房地產(chǎn)抵押典當(dāng)理論知識及操作實務(wù)主講人:蘇效越前言教學(xué)目的與要求使受培訓(xùn)者了解掌握房地產(chǎn)及其抵押、典當(dāng)及抵押典當(dāng)?shù)母靖拍罴艾F(xiàn)行相關(guān)法規(guī)定；了解掌握房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)流程及實務(wù)操作；了解掌握房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)慕?jīng)營管理及風(fēng)險防范措施。能夠利用理論和實踐知識，熟練操作和管理房地產(chǎn)抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)，躲避和化解房地產(chǎn)抵押典當(dāng)中的風(fēng)險，從而使典當(dāng)行開辦的房地產(chǎn)抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)更加標(biāo)準(zhǔn)、平安、高效。第一章房地產(chǎn)根底理論知識本章主要內(nèi)容

房地產(chǎn)的概念

土地所有權(quán)和使用權(quán)制度

房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度第一講房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念所謂房地產(chǎn)，一般是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和地上的以房屋設(shè)施為主要形式的定著物。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合統(tǒng)一物，由于房地產(chǎn)具有空間位置不可移動的特點，一般又稱為“不動產(chǎn)〞。第一講房地產(chǎn)的概念二、房地產(chǎn)商品的類型在現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的內(nèi)容相當(dāng)廣泛，涉及社會生產(chǎn)和再生產(chǎn)的方方面面。總體而言，一般可將房地產(chǎn)商品分為三大類1、建筑地塊指與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營活動相關(guān)，并具有特定用途的土地。包括以下12類：第一講房地產(chǎn)的概念〔1〕工業(yè)用地〔2〕倉庫用地〔3〕交通用地〔4〕市政用地〔5〕居住用地〔6〕商業(yè)效勞用地〔7〕公共綠化用地〔8〕道路、廣場用地〔9〕教育文化、體育和衛(wèi)生用地〔10〕軍事用地〔11〕港口用地〔12〕其他用地。2、房屋建筑物房屋建筑物是指地上的主體建筑及附屬設(shè)施與建房地基的有機結(jié)合體，具體而言，房屋建筑物可以分為住宅和非住宅建筑物兩局部。住宅是供人們居住生活之用的房屋建筑，在任何社會中，住宅因其需要的普遍性而成為房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的重要局部。非住宅建筑是除住宅外的其它所有房屋建筑物的總稱，大致可分為四類：〔1〕生產(chǎn)用房；〔2〕營業(yè)用房；〔3〕行政用房；〔4〕其它專業(yè)用房。房物建筑物,按建筑層數(shù)可分為:單層、多層、小高層、高層等。第一講房地產(chǎn)的概念第一講房地產(chǎn)的概念第一講房地產(chǎn)的概念第二講房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的含義房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度是指在一定的社會制度下，人們因利用房地產(chǎn)而產(chǎn)生的由國家和社會規(guī)定的人與人之間關(guān)系的總和，即有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法令、條例，以及房地產(chǎn)利用和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)流通方法與規(guī)定的總和。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)其他權(quán)利。房地產(chǎn)所有權(quán)是完全物權(quán)，屬于自物權(quán)的第二講房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度范疇，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中最重要的方面。它包括占有、使用、收益和處分諸權(quán)利。二、我國房屋產(chǎn)權(quán)制度房屋產(chǎn)權(quán)通常指房屋的所有權(quán)，在房產(chǎn)管理中一般通過產(chǎn)權(quán)登記、審核、確認、核發(fā)產(chǎn)權(quán)證、建立產(chǎn)籍，保護所有者合法權(quán)益。房屋產(chǎn)權(quán)制度房屋所有權(quán)房屋共有房屋的他項權(quán)利第二講房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度

房屋所有權(quán)的概念房屋所有權(quán)是指所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

房屋共有的概念和特征房屋共有是指兩個以上主體對同一房屋享有所有權(quán)。房屋的他項權(quán)利指由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán)、租賃權(quán)、第二講房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度第二講房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利。第三講我國土地所有權(quán)和使用權(quán)制度城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬干國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有〔參見土地管理法第八條〕。3、土地使用權(quán)制度土地使用權(quán)，國有土地和農(nóng)民集體所有的土地可以依法確定給單位或個人使用〔參見土地管理法第九條〕。第三講土地所有權(quán)和使用權(quán)制度①、土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為〔參照房地產(chǎn)管理法第七條〕。②、土地使用權(quán)出讓方式：拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議。通過出讓方式取得的國有土地使用權(quán)有最高使用年限的限制。其中居住用地70年、教育、科技文化、衛(wèi)生、體育用地為50年;工業(yè)、綜合第三講土地所有權(quán)和使用權(quán)制度或其他用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。③、土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為〔參照房地產(chǎn)管理法第二十二條〕。④、土地使用權(quán)承包。⑤、土地使用權(quán)租賃。第三講土地所有權(quán)和使用權(quán)制度第四講房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念房地產(chǎn)權(quán)屬是指經(jīng)權(quán)利人申請，由房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)將有關(guān)申請人的房地產(chǎn)權(quán)利事項記載于房地產(chǎn)登記簿〔權(quán)屬檔案〕的法律行為。二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的原那么1、房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實行權(quán)利主體一致的原那么2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的屬地管理原那么三、我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的特點我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度有自己的特點，概括起來，主要有以下幾點：第四講房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度第四講房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記由不同登記機關(guān)分別登記2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記3、房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力4、房地產(chǎn)權(quán)屬登記實行及時登記制度5、頒發(fā)權(quán)利證書四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類1、登記2、土地使用權(quán)初始登記3、房屋所有權(quán)初始登記4、轉(zhuǎn)移登記5、變更登記6、他項權(quán)利登記7、注銷登記第四講房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度第二章房地產(chǎn)抵押與抵押典當(dāng)?shù)诙v房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)谝恢v房地產(chǎn)抵押本章主要內(nèi)容

第一講房地產(chǎn)抵押一、房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房屋所有權(quán)、土地使用杖可以依法抵押。抵押時土地與房屋不可分割，必須同時抵押。二、房地產(chǎn)抵押的主要特征〔1〕抵押人必須是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人；〔2〕被擔(dān)保的債務(wù)人既可是抵押人本人也可是第三人；〔3〕抵押擔(dān)保的債務(wù)既可是貸款也可是其他債務(wù)；〔4〕抵押權(quán)人既可是金融機構(gòu)也可是一般公民、法人或其他組織；

第一講房地產(chǎn)抵押〔5〕金融機構(gòu)的房地產(chǎn)抵押貸款只能按人民銀行的規(guī)定收取貸款利息，不得收取其他任何費用；〔6〕貸款期限－般較長，可長達五年以上；〔7〕抵押的房地產(chǎn)可以是已取得房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的房地產(chǎn)，也可是預(yù)購商品房或在建工程等，且無地域限制；〔8〕抵押的房地產(chǎn)不轉(zhuǎn)移占有；第一講房地產(chǎn)抵押〔9〕房地產(chǎn)抵押需簽訂抵押合同，抵押合同自簽訂之日起生效。抵押權(quán)自辦理抵押登記時設(shè)立。〔10〕抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的方式是與抵押人協(xié)商或者向法院訴訟，從依法變賣、拍賣抵押物的價款中優(yōu)先受償。第一講房地產(chǎn)抵押第一講房地產(chǎn)抵押三、抵押權(quán)的法律性質(zhì)1、抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)2、抵押權(quán)的標(biāo)的物屬于他人的財產(chǎn)3、抵押權(quán)不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有4、抵押權(quán)為優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利5、抵押權(quán)的附隨性第一講房地產(chǎn)抵押第二講房地產(chǎn)抵押典當(dāng)一、房屋出典〔典權(quán)〕1、房屋出典，指出典人〔房屋產(chǎn)權(quán)人〕將自已的房屋出典給承典人，由承典人〔典權(quán)人〕占有、使用該房屋，以換取一定的資金〔典價〕的使用權(quán)的行為。2、房屋出典的主要特征〔1〕、房屋出典必須是房屋所有人，雙方以占有、使用、收益為目的。〔2〕、房不收租，款不計息。第二講物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)〔3〕、典期屆滿后，出典人未返還典價回贖房屋的，典權(quán)人自動取得出典的房屋。二、房屋典當(dāng)在我國歷史上雖然曾經(jīng)有過房屋典當(dāng)，但解放后中斷了幾十年。它不同于前面所講的房地產(chǎn)抵押、房屋出典，也有別于后面要講的房地產(chǎn)抵押典當(dāng)。第二講房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)诙v房地產(chǎn)抵押典當(dāng)主要特征是典當(dāng)?shù)哪康氖墙栀J，是對履行歸還借款的擔(dān)保;典當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)需以騰空為前提〔參照1989年河南省典當(dāng)業(yè)管理暫行規(guī)定〕。但典當(dāng)權(quán)人不能使用該房屋〔參照典當(dāng)行管理方法〕。第二講房地產(chǎn)抵押典當(dāng)三、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)1、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)，是指當(dāng)戶將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費用，取得當(dāng)金，并在約定的期限內(nèi)支付當(dāng)金利息，償還當(dāng)金，贖回當(dāng)物的行為〔參見典當(dāng)管理辦法〕。我們將其稱之為“房地產(chǎn)抵押典當(dāng)〞，簡稱房地產(chǎn)“抵當(dāng)〞。這樣既有利區(qū)別于房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)典當(dāng)〔典權(quán)〕，也更符合典當(dāng)行辦理的房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)奶卣鳌赢a(chǎn)質(zhì)押典當(dāng)可簡稱為“質(zhì)當(dāng)〞。第二講房地產(chǎn)抵押典當(dāng)2、房地產(chǎn)抵當(dāng)?shù)闹饕卣鳌?〕、抵當(dāng)人必須是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人。〔2〕、抵當(dāng)人必須是典當(dāng)借款人，不能為笫三人抵當(dāng)。〔3〕、抵當(dāng)擔(dān)保的債務(wù)只能是典當(dāng)借款，不能是其他債務(wù)。〔4〕、抵當(dāng)權(quán)人只能是依法成立、且符合條件的典當(dāng)行。其他任何單位和個人均不得從事抵當(dāng)業(yè)務(wù)。〔5〕、抵當(dāng)借款〔當(dāng)金〕不但按人民銀行的規(guī)第二講房地產(chǎn)抵押典當(dāng)定收取利息〔并可上浮〕，而且還準(zhǔn)許收取抵當(dāng)綜合費用。〔6〕、抵當(dāng)期限較短，一次最長期限為六個月。〔7〕、抵當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)須是已辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證的房地產(chǎn)，且有地域限制〔參見典當(dāng)管理方法〕。〔8〕、抵當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)一般不需用轉(zhuǎn)移占有。〔9〕、抵當(dāng)合同〔當(dāng)票〕不因不登記而無效。但不辦理抵當(dāng)?shù)怯浀牟荒軐沟谌恕５诙v房地產(chǎn)抵押典當(dāng)〔10〕、抵當(dāng)權(quán)的實現(xiàn)方式為：估價金額缺乏三萬元的，典當(dāng)行可以自行變賣或者折價處理，損溢自負;三萬元以上的可以按擔(dān)保法有關(guān)規(guī)定處理〔同抵押權(quán)〕，也可以雙方事先約定〔參照典當(dāng)管理方法〕。3、房地產(chǎn)抵當(dāng)與房地產(chǎn)出典、房地產(chǎn)抵押的區(qū)別：對照各自特征，列表比照。法定原那么、公示原那么、優(yōu)先原那么第三章房地產(chǎn)抵押典當(dāng)

操作實務(wù)房地產(chǎn)抵押典當(dāng)概述本章主要內(nèi)容房地產(chǎn)抵押典當(dāng)操作流程房地產(chǎn)的權(quán)屬審核和價格評估房地產(chǎn)抵押典當(dāng)風(fēng)險及其防范第一講房地產(chǎn)抵押典當(dāng)概述一、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)母拍畹洚?dāng)，是指當(dāng)戶將其動產(chǎn)、財產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、歸還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。房地產(chǎn)典當(dāng)，其實就是房地產(chǎn)抵押，這是因為房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其本身不能移動的特性決定了典當(dāng)時占有權(quán)不轉(zhuǎn)移。而且操作時，按照房地產(chǎn)抵押方式辦理手續(xù)，例如訂立書面抵押合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記等。第一講房地產(chǎn)抵押典當(dāng)概述二、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)相關(guān)規(guī)定?典當(dāng)管理方法?中的相關(guān)規(guī)定及條款。第一講房地產(chǎn)抵押典當(dāng)概述第二講房地產(chǎn)抵押典當(dāng)操作流程一、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)操作流程圖1.咨詢接待4.開票放款2.勘察評估5.典當(dāng)處理3.手續(xù)辦理6.結(jié)算歸當(dāng)六大流程一、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)操作流程圖

第二講房地產(chǎn)抵押典當(dāng)操作流程1.咨詢接待客戶咨詢接待業(yè)務(wù)信息登記第二講房地產(chǎn)抵押典當(dāng)操作流程房地產(chǎn)咨詢接待〔〕記錄日期姓名電話房產(chǎn)地址借款及期限經(jīng)辦人處理情況備注一、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)操作流程圖2.勘察評估房地產(chǎn)權(quán)屬確認房地產(chǎn)價格評估確定折當(dāng)率、當(dāng)金和當(dāng)期第二講房地產(chǎn)抵押典當(dāng)操作流程一、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)操作流程圖3.簽約登記簽訂合同，并公證辦理抵押登記手續(xù)權(quán)證驗收入庫第二講房地產(chǎn)抵押典當(dāng)操作流程一、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)操作流程圖4.開票放款開具當(dāng)票、支付當(dāng)金第二講房地產(chǎn)抵押典當(dāng)操作流程5.業(yè)務(wù)處理續(xù)當(dāng)贖當(dāng)絕當(dāng)還款結(jié)算公開拍賣6.結(jié)算歸檔開具當(dāng)票、支付當(dāng)金第二講房地產(chǎn)抵押典當(dāng)操作流程第三講房地產(chǎn)權(quán)屬審核和價格評估

一、房地產(chǎn)權(quán)屬審核房地產(chǎn)抵押典當(dāng)存在較高的經(jīng)營風(fēng)險，我們在受理業(yè)務(wù)時首先做好當(dāng)戶身份審核和房地產(chǎn)權(quán)屬審核。1、查驗當(dāng)戶有效證件2、查驗房地產(chǎn)權(quán)屬“擔(dān)保法〞和“城市房地產(chǎn)抵押管理方法〞規(guī)定不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)有：

第三講房地產(chǎn)權(quán)屬審核和價格評估被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；依法不得抵押的其他房地產(chǎn)；3、有關(guān)房地產(chǎn)抵押的其他規(guī)定：以共有房地產(chǎn)抵押的，必須有共有人的書面同意；以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)第三講房地產(chǎn)權(quán)屬審核和價格評估集體所有制企業(yè)職工〔代表〕大會通過，并報上級主管機關(guān)備案；以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；以有限責(zé)任公司、股份的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或股東大會通過，但公司另有規(guī)定的除外。第三講房地產(chǎn)權(quán)屬審核和價格評估二、房地產(chǎn)價格評估1、影響房地產(chǎn)價格的因素核對房地產(chǎn)的物業(yè)坐落與實際房屋無誤；評估時點；房地產(chǎn)的區(qū)域因素；房地產(chǎn)的個別因素；第三講房地產(chǎn)權(quán)屬審核和價格評估2、合理評估估算和判定是一種估計，是估計就會有誤差，但這種誤差又不是無限定的，必須在一個合理的范圍內(nèi)，一般認為誤差在上下15%之內(nèi)是允許的。房地產(chǎn)抵押典當(dāng)評估既要堅持評估的原那么性，又要不得在原那么性的前提下有一定的彈性。如果評估價偏高，那么會帶來較大的第三講房地產(chǎn)權(quán)屬審核和價格評估經(jīng)營風(fēng)險；如果刻意壓低評估價，那么會打擊典當(dāng)客戶的積極性，造成客戶流失。第三講房地產(chǎn)權(quán)屬審核和價格評估第四講房地產(chǎn)抵押典當(dāng)風(fēng)險及其防范一、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)風(fēng)險1、市場價格風(fēng)險2、權(quán)利瑕疵風(fēng)險3、可銷售現(xiàn)房抵押風(fēng)險4、騙當(dāng)風(fēng)險5、絕當(dāng)處理風(fēng)險6、其他風(fēng)險

二、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)風(fēng)險防范1、風(fēng)險回避指典當(dāng)行考慮風(fēng)險的存在而主動放棄或拒絕承擔(dān)該風(fēng)險，屬一種事前控制。2、風(fēng)險抑制指預(yù)測可能有風(fēng)險的存在，采取各種積極措施，以減少風(fēng)險發(fā)生的可能性和破壞程度。第四講房地產(chǎn)抵押典當(dāng)風(fēng)險及其防范3、風(fēng)險分散指典當(dāng)行通過承擔(dān)各種性質(zhì)不同的風(fēng)險，利用他們之間的相關(guān)程度取得最優(yōu)的風(fēng)險組合,使這些風(fēng)險加總得出的總體風(fēng)險水平最低。4、風(fēng)險轉(zhuǎn)移即在風(fēng)險發(fā)生之前，通過各種交易活動，把可能發(fā)生的危險轉(zhuǎn)移給其他人承擔(dān)。第四講房地產(chǎn)抵押典當(dāng)風(fēng)險及其防范第四講房地產(chǎn)抵押典當(dāng)風(fēng)險及其防范①、見物不見人〔典當(dāng)磚頭文化〕②、見物再見人〔以物為根底〕③、見人再見物〔首先要認知企業(yè)的信譽〕④、見人不見物〔信譽〕2、中小企業(yè)食用風(fēng)險主要表現(xiàn)形式①、核心能力缺乏第四講房地產(chǎn)抵押典當(dāng)風(fēng)險及其防范第四講房地產(chǎn)抵押典當(dāng)風(fēng)險及其防范｛“三無〞企業(yè)無恒心〔皮包心態(tài)〕無恒品〔