項目代建大綱

一、項目概況

1、項目特征：

(1)、項目名稱：寧波市中醫院遷建工程

(2)、項目地點：寧波市海曙區麗園北路以西

(3)、建筑面積：約50000平方米

(4)、總投資：15000萬元

(5)、工程質量要求：符合驗收評定標準

(6)、資金來源：政府80%；自籌20%

(7)、招標單位：寧波市中醫院

(8)、項目批文：寧波市發展計劃委員會的甬計函社[2005]38號

2、項目代建范圍：

從初設至項目建設、竣工驗收、項目決算、產權辦理及資料歸檔過

程代建管理。

二、代建管理工作的原則、目標、依據、思路

1、代建管理服務原則

科學、誠信、公開、交流、信任

認真貫徹國家有關法律、法規、標準和政策，為保護業主的合法權

益，應用合理的技能，謹慎而勤奮地工作。我公司將成立現場項目管理部,

遵循科學、誠信的原則，運用科學的理論和先進的管理手段，依照項目管

理服務協議規定的內容進行工作，在業主的授權范圍內，認真地、盡職盡

責地行使職權，對項目建設的施工全過程進行計劃、組織、監督、控制、

協調。對項目建設中的重大問題進行技術經濟分析和評價論證，提出咨詢

意見，供業主參考。重大事項的最終決策權由業主行使，項目管理機構提

出建設性意見，但不能代替業主決策。

2、代建管理的目標

1、總目標：通過科學、嚴謹的組織管理，使本項目在投資、工期、

質量三大目標及其它方面均取得綜合最佳效果，讓業主滿意。

2、質量目標：按國家和地方工程質量標準，一次性驗收合格。

3、進度目標：確保控制在合同工期范圍內。

4、投資目標：確保控制在市計委批準的概算范圍內。

5、安全、文明管理目標：無安全責任重大事故；爭取文明標化工地。

6、檔案管理目標：符合國家、地方檔案管理規范、規定；完整、準

確、及時和信息化管理。

7、風險管理目標：以法律為準繩，以合同為抓手，合同履行率100%;

協調解決好各種法律糾紛；采用工程保險、合理規避工程風險；

做好索賠與反索賠的準備與應對工作。

8、廉政建設管理目標：自身廉政過硬，各方交納廉潔保證金并簽訂

廉政合同、違紀“零”案件。

3、代建管理工作的依據

3.1遵循基本建設程序及中央、地方和部門的政策、法律、法規及有關

規定。

3.2建筑工程強制性條文。

3.3各種規范、標準。

3.4設計、施工、監理、代建等招投標文件與合同。

3.5批復的工期、項目概（估）算文件、地質勘察報告、施工圖設計文件、

以及其他有關的技術資料。

3.6規劃部門確定的規劃條件、土地使用條件、環境保護要求、市政管

理規定以及業主方的要求。

4、代建管理服務工作思路

業主至上、嚴密組織；詳盡計劃、合同履約；有效溝通、靈活協調；

秩序實施、預防為主；跟蹤控制、持續改進；過程精品、目標實現。

我公司擬派出的代建管理部在簽訂的合同范圍內，將與業主的工程

領導小組密切協調配合，結合代建管理的特點制訂相關的管理程序，對

代建管理進行全面規劃；對業主、設計、承包商、監理的管理范圍、管

理深度提出合理可行的建議；在業主的授權范圍內，對各類合同的簽訂、

管理進行分析、評審，確定各合同之間的接口管理模式，依據合同展開

代建管理工作，并提供法律咨詢；在業主和第三方之間提供證明、行使

決定權或處理權時，作為獨立的專業人員，依據自己的專業技能和判斷,

公正地進行工作；提供相應的技術手段保證各相關管理程序的有效實

施。確保對項目實施過程中的各項活動進行綜合監控，圍繞項目目標一

一投資、進度、質量、安全進行綜合系統規劃，使項目的實施形成一種

安全可靠的目標控制機制，通過對項目實施的所有環節(從工程前期到

竣工驗收交付及工程保修期)的全過程進行調查、分析、評估、評價來

實施對項目的控制和管理，持續改進；并對變更、重大技術、施工方案

等方面，可能對費用或質量或時間有重大影響問題，事前提出切實可行

的建議和實施方案，供項目業主決策。

三、代建職責：

1、代建單位責任和權力：

(1)、嚴格按合同條款范圍開展工作。執行建設單位依據規定發出的指令、

通知，拒不執行、執行不力或超出合同范圍工作而引起的經濟損失

和工期延誤，由代建單位全額負責賠償。

(2)、負責初步設計編制，辦理項目前期工作、開竣工報告、建筑、施工

許可證、施工圖審查等與工程施工有關的報批手續。

(3)、組織工程施工、監理和大宗材料、設備等招標工作。各項招投標方

案應提交建設單位及其上級主管部門審定，未經建設單位和上級主

管部門認可，不得實施。

(4)、負責代建工程合同的洽談和簽訂工作，并承擔所簽合同的全部責任,

代建單位情訂的各項合同應事先征得建設單位及其上級主管部門同

意，合同副本應及時遞交建設單位。

(5)、負責財政性建設資金的籌措，建設資金未按時到位時先期代付工程

款，建設單位按同期銀行利率適當上浮后支付建設單位工程款利息。

(6)、組織項目隱蔽工程、中間結構和交工驗收。

(7)、應將項目建設方案、工程進度計劃、施工圖紙報建設單位及其上級

主管部門審定后實施，并按月向建設單位提供項目的工作進度、下

月工作計劃、投資完成和資金使用情況。

(8)、對施工工藝和工程質量負責。審核施工技術方案，對施工中出現的

有關技術問題，及時做好協調工作，妥善予以解決。嚴格按基建程

序操作，按照國家頒發的現行質量驗收標準進行管理，采取必要的

質量監督手段，嚴把工程質量關，確保國家有關規范完成整個項目

建設。

(9)、嚴把材料質量關，杜絕不合格的材料進場，對主要材料、構配件、

成品、半成品在使用前必須提供質量合格證書并進行檢驗，必要時

對原材料進行復驗，沒有合格證書、未經檢驗合格或復檢合格的材

料禁止使用。大宗無價材料、特殊建筑材料和裝修材料、專項設備

需經建設單位及上級主管部門同意后方可使用。

(10)、加強施工場地交通和施工噪音管理，教育所有施工人員提高安全意

識和責仟感，杜絕事故隱患：做好文明施工和旅工場地的治安工作,

加強治安管理，防止違法的事情發生；凡因違反國家安全操作規程

和地方性法規、條例而引發的事故，承擔相應責任。

(11)、對工程造價進行投資控制。通過招投標，與中標企業按中標價格進

行一次性包干。嚴格按設計圖紙、施工圖預算和有關國家規范實施,

不得擅自變更工程設計和預算，對設計和施工中可能出現的變更，

必須事先向建設單位及其上級主管部門申報變更聯系單，經同意后

方可予以實施。

(12)、負責編制工程預(結)算書、竣工財務決算；工程竣工驗收后一個月

內向建設單位報審工程結算和財物決算。

(13)、在代建工程未交付建設單位以前，代建單位負責已完成工程的成品

保護工作，保護期間發生損壞、丟失，代建單位自費予以修理，代

建單位提前使用后發生損壞的由代建單位負責修復，修理費用由建

設單位承擔。

(14)、做好施工前的“三通、一平”等工作，確保施工按時正常開展。

(15)、加強工程管理班子建設，精心組織、合理安排、確保如期完成項目

建設。

(16)、施工用水、電費用由中標單位自行裝分表計量，并無委托代建單位

管理，在工程款中按規定扣除。

(17)、按國家有關保修范圍和保修期限規定，督促施工單位做好保修服務。

2、委托代建項目的驗收、交付和質量保修

(1)、委托代建項目單體竣工和規劃驗收由代建單位組織，并在各項驗收

前三天通知建設單位派員參加。

(2)、單體工程質量驗收通過后，建設單位有權先行使用。綜合驗收完成

三天內，代建單位應將全部工程正式交付建設單位使用。

(3)、委托代建項目綜合驗收通過后1個月內，代建單位應將全部代建項

目的竣工圖紙、有關部門審批原件、工程涉及的招投標文件、合同、

工程建設有關資料以及設備、設施的保證書、測試證明、保修單、

使用說明書等整個項目的全部資料貳套一次性移交建設單位，并按

城市城建檔案管的要求，辦理好歸檔手續。

(4)、項目決算批準一個月內，代建單位負責辦妥與代建項目有關的產權

證明并移交建設單位。

(5)、按照國家規定代建單位對工程質量實行終身負責制。項目竣工后代

建單位應履行質量回訪和保修期內的保修工作，保修的期限執行國

家建設部〈＜房屋建筑工程質量保修辦法＞＞規定，代建單位在與施

工單位簽訂合同時應按規定扣押保修金，工程竣工驗收移交后，應

將扣押施工單位的保修金一并移建設單位。具體保修事宜仍由代建

帶位辦理，保修期滿后，由建設單位直接返還給有關保修金交押單

位。

四、控制本項目的設計管理主要措施

項目設計階段是建設項目由計劃變為現實具有決定意義的工作階段。

設計文件是建筑安裝施工的重要依據。擬建工程在建設過程中能否保證進

度、保證質量和節約投資，在很大程度上取決于設計，因此本階段的管理

成效直接影響設計質量的高低，并對建設項目能否成功實施起到決定性的

作用。

1、設計管理的主要工作內容

序號主題工作內容備注

?編制設計任務書

?監督審查方案招標

1方案設計管理?審查管理方案優化設計

?組織方案會審

?審核投資估算

?審查勘察報告內容

2地質勘察管理?組織勘察招標

?審查勘察設計文件與實施管理

?對設計單位工作的進度管理

?設計的質量控制管理

3初步設計管理?設計的投資控制管理

?組織初步設計內審和會審

?審核投資概算

?審查施工圖設“要求文件的編制內容及工

作

4施工圖設計管理?審查施工圖設計單位及人員資質

?施工圖設計單位的確定

?組織施工圖內審及會審

?審查設計變更的內容

5設計變更管理

?設計變更主要管理措施

2、本項目設計管理及主要措施

2.1方案設計

2.1.1審查設計任務書

設計任務書是可行性報告的最佳方案的進一步研究，并在此基礎上形

成的制約建設項目全過程的指導性文件。

作為代建管理方我們從本項目的實施情況出發,編制招標任務書并下

達給代理招標單位，由招標單位編寫設計任務書，我方對設計任務書進行

審查，并與業主溝通，使沒計盡可能的體現業主的要求。

設計任務書的作用有以下幾個方面：

1）、申請本項目建設列入國家正式計劃過程，也就是業主編制設計任

務書、報請主管部門批準的過程；

2）、規劃部門批準本項目建設規劃，主要依據己列入投資計劃的設計

仟務書：

3）、設計任務書是進行工程設計和其他準備工作的依據，也是本項目

建設過程中土地征用、拆遷、工程招標、設備洽談訂貨的主要依

據。

2.1.2方案招標

方案招標的過程就是擇優選擇本項目的建筑形態的過程，我們針對

招標的特點和性質,作了詳細分析，對代理招標單位的招標計劃和工作進

行嚴格的審查，對代理招標單位的招標進度不間斷的監督.在此階段中，根

據我方的調查對比以及實際操作經驗總結得出以下兒個應該注意的關

鍵問題，從而有助于招標代理單位的工作質量和進度的提高：

1）、做好招標信息的發布和投標咨詢工作；

2）、對參加投標的單位的資質和業績的審查要非常嚴格，避免出現掛

靠大設計院和大公司而技術力量不夠的私人和非正式的設計單

位參加投標，從而造成設計質量整體的下降；

3）、對違反招標投標法，進行“圍標”、“圈標”的設計單位一律作為

廢標處理；

4）、仔細的檢查投標的遞送文件，防止出現作弊行為；

5）、嚴格的要求參加招標的人員自律，防止出現腐敗行為。

2.1.3方案優化設計

中標方案確定后，針對中標方案的不足，通過組織業主，我公司以

及社會上在該行業中經驗豐富的相關專家，結合其他投標方案的長處，

對中標方案提出修改建議，并編制形成正式文件，由我方監督實施。在

規定的時間內督促設計方提出最優方案，在此階段方案優化設計達不到

業主要求，就要對上述的工作進行重復，直到確定最后的設計方案。

這個環節的工作，是方案設計過程中比不可少的，但傳統的工作中,

并不是很注重該階段，我方在此著重地強調方案的優化設計可以達到事

半功倍的效果，為'山主既節省了時間也避免了不必要的返工。

2.1.4方案會審

為了防止因審批時間過長而耽誤整個項目進度的情況出現，在向有

關部門進行方案會審的過程中，作為代建管理方本著為業主著想的前提

下，我方審查、協助設計單位作好方案會審的準備工作，盡量確保方案

會審的順利，對于會審前設計方的準備工作，我們主要從以下幾個方面

進行管理：

1）、根據批準的城市規劃、管理法規規定和規劃設計要求對方案提出

審計意見；

2）、送審前復查設計方案圖紙，檢查是否符合規范化要求，圖紙是否

具有設計單位圖簽、出圖章、設計單位資質證書編號及各專業設

計人員的簽名；

3）、檢查送審的圖紙文件是否齊全，不全的應根據審核要求補送有關

圖紙、文件，審批時間從補齊之日算起；

4）、因為本項目的特殊性，我方將配合規劃管理部門組織有關單位會

審，并請業主參加；

5）、如果設計方案經審核需做較大修改的，我方會再次及時地組織送

審設計文件；

6）、在取得《建筑工程設計方案審核意見單》后，立即協助業主申請

《建筑工程規劃許可證》，為后期的工作做好準備。

2.2地質勘察

2.2.1勘察管理的內容

監督審查勘察單位根據本項目建設工程的要求,查明、分析、評價建

設場地地理環境特征和巖土工程條件，編制建設工程勘察文件。

222勘察報告的內容

對于勘察單位的本項目勘察報告的審查，我們主要從以下幾個方面

考慮：

1）、任務要求和勘察情況；

2）、建設地址的歷史、地理構造、地形地貌、不良地質現象；

3）、地質成長條件、巖石和土基物理力學性質、巖石和土的均衡性

和土基承載力；

4）、地下水影響；

5）、地震基本烈度以及因工程建設可能引起的工程地質問題；

6）、不良的地質現象和特殊地質現象的防治與處理等方面的結論意

見、建議和措施等。

2.2.3勘察單位的確定與委托

準確的選擇勘察單位是保證本工程項目設計、施工資料的科學性、

準確性的重要環節。

2.2.4工程勘察資質的審查

對勘察單位資歷的審查主要從以下幾個方面考慮：

1）、程勘察資質范圍；

2）、工程勘察資質分級；

3）、工程勘察分級標準。

2.2.5選擇勘察單位的程序

1）、認真審查勘察單位的資質等級；

2）、審查勘察單位的工程勘察組織方案。

2.2.6勘察設計文件審查與實施管理

勘察設計文件的審查與實施管理，以下列規定為依據：

1）、本項目審批文件；

2）、城市規劃；

3）、工程建設強制性標準；

4）、國家規定的建設工程勘察、設計深度要求。

2.3初步設計

初步設計是根據設計任務書的要求所作的具體實施方案，是組織

安排施工的依據。對本項目的初步設計的審查內容如下：

1）、設計依據及指導思想；

2）、建設規模；

3）、總體方案布置、占地面積和場地利用；

4）、主要建筑、公共輔助設施布置；

5）、總體及分項建筑功能安排；

6）、環境影響及節能要求；

7）、抗震及人防設施要求；

8）、主要技術經濟指標；

9）、建設進度計劃安排；

10）、總的概算。

2.4施工圖設計

施工圖設計是根據批準的初步設計，繪制正確、完整、系統的建筑、

安裝施工圖，是編制施工預算、安排施工的依據。因此施工圖的設計管

理要更加嚴格和細致。

2.4.1設計單位的確定和委托

施工圖的設計單位一般情況下直接委托原初步設計單位繼續設計,

如果因設計單位的施工圖設計力量不足，我方就要協助業主對施工圖的

設計單位進行委托或招標.

2.4.2建筑工程施工圖設計文件審查

施工圖審查是政府主管部門對建筑工程勘察設計質量監督管理的

重要環節，是基礎建設必不可少的程序，也是申辦建設工程施工許可證

的必要環節之一。

2.4.2.1審查范圍

建筑工程設計等級分級標準中的各類新建的建筑工程項目均屬審

查范圍。

2.4.2.2施工圖審查的主要內容

1）、建筑物的穩定性、安全性審查，包括地基基礎和主體結構體系是

否安全、可靠，是否符合消防、節能、環保、抗震、衛生、人防

等有關強制性標準、規范；

2）、施工圖是否達到規定的深度要求；

3）、是否損害公眾利益。

2.4.2.3施工圖審查時需要提供的資料

1）、本項目獲批準的立項文件或初步設計批準文件；

2）、本項目主要的初步設計文件；

3）、本項目工程勘察成果報告；

4）、本項目結構計算書及計算機軟件名稱。

2.4.2.4其他

施工圖一經審查批準，不得擅自進行修改。如遇特殊情況需要進行

涉及審查主要內容的修改時，必須重新報請原審批部門，由原審批部門

委托審查機構審查后再批準實施。

2.5設計變更

工程變更的原因主要來自業主對工程項目在設計完成后的修改、變

更；其次是由于工程過程中考慮或估計不足；另外是因自然、社會等客

觀原因引起的不可預見事故，致使產生不可避免的工程變更。

2.5.1設計變更審查的主要內容

1）、工程有關部分的標高；

2）、工程的基線；

3）、工程局部位置的更改；

4）、圖紙中的標示尺寸；'

5）、更改局部設計。

252控制變更的主要措施

由于本項目的特殊性，為了確保項目變更能夠達到既定的效果，對

于變更的實施控制，我方主要有以下措施：

1）、明確界定項目變更的目標；

2）、優選變更方案；

3）、做好變更記錄；

4）、及時發布變更信息。

2.6施工現場設計服務

施工圖交底完成并不代表設計工作的結束，在施工的過程中，由于

施工或其他的不可預見原因產生的變更要求，都需要設計單位積極的配

合。為了更好的實現進度和質量的有效實施，在此我們針對現場的設計

服務做以下管理：

1）、對設計服務人員本身的資歷水平審核；

2）、對設計人員的現場工作進行制度化；

3）、對設計人員從服務質量、服務態度方面進行考核。

2.7設計管理的優化

設計管理是工程項目管理實施過程中成本管理的關鍵，為了實施好

工程項目管理，確保工程項目的質量、進度、成本能有效的控制和管理,

優化設計這個環節是比不可少的。

2.7.1規劃階段

主要是在本項目選址后，對該地的地形地貌及周邊環境進行勘測、

考察，并根據項目功能，結合周邊環境的狀況進行綜合分析，作到科學、

合理的規劃。

2.7.2方案階段

進行方案設計時，應考慮本項目建設工程設計的多方面要求，配合

本項目的使用對象、使用功能及實際情況進行詳細研究，再對方案進行

驗證。在方案設計過程中要充分考慮學校項目的使用功能方面的優化，

為業主考慮，使業主在投資效益上得到充分的體現。在方案設計時，負

責傳達業主及有關政府、規劃部門的要求和意見。

2.7.3初步設計

針對業主的意愿以及建設地點的情況、使用功能等方面充分考慮本

項目的經濟價值和使用功能，從使用功能及設備方面進一步進行優化。

在本項目中，我們要從建筑、消防、環保、人防、建筑結構、給排水、

電氣工程等多方面充分考慮使用功能的設置，最大化的做到人性化的設

計。

2.7.4施工圖設計

施工圖是項目進行建設的基礎條件，施工圖的設計質量將會對本工

程的施工質量、工程進度和工程造價產生很大的影響。我方將主要從使

用功能、設計中常見薄弱環節等方面著手。

2.8設計管理的主要措施

2.8.1設計進度管理

設計進度直接影響到項目建設總進度目標的實現。為了縮短建設周

期，我方積極協助設計單位進行合理的安排，使設計進度計劃為施工招

標服務，并盡量使設計滿足業主對開工日期的要求，同時兼顧采購周期

較長的材料、設備供應時間的要求：應充分考慮到有關政府和市政部門

對設計文件審批的時間要求。止匕外，對于由業主自身因素（如業主能否

向設計方及時明確設計要求并提供所需的參數和條件、能否及時對設計

文件進行決策和認可、能否盡量減少設計意圖的改變和反復等）造成對

設計進度的影響，我方也會協助業主盡早發現問題，并提出解決方案。

我方將主要采取以下措施以控制設計進度：

1）、審核設計方提出的詳細的設計進度計劃和出圖計劃，并控制其執

行，盡可能避免發牛因設計推遲而影響項目總進度計劃及造成施

工單位要求工期賠償；

2）、協助研究分析分包合同、招投標、施工進度，與設計方協商，使

設計進度為招投標及施工服務，并作為進度目標值；

3）、協助業主對設計文件盡快做出審定和決策，以免影響設計進度計

戈IJ,在設計過程中進行進度計劃值和實際值的比較，并提出進度

控制報告和建議；

4）、協調各專業工種設計進度，使其能滿足施工進度要求。

設計進度的主要控制點一般應包括：

1）、設計各專業間的條件關系及其進度；

2）、初步設計完成和提交時間；

3）、關鍵設備和材料請購文件的提交時間；

4）、進度關鍵線路上的設計文件提交時間；

5）、施工圖設計完成和提交時間；

6）、設計工作結束時間。

設計階段進度計劃見附表一

設計階段進度控制流程圖:

2.8.2設計質量管理

設計質量具有直接效用質量和間接效用質量雙重屬性。直接效用質

量目標實質上是設計文件（包括圖紙和說明書）應盡量滿足的質量要求,

其中的關鍵是設計是否符合有關設計規范、是否滿足業主的要求、各階

段設計是否達到國家有關部門規定的設計深度，以及設計是否具有施工

和安裝的可建造性。間接效用質量目標是指設計文件所體現的最終建筑

產品質量，該項目的間接效用質量是指通過設計和施工的共同努力使項

目建設成為造型新穎、功能齊全、布局合理、結構可靠、環境協調的具

有一流水平的醫院。為了有效的進行設計質量控制，本公司代建管理人

員在透徹了解業主給出的要求的基礎上，詳細的閱讀、分析圖紙，一邊

發現并提出問題。對重要的細節問題和關鍵問題，并根據需要組織專家

論證。

我方將主要采取以下措施以控制設計質量：

1）、仔細分析設計圖紙，及時向設計單位提出圖紙中存在的問題。對設

計變更進行技術經濟分析，并按照規定的程序辦理設計變更手續。

凡對投資及進度帶來影響的設計變更，需會同業主核簽；

2）、審核該設計階段的設計圖紙與說明是否符合國家有關設計規范、設

計質量和標準要求，并根據需要提出修改意見；

3）、在設計進展過程中，協助審核設計是否符合業主對設計質量的特殊

要求，并根據需要提出修改意見；

4）、若有必要，建議組織有關專家對結構方案進行分析和論證，以確定

施工可行性和結構可靠性，以降低成本，提高效率；

5）、審核有關水、電、氣等系統設計與有關市政工程規范、地塊市政條

件是否相符合，以便獲得有關政府部門的審批；

6）、審核施工設計是否有足夠的深度，是否滿足可視共性的要求，以確

保施工進度計劃的順利進行。

?設計質量控制點主要包括：

1）、設計人員資格的管理;

2）、設計輸入的控制；

3）、設計策劃的控制（包括組織、技術、條件接口）;

4）、設計技術方案的評審；

5）、設計文件的校審與會簽；

6）、設計輸出的控制；

7）、設計變更的控制。

2.8.3設計投資管理

設計階段是工程投資控制的重點，綜觀整個建沒投資過程，設計費

雖只占工程全部投資費用1%?2%左右，但對投資的影響程度卻達80%

以上。

項目階段管理階段管理內容備注

1根據業主投資要求制定成本計劃書

1利用公司強大的數據庫

2投資切塊，分配項目的可使用資金

項目規劃資源及專家等為投資切

3跟蹤資金落實情況

塊提供專業數據

4投資風險預測與對策

1確定建設項目投資估算

1通過價值分析方法進行

2運用技術方法分析設計方案

優化設計

設3對反映方案特征的指標體系進行綜

方案設2有效實現項目壽命周期

合對比與分析

計階段成本的降低

4論證方案技術的先進性及經濟的合

計3處理好技術與經濟的對

理性，進行設計方案優選

立統一關系

5關注項目壽命周期成本控制

階1審查技術經濟指標1采用“限額設計”的方

2審核并修正初步設計概算，重點審法實現設計過程中的投

查建筑工程費、設備及安裝工程費的資控制

段準確性及其它費用的完整性2充分利用公司已建立的

初步設3協助業主設立項目總投資目標值數據資源為限額設計提

計階段4組織參與設計協調，進一步優化設供基礎數據

計，充分體現業主意圖3關注對造價有重大影響

5進行項目全壽命費用分析的技術方案

6注重國家政策、法規的貫徹執行4組織專家對投資控制難

點進行專項評估

1檢查設計成本情況并予以指導1“限額設計”的落實

2進行材料及設備的規格與標準的進2加強同設計人員的溝通

一步技術經濟比較，提出施工圖設計3增強設計人員的成本意

施工圖設

咨詢報告識

計階段

3進行投資計劃值和實際值的跟蹤比4利用數據庫資源中已收

較，定期提出投資控制報告和建議集的類似工程資料為業

4動態檢查成本控制情況主提供有價值建議

1審查施工圖預算工程量、設備材料

預算價、預算單價的套用及有關費用1審查施.1：圖預算的準確

施工圖設

項目及其計取性及合理性

計階段完

2調整總投資計劃，向業主提供總投2建立并完善項目投資控

成后

資計劃調整報告制信息資料庫

3協助施工圖交底

★管理重點

1）、進行投資切塊，分配項目可使用資金

通過對本項目計劃投資切塊，有效分配項目可使用資金，為設計階

段的投資有效控制奠定基礎，達到源頭控制的目的。

序號主題內容備注

分配項目建設投建筑工程費、設備及工器具購置費、安裝工程

1

資靜態部分費、工程建設其他費用、基本預備費

分配項目建設投

2漲價預備費、建設期利息

資動態部分

2）、設計方案經濟評價

針對本項目的特點，綜合解決項目功能、技術和經濟效益的完美統一。

在滿足美觀要求的前提下，對不同結構形式、不同平面組合、空間體形的

若干方案，通過技術經濟分析，用科學的定量的數據，從中優選。

序號主題內容備注

根據評價的目的，確定方案評價的任明確本項目經濟評

1確定范圍

務和范圍價重點

探討和建立可能的技術方案，確定對通過對比方案，尋

2確定對比方案

比方案求投資效益最大化

1適用性指標

3確定指標確定反映方案特征的指標體系

2經濟性指標

3其他

1計算評價指標：平均單位建筑面積、1重點關注單位建

平均單位使用面積、建筑平面系數、筑面積

輔助面積系數、結構面積系數2考慮本項目特點，

2建筑密度與投資關系的分析重點關注建筑平面

指標及對比參數

43建筑系數對造價影響的分析系數，提高平面有

計算比較

4建筑層高對造價影響的分析效率

5柱網尺寸、平面開間尺寸對造價影響3努力使輔助面積

的分析系數及結構面積系

數最小化

1方案的分析和評價

5結論

2綜合論證方案抉擇

3）、限額設計

限額設計就是按照批準的可行性研究報告及投資估算控制初步設

計，按照批準的初步設訐總概算控制技術設計和施工圖設計，同時各專

業在保證達到使用功能、結構安全的前提下，按分配的投資限額控制設

計，嚴格控制不合理變更，保證計劃投資額不被突破。通過限額設計，

達到投資預先控制的目的。

序號階段內容備注

1對主要建筑、關鍵設備、

促使設計人員進行多方案比選

費用指標提出技術方案比選1

2初步設計階段的限額設計主要是工程

2研究實現可行性研究報告

初步設量、設備、材質標準的控制

1中投資限額可行性

計階段3初步設計階段工程量控制的主要內

3重點進行投費分解

容：建筑工程結構形式、設計標準、面

4將設計任務書和額投資限

積、高度等

額分專業下達設計人員

1嚴格按照批準的初步設計確定的原則、

1在專業設計、總圖設計階

施

圖

工范圍、內容、項目和投資額進行

段下達設計任務書，附上審

階

計

設2控制的工程量是經審定的初步設計工

定懂得概算

2段

程量

2重點進行工程量控制

3當設計發生重大變更時，必須重新編

3加強設計變更管理

制或修改初步設計及其概算

4）、初步設計概算審查

初步設計概算是初步設計文件的重要組成部分，它是工程初步設計

階段計算建筑物、構筑物的造價以及從籌建開始起至使用時止所發生的

全部建設費用的文件。審查初步設計概算，有利于合理分配投資資金，

加強投資計劃管理，有助于合理確定和有效控制工程造價，使建設項目

總投資準確、完整。

序號主題內容備注

1審查編制依據的合法性、時效性

1審查依據2審查編制依據的適用范圍

3審查概算編制采用的“概算指標”特征

1掌握有關情況

2進行分析對比

2審查步驟

3處理概算中的問題

4編制初步設計概算評估報告

1對價值大的工程

1審查各項技術經濟指標是否經濟合理

全面審查

2審查建筑工程費

3審查內容2審查設計文件所

3審查設備及安裝工程費

包含的設計內容是

4審查各項其他費用

否完整

5）、運用價值工程進行設計方案優化

同一建設項目，可以有不同的設計方案，這就會有不同的工程造價,

可用價值工程進行方案的選擇。在設計階段運用價值工程控制造價，并

不是片面地認為工程造價越低越好，而應把工程的功能和造價兩個方面

綜合起來進行分析，提高它們的比值，研究建筑的功能和成本的最佳配

置，做到質優價廉，又好又省。

設計方案優化應重點考慮以下因素：

1）、建筑

2）、結構

3）、建筑物荷載

4）、使用功能

5）、環境保護

6）、節能等

價值工程在建筑工程方案設計的應用模式

1）、項目投資降低，工程功能提高

2）、項目投資降低，工程功能不變

3）、項目投資不變，工程功能提高

4）、工程主體功能不變，剔除不必要的輔助功能，使項目造價大幅

度降低

5）、項目投資略有上升，工程功能大幅提高。

3、設計管理工作流程圖

五、控制本項目的進度管理主要措施

項目進度管理就是對項目所包含的所有活動進行排序，然后估計出每項

活動的持續時間，在此基礎上制定出項目進度表，并對項目的實際進度進行

控制，以確保項目能夠按照預先的計劃順利完成的過程。

1、項目進度計劃

L1項目進度計劃系統

建設工程項目進度計劃系統是由多個相互關聯的進度計劃組成的系

統，它是項目進度控制的依據。由于各種進度計劃編制所需要的必要資料

是在項目進展過程中逐步形成的，因此項目進度計劃系統的建立和完善也

要一個過程，它是逐步形成的。在本工程進度計劃系統中，總進度綱要由

代建項目部編制，其余進度計劃由相應咨詢單位、供貨商及施工承包商等

根據總進度綱要編制。本工程進度計劃系統如下圖所示。

圖1、本工程項目進度計劃系統

1.2根據代建招標文件要求，我公司及時組織有關人員對現場進行了實地

踏勘，并結合本項目的實際情況，我公司有關人員經過集體討論，現

已制定出本項目全過程進度計劃，具體項目總進度計劃見附表二

2、項目進度計劃控制措施

2.1施工進度的控制措施

2.1.1施工進度計劃分層次編制：針對本工程特點、進度計劃編制主體及

進度計劃涉及內容和時段等具體情況，本工程計劃分三個層次：業

主層、監理層和承包商層。其中業主層由代建項目部負責操作。

2.1.2做好各進度計劃之間的協調工作：由于參與工程建設的單位眾多，

各承包商在編制其進度計劃時，受其自身利益和職責范圍的限制，

除原則上按合同規定實施并保證實現合同確定的階段目標和工程

項目完工時間外，在具體作業安排上、公共資源使用上是不會考慮

對其他施工承包商的影響的。也就是說各施工承包商的工程進度計

劃在監理協調之后，尚不能完全、徹底地解決工程進度計劃在空間

上、時間上和資源使用上的交叉和沖突矛盾。因此，為滿足工程施

工總進度計劃要求，各承包商的施工進度計劃首先由監理協調，然

后再由代建部協調后統一實施，以最大限度的解決上述沖突和矛

盾，確保施工總進度計劃的完成。

2.1.3統一進度計劃編制辦法：代建項目部根據合同要求制定統一的工程

進度計劃編制辦法，在辦法里對工程進度計劃編制的原則、內容、

編寫格式、表達方式、進度計劃提交、更新的E寸間及工程進度計劃

編制使用的軟件等作出統一規定，通過監理轉發給各參建單位，照

此執行。

2.1.4制定施工進度計劃的編制原則：各施工承包商的工程進度計劃編制

必須以工程承包合同、監理發布的有關工程進度計劃指令以及國家

有關政策、法令和規程規范為依據；各工程進度計劃的編制必須建

立在合理的施工組織設計的基礎匕并做到組織、措施及資源落實:

各工程進度計劃應在確保工程施工質量，合理使用資源的前提下，

保證工程項目在合同規定工期內完成；工程各項目施工程序要統籌

兼顧、銜接合理和干擾少；施工要保持連續、均衡；采用的有關指

標既要先進，又要留有余地；分項工程進度計劃和單位工程進度

計劃的編制必須服從本工程項目實施階段的施工總進度計劃要求。

2.1.5統一進度計劃的內容和要求：工程進度計劃內容主要有兩部分，即

上一工程進度計劃完成情況報告和下一步工程進度計劃說明，具

體如下：

2.1.5.1對上一工程進度計劃執行情況進行總結，主要包括以下內容：

主體工程完成情況；施工手段形成；施工道路、施工臨時管線完成

情況；混凝土生產系統建設或運行情況；施工工廠的建設或生產情

況；工程質量、工程安全和投資計劃等完成情況；邊界條件滿足情

況。

2.1.5.2對下一步進度計劃需要說明的主要內容有：

1）、為完成工程項目所采取的施工方案和施工措施；

2）、按要求完成工程項目的進度和工程量；

3）、主要物資材料計劃耗用量；

4）、施工現場各類人員和下一時段勞動力安排計劃；

5）、物資、設備的定貨、交貨和使用安排；工程價款結算情況以及

下一時段預計完成的工程投資額；

6）、其他需要說明的事項；

7）、進度計劃網絡。

2.1.6統一進度計劃提交時間:承包商的施工總進度計劃，在接到中標通

知書后的14天內提交，年進度計劃在前一年的12月5日提交，月

進度計劃在前一月的25號提交。

2.1.7統一軟件、統一格式：為便于進度計劃網絡編制主體間的傳遞、匯

總、協調及修改，首先要對工程進度計劃網絡編制使用的軟件進行

統一：工程進度計劃網絡編制統一使用

PrimaveraProjectPlannerforWindows（以下簡稱P3）軟

件。同時代建項目部對P3軟件中的工作結構分解、作業分類碼、

作業代碼及資源代碼作出統一規定。通過工作結構分解的統一規定

對不同進度計劃編制內容的粗細作出具體要求，即本項目工程施工

總進度計劃中的作業項目劃分到單位工程。單位工程進度計劃中的

作業項目劃分到分部分項工程，甚至到工序。通過作業分類碼、作

業代碼及資源代碼的統一規定，實現進度計劃的匯總、協調和平衡。

1）、協助承包商制定科學、合理的總控進度計劃；

2）、要求承包商編制二級網絡計劃，解決各工種間交叉作業和工序

間的搭接問題，確保總控計劃的實現；

3）、檢查承包商對進度計劃的落實情況，審批年計劃、季計劃、月

計劃和周計劃，發現問題及時糾偏。

4）、要求承包商有工作面就要有人作業、檢查，落實承包商的勞動

力和材料、物資及設備的到場情況。

5）、審查施工單位編制施工組織設計及進度計劃，督促其實施檢查

進度計劃執行情況，及時提出糾偏項目。

6）認真審核施工單位上報的擬完成工作量認真審核并及時批復。

項目管理部按總進度計劃的要求，制定階段工程的資金使用計

劃。

7）、項目管理部每月8日向業主匯報上月工程管理月報及下月工程

計劃，并對工程執行情況提出綜合評價報告。

8）、項目管理部定期檢查施工單位進度計劃的執行情況，采用“關

鍵線路法、前鋒線法”對工程施工進度進行控制。對關鍵線路

上的關鍵工序、關鍵分部分項工程的執行情況進行分析、評價,

并對工程總體情況作出評定，提出控制要求，每周檢查一次，

發現偏差，及時更正，避免出現較大的風險。

9）、項目管理部組織對施工單位各作業組的進度、質量進行現場考

評，對考評優秀者進行表揚并建議業主予以記帳獎勵，對不合

格者進行通報批評，建議對不合格者予以處罰。對考評中發現

的問題及時進行分析總結并上報業主。

2.2專業配合進度的控制措施

2.2.1各專業要及時配合土建預留、預埋工作，防止因隱檢不及時而影

響工期。

2.2.2土建結構分次驗收，專業工種要及時插入工作，防止因專業工種

滯后而影響總工期；

2.2.3各專業要認真看圖，重要部位必須二次設計，防止因專業間錯、

漏、碰、缺而影響工程進度；

2.2.4各專業工種要做好成品保護工作，防止因損壞引起返工，因零部

件丟失（特別是進口產品）導致設備無法調試等因素影響工程進

度。

2.3其他外圍工作進度控制的措施

2.3.1及時與規劃部門溝通，防止因規劃方案審批影響設計進度；

2.3.2及時報裝臨時水、電，防止因施工用水、電不足而影響開工；

2.3.3及時到各政府部門（如消防、環保）等部門報審，防止因審批而

影響開工證的取得；

2.3.4及時辦理招投標手續，讓承包商提前進入現場做施工準備;

2.3.5及時辦理室外管線的報裝、施工、驗收手續，以免因水、電、汽、

熱不通而影響調試和竣工驗收。

3、本項目進度管理主要流程圖

3.1進度計劃制定流程

3.2、工程進度管理流程

3?3、計劃修改流程

六、控制本項目的投資管理主要措施

項目管理工程師對投資的管理是以經國家批準的項目初步設計的總概算

為基線，開始于設計階段，貫穿于施工圖階段、工程招投標階段、施工階段、

工程竣工驗收、試運行階段和工程維修階段的全過程當中。

1、項目投資管理計劃及目標分解

以國家批準的投資概算作為投資控制的尺度，并在此基礎上進行

投資分解和限額設計。

根據有效設計方案制定項目投資管理計劃，編制項目投資管理指

標。以單項造價的方式，為工程的各項分制定其應使用的預算金額。

投資管理計劃書在制定后與業主進行商計，并根據設計方案的變動進

行相應調整，以確保項目的最終設計符合業主的成本要求。以后每年

修訂一次，指導下一階段的項目管理工作。

項目投資管理計劃包括如下幾方面內容：

1）、施工階段資金使用計劃

2）、各個成本對象的計劃成本值。

3）、成本一時間關系曲線，即成本的強度計劃曲線。

4）、成本一時間累計曲線，即項目的成本模型。

5）、相關的其他計劃。例如：工程款收支計劃、現金流量計劃等。

通過編制資金使用計戈IJ,合理確定工程投資施工階段目標值，使

工程投資的控制有所依據，并為資金的籌集與協調打下基礎；如果沒

有明確的投資控制目標，就無法把工程項目的實際支出額與之進行比

較，也就不能找出偏差，從而使控制措施缺乏針對性。

通過資金使用計劃的科學編制，可以對未來工程項目的資金使用

和進度控制有所預測，消除不必要的資金浪費和進度失控，也能夠避

免在今后工程項目中由于缺乏依據而進行輕率判斷所造成的損失，減

少盲目性，增加自覺性，是現有資金充分地發揮作用。

在建設項目的進行過程中，通過資金使用計劃的嚴格執行，可以

有效地控制工程投資的上升，最大限度地節約投資，提高投資效益。

對脫離實際的工程造價目標值和資金使用計劃，應在科學評估的

前提下，允許修訂和修改，使工程造價更加趨于合理水平。

本項目在施工階段，資金使用計劃的編制方法擬按不同子項目編

制。

同時，因為建設項目的投資總是分階段、分期支出的，資金使用

是否合理與資金時間安排有密切的關系。為了編制資金使用計劃，并

據此籌措資金，盡可能減少資金占用和利息支付，有必要將總投資目

標按使用時間進行分解，確定分目標值。這就是說，在按不同子項目

編制資金使用計劃后，還有必要按時間進度編制資金使用計劃。

按時間進度編制資金使用計劃用橫道圖形式和時標網絡形式。

工程造價是指工程建設花費的全部費用，是由建安工程費、設備

工器具購置費、工程建設其它費、工程預備費組成。

1）、建安工程費：業主支付給施工單位的全部費用，由直接費、間接

費、利潤和稅金四部分購成。

2）、設備工器具購置費：由設備購置費、生產工器具購置費、備品備

件購置費和設備儲備資金貸款利息四項費用組成。

3）、工程建設其他費用。有土地征用補償費、拆遷費、綠化費、各種

辦公費、試驗費、培訓費、管理費等費用。

4）、工程預備費：項目預備費一般是指初步設計和概算中難以預料的

工程和費用。即用設計變更、工程洽商的費用、設備材料的價差,

驗收委員會對隱蔽工程質量鑒定的費用，或由自然災害所造成損

失和預防自然災害所采取措施的費用。預備費通常占總造價的

3?5%。

上述這些構成造價的范圍很廣，涉及到建設單位和項目管理單位

的各個部門。如工程部門、對外聯絡部門、技術部門、招投標部門、

合同部門、計劃經濟部門，以及財務部門、后勤部門等多個部門，為

此造價管理必須將上述各項造價分解到各有關部門，分工把關并形成

部門責任制，落實到人，只有這樣才能形成對造價的有效管理，并由

領導部門統一審批，建立起上下統一的造價管理體系。

2、項目建設資金

2.1項目投資來源于政府及自籌。

2.2項目管理部依據項目總進度，編制資金使用計劃及年度投資申請，

報業主單位，由項目業主報上級有關部門審批，并跟蹤項目資金下

達情況。

2.3協助業主收集資金申請過程中所需各種資料，必要時與上級有關部

門溝通并說明資金使用情況。

3、項目造價控制措施

3.1計價程序

作為這樣一個大型建筑工程，要經規劃、可行性研究、勘察設

計、施工準備、施工、竣工驗收、運行等若干個階段。為此，建設工

程應實行多次性計價，為了適應項目管理、造價管理和投資控制的要

求。

項目的計價將分為7個階段如框圖所示。

階段造價與投資

由于多次性計價的特點，因此是一環扣一環。上階段控制下個階段,

下階段保證上個階段。從項目投資估算到工程的最后決算，工程投資之

間存在前者控制后者，后者又修正前者的互相依賴關系；并隨著階段的

不斷推進而逐步提高，其準確度更接近實際。但從階段分析我們認為重

點在初設概算的造價控制，如果初設深度不足定會造成概算中有漏項、

缺項，就會留下設計變更、工程洽商等造成的投資失捽的隱患，給后階

段的投資管理帶來諸多的不可預見因素。

招投標階段的合同價，是工程投資控制和造價管理的基礎，但往往

由于施工圖不完善，或只有招標用圖，則合同價將隨著施工圖的補充和

完善而使合同造價不斷攀升。根據以往經驗，會達到超出造價的15%,

最高曾達到30%以上。為此必須嚴格招標各方面的準備工作，特別是施

工圖的完善和單價的管理。

要完善投資管理結算體系，特別是對施工結算作出預審，以及所有

結算數據的準確性和完整性，為審計打下基礎。通常審計的決算價，大

約要比結算價降低1?3%,有的項目甚至更多，主要發生在對一些組價分

項工程，投資合理性的審定和實物工程量測算的增減變化，以及取費的

費率爭議等。這一方面說明審計工作的重要性，同時也反映了我們過去

在投資管理上還存在不同程度的漏洞和不規范的環節。為此一定要強化

國家審計前的內部審計工作，這也是項目管理工程師的重要職責之一。

3.2采用“掙值法”對項目造價進行管理

掙值法是通過測量和計算已完成的工作的預算費用與已完成工作的

實際費用和計劃工作的預算費用得到有關計劃實施的進度和費用偏差。

1）、掙值管理：掙值管理是一種綜合了范圍、進度計劃、資源和項目績

效測量的方法，它對計劃完成的工作、實際掙得的收益、實際花費

的成本進行了比較，以確定成本與進度完成量是否按計劃進行。掙

值管理對工程造價可實行有效的動態控制，將“干完再算”變為“邊

干邊算邊改進”。

2）、掙值管理法評價技術是目前國際上通用的較成熟的項目監控方法之

3）、我們計劃在本項目的具體做法是：通過對項目總預算成本的分攤、

各工作包預算成本的分攤分析，以及項目成本預算計劃的制定及優

化，生成預算成本曲線（PV曲線）；在進度跟蹤過程中，隨著進度

的更新、調整，得到一條現行計劃的實際成本曲線（AC曲線）；輸

入實際發生的費用產生掙值曲線（EV曲線）。應用掙值評價分析相

關參數，對整個工程甚至某道工序作出評價，預測總工期和總費用，

為項目管理層提供決策依據。

項目的成本偏差CV二EV-AC,

項目的進度偏差SV=EV-PV

4）、對掙值的主要指標進行成本偏差和進度偏差分析，通過了解目前工

程的進度和成本情況，可以對網絡計劃、合同文件等進行分解、分

析，分析產生問題的原因。

收集證明資料、數據及時提出索賠；對出現工程變更要及時取

得簽證。對于重大問題，及時召開現場分析會，找出出現問題的原

因，為業主決策提供依據。

5）、使用掙值法進行項目監控時，應注意做到以下幾點：

（1）計劃的編制應科學合理，這樣PV曲線才能起到指導項目實施

的目的一旦在工程中發現原定計劃與實際情況有誤，應按程

序進行動態調整。

（2）注意數據的采集及采集方式的選擇，確保數據真實反映工程的

實際情況。

（3）重視項目的信息管理，同意制定管理信息編碼體系，并嚴格執

行。

項目執行過程中，在基礎、主體和裝修幾個主要里程碑工期完成時,

要對項目的預算和進度計劃執行情況進行檢查，繪制出項目掙值評價曲

線圖，分析評價當前費用進度。

例如在基礎施工完工時，運用掙值評價曲線圖進行分析，當發現費

用偏差(CV=EV-AC)為正值時，表明實際消耗人工(或費用)低于預算

值，即有費用節余或施工效率較高。如果發現CV為負值時，表明執行

效果不佳，即實際消耗人工(或費用)超出預算值。出現了費用超支，

則應將它提出，作進一步原因分析。

3.3工程款的支付

(1)嚴格控制工程進度款支付，防止超付。要求施工單位必須做到“外

業完，內業清”，如果內業不完善，業主將不撥付工程款。

(2)工程進度付款由施工單位按照規定的格式向監理單位提出申請，

監理單位審查、項目管理部審核、業主審批。

(3)嚴格