我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究—以華夏幸福為例目錄TOC\o"1-2"\h\u6009一、緒論 【摘要】企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題是金融領(lǐng)域的一個(gè)重要課題，它涉及到的問題十分復(fù)雜，它對(duì)公司的發(fā)展至關(guān)重要。在眾多領(lǐng)域中，房地產(chǎn)企業(yè)的表現(xiàn)相對(duì)最差，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面問題最多，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)重。本文以華夏幸福為例，論述了華夏幸福的經(jīng)營(yíng)狀況，運(yùn)用財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的融資、資金投放、資金流動(dòng)實(shí)行了詳細(xì)的劃分；研究結(jié)果表明，公司目前面臨著償債差，盈利低等各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，因此，可以有效地減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，讓公司長(zhǎng)期健康發(fā)展。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是每一家公司無可避免的問題，但我們可以通過適當(dāng)?shù)姆椒皶r(shí)發(fā)現(xiàn)并進(jìn)行防范。所以，對(duì)于企業(yè)來說，重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是很重要的。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、華夏幸福一、緒論（一）研究背景近幾年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展。公司的生存條件和公司的發(fā)展?fàn)顟B(tài)都更加有挑戰(zhàn)性，市場(chǎng)越大那么機(jī)遇也大，機(jī)會(huì)都是留給有準(zhǔn)備的人，要善于把握和利用機(jī)會(huì)。企業(yè)感受到的壓力不僅來自國(guó)內(nèi)也有來自國(guó)際的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)屬于資金密集型的行業(yè)，開發(fā)過程需要投入大量的資金，并且資金回收周期較長(zhǎng)，投資回報(bào)率低，所以它的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)高負(fù)債的行業(yè)，而債務(wù)的來源又非常廣泛。從房地產(chǎn)行業(yè)來看，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)往往會(huì)經(jīng)過項(xiàng)目投標(biāo)、投資拿地、前期的開發(fā)報(bào)建和物資準(zhǔn)備、中期的工程建設(shè)、人員投入以及后期的營(yíng)運(yùn)出售、物業(yè)服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)，投資金額大，且投資的回報(bào)周期長(zhǎng)，資金流動(dòng)速度較慢，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍在80%以上，因此具有高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。從整個(gè)社會(huì)環(huán)境來看，相對(duì)于之前房地產(chǎn)的無序發(fā)展，在近幾年，中國(guó)政府不斷出臺(tái)相關(guān)的房?jī)r(jià)管控政策，2020年年中以來，房地產(chǎn)行業(yè)深刻改革拉開序幕。在“房住不炒”的調(diào)控方針下，“三道紅線”、“五檔房貸”及“集中供地”等政策密集出臺(tái)。如華夏幸福、恒大集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展等大型房企，出現(xiàn)了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，陷入流動(dòng)性緊縮的困境。作為本文的主要研究對(duì)象，華夏幸福成立于1998年，于2011年上市，是中國(guó)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，同時(shí)作為千億級(jí)別房地產(chǎn)企業(yè)，華夏幸福是疫情之后最早出現(xiàn)債務(wù)暴雷現(xiàn)象的一批，本文將對(duì)華夏幸福進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，探究華夏幸福債務(wù)暴雷的原因和房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。（二）研究意義1.理論意義本文豐富了房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)的相關(guān)理論研究。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是此前關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的研究大都是從宏觀方面出發(fā)來對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，關(guān)于房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的探究與我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況缺乏理論研究和實(shí)踐分析，但是在2020年之后，關(guān)于房地產(chǎn)的國(guó)家政策發(fā)生了很大的變化，針對(duì)房地產(chǎn)的指標(biāo)越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來越高。因此本文以華夏幸福為出發(fā)點(diǎn)，從籌資、投資、營(yíng)運(yùn)和現(xiàn)金流量四個(gè)角度來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和研究，通過具體案例研究來豐富房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)理論的研究，也拓展關(guān)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和應(yīng)對(duì)策略的探究。2.現(xiàn)實(shí)意義本文的研究對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)有著一定程度的借鑒意義，本文通過研究華夏幸福企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響因素的具體情況，分析了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響原因，并提供了可靠參考的應(yīng)對(duì)路徑和具體的防范策略，有利于房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前形勢(shì)下迎合國(guó)家政策導(dǎo)向，防范和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，有一定的實(shí)踐意義。二、相關(guān)理論概述（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)理論的概述財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，它是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中不可回避和不能完全消除的一種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，使企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)所獲取的經(jīng)營(yíng)成果與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)產(chǎn)生偏差。金融風(fēng)險(xiǎn)的涵義主要有兩個(gè)方面。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因負(fù)債經(jīng)營(yíng)需償還到期債務(wù)而引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。導(dǎo)致企業(yè)無法承受債務(wù)引發(fā)違約的原因是非理性的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和對(duì)公司未來利潤(rùn)的誤判等原因。負(fù)債累累的公司也會(huì)對(duì)其產(chǎn)生影響，向債權(quán)人借款的企業(yè)要支付利息才能獲得更大的利潤(rùn)，如果利息支付得更多，企業(yè)的壓力就會(huì)更大。企業(yè)的投資有利弊，良好的企業(yè)管理對(duì)企業(yè)有積極的影響，當(dāng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)受到危害時(shí)，該企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)受到影響。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在企業(yè)發(fā)展的各個(gè)階段，包括籌資、各種投資、利潤(rùn)分配等。這些階段或多或少都存在著金融風(fēng)險(xiǎn)，不能只局限于債務(wù)，還需要從全局的角度來看待問題。本文主要從廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的的角度出發(fā)。只有把所有的問題都考慮進(jìn)去，才能更好地了解金融風(fēng)險(xiǎn)，從更全面的角度來分析金融活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)。只有從整體的角度來看，才能更好地分析金融風(fēng)險(xiǎn)，避免不必要的金融風(fēng)險(xiǎn)。（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的原則1.均衡性原則均衡性原則是指當(dāng)投資者進(jìn)行投資時(shí)，是注重風(fēng)險(xiǎn)還是注重風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)和收益不可兼得。既要確保利潤(rùn)，又要減少風(fēng)險(xiǎn)，又要兼顧利益，不能為了控制風(fēng)險(xiǎn)而損失利潤(rùn)，也不能為了追求利潤(rùn)而冒險(xiǎn)。2.及時(shí)性原則同時(shí)，也要遵守“及時(shí)性”原則，即“及時(shí)”指的是對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，避免在出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)后才采取措施，并根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)、政策制度和企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況及時(shí)調(diào)整。3.穩(wěn)健性原則最后，堅(jiān)持穩(wěn)健原則是會(huì)計(jì)核算的核心內(nèi)容，它對(duì)于避免和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍然有很大的作用，它不能高估或低估其價(jià)值。為了更好的理解和提高對(duì)危險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，也要做出正確的預(yù)測(cè)。三、華夏幸福概況與困境（一）經(jīng)營(yíng)概況華夏幸福基業(yè)股份有限公司（華夏幸福）創(chuàng)立于1998年，主要致力于產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)、核心都市圈的建設(shè)。2005年，華夏幸福與政府簽訂PPP合作協(xié)議，開創(chuàng)政企合作新局面；2011年，華夏幸福實(shí)現(xiàn)在A股市場(chǎng)上市，股價(jià)在2011年之后不斷升高；2018年，為了吸引外部投資，緩解債務(wù)壓力，華夏幸福與中國(guó)平安簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，華夏幸福得到了中國(guó)平安的投資支持，雙方在產(chǎn)業(yè)新城、金融服務(wù)，核心都市圈建設(shè)等各個(gè)方面都加強(qiáng)了協(xié)同合作。在這20多年，華夏幸福取得了飛速發(fā)展，規(guī)模不斷擴(kuò)大，公司的資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到了近4000億元。在2020年之后，華夏幸福營(yíng)業(yè)狀況出現(xiàn)問題。《2020年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》顯示，華夏幸福跌出“千億俱樂部”，2020年操盤金額為949億，排名從2019年的前20跌至37名。根據(jù)華夏幸福2020年財(cái)報(bào)，2020年華夏幸福的主要營(yíng)業(yè)收入1012.09億元，同比減少了3.80%；凈利潤(rùn)僅為36.65億元，同比減少74.91%。截至2021年8月份，華夏幸福累計(jì)債務(wù)已經(jīng)到816億元，存在著較大的違約風(fēng)險(xiǎn)。2021年12月9日，華夏幸福金融機(jī)構(gòu)債委會(huì)以71.9%的同意比例通過債務(wù)重組計(jì)劃，12月28日，華夏幸福發(fā)布關(guān)于實(shí)施債務(wù)重組的公告，希望通過“兌抵接”等方式來減輕公司財(cái)務(wù)壓力，改善財(cái)務(wù)狀況。（二）困境與挑戰(zhàn)華夏幸福的發(fā)展與其營(yíng)運(yùn)模式密不可分，產(chǎn)業(yè)新城+PPP模式讓華夏幸福從02年一路快速發(fā)展成為現(xiàn)在的千億地產(chǎn)企業(yè)，但在遇到“新冠疫情”這樣的黑天鵝事件，以及遭遇償債高峰和政府融資新政的不斷出臺(tái)，華夏幸福面臨著嚴(yán)重的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。截止2021年8月份，國(guó)內(nèi)多家債券評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)外發(fā)布公告，終止或降低華夏幸福企業(yè)主體和相關(guān)的債項(xiàng)信用評(píng)級(jí)。華夏幸福的崛起與環(huán)京地區(qū)的房地產(chǎn)的發(fā)展息息相關(guān)，而隨著國(guó)家政策調(diào)控的影響，環(huán)京地區(qū)的房?jī)r(jià)跌幅較大，導(dǎo)致華夏幸福出現(xiàn)了較大的虧損。同時(shí)，華夏幸福的PPP模式的核心主要在于同地方政府分享土地財(cái)政所獲收益，而固安工業(yè)園區(qū)的成功推動(dòng)了華夏幸福在長(zhǎng)三角、環(huán)武漢、環(huán)鄭州等全國(guó)主要省會(huì)城市和都市圈布局，這些布局主要集中在三四線城市，在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)段，華夏幸福能夠通過獲得地方財(cái)政的支持來進(jìn)行不斷擴(kuò)張，但是在遭遇疫情、經(jīng)濟(jì)下行等黑天鵝事件之后，產(chǎn)業(yè)新城模式所能帶來的現(xiàn)金流就無法填補(bǔ)華夏幸福的債務(wù)兌付需求，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的遇冷也就進(jìn)一步導(dǎo)致華夏幸福遭遇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的挑戰(zhàn)。表1華夏幸福2016-2020年主要財(cái)務(wù)指標(biāo)科目/年度2020年報(bào)2019年報(bào)2018年報(bào)2017年報(bào)2016年報(bào)營(yíng)業(yè)總收入(億元)1012.091052.10837.99596.35538.21營(yíng)業(yè)總收入同比增長(zhǎng)率(%）-3.802925.550540.518210.804140.3966銷售凈利率(%)4.748413.957814.084714.767311.4605銷售毛利率(%)37.186443.681341.623347.930633.0272凈資產(chǎn)收益率(%)7.2735.7235.1931.429.54營(yíng)業(yè)周期(天)1525.05721794.28131896.76952271.54741294.1695存貨周轉(zhuǎn)率(次)0.27080.21750.2020.16470.2907存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)1329.39441655.17241782.17822185.79231238.3901應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)195.6628139.1089114.591385.755155.7794流動(dòng)比率1.54451.57861.51681.5281.3999速動(dòng)比率0.84920.39660.39180.43030.3891保守速動(dòng)比率0.39050.39660.39180.43030.3891產(chǎn)權(quán)比率6.41077.67698.10938.21768.3543資產(chǎn)負(fù)債比率(%)81.293683.904786.645381.101684.7814見表1所示，根據(jù)華夏幸福的近幾年的年度報(bào)告，可以明顯的發(fā)現(xiàn)，華夏幸福的企業(yè)收益在2020年出現(xiàn)了巨額虧損，營(yíng)運(yùn)能力明顯惡化，營(yíng)業(yè)收入由增轉(zhuǎn)降，盈利增速低于債務(wù)增速，償債能力明顯降低。華夏幸福所面臨的將包括流動(dòng)性困境、債務(wù)逾期、業(yè)績(jī)下滑以及資產(chǎn)減值等多重挑戰(zhàn)，企業(yè)在未來將會(huì)承受巨大的風(fēng)險(xiǎn)。（三）面臨風(fēng)險(xiǎn)及其原因總體來看，目前華夏幸福在籌資、投資、營(yíng)運(yùn)以及現(xiàn)金流量這四個(gè)方面都存在著較為嚴(yán)重的問題。固安模式的PPP項(xiàng)目在前期為華夏幸福的發(fā)展提供了巨大的動(dòng)力，“政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作”的園區(qū)模式對(duì)于企業(yè)和政府而言，是雙向共贏的利益反饋機(jī)制，但是PPP項(xiàng)目模式在資產(chǎn)證券化的實(shí)操過程中，并沒有真正實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，存在著經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。再加上華夏幸福的快速擴(kuò)張，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)成本高，資金需求量大，并且建設(shè)周期長(zhǎng)，投資周轉(zhuǎn)慢，特別容易受到外部因素（政策調(diào)整、新冠疫情、金融危機(jī)等）的沖擊，在多重因素的共同影響下，造成了華夏幸福深陷債務(wù)泥潭的局面。華夏幸福出現(xiàn)如此巨大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從表面現(xiàn)象來看是其房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力不能彌補(bǔ)現(xiàn)金流需求，華夏幸福在2016年的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率達(dá)到40%，營(yíng)業(yè)收入的大幅增長(zhǎng)帶來的是資金鏈的快速循環(huán)以及產(chǎn)業(yè)新城的擴(kuò)張布局，給企業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)提供充足的資金，2017年至2019年期間，華夏幸福的營(yíng)業(yè)總收入增長(zhǎng)了一倍左右，但是隨著公司的無序擴(kuò)張，三四線城市無法及時(shí)回籠資金，到2020年華夏幸福的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大幅惡化。而從本質(zhì)來看，是華夏幸福過高的杠桿導(dǎo)致了此次債務(wù)危機(jī)，在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目時(shí)，華夏幸福通常會(huì)通過加杠桿融資的方式來獲得資金支持，從2015年華夏幸福首發(fā)債券到2017年末，華夏幸福的總債務(wù)已經(jīng)達(dá)到1190億元，再到2020年末，華夏幸福的負(fù)債總額已經(jīng)達(dá)到3973.3億元，企業(yè)的剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到76.6%，凈負(fù)債率達(dá)到199.8%，現(xiàn)金短債比僅為0.27，超過了房地產(chǎn)行業(yè)的“三道紅線”，而與華夏幸福出現(xiàn)類似情況的恒大，其2017年就有6735億元的債務(wù)，對(duì)應(yīng)的借貸比率達(dá)到240%，也同樣由于超高的杠桿，出現(xiàn)了巨大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控、限批限劃，限購限貸以及金融市場(chǎng)去杠桿的政策管控下，華夏幸福、恒大等房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露。四、華夏幸福財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分析（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分析籌資風(fēng)險(xiǎn)主要產(chǎn)生于企業(yè)的外部融資，特別是房地產(chǎn)行業(yè)，由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，需要籌集大量的資金來保證項(xiàng)目的建設(shè)，加上企業(yè)自身的資金運(yùn)行體系不夠完善，籌資期限和規(guī)模的不合理就會(huì)容易發(fā)生房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，再加上房地產(chǎn)行業(yè)投資周期長(zhǎng)，從而出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)無法按時(shí)償債的現(xiàn)象，因此企業(yè)必須通過外部籌資，杠桿融資的方式來獲取足夠的現(xiàn)金流，但這也就導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍高于其他行業(yè)，企業(yè)的償債能力一旦下降，就造成籌資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。因此本文對(duì)華夏幸福企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分析主要在短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力兩個(gè)方面：1.短期償債能力表2華夏幸福短期償債能力分析年份20202019201820172016流動(dòng)比率1.541.581.521.531.4速動(dòng)比率0.850.40.390.430.39保守速動(dòng)比率0.390.40.390.430.39見表2所示，華夏幸福在2020年之前的速動(dòng)比率一直處在0.4的較低水平，說明華夏幸福在前期貨幣資金、應(yīng)收賬款等環(huán)節(jié)并沒有有效將其房地產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)處理，流動(dòng)性較差，可能出現(xiàn)存貨滯銷、積壓的情況，而在2020年之后，華夏幸福的速動(dòng)比率異常增高至0.85，但是華夏幸福的保守速動(dòng)比率為0.39，意味著華夏幸福在面臨債務(wù)危機(jī)之后，進(jìn)行了一系列“去庫存”的政策來增加銷售收入，加強(qiáng)資金回流，但是在去掉無關(guān)的項(xiàng)目待攤費(fèi)用之后，資金流動(dòng)性仍然較慢，短期的償債能力有所增強(qiáng)但是仍然不夠理想。表3萬科短期償債能力分析年份20202019201820172016流動(dòng)比率1.171.131.151.21.24速動(dòng)比率0.350.330.40.410.34保守速動(dòng)比率0.340.330.40.40.34見表3所示，與行業(yè)龍頭萬科相比，華夏幸福企業(yè)的速動(dòng)比率和萬科相近，但是在2020年華夏幸福的數(shù)值飆升，主要是因?yàn)?020年華夏幸福債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，加上國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)控和新冠疫情的影響，華夏幸福的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)82.09%，對(duì)應(yīng)凈負(fù)債率214%，現(xiàn)金短債比小于1，與政府的“三道紅線”完全觸碰，并且每年8%的超高融資利率，使得華夏幸福急需將房地產(chǎn)資金變現(xiàn)來償付短期負(fù)債，來緩解高位的財(cái)務(wù)杠桿。同時(shí)也可以看到，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)整體而言，短期償債能力都比較偏弱，同樣萬科也受到債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，資金回流速度慢，由于內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制完善，現(xiàn)金流相對(duì)健康，因此受到的影響相對(duì)較小。圖1華夏幸福流動(dòng)比率與行業(yè)均值對(duì)比另外見表2和圖1所示，華夏幸福近五年的流動(dòng)比率均處在1.5左右，流動(dòng)比率相對(duì)來說較小，短期償債能力偏弱，可能存在項(xiàng)目開發(fā)過程中資金鏈斷裂的現(xiàn)象，而同行業(yè)的均值在2.0左右，再考慮到華夏幸福近幾年的項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)過程中資金周轉(zhuǎn)不靈的現(xiàn)象，需要通過向銀行等金融機(jī)構(gòu)籌資的方式來緩解債務(wù)壓力，因此與同行業(yè)的其他房地產(chǎn)企業(yè)相比，華夏幸福的短期償債能力稍顯薄弱，資金流動(dòng)性差使得華夏幸福面臨較大的短期償債風(fēng)險(xiǎn)。2.長(zhǎng)期償債能力本文在分析華夏幸福長(zhǎng)期償債能力主要選取了產(chǎn)權(quán)比率和資產(chǎn)負(fù)債率兩個(gè)指標(biāo)來衡量。產(chǎn)權(quán)比率主要是反映的企業(yè)凈資產(chǎn)清償債務(wù)的能力，產(chǎn)權(quán)比例越高，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。表4華夏幸福長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)年份20202019201820172016產(chǎn)權(quán)比率6.417.688.118.228.35資產(chǎn)負(fù)債比率81.29%83.90%86.65%81.10%84.78%見表4和圖2所示，可以發(fā)現(xiàn)，華夏幸福近幾年的產(chǎn)權(quán)比率一直處在一個(gè)相對(duì)較高的水平，表明華夏幸福一直處在一個(gè)較高的財(cái)務(wù)杠桿水平，在遭遇到新冠疫情和政府宏觀調(diào)控的影響，2020年華夏幸福被迫地減少財(cái)務(wù)杠桿，來減輕利息負(fù)擔(dān)。同時(shí)也可以看到華夏幸福近五年的資產(chǎn)負(fù)債率均在80%之上，這表明該企業(yè)存在著較大的資金需求和激進(jìn)的發(fā)展策略，而企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率水平與長(zhǎng)期償債能力呈負(fù)相關(guān)，這也意味著華夏幸福企業(yè)存在著較高的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。并且對(duì)比行業(yè)均值，華夏幸福的資產(chǎn)負(fù)債率普遍高于行業(yè)平均標(biāo)準(zhǔn)，這就意味著華夏幸福處在高負(fù)債比率，高借貸比率和缺乏自籌資金的困境，企業(yè)存在著較大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。圖2華夏幸福資產(chǎn)負(fù)債率與行業(yè)均值對(duì)比（二）投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分析房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中通常會(huì)面臨投資風(fēng)險(xiǎn)，如果項(xiàng)目的資金使用存在問題，就會(huì)使實(shí)際收益低于預(yù)期，從而導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)投資虧損，影響企業(yè)之后的投資活動(dòng)，而房地產(chǎn)行業(yè)投資金額大，資金回收速度慢，政策導(dǎo)向性強(qiáng)，具有很大的不確定性，投資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較高。本文將通過凈資產(chǎn)收益率、銷售毛利率等財(cái)務(wù)指標(biāo)來對(duì)華夏幸福的投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與分析。表5華夏幸福企業(yè)銷售凈利率與銷售毛利率年份2021-03-312020-03-312019-03-312018-03-312017-03-31銷售凈利率-47.03%15.75%29.41%24.00%22.49%銷售毛利率2.55%42.41%65.29%59.98%62.39%見表5所示，華夏幸福在2021年第一季度銷售凈利率為-47.03%，而去年同期為15.75%，近兩年相比19年之前，有明顯的下降，企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益出現(xiàn)虧損；該企業(yè)在2021年第一季度的銷售毛利率僅為2.55%，去年同期為42.41%，近兩年相比19年之前，下降明顯，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)獲利能力下降，投資風(fēng)險(xiǎn)上升。主要原因可能是由于近兩年受到新冠疫情的影響以及政府政策調(diào)控，導(dǎo)致環(huán)京地區(qū)房?jī)r(jià)大跌，而華夏幸福的主要項(xiàng)目都在環(huán)京地區(qū)，銷售數(shù)量的減少和房地產(chǎn)資產(chǎn)的減值，導(dǎo)致企業(yè)在銷售過程中獲得利潤(rùn)的水平下降，也導(dǎo)致華夏幸福在投資過程中極易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，造成嚴(yán)重的投資風(fēng)險(xiǎn)。圖3華夏幸福凈資產(chǎn)收益率與行業(yè)均值對(duì)比圖4華夏幸福、萬科、保利地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率對(duì)比見圖3所示，華夏幸福存在較強(qiáng)的凈資產(chǎn)收益率參量波動(dòng)現(xiàn)象，而凈資產(chǎn)收益率反映了企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)狀況，凈資產(chǎn)收益率與投資風(fēng)險(xiǎn)成負(fù)相關(guān)。可以發(fā)現(xiàn)，華夏幸福企業(yè)在近兩年的凈資產(chǎn)收益率波動(dòng)較大，并且在2021年第一季度，凈資產(chǎn)收益率為-8.43%，低于行業(yè)均值，存在投資虧損的情況，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，可以推測(cè)華夏幸福企業(yè)在投資活動(dòng)過程中存在一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，缺乏相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理控制措施。見圖4所示，可以發(fā)現(xiàn)，在2020年之前，對(duì)比萬科、保利地產(chǎn)這兩個(gè)企業(yè)，華夏幸福的凈資產(chǎn)收益是處在相對(duì)較高的水平但是在2020年，華夏幸福的凈資產(chǎn)收益從35%跌落到了7%左右。而萬科與保利兩家企業(yè)均處在15%到20%左右，保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。這與華夏幸福的投資方式有關(guān)，PPP模式與產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)需要大量的資金投入，對(duì)于企業(yè)的投資活動(dòng)而言，是存在著巨大的隱患的。見表6所示，在受到房?jī)r(jià)調(diào)控，金融去杠桿等一系列舉措影響下，華夏幸福、中國(guó)恒大、泰禾集團(tuán)這些存在巨大債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，其2020年凈資產(chǎn)收益率均低于10%，特別是華夏幸福和恒大，由2018年的將近30%的凈資產(chǎn)收益率直接降到7%和5%左右，其盈利能力在大幅下滑，而對(duì)比碧桂園、萬科、綠地這些龍頭房地產(chǎn)，這些房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力一直保持在一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的水平，并沒有很大的下降。這也表明對(duì)于華夏幸福、中國(guó)恒大這些房地產(chǎn)企業(yè)，其投資風(fēng)險(xiǎn)處在一個(gè)較高的水平。表6中國(guó)主要房地產(chǎn)企業(yè)近5年凈資產(chǎn)收益率20202019201820172016華夏幸福7.27%35.72%35.19%31.40%29.54%中國(guó)恒大5.5%11.86%28.11%21.24%11.51%泰禾集團(tuán)-29.25%23.70%14.40%11.19%11.96%融創(chuàng)中國(guó)28.37%31.33%29.15%25.12%10.65%富力地產(chǎn)10.06%12.5%12.27%34.43%15.43%碧桂園20%26.03%28.53%27.83%16.42%萬科A18.49%20.67%21.68%21.14%18.53%綠地控股18.57%19.89%17.14%15.21%13.01%保利發(fā)展17.10%21.01%16.63%16.32%15.53%華潤(rùn)置地14.65%16.36%17.52%16.45%16.75%（三）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分析房地產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)投資回收期的行業(yè)，這也就意味著房地產(chǎn)企業(yè)存在相當(dāng)長(zhǎng)資金周轉(zhuǎn)和營(yíng)運(yùn)周期。而一個(gè)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)往往與該企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)情況相關(guān)，主要表現(xiàn)在企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)情況和資金回收情況，房地產(chǎn)行業(yè)由于資金的回收周期相對(duì)較長(zhǎng)，存貨周轉(zhuǎn)較慢，營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)較高，因此本文將通過存貨周轉(zhuǎn)和應(yīng)收賬款兩個(gè)方面來分析華夏幸福的營(yíng)運(yùn)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。1.存貨周轉(zhuǎn)率表7華夏幸福存貨周轉(zhuǎn)情況年份20202019201820172016存貨周轉(zhuǎn)率(次)0.270.220.20.160.29存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)1329.391655.171782.182185.791238.39見表7、表8所示，可以看到華夏幸福整體的存貨周轉(zhuǎn)率都相對(duì)于萬科、綠地這些財(cái)務(wù)狀況相對(duì)較好的企業(yè)較低，存貨，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)較長(zhǎng)，面臨著較大的去庫存壓力，在2020年，存貨周轉(zhuǎn)率有所提高，主要是受到債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，導(dǎo)致不得不降低出售價(jià)格，增加銷售數(shù)量來減少債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但是由于整體的房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致其營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)增加，所面臨的債務(wù)違約情況也會(huì)逐漸增加，導(dǎo)致華夏幸福面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之增加，進(jìn)而影響后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)。表8房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率對(duì)比年份20202019201820172016華夏幸福0.27080.21750.2020.16470.2907泰禾集團(tuán)0.02130.12360.13730.15340.2213萬科A0.31230.28480.2760.30050.4063綠地控股0.55970.57160.53130.49750.476保利發(fā)展0.24740.28990.28750.27180.3715在這5家房地產(chǎn)企業(yè)中，華夏幸福和泰禾集團(tuán)都面臨著極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而華夏幸福的產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式需要對(duì)土地整理和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其拆遷成本較高，因此需要短期回籠資金來支持自己產(chǎn)業(yè)園區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，在前期房?jī)r(jià)市場(chǎng)火熱，大量住房的銷售以及房?jī)r(jià)的不斷上升給華夏幸福帶來大量的現(xiàn)金流，進(jìn)一步催動(dòng)華夏幸福不斷擴(kuò)張項(xiàng)目，但是隨著后期房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，銷售收入無法彌補(bǔ)債務(wù)需求，缺少正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，則使得華夏幸福不得不選擇加杠桿的方式借貸融資，最后使得債務(wù)危機(jī)越來越嚴(yán)重。2.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)圖5華夏幸福應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)與行業(yè)均值對(duì)比見圖5所示，可以看到華夏幸福的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)近幾年不斷增加，在2016年，華夏幸福的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)還是低于行業(yè)均值的，但是到2020年，華夏幸福的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)就已經(jīng)快達(dá)到了200天，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)均值，這意味著華夏幸福的流動(dòng)資金使用效率越來越低，資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越來越弱，現(xiàn)金流存在緊張的情況，在華夏幸福受到債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、新冠疫情和政府政策調(diào)控的同時(shí)影響的情況下，企業(yè)如果缺少明確的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)管理措施，營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越高，在后期可能會(huì)通過變賣資產(chǎn)、資產(chǎn)重組的方式來償還債務(wù)，保證資金的正常流動(dòng)。（四）現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分析房地產(chǎn)是一個(gè)非常依靠現(xiàn)金流的行業(yè)，企業(yè)現(xiàn)金流量的大小不僅反映企業(yè)的營(yíng)運(yùn)狀況和償付能力，還決定企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。足夠的現(xiàn)金流可以保證企業(yè)的投資、籌資和營(yíng)運(yùn)活動(dòng)的發(fā)展，同時(shí)，企業(yè)的現(xiàn)金流可以直接反映企業(yè)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，更具有可信度和及時(shí)性。因此本文將采用營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)和每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流等現(xiàn)金流量指標(biāo)來對(duì)華夏幸福的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和分析。表9華夏幸福營(yíng)收和現(xiàn)金流情況年份20202019201820172016營(yíng)業(yè)總收入1012.09億1052.10億837.99億596.35億538.21億同比增長(zhǎng)率-3.80%25.55%40.52%10.80%40.40%現(xiàn)金的期末余額254.62億411.44億456.05億642.05億433.25億見表9和相關(guān)財(cái)報(bào)可以知道，華夏幸福的現(xiàn)金流從2017年開始就不斷減少，并且隨著營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)放緩甚至下滑，華夏幸福的現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步地提高。并且根據(jù)2021年第一季度報(bào)告，華夏幸福本期的銷售現(xiàn)金比率為-32.28%，銷售占用過多的資金，現(xiàn)金營(yíng)運(yùn)指數(shù)為-2.39，指數(shù)較低，收益質(zhì)量下降，企業(yè)面臨很高的現(xiàn)金流財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。五、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)成因與對(duì)策研究（一）房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因通過對(duì)華夏幸福案例進(jìn)行分析，我們可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)通常是內(nèi)外部因素共同作用產(chǎn)生的。1．外部因素（1）地產(chǎn)政策的調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)政策導(dǎo)向型行業(yè)，在2018年之前，中央政府大幅放松對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的限制，各級(jí)政府均在不斷加大PPP模式在公共基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的運(yùn)用，房地產(chǎn)企業(yè)緊隨政策的調(diào)整而大幅度地?cái)U(kuò)張，增加投資項(xiàng)目，不斷加杠桿融資。但是近兩年，國(guó)家明確了“房住不炒”的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展思路，再加上“三道紅線”、“五檔房貸”及“集中供地”等政策密集出臺(tái)，房地產(chǎn)政策雖然調(diào)整了，但房地產(chǎn)企業(yè)卻很難調(diào)整過來，一旦房地產(chǎn)企業(yè)錯(cuò)誤判斷形勢(shì)，仍然不斷擴(kuò)張，這些前期高杠桿融資的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的將是巨額的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（2）經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的影響經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化也會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)繁榮的時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)的收益預(yù)期高于房地產(chǎn)的規(guī)劃建設(shè)費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)更愿意承擔(dān)極高的資產(chǎn)負(fù)債率來進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑的時(shí)期時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)高額的資產(chǎn)負(fù)債率往往會(huì)帶來極為嚴(yán)重的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于中小型房企而言，這可能是難以承擔(dān)的；對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)，如恒大、華夏幸福，這樣巨額的債務(wù)違約也會(huì)影響到企業(yè)的發(fā)展。（3）黑天鵝事件的沖擊房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)受到“黑天鵝”事件的影響，地震、海嘯，洪災(zāi)等意外災(zāi)害會(huì)直接對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行毀壞，造成資產(chǎn)的減值，新冠疫情、國(guó)家戰(zhàn)爭(zhēng)等意外事件，則會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的衰退，沖擊整個(gè)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成直接影響。“黑天鵝”事件的發(fā)生，企業(yè)通常無法預(yù)測(cè)，因此在做財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)忽略這類因素的影響，如中國(guó)平安與華夏幸福在2018年簽訂的對(duì)賭協(xié)議[2018年9月27日，中國(guó)平安與華夏幸福簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。]，但是由于新冠疫情的沖擊，再加上債務(wù)違約，中國(guó)平安對(duì)華夏幸福投資的資金投入很難得到回報(bào)。2．內(nèi)部因素（1）債務(wù)結(jié)構(gòu)存在缺陷，企業(yè)償債壓力大企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)會(huì)影響到企業(yè)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，一般來說，企業(yè)主要面臨短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債的雙重壓力，長(zhǎng)期債務(wù)由于債務(wù)償還期限長(zhǎng)，償還時(shí)間彈性大，對(duì)于企業(yè)而言，只要不存在營(yíng)運(yùn)能力明顯下降，都可以通過經(jīng)營(yíng)的收益來償付，而短期債務(wù)由于償還期限短，因此企業(yè)必須按時(shí)償付來防止債務(wù)違約，對(duì)于企業(yè)而言，如果債務(wù)結(jié)構(gòu)不夠合理，大量的外部舉債，會(huì)增加企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（2）現(xiàn)金流波動(dòng)大，財(cái)務(wù)穩(wěn)健性差房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于現(xiàn)金流量的需求十分巨大，資金流相對(duì)于企業(yè)的生命血液，資金鏈一旦發(fā)生斷裂，企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)就會(huì)發(fā)生問題。如果一個(gè)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂情況，就會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金凈流量變少，而房地產(chǎn)行業(yè)周轉(zhuǎn)周期慢，這也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的銷售回款無法及時(shí)到位來彌補(bǔ)現(xiàn)金流，此時(shí)企業(yè)只能通過舉債來彌補(bǔ)現(xiàn)金流的空缺，因此導(dǎo)致企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)上升。（3）資金的變現(xiàn)能力較弱，營(yíng)運(yùn)能力不足房地產(chǎn)企業(yè)的資金變現(xiàn)能力與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)正相關(guān)，資金變現(xiàn)能力越弱，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的營(yíng)運(yùn)活動(dòng)受到影響，一旦房地產(chǎn)的項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)受到影響，現(xiàn)金流入無法彌補(bǔ)現(xiàn)金支出，就只能通過外部融資的方式來彌補(bǔ)資金鏈的短缺，在企業(yè)正常營(yíng)運(yùn)的情況下，這樣的循環(huán)是可行的，但是如果遇到疫情、金融危機(jī)這樣的特殊情況時(shí)，如華夏幸福，就會(huì)因?yàn)橘Y金變現(xiàn)能力變?nèi)酰霈F(xiàn)債務(wù)暴雷，導(dǎo)致營(yíng)運(yùn)能力下降，營(yíng)業(yè)收入下降，更加無法償還之前外部融資所欠的債務(wù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，大量的囤地和項(xiàng)目建設(shè)，會(huì)導(dǎo)致開發(fā)成本上升，盲目的囤地行為會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的存貨流動(dòng)性變差，如果受到政策限制和疫情影響，土地?zé)o法以高價(jià)賣出，此時(shí)企業(yè)就會(huì)承擔(dān)巨大的跌價(jià)損失，從而對(duì)整個(gè)企業(yè)造成一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（4）長(zhǎng)期的高杠桿運(yùn)營(yíng)帶來巨額的債務(wù)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處在一個(gè)高杠桿經(jīng)營(yíng)的模式之下，而房地產(chǎn)企業(yè)本身由于存貨周轉(zhuǎn)周期時(shí)間長(zhǎng)，現(xiàn)金回流慢，企業(yè)為了擴(kuò)展投資，增加項(xiàng)目建設(shè)，就需要通過發(fā)行債券、銀行融資、信托融資等方式獲取足夠的資金，此外房企還通過表外負(fù)債增加杠桿以及運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)增加杠桿來提高資金周轉(zhuǎn)率，擴(kuò)大發(fā)展。但是過高的杠桿帶來的中短期債務(wù)是難以承受的，最終也就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)普遍的債務(wù)暴雷現(xiàn)象。（5）企業(yè)內(nèi)部缺乏風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策一般集中到管理層個(gè)人手上，企業(yè)管理層的決策往往就會(huì)決定整個(gè)房企的發(fā)展方向。而一旦房企管理層缺乏嚴(yán)格的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，企業(yè)缺少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評(píng)估機(jī)制，就會(huì)導(dǎo)致在應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)過程中沒有風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，進(jìn)而影響企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在面對(duì)新冠疫情的沖擊下，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不穩(wěn)定，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升，如果企業(yè)缺乏風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，導(dǎo)致其無法及時(shí)應(yīng)對(duì)債務(wù)違約等各種突發(fā)情況，從而產(chǎn)生嚴(yán)重的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（二）房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策通過上文的分析，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，主要有以下幾點(diǎn)對(duì)策：1.減少資產(chǎn)負(fù)債率，提升財(cái)務(wù)穩(wěn)健性在應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過促進(jìn)銷售回款，實(shí)行債務(wù)重組等形式來降低自身負(fù)債率，將企業(yè)的長(zhǎng)短期負(fù)債控制在一個(gè)可接受的范圍之內(nèi)，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要建立多元的融資渠道，選擇合理的融資方式，加快資金回籠，去杠桿，降低企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)要減緩工程支出，防范資金償債風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目擁有足夠的流動(dòng)現(xiàn)金。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)需要大量的資金投入，并且資金回收周期長(zhǎng)，必須要加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，控制投資規(guī)模。針籌資、投資和營(yíng)運(yùn)活動(dòng)對(duì)這三個(gè)環(huán)節(jié)，要事先做好分析和預(yù)測(cè)，合理調(diào)節(jié)和平衡現(xiàn)金收支，事先資金風(fēng)險(xiǎn)管控。同時(shí)要對(duì)每一個(gè)成本項(xiàng)目的資金管理進(jìn)行追蹤，做好預(yù)警機(jī)制，了解資金的流動(dòng)去向，科學(xué)合理利用資金，減少資金鏈斷裂帶來的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)做好企業(yè)管理人員和財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)，減少管理成本，提升公司資金管理的效率。2.加強(qiáng)銷售回款管理，減少企業(yè)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)通