1近年來，隨著上海房地產市場的成熟和繁榮，其住宅產品的更新換代也在急劇加快，新潮設計層出不窮，其中，以小戶型住宅產品尤為耀眼，已經成為上海樓市中的新寵，樓盤一經推出便深受追捧。這種小戶型住宅產品目前在上海的房地產行業主要包括以下三種■單身公寓。它是近兩年來上海房產市場上供應量最大的小戶型住宅，主要有世紀之門、藍朝部落、青年匯、自由之宅、東渡名人大廈、奔騰新干線等等。■產權式酒店式服務公寓。它是一種具有產權性質的酒店，集商住為一體的物業品種，一般房間內無煤氣等居家生活所必備的配套設施。此類產品目前市場上供應較少，主要有湯臣金融中心和巴黎時韻、環球廣場、金銀匯等。■一般的小戶型住宅。它是指分布于綜合性住宅小區內的小房型住宅，它屬于普通的商品住宅項目，與普通商品住宅的具有等同的使用年限和物業服務。目前市場上供用較多，主要有瑞虹新城的樂富單元，中遠兩灣城三期繽紛時代的一戶室，達在本次針對小戶型的專項市場調查中，我們主要對供應量相對較多的單身公寓作為切入點，進行了比較深入的調查，現將有關信息匯總如下。一、單身公寓的(誕生)歷史沿革單身公寓又稱白領公寓，是一種過渡型住宅產品，是小戶型住宅的一種，一般平均在25平方米—45平方米左右/套，總價在30萬元—40萬元左右，其結構上的最大特點是只有一間房間，一套廚衛。近年來根據市場的需健全的單身公寓樓盤，有的還建造起了躍層小房型公寓，這種房型不僅在建筑面積方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋結構方面還增加了廚房、客廳、餐廳、陽臺等等。在上海，單身公寓的誕生最早是從租賃的市場中出現的，大約在兩、三年前，有業主般每個人負擔的費用每月在500-1000元之間，結果頗受各類白領的廣泛青睞，眾多開發商于是從中重新發現商機，紛紛推出專案，至此這種被命名為“單身公寓”的住宅才風靡起來。其中，最早作為出售形態的單身公寓當數長壽路上的世紀之門名氣最響，它把一個2板狀商住樓設計成中間走道，兩邊做小套房，主力面積在45-60平方米之間，總價在20-30萬元之間，直接吸引了工作時間不長，但希望在市區有房的年輕人前來搶購。二、單身公寓設計定位的基本特點單身公寓作為一種特殊的住宅產品形式，在設計定位上也存在一些突出的特點。縱觀上海的單身公寓，我們不難發現，目前市場上推出的單身公寓具有以下一些基本特點：以下是幾個典型單身公寓樓案的面積配比表，從表中數據我們可以看出，目前市場上的單身公寓產品面積集中在24—78平方米之間，主力面積大多控制在30—50平方米左右，較全市普通商品住宅成交主力面積峰值小一半還多。案名面積范圍(平方主力面積(平方主力總價(萬藍朝部落奔騰新干線青年匯面積控制最大的效用在于有效的控制總價。除部分投資型高檔項目外，大部分單身公寓的總價都在40萬/套以下，與此類過渡性住宅消費者的消費心態相吻合，小面積同時使得此類產品成為市場上的稀缺產品，因此推出之后即收到市場追捧。但是居住面積與舒適程度成正比關系。因此單身公寓在追求面積精簡的大前提下，不受建筑規范限制，部分單身公寓并不具備設置廚房的空間，而且幾乎每個單身公寓項目都2、擁有地段優勢的稀缺產品。目前一些單身公寓住宅大多享有地理優勢，處于人口稠密、商業成熟、交通便利的地區。住宅門口有四通八達的交通線路，以及著名的商業街，黃金地段是目前單身公寓最明橋腳的“青年匯”等等，這些物業都占據上海一些最好的路段，他們的價值也隨著該市中心區域土地的匱乏而彌加珍貴。由于產品的稀缺性，導致了價格的劇烈提升。據統計在這些中心城區的單身公寓平均價格超過同類地區普通住宅平均單價的20%以上，在看似較低3、完備的配套設施及酒店式服務增添了物業的附加值。理想的單身公寓必須是入住方便，居家生活的所有設施都應一應俱全，妥帖地照顧了青年住戶的入住要求。在更大程度上滿足年輕人對日常生活方便、快捷的需求，最大限度3因此設施和服務已經成為消費者選購單身公寓的重要因素之幾大類：商業設施類24小時便利店24小時洗衣店全天候餐廳及送餐服務運動休閑類健身房、桌球、壁球等棋牌游戲圖書閱覽家政服務類房內清潔服務代購、代定、代收服務物業及用品租賃、出售服務商務網絡類互聯網、復印、傳真等全裝修是單身公寓的標準型特征之一，從首個單身公寓“MYCITY”到“金銀匯”等第二代小戶型公寓，其產品不斷進化的一個重要表現也體現在裝修品質的不斷提高、配套設項目，全裝修概念得以深化，提供除家具之外的全套設施，排油煙機、電磁爐等部分的家電設備，雖然入住的方便程度已遠超過毛坯房，但還未達到“提個皮箱就可入住”的宣傳效果，到“金銀匯”項目，全裝修概念得以充分展現，大到空調、小到一個煙缸，所有生活設施一應俱全。據悉，目前單身公寓裝修標準一般在600—800元/平方米之間。單身公寓并不是簡單的家庭居住的終極產品，而是一種市場細分之后的產物，僅僅是一種過渡產品。一旦其業主結婚成家，它就將“淪為偏房”。因此，其客戶群體也比較單一，關于此我們將在下一部分進行詳細分析。既然單身公寓具備以上一些誘人的特征，那么到底是那些人在購買具有以上特定設計要求和突出的市場特點的單身公寓住宅產品呢?據有關資料表明這類物業40%的買家是20-30歲年輕人，39%在30-40歲之間，二者相加占到總購房者的79%,另外在付款方式上，93%買家選擇按揭貸款，僅7%的買家一次付款。其中主要表現為以下幾類消費者：4的統計，大專以上學歷的購房者占88.1%,月收入5000元以上的占67.1%,其中8000元以上的占24%。另據調查，目前上海年輕人的結婚年齡一般在28至30歲左右，他們從大學畢業到成家立業，其中大概有5至7年的“過渡期”,在此期間，他們對生活質量的期望，比如個人私密空間、舒適的生活條件等，與他們的居住條件不太符合，于是就給這個全新的小戶型單身公寓住宅市場提供了銷售空間。特別是白領女性逐漸成為購買單身公寓的主力軍，據多家售樓處的統計顯示，6成以上的購房者為女性。在這些女性中除一部分購買單身公寓作為投資之外，絕大部分都是一些追求獨立新生活的女性。而且調查中還發現，她們多為30歲以下單身一族，大學畢業后，具有較強獨立精神的她們，不愿依附于父母的屋檐下，買房獨住成為走向新生活的第一步。2、外地來滬的知識型青年。上海市已推出面向全國的人才政策，外地應屆畢業生只要找到接收單位均可留滬就業；中國加入WTO后，外資公司和外省市企業會加速進入上海，會大大增加外地來滬青年對單身公寓的需求。3、單親家庭。喪偶或離異家庭需要舒適小戶型公寓作為棲身港灣。4、投資客。上海作為一個國際化大都市，國際友人、外省市來滬暫住和工作的人員使上海市的房屋租賃市場日益成熟，房屋的流通性越來越強，而和大戶型相比，小戶型又具有投資少、回報高、周期短的明顯優勢，因此滬上很多投資者都選擇購買單身公寓作為他們的投資項目。根據最新的藍朝部落購房者調查顯示：有70%的購房者是投資購房，他們有的是第二次甚至是第三次購房，有的本身住房面積不小，他們認為一方面市中心小戶型出租率高，有投資回報價值，另一方面買套房能退稅也是挺好的。在以上四類客戶中，其中前兩類客戶在某種意義上來講，就是目前在全國上下都比較流行的所謂的“小資階層”,即既不屬于一般的工薪階層又不屬于具有產業的中產階級的一個中性群體，這類人一般表現為學歷較高、具有一定的文化素養，有不菲而且穩定的收入，喜歡講究生活品質、講究生活情調。據了解，目前上海市區此類人約有40—50萬左右，而且在近300萬流動人口中也有小部分屬于“小資階層”,他們對單身公寓的需求相對是比較迫切的。1、目前上海單身公寓的市場交易氛圍上海市小房型樓盤或者說單身公寓樓盤的出現最初基于兩個因素，一個因素是爛尾樓盤的重新包裝上市，如“MYCITY”是原有爛尾住宅項目的重新包裝推廣；另外一個因素就是有一定量的市場需求，由于產品5面積小適合單人或兩人家庭居住，總價低又適合剛開始創業的青年，并且易于出租，有投■2000年6月，位于江寧路橋一側的“世紀之門●榮聯家園”首次推出以“MYCITY”為旗號的小房型公寓，每戶29—58平方米不等。從設計上看并無創新之處，且建筑體型很大，但由于單套面積很小，又是全裝修，開盤兩周即銷售一空。■一年之后，即2001年6月，位于曹家渡的“藍朝部落”再度推出這一物業，先期500余套房屋不到半月時間一銷而空，場面之熱烈比當年的“MYCITY”有過之而無不及。兩者相比，它的單套面積更小，比如24平方米；戶數更多，一梯達24戶；單價更高，每平方米超出了7000元?！鼍o接著，位于南浦大橋橋境的“青年匯”又閃亮登場，同樣引發搶購狂潮；12圍墻廣告剛一露面，短短5天內，70%的房源即被預訂?！鰺o獨有偶，位于上海虹口區臨平路上的瑞虹新城，也出現了小房型緊俏。瑞虹新城推出一批單價30萬元起的“樂富”小房型，總共200套被訂購一空。從以上描述可以看出，在最近兩年內單身公寓儼然成了上海樓市的一匹黑馬，并一直保持上沖勢頭。正如滬上某媒體的一篇相關報道所說的那樣：這種單身公寓樓盤一經推出2、幾個典型單身公寓的基本情況介紹為更細致地描述上海市單身公寓的市場現狀，更直觀地表現單身公寓的分布區域以及其他的諸如市場價格、銷售情況、內部配套等等必要的市場要素，在此我們選取了目前上海市的幾個典型單身公寓樓盤(包括藍朝部落、青年匯、奔騰新干線、東渡名人大廈、自由之宅、金銀匯等)進行逐一的介紹。(具體介紹附后)單身公寓作為近兩年來的樓市黑馬，一直被開發商和客戶爆炒、議論，那么這種熱鬧現象究竟能持續多久?其市場前景又究竟如何呢?我們認為目前這種以小戶型為基本特征的住宅之所以出現熱銷現象，關鍵是由供求關系決定的，由于目前可供所謂“小資階層”的住宅太少，所以一旦有此類單身公寓上市就會出現如上所述的井噴現象。但是隨著產品在近期內的急劇增多，其市場利潤空間也就不再寬廣如昔。而且因為，單身公寓這類住宅畢竟不是住宅開發的主流市場，只不過是一種6市場細分的產物，隨著近一、二年蓬勃的發展，在填補了原先的空白的同時也將使這一細分市場達到相對飽和，不會成為樓市的主流產品，其發展前景因此顯得很為有限。1、從市場需求量來看。單身公寓的市場發展潛力將在未來的一到兩年內得到充分的據不完全統計，上海小房型的需求量至少在6萬套以上，然而去年全年的小房型住宅供應量僅5000套左右，因此在近期內小房型住宅仍然是“奇貨可居”,仍將傲立馬年的申城樓市。但是隨著一些具有實力的開發企業也相繼投入小房型住宅的開發，這塊市場蛋糕也將越來越小。據悉，上海綠地集團不但將在大型綜合社區“上海春天”中推出1500套小房型住宅，還將在新客站、延安路番禺路等商業區附近推出千余套提供酒店式服務的小房型住宅。中遠置業集團在中遠兩灣城三期開發中推出的小房型住宅，還瞄準了老年夫婦的購房需求。而投身浦江兩岸開發的浙江省耀江集團，更是準備在位于昆山路吳淞路口的北外灘地區，推出相應的小房型酒店式公寓。因此在未來一到兩年內單身公寓供不應求的2、從規劃設計來看，單身公寓本身的建筑缺陷將極大程度地限制其今后的發展。單身公寓因為要求最大程度地控制套內面積，這就不可避免地出現了整棟樓宇的邊角結構增多、公攤面積增多、同層戶數增多、房間朝向的不合理性增多、房內生活的不舒適性增多，影響了客戶對此類住宅產品的高度認可。比如目前市場上的眾多單身公寓均改造于90年代初的遺留的爛尾工程，這些原本大多規劃做辦公、酒店等之用的工程在建筑設計上與住宅的設計要求大相徑庭，即使原本設計為住宅產品，但經過5—10年的市場洗禮，原設計也與當今的住宅要求有了很大出入。因此在將其改造為單身公寓重新推向市場的過程中，要將其原本的大面積空間進行分割，增設廚衛空間及管道等，這就不可避免的帶來了許多問題，主要表現為：一梯多戶，電梯數量不足，私密性差。單身公寓每層大多分布有10—20戶，有些甚至高達七八十戶，平均3—8戶享用一部電梯，大走廊式高密度的布局導致采光通風、安這些問題都將導致客戶的流失或導致客戶失去對該類住宅足夠的信任，因此，在其市場發展過程中終究會被消費者遺棄。3、從配套要求來看，單身公寓對配套設施和物業服務的要求苛刻，而且要求樓案所在區域具有很大的優越性，這對開發商而言是一種考驗。就單身公寓而言，發展商在售房時要承諾“生活設施一應俱全，業主拎包即可入住”7的物業服務，或者說是要承諾這類物業所描繪的生活方式。這是消費者購買此類物業的一那么開發商的承諾是否能夠最終兌現就成為關系到單身公寓未來發展前景的重要問題。總之，經過本次針對單身公寓的市場調查，我們在初步了解了其市場情況的同時，也■單身公寓在過去的一兩年內以及未來的一兩年內作為市場的一種稀缺產品，其成“稀缺”很快就將得到解決，并逐步趨于飽和?！鲩_發商們對小戶型住宅的開發一定要保持冷靜的頭腦，要適可而止、謹慎入市，銷售企劃部2002年6月13日附：典型單身公寓個案介紹■藍朝部落工地位置：靜安區曹家渡萬航渡路開發商：上海靜安地產公司面積范圍：24—54平方米主力面積：32平方米銷售單價：6000—8000元/平方米總價范圍：16—38萬元得房率：55%總戶數：500戶開盤日期：2001年9月銷售率：100%(七天內全部售磬)所處地段：市區三級地段物業費：2.0元/平方米月客源層面：投資客、公司白領、外地人。其中投資客比例較大。在自住客戶中女性比重較大配套設施：四梯24戶32層；1—8層均為會所，分布有健身房、美容廳、網吧、商務中心、咖啡吧、茶餐廳、桌球房、便利店等裝修標準：裝修標準為1000元/平方米，木質防火防盜門，鋁合金窗戶，廳、臥由鋁合金玻璃推拉門分隔；內部裝修以休閑為主基調，木地板，墻體為淺色涂料，廚房三件套((櫥柜、脫排、灶具),衛浴三件套(面盆、座便器、淋浴房),配備電器插座，電熱水器，通訊端口，門衛對講系統，寬帶入戶等等個案優勢：周邊商業、生活配套設施成熟；交通便利；面積、總價控制合理；是上海市第一個真正意義上的單身公寓項目8個案劣勢：得房率低；周邊環境臟亂■青年匯工地位置：黃埔區陸家浜路、海潮路開發商：上海中福地產公司面積范圍：36—60平方米主力面積：40平方米銷售單價：8500—9000元/平方米總價范圍：30—54萬元得房率：76—79%總戶數：一期1000多套開盤日期：2001年11月銷售率：100%所處地段：市區三級地段客源層面：公司白領、投資客、外地客(占50%)配套設施：6梯24戶28—34層；小區內配備有獨立會所、網球場、游泳池、網吧、茶館、美容廳、彈子房、閱覽室、商務中心、健身房、超市等裝修標準：裝修標準為1000元/平方米，木質防火防盜門，塑鋼窗，廳、臥以木質玻璃推拉門分隔；內部裝修以居住休閑為主基調，廚房衛浴均為三件套，木地板、淺色墻體涂料；通訊端口、燈座、電源插座、門衛對講系統、寬帶入戶、電熱水器、分體空調個案優勢：交通便利；得房率高；小區規模大，配套齊全個案劣勢：靠近楊浦大橋，交通干擾，噪音大；裝修簡單，設計一般■奔騰新干線工地位置：閘北區寶山路、寶通路開發商：上海三寶花苑房地產公司面積范圍：30—42平方米主力面積：36—40平方米銷售單價：5600元/平方米總價范圍：17—24萬元得房率：70%總戶數：500戶開盤日期：2001年12月銷售率：100%所處地段：市區四級地段客源層面：公司白領、投資客、外地人士配套設施：3梯12戶；頂層景觀會所、商務中心、網吧、洗衣中心、舞廳、棋牌室、閱裝修標準：裝修標準1000元/平方米，木質防火防盜門；內部裝修以居住休閑為主基調，木地板，淺色墻體涂料，廚衛設備均為三件套；通訊端口、電源接插件、寬帶入戶、門衛對講系統、分體空調、熱水器個案優勢：交通便利、輕軌、M8新干線；屬于新建樓盤，得房率高；總價合理9個案劣勢：地段較差；周邊環境臟亂■東渡名人大廈工地位置：虹口區曲陽路近寶山路開發商：上海東渡房地產開發公司面積范圍：41—50平方米主力面積：45平方米銷售單價：6900—7200元/平方米總價范圍：30—35萬元得房率：62%總戶數：350戶開盤日期：2002年1月銷售率：90%所處地段：市區四級地段客源層面：投資客、公司白領(商住兩用)配套設施：2梯16戶23層；頂層景觀會所、商務中心、網吧、舞廳、健身房、棋牌室、裝修標準：裝修標準1000元/平方米，木質防火房盜門，鋁合金窗戶；內部裝修以居住休閑為主基調，木地板，淺色墻體涂料，廚房衛浴均為三件套；分體空調、熱水器、電源接插件、寬帶入戶、通訊端口、門衛對講系統個案優勢：交通便利；總價適中；投資性強個案劣勢：周邊環境較差；配套不夠齊全工地位置：閔行區金匯路515弄開發商：上海金倫置業公司面積范圍：25—65平方米主力面積：40平方米銷售單價：7000元/平