房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”操作實務(wù)與案例北京中經(jīng)陽光稅收籌劃事務(wù)所

2011年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案。第一節(jié)“營改增”進(jìn)程與形勢“營改增”背景

按照《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》確定的稅制改革目標(biāo)，到“十二五”末（即2015年底）完成重要稅改項目---增值稅“擴圍”。

即“擴大增值稅征收范圍，相應(yīng)調(diào)減營業(yè)稅等稅收”，實務(wù)中簡稱“營改增”。第一節(jié)“營改增”進(jìn)程與形勢“營改增”背景第一節(jié)“營改增”進(jìn)程2012.1.1上海，交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)2012.9.1北京，交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)2012.10.1江蘇、安徽，交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)2012.11.1福建、廣東，交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)2012.12.1天津、浙江、湖北，交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)2013.8.1

“營改增”范圍已推廣到全國試行2014.1.1鐵路運輸和郵政服務(wù)業(yè)2016.5.1建筑業(yè).房地產(chǎn)業(yè).金融保險業(yè).生活服務(wù)業(yè)2015.6.1電信服務(wù)業(yè)銷售不動產(chǎn)第一節(jié)“營改增”進(jìn)程銷售無形資產(chǎn)第一節(jié)“營改增”進(jìn)程《關(guān)于在全國開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點稅收政策的通知》財稅【2013】37號第一節(jié)“營改增”進(jìn)程第一節(jié)“營改增”進(jìn)程第一節(jié)“營改增”進(jìn)程第一節(jié)“營改增”進(jìn)程第一節(jié)“營改增”進(jìn)程第一節(jié)“營改增”進(jìn)程第一節(jié)“營改增”進(jìn)程建筑物：包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、

工作或者進(jìn)行其他活動的建造物。構(gòu)筑物：包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。消除重復(fù)性征稅減輕企業(yè)稅負(fù)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有利于完善稅制第一節(jié)“營改增”進(jìn)程

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)兩種計稅方法兩類納稅人1一般計稅方法：應(yīng)納稅額=銷項稅額-進(jìn)項稅額-上期留抵簡易計稅方法：應(yīng)納稅額=銷售額×3%一般納稅人小規(guī)模納稅人簡易征收：應(yīng)納稅額=銷售額×3%免征【2014】57號公告月銷售額不超過3萬

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)2《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅【2016】36號）《試點實施辦法》第三條規(guī)定：應(yīng)稅行為的年應(yīng)稅銷售額超過財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)2思考？

“年”為多長時間？2016年1月1日—2016年12月31日2016年5月1日—2016年12月31日2016年5月1日—2017年4月30日國家稅務(wù)總局公告2013年75號國家稅務(wù)總局公告2016年第23號應(yīng)稅服務(wù)年銷售額=連續(xù)不超過12個月應(yīng)稅服務(wù)營業(yè)額合計÷（1+3%）第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)2

按照現(xiàn)行營業(yè)稅規(guī)定差額征收營業(yè)稅的試點納稅人，其應(yīng)稅行為營業(yè)額按未扣除之前的營業(yè)額計算。第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)21.符合一般納稅人條件的納稅人應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機關(guān)辦理一般納稅人資格登記。2.年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，會計核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。3.一經(jīng)登記為一般納稅人后，不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。除國家稅務(wù)總局另有規(guī)定外。4.年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個人不屬于一般納稅人。5.年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)2思考？“其他個人”是誰？工人？農(nóng)民？醫(yī)生？教師？……第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)2沒有辦個體工商戶營業(yè)執(zhí)照的其他所有自然人。“分別核算”只要有一項達(dá)到認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即可轉(zhuǎn)為一般納稅人，之后，所有業(yè)務(wù)按一般納稅人處理。第二節(jié)增值稅操作實務(wù)一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)2工業(yè)企業(yè)營改增服務(wù)業(yè)一般納稅人商業(yè)企業(yè)50萬元80萬元500萬元生產(chǎn)加工收入商品銷售收入咨詢、鑒證收入

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

準(zhǔn)予從銷項稅額抵扣的進(jìn)項稅31.從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票）上注明的增值稅額。2.從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。3.購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進(jìn)項稅額。計算公式為：進(jìn)項稅額=買價×扣除率4.從境外單位或者個人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

準(zhǔn)予從銷項稅額抵扣的進(jìn)項稅3思考？取得了符合規(guī)定的增值稅抵扣憑證就能抵扣進(jìn)項稅額？1.應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。2.資料不全的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得從銷項稅額抵扣的進(jìn)項稅41.用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。交際應(yīng)酬消費屬于個人消費

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得從銷項稅額抵扣的進(jìn)項稅4思考？交際應(yīng)酬消費有哪些？1.最典型的是餐飲費2.還有旅游游覽,以及在旅游游覽過程中發(fā)生的交通、游覽、住宿、餐飲、購物等費用3.還有歌廳、舞廳、夜總會、酒吧、臺球、高爾夫球、保齡球、按摩、桑拿、氧吧、足療、沐浴等

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得從銷項稅額抵扣的進(jìn)項稅4思考？什么是加工修理修配勞務(wù)？1.所稱加工，是指受托加工貨物，即委托方提供原料及主要材料，受托方按照委托方的要求，制造貨物并收取加工費的業(yè)務(wù)，即通常所說的委托加工業(yè)務(wù)。2.所稱修理修配，是指受托對損傷和喪失功能的貨物進(jìn)行修復(fù)，使其恢復(fù)原狀和功能的業(yè)務(wù)。

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

思考？加工修理修配勞務(wù)與修繕的區(qū)別？相同點：建筑業(yè)中的修繕與工商企業(yè)的修理修配都是對目標(biāo)物進(jìn)行修復(fù)、加固、養(yǎng)護(hù)、改善，使之恢復(fù)原來使用價值或延長其使用期限的業(yè)務(wù)。區(qū)別處：1.凡是對建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)的大修、中修以及裝飾、裝修的屬于建筑業(yè)，稅率11%。2.對貨物的修理、修配則屬于工業(yè)范疇，稅率17%。

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

思考？鍋爐、電梯的安裝與維修稅目稅率是多少？

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得從銷項稅額抵扣的進(jìn)項稅42.非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。3.非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得從銷項稅額抵扣的進(jìn)項稅44.非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。5.非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得從銷項稅額抵扣的進(jìn)項稅4思考？什么是非正常損失？非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得從銷項稅額抵扣的進(jìn)項稅46.購進(jìn)的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得從銷項稅額抵扣的進(jìn)項稅4思考？購進(jìn)的貸款服務(wù)是什么？貸款：是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動。貸款服務(wù)：各種占用、拆借資金取得的收入。因此，企業(yè)因貸款支付的利息進(jìn)項稅不能抵扣

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得從銷項稅額抵扣的進(jìn)項稅47.適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進(jìn)項稅額：不得抵扣的進(jìn)項稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額×（當(dāng)期簡易計稅方法計稅項目銷售額+當(dāng)期免征增值稅項目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得從銷項稅額抵扣的進(jìn)項稅4思考？什么是兼營？1.納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的。2.應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率。3.納稅人兼營免稅、減稅項目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得從銷項稅額抵扣的進(jìn)項稅4思考？什么是混合銷售？1.一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及服務(wù)，為混合銷售。2.從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅。3.其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得從銷項稅額抵扣的進(jìn)項稅48.票款不一致的增值稅專用發(fā)票。《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強增值稅征收管理若干問題的通知》（國稅發(fā)【1995】192號）第一條第（三）項規(guī)定：“購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)支付貨款、勞務(wù)費用的對象。納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運輸費用，所支付款項的對象，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報抵扣進(jìn)項稅額，否則不予抵扣。”

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得從銷項稅額抵扣的進(jìn)項稅49.“對開發(fā)票”不能抵扣進(jìn)項稅金。沒有貨物往來的發(fā)票對開可能被視為虛開發(fā)票。納稅人如果未能按規(guī)定開具紅字發(fā)票，稅務(wù)機關(guān)在有足夠證據(jù)的情況下，可根據(jù)《發(fā)票管理辦法》第三十六條規(guī)定，未按照規(guī)定開具發(fā)票的，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，沒收非法所得，可以并處10000元以下的罰款。

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得從銷項稅額抵扣的進(jìn)項稅410、“營改增”前購買，稅改后收到發(fā)票。“營改增”前簽訂的材料采購合同，合同已經(jīng)履行，但建筑材料在“營改增”后才收到并用于營改增前未完工的項目，且“營改增”后才付款給供應(yīng)商并收到的增值稅專用發(fā)票。

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得從銷項稅額抵扣的進(jìn)項稅411.“營改增”前購買，稅改后付款的。“營改增”前采購的材料已經(jīng)用于“營改增”前已經(jīng)完工的工程建設(shè)項目，“營改增”后才支付采購款而收到供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得從銷項稅額抵扣的進(jìn)項稅412.過渡期間的非工程采購“營改增”之前采購的設(shè)備、勞保用品、辦公用品并支付款項，但“營改增”后收到供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得從銷項稅額抵扣的進(jìn)項稅413.沒有銷售清單不能抵扣。沒有供應(yīng)商開具銷售清單的，開具“材料一批”、匯總運輸發(fā)票、辦公用品和勞動保護(hù)用品的發(fā)票。國稅發(fā)【2006】156號第十二條規(guī)定：一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋財務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。因此，若沒有供應(yīng)商開具銷售清單的開具“材料一批”、匯總運輸發(fā)票、辦公用品和勞動保護(hù)用品的發(fā)票，不可以抵扣進(jìn)項稅金。

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得從銷項稅額抵扣的進(jìn)項稅414.超過認(rèn)證期限180天的專用發(fā)票。如果企業(yè)已經(jīng)取得了增值稅專用發(fā)票，一定要記得在180日內(nèi)到稅務(wù)機關(guān)辦理認(rèn)證。國稅函[2009]617號第一條規(guī)定：增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的增值稅專用發(fā)票、（貨物運輸增值稅專用發(fā)票）和機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應(yīng)在開具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過的次月申報期內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)申報抵扣進(jìn)項稅額。

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得從銷項稅額抵扣的進(jìn)項稅415.票據(jù)無法通過有關(guān)部門認(rèn)證的不能抵扣。專用發(fā)票無法認(rèn)證、納稅人識別號不符以及發(fā)票代碼、號碼不符等情形之一的，其進(jìn)項稅額不允許抵扣。

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得從銷項稅額抵扣的進(jìn)項稅416.票據(jù)無法通過有關(guān)部門認(rèn)證的不能抵扣。專用發(fā)票無法認(rèn)證、納稅人識別號不符以及發(fā)票代碼、號碼不符等情形之一的，其進(jìn)項稅額不允許抵扣。

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得從銷項稅額抵扣的進(jìn)項稅417.購進(jìn)用于免征增值稅項目的貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)以及隨之發(fā)生的運輸費、銷售免稅貨物的運輸費用，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣，已申報抵扣的應(yīng)作進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出處理。18.納稅人在免稅期內(nèi)購進(jìn)用于免稅項目的貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)所取得的增值稅扣稅憑證，一律不得抵扣。

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得從銷項稅額抵扣的進(jìn)項稅419.未申請辦理一般納稅人認(rèn)定手續(xù)的不能抵扣。20.購進(jìn)貨物退回或折讓收回的已支付增值稅進(jìn)項稅額不

能抵扣。增值稅一般納稅人因購進(jìn)貨物退出或者折讓收回的已支付的增值稅進(jìn)項稅額，應(yīng)從發(fā)生購進(jìn)貨物退出或折讓當(dāng)期的進(jìn)項稅額中扣減。

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得開具增值稅專用發(fā)票的項目51.向消費者個人銷售貨物、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)的。

2.適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅行為。

3.小規(guī)模納稅人銷售貨物、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)的。4.商業(yè)企業(yè)一般納稅人零售的煙、酒、食品、服裝、鞋帽（不包括勞保專用部分）、化妝品等消費品的。

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得開具增值稅專用發(fā)票的項目55.金融商品轉(zhuǎn)讓的6.經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，向委托方收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費的7.提供有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，向承租方收取的有形動產(chǎn)價款本金的8.提供旅游服務(wù)的，采用差額計稅的

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不得開具增值稅專用發(fā)票的項目59.銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的。10.一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的。1.無償提供的鐵路、航空運輸，無償提供服務(wù)，無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，用于公益事業(yè)服務(wù)的。2.存款利息。3.被保險人獲得的保險賠付。第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不征收增值稅項目64.房地產(chǎn)主管部門或者其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金。5.在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不征收增值稅項目66.個人發(fā)生應(yīng)稅行為的銷售額未達(dá)到增值稅起征點的。7.對增值稅小規(guī)模納稅人中月銷售額未達(dá)到2萬元的企業(yè)或非企業(yè)性單位。8.2017年12月31日前，對月銷售額2萬元（含本數(shù)）至3萬元的增值稅小規(guī)模納稅人。增值稅起征點不適用于登記為一般納稅人的個體工商戶。第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

不征收增值稅項目6第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

免征增值稅項目7財稅【2016】36號附加3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》共四十大項第十九項利息收入國債、地方政府債、統(tǒng)借統(tǒng)還第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

納稅、扣繳義務(wù)發(fā)生的時間8思考？

納稅、扣繳義務(wù)發(fā)生的時間已開票？已收款？已簽合同？第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

納稅、扣繳義務(wù)發(fā)生的時間81.納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。2.納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

納稅、扣繳義務(wù)發(fā)生的時間83.納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

4.納稅人發(fā)生視同銷售的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

5.增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

納稅、扣繳義務(wù)發(fā)生的時間8思考？房開企業(yè)收取的銷售額與預(yù)收款的增值稅納稅、扣繳義務(wù)發(fā)生時間有區(qū)別嗎？第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

收取預(yù)收款納稅義務(wù)發(fā)生的時間91.一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

2.應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

3.適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

4.一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

納稅申報101.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照本辦法規(guī)定預(yù)繳稅款時，應(yīng)填報《增值稅預(yù)繳稅款表》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

納稅申報102.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照財稅【2016】36號文件印發(fā)，《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

納稅申報103.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

試點前發(fā)生的業(yè)務(wù)9

1.試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機關(guān)申請退還營業(yè)稅。第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

試點前發(fā)生的業(yè)務(wù)9

2.試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。3.試點納稅人納入營改增試點之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補繳營業(yè)稅。商務(wù)輔助服務(wù)：包括企業(yè)管理服務(wù)、經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)、人力資源服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)。其中，企業(yè)管理服務(wù)，是指提供總部管理、投資與資產(chǎn)管理、市場管理、物業(yè)管理、日常綜合管理等服務(wù)的業(yè)務(wù)活動。第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

物業(yè)管理公司營改增10收費公路通行費抵扣及征收政策(財稅〔2016〕47號)

2016年5月1日至7月31日，一般納稅人支付的道路、橋、閘通行費，暫憑取得的通行費發(fā)票（不含財政票據(jù)）上注明的收費金額按照下列公式計算可抵扣的進(jìn)項稅額。第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

通行費的處理11收費公路通行費抵扣及征收政策(財稅〔2016〕47號)

高速公路通行費可抵扣進(jìn)項稅額=高速公路通行費發(fā)票上注明的金額÷（1+3%）×3%一級公路、二級公路、橋、閘通行費可抵扣進(jìn)項稅額=一級公路、二級公路、橋、閘通行費發(fā)票上注明的金額÷（1+5%）×5%第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

通行費的處理11案例分析：2014著名的新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)稽查局與新疆瑞成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案例結(jié)果:新疆地稅敗訴第二節(jié)增值稅操作實務(wù)

如何鑒定價格明顯偏低12按照一般納稅人的會計處理核算。在“應(yīng)交稅費”下設(shè)置5個二級科目“應(yīng)交增值稅”、“未交增值稅”、“增值稅留抵稅額”、“增值稅檢查調(diào)整”、“待抵扣進(jìn)項稅額”。

在“應(yīng)交增值稅”下設(shè)置9個三級科目。

共13個科目

第三節(jié)“增值稅”科目會計核算

應(yīng)交增值稅科目設(shè)置1.應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅——進(jìn)項稅額

——銷項稅額

——減免稅款

——出口退稅

——已交稅金

——進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出

——轉(zhuǎn)出未交增值稅

——轉(zhuǎn)出多交增值稅

——出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額2.應(yīng)交稅費——未交增值稅3.應(yīng)交稅費——待抵扣進(jìn)項稅額4.應(yīng)交稅費——增值稅留抵稅額5.應(yīng)交稅費——增值稅檢查調(diào)整第三節(jié)“增值稅”科目會計核算

假定下列案例均是獨立的，并且無期初余額

例1：

本月發(fā)生的增值稅銷項稅額為100萬元，進(jìn)項稅額為80萬元。

本月末應(yīng)編制如下會計分錄：

第三節(jié)“增值稅”科目會計核算

借：應(yīng)交稅費―應(yīng)交增值稅—轉(zhuǎn)出未交增值稅20貸：應(yīng)交稅費―未交增值稅20

次月繳納稅款，取得完稅憑證時：

借：應(yīng)交稅費―未交增值稅20

貸：銀行存款20

例2：本月發(fā)生的增值稅銷項稅額為100萬元，進(jìn)項稅額為105萬元。

第三節(jié)“增值稅”科目會計核算

則月末不需編制會計分錄，此時“應(yīng)交稅費―應(yīng)交增值稅”賬戶有借方余額5萬元，屬于尚未抵扣的增值稅。

例3：本月發(fā)生的增值稅銷項稅額為100萬元，進(jìn)項稅額為80萬元，已交稅金30萬元（當(dāng)月交納當(dāng)月增值稅在已交稅金明細(xì)科目核算）。

月末應(yīng)編制如下會計分錄：

第三節(jié)“增值稅”科目會計核算

月末應(yīng)編制如下會計分錄：借：應(yīng)交稅費―未交增值稅10貸：應(yīng)交稅費―應(yīng)交增值稅—轉(zhuǎn)出多交增值稅10

例4：本月發(fā)生的增值稅銷項稅額為100萬元，進(jìn)項稅額為120萬元，已交稅金30萬元，則月末應(yīng)編制如下會計分錄：

第三節(jié)“增值稅”科目會計核算

借：應(yīng)交稅費―未交增值稅30貸：應(yīng)交稅費―應(yīng)交增值稅—轉(zhuǎn)出多交增值稅30

注意：轉(zhuǎn)出多交增值稅只能在本期已交稅金范圍內(nèi)轉(zhuǎn)回，此題轉(zhuǎn)出多交的增值稅只有30萬元，而不是50萬元，借方與貸方的差額20萬元屬于尚未抵扣的增值稅。例5：2016年5月，銀行首次購入增值稅稅控系統(tǒng)設(shè)備，支付價款5400元，同時支付當(dāng)年增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備技術(shù)維護(hù)費500元。當(dāng)月兩項合計抵減當(dāng)月增值稅應(yīng)納稅額5900元。

第三節(jié)“增值稅”科目會計核算

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費用抵減增值稅稅額有關(guān)政策的通知》（財稅【2012】15號）自2011年12月1日起，增值稅納稅人首次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費用以及繳納的技術(shù)維護(hù)費(以下稱二項費用)可在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減。第三節(jié)“增值稅”科目會計核算

例5：①首次購入增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備并支付防偽稅控系統(tǒng)專用設(shè)備技術(shù)維護(hù)費

第三節(jié)“增值稅”科目會計核算

借：固定資產(chǎn)--稅控設(shè)備5400管理費用500貸：銀行存款5900

例5：②抵減當(dāng)月增值稅應(yīng)納稅額

第三節(jié)“增值稅”科目會計核算

借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-減免稅款5900貸：管理費用500遞延收益5400例5：③每月計提折舊時（假設(shè)按3年折舊，無殘值）

第三節(jié)“增值稅”科目會計核算

借：管理費用150貸：累計折舊150借：遞延收益150貸：管理費用150例6：2016年5月1日，購進(jìn)辦公室一間，取得增值稅專用發(fā)票價款300萬元，增值稅額15萬元。

第三節(jié)“增值稅”科目會計核算

①購入時

借：固定資產(chǎn)3000000應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅--進(jìn)項稅額90000應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅--待抵扣進(jìn)項稅額60000貸：銀行存款3150000②第13個月允許抵扣時

借：應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅--進(jìn)項稅額60000貸：應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅--待抵扣進(jìn)項稅60000例7：2016年5月，一般納稅人購進(jìn)一批辦公用品，支付收購價3萬元，支付運費0.5萬元，取得合法票據(jù)。月底將購進(jìn)該批辦公用品的20%發(fā)放給員工當(dāng)福利。

第三節(jié)“增值稅”科目會計核算

①購入時

借：管理費用35000應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅--進(jìn)項稅額5650貸：銀行存款40650②發(fā)放員工福利時

借：應(yīng)付職工薪酬--應(yīng)付福利費1130貸：應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅--進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出1130例7：甲企業(yè)選用簡易計稅方法，于2016年5月收到客戶預(yù)收房款105萬元，如何進(jìn)行賬務(wù)處理？

第三節(jié)“增值稅”科目會計核算

①5月收到預(yù)收款時。借：銀行存款105

貸：預(yù)收賬款105②6月1日-27日進(jìn)行納稅申報，進(jìn)行增值稅預(yù)繳。預(yù)繳時應(yīng)繳納增值稅=105÷（1+5%）×3%=3例7：甲企業(yè)選用簡易計稅方法，于2016年5月收到客戶預(yù)收房款105萬元，如何進(jìn)行賬務(wù)處理？

第三節(jié)“增值稅”科目會計核算

③取得預(yù)繳的增值稅完稅憑證時，賬務(wù)處理如下。借：應(yīng)交稅費—未交增值稅3

貸：銀行存款3④當(dāng)確認(rèn)收入時。借：預(yù)收賬款105

貸：主營業(yè)務(wù)收入100應(yīng)交稅費—未交增值稅5思考？

已取得的增值稅進(jìn)項抵扣憑證，當(dāng)期未認(rèn)證，如何進(jìn)行賬務(wù)處理？第三節(jié)“增值稅”科目會計核算

《關(guān)于全國實施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知》（財稅【2008】170號）自2009年1月1日起，納稅人購進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)的進(jìn)項稅額，憑增值稅扣稅憑證，從銷項稅額中抵扣。《關(guān)于在全國開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點稅收政策的通知》（財稅【2013】37號）原增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進(jìn)項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣。《關(guān)于簡并增值稅征收率政策的通知》（財稅【2014】57號）按照簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅”。第三節(jié)“增值稅”科目會計核算

銷售使用過的固定資產(chǎn)思考？

作為固定資產(chǎn)核算的廠房、辦公樓銷售時如何計稅？第三節(jié)“增值稅”科目會計核算

第四節(jié)銷售不動產(chǎn)增值稅征實務(wù)與案例

1.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。除北、上、廣、深。第四節(jié)銷售不動產(chǎn)增值稅征實務(wù)與案例

個人銷售其購買的住房1

2.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。僅限于北、上、廣、深。第四節(jié)銷售不動產(chǎn)增值稅征實務(wù)與案例

個人銷售其購買的住房11.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1