北京中原房地產經紀有限公司 商業樓宇項目部PAGEPAGE142002年12月寫字樓概述目錄TOC\o"1-2"\h\z1．概念 21.1概念解釋 21.2起源 22．寫字樓發展趨勢，分為四個方面 22.1向高層發展 22.2向智能化發展 62.3向綜合性發展 102.4向靈活性發展 123.國內現代辦公樓的發展 124.寫字樓功能分析 134.1功能構成：收益功能、非收益功能 134.2特殊用途房間的各種條件（見附表） 145.寫字樓的分類 155.1按使用方式分： 155.2按使用性質分： 155.3其他分類標準： 16

《寫字樓概述》1．概念1.1概念解釋寫字樓：一般可定義為辦公大樓，主要承載辦公空間的功能。辦公室是腦力勞動者管理和生產信息的部門，一個企業中近乎有一半的工作人員是從事辦公室工作的。1.2起源歷史上辦公室起源于產業革命時期，那時的辦公室是隨著已成為社會生產基礎的工廠而出現的一個附屬物。今天，辦公室作為生產和處理各種商務活動的信息場所，而正在成為社會生產的基礎。目前，經濟、社會狀況都在發生著激烈的變化，在這種變化中，企業自身也必須進行變革。為了適應這種社會的發展需求，也要求辦公室在形態和功能上要多樣化。特別是近幾年信息化技術的快速發展，更加速了這種變化的趨勢。先進的寫字樓設計水平，從一個側面反映這個國家的科學、技術、經濟發展水平。2．寫字樓發展趨勢，分為四個方面2.1向高層發展2.1.1物質基礎近代高層辦公建筑始于19世紀，科技和工業的快速發展為辦公樓向高層發展奠定了物質基礎：鋼鐵及鋼筋混凝土在建筑上的應用，給建筑結構方式和建筑造型提供了新的可能性；1877年電話問世，改變了人們必須面對面的談話方式；1879年發明電燈，為辦公樓從自然采光向人工采光創造了條件，使辦公樓的進深再不受自然光的限制；1870年在高層建筑中首次使用電梯，電梯的應用為辦公建筑向空中發展創造了條件，這些都是辦公樓向高層發展的物質基礎。2.1.2社會原因由于資本主義的發展，城市人口的高度集中，使城市用地十分緊張；許多辦公樓建在城市中心的繁華地帶；在有限的昂貴的土地上需要容納大量的辦公場所；功能相同的辦公層的疊加，可以集中地使用各種先進設備；樓房的業主把建筑物當作炫耀實力的手段。根據1994年的統計：世界上每年建造的高層建筑中有75%是辦公建筑，當前世界上最高的30余幢建筑幾乎都是辦公建筑或綜合性的辦公建筑。在1945年第二次世界大戰結束后高層建筑如雨后春筍大量興建，如美國紐約的世界貿易中心大廈、芝加哥的西爾斯大廈等。除美國外，其他國家一般是在50年代發展到20-30層，到70年代超過50層。許多高層辦公樓以其特有的形象成為世界有名的建筑：德國慕尼黑市BMW公司辦公樓、日本東京都新宿住友大樓、香港匯豐銀行、俄羅斯莫斯科經互會辦公樓等。2.1.3知名項目舉例美國—帝國大廈:位于紐約，建于1931年，高102層（實際85層），建設周期僅19個月，該記錄保持了約40年；美國—世界貿易中心：位于美國紐約，建于1972年，高412米，由兩座同樣高達的110層的大廈組成，2001年9月11日,遇到恐怖襲擊被毀；美國—西爾斯大廈：位于芝加哥，建于1974年，高442米，共109，是當時世界最高建筑；馬來西亞—雙塔：中國—金茂大廈2.1.4附件西爾斯大廈（SearsTower） 美國芝加哥的一幢辦公樓，SOM建筑設計事務所設計，1974年建成,高443米，是當今世界最高建筑物之一。總建筑面積418000平方米，地上110層，地下3層。底部平面68.7×68.7米,由9個22.9米見方的正方形組成。在這些正方形的范圍內都不另設支柱，租用者可按需要分隔。整個大廈平面隨層數增加而分段收縮。在51層以上切去兩個對角正方形，67大廈結構工程師是1929年出生于達卡的美籍建筑師F.卡恩。他為解決像西爾斯大廈這樣的高層建筑的關鍵性抗風結構問題，提出了束筒結構體系的概念并付諸實踐。整幢大廈被當作一個懸挑的束筒空間結構，離地面越遠剪力越小，大廈頂部由風壓引起的振動也明顯減輕。頂部設計風壓為305千克力／米2，設計允許位移（振動時允許產生的振幅）為建筑總高度的1/500，即900毫米，建成后最大風速時實測位移為460毫米大廈的造型有如9個高低不一的方形空心筒子集束在一起，挺拔利索,簡潔穩定。不同方向的立面,形態各不相同，突破了一般高層建筑呆板對稱的造型手法。這種束筒結構體系是建筑設計與結構創新相結合的成果。西爾斯大廈用鋼材76000噸,每平方米用鋼量比采用框架剪力墻結構體系的帝國州大廈降低20％，僅相當于采用5跨框架結構的50％。這種束筒結構體系概念的提出和應用是高層建筑抗風結構設計的明顯進展。大廈采用了當時最先進的在房間內和各種管井、管道內普遍裝設煙感器、報警器和電子控制的消防中心的消防系統。樓內的自動噴水裝置在火警發生時可將水自動噴灑于任何地點。位于大廈不同高度上的屋頂平臺在火警時可用于安全疏散。大廈中安裝了102部電梯。一組電梯分區段停靠,從底層有高速電梯分別直達第33層和66層，再換乘區段電梯至各層；另一組從底層至頂層每層都可停靠。世界上300米以上摩天大廈簡析與展望隨著世界高樓迭起，如今高度為100米至200米的大廈已不算稀奇。高度在300米以上的大廈，包括已建成及正在建設的，已有21座之多。可以看出，在世界21座最高建筑中，東南亞地區與美國平分秋色，各占10座。東南亞地區中包括中國3座，馬來西亞2座，香港2座，臺灣、泰國、朝鮮各1座。另一座在德國，它排名最末，是歐洲最高樓。上述事實從一個側面說明了，由于環太平洋西岸各國經濟的持續飛躍發展，在建筑業發展方面也開始向太平洋彼岸的高層建筑的故鄉進行嚴峻的挑戰；而另一方面，歐洲姍姍來遲，其步伐顯然已望塵莫及。由附表還可以看到，在當今世界21座最高建筑中，建成于30年代者2座、60年代者1座、70年代4座、80年代2座、而建成或將建成于90年至98年的達到12座。這也就是說，在世界高樓向高度發展的歷史中，最近的短短八、九年超過了以往的數十年。眾所周知，世界第一高樓的桂冠已被馬來西亞首都吉隆坡的佩重納斯雙塔大廈（451米）一舉摘取，它取代了自1974年以來在雄居世界高樓冠軍長達22年之久的美國芝加哥的西爾斯大廈（443米）。令人振奮的是，盡管我國剛封頂的最高樓棗上海金茂大廈在附表中排名第4，但上海浦東陸家嘴正在緊鑼密鼓地籌建95層的環球金融中心大廈，它高達460米，換言之，它不久即將刷新世界紀錄，并從馬來西亞的佩重納斯大廈的手中摘取世界第一高樓的桂冠。應當指出，隨著結構計算越來越精確，建筑材料越來越高強，施工技術也越來越成熟。建造400米以上的大廈已不是太困難的事。與此同時，利用人工智能，進一步提高結構構件對靜載、風載、地震及其他各種內外力的感知和應變能力，建造800米以至1000米以上的大廈也已成為可能，面并非妄想。據報道，日本東京附近擬建造一座千年摩天大廈，它高達840米，為多功能大廈，位于風景頻繁的大海中，離陸地約定2公里，將以自動鐵路和公路與之相聯。最近日本還宣布已設計出一系列超級巨廈，包括高2000米的空中城國，赤坂城樓，乃至高達4000米的富士山大廈。英、美等國不甘示弱，據聞也已有了數千米高大廈的藍圖。摩天大廈是經濟、科技和文化發展到鼎盛時代的產物。它們宏大美妙的身軀炫耀著經濟高度發達、社會和平穩定，和高科技的充分發揮。建造得高些、更高些，似將是未來世界建筑發展的趨勢棗欲與天公試比高！附記：1本文資料主要源自《世界建筑9702》并根據新的信息作了補充；2建筑高度指人行道邊至建筑頂部，不包括電視電線桅桿或旗桿的高度，此計算法為國際高層建筑委員會統一規定。世界21座最高摩天大廈排名表（建成及在建）附表排序建筑名稱建造地址建成年代高度層數用途結構1佩重納斯大廈1號樓吉隆坡199645295多功能S+C2佩重納斯大廈2號樓吉隆坡199645495多功能S+C3西爾斯大廈芝加哥1974443110辦公S+C4金茂大廈上海199842088多功能S+C5世界貿易中心1號大廈紐約1972417110辦公S6世界貿易中心2號大廈紐約1973415110辦公S7帝國大廈紐約1931381102辦公S8中環廣場大廈香港199237478辦公S9中國銀行大廈香港198936972辦公S+C10T/C大廈高雄199734785多功能S11阿摩珂大廈芝加哥197334680辦公S12約翰.漢考克大廈芝加哥1969344100辦公S13地王大廈深圳199632581辦公S+C14中天大廈廣州199632280多功能C15BAIYOKE大廈曼谷199732090辦公C16克萊斯勒大廈紐約193031977辦公S17國家銀行廣場大廈亞特蘭大199231255辦公S+C18第一洲際世界中心洛杉磯199031075辦公S+C19德克薩斯商業大廈休斯頓198230575辦公S+C20柳京大旅館平壤1995300105旅館C21商業銀行總部大廈法蘭克福199730053辦公S+C2.2向智能化發展2.2.1智能化寫字樓（IntelligentBuilding）智能化寫字樓是一種新的建筑體系，近年來由于電子計算機的發展和普及，實現了人工智能型管理，為情報通訊事業的迅速發展提供了新的可能。80年代在美國、日本等發達國家興起的智能型辦公大樓就是適應高度競爭的需要而誕生的高技術、高效率的新型辦公大樓。2.2.2智能化寫字樓的概念“使其用戶發揮最高效率，同時又以最低的保養成本，最有效地管理其本身資源的建筑”，智能化寫字樓應提供“反應快、效率高和有支持力的環境，使機構能達到其業務目標”——歐洲智能建筑集團TheEuropeanIntel“通過對建筑物的四個要素，即結構、系統、服務、管理，及其相互關系的最優考慮，為用戶提供一個高效率的和有經濟效益的環境”——美國智能建筑學會AmericaIntelligentBuildingInstitute比喻：給有重厚長大的骨骼和肌肉的傳統建筑加上聰明的頭腦和靈敏的神經系統。體現在：建筑物能知道建筑內外發生的一切；建筑物能確定最有效的方式，為用戶提供方便、舒適和富有創造力的環境；建筑物能迅速響應用戶的要求；2.2.3智能化寫字樓的發展2.2.3.1物質基礎技術背景：20世紀最后的20年，是信息技術飛速發展的年代。信息技術是在微電子、計算機和現代通信技術基礎上發展起來的一門高技術。在20世紀90年代，美國，信息產業的產值已占工業總產值的15%，占高技術領域產值的50%以上。全球出現信息革命的高潮，表現出信息技術智能化、信息網絡全球化、國民經濟信息化三大特點。信息革命對人類的社會、文化、日常生活乃至思維方式都產生了深遠的影響。技術如此迅速地發展，必然要尋找新的增長點，智能化寫字樓實際上是信息技術向傳統產業轉移的一個結合點，也是信息產業擴張市場的一個橋頭堡；經濟背景：由于信息技術的發展，信息成為一種資源，使第三產業迅速崛起。在發達國家特別是在一些經濟中心城市中，第三產業無論是在國民經濟總產值中還是在就業人口中都占有舉足輕重的地位；由于第三產業在國民生產總值中所占比重日趨提高，必然需要提供能提高其勞動生產率的工作環境和工作條件。而第三產業中，從事金融、貿易、保險、房地產、咨詢服務、綜合技術服務的人員比重逐年提高。即便是傳統產業領域中，規劃、調研、經營、開發、廣告、設計、咨詢等非定型業務據增，白領工作人員的比例也在增加。為這些人提供工作場所就形成了很大的需求壓力。80年代中期以來，世界經濟區域集團化趨勢日益明顯，各國經濟日益被納入世界經濟體系。現在，很難找到一個國家或一個企業會將自己置身于世界大市場之外。世界金融市場已經跨越國界趨向全球化；跨國公司的擴張已使生產和科技國家化，加速了資金、技術、商品和人才的國際流動。在世界的主要大都市里，到處可以看見國際知名大企業的子公司和辦事處。企業要取得跨國經營的成功，先決條件是信息的通暢和辦公設施的完善。經濟的高度發展，為智能化寫字樓的建設提供了廣闊的買方市場。2.2.3.2社會原因：70年代石油危機以來，發達國家開始把原來由政府壟斷經營的交通、郵電、通訊等行業轉為民營或股份制經營，以扭轉長期的經營虧損；許多發展中國家為解決經濟發展基礎設施落后和資金匱乏的問題，也將原先由政府投資的交通、通訊等項目，向民間和國外開放，出現BOT方式（建設-經營-轉讓）；特別是，90年代以后，冷戰結束，大批高技術軍工企業的投入，使得信息技術市場競爭激烈，出現專門為智能化寫字樓建設的系統集成商，為智能化大廈的建設提供了堅實而廣泛的基礎。2.2.4智能化寫字樓的發展歷史美國、日本最早的智能化寫字樓：美國1984年1月，美國康涅狄格州哈特福德市建設的CityPlace(都市辦公大樓)，被譽為世界上最早的智能型大樓。當時，這幢建筑的投資者與設計者并沒有刻意要創造事后被如何大量宣傳的所謂智能化寫字樓。真正促成這種形勢的創造者，是該樓住戶之一的“聯合技術建筑系統”（UTBS）公司，當初該公司承包大廈的空調、電梯及防災設備等工程，并且將計算機與通訊設施連接，廉價地向大廈內其他住戶提供計算機服務和通訊服務。主要具有以下特點：最明顯和吸引人的是住戶不必自購，而以分租的形式獲得昂貴的現代化設備的使用權，既節省空間，又節省人力；這幢大廈內擁有計算機、專用數字交換機和局域網，能為住戶提供話音通信、文字處理、電子郵件、情報資料檢索和科技計算等服務；大樓內的建筑設備實現了綜合管理自動化，采用了新型空調系統、防災設備和最新型的電梯。這些產品節約能源、可使住戶減少租金，而且這些設備使住戶得到安全、舒適和方便；日本日本最早的智能化大樓是1985年2月的東京三井新二號館，另一幢是1985年8月的東京本田青山大樓，以青山大樓為例，其智能化功能主要表現在：山下班簽到、食堂記帳、進出門戶等都使用ID卡自動打卡記錄；使用電子郵件、錄象機等，減少桌上的文書，提高辦公效率；大樓安全性能高，能應付多種災害，確保樓內人員安全；節約能源，如水循環利用，自然能源的有效利用，排熱的回收利用等；每層沒有柱子和固定的隔墻，保持最大的彈性空間，便于對應多種用途使用。各國智能化寫字樓的發展歷程： 美國：智能化大廈的概念源于美國，美國一直處于智能化大廈建設的領先地位，主要是由于美國較早的開放了信息技術市場。在80年代末期，美國占據了世界信息技術市場43%的市場份額，西歐為29%，日本僅為18%。特別是，90年代以來，美國開始實施信息高速公路計劃，繼續保持了技術領先的勢頭。但美國經濟的衰退，阻礙了智能化大廈的進一步發展。為了加速回收投資和提高回報率，房地產商不愿意在樓內安裝復雜而高級的智能化設備。經濟衰退使大量辦公用房空置，需求不足有使得寫字樓租金大幅度下降。近年來，美國新建和改建的寫字樓中有近70%為智能化大廈。日本：與美國不同，日本智能化大樓的建設中政府起了舉足輕重的作用。日本制定了四個層次的發展計劃：智能城市、智能建筑、智能家庭、智能設備。由于日本城市擁擠、辦公場所狹窄、地價高昂、資源稀少，使日本大企業對智能化寫字樓的建設異常積極。日本的智能化大樓，多用于企業自用或部分自用的辦公樓。亞太地區：作為世界經濟最活躍的地區，亞太地區陸續出現了一批高標準的智能化大樓。經濟的高速發展，帶動了辦公樓需求的旺盛。東京和香港是世界上房價和租金最高的城市，加之城市熟練白領工作人員的工資水平高，企業不得不大量采用辦公自動化設備，以提高工作效率，減少雇員和辦公面積；中國：智能化大廈在中國大陸的出現是改革開放后尤其是90年代以后的新生事物。中國經濟的增長，迫切需要進入信息化階段。信息產業迅速發展，通訊基礎設施大為改觀，這些都是智能化大樓的興建提供了堅實的物質基礎。經濟的發展使中心城市的產業結構發生變化，第三產業的比例升高；跨國公司、外資企業的進入以及國內眾多外貿公司、金融機構、房地產公司和企業集團都形成了對智能化大廈的需求。上海市頒布了第一個《智能建筑設計標準》，提高我國智能化大樓的技術水平無疑是十分有意義的。2.2.5智能化大樓的內容：2.2.5.1辦公自動化（OfficeAutomation,OA）局域網（LAN）連接的電腦網絡系統，使用戶每人只用一臺工作站或終端個人電腦，便可完成所有的業務工作：共享打印機、繪圖儀、調制解調器、傳真、收發電子郵件、進入國際互聯網等；通過電腦網絡和電子數據交換技術，實現業務處理和文件傳遞的無紙化、自動化；通過數據庫、專家系統、綜合設計系統、電子出版系統、可視圖文信息系統等實現信息資源的共享，提高業務處理效率，進而優化工作成果。OA系統可以處理數據信息，文字信息，多媒體信息，通過網絡、數據庫管理系統和電腦操作平臺，構成一個有事務處理機能，管理機能和決策機能的完整機構。使辦公業務的規范化程度、復雜程度和對信息資源的依賴程度加強了。供共用OA系統；2.2.5.2建筑自動化（BA,BuildingAutomation）系統：建筑自動化系統包括：環境能源管理系統：安保管理系統；物業管理系統BA系統采用集散式的計算機控制系統（CDCS），一般具有三個層次：最下層是現場控制機。中間層是系統監督控制器。最上層是中央管理系統（MIS）。具有以下功能：數據采集運行參數和狀態顯示歷史數據管理運行記錄報表遠動控制功能控制指導能源統計和計量功能定時功能2.2.5.3先進的通訊系統（AdvancedTelecommunication）是以大樓數字專用交換機（DPBX，DigitalPrivateBranchExchange）為中心，在樓內聯接程控電話系統，電視會議系統和多媒體聲象服務系統，對外與廣域網（WANS）或城域網（MANs）以及衛星通訊系統相聯，實現大樓內外便捷的聲象數字通訊，DPBX還應具有最低成本路由管理功能和自動計費功能。2.2.5.4智能建筑管理系統上述系統，綜合到智能建筑管理系統（IBMS），是利用國際上最先進的分布式控制理論而設計的集散系統。IBMS可以將三A系統與大樓的商務管理系統集成在一起，從而實現物業管理、財務管理、人事管理、酒店管理等全面自動化。2.2.5.5綜合布線系統如此復雜的系統網絡布線，是通過綜合布線系統PDS（PremisesDistributionSystem）來實現的。PDS系統提供開放式的標準通訊接口，能支持多廠商的不同類型設備的數據傳輸和網間互聯，采用標準材料例如光纖和非屏蔽雙絞線作為傳輸介質。在智能化大樓中，綜合布線系統幾乎包容了全部弱電系統的布線，可以傳輸數據、文本、圖象、傳感器、模擬或數字等信號。2.2.5.6智能化內容補充：環境能源管理系統：電力照明系統、空調衛生系統（空調、排水）、輸送系統（電梯、扶梯）安保管理系統：防災系統（火災、煤氣）、防范系統、數據系統（IC卡管理、指紋管理、聲紋管理）等物業管理系統：計量系統、維護保養系統具備有先進的通信系統（IntelligentBuildingCommunicationNetworkIBCN），數據交換機及通信線路，并提供各種通信服務；智能化大樓基本起點是具有BA中的環境能源管理系統和消防安保系統。根據《上海智能建筑設計標準》，凡具備這兩個基本系統的可定為丙級智能化大樓，不具備的定為無級。2.3向綜合性發展2.3.1什么是向綜合性發展？是指隨著經濟的發展，寫字樓產品不僅只單純承擔辦公的功能，而且還承擔了如購物、居住、休閑、餐飲等多方面的功能2.3.2產生的原因：需求的因素：單純的辦公大樓上下班時人流非常集中，無法很好地解決上班人員的交通、餐飲、購物、休息、居住等要求。為了克服這個問題，就出現了多功能的綜合性大樓。建筑物所有者經濟效益最大化的考慮2.3.3同一棟建筑的功能分配.舉例說明：芝加哥的漢考克大廈–位于商業和旅館區，占地1.4萬平方米，–建筑面積260000平方米–是一棟逐漸向上縮小的近百層的矩形塔樓。–功能分配：由于土質不好，設計了滿堂的潛筏基礎，因此將可容納1200輛車的車庫布置在6-12層；6層以下、44-45層的“高空門廳”為商店和游泳池、臺球房；13-41層為辦公室；46-92層為700個單元的公寓；93-97層為餐廳、了望及電視臺。不少辦公人員就近居住在上面的公寓，免除了上下班奔波之苦。這類綜合性大廈在國外實例很多，它為人們工作、生活、娛樂提供了很大的方便，可以節約城市用地，節省城市市政設施投資，縮短交通聯系路程。2.3.4建筑綜合體定義：是將城市中商業、辦公、居住、旅館、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市空間的三項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互存在，相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率而統一的綜合體；優勢：各種功能互為補充，整幢建筑可以在一定范圍內實現自給自足，形成“城中城”的經營方式；各種功能互為裨益，提供對方發展的潛力，反過來促進自身的增長，從而使建筑獲得良好的經濟效益基本特征：空間尺度大，空間形式處理豐富交通系統形態打破了傳統的街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀于環境設計高科技、高智能設施的使用全天候服務周期設計協調互補的功能設計，滿足城市生活多功能的交疊功能構成：辦公、酒店、商業、居住、交通2.4向靈活性發展2.4.1產生原因伴隨著信息環境的網絡化和高度信息化的社會時代的到來，寫字樓的環境也隨之而發生了變化，因此為了和辦公樓的變化相適應，就必須在設計的時候具有高度的靈活性；可以靈活適應各類客戶的需要，無論是大客戶、小客戶；自用型、投資型；客戶在使用時的空間、設備的各種變化：辦公空間的變化、人員的增減、設備的調整2.4.2解決方案：大空間（隔斷/半隔斷）：國外興建的高層辦公樓應變能力較強，有相當一部分采用了大空間靈活平面布局。由于辦公的內容與方式不同，最合適的空間形式莫過于一個大空間，以適應現代辦公組織體系的不斷調整，不斷更新。但毫無遮擋的大空間有勢必帶來噪聲和視線的干擾。因此常采用可拆裝的半隔斷式的工作位置屏障，使工作人員在大空間辦公室內形成“場”的感受。網格：靈活性還表現在寫字樓采用將室內地墻與吊頂平面按一定模數與尺度劃分成為網格。在這些網格中安排相同的燈光、空調、電器插頭等裝置，供租用者依自己的需要安排隔斷，以劃分不同的空間面積，滿足不同使用要求。為了靈活地安置辦公自動化設備用的接電口，有的按一定間距設置地插銷；有的在地板中留有多孔道地面電線管和窗下線路柜；有的則做成類似電子計算機房那樣的架空地板，為未來增添各種設備用電留有更大的可變余地。3.國內現代辦公樓的發展多年來按我國的體制管理習慣，往往是各單位自成體系，圍墻圈地獨門獨院，配套設施一應俱全，作到“萬事不求人”。隨著經濟的發展，社會分工越來越細，新的機構和管理部門大量涌現，辦公管理人員大量增加，再象過去那樣，各自管理、分片經營、建造大量多層建筑，勢必占用大量土地，加劇城市用地的緊張局面。而且舊城改造、大量拆遷，需拆去很多辦公單位，不可能在拆遷后仍然給那些單位各自建一幢樓甚至獨院。由于各單位自建辦公樓沒有這樣大的財力、物力、基建人力、土地等條件，所以不可能建造水平較高的辦公樓，于是不少單位愿意出錢買房或租房來解決辦公及綜合服務。這類