開發經營與管理-《房地產開發經營與管理》名師預測卷3單選題（共35題，共35分）(1.)詳細可行性研究階段投資估算的精度在()。A.±5%B.±10%C.±1（江南博哥）5%D.±20%正確答案：B參考解析：本題考查的是可行性研究的工作階段。詳細可行性研究階段投資估算的精度在±10%。參見教材P252。(2.)某房地產開發項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的()。A.損益表B.資本金現金流量表C.資金來源與運用表D.項目投資現金流量表正確答案：D參考解析：本題考查的是基本報表。項目投資現金流量表考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案進行比較建立共同的基礎。參見教材P267。(3.)某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進入正常經營期后第一年的稅后現金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2％，則考慮物業增值時該店鋪的投資回報率為()。A.8.1%B.16.0%C.19.1％D.23.1%正確答案：C參考解析：本題考查的是現金回報率與投資回報率。當考慮物業增值收益時，投資回報率=（稅后現金流量+投資者權益增加值+物業增值收益）/權益投資數額，則投資回報率=（2.4+0.22+60×2％）/20=19.1％。參見教材P201。(4.)土地儲備機構負責實施土地開發時，通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發成本的()。A.2%B.3%C.5%D.8%正確答案：A參考解析：本題考查的是土地儲備與土地開發。土地儲備機構負責實施土地開發時，通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發成本的2%。參見教材P68。(5.)影響消費者行為的主要因素不包括()。A.心理因素B.個人因素C.社會文化因素D.環境因素正確答案：D參考解析：本題考查的是影響消費者購買行為的主要因素。影響消費者購買行為的主要因素包括社會文化因素、個人因素、心理因素。參見教材P129。(6.)某房地產開發企業經過市場調研后，決定在某城市開發供老年人居住的“銀發公寓”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是()模式。A.選擇專業化B.產品專業化C.全面覆蓋D.市場集中化正確答案：D參考解析：本題考查的是目標市場選擇。選項A企業選擇幾個不同的細分市場；選項B企業同時向幾個細分市場銷售一種產品；選項D只選擇一個細分市場。參見教材P121。(7.)已知年利率為24％，則按季度計息時的實際年利率為()。A.24%B.25.68%C.24.75%D.26.25%正確答案：D參考解析：本題考查的是名義利率與實際利率。根據名義利率與實際利率的關系，按季度計息的實際年利率=（1+24%／4）4-1=26.25%。參見教材P156。(8.)某投資者將其商鋪出租經營，租期15年，預計第1年的凈租金收入為12萬元，且每年遞增5％，年租金均發生在年末。若折現率為5%，該商鋪凈租金收入的現值為()萬元。A.91.76B.142.40C.150.94D.171.43正確答案：D參考解析：本題考查的是復利計算。有限年期的等比年值換算為現值，則P=nA1/（1+i）。由題目可知，A1=12，i=5%，s=5%，n=15，則P=15×12/（1+5%）=171.43萬元。參見教材P160。(9.)就房地產開發投資來說，投資回報主要表現為()。A.銷售收入B.收益率C.利息率D.開發利潤正確答案：D參考解析：本題考查的是投資回收與投資回報。就房地產開發投資來說，投資回收主要是指開發商所投入的總開發成本的回收，而其投資回報則主要表現為開發利潤。參見教材P177。(10.)()是通過收集初步的數據揭示問題的真正性質，從而提出一些推測和新想法。A.描述性調查B.試探性調查C.因果性調查D.創造性調查正確答案：B參考解析：本題考查的是市場調查的步驟。試探性調查是通過收集初步的數據揭示問題的真正性質，從而提出一些推測和新想法。參見教材P107。(11.)某房地產開發項目從購買土地使用權到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經營，預計經濟壽命為40年，土地使用權年限為50年，則該項目的經營期為()年。A.37B.40C.43D.50正確答案：B參考解析：本題考查的是財務凈現值。經營期以土地使用權剩余年限和建筑物經濟使用壽命中較短的年限為最大值。本題中土地使用權剩余年限為50-3=47年，建筑物經濟使用壽命為40年，以最小的作為經營期，即40年。參見教材P180。(12.)張某以40萬元購買了一處商業店鋪用于出租經營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為4萬元，各項成本費用為2.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是()。A.1.07B.1.47C.2.06D.3.33正確答案：C參考解析：本題考查的是利息備付率。利息備付率=稅息前利潤/當期應付利息費用=(利潤+利息)/當期應付利息費用=（4-2.4+1.5）/1.5=2.06。參見教材P203。(13.)在房地產開發投資中，屬于財務費用的是()。A.折舊費B.審計費C.金融機構手續費D.無形資產攤銷費正確答案：C參考解析：本題考查的是投資估算。財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業籌資發生的其他財務費用。參見教材P262。(14.)下列各項中，不屬于證券市場功能的是()。A.籌資功能B.定價功能C.資本配置功能D.規避風險功能正確答案：D參考解析：本題考查的是證券市場概述。證券市場的功能：籌資功能、定價功能、資本配置功能。參見教材P294。(15.)對于能承受較低風險及相應收益水平的長期投資者來說，通常以()作為其投資對象。A.剛剛竣工的收益性物業B.進入穩定期的優質收益性物業C.未進入穩定期的收益性物業D.機會型房地產投資正確答案：B參考解析：本題考查的是風險對房地產投資決策的影響。能承受較低風險及相應收益水平的長期投資者，通常選擇收益型房地產投資，以獲取穩定的租金收入為目的，投資對象通常為進入穩定期的優質收益性物業。參見教材P23。(16.)下列房地產市場運行的影響因素中，屬于經濟環境因素的是()。A.宏觀金融政策B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.資本市場發育程度正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產市場的運行環境。經濟環境中的主要影響因素包括經濟發展狀況、產業與結構布局、基礎設施狀況、工資及就業水平、家庭收入及其分布、支付能力與物價水平等。參見教材P31。(17.)城鄉規劃管理部門在()中，將確定建設用地及代征城市公共用地范圍和面積，根據項目情況提出規劃設計要求。A.《規劃意見書（選址）》B.《建設用地規劃許可證》C.《建設工程規劃許可證》D.《建設工程施工許可證》正確答案：A參考解析：本題考查的是確定規劃設計方案并獲得規劃許可。城鄉規劃管理部門在《規劃意見書（選址）》中，將確定建設用地及代征城市公共用地范圍和面積，根據項目情況提出規劃設計要求。參見教材P72。(18.)一種產品價格上漲，就會引起另一種替代產品的需求()。A.減少B.不變C.增加D.以上說法都不正確正確答案：C參考解析：本題考查的是識別競爭者。一種產品價格上漲，就會引起另一種替代產品的需求增加。參見教材P123。(19.)通常被大型房地產企業所采用，房地產投資信托基金也常采用的模式是()。A.開發—銷售B.開發—持有出租—出售C.購買—持有出租—出售D.購買—更新改造—出售正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產投資活動中的現金流量。購買—持有出租—出售常被大型房地產企業所采用，房地產投資信托基金也常采用這種模式。參見教材P148。(20.)我國對外籌資成本是在()的基礎上加一定的百分比。A.倫敦同業拆放利率B.新加坡同業拆放利率C.紐約同業拆放利率D.香港同業拆放利率正確答案：A參考解析：本題考查的是利息與利率。我國對外籌資成本是在倫敦同業拆放利率的基礎上加一定的百分比。參見教材P151。(21.)李某從銀行貸款150萬元購一套450萬元的商用房，貸款期限2年，年利率8%，按季計息，采用到期一次付清的還款方式，問2年后，他應該向銀行償還的利息為()萬元。A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96正確答案：C參考解析：本題考查的是單利計息與復利計息。用公式In=P[（1+i）n-1]計算，In=150×[（1+8%／4）4×2-1]=25.75（萬元）。參見教材P155。(22.)房地產屬于不動產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金，這主要體現了房地產投資風險的()。A.政治風險B.變現風險C.機會成本風險D.市場供求風險正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產投資的系統風險。變現風險是指急于將商品兌換為現金時由于折價而導致資金損失的風險。房地產屬于非貨幣財產，具有獨一無二、價值量大的特性，銷售過程復雜，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。參見教材P19。(23.)房地產市場分析中，根據投資者參與房地產市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關系及其動態變化的是()。A.區域結構分心B.租買結構分析C.供求結構縫隙D.投資結構分析正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產市場結構。投資結構：根據投資者參與房地產市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關系及其動態變化。參見教材P37。(24.)在房地產市場指標中，反映房地產開發投資與宏觀經濟協調發展的總體狀況的是()。A.土地轉化率B.開發強度系數C.開發投資杠桿率D.房價租金比正確答案：B參考解析：本題考查的是市場監測與預警指標。開發強度系數是指房地產開發投資與GDP或固定資產投資的比例，反映房地產開發投資與宏觀經濟協調發展的總體狀況。參見教材P43。(25.)下列關于過度開發與房地產泡沫的描述中，錯誤的是()。A.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫B.房地產過度開發比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段；而出現過度開發的現象時，市場已經開始下滑了D.“過熱”表現為投資者基于土地開發利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產泡沫與過度開發。選項B錯誤，房地產泡沫比過度開發的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落。參見教材P55。(26.)當租售價格大于預測價格時，最低租售價格與預測租售價格之間的差距()，說明房地產項目抗市場風險的能力越強。A.越大B.越小C.沒有關系D.無法判斷正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產開發項目盈虧平衡分析。當租售價格大于預測價格時，最低租售價格與預測租售價格之間的差距越大，說明房地產項目抗市場風險的能力越強。參見教材P219。(27.)相對于權益融資，債務融資的特點不包括()。A.長期性B.可逆性C.負擔性D.流通性正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產債務融資。相對于權益融資，債務融資的特點包括短期性、可逆性、負擔性和流通性。參見教材P289。(28.)抵押型REITs主要收入來源是()。A.房地產買賣收入B.房地產的增值收入C.房地產出租收入D.抵押貸款的利息收入正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產投資信托基金分類與組織形式和結構。抵押型REITs主要為房地產開發商和置業投資者提供抵押貸款服務，或經營抵押貸款支持證券業務，主要收入來源是抵押貸款的利息收入。參考教材P320。(29.)謝某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業主發生了分歧，后經測量得出以下數據：出租單元內使用面積40㎡，外墻面積8㎡，單元間分隔墻面積10㎡，公攤面積5㎡，那么，可出租面積應為()㎡。A.44B.48C.54D.64正確答案：C參考解析：本題考查的是寫字樓租金的確定。根據建設部做出的有關規定，建筑面積按國家《建筑面積計算規則》計算，出租單元內建筑面積包括單元內使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半；可出租面積是出租單元內建筑面積加上分攤公用建筑面積。可出租面積=40+8/2+10/2+5=54（㎡）。參見教材P350。(30.)某家庭預計今后15年內月收入為12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12％，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是()萬元。A.28.62B.29.16C.35.00D.48.24正確答案：C參考解析：本題考查的是復利計算。該家庭有還款能力的15年期最大抵押貸款申請額=12000×35%/（12%/12）×[1-1/（1+12%/12）15×12]=35.00（萬元）。參見教材P158。(31.)下列各項中，不屬于房地產置業投資項目主要不確定性因素的是()。A.購買價格B.空置率C.運營費用D.資本化率正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產置業投資項目的主要不確定性因素。置業投資的主要不確定性因素包括購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數和貸款利率等。參見教材P216。(32.)某房地產開發項目的占地面積2000㎡，土地總價3000萬元，如果房屋開發成本為4500元／㎡，預測銷售價格為12000元／㎡，則該項目實現盈虧平衡的容積率為()。A.1.4B.1.5C.1.6D.2正確答案：D參考解析：本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。土地費用為固定成本，容積率平衡點=3000÷[（12000-4500）×0.2]=2。參見教材P217。(33.)下列各項中不屬于敏感性分析的“三項預測值”的是()。A.最樂觀預測值B.最悲觀預測值C.最可能預測值D.最不可能預測值正確答案：D參考解析：本題考查的是敏感性分析的“三項預測值”法。三項預測值指的是最樂觀預測值、最可能預測值、最悲觀預測值。參見教材P227。(34.)判定房地產投資風險因素發生的概率屬于()階段的工作。A.風險辨識B.風險估計C.風險評價D.風險決策正確答案：B參考解析：本題考查的是風險分析的一般過程和方法。風險估計階段包括風險發生的概率大小、風險概率分布情況和風險估算三項工作。參見教材P230。(35.)某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元／月，并當租戶的月營業額超過150萬元時收取3％的百分比租金。當租戶的月營業額為180萬元時，其應繳納的租金為()萬元。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4正確答案：B參考解析：本題考查的是零售商業物業的租金。15+（180-150）×3％=15.9（萬元）。參見教材P361。多選題（共15題，共15分）(36.)下列房地產開發項目成本費用中，屬于房屋開發費的有()。A.土地出讓價款B.土地購置稅費C.建筑安裝工程費D.基礎設施建設費E.公共配套設施建設費正確答案：C、D、E參考解析：本題考查的是房屋開發費。房屋開發費包括建筑安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施建設費。參見教材P260。(37.)關于房屋施工面積的說法中，正確的有()。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B.報告期竣工和報告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中C.房屋施工面積指報告期內施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積不包括報告期內開工后又停建、緩建的房屋建筑面積E.多層建筑的施工面積應為各層建筑面積之和正確答案：B、C、E參考解析：本題考查的是供給指標。房屋施工面積是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括報告期新開工的面積和上期開工跨入報告期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在報告期恢復施工的房屋面積。報告期竣工和報告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應為各層建筑面積之和。參見教材P40。(38.)政府對房地產市場進行宏觀調控時，可選擇的手段主要有()A.加大城市基礎設施建設投入B.調整銀行貸款利率C.調整公共住房政策D.調整房地產稅收政策E.加快城市化進程正確答案：B、C、D參考解析：本題考查的是政府干預房地產市場的手段。選項B為金融政策，選項C為住房政策，選項D為稅收政策。宏觀調控的方向不明，不能直接選擇AE，而且AE內容宏觀太模糊，不能稱之為手段。參見教材P59～61。(39.)在對互斥方案進行比較選擇的過程中，通常要遵循的決策準則包括()。A.備選方案差異原則B.最低可接受收益率原則C.費用最低原則D.收益最大原則E.不行動原則正確答案：A、B、E參考解析：本題考查的是方案經濟比選及其作用。在對互斥方案進行比較選擇的過程中，通常要遵循的決策準則包括：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動原則。參見教材P207。(40.)房地產開發項目的市場定位方式主要有()。A.產品差別化定位B.避強定位C.對抗性定位D.服務差別化定位E.重新定位正確答案：B、C、E參考解析：本題考查的是市場定位。市場定位作為一種競爭戰略，顯示了一種產品或一家企業同類似的產品或企業之間的競爭關系。定位方式不同，競爭態勢也不同。主要定位方式有三種：避強定位，指避開強有力的競爭對手的定位方式；對抗性定位，指與最強的競爭對手“對著干”的定位方式；重新定位，指對銷路少、市場反應差的產品進行二次定位。參見教材P122。(41.)不論是開發投資還是置業投資，都面臨著收益現金流風險，對置業投資來說，對投資者的收益產生巨大影響的因素包括()。A.開發建設成本B.資本化率的變化C.房屋空置率的變化D.物業轉售收入E.房屋空置率的變化正確答案：B、C、D、E參考解析：本題考查的是房地產投資的個別風險。收益現金流風險是指房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險。不論是開發投資還是置業投資，都面臨著收益現金流風險。對于開發投資者來說，未來房地產市場銷售價格、開發建設成本和市場吸納能力等的變化，都會對開發商的收益產生巨大影響；而對置業投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業毀損造成的損失、資本化率的變化、物業轉售收入等，也會對投資者的收益產生巨大影響。參見教材P21。(42.)收益性物業管理中的運營費用包括()。A.固定資產折舊費B.企業管理費及利潤C.保險費D.房產稅E.借款還本付息正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是收益性物業管理中的運營費用。還本付息不屬于運營費用。參見教材P371～375。(43.)房地產開發投資的清償能力指標一般有()。A.借款償還期B.償債備付率C.投資利潤率D.資產負債率E.利息備付率正確答案：A、D、E參考解析：本題考查的是經濟評價指標體系。房地產開發投資的清償能力指標包括借款償還期、利息備付率和資產負債率。(44.)實物期權方法可以應用于房地產投資決策，主要是因為房地產投資具有()。A.可預測性B.不可控制性C.不可逆性D.可延期性E.不可變更性正確答案：C、D參考解析：本題考查的是房地產投資決策的期權性質。房地產投資往往是不可逆和可延期的。兩大基本特性決定了具有實物期權性質。參見教材P243。(45.)國家投資管理部門對建設項目進行核準的重點包括()。A.項目是否符合宏觀調控政策、產業政策等B.項目主要產品質量符合國家的規定C.項目建設對周邊地區的公眾利益產生有利的影響D.項目有利于促進環境保護和改善生態環境E.符合當地的產業結構調整的要求正確答案：A、D、E參考解析：本題考查的是項目核準和開工計劃。選項B錯誤，正確表述應為“主要產品未對國內市場形成壟斷，未影響國家的經濟安全”；選項C不要求項目建設對周邊產生有利影響，只要不產生重大不利影響即可。參見教材P253。(46.)經濟評價基礎參數中，時間類參數包括()。A.計息期的起始時間點B.開發期的起始時間點C.建設期的起始時間點D.出租經營期的起始時間點E.投資回收期的起始時間點正確答案：B、C、D參考解析：本題考查的是選擇基礎參數。時間類參數包括開發活動的起始時間點，開發經營期、開發期、準備期、建設期、出售期、出租經營期的起始時間點以及持續時間長度，經濟評價工作的計算周期。參見教材P258。(47.)在市場趨勢分析中，時間序列分析法可進一步分為()。A.指數平滑法B.簡單平均法C.移動平均法D.加權移動平均法E.市場因子推演法正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是市場趨勢分析。時間序列分析法可進一步分為如下幾類：簡單平均法、移動平均法、加權移動平均法、指數平滑法。參見教材P115~P116。(48.)資金時間價值的大小，從投資的角度來看，主要的取決因素包括()。A.投資利潤率B.風險因素C.經濟發達度D.通貨膨脹率E.投資結構正確答案：A、B、D參考解析：本題考查的是資金時間價值的概念。從投資的角度來看，決定資金時間價值大小的主要因素有：投資利潤率；通貨膨脹率；風險因素。參見教材P150。(49.)房地產項目敏感性分析的主要步驟包括()。A.確定用于敏感性分析的財務評價指標B.確定不確定性因素可能的變動范圍C.計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值D.通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析E.分析確定每個不確定性因素發生的概率正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是敏感性分析的步驟。房地產敏感性分析主要包括以下幾個步驟：（1）確定用于敏感性分析的財務評價指標；（2）確定不確定性因素可能的變動范圍；（3）計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值；（4）通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析。參見教材P223。(50.)商業銀行發放商用房地產抵押貸款時，下列說法正確的有()。A.貸款價值比率通常不超過50%B.貸款期限最長不超過10年C.貸款期限最長不超過20年D.貸款利率通常高于個人住房抵押貸款E.僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發放正確答案：B、D、E參考解析：本題考查的是房地產抵押貸款。國內商業銀行發放商用房地產抵押貸款時，貸款價值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發放。所以選項A、C不正確。參見教材P309。判斷題（共15題，共15分）(51.)對房地產開發項目進行獨立的財務評價時，必須編制資產負債表。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是基本報表。對房地產開發項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產負債表。但當房地產開發經營公司開發或投資一個新的房地產項目時，通常需要編制該企業的資產負債表。參見教材P272。(52.)在房地產自然周期的上升階段，物業租金的增長率是下滑的。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產市場的自然周期。在房地產自然周期的上升階段，物業租金的增長率是先下滑后上升的。參見教材P51。(53.)資產負債率屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產的比例。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是資產負債率。資產負債率是反映企業或項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產的比例，即總資產中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量企業或項目在清算時保護債權人利益的程度。參見教材P205。(54.)城鎮土地使用稅和房產稅在企業所得稅前列支。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是營業收入、利潤和稅金。城鎮土地使用稅和房產稅在企業所得稅前列支。參見教材P175。(55.)房地產投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構投資者間接投資房地產的重要工具。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產間接投資。REITs選擇投資的領域非常廣泛，其投資涉及許多地區的各種不同類型的房地產權益和抵押資產。由于有專業投資管理者負責經營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成為個人投資者以及大型機構投資者（包括退休基金、慈善基金、保險公司、銀行信托部門和共同基金等）間接投資房地產的重要工具。參見教材P12。(56.)住房具有投資特性，購買者除了關注住房的使用價值外，還非常關注其投資價值。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是住房市場中的消費者行為。住房具有投資特性，購買者除了關注住房的使用價值外，還非常關注其投資價值，購買決策受預期租金收入、增值收益、利率水平以及其他類型投資收益水平的影響。參見教材P135。(57.)招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起15日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是招標程序。招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。參見教材P79。(58.)如果在收益現金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現率時適當調高折現率。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是通貨膨脹的影響。在實際投資分析工作中，考慮到通貨膨脹的可能影響，在估計未來收益現金流時，可以允許未來年份營業收入以及運菅成本隨著通貨膨脹分別有所增加，這樣就可以消除通貨膨脹因素對分析結果準確性的部分影響，使分析結果更加接近真實。如果在收益現金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現率時適當考慮（適當調低折現率估計）。參見教材P180。(59.)名義利率越大，計息周期越長，實際利率與名義利率的差異就越大。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是名義利率與實際利率。名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異越大。參見教材P156。(60.)多因素敏感性分析是分析兩個或兩個以上的不確定性因素同時發生變化且各因素發生變化的概率不同時，對項目經濟評價指標的影響。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是單因素與多因素敏感性分析。多因素敏感性分析須假定同時變動的幾個因素是相互獨立的，且各因素發生變化的概率相同。參見教材P224。(61.)期望值法判斷投資方案優劣的標準是：期望值相同、標準差小的方案為優；標準差相同、期望值大的方案為優；標準差系數小的方案為優。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。期望值法判斷投資方案優劣的標準是：期望值相同、標準差小的方案為優；標準差相同、期望值大的方案為優；標準差系數小的方案為優。參見教材P234。(62.)房地產投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構投資者直接投資房地產的重要工具。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產間接投資。REITs選擇投資的領域非常廣泛，其投資涉及許多地區的各種不同類型的房地產權益和抵押資產。由于有專業投資管理者負責經營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成為個人投資者以及大型機構投資者（包括退休基金、慈善基金、保險公司、銀行信托部門和共同基金等）間接投資房地產的重要工具。參見教材P12。(63.)市場營銷學將所購商品分為三類：便利品、選購品和特殊品。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是消費者市場及其購買對象。市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分為三類：便利品、選購品和特殊品。參見教材P127。(64.)房地產項目開發內容和規模的分析與選擇，應在符合城市規劃的前提下按照利潤最大化原則，選擇開發規模。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產開發項目策劃。房地產項目開發內容和規模的分析與選擇，應在符合城市規劃的前提下按照最高最佳使用原則，選擇最佳的用途和最合適的開發規模。參見教材P256。(65.)國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙、丁四個等級。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是寫字樓物業的分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。參見教材P344。問答題（共2題，共2分）(66.)一房地產開發商購買了一宗建筑面積為2000㎡的熟地50年的使用權，擬開發建設寫字樓，建設期為2年，準備采用“滾動開發”的方式。該開發商的初始資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10％，期限為