大型(dàxíng)復(fù)合地產(chǎn)項目

——星耀五洲開盤分析 世紀(jì)(shìjì)卓成市場組2009-6-15共四十三頁開發(fā)背景土地屬性項目概況(gàikuàng)規(guī)劃定位配套規(guī)劃開發(fā)進度產(chǎn)品情況銷售進展市場影響目錄(mùlù)共四十三頁開發(fā)(kāifā)背景2007年，全國的土地市場在二級市場的帶動下，瘋狂的攀升，制造了一波又一波的熱浪。我們(wǒmen)一方面要說大多數(shù)開發(fā)商被無限良好的市場預(yù)期“沖動”的行為，而另一方面恐怕是大多數(shù)人不能真正了解的“政府”角色后的利益關(guān)系。2007年9月，津南區(qū)政府以13億元起掛價推出良好資源的“天嘉湖”300萬規(guī)模的地塊，同時對于獲取者要求及其苛刻——30日內(nèi)繳齊全部土地款，公建2年半內(nèi)竣工，住宅3年內(nèi)竣工80%，4年全部竣工。2007年9月，昆明星耀體育運動城有限公司以62.9億獲取天嘉湖項目，即現(xiàn)在的星耀五洲，總用地275萬平，容積率1.09，規(guī)劃總建面300萬平，樓面地價2097元/平。項目在2008年年中，經(jīng)過與中信信托合作后，以“天嘉湖地塊”作為抵押，繳清了全部土地出讓金。該項目至現(xiàn)在非常高調(diào)，其主要目的在于對外宣傳此項目為良性資產(chǎn)。在市內(nèi)奧體中心對面、友誼路華潤萬家及北京朝陽區(qū)嘉都大廈設(shè)有展場，參加過天津市的08秋季節(jié)房交會，及北京房展會、山西推介等。但項目的存活與成長問題，業(yè)界一直看法不一，目前來看市場風(fēng)險性依然較高。共四十三頁開發(fā)(kāifā)背景——開發(fā)(kāifā)商簡介星耀集團星耀集團是以城市多元復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)為主的實業(yè)集團。成立于1992年，裝修起家，1998年進軍房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。在進入天津之前，星耀主要開發(fā)陣地在云南，相繼開發(fā)過星耀大廈、大理中和坊、新亞洲體育城等11個地產(chǎn)項目(xiàngmù)。其中，新亞洲體育城讓星耀集團名聲大震。新亞洲體育城占地3000畝，建筑面積200萬㎡，是目前中國規(guī)模最大、唯一擁有國家級體育場館的運動健康生活城區(qū)，包含多種公建配套的復(fù)合型地產(chǎn)項目。2007年，銷售收入30億元，名列云南省企業(yè)綜合實力前50強。集團目前為家族式企業(yè)管理模式，內(nèi)部相對混亂，派系紛爭嚴(yán)重。融資背景：2007年12月20日，中信“昆明星耀特定資產(chǎn)收益權(quán)投資項目”集合資金信托計劃成型(簡稱“星耀特定”即“中信盛景”的前身”)，募集資金30億元。期限為1年，預(yù)期收益率25%。募信托資金用于購買昆明星耀體育運動城有限公司和天津星耀投資有限公司的特定財產(chǎn)收益權(quán)。在收到轉(zhuǎn)讓價款后，昆明星耀體育運動城公司通過股權(quán)增資的方式注入天津星耀投資有限公司，進行“天津天嘉湖項目”的開發(fā)建設(shè)。天津星耀將天嘉湖地塊的土地使用權(quán)抵押給中信信托，星耀體育城將天津星耀100％股權(quán)質(zhì)押給中信信托。08年3月，中信和星耀重新溝通，6月達成共識，將原信托產(chǎn)品改造成純粹的房地產(chǎn)基金模式。在08年8月份提前終止首期的信托產(chǎn)品，公司改為發(fā)行信托基金。項目公司資金成本從25%到14%。星耀以其持有的天嘉湖地塊土地作為抵押，以超優(yōu)先級募集規(guī)模11.5億元計算,抵押率為18.28%。同時引入中信地產(chǎn)，使其在整個信托基金的運行中扮演了不可或缺的角色，并將在中信信托改造和建立星耀公司制度之后,承擔(dān)地產(chǎn)項目運作監(jiān)管的角色。

共四十三頁發(fā)展商：天津星耀投資有限公司（云南星耀集團天津分公司）戰(zhàn)略合作伙伴：中信信托戰(zhàn)略顧問：王志綱工作室營銷顧問：深圳達觀(dáguān)物業(yè)管理：戴德梁行天津公司設(shè)計單位：美國邁克爾索金事務(wù)所（上海分公司）A.M.Associates（Singgapore）PteLtd北京乾元奧得建筑設(shè)計咨詢有限公司奧建建筑及市內(nèi)設(shè)計有限公司北京維拓時代建筑設(shè)計有限公司天津市方標(biāo)建筑設(shè)計有限公司重慶貝爾高林建筑景觀設(shè)計公司等三十家國際設(shè)計機構(gòu)參與設(shè)計世界十大頂級設(shè)計師助陣：德克、埃瑞克、馬希姆、邁克爾·索金、潘泰、理查德·邁耶、皮特、柯復(fù)南、陳可石、黃雄溪等參與單體設(shè)計總包單位：一期住宅——中建八局；酒店——上海寶冶建設(shè)開發(fā)(kāifā)團隊——國際頂級設(shè)計大師參與，烘托國際化概念共四十三頁土地屬性：作為09年政府20項重點工程，星耀項目位于天津市東南部，地屬津南區(qū)，距外環(huán)線19km（東麗湖為17km），項目與外環(huán)間由津港（天津-大港）公路連接，距津港公路口約3.5km，規(guī)劃的大港到市區(qū)的輕軌在項目有兩個站點（目前尚無建成時間）；目前周邊3km范圍內(nèi)無生活配套，未來將由自身投資解決；項目擁有4.5㎞2的湖景水域資源（東麗湖水域面積(miànjī)7.3km2），土地屬性為與東麗湖相同，為遠郊資源型四季土地，適合打造TOP2、或T2類產(chǎn)品。共四十三頁項目概況：宗地是天津現(xiàn)存的大型天然生態(tài)湖區(qū)改造項目，預(yù)計投資200億元，在7000畝天嘉湖湖心填筑一片4100畝的陸上板塊，將世界(shìjiè)版圖比例微縮，亞、歐、北美、南美、大洋洲和非洲五大洲板塊成世界(shìjiè)地圖狀瀛寰于湖面之上，總規(guī)模由此達到11000畝。項目整體分為四期開發(fā)，周期5年。一期為北美組團，5月1日開盤的還包括亞洲組團的別墅部分。規(guī)劃指標(biāo)：占地面積：7.3平方公里(pínɡfānɡɡōnɡlǐ)；水域面積：4.5平方公里；陸地面積：2.7平房公里；水陸面積比：6.3:3.7，與世界版圖極為接近；總用地面積：275.23萬㎡總建筑面積：300萬㎡；住宅部分面積：260萬㎡；公建部分面積：近40萬㎡（其中酒店7萬㎡）；容積率：1.09湖岸線長度：30多公里，3/4個馬拉松土地出讓時間：2007-10-19總地價：62.9億樓面地價：2097元/㎡無套型面積限制。1期北美洲亞洲共四十三頁項目規(guī)劃定位：世界版圖、水上浮城、度假型復(fù)合大盤，TOP2+T21、微縮的五大洲版圖。結(jié)合地塊水資源優(yōu)勢，將世界版圖適當(dāng)調(diào)整后同比例縮小，形成地理意義上的五大洲板塊。2、先行啟動復(fù)合型公建配套。定位集國際會議中心、超7星級酒店、水景、高爾夫球場、各種類型住宅等綜合型商務(wù)、休閑、度假項目，萬人廣場、音樂噴泉場等已呈現(xiàn)(chéngxiàn)，不斷完善土地屬性轉(zhuǎn)化。共四十三頁規(guī)劃亮點：1、一個水的世界；

2、三大特色建筑奇觀：

1）360°七星級全水景風(fēng)情酒店，蜂巢酒店(邁耶）

2）世界最大規(guī)模室內(nèi)運動休閑娛樂建筑，綜合體30萬㎡室內(nèi)滑雪場；

3）漂浮別墅(biéshù)——湖心“水之鉆”豪宅（邁耶，設(shè)計中）

3、五大建筑博覽園：

1）世界建筑博覽園：匯集世界五大洲建筑風(fēng)格精髓

2）世界橋梁博覽園：從美國金門大橋到澳洲悉尼大橋，它將80多座世

界著名橋梁微縮再造，完全按照各洲際的地理布局建筑在相應(yīng)的版圖

中，成為單位面積橋梁密度的世界之最。

3）世界園林博覽園：依照世界十大園林體系的不同風(fēng)格，結(jié)合生態(tài)水域

自然景觀的特點，建造出一地感受多國園林風(fēng)情的景觀公園。

4）世界雕塑博覽園：紐約“自由女神”、聯(lián)合國“扭曲之槍”、丹麥“美人

魚”等，匯聚世界各地的經(jīng)典雕塑。

5）世界諺語博覽園：凝聚世界各民族的智慧箴言，鏤刻在了五大洲

板塊的墻垣鋪面上，讓生活在這里的孩子在聰穎睿智中一路成長。共四十三頁配套規(guī)劃：項目圍繞天嘉湖而建，每期均設(shè)有風(fēng)情酒店、商務(wù)會所、商業(yè)配套、特色(tèsè)園林及建筑。1期建設(shè)的106萬平米中，約30平公建集中在北美洲板塊，包括滑雪場、音樂噴泉、萬人廣場、超五星級酒店和七星際企業(yè)會所等，配套設(shè)施將在10年底全部交付世界級規(guī)模的室內(nèi)滑雪場包含(bāohán)四條滑道，冰上娛樂中心、國際溜冰場音樂噴泉中國最大直徑圓形的音樂噴泉和平廣場容納萬人集聚的休閑娛樂場所蜂巢酒店七星級360度全水景風(fēng)情酒店七星際企業(yè)會所會員制的私人聚會場所一期北美板塊二期亞歐板塊共四十三頁開發(fā)策略：展示性配套先行（音樂噴泉、萬人和平廣場等），別墅先行啟動規(guī)避遠郊項目客戶的抗拒心理，同步提升項目品質(zhì)和度假(dùjiǎ)功能，景觀高層充分挖掘湖景資源的可視性。每一組團的開發(fā)均將當(dāng)?shù)氐慕ㄖ?fúhào)、景觀元素、人文特征融合在一起，高、中、低端產(chǎn)品混搭，配套、住宅同步推進，試圖打造豐富的世界人居生活。策略判斷一：主入口與當(dāng)前的景觀大道連接更緊密，通達性更好；策略判斷二：一期公建集中，對于遠郊大盤的昭示性和示范性效果更好；策略判斷三：北美組團的包容性匯集了多種建筑風(fēng)格，從另一方面規(guī)避了做單一風(fēng)格的風(fēng)險性。共四十三頁開發(fā)進度：項目圍繞天嘉湖而建，1期建設(shè)的106萬平米中，約30平公建集中在北美洲板塊，包括滑雪場、音樂噴泉、萬人和平廣場、超五星級酒店和七星際(xīngjì)企業(yè)會所等，配套設(shè)施將在10年底全部交付。2008年5月1日開工，約15萬平米；2009年5月1日開盤，住宅：一期別墅封頂(fēnɡdǐnɡ)，高層主體4-11層。音樂噴泉呈現(xiàn)；萬人和平廣場呈現(xiàn)；和平廣場雕塑呈現(xiàn)。由于工程搶工，現(xiàn)場呈現(xiàn)品質(zhì)粗糙，但整體規(guī)模浩大。主入口日式鐘雕塑主入口大橋和平廣場中心臺扭斷的搶雕塑世界版圖的地面音樂噴泉共四十三頁目前開發(fā)進度：填湖造城，全力推進(tuījìn)。一期住宅部分10年底入住。低密產(chǎn)品(chǎnpǐn)實景多層產(chǎn)品實景超五星酒店實景音樂噴泉實景商業(yè)步行街共四十三頁幾組照片呈現(xiàn)(chéngxiàn)工程進度控制的緊張程度由津港公路轉(zhuǎn)向(zhuǎnxiàng)通往項目的景觀大道開盤前5天，其實直到前一天，示范區(qū)仍然是一片工地（很遺憾，當(dāng)天只顧了找路忘了拍照，因為景觀大道正在鋪油，無法進入，轉(zhuǎn)到了鄉(xiāng)村路里面），集團孫嘉很疑慮的說：“這哪像明天開盤的樣？”開盤當(dāng)天的景觀大道，由于剛下過雨，似乎有種別樣的清新。下雨前，還有很多剛剛完工的塵土、泥濘；路邊是夜里豎起的廣告牌主入口雨后倒映燈桿的路面5天前5天前5天前共四十三頁產(chǎn)品類型供應(yīng)套數(shù)（套）供應(yīng)面積（㎡）面積段（㎡）高層（二室）3252934172-115高層（四室）668452128疊加別墅1101208783-12524459472154-392組院（聯(lián)排）31155480151-2326827348373-426獨棟3218302396-908合計1156210481——產(chǎn)品組合：多層次產(chǎn)品，最大范圍覆蓋(fùgài)客戶。一期北美組團：40棟獨棟；45棟疊加；100棟聯(lián)排；20棟4層多層；20棟34層高層。約3000戶，車位配比1：1。特點：別墅類產(chǎn)品均帶地下室，全算產(chǎn)權(quán)面積，但由于是在水庫，客戶最擔(dān)心透水問題(wèntí)，也成為檢驗后期工程質(zhì)量的關(guān)鍵。截止4月30日已獲取銷許產(chǎn)品共四十三頁法式（M系列）

：1175㎡，地下一層465㎡，地上兩層709㎡。總價約700萬。特點，超大戶型，雙車庫，下沉式庭院，8.1米客廳(kètīng)開間，共享空間，臥室均附帶獨立的衛(wèi)生間、衣帽間。地下(dìxià)一層地上一層地上二層獨棟：分為兩種系列（M、K系列），5種風(fēng)格：法式、歐式、西班牙、中式、現(xiàn)代，湖景資源最大化。共四十三頁獨棟：分為兩種系列，5種風(fēng)格(fēnggé)：法式、歐式、西班牙、中式、現(xiàn)代，湖景資源最大化。歐式（M系列）

：1206㎡，地下一層418㎡，地上兩層788㎡。特點，超大戶型，三車庫，下沉(xiàchén)式庭院，兩處獨立樓梯，8.1米客廳開間，共享空間，臥室均附帶獨立的衛(wèi)生間、衣帽間。工人房設(shè)在一層。

地下一層地上一層地上二層共四十三頁獨棟：分為兩種系列（M、K系列），5種風(fēng)格(fēnggé)：法式、歐式、西班牙、中式、現(xiàn)代，湖景資源最大化。地上(dìshànɡ)三層地上一層地上二層地下一層下沉式庭院中式（M系列）

：760.77㎡，地下一層234.37㎡，地上兩層526.4㎡。特點，雙車庫，下沉式庭院，客廳共享空間，獨層主臥區(qū)。多個超大觀景露臺。共四十三頁獨棟：分為兩種系列（M、K系列），5種風(fēng)格(fēnggé)：法式、歐式、西班牙、中式、現(xiàn)代，湖景資源最大化。地下(dìxià)一層地上一層地上二層地上三層現(xiàn)代風(fēng)格（M系列4種，K系列1種）

：其中M系列，709-805㎡，地下一層205-271㎡，地上三層436-533㎡。現(xiàn)代風(fēng)格的K系列戶型面積最小，378㎡，地下105㎡，地上273㎡。特點：外檐簡約；M系列雙車庫，K系列為單車庫；下沉式庭院，客廳共享空間，獨層主臥區(qū)。共四十三頁獨棟：分為兩種系列（M、K系列），5種風(fēng)格：法式、歐式、西班牙、中式、現(xiàn)代(xiàndài)，湖景資源最大化。西班牙（K系列）：共三種戶型，面積較K系列較小，同時均為四層設(shè)計。578-619㎡，地下一層205-271㎡，地上三層436-533㎡。特點，單車庫，下沉(xiàchén)式庭院，獨層主臥區(qū)。地下一層地上一層地上二層地上三層共四十三頁雙拼：西班牙風(fēng)格(fēnggé)，次湖景資源。西班牙：共2種戶型(hùxínɡ)，四層設(shè)計。376-399㎡，地下一層124㎡，地上三層251-274㎡。特點，單車庫，下沉式庭院，客廳共享空間，大開間、短進深，獨層主臥區(qū)。地下一層地上一層地上二層地上三層共四十三頁組院別墅(biéshù)：中式，6圍合;英式，8圍合；西班牙式1，10圍合；西班牙式2，11圍合。中式：6圍合，地下一層，地上三層設(shè)計。388㎡、418㎡、426㎡各2套，地下一層134-162㎡，地上三層254-278㎡。特點，下沉式庭院，客廳共享空間，露臺(lùtái)，帶電梯共四十三頁組院別墅(biéshù)：中式，6圍合;英式，8圍合；西班牙式1，10圍合；西班牙式2，11圍合英式：8圍合，390㎡、314㎡、290㎡（地下一層，地上三層設(shè)計）、154㎡（地上3-5層），各2套。特點，下沉式庭院，客廳共享空間，露臺(lùtái)，帶電梯154㎡別墅，地上3-5層，其中第5層最高點達到9m，可以再搭出一層共四十三頁湖景高層：三梯兩戶（364㎡五室四廳四衛(wèi)(sìwèi)）；三梯三戶（246㎡四室二廳四衛(wèi)+213㎡四室二廳三衛(wèi)+124㎡二室二廳二衛(wèi)）；三梯六戶（130㎡四室二衛(wèi)+2套80㎡二居二衛(wèi)+100㎡二廳二衛(wèi)+77㎡二廳二衛(wèi)+75㎡二廳二衛(wèi)三梯兩戶：364㎡五居大戶型，足夠舒適的主臥套間(tàojiān)和客廳，戶型窗。共四十三頁湖景高層(ɡāocénɡ)：三梯兩戶（364㎡五室四廳四衛(wèi)）；三梯三戶（246㎡四室二廳四衛(wèi)+213㎡四室二廳三衛(wèi)+124㎡二室二廳二衛(wèi)）；三梯六戶（130㎡四室二衛(wèi)+2套80㎡二居二衛(wèi)+100㎡二廳二衛(wèi)+77㎡二廳二衛(wèi)+75㎡二廳二衛(wèi)三梯三戶：200平米以上的戶型全部帶傭人(yònɡrén)房，但是目前來看功能作用不大，也許分配給其他空間更舒適。共四十三頁湖景高層：三梯兩戶（364㎡五室四廳四衛(wèi)(sìwèi)）；

三梯三戶（246㎡四室二廳四衛(wèi)+213㎡四室二廳三衛(wèi)+124㎡二室二廳二衛(wèi)）；

三梯六戶（130㎡四室二衛(wèi)+2套80㎡二居二衛(wèi)+100㎡二廳二衛(wèi)+77㎡二廳二衛(wèi)+75㎡二廳二衛(wèi)共四十三頁營銷策略：高舉高打，概念先行，完整的故事體系。京、津、唐同步(tóngbù)推廣。主題推廣(tuīguǎng)語：世界是你的推廣渠道：主力以報紙、網(wǎng)絡(luò)、外展場為重點拓展渠道，建立項目自身獨立的項目網(wǎng)站、電子樓書等，各類大型冠名活動，和現(xiàn)場品牌性的大型暖場活動。電子樓書封面封2、封3以設(shè)計師的影響力賦予項目力量電子樓書宣傳短片：/news/shownews1.jsp?newClassID=21&newsID=244&newAreaID=1¬NewsFormat=true帶有想象撼動力的影音畫作，給客戶以未來生活的沖擊。（水晶石制作，制作費1000萬元。）共四十三頁

2008年5月28日，260億，11000畝――中國再造世界？！（軟文）2008年5月28日，誰為中國地標(biāo)狂:星耀五洲敢造（項目奠基活動軟文）

，文中更有“迪拜去矣，更大的奇跡正在進行中！”的豪語。2008年5月28日，星耀五洲世界的唯一

（軟文）2008年6月5日，星耀集團牽手AMA集團就非洲風(fēng)情酒店設(shè)計簽約

（軟文）2008年6月12日，國際頂級建筑設(shè)計大師邁耶空降天津

（軟文）2008年6月30日，天津要建七星級酒店？

（軟文）2008年7月1日，

星耀五洲：中國新地標(biāo)級項目布局濱海

（軟文）2008年7月3日，中國新地標(biāo)的崛起

（軟文）2008年7月6日，我集團項目中國人居10年·生態(tài)社區(qū)示范獎

（軟文）2008年7月7日，

天津：津南區(qū)將建造(jiànzào)七星級全水景豪華酒店

（軟文）2008年9月2日，實況：全國百家房地產(chǎn)精英互動沙龍(組圖)

（軟文活動炒作）2008年9月18日，“國際規(guī)劃大會”住宅規(guī)劃參評項目展示

（軟文）2008年10月17日，星耀五洲七星級酒店項目環(huán)境影響評價報告書階段公眾參與信息公示（軟文）2008年10月24日，世界來了：星耀五洲，盛世綻放亮相津門，預(yù)告“10月30日晚，一臺“隆重紀(jì)念改革開放三十周年、魅力天津·星耀五洲、天津房地產(chǎn)感恩盛典暨星耀五洲盛世綻放夜”大型文藝演出將在天津大禮堂舉行。”2008年10月25日，云南省政協(xié)主席王學(xué)仁考察“星耀五洲”項目

（軟文）2008年10月25日，36億星耀破局

（新浪）2008年10月28日，“感恩盛典”雙星閃耀

（李宗盛活動提前曝光軟文）2008年10月31日，

世界奇跡空降天津

（房交會首次大型曝光報道）2008年10月31日，天津星耀五洲環(huán)渤海重構(gòu)“世界版圖”

（軟文）推廣節(jié)奏(jiézòu)：軟硬同步，事件性新聞炒作+高頻度曝光，高調(diào)打造項目品牌。

共四十三頁推廣節(jié)奏：軟硬同步，事件(shìjiàn)性新聞炒作+高頻度曝光，高調(diào)打造項目品牌。

2008年11月3日，房協(xié)組團參加2008中國環(huán)渤海

（軟文）2008年11月3日，星耀集團聯(lián)手中信巧設(shè)信托

（軟文）2008年11月6日，中國最大地產(chǎn)基金橫空出世

2008年11月6日，中國原創(chuàng)歌曲三十年燃情歌會將唱響

（冠名活動報道）2008年11月6日，實力唱將匯聚津城

（冠名活動報道）2008年11月8日，群星燃情演唱會在津舉行

（冠名活動報道）2008年11月8日，“燃情歌會”暖流涌動

（冠名活動報道）2008年11月9日，演出市場“立冬”火爆

（冠名活動報道）2008年11月10日，尋找“地王”幸存者

2008年11月11日，星耀五洲打造世界人居新高地

2008年11月13日，“地王”項目遭遇寒冬

2008年11月13日，行業(yè)低迷致“地王”分化

2008年11月14日，從京津走向世界星耀五洲驚艷“環(huán)博會”

（10月31日，參加在唐山舉行環(huán)渤海房地產(chǎn)博覽會報道）2008年11月17日，星耀五洲：挑戰(zhàn)迪拜“世界島”

2008年11月18日，國際建筑大師撈得中國樓盤最高設(shè)計費

（邁耶以國內(nèi)設(shè)計師100倍的設(shè)計費簽約）2008年11月18日，從“鳥巢”到“水母(shuǐmǔ)”國內(nèi)地標(biāo)建筑風(fēng)靡仿生學(xué)（美國著名建筑設(shè)計師邁克爾?索金的報道）2008年11月21日，海外華文媒體看天津

2008年11頁21日，

在海外叫響天津聲音

2008年11月22日，“世界島”展現(xiàn)全球風(fēng)情

2008年11月25日，海外華文媒體“讓世界做星耀的業(yè)主”

2008年11月25日，探訪十屆住交會：001展臺神秘花落

（參展十屆住交會報道）2008年11月25日，訪天津星耀集團總經(jīng)理顏勇:在天津打造世界城

2008年11月28日，住交會展示六大看點萬科、富力等品牌地產(chǎn)參展

（參展十屆住交會報道）2008年11月28日，答對問題即有機會獲得《梅蘭芳》北京全球首映禮門票

（贊助《梅艷芳》首映）2008年11月30日，顏語:高端不動產(chǎn)應(yīng)把房子當(dāng)藝術(shù)品當(dāng)作品來賣

共四十三頁推廣(tuīguǎng)節(jié)奏：軟硬同步，事件性新聞炒作+高頻度曝光，高調(diào)打造項目品牌。2008年12月1日，王志綱：城市一體化前景廣闊

2008年12月1日，天津10大新上市樓盤

（搜房）2008年12月1日，星耀五洲：世界島地標(biāo)中國

2008年12月1日，星耀滑雪館綜合體項目環(huán)境影響報告書公眾參與信息公示

2008年12月2日，星耀“世界建筑大師俱樂部”亮劍

（12月30日，住交會001展廳，來自法國、德國、荷蘭、澳洲4國的著名建筑機構(gòu)及世界級建筑大師，與中國星耀集團“世界島”項目簽下了合作協(xié)議）2008年12月3日，房地產(chǎn)跨界營銷模式創(chuàng)新創(chuàng)在思維上

（梅蘭芳首映禮后續(xù)報道）2008年12月3日，

星光不夜天《梅蘭芳》好戲開鑼

（梅蘭芳首映禮后續(xù)報道）2008年12月3日，星耀集團簽下四位世界級建筑大師

2008年12月4日，“天津不只狗不理還有世界島”

2008年12月4日，CIHAF頒獎盛典“暖冬”星耀囊括4大獎成最大贏家

（住交會報道）2008年12月4日，牽手《梅蘭芳》全球“首映”星耀上演“跨界”營銷大戲

2008年12月22日，迎新春百萬大獎等您拿

（新春抽獎公告：一、抽獎時間：2008年12月21日--2008年1月26日；二、抽獎對象：已認籌或認購的客戶，以及在活動期間認籌的客戶；三、抽獎地點：天津天嘉湖展示中心，天津奧體展示中心，北京嘉都大廈展示中心；四獎品設(shè)置：一等獎IBM筆記本電腦，二等獎SONYw150數(shù)碼相機，三等獎格蘭仕微波爐或同等價值的電磁爐，四等獎《梅蘭芳》首映禮典藏高級紅酒，紀(jì)念獎電影票兌換券；開盤(kāipán)當(dāng)天認購的客戶，可參加奔馳/甲殼蟲名車等眾多獎品的抽獎活動，獎品豐厚，好禮等你來。）2008年12月24日，星耀五洲閃亮北大PE年會

2008年12月25日，星耀五洲創(chuàng)歲末京津別墅熱銷奇跡

2008年12月29日，中進英之杰信心09關(guān)愛隨行賀歲車主年會傾情奉獻

2009年1月8日，津南提速海河經(jīng)濟蘊含巨大商機無縫連接市中心與濱海黃金走廊

2009年1月8日，黃金走廊“巨資”筑城2009年津南領(lǐng)舞天津

2009年1月8日，華北地區(qū)超大規(guī)模水城浮出水面星耀五洲重生態(tài)“領(lǐng)舞”人居福地

2009年1月8日，2009年天津南部亮點頻出交通網(wǎng)絡(luò)牽動萬眾矚目

共四十三頁推廣節(jié)奏：軟硬同步，事件性新聞炒作+高頻度曝光，高調(diào)打造(dǎzào)項目品牌。2009年1月16日，津南漸成環(huán)渤海“給養(yǎng)通道”

2009年2月13日，天嘉湖旅游區(qū)納入天津新二十項重大服務(wù)業(yè)項目

2009年2月13日，高端客戶爭購星耀五洲

2009年2月13日，高職教育基地扎根環(huán)渤海

2009年3月1日，星耀五洲認購火熱天津樓市回暖放量

2009年3月12日，星耀五洲遭外地客戶瘋搶

2009年3月18日，豪華郵輪游日韓報名火爆

2009年4月14日，李瑞環(huán)同志參觀考察星耀五洲

2009年4月14日，星耀五洲北京春季房展詮釋“五大博覽園”

（參加北京春季房展會報道）2009年4月15日，5月盛大開盤星耀五洲“價值(jiàzhí)生活”點亮京津

（開盤預(yù)告）2009年4月29日，星耀五洲5.1盛大開盤，樣板間同期開幕，推出5月“歡樂月”系列活動。共四十三頁5月1日，開盤紀(jì)實，陰雨天氣未有直接影響，現(xiàn)場品質(zhì)(pǐnzhì)雖然粗糙，依然帶來氣勢；現(xiàn)場組織相對混亂，直接影響客戶成交及情緒。主入口前的馬路成為臨時停車場主入口主橋主入口廣場主活動(huódòng)臺，雨天，一半用塑料布遮了起來。廣場上派發(fā)氣球的禮儀“扭斷的槍”雕塑共四十三頁5月1日，開盤紀(jì)實，陰雨天氣未有直接影響(yǐngxiǎng)，現(xiàn)場品質(zhì)雖然粗糙，依然帶來氣勢；現(xiàn)場組織相對混亂，直接影響(yǐngxiǎng)客戶成交及情緒。開盤當(dāng)天(dàngtiān)搭的鐵藝雕塑沒有清理干凈的廣場路（其實雨天已經(jīng)幫助他們清潔了很多灰塵）日式鐘，廣場上到處是民工在賞景。“鑄劍為犁”雕塑廣場樹穴體現(xiàn)細節(jié)現(xiàn)場素描，民工也是旁觀者共四十三頁5月1日，開盤紀(jì)實，陰雨天氣未有直接(zhíjiē)影響，現(xiàn)場品質(zhì)雖然粗糙，依然帶來氣勢；現(xiàn)場組織相對混亂，直接(zhíjiē)影響客戶成交及情緒。廣場上的花缽，雖然(suīrán)花很普通但很漂亮。北京運來的老爺車、甲殼蟲等，配有統(tǒng)一的“l(fā)ogo”和車型介紹。當(dāng)天購房的客戶可以享用飲料、小吃。擺在售樓處門口的獎品，35萬的特等獎奔馳已被“一個購買高層鐵角”產(chǎn)品的客戶抽走。下雨了，客戶擠在門口大學(xué)生服務(wù)員做了臨時接送員，送往門口的大巴車。共四十三頁5月1日，開盤紀(jì)實，陰雨天氣未有直接影響，現(xiàn)場品質(zhì)雖然粗糙，依然帶來氣勢；現(xiàn)場組織(zǔzhī)相對混亂，直接影響客戶成交及情緒。拉把椅子(yǐzi)就是洽談區(qū)疲憊的客戶沙盤上方懸掛的各國國旗，顯示國際化氛圍。沙盤旁邊，民工和客戶混雜在一起。現(xiàn)場銷控，經(jīng)常出錯共四十三頁樣板間示范通道成為其亮點，熱帶園林的感覺讓沒怎么享受過的津南區(qū)客戶(kèhù)很受用，整體通道有點星河灣的感覺；

但樣板間內(nèi)的裝修風(fēng)格及配飾單調(diào)一致（10余套幾乎一樣），內(nèi)部配飾臨時擺布相對凌亂；

樣板間引導(dǎo)員形象較佳，但專業(yè)度不足。熱帶園林布置(bùzhì)的樣板間通道偏豪華型的樣板間只能放一張單人床（兩張床墊的疊拼）的次臥室，卻放了一個不相稱的大花瓶。樣板間的引導(dǎo)員形象較佳樣板間門口的路的細節(jié)品質(zhì)，同時具有區(qū)分導(dǎo)示作用。共四十三頁2009-05-01至2009-05-10開盤優(yōu)惠8％，最高優(yōu)惠14％。開盤購房抽獎活動，天天抽獎：冰箱、液晶電視。10號還將抽出1輛奔馳，2輛甲殼蟲轎車大獎2009-04-01至2009-05-31孫麗、陳坤齊聚星耀五洲，共賞老爺車。開盤活動多多！2009-03-01至2009-04-05星耀五洲預(yù)計五一開盤，包括70-600平米的公寓及獨棟、聯(lián)排別墅等。現(xiàn)在認籌可優(yōu)先選房，認籌費2萬元（可沖抵房款）。2009-02-02至2009-02-28星耀五洲一期開盤前認籌96折，物業(yè)費：疊加：2.6元/平米（五層疊加）3.2元/平米（七層疊加含電梯維護費用）；獨棟：3.6元/平米；高層：2.07元/平米。開盤時間未定，入住時間：一期：2010年9月30日組院別墅，2010年12月31日高層住宅。2009-01-01至2009-01-31星耀五洲明年開盤，具體時間未定，市內(nèi)展示中心在南開區(qū)賓水西道12號新城市花園底商，目前可到現(xiàn)場或市內(nèi)展示中心咨詢。2008-11-20至2008-11-30入住時間：一期：2010年9月30日組院別墅2010年12月31日高層住宅2008-09-28至2008-11-30開盤購房96折2008-09-01至2008-10-30一期產(chǎn)品全面接受咨詢，日贈800元VIP預(yù)約登記中（星耀集團鄭重承諾：交房一個月內(nèi)無理由退房！）銷售節(jié)奏(jiézòu)：2008年9月1日接受咨詢，逐日遞加優(yōu)惠點位；在市場嚴(yán)重惡化的情況下，推出無理由退房承諾。積累客戶時間：至09年5月1日開盤，積累客戶時間為8