第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)（一）風(fēng)險(xiǎn)的定義從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。風(fēng)險(xiǎn)涉及變動(dòng)和可能性，變動(dòng)可以用標(biāo)準(zhǔn)差來(lái)表示。一般來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念不確定性和風(fēng)險(xiǎn)有顯著差別，在具有不確定性的情況下，可用定性方法來(lái)決策。可以用標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比來(lái)表示單位收益下的風(fēng)險(xiǎn)大小例如：物業(yè)1為寫(xiě)字樓項(xiàng)目，2010年末價(jià)值為1000W，預(yù)計(jì)2011年末價(jià)值為1100W的可能性為50%、為900萬(wàn)的可能性為50%，則2011年該物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差為100W，標(biāo)準(zhǔn)差和期望值之比為10%；物業(yè)2為保齡球場(chǎng)項(xiàng)目，2010年末價(jià)值為1000W，預(yù)計(jì)2011年末價(jià)值為1200W的可能性為50%、為800萬(wàn)的可能性為50%，則2011年該物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差為200W，標(biāo)準(zhǔn)差和期望值之比為20%。因此，可以推斷物業(yè)2的投資風(fēng)險(xiǎn)大于物業(yè)1。決策樹(shù)的構(gòu)成有四個(gè)要素：(1)決策結(jié)點(diǎn)；(2)方案枝；(3)狀態(tài)結(jié)點(diǎn)；(4)概率枝。如下圖所示。決策樹(shù)一般由方塊結(jié)點(diǎn)、圓形結(jié)點(diǎn)、方案枝、概率枝等組成，方塊結(jié)點(diǎn)稱(chēng)為決策結(jié)點(diǎn)，由結(jié)點(diǎn)引出若干條細(xì)支，每條細(xì)支代表一個(gè)方案，稱(chēng)為方案枝；圓形結(jié)點(diǎn)稱(chēng)為狀態(tài)結(jié)點(diǎn)，由狀態(tài)結(jié)點(diǎn)引出若干條細(xì)支，表示不同的自然狀態(tài)，稱(chēng)為概率枝。每條概率枝代表一種自然狀態(tài)。在每條細(xì)枝上標(biāo)明客觀狀態(tài)的內(nèi)容和其出現(xiàn)概率。在概率枝的最末稍標(biāo)明該方案在該自然狀態(tài)下所達(dá)到的結(jié)果(收益值或損失值)。這樣樹(shù)形圖由左向右，由簡(jiǎn)到繁展開(kāi)，組成一個(gè)樹(shù)狀網(wǎng)絡(luò)圖。圖2決策樹(shù)的構(gòu)成決策樹(shù)法(DecisionTree）

決策樹(shù)一般都是自上而下來(lái)生成的。每個(gè)決策或事件（即自然狀態(tài)）都可能引出兩個(gè)或多個(gè)事件，導(dǎo)致不同的結(jié)果，把這種決策分支畫(huà)成圖形很像一棵樹(shù)的枝干，故稱(chēng)決策樹(shù)。決策樹(shù)就是將決策過(guò)程各個(gè)階段之間的結(jié)構(gòu)繪制成一張箭線圖，我們可以用下圖來(lái)表示。圖1-1決策樹(shù)示意圖舉例：南方醫(yī)院供應(yīng)公司是一家制造醫(yī)護(hù)人員工裝大褂的公司。該公司正在考慮擴(kuò)大生產(chǎn)能力。它可以有以下幾個(gè)選擇：1、什么也不做；2、建一個(gè)小廠；3、建一個(gè)中型廠；4、建一個(gè)大廠。新增加的設(shè)備將生產(chǎn)一種新型的大褂，目前該產(chǎn)品的潛力或市場(chǎng)還是未知數(shù)。如果建一個(gè)大廠且市場(chǎng)較好就可實(shí)現(xiàn)$100，000的利潤(rùn)。如果市場(chǎng)不好則會(huì)導(dǎo)致$90，000的損失。但是，如果市場(chǎng)較好，建中型廠將會(huì)獲得$60,000，小型廠將會(huì)獲得$40，000，市場(chǎng)不好則建中型廠將會(huì)損失$10,000，小型廠將會(huì)損失$5，000。當(dāng)然，還有一個(gè)選擇就是什么也不干。最近的市場(chǎng)研究表明市場(chǎng)好的概率是0.4，即市場(chǎng)不好的概率是0.6。

圖3在這些數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，能產(chǎn)生最大的預(yù)期貨幣價(jià)值（EMV）的選擇就可以找到。EMV（建大廠）=（0.4）*($100,000)+(0.6)*(-$90,000)=-$14,000EMV（中型廠）=(0.4)*($600,000))+(0.6)*(-$10,000)=+$18,000EMV(建小廠)=(0.4)*($40,000)+(0.6)*(-$5,000)=+$13,000EMV(不建廠)=$0

根據(jù)EMV標(biāo)準(zhǔn)，南方公司應(yīng)該建一個(gè)中型廠。（二）風(fēng)險(xiǎn)分析的目的風(fēng)險(xiǎn)分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是幫助投資者回答下列問(wèn)題：預(yù)期收益是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？相對(duì)于收益目標(biāo)，融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生損失或超過(guò)目標(biāo)收益的可能性有多大？預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何？房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：即：投入資金的安全性、預(yù)期收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性、資產(chǎn)管理的復(fù)雜性通常情況下，人們把風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)——對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響，投資者無(wú)法控制個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)——僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別投資項(xiàng)目產(chǎn)生影響，投資者可以控制二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)

一）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)是指投資完成后所回收的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，又稱(chēng)為購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。二）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。三）周期風(fēng)險(xiǎn)周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。（一）、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)四）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換成現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。五）利率風(fēng)險(xiǎn)六）政策風(fēng)險(xiǎn)利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面影響：導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難七）政治風(fēng)險(xiǎn)八）或然損失風(fēng)險(xiǎn)或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。個(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)，又稱(chēng)為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。一）收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。二）未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。三）資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)資本價(jià)值在很大成都上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用分析。（二）、房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)四）比較風(fēng)險(xiǎn)比較風(fēng)險(xiǎn)是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去相應(yīng)的可能收益時(shí)，給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。五）時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。六）持有期風(fēng)險(xiǎn)持有期風(fēng)險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。(一)投資組合理論

1.主要觀點(diǎn):對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同反應(yīng)。在這種情況下，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來(lái)，可以達(dá)到一個(gè)最終和最理想的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資策略。目標(biāo)是尋找在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。三、風(fēng)險(xiǎn)與投資組合(一)投資組合理論

2.作用:投資組合理論可以規(guī)避個(gè)別性非市場(chǎng)因素(個(gè)別發(fā)展項(xiàng)目因素、建筑物類(lèi)型、地點(diǎn)等)，但系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)(例如宏觀經(jīng)濟(jì)因素、國(guó)家金融狀況等)仍然存在。組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低投資項(xiàng)目甲投資項(xiàng)目乙時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的數(shù)量個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)或非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)3.風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)量由于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法規(guī)避，市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)率成為某一種投資項(xiàng)目相對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)變化反應(yīng)幅度的評(píng)估。投資者的應(yīng)得利益便以補(bǔ)償這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)率為主。3.風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)量

E(rj):某一時(shí)段內(nèi)，資產(chǎn)j應(yīng)有的預(yù)期收益率rf:某一時(shí)段內(nèi)，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率E(rm):某一時(shí)段內(nèi)，市場(chǎng)的整體平均收益率βj:資產(chǎn)j的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)例：rf:2%

E(rm):

10%

βj:1則：E(rj)＝10%

(二)資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CapitalAssetPricingModel)1.觀點(diǎn):一個(gè)投資項(xiàng)目在某一時(shí)間段上的預(yù)期收益率等于市場(chǎng)上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的收益率加上這項(xiàng)投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)系數(shù)(假設(shè)應(yīng)有了適當(dāng)?shù)耐顿Y組合)乘以該項(xiàng)目的市場(chǎng)收益率與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目收益率之差。公式:

2.確定折現(xiàn)率的方法:采用機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。*機(jī)會(huì)成本:資本在某一段時(shí)間內(nèi)最高和最安全的投資機(jī)會(huì)的收益。機(jī)會(huì)成本的收益約等于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益(國(guó)債收益率或銀行存款利率)，投資者所期望的收益至少等于機(jī)會(huì)成本加上該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬(RiskPremium)。

例：假設(shè)整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率是20%，國(guó)債的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是0.1，那么，房地產(chǎn)投資評(píng)估的模型所用的折現(xiàn)率按照公式計(jì)算如下：

R=10%+0.4×

(20%-10%)=14%

新西蘭的布朗教授假設(shè)在1984年英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整體投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.2，計(jì)算出各子市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)(相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益)為:零售商業(yè)用房1.16；寫(xiě)字樓0.87；工業(yè)物業(yè)0.69。

一）、定性決策分析方法為了實(shí)現(xiàn)決策目標(biāo)，必須尋求達(dá)到目標(biāo)的途徑與手段，為此要對(duì)決策目標(biāo)及方案進(jìn)行深入、全面、系統(tǒng)的分析。在某些因素不能量化分析時(shí)，就需要采用定性分析的方法。這種方法是利用直觀材料，人的經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)和綜合能力，對(duì)客觀事物未來(lái)的狀況做出估計(jì)和推斷。四、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策方法定性決策分析方法主要有以下幾種：

1．暢談會(huì)法暢談會(huì)法又稱(chēng)頭腦風(fēng)暴法，這是一種以專(zhuān)家的創(chuàng)造性邏輯思維在短期時(shí)間內(nèi)來(lái)索取信息的方法，它最早用在軍事決策上，后來(lái)被各行各業(yè)爭(zhēng)相效仿。其方法是組織有關(guān)人員參加會(huì)議，與會(huì)者暢所欲言，相互啟發(fā)，互相影響，引起思維共鳴，從而形成宏觀智能結(jié)構(gòu)，誘發(fā)出更多的富有創(chuàng)造性的設(shè)想。2．綜攝法綜攝法是利用非推理因素，通過(guò)召開(kāi)專(zhuān)家會(huì)議來(lái)激發(fā)群體創(chuàng)造力的方法，其實(shí)質(zhì)是試圖收集帶有感情色彩的或不合理的表面與事物無(wú)關(guān)的想法，并把它們同決策的合理要素結(jié)合起來(lái)，是一種廣為利用的定性決策分析方法，具體步驟如下：第一，對(duì)所要解決的問(wèn)題進(jìn)行全面的介紹。即對(duì)所要解決的問(wèn)題詳細(xì)介紹其有關(guān)背景材料、問(wèn)題的現(xiàn)行解法，指出期望的創(chuàng)新解法，讓與會(huì)者充分了解事物的本質(zhì)和問(wèn)題的范圍。第二，問(wèn)題重新表述。即讓與會(huì)者從另外的角度提出問(wèn)題，發(fā)表意見(jiàn)。第三，分析排列。對(duì)所有表述形式加以分析相比較，并根據(jù)其對(duì)問(wèn)題解決的重要性進(jìn)行排序。第四，遠(yuǎn)離問(wèn)題。根據(jù)排定的順序，每次以一種表述形式為出發(fā)點(diǎn)，從熟悉的領(lǐng)域轉(zhuǎn)入盡可能遠(yuǎn)離問(wèn)題的陌生領(lǐng)域，并盡力搜索看似與問(wèn)題無(wú)關(guān)，實(shí)則確有類(lèi)似之處的要素。常用類(lèi)比法達(dá)到這一目的。第五，強(qiáng)行結(jié)合。這是綜攝法最核心的一步，是將類(lèi)比的成果與原問(wèn)題強(qiáng)行結(jié)合起來(lái)，以形成一種獨(dú)創(chuàng)性的方案設(shè)想。第六，方案的認(rèn)可經(jīng)強(qiáng)行結(jié)合形成初步設(shè)想后，尚須圍繞其不足之處繼續(xù)改進(jìn)完善，直到得出決策者滿意的創(chuàng)新方案。3．評(píng)選法當(dāng)有若干個(gè)決策方案供選擇時(shí)，可采用評(píng)選法。評(píng)選法雖然有量化指標(biāo)，但其思維方式需定性分析。在評(píng)選方案時(shí)首先要確定方案的評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于不同的決策對(duì)象，可以有不同的標(biāo)準(zhǔn)，但其共同的原則是：第一，是否能保證實(shí)現(xiàn)決策目標(biāo)；第二，在同樣保證實(shí)現(xiàn)決策目標(biāo)的前提下，付出的代價(jià)盡可能小；第三，實(shí)現(xiàn)決策目標(biāo)所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)盡可能小；第四，決策方案實(shí)施后帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益好。（一）確定型決策方法確定型決策是一種在自然狀態(tài)的發(fā)生非常明確的情況下進(jìn)行的決策，決策者確知需要解決的問(wèn)題、環(huán)境條件、未來(lái)結(jié)果，在決策過(guò)程中只要比較各種備選方案的可知執(zhí)行結(jié)果，就能作出精確估計(jì)的決策。如有效需求量較大的住宅項(xiàng)目，投資總成本費(fèi)用、建設(shè)期、租售價(jià)格等因素都可以確定，市場(chǎng)變化對(duì)項(xiàng)目的影響不大，這種情況下的決策就屬于確定型決策。確定型決策只需求出各方案在已知自然狀態(tài)下的收益值或損失值，然后進(jìn)行對(duì)比分析，從中選擇收益值最大的方案或損失值最小的方案作為決策方案。在房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)分析中，常用的確定型決策方法很多，有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值法、內(nèi)部收益率法、線性規(guī)劃求最優(yōu)解法及動(dòng)態(tài)投資回收期法等。二）、定量決策分析方法（二）風(fēng)險(xiǎn)型決策方法由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，大量的決策問(wèn)題都具有某種潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素，而這些風(fēng)險(xiǎn)因素大多數(shù)又服從統(tǒng)計(jì)規(guī)律，因此，在風(fēng)險(xiǎn)型決策時(shí)可事先確定各自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率，盡管采用科學(xué)的方法計(jì)算出最優(yōu)結(jié)果，但不論選擇哪種方案，還是要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。我們只選擇風(fēng)險(xiǎn)性程度較低的方案而已。風(fēng)險(xiǎn)型決策的方法有以下幾種：1．最大可能法最大可能法就是選擇可能發(fā)生的概率最大的自然狀態(tài)為決策依據(jù)，然后選擇在此種狀態(tài)下收益值最大的方案作為最優(yōu)方案。這種方法的指導(dǎo)思想是將風(fēng)險(xiǎn)型決策化為確定型決策，其理論根據(jù)是根據(jù)概率論中事件的概率越大，發(fā)生的可能性就越大的原理。這種方法在某一自然狀態(tài)概率比其他自然狀態(tài)概率大很多，且收益相差并不很大時(shí)，效果較好，當(dāng)多種自然狀態(tài)發(fā)生的概率基本相同時(shí)，不宜采用這種方法。2．期望值法期望值法也叫期望收益值法，是指一投資項(xiàng)目的多個(gè)可選擇方案在不同自然狀態(tài)、不同概率、不同損益的期望收益值，其中期望收益值最大的方案為最佳方案。3．凈現(xiàn)值期望值法凈現(xiàn)值期望值法更多地考慮資金的時(shí)間價(jià)值。其決策關(guān)鍵是先計(jì)算不同自然狀態(tài)、不同概率條件下投資的凈現(xiàn)值期望值，或不同方案的凈現(xiàn)值期望值，然后對(duì)各方案的凈現(xiàn)值進(jìn)行比較，凡是凈現(xiàn)值期望值大于零的方案都是可以考慮的；如果有多個(gè)方案的凈現(xiàn)值期望值大于零，則凈現(xiàn)值期望值最大者為最佳方案。（三）不確定型決策方法不確定型決策是指對(duì)未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)的各種情況及其概率都無(wú)法判明，僅憑決策者的膽識(shí)和經(jīng)驗(yàn)做出判斷的決策，現(xiàn)代決策理論尚無(wú)完美的方法解決此類(lèi)問(wèn)題，只有幾種準(zhǔn)則作為決策的依據(jù)。1．樂(lè)觀法又稱(chēng)為大中取大法。這種方法是決策者對(duì)各備選方案的抉擇持樂(lè)觀態(tài)度，其選擇過(guò)程是先從每一方案中選擇最大的收益值，再?gòu)倪@些最大的收益值中取最大值，選擇這個(gè)最大值所屬的方案為最優(yōu)方案。