房地產開發與經營

（第二版）

呂萍等編著房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材

本章從房地產融資的概念入手，分析了房地產融資與一般融資的區別，并對房地產融資進行了分類。從房地產融資的資金來源、融資結構、融資方式、融資成本以及運用融資策略來控制融資風險等角度出發，對房地產融資的一系列相關問題進行了較為深入的探討。本章內容提要房地產融資的風險管理房地產融資的成本管理房地產融資的主要方式房地產融資的資金來源房地產融資概論重點問題房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材房地產融資的概念從廣義上講，是指在房地產開發、流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集、運用和清算。從狹義上講，是指房地產企業及房地產項目的直接和間接融資的總和，包括房地產信貸及資本市場融資等。

8.1房地產融資概論房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材房地產融資的分類

8.1房地產融資概論房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材從融資主體看

從融資渠道看其他分類方式-房地產企業融資-房地產項目融資-借貸性融資和投資性融資貨幣性融資和實物性融資

……-直接融資-間接融資5.資金增值性較強1.資金占用量大2.資金占用時間長3.資金使用的地域性4.資金缺乏流動性6.資金的高風險高收益性房地產開發項目資金使用的特性（二）房地產開發項目資金使用的特性固定資產投資項目資本金比例固定資產投資項目資本金比例指固定資產投資項目資本金占總投資的比例，投資項目必須首先落實資本金才能進行建設，可以說，降低資本金比例就是降低了融資門檻。對于商品房行業而言，項目資本金比例是指開發商擁有資金占其全部開發資金的比例，業內又稱“自有資金比例”。

各行業固定資產投資項目的最低資本金比例按以下規定執行：鋼鐵、電解鋁項目，最低資本金比例為40%。水泥項目，最低資本金比例為35%。煤炭、電石、鐵合金、燒堿、焦炭、黃磷、玉米深加工、機場、港口、沿海及內河航運項目，最低資本金比例為30%。鐵路、公路、城市軌道交通、化肥（鉀肥除外）項目，最低資本金比例為25%。保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。(注，本次調整前除經濟適用房項目外均為最低35%)其他項目的最低資本金比例為20%。

國務院2009年5月27日公布了固定資產投資項目資本金比例的調整結果，其中最值得關注的是，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%，成為此次調整受惠最大的項目之一。部分開發商表示，此舉表明房地產市場的行情并不如銷售數據看到的那樣“光鮮”，一些企業的資金鏈依然緊繃。這是自1996年設立房地產項目資本金比例制度以來首次調低，其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例下調15個百分點以后，已恢復1996年的水平。

8.2房地產融資的資金來源房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材房地產融資的資金來源房地產企業的一般性資金來源

房地產企業區別一般企業的資金來源企業自有資金政府財政資金銀行貸款股票、債券、集資、租賃、商業信用等多種籌資方式其他資金來源房地產抵押貸款售后回租預售資金其他籌資方式銀行貸款融資信托融資股票融資房地產債券融資房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材

8.3房地產融資的主要方式銀行貸款融資概念

是指貸款人向借款人發放的用于商品住房及其配套設施開發建設的貸款。融資的基本條件對于申請銀行開發貸款的房地產企業及房地產項目，應滿足以下幾個基本條件：

(1)房地產企業應滿足的融資條件

(2)房地產開發項目應滿足的條件房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材

8.3房地產融資的主要方式抵押貸款它是指按規定的抵押方式，以借款人或第三人的房地產或房地產權利作為抵押物發放的貸款。土地使用權及其地上建筑物、其它附著物必須同時抵押。自由資金在35%上才能獲得貸款空置3年以上的商品房不能抵押房屋和土地是否可以分別抵押？是否可以二次抵押？（六）房地產抵押貸款

個人住房抵押貸款

商業性住房抵押貸款

政策性住房抵押貸款

包括利率包括固定利率和可調利率兩種目前我國采用的是可調利率限制上限為住房抵押價值的80%

貸款期限最長不超過30年

（六）房地產抵押貸款還款來源利率商用房地產的凈經營收入凈經營收入決定于租金、出租率、運營成本等貸款額度通常高于個人住房抵押貸款

商用房地產抵押貸款

上限為商用房抵押價值的60%

貸款期限最長不超過10年

（六）房地產抵押貸款抵押物項目完工部分抵押與建筑工程承包合同的房屋期權抵押相結合。注意：土地使用權同時抵押還款來源抵押工程的銷售收入

在建工程抵押貸款

信托融資概念從資金信托的角度房地產信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產業以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。

從財產信托的角度房地產信托指房地產物業的所有人作為委托人將其所有的物業委托給專門的信托機構經營管理，由信托機構將信托收益交付給受益人的行為。

房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材

8.3房地產融資的主要方式房地產信托融資的優勢房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材

8.3房地產融資的主要方式優勢1信托融資創新空間寬廣，并有巨大的靈活性。2

可以通過信托解決，增大市場供需雙方的選擇空間。3不受銀行貸款時企業自有資金不低于開發項目總投資30%的約束，也能夠彌補121號文規定的只有主體結構封頂才能按揭所造成的中間消費融資的斷裂。股票融資房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材

8.3房地產融資的主要方式股票分類按股票所代表的股東權利

按票面是否記載金額按是否記載股東姓名

記名股票和不記名股票

普通股股票和優先股股票

有面值股票和無面值股票

房地產股票是房地產企業為籌集資金用以證明投資者股東身份和權益并據以獲得股息和紅利的憑證。股票融資房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材

8.3房地產融資的主要方式發行途徑發行方式發行程序發行價格Title直接發行間接發行-平價發行折價發行溢價發行-募集設立公司發行募集新股公開發行無償增資發行可轉換公司債券-準備階段審批階段實施階段資金出現多元化的趨勢，前幾年銀行開發貸款，30%都是在銀行，現在穩定在20%多，再加上個人房貸中，估計通過銀行這一塊占到50%左右，是一個比較主流的渠道。2008年及以后開發企業上市融資的背景分析：宏觀調控持續，銀行信貸緊縮市場競爭加劇、地產巨頭擴張加速、海外資本涌入等諸多因素國內房地產開發模式正在轉變，由“香港模式”向“美國模式”轉變

“美國模式”的核心是金融運作，REITs(房地產投資信托基金)、投行、財團等成為主導者，而開發商、建筑商、銷售商以及其他房地產服務商則成了圍繞資本的配套環節?！跋愀勰Ｊ健笔且阅玫貫楹诵模瑥娜谫Y、買地、建造，到賣房、管理都以開發企業為中心的“一龍式”模式。多元化融資成為開發企業發展的必由之路2008年及以后在諸多融資方式中，上市融資成為眾多開發商夢寐以求的首選目標。對于全國五萬多家房地產開發企業而言，能夠有幸上市的企業不足1%。目前房地產企業上市包括三種路徑：國內IPO(首次公開發行股票)、境外IPO和借殼上市

2008年及以后目前，滬深兩市上市公司已超過1500家，而房地產上市公司只有百余家，真正IPO上市的僅有40多家，且大多是在1991-1994年上市的。1994年進行房地產宏觀調控之后，建設部不鼓勵房地產企業上市進行融資，中國證監會決定1995年起暫不予接受房地產開發企業的上市申請；2001年國內資本市場恢復房地產企業IPO，也只有天鴻寶業、金地集團、天房發展、棲霞建設等少數國有控股企業得以IPO。

2008年及以后目前，滬深兩市上市公司已超過1500家，而房地產上市公司只有百余家，真正IPO上市的僅有40多家，且大多是在1991-1994年上市的。1994年進行房地產宏觀調控之后，建設部不鼓勵房地產企業上市進行融資，中國證監會決定1995年起暫不予接受房地產開發企業的上市申請；2001年國內資本市場恢復房地產企業IPO，也只有天鴻寶業、金地集團、天房發展、棲霞建設等少數國有控股企業得以IPO。2005年開始股權分置改革和券商治理之后，股市煥發勃勃生機，但對于房地產企業的IPO限制似乎并未解除，主要是因為中央進行宏觀調控的目的就是壓縮房地產投資過熱現象。

門檻高門檻都有一個硬性的規定，國內的企業到香港去上市，國家是有規定的，通俗說是四五六。四：凈資產不低于四個億；五：融資到的額度不少于五千萬美金；六：年利潤要達到六千萬元以上；符合以上硬件規定，才允許提出上市、海外發行的申請。過了這一關，還得到香港交易所，符合他上市的有關要求，履行相關程序，最終才能上市。房地產債券融資房地產債券的概念

房地產債券是各級政府、房地產金融機構和房地產企業為籌集資金而發行的，代表公司與投資者之間債權債務關系的有價證券，它是一種債務憑證，承諾在未來特定日期償還本金并按照事先確定的利率支付利息。房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材

8.3房地產融資的主要方式房地產債券分類房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材

8.3房地產融資的主要方式依據按發行主體分類

政府債券、金融債券、公司債券、國際債券等按償還期限分類

短期債券、中期債券、長期債券

按計息方式分類

附息債券和貼現債券

按有無擔保分類

信用債券和擔保債券按是否記名分類

記名債券和不記名債券類型按債券形態分類

實物債券、憑證式債券和記賬式債券房地產債券的發行方式直接發行與間接發行公募發行與私募發行房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材

8.3房地產融資的主要方式房地產債券的發行程序按法定程序形成有關決議制定發行章程提出發行申請取得資信等級證明確定委托發行代理機構發布募集公告印制債券發行及善后工作房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材

8.3房地產融資的主要方式房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材

8.4房地產融資的成本管理房地產融資的決策分析

銀行貸款融資與信托融資的成本分析房地產融資的成本管理直接融資與間接融資的成本分析

不同融資方式的成本比較

我國房地產融資中的主要風險房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材

8.5房地產融資的風險管理主要風險類型政治風險市場和經營風險財務風險道德和信用風險風險產生的原因房地產開發資金過多依賴銀行貸款；土地儲備制度不完善；個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險；商業銀行和其他金融機構存在經營行為問題。房地產私募資金的風險房地產開發與經營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規劃教材

8.5房地產融資的風險管理

房