維修單，，交有關部門外理,

5.0查閱有關人員，將推銷人員勸離小區，對可疑人員進行跟蹤

監視或通知上級/其他同事及相關公安部門。

6.0對區域裝修用戶現場檢查監督治安，消環境衛生，噪音及有

無違章裝修的行為及時處理違章裝修，涉及工程問題知工程

人員來協同解決，引導下常裝修。

7.0發現業戶有未關屋門時，立即提醒他們將門關好，防止壞人

混入，注意有無異常響動聲音一一立即查看，是否有人撬

門、撬鎖、撬窗，是否有呼叫、呼喊、雜音有緊急情況應迅

速對講機呼叫請求支援。

8.0注意發現有無不正常的氣味（焦、煤氣或煙火），嗅到異

味、看到異光、異煙，迅速尋找來源在何處，如屬煤氣泄漏

或燒水燒湯燒焦冒煙，立即進行處理，如不能處理，關閉分

閥或通知煤氣公司、通知管理部知業戶回來現場處理，如有

火警，立即撲滅。

9.0各水龍頭、水管有無跑漏、地面有無冒水，各類電器如電

梯、路燈是否正常。

10.0勸說業戶、行人不要亂丟果皮、紙屑、煙頭、請放于果皮箱內

并發揚助人為樂精神，撿起紙屑，發現亂丟亂放垃圾踐踏綠

化、采摘花、果，攀爬公共設施、亂涂亂畫、違章亂建等違反

公眾制度、管理制度、業主公約的要文明執勤，教育引導，對

情嚴重的要予以制止、控制、并報相關部門處理。

11.0熱情聽取業主/用戶投訴，能解決立即解決，不能解決的報管

理部處理。

12.0認真寫好日記，與下一班交接。

13.0完成領班或其他主管部門的交待的其他工作。

14.0頂、替定崗人員，傳達有關工作，在領班與隊員之間上傳下

達。

監控中心保安員崗職責

崗位名稱：監控中心保安員

直接上司：保安領班

1.0負責監控中心電視屏幕及消防監視設備的監視工作。

2.0發現異常情況和可疑售貨員及時報告，并通知巡樓員到現場

查看。

3.0負責監控錄像帶的管理工作。

4.0發現火警立即報告，并按報警程序處理。

5.0熟練掌握消防各種設備的操作使用、保養方法。熟悉區域各種

消防器材，設備種類、性能、分布情況、配置地點，熟悉高層

宇自動消防、消防報警系統，消防通送情況，建立完善消防檢

查、保養工作檔案，定期移交檔案室。

6.0

車場保安員職責

崗位名稱:車場保安員

直接上司：保安部領班

1.0依法（交通法、停車場管理法規）對交交通、車輛進行管

理，維護交通秩序和進出車輛的管理。

2.0按物價部門收費規定收到車輛車位使用服務費。

3.0熟悉掌握區域車輛流能情況，出入=1、小區道路、停車場環

境，熟記車輛、車主、車輛固定車位，合理布署，保證業戶

使用車位。

4.0認真做好進出登記工作，發放、回收“出入卡”，認真填寫

交接班車輛記錄，不定時巡邏，防止車輛丟失、損壞和亂

放。發現車牌號與停車位號碼不符的，要確認無誤后方可執

行。

5.0負責按相關規定計時收取車位服務費用，對多收費或收費私

自侵吞者，一經發現除以500-3000元賠償處罰，立即辭退,

嚴重者送交司法機關處理。

6.0指揮車輛按道行駛，督促車主按規定在臨時或固定車位上停

放，對不聽從指揮、壓壞綠化、撞壞路標，或在小區交通路

口、消防通道停放車輛不走者，嚴珞按規章制度進行處理，

情節嚴重的報領班處理，暫時控制車輛和行為人不得離開現

場。

7.0嚴格執行財務制度，領取車票，以一次領一本，按財務規定

繳交車位服務費用。

8.0嚴禁吸煙、崗上聊天，做私活、脫崗，要臨時走開必須呼叫

頂崗人員到崗后方可離開，緊急情況也必須上報主管。

9.0檢查車場內照明、排水、消防、路標、指示牌及車場防護設

施，如有破壞應及時報修，及時清點車輛與進出口進行查

核。

10.0良好的職業道德，服務常識，愛惜車主的車輛，提醒車主取

走車內物品檢查車輛裝備、配件及車廂內存放的物品，鎖好

門窗，提供打氣、清洗服務；檢查車輛裝備配件及車廂內存

放的物品，發現可疑及安全隱患，及時采取有效措施處理

（報告領班、聯系車主，報派出所）。如發現車門未鎖的，

立即通知車主，嚴禁翻動車內一切物品。

12.0接班工作：①本班已收費與票據清點

②本班未收費

③進場時間，收費情況填寫清楚

④車場尚存車輛

12.0禁止大型客貨車及有易燃易爆、劇毒、放射性與危險品的車

輛進入。

13.0負責檢查車場的衛生及值班室周邊的衛生清潔情況，定期清

洗。

14.0參加班、組、部例會，班務會。

15.0參加培訓、主動學習相關知識，提高自身業務水平。

16.0完成上司交辦的其他任務。

清潔組職責

說明：物業區域的垃圾、糞便的清掃、收集、運輸、處理；物業區

域公用部位、公共場地清掃保潔、公共廁所的清掏、保

潔、消毒：區域內所有的樹木、綠化地、爬藤、地面履蓋

物、草皮及其他植物的修剪、澆水、施肥、除蟲、松土、

除雜草、補缺、保養等；改善、消除業戶/用戶的廢棄物對

環境的影響，創造有利于繼續的生活、工作環境，美化環

境。

1.0清掃保潔范圍：

物業區域內外的道路、綠化帶、走廊、安全通道、電梯、建

筑景觀，天臺、平臺、雨棚、會所、中央監控室、停車場、

公共部位的門，大堂、墻、車道、人行道、水溝、沙井、水

池、球場、垃圾箱/桶、路燈、庭院燈、梯燈、消防栓、沖

水箱、上下水管、水閥、水表、電房、水泵房、發電房、電

梯房、電梯、郵箱/信報箱、招牌、指示牌、樓房牌、衛生

間等。

2.0轄區內除四害工作.及白蟻的防治。

3.0垃圾的清掃、收集、運輸、處理。

3.1建筑垃圾和生活垃圾必須分開存放，分別收集。

3.2業戶生活垃圾每日清除不得少于2次，無堆積，無漏收、無

腐爛發霉、發現占用公共場所的雜物、廢舊家具要知會行為

人移回家中，及時清理，不得任由此現象漫延，

3.3不使用破爛的垃圾桶/具收集、運輸。

3.4收集容器封閉，不可超高、超寬運輸，途中不可用繩等拖

拉，使用后要清洗干凈（定期消毒），放置于規定地點，擺

放整齊。

3.5容器/垃圾間/站周邊應整潔、無散落、無存留垃圾、無污水

流溢，箱體干凈、無積塵、污物，每天不少于三次巡視。設

施有破爛、損壞、排水不暢、地面損壞等應即時知會管理

部、工程部維修。

3.6垃