REITs的發展現狀綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u26811REITs的發展現狀綜述 181651.1美國及亞太市場 129667(1)美國市場 110857(2)亞太市場 5211291.2境內市場 51.1美國及亞太市場(1)美國市場REITs在美國的起步較早，經過幾十年的發展，產品數量和規模不斷增長。圖2.4描述了美國1971-2020年REITs的數量及規模，其中在2008年房地產次級貸款危機的嚴重沖擊下，REITs市值幾乎腰斬，但僅僅花了3年的時間就恢復生機，美國REITs規模再創新高。目前美國已經成為全球最大的REITs市場。根據美國不動產投資信托協會（Nareit）數據，截止2021年2月28日，美國共有221只REITs，持有并經營著大約2萬億美元的商業不動產，其中有194只在交易所上市，市值超過1.27萬億美元。截止2020年12月31日，美國權益型REITs的財務狀況良好，資產負債率為32.3%，利息覆蓋比率為4.6倍。上市REITs的交易越來越活躍，2021年2月所有上市REITs日均交易額達到83億美元，同比2016年2月上升18.57%，同比2011年2月上升130.56%。圖2.4美國1971-2020年REITs市場規模數據來源：Nareit，富時Nareit混合REITs指數于2010年12月17日停市，故數據從當年起不含混合型REITs圖2.5和圖2.6分別從數量視角和規模視角描繪了美國REITs市場結構在1971-2020年的變化?？梢钥闯霾⑶易?990年之后，權益型REITs的數量和規模增長迅速，與此相反抵押型REITs開始走下坡路，逐步奠定了權益型REITs的主導地位。圖2.5美國REITs市場結構變化（數量視角）數據來源：Nareit，富時Nareit混合REITs指數于2010年12月17日停市，故數據從當年起不含混合型REITs圖2.6美國REITs市場結構變化（規模視角）數據來源：Nareit，富時Nareit混合REITs指數于2010年12月17日停市，故數據從當年起不含混合型REITs根據Nareit的數據，在上市的REITs中，權益型有160只占了近94%，而抵押型僅有34只，規模不到權益型的1/17。此外，權益型REITs的標的房地產覆蓋范圍更廣，涵蓋了基礎設施、辦公樓、零售住宅等。美國REITs市場概況如表2.3所示。表2.3美國REITs市場概況基金類型數量（只）市值（億美元）2020年收益股息率權益型REITs16012036.54-5.12%3.46%工業131304.5212.17%2.55%倉儲物流5730.412.91%3.33%數據中心51125.921.00%2.53%其他基礎設施51943.397.25%2.45%辦公樓19849.77-18.44%3.85%零售321433-25.18%4.54%住宅211746.34-10.69%3.08%多元化15490.64-21.76%4.96%酒店13396.45-23.60%4.68%醫療健康171122.18-9.86%4.42%林地4336.2510.33%2.34%其他11557.7-8.24%5.78%抵押型34678.66-18.77%8.58%住房貸款21410.18-22.59%9.37%商業貸款13268.48-10.73%7.31%總計19412715.2-5.07%3.72%數據來源：Nareit，截止2021年2月28日，不包括混合型法律規定REITs的分紅率至少為90%，因此相比其他資產，天然具有了高股息的優點。2021年2月28日，富時Nareit全REITs指數股息率3.72%，權益型指數3.46%，與此同時，標普500指數的股息率僅為1.54%。2019年全年，上市REITs總共派發了約632億美元的分紅，非上市REITs則派發了約37億美元。表2.4描述了美國REITs與主流股票指數的市場表現。在不考慮股息的情況下，長期來看REITs的年化收益率仍然和股票不相上下，甚至在某些時段里跑贏了四大主流股票指數。比如1972-2021年全權益型REITs年化收益率11.47%，同期納斯達克綜指8.9%，道瓊斯工業指數7.48%，標普500指數10.82%。2020年受到新冠疫情的影響，美國商業房地產受到嚴重沖擊，空置率上升、租金下降。但房地產類型、地域和質量差異很大，這導致了不同類型的REITs具有截然不同的表現。住宿/度假村、餐館、零售、醫療健康（熟練的護理和老年生活）領域的REITs收益在疫情大流行期間更加疲軟，它們在2020年普遍下跌超過10個點。相比之下，支持數字經濟的房地產行業的需求則猛漲，2020年此類REITs漲幅超過20%。表2.4美國REITs的市場表現（年化收益率，單位%）富時Nareit全REITs富時Nareit全權益型REITs標普500羅素2000納斯達克綜指道瓊斯工業指數2021以來2.892.651.7211.582.471.41近1年2.803.4431.2951.0055.2724.41近3年9.7610.1414.1414.8723.179.80近5年8.108.1216.8217.9224.9916.08近10年8.548.6313.4311.8618.1712.46近15年6.436.719.799.1112.419.89近20年9.8610.197.899.439.498.15近25年9.5910.029.459.4010.457.16近30年10.3310.8410.3510.6511.898.23近35年8.859.9810.869.7810.848.63近40年9.9611.2111.6210.6311.079.031972-20219.4611.4710.82-8.907.48數據來源：Nareit，截止日期2021年2月28日，收益僅包括資本利得，不包括股息收入(2)亞太市場比美國晚得多，亞洲首只REITs直到2001年才問世，但亞洲市場保持了20%的高增長率。2010年-2019年間，亞洲REITs的數量由70只增加至178只，市場規模由原來的500多億美元增加到近3000億美元。戴德梁行調研發現，截至2019年底亞洲市場上活躍的REITs共計178只，總市值達2924億美元，同比增長約25%。其中日本、新加坡和中國香港三地REITs市值合計占比達93%[26]。亞洲REITs前三大市場概況如表2.5所示。表2.5亞洲REITs前三大市場概況日本新加坡中國香港合計數量（只）644211117市值（億美元）15138343672714數據來源：亞太房地產協會（Aprea）、戴德梁行，數據截止2019年末表2.6描述了亞洲主要REITs市場的表現，日本和新加坡的REITs收益在2019年創近10年的新高，分別高達25.3%和25.6%，而中國香港為5.30%。表2.6亞洲REITs市場收益概況（年化收益率）日本新加坡中國香港近1年25.6%25.3%5.3%近3年9.2%16.4%11.5%近5年6.5%10%12.1%近10年13.8%11%16.1%數據來源：亞太房地產協會（Aprea）、戴德梁行，數據截止2019年末1.2境內市場國內REITs的發展大致可以分為三個階段。第一階段：研究探索（2004年-2013年）。2004年國務院提出要探索并開發資產證券化品種的意見，2005年越秀REITs赴港上市，標的為國內的4宗物業（建城大廈、白馬大廈、財富廣場、維多利廣場），成為國內首只REITs。2007年，中國人民銀行、中國證監會、中國銀監會分別成立了REITs專題研究小組，這意味著監管當局在積極地為市場建設做研究，2011年鵬華基金發行了大陸首只投資美國REITs的公募基金——鵬華美國房地產基金（QDII）。第二階段：類REITs大爆發（2014-2019年）。在這一時期政府和監管當局密集出臺了各種支持REITs發展的政策和措施，鼓勵和支持房地產企業發行類REITs融資，因此市場出現了很多私募發行的類REITs。2014年9月央行和銀監會提出將積極穩妥開展REITs試點工作，為了讓房地產企業降低杠桿，緊接著2016年國務院提出了通過發展REITs讓房地產企業擺脫原有的重資產模式，轉向輕資產模式的意見。2018年4月，中國證監會和住房城鄉建設部發布了支持住房租賃房地產發行資產證券化產品，試點REITs的通知。第三階段：公募REITs試點。2020年4月，證監會和國家發展改革委發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托（REITs）相關工作的通知》，同年8月證監會發布了相關指引，2021年1月滬深兩所明確了REITs上市的標準、流程，包括首創股份、深圳地鐵等優質項目主體積極申報，公募REITs一觸即發。我國REITs推進相關政策規劃如表2.7所示。表2.7我國REITs推進相關政策規劃時間政策規劃要點2004年1月國務院《關于推進資本市場改革開放和穩定發展的若干意見》積極探索并開發資產證券化品種。2008年12月國務院辦公廳《關于當前金融促進經濟發展的若干意見》提出開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業融資渠道。2010年6月住建部等七部門《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》提出鼓勵探索運用保險資金、信托資金和房地產信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。2014年9月央行和銀監會《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》提出將積極穩妥開展REITs試點工作。2016年1月國務院《關于積極穩妥降低企業杠桿率的意見》按照“真實出售、破產隔離”原則，積極開展以基礎設施、商業物業等不動產財產或財產權益為基礎資產的資產證券化業務。支持房地產企業通過發展房地產信托投資基金向輕資產經營模式轉型。續表時間政策規劃要點2016年6月國務院辦公廳《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》提出支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。2018年2月深交所《發展戰略規劃綱要（2018-2020年）》研究推進REITs產品，形成具有深市特色的REITs板塊。全力開展REITs產品創新，為住房租賃、政府和社會資本合作（PPP）項目、保障性住房建設、商業物業等領域提供金融支持。探索發行公募REITs，引入多元化投資者2018年4月中國證監會、住房城鄉建設部《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行REITs。2020年4月證監會、國家發展改革委《關于推進基礎設施領域不動產投資信托（REITs相關工作的通知》明確了采用“公募基金+單一基礎設施資產支持證券”的產品架構，優先支持基礎設施補短板行業開展試點。2020年8月證監會《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（1）明確產品定義與運作模式，基金份額發售方式；（2）嚴控基礎設施項目質量；2021年1月上海證券交易所、深圳證券交易所《基礎設施證券投資基金（REITs）三項主要業務規則》明確了基礎設施公募REITs的業務流程、審查標準和發售流程。私募類REITs占了境內REITs的絕大多數。RCREIT和領帶金融學院的數據顯示，截至2020年末，境內共發行85只類REITs，累計金額達1785.47億元。2020全年共發行22單類REITs，發行