山東魯北鋯鈦新材料科技有限公司擬購買資產所涉及的土地使用權資產評估報告中威正信評報字(2024)第10048號評估報告日：2024年12月26日中國資產評估協會報告編碼：合同編號：中威正信評估委托合同(2024)第12-10006號報告類型：法定評估業務資產評估報告報告文號：中威正信評報字(2024)第10048號報告名稱：山東魯北鋯鈦新材料科技有限公司擬購買資產所涉及的土地使用權資產評估報告評估結論：20,813,290.00元評估報告日：2024年12月26日評估機構名稱：中威正信(北京)資產評估有限公司簽名人員：婁寶(資產評估師)(資產評估師)正式會員編號：11140079正式會員編號：37210051婁寶、劉金已實名認可(可掃描二維碼查詢備案業務信息)說明：報告備案回執僅證明此報告已在業務報備管理系統進行了備案，不作為協會對該報告認證、認可的依據，也不作為資產評估機構及其簽字資產評估專業人員免除相關法律責任的依據。備案回執生成日期：2024年12月26日ICP備案號京ICP備2020034749號 1 2 4 4 5 5 6 6 6 8 8 9 9 9 山東魯北鋯鈦新材料科技有限公司擬購買資產所涉及的土地使用權資產評估報告聲明中威正信(北京)資產評估有限公司一、本資產評估報告依據財政部發布的資產評估基本準則和中國資產評估協會發布的資產評估執業準則和職業道德準則編制。二、委托人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法規規定和本資產評估報告載明的使用范圍使用本資產評估報告；委托人或者其他資產評估報告使用人違反前述規定使用本資產評估報告的，本資產評估機構及資產評估師不承擔責任。三、本資產評估報告僅供委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構和個人不能成為本資產評估報告的使用人。四、本資產評估機構及資產評估師提示資產評估報告使用人應當正確理解評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。五、我們在執行本資產評估業務中，遵循相關法律法規和資產評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據我們在執業過程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，并對評估結論合理性承擔相應的法律責任。六、評估對象涉及的資產、負債清單由委托人、產權持有人申報并經其簽章確認；委托人和其他相關當事人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負責。七、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系；與相關當事人沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事人不存在偏見。八、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調查；我們已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，并對已經發現的問題進行了如實披露，且已提請委托人及相關當事人完善產權以滿足出具資產評估報告的要求。九、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用人應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。山東魯北鋯鈦新材料科技有限公司擬購買資產所涉及的土地使用權資產評估報告摘要中威正信評報字(2024)第10048號中威正信(北京)資產評估有限公司接受山東魯北鋯鈦新材料科技有限公司的委托，程序，對山東魯北鋯鈦新材料科技有限公司擬購買資產行為涉及的土地使用權在2024年11月30日的市場價值進行了評估?，F將評估報告主要內容摘要如下：一、委托人：山東魯北鋯鈦新材料科技有限公司(以下簡稱：鋯鈦新材料)。二、產權持有人：山東魯北企業集團總公司(以下簡稱：魯北集團)擬購買的一宗土地使用權，位于無棣縣馬山子鎮，總面積為128,477.10平方米，用途為工業用地，取得方式為出讓，土地使用期限2046年12月31日止，截止至評估基準日，剩余年限為22.08年。七、評估基準日：2024年11月30日，一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。無準日開始計算。即從2024年11月30日至2025年11月29日，該評估結論有效。十二、評估報告日：本評估項目的報告日為2024年12月26日。山東魯北鋯鈦新材料科技有限公司擬購買資產所涉及的土地使用權資產評估報告摘要以上內容摘自資產評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和正確理解評估結論，應當閱讀資產評估報告正文，并關注特別事項說明。山東魯北鋯鈦新材料科技有限公司擬購買資產所涉及的土地使用權序，對山東魯北鋯鈦新材料科技有限公司擬購買資產行為涉及的土地使用權在2024年11月(一)委托人：山東魯北鋯鈦新材料科技有限公司(以下簡稱：鋯鈦新材料)住所：山東省濱州北海經濟開發區北海大街交通大廈304室注冊資本：人民幣3000萬元整成立日期：2024年2月1日營業期限：2024年2月1日至無固定期限2、經營范圍：一般項目：新材料技術研發；技術服務、技術開發、技術咨詢、技術交金屬礦物制品制造；建筑材料銷售；專用化學產品制造(不含危險化學品);專用化學產品銷售(不含危險化學品);密封用填料銷售；新材料技術推廣服務；化工產品銷售(不含許可類化工產品);塑料制品銷售；五金產品研發；石油制品銷售(不含危險化學品);環保許可項目：礦產資源勘查。(依法須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經營活動，具體經營項目以相關部門批準文件或許可證件為準)(二)產權持有人：山東魯北企業集團總公司(以下簡稱：魯北集團)注冊資本：人民幣169630.8375萬元成立日期：1989年08月15日營業期限：1989年08月15日至無固定期限2、經營范圍：氧氣、氮氣、乙炔加工、零售(僅限水泥廠分公司經營);復合肥料、編織袋加工、零售；水泥、建材、涂料、工業鹽零售；化肥、鋁土礦、鈦礦、氫氧化鋁、4A電及運行維護；煤炭銷售；餐飲；住宿(僅限分支機構經營);土木工程；建筑工程設計；備案范圍內的進出口業務(依法須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經營活動)。(三)委托人與產權持有人的關系(四)資產評估委托合同約定的其他評估報告使用人本評估報告僅供委托人和資產評估委托合同約定的其他評估報告使用人按照本評估目二、評估目的(一)評估對象：本次評估對象為魯北集團的一宗土地使用權，與本次委托人委托評估山東魯北鋯鈦新材料科技有限公司擬購買資產所涉及的土地使用權資產評估報告正文(二)評估范圍：本次評估范圍是魯北集團擁有的一宗土地使用權，位于無棣縣馬山子鎮，總面積為128,477.10平方米，用途為工業用地，取得方式為出讓，土地使用期限2046年12月31日止，截止至評估基準日，剩余年限為22.08年。性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數1、本項目資產評估基準日是2024年11月30日；1、《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過);2、《中華人民共和國企業國有資產法》(中華人民共和國主席令第五號，2008年10月28日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議通過);3、《企業國有資產監督管理暫行條例》(中華人民共和國國務院令第378號);4、《國有資產評估管理若干問題的規定》(中華人民共和國財政部令第14號);6、《企業國有資產評估管理暫行辦法》(國務院國有資產監督管理委員會令第12號);7、《關于加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》(國資委產權[2006]274號);8、《關于企業國有資產評估報告審核工作有關事項的通知》(國資產權[2009]941號);山東魯北鋯鈦新材料科技有限公司擬購買資產所涉及的土地使用權資產評估報告正文9、《中華人民共和國資產評估法》(中華人民共和國主席令第46號);10、《中華人民共和國會計法》(中華人民共和國主席令第24號);11、《企業會計準則-基本準則》(財政部令第33號，2006年頒布(新準則));12、《企業財務通則》(財政部令第41號);14、國資委、財政部令第32號《企業國有資產交易監督管理辦法》;15、《中華人民共和國土地管理法》;(三)準則依據(1)《資產評估基本準則》(財資〔2017〕43號);(2)《資產評估職業道德準則》(中評協〔2017〕30號)。2、資產評估執業準則(1)《資產評估執業準則——資產評估程序》(中評協〔2018〕36號);(2)《資產評估執業準則——資產評估報告》(中評協〔2018〕35號);(3)《資產評估執業準則——資產評估委托合同》(中評協〔2017)33號〕;(4)《資產評估執業準則——資產評估檔案》(中評協〔2018〕37號);(5)《資產評估執業準則——無形資產》(中評協〔2017〕37號);(6)《資產評估執業準則——資產評估方法》(中評協〔2019〕35號)。(1)《企業國有資產評估報告指南》(中評協〔2017〕42號);(2)《資產評估機構業務質量控制指南》(中評協〔2017〕46號)。(1)《資產評估價值類型指導意見》(中評協〔2017〕47號);(2)《資產評估對象法律權屬指導意見》(中評協〔2017〕48號)。山東魯北鋯鈦新材料科技有限公司擬購買資產所涉及的土地使用權資產評估報告正文3、評估人員收集的當前土地市場價格信息資料；4、評估人員現場勘察及市場調查情況；5、鋯鈦新材料及魯北集團撰寫的《關于進行資產評估有關事項的說明》;6、魯北集團提供的委估資產清單等相關資料；7、國家有關部門頒布的統計資料和技術標準資料；8、其它相關資料。七、評估方法根據《城鎮土地估價規程》,現行評估方法主要有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、基準地價修正法等。評估方法的選擇應按照地價評估技術規程，根據當地地產市場發育狀況，并結合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當的估價方法。1、委估宗地位于無棣縣馬山子鎮，當地征地成本資料不易取得，不適用成本逼近法。2、委估宗地位于無棣縣馬山子鎮，用地為工業用地，單獨的土地收益難以確指，所以不宜采用收益還原法。3、委估宗地位于無棣縣馬山子鎮，由于缺少適用的基準地價修正體系，所以不宜采用基準地價修正法。4、委估一宗土地位于無棣縣馬山子鎮張東公路北側，周邊相同用途土地的出讓案例容易取得，較能體現土地的現時價值，故本次評估選用市場比較法進行評估。市場比較法是指在一定市場條件下，選擇條件和使用價值相同或相似的若干土地交易實例，對其實際交易價格從交易情況、交易日期、區域因素、個別因素等各方面與委估宗地具體條件相比較進行修正，從而確定委估宗地地價的評估方法。計算公式為：委估宗地比準地價=交易地價×交易日期修正系數×交易情況修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數八、評估程序實施過程和情況中威正信評估公司接受評估委托后，立即組成資產評估組制定評估計劃，正式進入現場，開展評估工作。我們根據國家有關部門關于資產評估的規定和會計核算的一般規則，對評估范圍內的資產進行了評估，具體步驟如下：1、聽取有關人員介紹委估資產的基本情況，明確評估業務基本事項；2、與鋯鈦新材料簽訂資產評估委托合同；3、編制評估計劃，組織評估人員，指導產權持有人清查資產、準備評估資料；4、對委估資產清單、相關產權證明資料、會計記錄及相關資料進行分析、核實，確定山東魯北鋯鈦新材料科技有限公司擬購買資產所涉及的土地使用權資產評估報告正文評估范圍及對象；5、對本次評估范圍內資產進行現場調查，并核實、分析，對資產進行實地盤點；6、根據評估目的及委估資產所具備的條件，確定評估方法；7、進行市場調查，收集相關資料，進行評定估算；8、核定修正評估值，編制填寫有關評估表格；9、歸納整理評估資料，撰寫各項評估技術說明及資產評估報告；10、對評估結論進行分析、復核、簽發資產評估報告；11、整理裝訂評估工作底稿并歸檔。1、國家現行的有關法律法規及政策、國家宏觀經濟形勢無重大變化，本次交易各方所處地區的政治、經濟和社會環境無重大變化，無其他不可預測和不可抗力因素造成的重大不利影響。2、有關利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性征收費用等不發生重大變化。3、交易假設：假定所有待評估資產已經處在交易的過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設。4、公開市場假設：假定在市場上交易的資產，或擬在市場上交易的資產，資產交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，以便于對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。公開市場假設以資產在市場上可以公開買賣為基礎。5、假設委估資產原地、按現用途持續使用。十、評估結論經評估，在評估基準日，委估一宗土地使用權評估值為2,081.33萬元。十一、特別事項說明(一)本次評估是在獨立、公正、客觀、科學的原則下作出的，中威正信(北京)資產評估有限公司及參加評估工作的全體人員與經濟行為各方之間無任何特殊利害關系，評估人員在評估過程中恪守職業道德和規范，并進行了充分努力。(二)本評估報告僅為本次特定評估目的提供價值參考意見，沒有考慮其他經濟行為及衍生的價值依據對評估結論的影響，故本次評估報告及評估結論一般不能套用其他評估目(三)鋯鈦新材料應對所提供的委估資產的法律權屬資料的真實性、合法性和完整性承擔責任。依據《資產評估對象法律權屬指導意見》(中評協〔2017〕48),資產評估師及其山東魯北鋯鈦新材料科技有限公司擬購買資產所涉及的土地使用權資產評估報告正文專業人員執行資產評估業務的目的是對評估對象價值進行估算并發表專業意見，對評估對象的法律權屬狀況給予必要的關注，并對查驗情況予以披露，但不對法律權屬作任何形式的保證，亦不承擔驗證評估對象法律權屬資料的真實性、合法性和完整性的責任。(四)期后事項1、報告有效期內在評估報告日后資產數量發生變化時，應根據原評估方法對資產額進行相應調整。2、評估基準日后有效期內資產價格標準發生重大變化，并對資產評估價格已產生了嚴重影響時，委托人應及時聘請評估機構重新確定評估價值。3、評估操作過程中，自評估基準日至評估報告日，依據委托人提供的資料和評估人員現場勘察情況，評估人員未發現有影響委估資產的重大期后事項發生。4、評估基準日期后發生重大事項，不得直接使用本評估報告。(五)本評估結論未考慮因本次資產購買行為而產生的相關稅費。(六)根據資產評估的要求，評估測算中所依據的，部分是現行的政策條款，部分是評估時常用的行業慣例、統計參數或通用參數。當未來經濟環境發生較大變化時，評估人員將不承擔由于前提條件變化而導致與本次評估結果不同的責任。以上特別事項，提請報告使用人予以關注。十二、資產評估報告使用限制說明1、本評估報告只能用于報告中載明的評估目的和用途。委托人或者其他資產評估報告使用人未按照法律、行政法規規定和資產評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告的，資產評估機構及其資產評估師不承擔責任。2、本評估報告只能由報告載明的資產評估報告使用人使用。除委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。3、資產評估報告使用人應當正確理解評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。本次評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，在假設委估資產持續使用的前提下，根據公開市場的原則確定現行公允市價，沒有考慮特殊的交易方可能追加或減少付出的價格等對評估價格的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續使用原則等其它情況發生變化時，評估結果一般會失效。山東魯北鋯鈦新材料科技有限公司擬購買資產所涉及的土地使用權資產評估報告正文4、評估報告的全部或者部分內容被摘抄、引用或者披露于公開媒體，需評估機構審閱相關內容，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外；5、評估結論的使用有效期。根據國家有關規定，本報告評估結論使用的有效期為一年，從資產評估基準日2024年11月30日起計算一年內有效。只有當評估基準日與經濟行為實現日相距不超過一年時，才可以使用本評估