老舊廠房更新改造工作實施細(xì)則（試行）為進(jìn)一步推動老舊廠房轉(zhuǎn)型升級、功能優(yōu)化和提質(zhì)增效，落于開展老舊廠房更新改造工作的意見》（京規(guī)自發(fā)〔2021〕139號）及相關(guān)法規(guī)，制定本實施細(xì)則。第一章總則第一條【基本原則】堅持規(guī)劃引領(lǐng)，以北京城市總體規(guī)劃為統(tǒng)領(lǐng)，按照控制性詳細(xì)規(guī)劃及城市更新專項規(guī)劃要求，實現(xiàn)存量空間資源提質(zhì)增效。堅持優(yōu)先補充公共服務(wù)設(shè)施，補齊城市功能短板，提升環(huán)境品質(zhì)和城市風(fēng)貌。堅持推動產(chǎn)業(yè)升級，鼓勵利用老舊廠房發(fā)展智能制造、科技創(chuàng)新等高精尖產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建新型服務(wù)消費載體。第二條【適用范圍】本細(xì)則適用于本市中心城區(qū)范圍內(nèi)老舊廠房的更新改造。本細(xì)則所稱老舊廠房包括老舊工業(yè)廠房、倉儲用房及相關(guān)工業(yè)設(shè)施。涉及不可移動文物、歷史建筑、簡易低風(fēng)險工程建設(shè)項目、利用老舊廠房改建保障性租賃住房或租賃型職工集體宿舍項目等，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。中心城區(qū)以外各區(qū)可參照本細(xì)則執(zhí)行，也可單獨制定適合自身區(qū)域特點的實施細(xì)則。第三條【工作機制】強調(diào)城市更新主管部門的綜合協(xié)調(diào)作用，強化老舊廠房更新改造后的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)相對應(yīng)的行業(yè)主管部門（以下簡稱“相應(yīng)行業(yè)主管部門”）的專業(yè)職能，注重實效、多方合力，形成城市更新主管部門和相應(yīng)行業(yè)主管部門牽頭推進(jìn)，發(fā)展改革、規(guī)劃自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)和信息化等職能部門全力支持，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府積極參與的老舊廠房更新改造工作機制。第四條【工作流程】老舊廠房更新改造工作流程分為前期工作、手續(xù)辦理、后期監(jiān)管等三個階段。第二章前期工作新改造項目”）前期研究分為項目申報、列入計劃、實施方案編制、聯(lián)合審查、簽訂協(xié)議等五個步驟。第六條【項目申報】項目實施主體按照城市更新項目庫管理有關(guān)規(guī)定，向區(qū)城市更新主管部門申報入庫。項目入庫后，實施主體應(yīng)當(dāng)就項目更新改造完善材料，包括無手續(xù)建筑物情況、社會效益等）、經(jīng)營方式等內(nèi)容，報送至區(qū)城市更新主管部門和行業(yè)主管部門。第七條【列入計劃】各區(qū)政府組織編制本區(qū)城市更新計劃時，由區(qū)城市更新主管部門會同區(qū)發(fā)展改革、財政、規(guī)劃自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)部門及相應(yīng)行業(yè)主管部門，落實上位規(guī)劃要求，結(jié)合行業(yè)發(fā)展規(guī)劃及準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，判斷項目產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)、用地及建筑規(guī)模需求等是否符合相關(guān)要求，必要時可以聽取項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、管委會以及有關(guān)單位和個人意見。涉及在京中央單位或部隊的更新改造項目，還應(yīng)當(dāng)相應(yīng)征求國管局、中直管理局、軍事設(shè)施建設(shè)局的意見。符合相關(guān)要求并確定實施主體、功能業(yè)態(tài)、規(guī)劃指標(biāo)、供地方式、監(jiān)管要求的項目，納入城市更新計劃。涉及未登記建筑和過渡期政策的項目，納入城市更新計劃前還應(yīng)明確未登記建筑處置的有關(guān)意見和產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)符合過渡期政策的有關(guān)意見。第八條【實施主體】單獨產(chǎn)權(quán)單位（或產(chǎn)權(quán)人）的更新改造項目，原產(chǎn)權(quán)單位（或產(chǎn)權(quán)人）可作為實施主體，由原產(chǎn)權(quán)單位（或產(chǎn)權(quán)人）授權(quán)的運營主體也可作為實施主體。如產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，按照《中華人民共和國民法典》規(guī)定，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意后，可依法授權(quán)委托確定實施主體。市屬國有企業(yè)更新改造項目的實施主體由市國資委確定，區(qū)屬國有企業(yè)更新改造項目的實施主體由區(qū)人民政府確定。區(qū)人民政府根據(jù)實施單元范圍內(nèi)城市更新活動的需要，所確定的實施單元統(tǒng)籌主體也可以作為實施主體。第九條【功能業(yè)態(tài)】功能業(yè)態(tài)分為產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)和配套功能兩部分。五環(huán)路以內(nèi)的更新改造項目可根據(jù)規(guī)劃和實際需要，補齊城市功能短板，引入符合要求的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新項目；五環(huán)路以外其他區(qū)域更新改造項目原則上用于發(fā)展高端制造業(yè)。具體產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃要求，由相應(yīng)行業(yè)主管部門結(jié)合行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和企業(yè)需求確定；配套功能由區(qū)規(guī)劃自然資源部門根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃確定，并聽取責(zé)任規(guī)劃師意見。第十條【規(guī)劃指標(biāo)】規(guī)劃指標(biāo)包含用地規(guī)模、建筑規(guī)模、建筑高度、綠地率等內(nèi)容，由區(qū)規(guī)劃自然資源部門根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行確定。更新改造項目用地內(nèi)涉及規(guī)劃市政、道路、綠地等用地的，應(yīng)按規(guī)劃予以騰退。為解決安全、環(huán)保、便利等問題，或根據(jù)產(chǎn)業(yè)升級以及完善區(qū)域配套需求，更新改造項目可根據(jù)實際需求，配建配套服務(wù)設(shè)施。配建配套服務(wù)設(shè)施地上建筑規(guī)模不超過更新改造后地上總建員工宿舍等主要為本項目進(jìn)行配套服務(wù)的功能，其用地可按照不改變規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途管理。在符合規(guī)范要求、保障安全的基礎(chǔ)上，可以經(jīng)依法批準(zhǔn)后合理利用廠房內(nèi)部空間進(jìn)行加層改造。加層層高可結(jié)合實施主體自身需求合理確定。更新改造項目改造前綠地率超過20%的，改造后綠地率不應(yīng)低于原綠地率；改造前綠地率低于20%的，改造后綠地率原則上建筑間距、日照時間、機動車及非機動車停車數(shù)量等原則上應(yīng)滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，確實無法滿足的，可以按照改造后不低于現(xiàn)狀的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批。第十一條【建筑規(guī)模管控】更新改造項目增設(shè)必要的樓梯、風(fēng)道、無障礙設(shè)施、電梯、外墻保溫等附屬設(shè)施和室外開敞性公共空間的，增加的建筑規(guī)模可以不計入各區(qū)建筑管控規(guī)模，由各區(qū)單獨備案統(tǒng)計。第十二條【人防工程】更新改造項目不改變既有建筑結(jié)構(gòu)，僅改變建筑使用功能的，或保留原有主體結(jié)構(gòu)且地下基礎(chǔ)不變，僅對地上建筑改建、改造或內(nèi)部加層的，無需建設(shè)人防工程；更新改造項目涉及新建建筑物的，或建筑物整體拆除重建的，或涉及新增地下空間開發(fā)利用的，應(yīng)按要求建設(shè)人防工程。第十三條【消防審核】更新改造項目應(yīng)滿足現(xiàn)行消防設(shè)計法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。確實無法滿足的，可按照尊重歷史、因地制宜的原則，在確保不低于原建造標(biāo)準(zhǔn)的前提下，依據(jù)《北京市號）和本市相關(guān)地方標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核。對于采用《北京市既有建筑實施主體可提出設(shè)計解決方案，由規(guī)劃自然資源部門組織開展更新改造項目特殊消防設(shè)計專家論證。第十四條【未登記建筑物】更新改造項目包含未辦理不動產(chǎn)登記，但已取得土地和規(guī)劃審批手續(xù)的建筑物，可以納入實施方案研究后一并辦理相關(guān)手續(xù)。更新改造項目包含無審批手續(xù)、審批手續(xù)不全或者現(xiàn)狀與原審批不符的建筑物，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織項目所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定，涉及違反法律規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)依法處理，完善相關(guān)手續(xù)后再納入更新改造項目；不涉及違反法律規(guī)定的，經(jīng)公示后可以納入實施方案研究后一并辦理相關(guān)手續(xù)。其中，涉及土地有償使用的，可以協(xié)議方式辦理建設(shè)用地使用權(quán)租賃、出讓、先租后讓、作價出資或者入股等土地有償使用手續(xù)。未登記建筑物辦理相關(guān)手續(xù)前應(yīng)做好房屋質(zhì)量安全鑒定。第十五條【供地方式】由區(qū)規(guī)劃自然資源部門按照相關(guān)法規(guī)，結(jié)合更新改造后的建筑使用功能和實施主體意愿進(jìn)行確定。符合劃撥用地政策，或者代建配套服務(wù)設(shè)施后產(chǎn)權(quán)移交政府有關(guān)部門或單位的，以劃撥方式辦理用地手續(xù)；不符合劃撥用地政策的，可以按照相關(guān)規(guī)定辦理租賃、出讓、先租后讓、作價出資或者入股等土地有償使用手續(xù)。鼓勵更新改造項目以租賃方式使用土地，承租人取得租賃建設(shè)用地使用權(quán)后可依法辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。租賃建設(shè)用地使用權(quán)的年期在土地租賃合同中約定，最長不得超過二十年。土地租金按年支付或者分期繳納。土地年租金按照市場租金水平定期評估后調(diào)整，時間間隔不得超過五年。租賃期內(nèi)，承租人按照規(guī)定支付土地租金并完成更新改造后，符合條件的，國有建設(shè)用地租賃可以依法轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓。租賃期滿后，可以續(xù)租，也可以依法轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓。采取先租后讓方式的，租讓年期之和不得超過該用途土地出讓法定最高年限。國有建設(shè)用地使用權(quán)剩余年期不足，確需延長的，可以依法適當(dāng)延長使用年限，但是剩余年期與續(xù)期之和不得超過該用途土地出讓法定最高年限。未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，更新改造項目土地使用權(quán)不得分割轉(zhuǎn)第十六條【過渡期政策】更新改造項目是否為國家及本市鼓勵和支持的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)由區(qū)相應(yīng)行業(yè)主管部門確定，是否實行五年過渡期政策由區(qū)規(guī)劃自然資源部門確定。用于發(fā)展5G、人工智能、大數(shù)據(jù)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家及本市鼓勵和支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的更新改造項目，在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃且不改變用地主體的條件下，可在五年內(nèi)實行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。過渡期內(nèi)，可以按照新用途辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證，暫不辦理用地手續(xù)和不動產(chǎn)登記；過渡期滿或涉及轉(zhuǎn)讓時，經(jīng)區(qū)人民政府組織相應(yīng)行業(yè)主管部門評估，符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和履約監(jiān)管協(xié)議要求，已經(jīng)實現(xiàn)項目實施方案既定的使用功能和預(yù)期效果的，可按新用途和土地權(quán)利類型，以協(xié)議方式辦理租賃、出讓等用地手續(xù)。按新用途和土地權(quán)利類型辦理用地手續(xù)時，建設(shè)用地使用權(quán)配置方式、土地使用年限、土地價款補繳等可按照經(jīng)批準(zhǔn)的項目實施方案中的有關(guān)內(nèi)容和已取得的建設(shè)工程規(guī)劃許可證等確定。允許用地主體提前申請按照新用途和土地權(quán)利類型辦理用地手續(xù)。過渡期從取得建筑工程施工許可證之日起計算；不需要辦理建筑工程施工許可證的，從取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起計第十七條【監(jiān)管要求】通過簽訂履約監(jiān)管協(xié)議的方式對更新改造項目進(jìn)行全過程監(jiān)管。履約監(jiān)管協(xié)議應(yīng)包含產(chǎn)業(yè)類型、投資強度、產(chǎn)出效率（含地均產(chǎn)出）、創(chuàng)新能力、節(jié)能環(huán)保、考核機制、退出機制等內(nèi)容，并對禁止項目擅自改變主要建筑使用功能、擅自轉(zhuǎn)租和分割銷售作出明確約定（含違約處理方式）。第十八條【實施方案編制】納入城市更新計劃的項目，由實施主體按要求編制更新改造項目實施方案。方案中應(yīng)包含規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)計劃、成本測算、資金籌措方式、運營管理模式等內(nèi)容。第十九條【聯(lián)合審查】由區(qū)城市更新主管部門會同相應(yīng)行業(yè)主管部門對實施方案進(jìn)行聯(lián)合審查并出具審查意見，發(fā)展改革、規(guī)劃自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)和信息化等相關(guān)部門參與。涉及國家和本市重點項目、跨行政區(qū)域項目、涉密項目等重大項目的，出具審查意見前應(yīng)當(dāng)報市人民政府批準(zhǔn)。審查通過的項目，在城市更新信息系統(tǒng)上對項目情況進(jìn)行公示，公示時間不得少于十五個工作日。第二十條【簽訂協(xié)議】由區(qū)相應(yīng)行業(yè)主管部門或區(qū)人民政府指定的部門與實施主體、產(chǎn)權(quán)單位簽訂更新改造項目履約監(jiān)管協(xié)議。協(xié)議簽訂后，由區(qū)相應(yīng)行業(yè)主管部門或區(qū)人民政府指定的部門將協(xié)議報送區(qū)城市更新主管部門。第二十一條【優(yōu)化營商環(huán)境】增設(shè)必要的樓梯、風(fēng)道、無障礙設(shè)施、電梯、外墻保溫等附屬設(shè)施和室外開敞性公共空間的更新改造項目，或僅進(jìn)行內(nèi)部裝修且不改變建筑使用功能的更新改造項目，經(jīng)過項目申報、列入計劃等兩個步驟后，可直接編制規(guī)劃設(shè)計方案申請辦理規(guī)劃建設(shè)手續(xù)。改造后地上建筑規(guī)模不超過10000平方米，建筑高度不超過24米，地下規(guī)模不大于2000平方米，開挖深度不大于3米，功可直接編制規(guī)劃設(shè)計方案申請辦理規(guī)劃建設(shè)手續(xù)，同時簽訂履約監(jiān)管協(xié)議，不需要再經(jīng)過實施方案編制、聯(lián)合審查等兩個步驟。除上述情況外的更新改造項目，在取得實施方案聯(lián)合審查意見后，可直接持實施方案中的規(guī)劃設(shè)計方案申請辦理規(guī)劃建設(shè)手續(xù)，不需要另外編制規(guī)劃綜合實施方案。第三章手續(xù)辦理第二十二條【辦理流程】規(guī)劃建設(shè)手續(xù)實行分類辦理。對于實施方案或規(guī)劃設(shè)計方案中明確不改變建筑使用功能、不增加建筑規(guī)模、不改變建筑外輪廓的更新改造項目，直接辦理建筑工程施工許可證。其中，位于重要大街、歷史文化街區(qū)、市政府規(guī)定的特定區(qū)域外立面裝修的項目，先辦理外立面裝修的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，再辦理建筑工程施工許可證（具體參照《關(guān)于明確社會投資工程建設(shè)項目審批工作要求的通知》（京規(guī)自發(fā)除上述情況外的其他更新改造項目，包括改變建筑使用功能、或增加建筑規(guī)模、或改變建筑外輪廓、或改變建筑布局、或直接納入“多規(guī)合一”協(xié)同平臺會商階段辦理規(guī)劃手續(xù)，再辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證。“多規(guī)合一”協(xié)同平臺會商階段不再征求前期研究階段已參與各部門的意見。建筑使用功能改變指的是按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃用地分類標(biāo)準(zhǔn)》（DB11/996-2013類別中主類發(fā)生了變化。第二十三條【手續(xù)主體】更新改造項目的實施主體與產(chǎn)權(quán)單位不一致的情況下，規(guī)劃建設(shè)手續(xù)辦理給產(chǎn)權(quán)單位。如本市出臺有關(guān)更新改造項目規(guī)劃建設(shè)手續(xù)主體的新規(guī)定，按新規(guī)定執(zhí)第二十四條【不動產(chǎn)登記】按照區(qū)人民政府或市人民政府批準(zhǔn)的供地方式進(jìn)行分類登記。采取五年過渡期政策的，過渡期內(nèi)暫不辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)；過渡期滿或涉及轉(zhuǎn)讓時，先按照新用途和土地權(quán)利類型辦理用地手續(xù)，再辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。以其他方式供地的按照相關(guān)法規(guī)辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。第四章后期監(jiān)管第二十五條【監(jiān)管機制】由簽訂履約監(jiān)管協(xié)議的部門，按照相關(guān)法律法規(guī)和履約監(jiān)管協(xié)議，對更新改造項目進(jìn)行全過程監(jiān)管。由更新改造項目的實施主體、產(chǎn)權(quán)單位與入駐企業(yè)通過簽訂協(xié)議等方式，明確監(jiān)管主體、監(jiān)管要求及違約的處置方式，對入駐企業(yè)進(jìn)行全過程監(jiān)管。發(fā)展改革、規(guī)劃自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)和信息化等相關(guān)部門按照各自職能履行監(jiān)管責(zé)任。第二十六條【評估機制】按照相關(guān)法律法規(guī)和履約監(jiān)管協(xié)議的要求，由簽訂履約監(jiān)管協(xié)議的部門組織對更新改造項目的產(chǎn)業(yè)類型、投資強度、產(chǎn)出效率（含地均產(chǎn)出）、創(chuàng)新能力、節(jié)能環(huán)保等進(jìn)行定期評估，并將評估結(jié)果向區(qū)人民政府報告。評估結(jié)果應(yīng)作為項目繼續(xù)實施經(jīng)營的重要依據(jù)。首次評估應(yīng)在更新改造項目取得建筑工程施工許可證后的五年內(nèi)進(jìn)行，每次評估時間間隔不得超過五年。鼓勵引入第三方專業(yè)評估機構(gòu)。更新改造項目的實施主體、產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)制定針對入駐企業(yè)的評估方法。第二十七條【退出機制】評估結(jié)果符合相關(guān)法律法規(guī)和履約監(jiān)管協(xié)議要求的，更新改造項目可享受相關(guān)優(yōu)惠政策繼續(xù)進(jìn)行經(jīng)營；不符合要求的，特別是涉及擅自改變主要建筑使用功能、擅自轉(zhuǎn)租和分割銷售的，簽訂履約監(jiān)管協(xié)議的部門應(yīng)要求實施主體、產(chǎn)權(quán)單位按期整改；整改后仍不符合要求的，由簽訂履約監(jiān)管協(xié)議的部門提請區(qū)城市更新主管部門和相應(yīng)行業(yè)主管部門牽頭，會同發(fā)展改革、規(guī)劃自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)和信息化、市場監(jiān)管等部門，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和履約監(jiān)管協(xié)議的要求啟動項目退出程序