國際汽車城項目商業計劃書國際汽車城項目商業策劃方案 8市場調查篇 調查目的 調查時間 調查方式 調查結果 (二)、城市經濟 (四)、城市房地產現狀 (二)、連云港國際汽車城基本信息 (三)、項目周邊情況 中國將跨入全球三大汽車市場 快速增長的市場空間 加速度的市場趨勢 中國私人汽車情況 汽車分銷和汽車服務的空間更大 專業汽車市場的帶動效應 23(一)、連云港汽車保有量 (二)、汽車城的存在前提 就業市場 公共配套設施 人口統計 收入及消費水平 (一)、各主要汽配、汽車集中街道調查 a、海連東路統計 26b、汽配市場統計 c、隴海東路統計 27d、瀛洲路統計 e、朝陽路統計 f、幸福路統計 g、解放東路統計 (二)、連云港汽配、汽車市場總計 31 國際汽車城項目商業策劃方案1、政府職能部門對汽車市場布局的政策引導力度較弱 2、汽車市場經營理念與市場消費特點不一致 3、業內各銷售服務企業整體實力不強 4、業內各銷售服務業態未能協調發展 5、業內缺乏龍頭性或指標性市場(或企業)的領航員角色 (三)、寶安商業廣場 (四)、上海服飾城 (一)廣東汽車市場——廣物汽貿的加盟連鎖模式 (二)北京亞運村車市的大“4S”服務模式 (三)保定市建國汽車城 (四)天津保稅區國際汽車城 44 (六)北京東方基業汽車城 (七)上海國際汽車城 市場定位篇 振興集團簡介 優勢(S): a、連云港城市區位優勢 b、連云港城市交通優勢 C、城市歷史文化優勢： 60 f、規模優勢 h、政策優勢 61i、管理優勢 j、開發商優勢 m、價格優勢 n、規劃設計優勢 o、銷售模式優勢 p、市場唯一性優勢 國際汽車城項目商業策劃方案q、購買力優勢 62a、商業氛圍劣勢 b、配套劣勢 d、市場環境劣勢 e、道路交通劣勢 63f、功能規劃劣勢 63威脅(T): 機會(O): b、區域發展機遇 c、行業機會 d、政府支持機遇 “一站式消費”是現代商業發展的必然趨勢 (一)、項目的市場定位 1、定位的意義 2、定位的目的 3、項目定位 (1)針對目標客戶市場的定位——商業投資功能和經營前景 (3)針對區域的定位 (4)形象定位 (5)規模定位 (三)、購買商鋪的目標群分析 701、項目目標客戶類型(投資心理特征) 2、項目目標客戶細分 3、項目目標客戶分析——群體個性 4、項目目標客戶特征 5、目標客戶鎖定 2、按經營戶地域劃分 3、按經營戶經營面積劃分 c.外地專業汽車展會； e.汽車產業基地定點招商； f.目前港城尚未進駐汽車相關品牌的直接接洽； 商鋪的目標消費群定位及分析 1、店鋪的配置 2、商業業態定位 4、配套設施規劃 5、景觀綠化規劃 (三)、商業服務與商業文化軟件建設 81 1、定價影響因素 2、價格制定原則 3、價格制定方法 4、總體價格定位 5、分期價格定位 6、每期價格走勢 營銷推廣篇 (三)經營模式功能定位理念 (四)行業層次定位理念 (六)經營規模定位理念 (八)名利主義定位理念 (十一)項目文化定位理念 (十二)項目價格定位理念 (十三)城市優勢定位理念 3、價格周期策略 國際汽車城項目商業策劃方案 (三)、蜂鳴人脈營銷策略 1、何謂蜂鳴人脈營銷? 2、峰鳴人脈營銷成功的例子 3、本項目如何采用蜂鳴人脈營銷策略? (1)、營銷操作上執行租售并舉、招商先行 104(2)、招商與銷售聯動 2、本項目招商的目的和對象 3、招商機構的建設和招商人員培訓 4、招商策略原則 5、本項目的主要招商策略 6、項目招商優惠措施 (1)、租金優惠 (2)、其他優惠 (3)、關于對商家經營配套的優惠 7、項目招商準備 8、本項目招商的初步工作計劃 (1)、招商的前期準備工作 (2)、招商工作整體策略 (4)、招商實際操作策略 (2)、全球第二大零部件供應商博世貿易(上海)有限公司 (3)、日本最大的汽車用品經銷商黃帽子(YellowHat) 附件一招商品牌建議 1、市場預熱期策略 2、內部認購期策略 (三)、廣告傳播對象特征 (六)、平面媒體的優點 (三)、售樓中心設計、建設和布置 (六)銷售人員形象軟性包裝 七、具體營銷推廣計劃 (一)市場預熱期(時間2005年2月——4月) (二)、內部認購期(時間2005年4月——5月底) (三)、開盤強銷期(時間2005年6月——7月中旬) (四)、持續銷售期(時間2005年7月——06年5月) (五)、尾盤消化期(時間2006年5月——12月) 八、公關活動營銷策略 第一階段：市場預熱期(時間2005年2月——4月) 第二階段：內部認購期(時間2005年4月——5月底) 第三階段：開盤強銷期(時間2005年6月——7月中旬) 第四階段；持續銷售期(時間2005年7月——06年5月) 第五階段：尾盤消化期(時間2006年5月——12月) 按用途廣告經費分配為： 附件一連云港國際汽車城開工奠基儀式籌備方案 附件二連云港國際汽車城開盤典禮策劃方案 市場調查篇一、連云港城市經濟、人均收入、購買力、房地產狀況三、中國汽車行業發展遠景四、中國汽配行業市場現狀五、連云港汽車消費現狀六、連云港現有汽車、汽配市場調研分析七、連云港競爭性商業項目調研市場定位篇(二)、開發商背景簡介(三)、項目的SWOT分析(四)、開發構想(一)、項目的市場定位(二)、目標客戶定位(三)、購買商鋪的目標群分析(四)、租賃使用商鋪的目標群分析三、商鋪的經營功能定位(一)、項目功能劃分建議(二)、規劃設置建議(三)、商業服務與商業文化軟件建設(四)、商鋪特色定位(五)、競爭定位(一)、總銷售策略(三)、峰鳴人脈營銷策略(四)、促銷策略(五)、招商策略四、階段性廣告宣傳策略七、具體營銷推廣計劃市場調查篇調查目的通過對連云港汽車、汽配市場的市場調研，進一步了解了連云港汽車、汽配市場的現狀以及未來的發展方向。另外，針對本項目所在地塊的交通、配套以及未來規劃進行了詳細且深入的調查，為本項目的前期策劃工作提供了第一手資料，有利于本項目策劃工作的展開。調查時間2005年2月25日—3月1日調查方式主要為周邊地區實地考察和現場訪談，資料來源為網絡、各種有關書面資料等。調查結果一、項目所在城市調研——連云港概況連云港市，江蘇省轄地級市。位于江蘇省東北部，東瀕黃海，與朝鮮、韓國、日本隔海相望；北與山東郯城、臨沭、莒南、日照等縣市接壤；西與徐州新沂市淮陰市沐陽縣毗鄰；南與淮陰市漣水、鹽城市響水2縣相連，東西長129公里，南北寬約132公里，土地總面積7444平方公里，水域面積1759.4平方公里。轄東海、贛榆、灌云、灌南4縣和新浦、海州、連云三區及國家級經濟技連云港市位于南北過渡和陸海過渡的交匯點，是港路和陸海結合部，是國際通道“新亞歐大陸橋”東端橋頭堡，具有海運、陸運相結合的優勢。由于這里是貫通亞歐的各個橋路中路徑最短的城市，因此對國際間，特別是對太平洋、大西洋經濟圈的物流具有較大吸引力，從而使連云港市有條件成為溝通三大洲、兩大城市人口：連云港總人口500萬。其中市政府所在地新浦區人口為50萬人，另外規劃至2010年，新浦區總人口將達88萬人。(二)、城市經濟2004年經濟：2004年連云港市實現國民生產總值(GDP)416.4億元，同比增長13.9%,創七年來最高增速。完成財政總收入42.33億元，增長31.4%,增幅超過全省平均水平。完成全社會固定資產投資246.3億元，增長16%。實現社會消費品零售總額141.2億元，增長14.2%。中心城市綜合實力全國百強排名從2001年83位提升到72位。工業經濟快速發展，實現工業增加值144億元，增長18.6%,占地區生產總值私營工業增幅均超過30%,80個新增長點項目拉動工業銷售收入增長18個百分點，36戶高新技術企業產值增長35.2%,信息產品制造業實現產值12億元。完成工業投資138.1億元，25個重點項目竣工投產，40個重點項目先后開工。核電站1、2號機組安裝調試，伊蘆、新灘等一批輸變電及配套工程順利實施。建筑業實現增加值26.2億元。另外，近年來連云港民營經濟發展迅速，據初步測算，2004年連云港市民營經濟實現增加值186.57億元，占全市GDP的比重達44.8%,同比提高9.3個百分點，對連云港市經濟增長貢獻率超過60%。量不斷得到提高。人均地區生產總值突破1000美元，同比增長14%,城市居民人均可支配收入8872元。此外，連云港市農民人均純收入達到3604元，同比增長14.8%,高于城市居民14%的人均可支配收入增幅。這表明連云港經濟的發展已兩頭小中間大格局，人均可支配收入6000元至18000元的居民戶占到一半以上。率(即最終消費占支出法GDP的比重)為52.9%,低于全國平均水平5.1個百分點；2003年人均消費性支出為5768元，在江蘇省范圍內處于較低的水平，低于全省平均水平941元。水平、消費觀念、消費政策、消費環境等因素制約了消費另外，連云港居民儲蓄很高，2003年全市城鄉居民年末儲蓄存款余額達到184.63億元，比年初增加25.43億元，比上年增長16.0%,遠遠高于同期國內生產總值增長12.1%,也高于全社會消費品零售總額增長12.1%的增速。系數逐年下降，消費觀念由傳統的消費方式向領略新的消費時尚和文明、健康2004年1-9月份，連云港市房地產開發投資完成171222萬元，同比增長23.8%。其中：用于住宅投資112123萬元，同比增長58.0%,用于商業營業用房投資42132萬元，同比下降10.0%,投資比例趨于合理。今年土地開發投資呈下降態勢，1-9月份土地開發投資完成35080萬元，同比下降16.8%,這是近幾年熱火朝天的房地產市場少見的情況。商品房銷售4.0%。其中住宅銷售面積44.9萬平方米，同比下降22.5%;商業營業用房銷售面積16.5萬平方米，同比增長29.2%。從以上數據表明，2004年連云港市房地—15000元，住宅價格在2600—3400元，商住綜合均價在7750元；副中心圈民路、解放東路、幸福路、朝陽東路一帶)店面價格在7000—10000元，住宅價格在1800—2500元，商住綜合均價在5325元；市郊(副中心圈外圍)店面價格在3000—7000元，住宅價格在1200—1700元，商住綜合均價在3225元。飾為主，經營情況要比步行街這邊差些。整條街(包括步行街和女人街)大約長500米左右，寬約12米。另外，另一商圈——解放中路的店面的規模較大，大多為70—150m2左右的，售價在1.5萬-2.3萬之間，租金為60-70元/m2/月，該街離寧連、汾灌、京滬、連徐高速公路進出口僅2公里，緊鄰鐵路客貨站和長途汽汽車城占地500畝，一期288畝，項目總投資4.8億，沿解放東路正門兩側精心設計的12家45專營店，每家使用面積在4000平米左右；汽車城擁有十三個試車道、物流“倉儲”配送區，建筑面積達36萬平方米，綠化達30%以上。建項目距離市區僅3公里，車程5分鐘。西面道路為連云港主干道之一解放東總的來說，本項目作為汽車交易市場，交通方面還是非常具有優越性的，同(二)、連云港國際汽車城基本信息a、總用地面積：165066m2,其中解放路一側長383m,南側長306m,東側長550m,北側長314m。建筑占地面積47766m2,建筑密度28.94%。45店區建筑面積整車銷售區建筑面積重型汽配區建筑面積輕型汽配區建筑面積快修改裝區建筑面積車飾美容區建筑面積共144間共168間共144間共214間b、店鋪總個數：729個停車位：540個c、解放東路拓寬為60m,南邊與四醫間道路為16m,東側規劃道路為20m,汽車城中間主干道為16m,各功能區間的道路為12-16m。d、營業房為三層結構，每間占地面積為45m2(寬3.75m×長12m),總建筑面積約為135m2。各功能區內棟與棟之間的間距為12-16m。(三)、項目周邊情況交通：項目周邊交通便捷，西面為解放東路，將拓寬至60米，距市區僅3公里；北面為丁字路口，與高速公路相連，東面為隴海鐵路，貨運站就位于項目附近。總的來說，項目目前的交通現狀與本市場的定位也是相符合的，有利于本汽配套：項目北面有一連云港目前最大、最集中的物流基地，項目南面為規劃中的第四人民醫院，且隴海鐵路的貨運站就位于項目附近。其中，物流基地對本自然環境：本項目位于連云港北大門，目前該區域以工業為主，住宅幾乎很跨入21世紀以來，中國快速增長的汽車貿易和銷售市場，是本項目最重要的發展空間。而中國加入WTO后的大開放格局，降低了進口車的關稅，倡導了與國際接軌的汽車產業理念，為它創造了天時、地利、人和的條件。隨著中國汽車消費市場的日趨成熟與汽車制造業的快速發展，中國已成為世界第四大汽車生產國和第三大汽車消費國，汽車產業已步入了健康良好的發展軌道。據中國汽車工業協會估計，今年中國汽車生產量和銷售量都將突破500萬輛，全行業銷售收入將突破10000億元人民幣，2010年前，中國將進入1999年，全球全部汽車產業總收入為96000億元含汽車制造、分銷、貸款、維修、保險等);2000年，中國全部汽車產業總收入為3100億元(同上),在全球各國中排名第7位。專家預測到2010年中國將成為全球三大汽車市場之一。從汽車銷售額看：2000年為2200億元，2005年為4000億元，2010年為5600億元從汽車銷售量看，2000年為210萬輛，2005年為400萬輛，2010年為580中國的汽車銷售量是全球增長速度最快的。加速度的市場趨勢從全球汽車市場來看，中國汽車市場所占的份額不大，但是從發展趨勢來看，令人刮目相看，顯示了強大的潛力。從一組數據可以看出。2002年1-6月，中國汽車市場增速出乎人們意外，一共生產汽車154.8萬輛，同比增長30.1%;一共銷售汽車154.4萬輛，同比增長28.9%;其中，轎車生產達到44萬輛，轎車銷售達到47萬輛，同比增長了35.3%和36.2%。中國汽車產量統計汽車產量(萬輛)口產量(萬輛)口產量(萬輛)從以上圖表分析，自從改革開放以來，我國汽車產量快速增長，80年產量22萬輛，90年50萬輛，在10年期間，增長了2.27倍；2000年達200萬輛，10年又增長4倍。特別是最近兩年，產量增長速度達30%,由此我國汽車行業已進入了起飛階段。汽車產業的發展，跟國民經濟收入基礎有著密切的聯系，當人均GDP達到1000美元時，汽車將進入轉型期，私家購車的比重增大。如果按10%的保守速度，到2005年，中國汽車產量將達到400萬輛。私人汽車(萬輛)□私汽(萬輛)最新統計表明，到目前為止，我國私人汽車的保有量已經突破1000萬輛，平均每130人就擁有一輛私人汽車。汽車業專家認為，這標志著我國渡過公務購車商務購車階段，邁入私人購車的新時期。截至2002年年底，我國私人汽車達969萬輛。今年1至4月，全國共銷售汽車136萬輛，私人購車至少占80萬輛。這樣，我國私人汽車保有量已經突破1000萬輛，預計到2010年將達到2000萬輛。我國私人汽車保有量用了7年時間從100萬輛增至500萬輛。從2000年到2003年年初，僅3年多的時間，私人汽車保有量就從500萬輛增加到1000萬輛。截至目前，我國私人購車比例達到60%,私人汽車占整個民用汽車保有量的近五成，私人汽車增幅超過單位用車20多個百分點。2010年我國私人汽車預計達到2000萬輛，意味著在7年時間里凈增1000萬輛。汽車的壽命一般為10年，在這段時期內，至少有一半(500萬輛)要報廢和換新車，即新增加500萬輛，共實現買賣交易約1500萬次。另外，在2005年以前，中國大約4億個家庭中，有1%的家庭具有購買汽車的能力。也就是400多萬個家庭將具有買車能力。如果每年有10-15%的家庭買車，那么就有40-60萬個家庭要實際地買車。而從90年代以來，中國私人購車比例從20%上升30%左右。加上公款購車、企業買車、農業用車等，年汽車購買量大約在300萬輛。到2005年，中國汽車整車銷售會超過400萬輛。入2002年，中國汽車市場發生了爆發式增長，2004年由于宏觀經濟調控引發汽車市場變“冷”,現已轉入穩定增長期。但國民經濟總體走勢良好，居民的購買力已達到一定水平，今年的汽車市場總體上還是快速發展的，預計增速能達到口關稅(2006年降低到25%)縮水，中國的汽車售后服務市場利潤率高達40%,而整個市場還處于初級階段，20世紀90年代初，全國出現了幾十個頗具規模的汽車配件城。這種新的經在全國各地發展起來。迄今為止，全國各地大大小小的汽配城達300余個，其中上規模、投資千萬元以上、占地10000平方米以上的汽配市場(城)已逾百家。a、規范市場管理。近年來，各地汽配市場(城)從傳統的招商方式，轉變為業與經銷商攜手合作的基礎。各地汽配市場(城)分別提出了“推展名優品牌，汽車零部件行業在今后的數年內將會迅猛的發展。隨著主機跨國公司進入我國，為其配套的汽車零部件企業也紛紛進入，以獨資、合資的方式，在主機廠周圍設廠；非汽車行業繼續大舉進軍汽車行業；而且汽車零部件行業已被民營企業瞄準，它們不僅是生產銷售汽車零部件，甚至在開發產品。我國汽車工業產業目前每年對零配件的需求量達到800億元左右，而每年從一級市場到區域經營再到零售商的汽車零配件三級流通至少要完成2400億元的交易額。因此，我國汽配市場呈現巨大發展空間。的大量需求；而且消費者的購買從高收入者向中等收入者滲透、從城市向農村轉移，消費層面的擴大促使汽配市場結構多元化的加速形成；此外，整車壽命普遍縮短，消費個性化使零配件業態除常規的零配件銷售外，出現了汽車養護、美容等新型行業。據統計，一輛整車每增值1元，就會給它的上游市場(原材料)帶來0.65元的增值，給下游市場(售后服務)帶來2、6元的增值。在汽車產業的長長的產業鏈中，每一個行業所占的比例是不同的，以此反映各行業在汽車產量價鏈中所占比重分析值中國的比例全球的平均比例汽車制造(包括零配件生產)汽車分銷汽車服務(包括汽車貸款，汽車維修，汽車保險等)這說明：汽車分銷和汽車服務的空間更大，利潤也更大。與發達國家汽車產業相比，中國汽車產業價值鏈中的制造業比重更大。而現在階段中國的汽車分銷和汽車服務業還很不發達。這說明：中國人購買汽車的愿望，受到中介環節的巨大限制，因此，只要我們能提供優質的汽車分銷和汽車服餐飲、旅館、信息服務等相關產業，形成巨大的人流、物流、資金流和信息流。以著名的洛杉磯Cerritos汽車交易市場為例，它建設于1980年，占地60萬平方米，在規模上是全球最大的汽車銷售中心，每天都有各種型號的新車和二手車，達1萬多輛展示；有全球25大汽車經銷商入駐，銷售所有知名品牌的汽車。著名的ABC統一校區和社區大學全部利用太陽能的環保型市政廳環保型的循環水資源利用系統全部地下式的公用線網大中小配套的酒店和汽車旅館加州最好的公共圖書館著名的奧林匹克游泳中心AT&T無線通訊中心著名的藝術表演中心優美的自然風光因此，一個專業的汽車市場不僅對所在區域起到聚集人氣，帶動區域經濟發展，甚至還會成為一個城市的象征，使其成為城市的標志。(一)、連云港汽車保有量。隨著收入水平的大幅度提高，連云港市城鄉居民家庭的金融資產增加明顯。據統計，到2003年末，連云港市城鄉居民的儲蓄存款余額已達184.63億元，人股票、債券、國庫券等就達約3萬余元。其中市區城市居民家庭戶均至少在6萬元。據調查，在最近幾年里，連云港市擁有十萬元家產的家庭相當普遍，擁有百萬元家產的家庭也是一般水平，而擁有數百萬甚至上千萬元家產的家庭也占有相當比例。尤其沿海乃至市郊一些鄉村，以及城市中率先富裕起來的居民家庭，他其中超過5%的家庭已擁有了自己的私家車。據對全市限額以上批發零售貿易企業統計，2003年全市汽車類實現零售額21689萬元，比上年增加10409萬元，增長92.3%,增長幅度在所統計的38個商品分類中遙遙領先，明顯高于往年的增長幅度，徹底改變了2001年以前汽車市場低迷徘徊的局面，2004年1-8月份汽車類實現零售額15317萬元，增長12.3%,汽車已由生產資料變成生活消費品，并帶動相關消費快速增長。這股增長勢頭有增無減，汽車成為連云港市居民的消費熱點，并成為拉動連云港市消費市場增長的一個重要的潛在力量。另外，私人購車占整個市場的份額迅速提升，連云港進入私人購車階段。據統計，2002年末，被調查的100戶城鎮居民中，私房(含房改房)的比重已達94%,市區家庭擁有私家車已達約2300輛，僅2002年一年就增加了約400輛私家車。而2003年末城鎮居民100戶家庭中擁有家用小汽車1.5輛，反映出轎車正加快進入普通家庭。到2003年年末。連云港市私人擁有汽車13809臺，其中載客汽車6801臺，較上年分別增長31.7%和40.9%,較1992年則分別增長近100倍和617倍。另外，連云港市營業性運輸汽車擁有量為12700輛，其中客車3816輛、48960座位，貨車8884輛、42626噸位；全市擁有營業性拖拉機3918輛；其它機動車8639輛。就業市場有一點要注意的是，就業機會是否由少數幾家大型產業造成?畢竟我們希望目前國際汽車城所在的解放北路，道路寬僅為10米，其不良的交通網絡卻是現在項目的最大隱憂。因此我們建議開發商在這一問題上應該引起高度的重視，并爭取采取措施對政府施加必要的影響，以促成解放北路拓寬的早日完成，以完善項目的不足之處。同時項目以南的醫院規劃和項目以北在經營的物流中心，都人口統計地區人口的多與少，直接影響國際汽車城規模的大小。因此，充分掌握商圈人口的數量，對于決定項目規模而言，是一件很重要的事情。調查人口數量時，也必須盡量了解人口密度與年齡層分布，人口密度高，汽據目前我們所掌握的資料顯示，由于沿海經濟開發的啟動，連云港市的流動人口數量正在迅速的膨脹，汽車保有數量也在急劇擴張；這為項目未來運營提供收入及消費水平收入及消費水平與人口兩者都是消費購買力的構成因素，而消費購買力的高低，直接影響著商業的生存。為求精確掌握地區消費水平，除了可以查閱政府每年公布的統計數據外，還可以采用抽樣調查的方法。目前，據調查資料顯示連云港城鄉居民2004年人均收入已突破1000美元，按照國際的標準，收入突破1000美元，將會加大對汽車、房子等高投入商品的消費，這表明連云港已進入汽車消費時代，連云港汽車保有量的逐年上升，正印證了該結論，也為本項目的開發提供了市場保證。a、海連東路統計海連東路車市統計海連東路車市統計(海連東路0愈為主的汽配店，總面積為1450m2。另外，汽車維修3家，總面積為1300m2,其中大眾特約維修800m2。整車銷售1家，銷售大廳面積150m2,為東方汽車銷售服務公司，代理紅旗轎車。45店1家，廣州本田，銷售面積十辦公面積約600m2。潢也一般。再加上該街道正在維修，導致各店經營情況非常一般，甚至某些經營另外，海連東路是各調查街道中人流和車流最旺的街道，具體人流和車流統汽配市場統計汽配市場統計■汽車維修(71%)□汽車美容(9.5%)分析：該汽配市場位于海連東路，是目前連云港唯一一個較為成熟的汽配市場，占地約20余畝地，以經營汽車維修和汽配為主。汽配，共15間，總面積為470m2,面積以30m2為主，面積較大的為江陵動力，150m2。汽車維修，共29汽車美容共3間，總面積約為230m2,其中紅七星養車坊約有200m2。另外，該汽配市場由專業的公司進行管理(其實僅負責招租),產權由管理公司所有，而汽配市場店鋪只租不賣，租金大概為/元/月/m2。整個汽配城比起海連東路，生意要一點，但總體經營情況還是一般。分析：隴海東路與海連東路相連，該街道主要集中了大量整車銷售店，并有南京IVECO、長安鈴木(200m2)、江淮、躍進等品牌車，另還有4家專賣店，總面積為300m2,經營福特(100m2)、東風(60m2)、長安(80m2)等。汽配約23家，總面積為620m2,面積以20m2為主，稍大的為80m2的，如經營躍進、解放汽配店；汽車維修1家，20m2左右；汽車美容共18家，總面積為400m2,面積以20m2為主。■汽配(36%)分析：由于瀛州路自身路道較寬，吸引汽車商進駐。目前該街道進駐的45店有3家，別克、馬自達、飛亞特，其中銷售十辦公的面積別克為400m2、馬自達為500m2、飛亞特為650m2。另外，該街道為連云港重型車集中銷售、維修區，重型車銷售5間，總面積約200m2。汽配約42間，總面積約為1570m2,以30-40m2為主，其中重型車汽配有11間。汽車維修約18家，總面積約680m2,面積以40m2為主，其中大多為重型汽車維修店。汽車美容1間，約300m2。分析：該街道主要為連云港汽車維修集中區，擁有15間維修店，再加上蘇源維修，總面積為1950m2,其中蘇源維修面積約1500m2。汽配共38間，總面積約為1230m2,每間以30m2為主，其中堅珍汽車為120m2。汽車美容共9間，總面積270m2,每間以30m2為主。汽車俱樂部一家，面積約400m2。整車銷售共2家，總面積為140m2,獵豹汽車銷售(60m2)、昌河汽車銷售(80m2)。f、幸福路統計分析：幸福路的汽車維修占了絕大部分，擁有3家大型的汽車維修公司，總面積約2450m2,其中連云港市汽車修理公司(2000m2)、東南汽車維修(300m2)、維修中心(150m2)。汽配共23間，總面積約1200m2,每間以40m2為主。整車銷售為現代汽車，400m2。汽車俱樂部一家，為車友俱樂部，面積約200m2。口整車銷售(41%)車銷售有6家，總面積約1880m2,其中東風(200m2)、東南汽車(1000m2)、躍進(130m2)、福田(230m2)、馬自達(80m2)、佳恒銷售(240m2)。汽車維修有2家，總面積約1500m2,其中大眾修理(500m2)、機關修理廠(1000m2)。汽配有4間，再加上連云港汽配市場(1000m2),總面積約1140m2,每間以30-40m2為主。另外，經過統計，得知解放東路與丁字路口的車流量(10分鐘)為176輛。修(m2)))路場路瀛洲路朝陽路幸福路解放東路總計0整車經銷汽配經銷輪胎經銷汽車裝飾油品經銷汽車維修總計區區32229區533合計合為28320m2,其中整車交易市場經營總面積約7070m2,汽車維修市場經營總面積約9620m2,汽配市場經營總面積約7680m2,汽車裝飾美容市場經營總面積約1200m2,4S店的經營面積約2150m2,汽車俱樂部面積約600m2。另外，整車銷售主要集中在隴海東路和解放東路，汽配主約3萬方的經營面積還分配到7條街道，因此連云港整個汽車還是很有市場的。目前，連云港汽車銷售和汽車服務企業335家，但各銷售服務企業整體實力400萬元以上。而從銷售來看，每輛車的利潤在3000-5000元左右，一些成熟車型的利潤只有1000-2000元，甚至不賺錢。按照每輛車利潤3000元計算，專賣店每年也要銷售1300輛車以上才能“保本”,但能夠達到這個數量的經銷商卻是4、業內各銷售服務業態未能協調發展據美國汽車后市場協會的調查，在美國，有1美元的汽車在路上跑，便伴隨有8美元的相關服務。美國是世界上頭號汽車大國，其直接和間接為汽車、為駕車人的服務十分完善，使得汽車后市場的空間遠遠大于汽車市場的空間，所以汽車后汽車后市場是一個提供服務的市場，關鍵是要樹立現代汽車后市場新的服務有政府部門的管理服務和各種社會機構的服務；從服務的內容上講，不是單一汽車維修，諸如汽車資訊、消費信貸、技術培訓、辦證年檢、加油換件、養護美容、繳納稅費、保險理賠、搶救援助、汽車文化娛樂等等，凡是人們圍繞著汽車的需需要出發，替他們著想，給他們提供方便，為他們排憂解難，幫助他們實現人與中國發達地區在汽車后市場的建設方面正在進行積極的探索，連云港在汽車后市場的建設方面還尚未確立清晰的思路，各汽車銷售服務企業的主要利潤源還5、業內缺乏龍頭性或指標性市場(或企業)的領航員角色龍頭性或指標性汽車交易市場的核心是必須提供完善的配套服務設施。首層本地客源占80%,外地客源占20%;二層本地客源占20%,外地客源占80%。一樓房開僅銷售，不負責招商，亦沒有統一管理，任其自主經營。總體經營情況相對二層還可以，但商業氣氛仍未形成，轉租的大概有十幾家，租金大概在1.5萬-2萬/年，轉讓費大概在2萬左右。面積以40-50m2為主。二樓由物管公司統一管理，統一招商，租金免2年，即到2006年6月為止。面積以60-70m2為主。整個市場以經營服裝為主，女裝的盈利較高，其他經營不太好，特別是二樓，由于規劃上不能引導人流，導致二樓異常的冷清。沿解放路店面，面積300m2(2層),租金大約19萬-20萬，當時售價1.4廣場付款方式：30%首付，70%按揭。項目點評：本廣場位于連云港市中心區域，地段較為優越，但由于形成時間僅一年時間，且項目開業后的經營和管理沒有專業的管理公司來運營，導致項目內的經營情況并不好，經營門類參差不齊，較為混亂，特別是二樓，更是冷清。且步行街都以經營為主，餐飲的幾乎沒有，因此，人氣非常欠缺。不過沿解放路的店面的經營情況還是不錯的，但由于租金較高，致使經營者的壓力較大，但經營者認為，若是經營品牌服裝，還是可以盈利的。(二)、中德商業廣場今年上半年開業。1層為沿街店面，2-4層為大型超市，超市目前還沒確定，超市不賣自租。店面已基本銷售完畢，房開銷售價格1.8萬-2.3萬元/m2。現狀：市場目前還沒運作起來，投資客居多，許多門面等待出租，目前僅有2間非常少，僅有2家。地址：連云港市新浦區鹽河路人民路口(新浦火車站對面)層，1層4777m2,2層6896m2,3層6940m2,4層6894m2。經營以家具為主。面積構成：1樓90m2-120m2為主價格：1層售價為6900起價，層高6.2米，沿街店面價格為8000-9000,1層不2-4層價格為2360起價。層高4.6米，采取包租策略，與紅星一美凱龍家居連鎖超市合作，對投資者采取包租10年，每年返租10%的策略。-美凱龍(2-4層)合作；挑高6.2米，買一層送一層。項目銷售分為兩期，目前銷售的為一期，一期今年7月交付，今年3月紅星入駐。附近商業項目的租金情況：1樓沿街店面租金可達45元/m2/月。大，且包租10年，為本市場的形成與成熟提供了充裕的時間。且項目1層采取項目介紹：項目總建筑面積大約為2萬平方米，項目位于連云港新浦區人民路，與火車站毗鄰，且與寶安商業廣場緊挨著。項目共有4層，1層3714m2,2項目于今年11月交付使用，明年8月開業。不過1、2層可自營，但經營類型限制為服裝。付款方式：5成10年按揭。山小商品批發市場隔街相望。周邊配套有海州的客貨運中心。項目總建筑面積3萬平方米，共有商鋪800多個，項目東側廣場3000平方米，西側廣場2600平方米，可停靠近百部汽車。項目已于2004年8月交付使用。商業街獨特規劃：首層設置2條外街道，2條內街，其中南外街規劃路寬16米，北外街寬10米。兩條內街均寬9米，二層設置三條6米寬街道。2層設置三條6米寬街道。首層通過新建南北外街，四周道路循環通暢。2層通過4座天橋和2個花園連廊全部貫通，形成獨特的室內商業街。統一預留戶外廣告位、室外空調機位，提升商業街整體形象。首層層高5.45米，標準間寬3.8米，深9米。二樓層高3.6米，標準間寬3.8米，深6米。店面價格為2-3萬，2樓價格400公攤較大。三年包租，1樓回報6%;2樓回報8%;三年包銷售情況：本地客戶占50%,江浙客戶購買了100多套，經營方面有限制，付款方式：5成10年。店面租金情況：3.5萬/年，150m2(包括2層)海州批發城(白虎山小商品批發市場):13m2,租金1.1萬。轉讓的不多，整家居批發市場：2樓租金：10元/m2/段連云港市中樓毗鄰州區價格/m2,租金大概在1.5萬-21.8萬-2.3萬元/m26900起價；沿街店面價格2-4層價格為2360起價一層價格100,三層價四層價格3萬，2樓價格4000面積一樓面積以40-50m2為以60-70m22-1200m2-50m2為主。為主一樓面積38m2,二樓面積39m2付款方式70%按揭備注開僅銷售，不沒有統一管經營。二樓由招商，租金免2年。2003年推上半年開業，市場目起來，投資客居多，許多門面等待出租。租8%,不過1、2層可自型限制為服樓回報6%;8%;三年包付款里扣除。從連云港整個商業地產了解到，該市目前商業的供應量相對較大(供應量約10多萬方),各商業項目在本地消化難度較大，每個項目都或多或少的在異地推廣另外，目前連云港主要的商業以經營服飾或百貨為主，如在營的匯金商業廣場(一)廣東汽車市場——廣物汽貿的加盟連鎖模式總交易量已突破25萬輛，銷售總收入270億元。從1999年開始引入汽車連鎖經營模式，目前連鎖網絡已達80多家，覆蓋全省和省外部分地區。銷售額在廣東市場占有率約為25%,在廣州地區市場占有率為43·2%。新車銷售、舊車交易、汽車租賃、信貸消費、檢測維修、配件供應、集散配送、方便快捷地辦妥各種手續。并且“一次購車”,即可享受“終身服務”。營連鎖店將超過35家；另一方面，積極吸收條件具備的企業加盟，通過低成本(二)北京亞運村車市的大“4S”服務模式亞運村汽車交易市場現處位置是奧運場館預留地，而新市場則位于2008年北京奧運公園北側，占地300畝，建筑面積10萬余平方米。其中一期146畝。還將是一個不同于一般有形市場的大汽車超市，整體是一個大4S概念，即銷售目前，入駐亞運村汽車交易市場的經銷商有160多戶，搬遷后經銷商、配件商、售后服務商將達到300余家。屆時，新市場匯集國內外90多個品牌500多個車型，成為更全面、更廣泛的汽車銷售、服務、展示中心。品牌和車亞運村汽車交易市場每年銷售轎車占北京市新增機動車總量的40%,進口轎車銷量占全國的1/5,在汽車市場作用舉足輕重，被譽為中國汽車市場的“晴(三)保定市建國汽車城定市建國汽車城是保定市的形象建筑。位于保定市區南側建國路副133號，毗鄰保定市舊機動車交易市場，背靠京廣鐵路，面向107國道，東鄰三豐路、建國路該城投資7000萬元人民幣，首期開發土地60畝，建五層主體一樓一座，于2003年4月竣工，一、二層為汽車展廳，計2.4萬平方米，三至五層為綜合辦公區，計0.4萬平方米，可供商務辦公，大小會議及餐飲、休憩等。主體樓東西兩側為室外停車場，西側北面為0.6萬平方米的配件維修中心大樓，分地下一層及(四)天津保稅區國際汽車城路之間的黃金地塊。總占地約5萬5千平方米，展館建筑面積2萬8千平方米，特點：建筑整體工程包括展廳及輔助用房，共分2層。首層展館面積16000各類汽車的性能，發展歷史，軼聞趣事等。利用汽車城內新聞中心、特色餐廳、旋轉展臺、燈光效果以及全息影視屏幕為各汽車廠商、經銷商，提供高水準的汽用品、電子音像產品、高級汽車模型等展賣區域，在展館以外的露天廣場設立國際通行的交通標識，分治線等，使大家一進入展館區便能強烈感覺與汽車相關的利用汽車城獨特的外形設計、豐富的內部功能、最前沿的汽車展示、高效良好的服務體系等資源，同濱海新區內的港灣、海景、大型海上游樂園、洋貨商業群、特色海鮮餐飲、現代化的城市功能相結合，使天津濱海國際汽車城成為濱海天津濱海國際汽車城將利用保稅區內的衛星定向接收系統，通過汽車城內的局域網、全息影視大屏幕、影院、互聯網等設施，向各汽車廠商、經銷商提供全球最新汽車信息和商業信息，提供國際各大汽車展的現場情況、新車發布情況。同時也將天津保稅區內的汽車種類、數量、價格、各種性能以及車展的全部資料1、會員企業將享受保稅區政府所給與的各項優惠政策2、汽車城將提供進口汽車貿易代理服務，即負責對外簽約、開證、付匯、贖3、提供包括汽車進出區報關、檢測、出證、代理銷售、倉儲、代交港口費用商聯絡，采用集中采購的方法，降低進貨成本，避6、為配合會員企業的銷售業務，將在汽車城內引進非金融汽車按揭服務機構7、為確保每臺出售車輛的性能完好，汽車城將提供對汽車開蠟、局部補漆、裝飾、局部改裝、新車駕駛性能介紹及培訓，PDI檢測等多項綜合服務8、還根據消費者的需要，為京、津兩地客戶提供售后直接上牌服務等等(五)江西國際汽車城江西省重大招商引資項目和重點工程之一，省重點培育扶持市場。座落在國家級南昌經濟技術開發區內，占地面積500畝。依托江西發達的汽車工業產業和區內江鈴汽車生產基地，是一座集研發、貿易、會展、物流、服務、文化旅游等功能于一體，中部地區最大的汽車產業流通服務平臺。江西國際汽車城設立貿易園區、服務園區、科教博覽園區、研發園區、生活休閑園區五大園區。貿易園區分國際展覽中心、汽車品牌專賣和國際汽配貿易中建筑面積10000M2,45品牌汽車專賣店及35品牌汽車專賣區總占地面積20200M2,建筑面積25000M2。國際汽配貿易中心建筑面積80000M2,設立國產車配件、進口車配件、汽車用油、汽車維修、汽車音響、汽車電器等專業街。客戶所需的相關服務都可在城內得到滿足。入城商家享受國家級經濟技術開發區汽車交易、二手車交易、汽車配件交易、摩托車及配件交易、汽車裝潢美容、汽車養護、汽車維修、檢測、汽車出租、租賃、汽車救援、汽車博覽會展、技術轉讓、駕乘培訓、專業技能培訓、汽車廣告、汽車文化、汽車電子商務、中介服務、代理服務、舊車分解、購物、餐飲、商住、娛樂服務等。江西國際汽車城的建立，一方面可以填補江西乃至華中地區沒有大型汽車汽車配綜合交易市場的缺陷，改變目前江西省汽車、汽配市場散、亂、差、小的現狀，滿足各階層對汽車、汽配消費的需求，另一方面對逐步完善和重組江西省乃至華中地區現有汽車流通體系，促進江西乃至華中地區汽車產業的發展，具有牽動和示范效應，為國內外汽車產業廠商提供了一個占領中國中部地區市場的機會和發展舞臺，對規范市場秩序，整合資源優勢，完善城市功能，美化城市形象，提升城市品味，傳播汽車文化具有重大的歷史意義和現實意義。(六)北京東方基業汽車城東方基業汽車城是朝陽區政府2003年的重點項目之一，總投資20億元人民幣，總占地面積40公頃，其中一期工程占地20公頃，含多功能的國際標準交易大廳占地6萬平方米和18個四位一體專賣店，為全球優秀的汽車提供了展覽和交北京東方基業汽車城占據朝陽橋以東的顯赫位置，西臨東四環路，東按東五環路，與奧林匹克花園交相輝印，扼守姚家園路直通東西，暢達南北。緊鄰CBD核心財富地帶，占盡商機無限。感受CBD國際化人文特點，獨占通往CBD城市主要干道交通便利。成為距市最近的汽車城。這個項目是國際化進程中的一個新的里程碑。建成后的東方基業汽車城將兼具貿易，會展，博覽，服務，研發，金融，文體活動等多項功能。成為現代，經濟，實用而富有特色的汽車服務區。它突破了單一的汽車商貿功能。為汽車消費者營造一個更整齊有序的消費大環境。設計的特點東方基業汽車城借鑒國外的汽車交易市場理念，與國外汽車城接軌，由世界一流的公建設計事務所設計，致力打造一個科技，性能，舒適的消費環境。使它能迅速適應不斷變化的汽車市場。外觀上更具現代和前衛的特點，內部結構區則最大限度的體現了方便，實運的原則。攜36萬平方米恢弘氣勢，造型獨特的金屬和玻璃構成的建筑，高檔玻璃超時空設計的挺拔外觀，玻璃的運用則為交易的大樓5.6公頃的綠地廣場彰顯尊貴身份與非凡氣度。超前設計理念，全新生態商務空間，公共空間分享自然光線，智能化系統采用最先進的控制系統和國際知名品牌設施設備，同時引進幾家寬帶網接入商為企業提供全方位服務，為進入市場的銷售商提供一個更加現代化，更加靈活機動，更加穩定獲取利潤的平臺。在交易大樓地面上，建筑高度與長度在最大范圍內提升至最高點，強化交易大樓作為建筑群領袖的地位。而在45專賣店與二期發展地面上，將建筑的高度高低錯落，使建筑與綠地相互交融，形成良好的城市輪廓線。同時為基地內營造一建筑群的廣場主要分布在建筑入口及基地的東部地面上，用作緩沖，緩解人車壓力，為交通的進一步組織留出余地，在交易大樓東部地塊上，建筑群的一個呼吸入口，在這里有良好的外向型景觀，是城市交流的很好場所，在交易大樓與4S專賣店之間設計一條曲線狀的綠色景觀大道，人們可以在這里休閑散步，感受汽總體規劃充分利用一期開發用地布置汽車交易大樓與四位一體專賣店，其中18個四位二期用地內布置了辦公樓、酒店、汽車配件、物流中心等到周邊產業與一期建筑隨著一期與二期建筑的建設，東方基業汽車城將成為以汽車交易大樓為核心，四位一位專賣店為紐帶，汽車配件、物流中心等建筑為依托的大型汽車貿易區。本建筑群將汽車交易大樓延城市主路布置，利用綠化帶和規劃的交通流線構成其周邊的交通環路，避免相互干擾所造成的區域交通阻塞，四位一體專賣店布置在靠近城市輔路的一側，利用城市輔路組織車流，形成與汽車交易大樓互不干(七)上海國際汽車城上海西部的綜合性汽車產業基地，力爭成為中國汽車貿易和汽車展示博覽的重要基地、中國汽車研發科教的重要基地、中國汽車整車和零部件制造的重要基地、中國汽車競技運動及訓練基地、中國現代城鎮建設的先行示范區，成為國際一流的集汽車貿易、制造、研發、博覽、運動、旅游等多功能于一體的綜合性汽上海國際汽車城核心區占地7.43平方公里，集汽車貿易、制造、研發、博覽運動、旅游等多功能于一體。先后聘請德國著名的AS&P公司、麥肯錫公司和戴德梁行分貝對園區的功能定位、規劃設計以及市場推廣開展專業研究。整個區域分為都市服務中心規劃、展示貿易區、物流倉儲區、研發培訓區、主題公園、高爾研發區：占地1.3平方公里。上海國際賽車場：占地面積5.3平方公里，賽道7公里。汽車展示廳：至今已有19家中外汽車貿易企業簽約入駐，將在貿易區的步行景觀街兩側建立各自進口品牌車的展示廳或3S/45店。廣東汽車市場(廣物汽占地7萬平方米2、代理經銷150多個型號的進口、國產名車，常年備有3、1997年開業以來，汽車交易每年穩步增長，總交易量已突破25萬輛，銷售總收入270億元。4、從1999年開始引入汽車連鎖經營模式，目前連鎖網絡已達80多家，覆蓋廣東省和省外部分地區。銷售額在廣東市場占有率約為25%,在廣州地區市場占有率為北京亞運車市占地300畝，建筑面積10萬余方。其中一期146畝。1CE)、零配件供應(SpAREpARTS)、信息2、為實現與國際汽車市場接軌，在開設整車銷售、品牌裝飾、維修、配件、金融保險服務、汽車儲運等3、亞運村汽車交易市場每年銷售轎車占北京市新增機動車總量的40%,進口轎車銷量占全國的1/北京東方基業汽車城總占地40公頃，其中一期工程占地20公頃，含多功能的國際標準交易大廳占地6萬平方米和18個四位一體專賣店2、與國外汽車城接軌，走國際化道路，利用現代化的建筑科技來打造汽車城中心、規劃住宅區、廈門汽車城占地3萬平方米2、分二期開發，首期已建工程占地有13700平方米，有店面、寫字間57套(每套40m^左右),室內展位1233、項目全面建成后，將帶動南山路及周邊街區，是福建保定市建國汽車城2、組成汽車城管理委員會進行協調管理，組織汽車商戶天津保稅區國際汽車城占地5.5萬方，展館建筑面積2萬8千平方米1、把汽車展覽、展賣與汽車文化相結合。3、把有限的展示空間與無限擴展空間相結合。并提供全車城建成投入使用城新舊機動車集中交易、品牌專賣和生活配套服務等功能齊全的大型汽車及相關產品的交易與展覽中心北京京南汽車城部門將陸續進駐現場辦公，為入市經營企業和廣大消費者提供一站式辦公服務。高檔車為特色，以經濟型家庭用車為重點，以大型貨運、工程、特種車為補充。3、拓展七大區域：進口高級轎車區、國產品牌轎車區、國產經濟型用車區、卡車工程機械車區、SUV車車區、生活服務區。總結：目前國內的汽車城及汽車市場發展迅速，開發了大量的汽車市場，其中有成功也有失敗。不過以上所列舉的國內典型汽車城的資料，對于本項目的成功開發是有許多可借鑒意義的。諸如在汽車城分區規劃方面、后期經營服務方面、招商方面、市場定位方面等。此外，本項目要重視展廳對于汽車城所起的重要作用，因展廳不僅是一個汽車城對外宣傳和展示的窗口，更是汽車城主要功能的體現，大的可行性，但市場抗性亦比較大。如何保證本項目的成功銷售，關鍵是前期的市場定位和招商，市場運做，招商先行，一個商業地產項目，若能引入具有一定知名度的主力店或者品牌經銷商，則勢必會提升項目的形象和受關注度，也會提升商業的管理水平和經營水平。因此，本項目應在此方面加大工作力度。另外，通過調查了解到目前已入駐連云港的45店并不多，僅有別克、本田等，升我們市場的形象與知名度，另一方面對本項目的汽配區和維修區將起到帶動作用。同時，目前連云港目前整體的汽配行業比較分散，各汽配店檔次不高，且經營狀況也不是很好，就連汽配一條街的海連東路，經營情況也非常一般，隨著連云港汽車消費的逐年提升，迫切需要一個專業市場提供一站式的汽車售后服務，然居民儲蓄很高，2003年全市城鄉居民年末儲蓄存款余額達到184.63億元。但由于受傳統重儲蓄，輕消費觀念的影響，導致連云港居民的消費水平提升過慢。他們在吃、穿、用基本消費滿足以后，對高層次的消費，如購房、買車、旅游模的汽車城在市場運做方面還是有一定的可行性，市場前景也是被十分看好的。(一)、項目簡介連徐高速公路進出口僅2公里，緊鄰鐵路客貨站和長途汽車總站，物流中心近在汽車城占地500畝，一期288畝，項目總投資4.8億，沿解放東路正門兩側精心設計的12家45專營店，每家使用面積在4000平米左右；汽車城擁有十三個試車道、物流“倉儲”配送區，建筑面積達36萬平方米，綠化達30%以上。建成后的汽車城是一個集展車、售車、汽配、快修、汽車美容、汽車物流、餐飲條件，還將更好的滿足購車者的需求。同時“一站式”服務的購車環境，更能讓商家及購車者享受到極大的高效與快捷。車展示、貿易、服務中心。屆時將會有國內外數百家汽車經銷商進駐汽車貿易城，對連云港市的勞動就業和經濟發展將產生很大的帶動作用。項目西面道路為連云港主干道之一解放東路，此路將會拓寬至60米，解放東路毗鄰寧連高速公路，項目東面為隴海鐵路，貨運車站就位于項目附近，這為本項目作為汽車專業市場提供了非常便捷的交通。另外，項目北面有連云港最大的物流中心，該物流中心占地幾十畝，共有100家左右的托運門市部，為連云港目前最為集中的物流市場。項目南面為規劃中的總的來說，隨著本項目的啟動將全面改變目前連云港汽車銷售和汽車維修等相關服務行業的格局，從而全面帶領連云港的汽車銷售服務行業進行一場徹底的產業革命，連云港汽車城將成為連云港汽車行業的龍頭形象，引領港城汽車銷售主要技術經濟指標及相關資料a、總用地面積165066m2,其中解放路一側長383m,南側長306m,東側長550m,45店區建筑面積共144間共168間輕型汽配區建筑面積共144間快修改裝區建筑面積共214間b、店鋪總個數：729個停車位：540個C、解放東路拓寬為60m,南邊與四醫間道路為16m,東側規劃道路為20m,汽能、多產業、全方位的綜合經營實體。現有總資產14億元，凈資產6億元，年實現銷售收入7.5億元，員工3000人，其中高中級專業技術人員580名，具有很連云港振興實業集團有限公司下轄8個農業分場，7個專業市場，6個工業企業、3個房地產開發及建筑安裝公司、1個高校后勤服務中心和4個外商合資企業等28個子(分)公司。由南京農業大學規劃設計，振興集團投資興建的連云港現公司抓住高校后勤社會化的機遇投資1.6億元興建的振興集團院校后勤服務中心可容納9000名學生、500戶教師入住。公司抓住機遇，招商引資，與澳大利亞(三)、項目SWOT分析：日本隔海相望；擁有一個國家級開發區和兩個省級開發區，總人口500萬。連云港是全國十大港口之一，先后與日本、韓國、澳大利亞、新西蘭、俄羅斯等國家的部分城市締結了友城關系，有40個國家和地區的客商在連投資興辦了2000多b、連云港城市交通優勢連云港作為近年來發展較快的沿海開放港口城市，擁有完善的陸、海、空立陸：連云港是中國規劃建設的45個公路主樞紐城市之一，公路對外交通已全部實現高速化，國家重點建設的同三、連霍公路在境內交匯。特別是東起連云港，西至荷蘭鹿特丹全長10900公里的新亞歐大陸橋，使連云港成為了亞洲連接歐洲極具發展潛力的國際交通樞紐，這條干線承擔了每年90%以上的過境集裝箱運量。汽車城位于連云港市中心城區所在地——新浦區的解放東路丁字路口，離寧連汾灌、京滬、徐連高速公路進出口僅2公里，緊鄰鐵路客貨站和長途汽車總站，海；連云港是全國十大海港之一，港口現有萬噸以上泊位30個，年吞吐量4000萬噸以上，已成為中國重要的綜合性國際貿易樞紐港，與世界160多個國家和地區的近1000多個港口有著密切的通航關系和貿易往來。汽車城距港口集裝箱碼頭僅20分鐘車程，海運十分便利。空：汽車城距連云港機場僅30分鐘車程。瀛洲路、朝陽西路并存為連云港比較知名的4大專業汽車銷售、維修服務、配件解放東路為連云港的城市的北側，但緊鄰市中心，到市中心的交通距離僅3輕型汽配區、重型汽配區、快修改裝區、輪胎汽保車飾美容區、二手車交易區、總建筑面積達30多萬平方米，綠化達30%,其中一期占地288畝，總建筑面積g、產業優勢前來國際汽車城聯建經營的企業，可享受到連云港經濟技術開發區的相關優市場開業后將由專業、資深的市場管理公司進行專業管理，為盡快培育、繁榮市場，前期管理費用將比同類市場有較大優惠。市場管理部門將以人為本，提供保安、保潔、廣告宣傳、專業培訓、行業研討交流、餐飲、休閑娛樂等優質服務。j、開發商優勢本項目的開發公司為連云港當地具有非常實力的振興集團，振興集團在連云港當地具有非常高的知名度，這不僅為本項目的贏得了良好的口碑和聲譽，還為本項目的成功開發和運作提供了實力保證。畝，共有百余家托運門市部，每天進出的車輛至少在百部以上，為項目的物流而振興集團曾成功開發過農副產品批發市場、超級購物中心、裝飾材料市場、電腦城和五金文化用品市場等七大市場，同時擁有3家房地產公司，具有成熟的市場運作經驗和房地產開發經驗，同時振興集團的資金實力和品牌知名度在連云港具有相當的號召力，增強的客戶的投資信m、價格優勢目前開發商制訂的低開的價格入市手段，降低了經營成本和投資門檻，有利連云港轄東海、贛榆、灌云、灌南4縣和新浦、海州、連云三區及國家級經濟技術開發區，總人口500萬，2004年連云港市實現地區生產總值416.4億元，增長13.9%,人均地區生產總值突破1000美元，具有巨大的汽車消費潛力。劣勢(W):價格方面唯一可比性的為物流中心，而物流中心的月租金大概在20元/m2/月左目店連屋的售價為2280,相對周邊市場以頗高。e、道路交通劣勢將于近期拓寬至60米。f、功能規劃劣勢威脅(T):而即將開發的商業項目也有好幾個，因此，連云港整個商業地產的供應量相對較大。而這些商業項目會分流一部分投資客戶，會對連云港的經濟近幾年發展迅速，人民收入不斷提高，對于汽車的消費逐年提b、區域發展機遇解放東路拓寬至60米，拓寬之后，解放路將成為連云港的最為重要的交通主干線，該線南北貫穿整個連云港，而本項目可通過該條道路直達連云港各地區。目前連云港整個汽配行業現狀是：政府職能部門對汽車市場布局的政策引導力度較弱；硬件落后是連云港各汽車專業街的通病；汽車市場經營理念與市場消費特點不一致；業內各銷售服務企業整體實力不強；業內各銷售服務業態未能協調發展；業內缺乏龍頭性或指標性市場(或企業)的領航員角色；由于過于分散，因此整體經營水平不高，效益一般。整個汽配行業也迫切要求有一個專業的、集中的汽配市場提供更為便捷的汽配、維修服務，因此，本項目的誕生有了一個行去年意大利歐亞投資公司、上海希納投資有限公司與連云港經濟技術開發區管委會合作的“連云港國際港口汽車貿易城”項目擱淺以后，政府迫切希望有新的汽車城項目上馬來全面提升連云港的汽車銷售服務行業的層次，本項目的啟動所謂主題式商業，就是指根據人們的消費主題而劃定的比較集中的商場經營場最初的表現形式是“專業市場”,但國內的商業發展到今天，再做“專業市場”業聚焦”的時代。做餐飲的，不再是什么菜都做，要么做川菜，要么是東北菜，要么是粵菜……商場也在“聚焦”,想方設法通過經營內容的集中和經營方式的系統化，讓社會公眾買相關的東西時第一時間想到某個商廈，于是，近幾年出現了形形色色的專賣店(甚至煙草專賣店)、專業市場、主題商場，還有家樂福、好又多之類的平價商場。總之，作為消費者來說，由于生活節奏越來越快，誰也不愿意漫無目標地尋找自己想買的商品，總希望在同一地點、同一時間能得到最集中的選擇對象和最大范圍的選擇自由；作為商場經營者來說，誰也不希望被淹沒在商品的海洋里，總希望將自己的商場扮演成一個最醒目的場所，一個人們第一選擇要來的場所，在信息的汪洋大海中，這里是一個島嶼商場能否旺租旺銷與商場的功能定位直接相關。毫無針對性、漫無目標的推所以針對于連云港國際汽車城來說，現在所要做的是不僅僅要在解放北路、海連東路、瀛洲路和朝陽西路之后再打造個功能單一化的市場，而更重要的是看準目前蘇北魯南目前在汽車銷售配套服務行業存在的巨大市場空間，吸納目前海連東路汽配修理經營集中化的特點、瀛洲路轎車45店集中的特點、解放東路中型車集中的特點!充分整合連云港各個汽車專業街的經營特色打造一個融合汽車多功能展銷大廳、名優品牌45專賣店、重型汽配區、輕型汽配區、快修改裝區、車飾美容區、綜合樓服務大樓、辦證中心。主要功能包括：新車銷售、舊車交易汽車租賃、信貸消費、檢測維修、配件供應、集散配送、專業服務、商務、物流汽車培訓、餐飲等綜合功能于一體的汽車消費之城。市場中，沒有哪個行業能比銷售業更敏銳地感受到趨勢的變化，銷售業往哪個方向走，市場就往哪個方向走。問題是，銷售業究竟會朝何處走呢?如前所述，市場精細化、專業化已是國際走向，回過頭來看連云港市，在這一點上并未落后于時代趨勢，各種專業化市場紛紛確立個性，如：上海服裝城與此同時，我們也看到問題出現——這些專業市場并未集中于同一區域，消費者往往需要往返奔波，導致時間、精力和金錢的大量浪費。那么,我們能否成立一個項目，將零星分散型的消費轉化為集中滿足型的消費。把這些不同類型的專業市場集合在同一大市場中，在越來越快的生活節奏中免去消費者的無謂損失?同時也讓消費者獲得更多更好的選擇?讓我們把目光走得更遠些——不僅僅只滿足消費者購物的需求，設身處地地想一下，在購物的空隙或之后，人們是否還需要得到一些娛樂的松弛?例如餐飲娛樂等場所的設置。一言以蔽之，就是專業化、規模化。在前面的市調部分中已印證了這一想法的可行性。于此，城中之城，即微縮再次，連云港汽車銷售行業現狀的不足和由此產生的巨大市場空間我們都形成的共識，這就確認了項目的產業類型定位是好的，遠未飽和的汽車市場潛量等待引發，那么我們要考慮的是，消費層次是否合適?連云港汽車消費接受度在哪一水平線上?項目本身的配套設施能否妥善解決后顧之憂以吸引投資和消費?能否以區域消費帶動城市整體消費?需要完善的是項目功能的規劃，確切的行業層次的確立，這是舉足輕重的關鍵所在，招商引資的成敗端看此舉。如果過分的高估連云港汽車消費的市場空間和消費層次，必然會由于項目的定位過于超前和消費滯后導致市場脫節從而形成借助港城作為新亞歐大陸橋橋頭堡的地理和交通優勢、500畝的開發規模優勢，力圖打造一個輻射蘇北魯南的首屈一指的汽車(一)、項目的市場定位隨著國民經濟的增長，連云港人民消費能力逐步提高，整體消費能力已經逐步接近較中等發達城市的消費水平，而且某些方面的消費能力已經達到國內大型近幾年，在汽車消費方面，除了諸多汽車紛紛進駐港城設立4S品牌專營店， (如本田、尼桑、別克、馬自達、飛亞特、大眾)。專業化汽車修理、汽車美容公司也紛紛進入市場。近年來由汽車產業飛速發展所帶來的相關產業的蓬勃生機也在港城充分顯現。但是同時，由于相關配套服務行業的自由化發展，從而出現的服務斷層也越來越顯得尖銳化，市場迫切的需要有更為完善、層次更高、功能更加綜合的汽車消費中心的出現。2、定位的目的場競爭中的安全性；樹立項目的品牌形象；在激烈的市場競爭和多變的市場環境3、項目定位立足連云港，輻射蘇北魯南，融合汽車銷售建有汽車多功能展銷大廳、名優品牌45專賣店、重型汽配區、輕型汽配區、快修改裝區、車飾美容區、綜合樓服務大樓、辦證中心。主要功能包括：新車銷售、舊車交易、汽車租賃、信貸消費、檢測維修、配件供應、集散配送、專業服務、商務、物流、汽車培訓、餐飲鋪面的熱炒需要口岸、人氣、項目特色等等因素作為支撐，這些條件對于本(2)針對消費者及競爭對手的定位——港城首屈一指、超大規模、唯一具有綜合汽車消費功能。本項目集各項汽車消費功能的同時，提高服務功能和餐飲、娛樂、等(3)針對區域的定位——補充和集中式的消費功能。本項目的出現，填補了連云港汽車消費的空缺，改變了港城人民傳統的消費結構和消費方式，一種全新的消費模式——一次性集中化汽車消費(4)形象定位——市場領導者形象本項目的推出無論從項目的規模、行業層次、商業消費環境、綜合功能、配套服務上都將成為行業的主宰者，在吸納本土已有品牌的基礎上同時充分挖掘異地市場，引入差異化品牌進駐，提升項目品牌價值。(5)規模定位本項目500畝的超大規模規劃，在目前蘇北魯南現有的汽車市場和在立項規劃的汽車貿易市場當中也都是當之無愧的最大規模，項目一旦建成(二)、目標客戶定位我們的主力產品：目前國際汽車城對外推廣的主力商鋪為三層結構營業房，每間占地面積為45m2(寬3.75m×長12m),總建筑面積約為135m2。各功能區內棟與棟之間的間距為12-16m。4、功能綜合一商住辦公倉儲一體化；6、產品價值上升空間大；結合諸多上海集資聯建項目的成功經驗來看，本項目的產品類型同樣需要以低價入市，以此來迅速打開市場局面。同時產品的特性決定了一層底商、二、三樓商住、辦公、倉儲于一體的店連屋傳統商住模式；因此應充分考慮自營客戶和投目前國際汽車城項目還處于籌備階段，陸續將進入到市場預熱階段，項目現場的商業氣氛包裝還未形成氣候，因而暫時不可加大媒體投放力度。同海連東路瀛洲路、朝陽西路、幸福路的經營成熟度還有較大差距，因此，就大量經營者而言，短期內都會將其他地段作為首選之地，故此，鎖定準確的目標客戶群體，進行有的放矢的廣告宣傳成為項目成功的關鍵。經營者一般只會選擇已形成口碑的、風險性極低的口岸和市場，而不會對一片正在開發中的市場加以青睞。只