法律職業資格-客觀卷二-用益物權1.【單項選擇題】張某在王某家擔任保姆多年，彼此結下深厚友誼。王某為了使張某老有所居，決定在其名下某處房產上為張某無償設立居住權，直到張某過世為止，對此，下列哪種說法是錯誤的（江南博哥）？(??)A.該居住權自登記時設立B.該居住權是一種有期限物權C.如果經過王某同意，張某可以將享有居住權的房產出租給他人并收取租金D.居住權設立以后，王某如果以該處房產向銀行抵押貸款，需經張某同意正確答案：D參考解析：《民法典》第368條規定，居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。據此，該居住權自登記時設立。選項A正確。《民法典》第370條規定，居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。據此，居住權是有期限物權，或者至期限屆滿消滅，或者自居住權人死亡時消滅。選項B正確。《民法典》第369條規定，居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。據此，設立了居住權的住宅原則上是不能出租的，除非當事人另有約定。因此，如果經過王某同意，張某可以將享有居住權的房產出租給他人并收取租金。選項C正確。某住宅設立居住權后，所有權人仍有處分權能，可以該住宅抵押。因此，王某在為張某設立居住權后，可以該處房產向銀行抵押貸款，無須經過居住權人張某的同意。選項D錯誤。2.【單項選擇題】“牡丹園”房地產公司擬在市區中心開發名為“威尼斯小鎮”的高端小區，建設前與相鄰的育英中學達成協議：育英中學20年內不得在校內興建10層以上的建筑物，房地產公司一次性支付1000萬元作為補償。但雙方一直未辦理登記手續。“威尼斯小鎮”開盤后很快銷售一空。幾年后，育英中學因招生規模擴大，為改善教學條件。在校內開工建造一棟15層的學生公寓。房地產公司以及“威尼斯小鎮”的部分業主得知這一情況后，要求學校停止建筑。以下哪一項表述是正確的?(??)A.房地產公司有權禁止學校建造該學生公寓．因為開發商系地役權合同的當事人B.業主無權禁止學校建造該學生公寓．因為業主不是地役權合同的當事人C.業主無權禁止學校建造該學生公寓，因為地役權合同未經登記D.業主有權禁止學校建造該學生公寓正確答案：D參考解析：本題考查地役權的從屬性和不可分性。房地產公司與學校之間的協議為地役權合同，該合同生效之日，房地產公司便取得地役權。該地役權隨著威尼斯小鎮的銷售轉讓給業主，業主便對學校享有地役權。地役權為物權，業主有權禁止學校建造新的學生公寓，雖然該地役權合同沒有進行登記，但不涉及善意第三人的問題，因此學校必須依照協議履行合同義務。本題正確選項為D。7.【多項選擇題】A地屬于集體甲所有，B地屬于集體乙所有。2013年6月15日，集體甲將A地發包給丙。2013年7月15日，集體乙也將B地發包給丁。現A地需要在B地上修建水渠，供A地灌溉之用。以下哪些說法正確：（??）A.集體甲與集體乙訂立地役權合同，既需征得丙的同意，又需征得丁的同意B.集體甲與集體乙訂立地役權合同，無需征得丙的同意，也無需征得丁的同意C.丙與丁訂立地役權合同，既需征得集體甲的同意，也需征得集體乙的同意D.丙與丁訂立地役權合同，無需征得集體甲的同意，也無需征得集體乙的同意正確答案：A,D參考解析：

考點：地役權與其他用益物權的關系

《民法典》第379條規定：“土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。”據此，A選，B不選。土地上已經設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等其他用益物權的，用益物權人與他人訂立地役權合同．無需土地所有權人同意。據此，C不選，D選。8.【多項選擇題】下列關于土地承包經營權的表述，正確的是：()A.甲從某村村民委員會處承包該村農業用地的，該承包合同生效時，甲即取得土地承包經營權B.村民委員會可以根據國土資源管理部門發布的指示隨時調整承包地C.耕地的土地承包經營權期限為30年，土地承包經營權人不得連續承包D.某村村民乙和丙互換承包地的，應當辦理登記，未經登記的不得對抗善意第三人正確答案：A,D參考解析：本題考查的是土地承包經營權。根據《民法典》第333條第1款的規定，土地承包經營權自合同生效時設立。登記僅具有對抗作用。因此選項A正確。根據《民法典》第332條的規定，耕地的承包期為30年，期限屆滿的可以繼續承包。故C項說法錯誤。又根據《民法典》第336條的規定，發包人不得調整承包地，故B項說法錯誤。根據《民法典》第335條，選項D正確。故本題答案為AD。9.【多項選擇題】設立下列建設用地使用權，應當采取出讓方式的有：()A.甲公司為建設百貨大樓而取得建設用地使用權B.乙公司為建設游樂場而取得建設用地使用權C.丙開發商為建設高檔別墅區而取得建設用地使用權D.丁文化公司為開發旅游區而取得某片地的建設用地使用權正確答案：A,B,C,D參考解析：本題涉及建設用地使用權的設立方式問題。《民法典》第347條第二款：工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。上述用地依照《民法典》的相關規定規定均應采取出讓方式，而不能采用無償劃撥方式。因此，本題正確選項為ABCD。10.【多項選擇題】關于土地承包經營權的設立，下列哪些表述是正確的？A.自土地承包經營合同成立時設立B.自土地承包經營權合同生效時設立C.縣級以上地方政府在土地承包經營權設立時應當發放土地承包經營權證D.縣級以上地方政府應當對土地承包經營權登記造冊，未經登記造冊的，不得對抗善意第三人正確答案：B,C參考解析：《民法典》第33條第一款規定：“土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。”據此，土地承包經營權的設立，采意思主義的物權變動模式，無須公示（交付或登記），自土地承包經營合同生效時設立。故A選項錯誤，B選項正確。

《民法典》第333條第二款規定：“登記機構應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證等證書,并登記造冊,確認土地承包經營權。”《土地承包經營法》第23條第一款規定：“縣級以上地方人民政府應當向承包方頒發土地承包經營權證或者林權證等證書，并登記造冊，確認土地承包經營權。”土地承包經營權證是對已經設立的土地承包經營權的確認。故C選項正確。

《民法典》第334條：“土地承包經營權人依照法律規定,有權將土地承包經營權互換、轉讓。未經依法批準,不得將承包地用于非農建設。”根據此條規定的精神，土地承包經營權設立后，轉讓土地承包經營權的，自讓與人與受讓人意思表示一致，發生土地承包經營權轉讓的效力。但已經轉讓的土地承包經營權未經變更登記，不能對抗善意第三人。變更登記與登記造冊并不相同。故D選項錯誤。

綜上，本題的正確答案為BC。16.【不定項選擇題】關于建設用地使用權，下列表述錯誤的有：()A.若甲已在某土地上享有了地役權，當乙取得對該土地的建設用地使用權時，甲的地役權自動滅失B.若某市國土資源管理部門欲將該市某塊土地用于建設商業住宅，則該土地必須以招標的方式出讓C.以劃撥方式取得的建設用地使用權，不得用于互換、出資、贈與和抵押D.與土地承包經營權一樣，建設用地使用權自建設用地出讓合同成立時設立正確答案：A,B,C,D參考解析：本題涉及建設用地使用權的問題。依照《民法典》第346條之規定，設立建設用地使用權的，不得損害土地上已有的其他用益物權，故A項表述錯誤。又根據《民法典》第342條的規定，當擬出讓的經營性用地上有兩個以上的意向用地者時，才需要使用招標、拍賣的方式轉讓，故B項的說法也不正確。根據《民法典》第354條的規定，建設用地使用權可以用于出資、抵押、贈與等，故C項說法錯誤。最后，根據《民法典》第349條的規定，建設用地使用權自登記時方才設立，故D項說法也錯誤。因此，本題的正確答案是ABCD。材料題根據下面資料，回答17-22問題甲開發商從政府土地管理部門拍賣取得一塊商品房的建設用地使用權，后將該建設用地使用權轉讓給了乙開發商。為了開發樓盤，乙開發商從丙銀行貸款，合同約定：從2010年到2015年共向丙銀行貸款額度為5億元，并用該建設用地使用權設置最高額抵押擔保。雙方簽訂了抵押合同，并進行了抵押登記。為了開發該批樓盤，乙開發商與丁城建公司簽訂了工程合同。丁城建公司為了承建該批樓盤，請戊公司進行設計，并簽訂了設計合同。丁城建公司租賃了戊公司的大型吊車10臺(每臺價值50萬元)。為了擔保，丁城建公司的租金支付，分別由庚、辛進行保證擔保。在樓盤開發過程中，乙開發商為了資金回籠，在未取得預售許可證的情況下，與辰、巳簽訂商品房預售合同。乙開發商取得預售許可證后，因房價上漲，又將該兩套房屋分別與午、未簽訂了房屋買賣合同，午辦理了預告登記。因乙開發商不能向銀行還款和不能向丁城建公司支付工程款而引起糾紛。請回答下列問題：17.【不定項選擇題】關于甲與政府部門的合同，甲、乙之間的轉讓合同以及甲、乙建設用地使用權的取得。下列表述正確的是：()A.甲自政府部門簽發建設用地使用權證時取得建設用地使用權B.甲與政府部門的合同屬于民事合同C.乙與甲之間的合同屬于買賣合同D.乙取得該塊建設用地使用權必須辦理登記正確答案：B,D參考解析：甲與政府部門所簽訂的合同為土地使用權出讓合同。對于土地使用權出讓合同依最高人民法院的解釋《民事案件案由規定》(2011年)應為民事合同，A選項錯誤。建設用地使用權的取得應以記載于土地使用權登記簿為準，而非以簽發建設用地使用權證時為準，B選項正確。乙與甲之間的合同為建設用地使用權轉讓合同，而非買賣合同，C選項錯誤。建設用地使用權的取得應辦理登記，D選項正確。因此。本題正確選項為BD。18.【不定項選擇題】對于乙與丙之間的最高額抵押擔保，下列表述正確的是：()A.若丙在2015年年末確定了對乙發生的債權為4億元，丙將該債權轉讓申銀行，自通知乙后對乙發生效力B.若丙在2011年將已經發生的對乙享有的3000萬元債權轉讓給申銀行，自合同生效之日起申銀行取得對乙的3000萬元的債權，并自動取得對乙的建設用地使用權3000萬元的抵押權C.若丙在2010年欲將自己向乙在最高額抵押設立前出借的一筆款項轉入抵押擔保的債權范圍，經乙同意后發生效力D.若丙在2014年發現債務人乙被法院宣告破產，乙丙之間的最高額抵押擔保債權確定正確答案：A,C,D參考解析：最高額抵押擔保的債權在確定之后依法可以轉讓，該轉讓遵循債權轉讓的規則，也就是主權利轉移，從權利轉移。該債權轉讓自通知債務人，對債務人發生效力，故A選項正確。丙銀行將已經發生的部分債權轉讓給申銀行，該債權自合同生效之日起發生轉讓效力，但依照《民法典》第421條的規定，最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押債權不得轉讓，但是當事人另有約定的除外。申銀行不能自動取得對于乙企業的建設用地使用權的3000萬元的抵押權，故B選項錯誤。最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。C選項正確。依照《民法典》第423條，有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：（一）約定的債權確定期間屆滿；（二）沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權；（三）新的債權不可能發生；（四）抵押權人知道或者應當知道抵押財產被查封、扣押；（五）債務人、抵押人被宣告破產或者解散；（六）法律規定債權確定的其他情形。D選項正確。因此，本題正確選項為ACD。19.【不定項選擇題】對于乙與丁所簽的工程合同及丁與戊簽訂的設計合同，下列表述正確的是：()A.該工程合同要求采用書面形式B.該工程合同要求丁具備相應資質C.若戊的設計存在瑕疵影響工程質量，應由丁和戊對乙承擔連帶責任D.丁與戊所簽的設計合同應經乙同意方能生效正確答案：A,B,C參考解析：乙與丁所簽的工程合同，依照《民法典》合同法編的規定應采用書面形式。工程合同的承包人應具有相應資質。否則合同無效，故AB選項正確。丁與戊所簽訂的設計合同無須取得乙的同意，但設計方案應取得乙同意。此點是設計合同與施工合同的區別。施工合同的承包人將工程分包給其他人必須取得發包人的同意，故D選項錯誤。戊的設計方案存在瑕疵，依據工程合同的原理，應由設計人和承包人負連帶責任，當然承包人承擔責任后可向設計人追償。故C選項正確。綜上，本題正確答案為ABC。20.【不定項選擇題】對于丁與戊之間的租賃合同，下列表述正確的是：()A.戊不僅應交付約定的吊車，而且要保證吊車在整個租賃期間符合約定用途B.若吊車需要維修從而影響工期，丁有權解除租賃合同C.如丁在訂立合同時知道部分吊車存在質量瑕疵，則丁享有解除整個合同的權利D.如吊車因正常使用而部分損壞，戊有權要求丁承擔違約責任正確答案：A參考解析：依據《民法典》第708條的規定，出租人不僅應交付合同約定的租賃物，而且應保證租賃物在整個租賃期間符合約定用途，故A選項正確。對于租賃合同維修義務沒有約定的由出租人承擔，承租人可要求出租人進行維修或者自己維修要求出租人承擔維修費用，或者要求延長租期或減少租金，但無權要求解除合同，故B選項錯誤。對于承租人在訂立合同時知道租賃物存在瑕疵仍然承租，租賃物危及人身安全的，承租人有權解除合同。如果僅是部分租賃物存在瑕疵危及人身安全，則不享有解除整個合同的權利，故C選項錯誤。對于正常使用租賃物消耗或者損壞的，其后果應由出租人承受，出租人不能要求承租人承擔違約責任，故D選項錯誤。綜上，本題正確答案為A。21.【不定項選擇題】對于乙與辰、巳所簽的商品房預售合同，下列表述正確的是：()A.若辰已交付20萬元定金，乙應雙倍返還定金B.該商品房預售合同無效C.若巳交付20萬元訂金，可要求乙返還訂金并支付相應利息D.辰、巳可要求乙承擔締約過失責任正確答案：A,C參考解析：對于乙與辰、巳所簽訂的商品房預售合同，雖然乙在簽訂時未取得商品房預售許可證，但后取得了商品房預售許可證，依照《商品房買賣合同解釋》第2條的規定，預售合同應為有效，B選項錯誤。商品房預售合同雖為預約。但具有獨立性。因乙將該房賣給他人造成履行不能，故應向辰雙倍返還定金，故A選項正確。因巳交付的是訂金，不適用定金規則，但因乙構成違約，已可要求乙返還訂金并支付相應利息，故C選項正確。因預約具有獨立性，乙違反商品房預售合同的行為構成違約行為，而非締約過失行