物業環境管理教育部中等職業教育專業技能課立項教材物業環境綠化設計與養護05物業環境綠化設計物業綠化樹木栽植物業綠化植物養護管理隨著經濟的迅速發展和人們物質文化生活水平的不斷提高，人們對改善工作、學習、生活環境的要求越來越迫切。在園林綠地中應用花卉創造出五彩繽紛、花團錦簇、綠草如茵、香氣宜人的景觀，在公共場所、機關企業用花卉布置環境，把具有觀賞價值的綠色植物引入室內，用于點綴居室，美化廳堂及公共交際場所，都可以增加自然風光情趣，也有益于身心健康。導語生產綠地防護綠地風景園林綠地公共綠地居住區綠地單位附屬綠地01一、物業室外環境綠化設計物業環境綠化設計（一）綠地分類從空間形式上劃分020101塊狀綠化布局帶狀綠化布局楔形綠化布局混合式綠化布局地面綠化立體綠化（二）植物綠化配置方式從布局形式上劃分物業環境綠化設計123美觀原則適用原則經濟原則（三）綠化植物的配置原則01物業環境綠化設計單純草坪混合草坪綴花草坪草坪的種植設計不同的水深布置不同的水生植物平面布置水生植物的選擇和搭配水生植物種植床水生植物的種植設計建筑物的藤本植物設計獨立布置藤本植物地被、假山上的應用藤本植物的種植設計規則式配置自然式配置喬木和灌木的種植設計（四）不同植物種類間的種植配置01物業環境綠化設計123水體與植物配置園林中各類水體的植物配置島的植物配置駁岸的植物配置瀑布的植物配置植物配置可以協調建筑與周圍環境，充實建筑物的藝術構圖，賦予建筑物以時間和空間的季候感。居住區道路與植物配置主路的配置小路的配置交叉路口的配置建筑與園林植物組景01（五）植物與其他景物的配置物業環境綠化設計工業廠區的綠化020101居住區綠化的原則居住區綠化樹種的選擇居住區綠化的類型工廠綠化的特點工廠綠化植物的選擇防污染綠化植物（六）不同物業類型的植物配置居住區植物種植配置設計物業環境綠化設計物業室內環境綠化即室內植物造景，是人們將自然界的植物引入居室、辦公室、超市、賓館等建筑空間。植物景觀宜素雅、寧靜，植物造景需選擇耐蔭植物，給予細致、特殊的養護管理、合理的設計及藝術布局，利用現代化的采光、采暖、通風、空調等人工設備改善室內環境條件，創造既有利于植物生長，又符合人們生活和工作、生理和心理要求的環境，讓人感到舒適、雅致、美觀，猶如處于寧靜、優美的自然界中。01二、物業室內環境綠化設計物業環境綠化設計123盆栽盆景插花（一）室內綠化的主要形式01物業環境綠化設計適宜性觀賞性協調性物業環境綠化設計01（二）室內綠化植物的選擇123組織空間分隔限定疏導連接與滲透豐富與點綴遮擋、控制視線渲染氣氛不同的室內空間用途不一，植物景觀的合理設計可渲染氣氛，同時給人以不同的感受。改善空間感01（三）室內綠化的總體設計物業環境綠化設計門廳的綠化設計走廊過道的綠化設計樓梯的綠化設計會議廳的綠化設計辦公室的綠化設計書房的綠化設計臥室的綠化設計01（四）室內綠化的具體設計物業環境綠化設計謂適地適樹，簡單地說就是選擇適合當地（栽植）氣候條件的園林樹木進行種植，也就是使所種植園林植物的生長習性與栽植地的生態條件相適應或基本保持一致，做到地與樹的統一。這里的“地”指林木生長發育的外界環境，即立地條件，“樹”指造林樹種的生態學特性。在物業綠化工作中，要注意避免兩種傾向：一是過分拘泥于樹種的生態學特性，看不到樹種的可塑性；二是過于夸大人的主觀能動性，不能正確分析立地條件和樹種生態學特性。雖然適地適樹是相對的，但衡量是否達到適地適樹卻有一個客觀標準，即由造林綠化目的來確定。如城市風景林，要求成活、成林、成景、穩定，即對間歇性災害因素有一定的抗衡力，防護效益、景觀效果能充分發揮出來。02一、物業綠化樹木的適地適樹物業綠化樹木栽植（一）適地適樹的概念適地適樹標準是根據物業綠化的主要功能來確定的。物業小區大多以美化小區為目的，這就要求植物生長健壯、清潔、無病蟲害，有供觀賞的花、果；以衛生防護、保護環境為目的的，則要求植物在嚴重的污染區能成活，有綠化效果，對陣發性高濃度污染有一定抵抗能力；以某種特定藝術要求為目的，如表現蒼勁古雅或成樁景式的樹木，其營養代謝應平衡、穩定并能維持較長壽命。02（二）適地適樹的常見標準物業綠化樹木栽植0102

0304選地適樹改地適樹（三）適地適樹的四條途徑02選樹適地改樹適地物業綠化樹木栽植植物的栽植是樹木在區域上的移動，即將植物從一個地點移動到另一個地點，并且依然要保持其生命的整個過程，通常被狹義地理解為植物的種植。而廣義的園林植物的栽植主要由“掘起”“搬運”“種植”三個基本環節組成。“掘起”俗稱起苗，是植物從生長點連根（裸根或帶土球并包裝）掘出的操作；“搬運”是將掘出的植物用一定的交通工具（人工、機械、車輛等）運到新的種植地點；“種植”是將運來的植物按要求栽種在新的種植點。種植通常分為定植、移植、假植三種。02二、物業綠化樹的栽植物業綠化樹木栽植（一）相關概念定植是指將植物按景觀設計要求種植在相應的位置上并不再移動。定植假植是指植物掘起后來不及運走，或來不及栽植，為保護植物的根系采取的臨時埋根于土中的措施。假植將植物種植在一處經過多年生長后再次移動，這種種植稱為移植。移植02物業綠化樹木栽植（一）相關概念一株正常生長的樹木，其根系與土壤密切結合；地下部與地上部生理代謝（如水分吸收與蒸騰）是平衡的。但由于挖掘的原因，根系與原來土壤的密切關系被破壞，根系大部分斷留在土中，地下部與地上部代謝的平衡也遭到破壞，因此，如何使移來的樹木與新環境迅速建立正常聯系，及時恢復樹體以水分代謝為主的平衡，是栽植成活的關鍵。而這種新平衡建立得快慢，與樹種的習性、年齡時期、栽植技術、物候狀況，以及以影響生根和蒸騰為主的外界因素都有密切關系。02物業綠化樹木栽植（二）樹木栽植成活原理根據樹木栽植成活原理，植樹的適宜時期應選擇在樹木蒸騰量相對較小、有利于樹木根系創傷及時恢復、保證樹體水分代謝平衡的時期。在四季分明的地區以秋冬落葉后到春季萌芽前的休眠期為宜。適宜的植樹季節可以提高栽植的成活率，同時也能減少人力和物力的投入。在不同地區，植樹時期主要根據當地氣候條件及樹種生長特性來確定，做到適時栽樹。02物業綠化樹木栽植（三）植物栽植的季節綠化施工必須符合規劃設計要求1234植樹技術必須符合樹木的生長習性抓住適宜的植樹季節嚴格執行植樹工程的技術規范和操作規程02（四）物業綠化植樹的施工原則物業綠化樹木栽植嚴格來說，養護管理包括兩方面的內容：一是養護，即根據不同物業綠化植物的生長需要和特定要求，及時對植物采取施肥、澆水、排水、除草、修剪、防治病蟲害等措施。二是管理，主要包括維護綠地的清掃保潔等園務管理工作。因此，綠化養護管理具有以下特點。經常性、針對性、動態性。總之，綠化養護管理必須按照植物的不同品種、不同習性、不同季節、不同生長期以及客觀條件，適時確定不同的養護重點，按照不同的養護要求，維護綠化的健康發展。03物業綠化植物養護管理一、物業綠化植物的日常養護管理123土壤管理水分管理施肥管理（一）植物地上部分養護管理03物業綠化植物養護管理低溫危害與植物防寒020301修剪是指對植物的某些器官（如莖、葉、花、果、芽等）進行剪截。整形是對植物施以一定的措施（用剪、鋸、捆扎等手段），使之形成相應的樹體結構狀態。整形一般是通過修剪來完成的，因此人們常稱之為“整形修剪”。有些植物，尤其是原產熱帶或亞熱帶的種類，會受到低溫（０℃～１０℃）的傷害，即“寒害”（冷害、寒傷）。輕則部分枝條受害，重則全株死亡。為使這些植物安全越冬，必須采取必要的防寒措施。（二）植物地上部分養護管理植物的整形修剪物業綠化植物養護管理大多數園林植物，在生長過程中都會遭受病蟲的危害，影響植物的正常生長發育，甚至造成死亡。所以，防治病蟲害是園林植物養護管理中的一項極為重要的措施。園林植物病蟲害防治，必須貫徹以“預防為主”和“治早、治小、治了”的原則，采取科學的態度，對癥下藥，綜合防治，以保證植物不受或少受病蟲的危害。同時要注意保護環境，減少農藥污染，多用生物防治方法。03二、植物病蟲害防治物業綠化植物養護管理03（一）病蟲害的種類蟲害綠化植物蟲害，按其食性和危害可分為四大類。苗圃害蟲。枝梢害蟲。食葉害蟲。蛀稈害蟲。病害傳染性病害。由生物性病原，如真菌、細菌、病毒、類菌質體、線蟲、螨蟲、寄生性病原體植物等引起的病害，具有傳染性。非傳染性病害。由非傳染性病原，如營養物質缺乏或過剩、水分供應失調、溫度過高或過低、光照不足、濕度過大、土壤有害鹽類過量、藥害、肥害等引起的病害，不具有傳染性。12物業綠化植物養護管理123生物防治物理防治化學防治（二）病蟲害的防治方法03物業綠化植物養護管理物業水質管理06物業水污染水質檢測物業二次供水水污染通常是指由人類活動和自然過程引起某種有害物質進入飲用水中，在一定的時間內達到了相應的濃度，從而危害了人體的舒適、健康、福利和環境的現象。物業水污染一般是指人們在物業使用過程中大量排放的污染物進入水體，使水的質量下降，利用價值降低或喪失，并對生物和人體造成損害的現象。01一、物業水污染概況物業水污染（一）物業水污染生化需氧量（ＢＯＤ）化學需氧量（ＣＯＤ）總需氧量（ＴＯＤ）總有機碳（ＴＯＣ）懸浮物01物業水污染（二）水污染指標有毒物質ｐＨ值大腸菌群數溶解氧（ＤＯ）氨氮工業污染源生活廢水污染源農業污染源物業水污染主要來源于工業污染、農業污染和生活廢水污染。此外，還有其他類型的水污染，如垃圾填埋場污水滲漏產生的二次水污染、醫療污水污染、有毒危險品和放射性物質滲入水中造成的水污染等。二、物業水污染來源01物業水污染123損害人體健康破壞自然資源降低經濟活動效益三、物業水污染危害01物業水污染加強對水體及其污染源的監測管理提高工業用水循環利用率，實現廢水回用加強宣傳教育不斷采用新工藝和新技術，實現廢水達標排放加強管理，從源頭上減少污（廢）水排放量四、物業水污染防治措施01物業水污染水是生命之源，但由于人類的生產和生活產生的廢水，導致地表、地下水體被污染，水質惡化，特別是飲用水水質污染，其產生的直接后果是危害用戶的健康，使飲用者感到惡心、嘔吐、腹脹、腹瀉，擾亂居民生活秩序。經水傳播的疾病主要有傷寒、痢疾、霍亂、馬鼻疽、鉤端螺旋體病、腸炎等。還有一些病毒引起的疾病，也可以通過水傳播。因此，要做好飲用水檢測工作，為民眾的身體健康提供保障。導語物業垃圾水質水質檢測是指對水中的化學物質、懸浮物、底泥和水生態系統進行統一的定時或不定時的檢測，測定水中污染物的種類、濃度及變化趨勢，評價水質狀況等工作。水質檢測主要是檢驗水質指標是否符合水質標準，是水質監測中的重要內容。水質指標是描述水體質量的參數，通常用水中雜質的種類、成分和數量來表示。水質指標項目繁多，因用途的不同而各異。其主要監測項目可分為兩大類：一類是反映水質狀況的綜合指標，如溫度、色度、濁度、ｐＨ值、電導率、懸浮物、溶解氧、化學需氧量等；另一類是有毒物質，如酚、氰、砷、鉛、鉻、鎘、汞和有機農藥等。水質是水體質量的簡稱。它標志著水體的物理（如色度、濁度、臭味等）、化學（無機物和有機物的含量）和生物（細菌、微生物、浮游生物、底棲生物）特性及其組成一、水質檢測概念02水質檢測一般而言，水質檢測任務主要有以下幾點：（１）鑒定各種用水的水質指標（雜質種類和濃度）是否滿足用水的質量要求。（２）按照給（排）水的需要，對水質進行檢驗，以指導水處理的研究、設計及運行管理。（３）為了對人類的環境進行保護，防止水被污染，要對江河湖海及地下水、雨水、生活污水、工業廢水等進行經常性的水質監測。（４）對水環境污染事件進行應急檢測，及時掌握水環境狀況，為采取措施提供依據。（５）為開展水環境質量評價、加強水環境保護管理工作提供基礎數據和資料。二、水質檢測任務02水質檢測水質檢測要按照國家相關部門制定的水質標準進行。水質標準即水體質量標準，它針對水中存在的具體雜質或污染物，提出最低含量和最低濃度的限制和要求，是一種以文件形式發布的統一規定。水質標準是國家規定的各種用水在物理性質、化學性質和生物性質方面的要求。根據供水目的的不同，可分為飲用水水質標準、農用灌溉水水質標準、各種工業生產用水水質標準。水質標準分為國家標準、地方標準和行業標準，以生活飲用水為例，《生活飲用水衛生標準》（ＧＢ５７４９—２００６）為國家標準。我國生活飲用水衛生標準規定的限值，除消毒指標為下限值外，其余都是上限值，即檢測指標值不得超過該值，超過即為不合格。農田灌溉用水的水質一般需要考慮ｐＨ值、含鹽量、鹽分組成、鈉離子與其他陰離子的相對比例、硼和其他有益或有毒元素的濃度等指標。三、水質檢測標準02水質檢測檢測方法就是對特定的檢測物依據科學原理，以及試驗內容、方式、步驟、過程、計算分析等進行試驗，得出需要的數據和結果的具體手段和辦法。檢測標準、檢測方法都是隨著科技的發展而不斷更新的，但是有些檢測方法是超前于檢測標準規定的，而檢測結果則要依據檢測標準來判定。水質檢測可以通過化學法、電化學法、原子吸收分光光度法、離子色譜法、氣相色譜法等方法進行。02（一）檢測方法分類水質檢測水質檢測要依據國家相關標準進行，以生活飲用水為例，其水質檢測方法應按照ＧＢ／Ｔ５７５０系列標準執行。（二）檢測方法的標準四、水質檢測方法最低檢測質量：能夠準確測定的最低質量。精密度和準確度是定性概念，不宜用量值表示，需要用量值表示的均用不確定度。目前，國內處于推廣采用不確定度的過渡階段。最低檢測質量濃度：最低檢測測質量所對應的濃度。同一個項目如果有兩種或兩種以上的檢驗方法時，可根據設備及技術條件選擇使用，但以第一種方法為仲裁法。（三）檢測方法的選擇02水質檢測以飲用水為例，根據《城市供水水質管理規定》，供水單位應對水質負責。對物業來說，只有提供二次供水時才對水質負責。物業在有條件的情況下，可以建立簡單的水質檢測室進行自檢，這種檢測主要用于日常水質自檢管理，不具備法律效力。沒有檢測條件的物業應尋找有資質的第三方檢測機構檢測，第三方檢測機構出示的檢測報告必須蓋有ＣＭＡ（中國計量認證）章才具有法律效力。（四）水質檢測機構02水質檢測根據《城市供水水質管理規定》，二次供水是指單位或者個人使用儲存、加壓等設施，將城市公共供水或者自建設施供水經儲存、加壓后再供用戶使用的形式。城市供水單位是指從事城市公共供水及自建設施供水（包括深度凈化處理供水）的企業和單位。城市供水單位對其供應的水的質量負責，經二次供水到達用戶的，水質由二次供水管理單位負責。03（一）二次供水概念物業二次供水一、物業二次供水概況二次供水污染原因主要如下。（１）二次供水管線與消防用水管線或工業用水管線連接；儲水池（水箱）的溢水管和排水管直接與下水道管線連接；水箱的出水沒有采取防止二次污染的措施；水箱內壁涂料不符合衛生要求，涂料易發生溶解和脫落。（２）水箱材料問題，如鐵質材料腐蝕，使水染銹色，或使用劣質涂料，溶出物濃度太高，使水有異味；水泥水箱內壁不光滑，不利于清洗；鋼板水箱易生銹，污染水質；水箱觀察孔（入孔、出孔）無蓋、無鎖；水箱無通氣孔，溢水管的開口無防護網罩等。（３）不定期清洗、消毒；消毒設施不能正常運轉，滋生細菌；二次供水不定期檢測或監測的項目不達標；水箱周圍環境臟亂，水箱蓋不嚴密等。03（二）二次供水污染原因物業二次供水《城市供水水質管理規定》要求，二次供水管理單位應當建立水質管理制度，配備專（兼）職人員，加強水質管理，定期進行水質檢測并對各類儲水設施清洗消毒（每半年不得少于一次）。不具備相應水質檢測能力的，應當委托經質量技術監督部門認定的水質檢測機構進行檢測。另外，《二次供水工程技術規程》（ＣＪＪ１４０—２０１０）對二次供水的相關衛生要求進行了規定。供水系統的衛生要求設計的衛生要求施工衛生要求日常管理的衛生要求03（三）二次供水衛生要求物業二次供水03物業二次供水（四）飲用水污染的認定流程0102030405飲用水的感官性狀發生改變飲用者有共同的癥狀反應污染原因確定水質檢驗證實流行病學調查證實123一般規定設施維護安全運行管理二、物業二次供水管理03物業二次供水（１）為防止突發供水場所危害健康的衛生事件發生，應建立單位傳染病防治組織和機構，明確組織分工和職責，健全供水場所危害健康事件的報告制度。（２）積極開展預防傳染病的衛生健康教育，積極配合衛生部門開展傳染病防治工作。消除各種傳染性疾病和其他可能對人體健康造成危害的各種因素。（３）當供水場所發生生活飲用水被污染或因飲用水被污染而引發傳染病流行或中毒突發公共衛生事件時，應立即啟動突發供水場所衛生事件應急預案，單位負責人及衛生負責人應按照《中華人民共和國傳染病防治法》和《突發公共衛生事件應急條例》的要求及時向衛生行政部門報告。（４）發生衛生突發事件時，應立即停止供水活動，及時搶救中毒人員（事件受害人），并負責保護好事故現場。（５）積極配合衛生行政部門（衛生監督機構和疾病預防控制機構）進行現場事故調查，控制危害蔓延。（６）衛生突發事件現場調查處理工作結束后，及時撰寫本單位事件總結報告，上報有關單位并存檔備案。03（一）應急預案制度物業二次供水三、物業二次供水應急預案根據二次供水條件，對水污染的性質、嚴重程度、可控性和影響范圍等因素進行分級，有助于更好地進行應急管理。03（二）應急預案分級物業二次供水統一：統一指揮，統一使用人力、物力；在統一的任務和目標的前提下，明確分工，各司其職，密切合作。快速：決策快、反應快、行動快，能在半分鐘內完成，決不延長到一分鐘。科學：實事求是，按規律辦事，尊重事實，一切結論以調查和數據為準；一切應急措施以保護人的健康、搶救人的生命為目的。（三）應急處理原則03（四）應急處理程序0102030405報告核實現場調查采樣準備調查水質污染狀況調查飲用者健康狀況物業二次供水0607報告單位和報告時限撰寫飲用水污染事件調查和處理報告準備工作應充分1234調查應全面、具體忌開“大處方”處理應及時，措施要得當，報告要及時、全面。03（五）處理物業二次供水水污染事件應注意的問題物業二次供水物業水景管理07水景概述水景水源、水質水景養護與管理所謂水景，就是以水為主要景觀要素而營造的環境景觀，即利用瀑布、跌水、水簾、湍流、急流、緩流、靜水、膜流、水霧等水的形態形成各種特色的水道、湖、塘、池、泉等室內外景觀。在現代城市居住區，以水為主題，美化、活躍戶外景觀，改善生態環境條件的水景皆稱為居住區水景。常見的居住區水景主要有噴泉、瀑布、池塘、游泳池、溪流等。駁岸也是以水體為背景構筑的一種園林觀賞形態，在實踐中既能起到防泥土坍塌、防波浪沖刷的作用，又能讓業主安全親近水體。01（一）水景的概念水景概述一、水景的概念及作用美化環境空間改善小區氣候綜合利用資源水景概述01（二）水景的作用觀賞的水景供開展水上活動的水景按水景的使用功能分生態水景人工水景按水景的營造方式分靜態的水源動態的水源按水源的狀態分景觀河道可接觸性景觀水景景觀湖泊按水景的形式分二、水景的類型01水景概述景觀水可以采用自來水、地下水，也可以采用雨水或中水。一般將自來水作為水景水源時可直接將其用于景觀水體。若采用的是天然河水則需根據河水的水質情況決定是否需要對其進行特別處理，同時也要考慮相關費用的支出。《綠色生態住宅小區建設要點與技術導則》對景觀用水提倡使用中水和雨水，并提出采用循環系統，設置水凈化設施，但現在大多數小區采用自來水作為水景水源。隨著城市自來水供應緊張和水價逐年上漲，高昂的水費使物業管理費增加，很多水景運行困難，無奈斷水。相對來說，雨水、中水資源豐富且價格低廉，能有效促進景觀水體的循環，且處理系統一旦建成，便會帶來持續的經濟效益、環境效益，是今后城市居住小區景觀用水的發展方向。02水景水源、水質一、水景水源中水回用雨水收集與利用中水回用是指將小區居民生活廢水集中起來，經過適當處理達到一定的標準后，再回用于小區的景觀用水、綠化澆灌、車輛沖洗、道路沖洗以及廁所沖洗等，從而達到節約用水的目的。與自然狀態下的水體依靠大氣降水平衡水量一樣，雨水是居住小區景觀水體的有效、可靠的補水來源。在排除降雨時前期部分受污染的雨水徑流后，后續來水的污染程度較低，經簡單處理后可作為景觀水體的補水。采用雨水作為景觀水體補充水源可以間接緩解自然水資源的壓力，減少污水排放，既經濟又環保。一、水質檢測概念02水景水源、水質《水景噴泉工程技術規程》（ＣＥＣＳ２１８—２００７）對水景工程中的水源、充水、補水的水質根據其不同功能進行了明確規定。具體如下：（１）人體非全身性接觸的娛樂性景觀環境用水水質應符合《地表水環境質量標準》（ＧＢ３８３８—２００２）規定的Ⅳ類標準。（２）人體非直接接觸的觀賞性景觀環境用水水質應符合《地表水環境質量標準》（ＧＢ３８３８—２００２）規定的Ⅴ類標準。（３）高壓人工造霧系統的水源水質應符合《生活飲用水衛生標準》（ＧＢ５７４９—２００６）或《地表水環境質量標準》（ＧＢ３８３８—２００２）的規定。（４）高壓人工造霧設備的出水水質應符合《生活飲用水衛生標準》（ＧＢ５７４９—２００６）的規定。（５）旱泉、水旱泉的出水水質應符合《生活飲用水衛生標準》（ＧＢ５７４９—２００６）的規定。（６）在水資源匱乏的地區，如采用再生水作為初次充水或補水水源，其水質不應低于《城市污水再生利用景觀環境用水水質》（ＧＢ／Ｔ１８９２１—２００２）的規定。當水景工程的水質無法滿足上述規定時，應進行水質凈化處理。02水景水源、水質二、水景水質標準根據景觀水的特點，一般的檢測指標主要有色、嗅、透明度、溶解氧、生化需氧量（ＢＯＤ）、化學需氧量（ＣＯＤ）、高錳酸鹽指數（ＣＯＤＭｎ）、總氮和葉綠素ａ等；監測采樣點，應選擇具有代表性的位置。不得使用瞬時一次監測值作為水質判斷依據。在任何情況下，采樣頻率不得少于一月一次。對有跡象表明水質可能惡化的水體及游泳季節天然浴場的水體均應適當增加采樣頻率。增加的采樣頻率由各地監測部門根據水體具體情況確定，并將分析結果連同采樣情況報告給當地環境保護主管部門。02水景水源、水質三、水景水質監測生物凈化法循環過濾凈化法微生物凈化法物理凈化法化學凈化法四、水質凈化方法02水景水源、水質為保證小區水景景觀設施的正常運行，物業公司應有專業人員負責水景景觀設施的維護保養工作。一般由物業公司工程部維修人員負責對小區內的水景景觀設施進行日常維修保養并做好巡查保養記錄。具體操作流程如下：（１）使用水景景觀前，首先打開各個水池的進水閥并檢查是否滲漏。（２）當循環水進入集水坑后，打開噴泉、瀑布、溪流的閥門。（３）從設備所在的配電室開啟循環泵。（４）冬季不使用水景景觀時，必須關閉水景觀的所有進水閥并打開水池的泄水閥，放空水景景觀內的水，以防管道被凍壞。（５）水中燈具工作電壓不大于２４Ｖ。（６）有漏電保護器，且保護器工作正常。（７）在噴泉等水景設施的醒目位置，設置“嚴禁嬉水”等警示標識。03水景養護與管理一、水景養護與管理制度0102

0304水源條件差污染源多（一）水質惡化的主要原因03前期設計得不合理藍綠藻的入侵水景養護與管理一、水體養護與管理（１）小區水景水質的好壞直接關系到周邊居民的生活、娛樂以及健康狀況，物業應重點監控，保持小區水景水的清潔度、透明度、色度及其功能要求（如養魚等）。（２）嚴格監測補充水水質，補充水水質應滿足景觀水的國家標準要求。（３）在水系周邊設立安全警示、溫馨提示類標識，杜絕安全事故和對水質造成污染；禁止在水系中玩耍戲水。嚴禁向水中投撒飼料和投擲雜物、垃圾，以防造成人為的水質惡化。（４）魚類繁殖速度極快，沒有天敵，每年物業應及時捕撈，控制魚的數量不要超標。（５）嚴禁將割來的草投放到水中喂魚，防止這些草在水中腐敗從而使有機物含量升高，造成水體污染。（６）岸邊綠地的草坪、樹木的種植盡量少使用農藥、化肥，避免其隨雨水沖刷流入中，造成湖水污染。（７）不要將中水注入水景中，因為中水里的高濃度氮、磷肥料會擴散到湖水中，造成湖水的富營養化和藍藻暴發，有百害而無一利。（８）做好定期的水面固體廢棄物（垃圾、樹葉等）的打撈工作。（９）冬季提早關閉水系，防止樹木落葉及枯草污染水系，防止風沙污染水系，防止冬季結冰破壞防水層。如遇特殊雨季、風沙天氣，應關閉水系，排放水源。（１０）檢修管道設施。03水景養護與管理（二）水質日常養護123水泵的日常維護過濾器的日常維護故障分析（三）水體設備養護03水景養護與管理（１）水景系統保潔標準：應達到目視水池清澈見底，水面無雜物，池邊無污跡。（２）清潔人員應及時用撈篩對水景系統水面漂浮物進行打撈。（３）水景系統噴水池清洗：小噴水池每周一次，大噴水池每月一次。（４）水景系統清潔前，環境管理部主管應通知維修人員做好停電停水工作，然后再對水景系統進行清洗。具體如下：１）打開水景系統排水閥門放水，等水放去２／３時，清潔人員開始清洗；２）用刷子由上向下刷洗（必要時使用清潔劑）水景系統的瓷磚；３）用板刷刷洗大理石表層的青苔、污垢及底部鵝卵石；４）用毛巾擦洗燈飾、水泵、水管、噴頭及電線；５）排盡池內污水，清理底部臟物、垃圾，清洗周圍地面污跡；６）關閉排水閥門，打開進水閥門，通知維修人員供電供水。（５）遇重大節日、慶典活動時，提前做好清潔工作，保持良好的水系環境。（６）清洗水景系統時應注意：１）清洗時應斷開電源，以防觸電；２）擦洗電線、燈飾不可用力過大，以免損壞；３）清洗時不要擺動噴頭，以免影響噴水觀賞效果；４）清洗底部后應將鵝卵石塊整理平；５）注意防滑，以免跌倒。03水景養護與管理（四）水體清潔養護隨著人們生活水平的不斷提高，對小區環境的舒適、美觀越來越重視。小區內的噴水池不僅襯托小區景致，還能增加空氣中的負離子含量，使空氣更清新，使小區充滿活力。然而，許多小區內的噴泉因為水質問題，紛紛減少噴水時間，有的甚至變成了旱池；有的噴泉池底長滿了藻類，水面充斥著骯臟的泡沫，池中的雕塑銹跡斑斑，滿目瘡痍，夏天池水更成為蚊、蠅滋生的場所。03三、噴泉養護與管理水景養護與管理03（一）噴泉系統概述噴泉的工作原理庭院中常見的噴泉有三類：涌泉、噴泉和瀑布。水流從水底噴出，水柱不脫離水面，只產生涌動而無音質，這種噴泉稱為涌泉；若噴泉的噴嘴略高出水面，所形成的水流效果完全呈現于水面之上，水在空中的形態和氣勢是主要的觀賞效果，這一類稱為噴泉；還有一類是將水引到一定的高度，再使其垂直落下或沿壁流下，在垂直面上形成一種水流藝術，這類稱為瀑布。噴泉的結構噴泉是許多小區的主景之一，與水景配合得當可以為小區環境添加不少情趣，運動的水流形式也可以給人以視聽上的享受。一個完整的噴泉系統，一般由池體、電源設備、泵機設備、噴頭設備、水下彩燈、音樂系統、溢水系統、排水系統、調壓閥等裝置組成，通過外增動力裝置和噴頭設備可使水呈現不同的噴灑形狀，并能不斷循環使用。噴泉根據其噴頭數量可分為組合噴泉和單體噴泉。12水景養護與管理03噴泉的材質噴泉的制作從材質上可分為銅質、不銹鋼質、合金類、鐵質鍍層類及硬塑類等。其中銅質最為前衛，性能最為穩定，使用壽命最長，但價格最高。最普通的是合金類，其性價比最高。噴泉形式常用的噴泉噴頭形式有：扇形、錐形、柱狀形、象形分類等。其中柱狀形的有花柱噴頭、涌泉噴頭、禮花噴頭等；象形類的有水晶蒲公英噴頭、牽牛花噴頭、球狀噴頭、搖擺噴頭、三層花噴頭等。34水景養護與管理噴泉設備對水質、水量的要求噴泉設備要求水質的色度不超過１５０，并不得呈現其他異色，混濁度不超過１００，不得含有肉眼可見物。水中雜質含量不大于０．１％，雜質粒度不大于０．２ｍｍ，氯離子含量不超過４００ｍｍ／Ｌ，ｐＨ值為６．５～８．５，同時還要注意噴泉設備對循環水的運用，當噴頭有要求時，循環水應經過濾處理。循環系統的補充水量應根據蒸發、風吹、滲漏、排污等的損失量確定，一般為循環流量的５％～１０％。5對維護管理人員的要求對設備的養護噴泉水泵噴頭噴泉水下燈03水景養護與管理（二）噴泉系統的養護冬季噴泉停用前應將管道中的水排凈，防止管道凍裂。噴泉及噴泉管路每半年清洗維護一次，清洗時注意噴頭立管及水下彩燈，防止造成損壞。電腦每年要進行升級，對電腦及程序進行必要的維護。每年對噴泉的搖擺位置要進行維護及保養。備用設備要定期啟動運行。0102

0304從外表上進行養護從材質上進行養護03從立面上進行養護從季節上進行養護水景養護與管理四、駁岸養護與管理物業安全管理08物業安全管理概述物業消防與治安管理物業車輛與公共設施安全管理物業突發事件應急管理所謂安全，就是指沒有危險，不受威脅，不出事故。安全包括兩層含義：其一是指自然屬性的安全；其二是指社會屬性的安全。自然屬性或準自然屬性的安全，主要是由自然界的力量造成的，如地震、海嘯等；而社會屬性的安全，則主要是由于人的有目的的參與造成的，如生產事故、人身侵犯等。01（一）安全物業安全管理概述一、物業安全管理的含義物業安全一般是指物業區域內沒有危險，也沒有發生危險的隱患，具體表現為物業區域內的人身和財物不受侵害，物業區域內的生活秩序、工作秩序和公共場所秩序保持良好的狀態。影響物業安全的因素很多，歸納起來主要有兩類：一是人為侵害因素，如失火、偷竊、打架等；二是自然侵害因素，如臺風、洪水等。這些因素會降低物業的安全程度。01（二）物業安全物業安全管理概述物業安全管理是指物業管理公司采取各種措施和手段，保證業主和使用人的人身和財產的安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。物業安全管理包括防和保兩個方面，防是預防災害性、傷害性的事故發生；保是通過各種措施對可能發生的事故進行妥善處理。防是防災，保是減災。兩者相輔相成，缺一不可。物業安全管理的本質是安全服務，因此也稱為物業居住安全服務。物業居住安全服務是指在物業管理活動中，從業主居住安全的需求出發，尊重用戶和他們的隱私權，保護其居住權，促進物業區域環境的最優化、居住場所的有序化、人際關系的和諧化，最終滿足業主的安全需求，而提供的一種系統的、綜合的、連續的服務。物業安全管理作為一項職業性的服務工作，是介于公安機關職責和社會自我防范之間的一種專業保安工作，是社會治安管理的補充，具有補充國家安全警力不足、減輕國家財政負擔及工作職責范圍具有針對性等優點。物業管理活動包含多方面的內容，其中最為核心的就是保障業主財產權和人身權的安全，若沒有安全，物業管理的一切活動就成了空中樓閣。01（三）物業安全管理物業安全管理概述物業公共設施安全管理物業車輛安全管理物業突發事件應急管理物業治安安全管理物業消防安全管理二、物業安全管理的內容01物業安全管理概述物業安全管理能為業主和使用人的人身、財產提供安全保護。物業安全管理強調以物業風險責任為主體，突出對業主心理安全需求的認知和理解，使居住安全服務觀念與以人為本、構建和諧社會的時代要求形成了有機而緊密的聯系。物業安全管理是物業公司提高信譽，增強市場競爭力的重要途徑。物業安全管理是維護社會安定團結、保障人民安居樂業的前提條件。三、物業安全管理的意義01物業安全管理概述01四、物業安全管理的目標制定物業安全管理目標應注意的事項安全管理目標應與項目物業管理總體目標相適應。目標應具體，方便考核、檢驗，并便于制訂相應的管理措施。如對治安管理和消防管理，應以治安案件發生率和火災事故發生率來表述。目標應切合實際，即以現有的條件經過努力能夠實現。在制定目標時應考慮成本因素。安全管理目標設定的基準應達到國家和地方相關法規對物業安全管理的基本要求。應滿足業主或使用人對安全的委托要求，即物業服務合同所規定的要求。應以物業管理行業安全管理優秀標準為目標。12物業安全管理概述123事故調查、分析、處理安全檢查安全管理五、物業安全管理的基本技術01物業安全管理概述消防管理在物業管理中占有非常重要的地位。物業管理中最常見的意外事故是火災，給業主的生命財產帶來最大危害的也是火災。做好消防工作是物業安全和社會安定的重要保障。02一、物業消防管理物業消防與治安管理目的含義消防管理是物業管理中的一項重要工作，它直接關系到住戶的生命財產安全。物業消防管理的目的是為了預防物業火災，最大限度地減少火災損失，為用戶提供安全環境，保障其生命財產安全。消防管理就是遵循火災發生和撲救活動的客觀規律，依照消防法規和消防工作方針、原則，運用科學管理的理論和方法，通過一系列的管理職能，合理而有效地利用人力、物力、財力、時間和信息等資源，為達到預定目標而進行的各種消防活動。做好消防工作，需要消防的設施到位、技術到位和管理到位，不僅需要一定的消防技術、防火硬件設施，更需要有效的管理。只有管理有效，消防設施、消防技術才能最大限度地發揮作用。（一）物業消防管理的含義和目的02物業消防與治安管理業主外出，但家中廚房忘記關火1234冬季不正確使用電暖器、電熱毯等，夏季不正確使用空調、電風扇等家中小孩玩火私自熏制臘肉、香腸等02（二）小區常見的火災情況物業消防與治安管理123控制可燃物隔絕助燃物消除著火源（三）預防火災的基本措施02物業消防與治安管理0102

0304冷卻滅火法隔離滅火法02窒息滅火法抑制滅火法（四）火災撲救的基本方法物業消防與治安管理滅火器火災自動報警系統自動噴淋滅火系統消防栓系統排防煙系統加壓送風系統安全通道與消防電梯02（五）常用消防設施、設備和器材物業消防與治安管理物業消防管理組織機構應設立三級，并任命三級消防機構責任人。三級消防機構的人員由總經理根據實際需要來確定。一級機構二級機構三級機構02（六）物業消防管理組織的建立物業消防與治安管理建立健全消防安全制度加強消防教育培訓加強防火管理貫徹落實“誰主管，誰負責”的消防原則（七）物業消防管理措施02物業消防與治安管理02二、物業治安管理治安管理治安管理是國家為維護公共秩序和社會治安而依法組織的行政管理工作，它是國家行政管理的重要組成部分，是維護社會秩序的重要手段。治安治安的含義有兩層。一是指社會治安秩序，如我們常說：某物業小區治安好，就是說這個小區的公共秩序和社會治安比較好，通俗地講就是，在這里人身和財產安全有保障；二是指維護治安秩序的社會活動，如要搞好辦公樓的治安工作，這里的治安是指一切維護治安秩序的行為。從行為角度來看，廣義上的治安工作包括治安立法、治安執法和治安司法等內容，狹義的治安工作主要是指治安執法，即治安行政管理工作。12物業消防與治安管理（一）物業治安管理的含義02物業治安管理物業治安管理是指物業公司依照我國治安管理的法律、法規和規章制度，運用物業管理的手段和方法，為維護物業管理區域內的治安秩序，預防各種治安危害的發生，針對所管物業實施的一系列管理活動。其目的是保障物業公司所轄物業區域內的財產不受損失，人身不受傷害，工作、生活秩序正常。物業治安管理是我國治安管理制度中群防群治的重要環節，是在物業管理組織和公安部門的雙重指導下開展工作的，但不得行使公安部門所擁有的治安管理權力。物業治安管理一般由專業的保安公司或物業公司的保安部門來實施。根據工作性質，物業保安可分為門衛保安、巡邏保安和守護保安等。3物業消防與治安管理維護小區正常秩序020201預防和制止擾亂公共秩序的行為。預防和制止妨礙公共安全的行為。預防和制止侵犯他人人身權利和財產權利的行為。預防和制止妨礙社會管理秩序的行為。預防和制止違反交通管理秩序的行為。預防和制止違反戶口或居民身份證、出租屋管理規定的行為保護各類治安事件現場，疏導群眾，維護秩序。維護小區內的交通秩序。協助小區內住戶報警。為行人、住戶指引帶路，救助突然受傷、患病、遇險等孤立無援的人，幫助遇到困難的傷殘病人、老人和兒童。受理拾遺物品，設法送還失主或上交。巡視小區內的安全防范情況，提示公司的有關部門、商鋪、住戶清除隱患。（二）物業治安管理的內容預防和制止違反治安管理的行為物業消防與治安管理物業治安管理方式根據物業使用性質的不同而有所不同。主要有兩種：一種是封閉式管理；另一種是開放式管理。在管理過程中，也有一些物業管理是將兩種方式結合起來進行的。（１）封閉式管理。封閉式管理的特點是將整個物業管理區域作為一個封閉體系，通過建立一整套登記、巡邏、審查等管理程序來實現封閉管理。封閉式管理要求物業公司的保安人員每天２４小時巡邏、看守，用戶通行要有專用通行證件，外來人員須征得物業內用戶同意并辦理登記手續方可入內。這種治安管理方式比較適用于一些特殊行政管理部門或一些住戶有特別要求的居住小區和寫字樓等的物業管理。（２）開放式管理。一些大的住宅小區、賓館、商廈、寫字樓等無法實行封閉式管理，可采用開放式管理，這些場所外來人員一般可以自由進出，無需辦理專用通行證件。開放式管理是目前物業治安管理比較普遍的方式。02（三）物業治安管理的方式物業消防與治安管理要做好物業安全管理工作，離不開安保設施和裝備。近年來，發展迅速的智能化、現代化設施在物業安全管理中發揮了重大作用。安保常見的設施有電視監控系統、電子報警系統、出入口控制系統、電子巡更系統等，保安人員常配備的裝備有對講機、警棍等。02（四）物業治安管理的設施和裝備物業消防與治安管理物業治安管理機構的設置與所管物業的類型、規模有關，物業管轄的面積越大，類型配套設施越多，班組設置也就越多越復雜。物業公司可以聘請專業的保安公司具體實施，也可以設置保安部來負責物業的安全管理。大型物業公司一般在保安部下設辦公室、門衛室、巡邏班、電視監控班、車輛保安班等。這種分班方式的特點是每個班治安任務專一，便于人員及治安設備的管理。這種分班方式的缺點是每個班的成員（如門衛保安員）不能同時上班，要分成早班、中班、晚班及輪休等，因而不利于治安工作的統一管理。有的物業公司則按“四班三輪轉”的方式設置治安管理機構，即將不同工作性質的保安人員按照每一班次的工作需要分成四個班組，每天有三個班組分別上早班、中班、夜班，一個班輪休，每個班都有消防、巡邏、門衛、電視監視、車場、內巡等保安員。這種分班方式便于治安工作的統一管理，但是要求班長具有較為全面、豐富的保安工作經驗。02（五）物業治安管理機構的設置物業消防與治安管理預防為主、防治結合1234堅持物業治安管理與社會治安管理相結合的原則堅持“服務第一，以人為本”的服務宗旨堅持治安工作硬件與軟件一起抓的原則02（六）物業治安管理的措施物業消防與治安管理物業管理區域內車輛被盜現象時有發生有的物業公司管理不善，造成物業區域內車輛亂停亂放現象嚴重物業管理區域內會發生行車事故城市規劃跟不上房地產開發的需要，不少物業沒有停車場或停車位嚴重不足物業管理區域內車輛在逐年增加一、物業車輛安全管理03物業車輛與公共設施安全管理（一）物業車輛安全管理的必要性0102

0304交通管理車輛管理03道路管理停車場管理（二）物業車輛安全管理的內容物業車輛與公共設施安全管理交通組織規劃合理，交通設施標識完好交通通行順暢，無事故發生機動車和非機動車分類停放，停車場整潔有序，無車損和偷盜事故03（三）物業車輛安全管理的目標物業車輛與公共設施安全管理車輛管理人員的崗位設置車輛管理人員的崗位職責020301門崗巡邏崗車場管理崗熟悉物業管理區域內的車輛流通情況、車位情況，全力引導，優先保證業主使用車位。負責對停車場（庫）的汽車、摩托車，以及保管站內的自行車進行管理。實行２４小時輪流值班，服從統一安排調度。按規定著裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規定和程序指揮放行，并認真填寫《車輛出入登記表》。遵守規章制度，按時上下班，認真做好交接班手續，不擅離職守。按規定和標準收費，開具發票，及時上交營業款。負責指揮小區內車輛行駛和停放，維持物業管理區域的交通秩序和停車秩序。負責對停車場的停放車輛進行巡視查看，保證車輛安全。發生意外事故時，負責維護現場，及時報告并配合相關部門進行處理。負責停車場（庫）值班室的清潔衛生。定期檢查停車場（庫）內治安設施是否完好、有效，如有損壞及時報告管理處進行處理。（四）物業車輛安全管理的崗位設置及職責物業車輛與公共設施安全管理為加強對出入和停放小區車輛的管理，維護小區的正常生活秩序，確保住戶的生命財產安全，應對出入和停放小區的車輛、停車場、收費等的管理進行相應的規定。１．門衛管理制度門衛管理制度包括停車場的門衛管理制度和物業區域大門的門衛管理制度。２．車輛保管規定依照國際慣例，物業公司應與車主簽訂車輛停放管理合同或協議，明確雙方的責任。另外，對外來車輛的管理也應有相應規定。03（五）物業車輛安全管理的制度物業車輛與公共設施安全管理物業公共設施是指為該物業的公共利益或公共服務在該物業所屬地塊范圍內裝設的供業主享用的各種設備、裝置、器械、場所等。包括大堂及通道、電梯、扶手梯、樓梯間、人行道、行車道、梯臺、綠化區、休憩場所、監控室、電表房、鍋爐房、電閘控制房、泵房、給排水管道、治安及保安設備控制房、水箱、升降機房、發電機房、空調機房、游泳池、健身房等。物業公共設施對于豐富物業的使用功能必不可少，然而這些設施設備若缺乏維護管理、缺少警示標識、經常“帶病工作”，一旦出現故障，就會給使用者帶來很大的安全問題。03（一）物業公共設施概念物業車輛與公共設施安全管理二、物業公共設施安全管理電梯系統運行故障給水排水設備故障。燃氣輸送系統故障。供配電設備故障。健身設施和游樂設施破損。水景、假山、雕塑缺少警示標識和防護措施。井蓋被挪移或被偷盜。用玻璃幕、面磚、大理石等裝飾的外墻破損墜落。空調室外機、花架、曬衣架、防盜窗等室外懸掛物損壞墜落。玻璃大門、旋轉門傷人。03（二）物業公共設施的安全隱患物業車輛與公共設施安全管理基礎性的管理作用，并為此提供了有力保障。物業公共設施的安全管理是實現物業高效率發揮使用功能，促進物業管理現代化、規范化的有力手段。物業公共設施的安全管理是提高現有設備設施性能與完好率，延長設備設施使用壽命，節約資金投入，保障設備設施安全運行的保證。物業公共設施的安全管理是城市現代化建設的需要，為城市環境衛生建設工作保駕護航。物業公共設施的安全管理有助于維護和提升物業管理企業的基礎建設水平。03（三）物業公共設施安全管理的意義物業車輛與公共設施安全管理用好、管好、維護檢修好、改造好現有的公共設施，提高公共設施的完好率及利用率。03（四）物業公共設施安全管理的目標物業車輛與公共設施安全管理（１）物業公共設施安全事故可能造成或已經造成人員被困或人身傷害的，堅持“解救人員第一，保障財產安全第二”的原則，立即解救被困人員并撥打１２０，對傷員進行搶救。（２）排除物業公共設施安全事故故障時，應注意保全證據，對事故原因進行調查取證，以便事后確定事故責任方。（３）對電梯等物業公共設施故障的處理應在專業維保單位的指導下進行，當專業維保機構人員到達現場后，應立即向其陳述事故的起因、嚴重程度、危害范圍、緊急處置過程等詳細信息，并積極協助處理。（五）物業公共設施安全管理的注意事項（１）當消防監控中心接報火警或在園區范圍內發現火警時應保持冷靜，并立即用對講機通知火警附近的秩序維護員趕到報警現場。（２）到達現場后檢查火警是否屬實，如屬誤報應立即用對講機通知消防監控中心，并調查誤報原因；如屬實應立即用對講機或電話報警請求增援。（３）到就近的消防箱內提取滅火器前往火場撲救。（４）消防監控中心將所發生的火災情況通報相關責任人。（５）義務組織消防隊到場撲救。（６）消防監控中心詳細記錄相關負責人到達現場的時間，作為日后調查的依據。（７）向秩序維護主管請示是否通過消防廣播系統通知所有業主全面疏散。（８）通知消防監控中心、工程部將所有的電梯迫降在首層，切斷總電源。（９）組織疏散隊伍將業主疏散到指定安全地點。（１０）提供園區平面圖供消防隊制訂滅火計劃。（１１）維持現場秩序，除消防員外，禁止任何人進入火災現場。（１２）在指定的安全集合點，要求各單元的消防責任人清點人數以確保所有人已安全撤離。（１３）當火撲滅后，經公安消防部門同意方可安排業主分批進入。（１４）及時通知保險公司。（１５）評估損失情況。（１６）做好相關記錄并拍照存檔，填寫損失清單。04一、失火物業突發事件應急管理（１）當接獲氣體泄漏通知或察覺異味時應迅速穿戴防毒面具、消防服裝前往現場查看，同時關閉氣體總開關。（２）查看人員在離現場５０ｍ時，應先用對講機通知控制中心將準備進入危險范圍，并關閉對講機、手機。（３）到達現場后，切勿按動門鈴或觸動任何電器，以免產生火花而發生爆炸。（４）緩慢打開現場窗或門讓空氣流通。（５）封鎖現場，禁止任何人進入現場，同時通知其他業主撤離。（６）如有人暈倒應立即將其搬到戶外空氣流通處進行急救，并等待救援。（７）通知工程部或有關部門進行搶修。（８）拍照存檔。（９）