第一章房地產金融導論華東師范大學東方房地產學院龍勝平孫斌藝Tuesday,November19,20241Editedby龍勝平孫斌藝第一節房地產金融的概念和作用一、房地產金融的概念房地產金融是指圍繞房地產的開發、經營、流通和消費等過程而發生的資金籌集、融通和結算的一系列金融活動。Tuesday,November19,20242Editedby龍勝平孫斌藝第一節房地產金融的概念和作用房地產金融體系是由房地產金融活動的參與者、房地產金融活動中產生的各種金融工具以及這些工具流動形成的市場所構成。完善的房地產金融體系，能促使儲蓄通過直接融資和間接融資二種方式從所謂的資金盈余單位向所謂的資金赤字單位轉移，滿足房地產資金運行的要求。Tuesday,November19,20243Editedby龍勝平孫斌藝圖1.1美國房地產資金運行體系美元美元證券、票據等儲蓄美元存款等間接融資金融中介商業銀行儲蓄機構儲蓄和貸款協會互助儲蓄銀行信用合作社人壽保險公司投資公司互助基金REITS養老基金收入盈余單位個人企業政府收入赤字單位個人企業政府經紀人抵押銀行資金美元直接融資Tuesday,November19,20244Editedby龍勝平孫斌藝圖1.1美國房地產資金運行體系抵押貸款FNMAGNMAFHLMC私人企業證券二級抵押貸款市場Tuesday,November19,20245Editedby龍勝平孫斌藝第一節房地產金融的概念和作用二、房地產金融的作用房地產金融為房地產開發經營提供了重要的資金保障房地產金融是提高居民住房消費能力的重要手段房地產金融是房地產業發展的“調節器”Tuesday,November19,20246Editedby龍勝平孫斌藝第一節房地產金融的概念和作用三、房地產融資的主要渠道從房地產融資的目的來看，主要有房地產開發建設融資和房地產消費融資。房地產開發建設融資主要是為滿足房地產開發經營企業從事具體的房地產項目開發時的資金需求。房地產消費融資主要是為滿足消費者購買房地產商品（主要是住房）的資金需求，這也構成了住房金融的主要內容。Tuesday,November19,20247Editedby龍勝平孫斌藝第一節房地產金融的概念和作用房地產融資從大的渠道分為直接融資和間接融資。直接融資是指資金供求雙方(包括政府、企業和個人)在房地產資金的借貸、金融工具的買賣過程中直接見面商定，進行票據和證券的買賣或貨幣借貸。間接融資是指資金的供給者將資金提供給銀行等金融機構，再由金融機構將資金提供給房地產開發、經營、消費等資金的需求者，主要形式是貸款，如房地產抵押貸款、建設貸款、租賃融資等。Tuesday,November19,20248Editedby龍勝平孫斌藝第一節房地產金融的概念和作用房地產融資除了主要以抵押貸款方式融資外，業內還有許多非抵押貸款融資(nonmortgagefinancing)方式。最典型的是租賃融資。租戶通過繳納租金，履行租賃合同而獲得了對租賃房地產的唯一的、排他性的占用權，這種占用權，即租賃權益(1easeholdinterest)，可以像其他任何財產權益一樣進行轉讓或抵押，因此房地產租賃可以成為一種重要的融資方式。Tuesday,November19,20249Editedby龍勝平孫斌藝第一節房地產金融的概念和作用土地分期付款合約(1andinstallmentcontract)也是一種常見的非抵押貸款融資。根據土地分期付款合約，買方以年金形式按月支付地價款和相應的利息，在合約有效期間，賣方保留土地的產權，買方則享有土地的使用權和占用權。直到清償最后一筆地價款，買方才獲得所購買地產的產權。Tuesday,November19,202410Editedby龍勝平孫斌藝第二節房地產金融與房地產泡沫一、房地產業與金融業的相互關系房地產業的發展離不開金融業的支持，尤其是銀行信用對房地產業的參與為房地產業的發展起到了舉足輕重的作用。房地產業的發展也給金融業提供了發展動力，兩者是相互支持、相互促進的關系。Tuesday,November19,202411Editedby龍勝平孫斌藝第二節房地產金融與房地產泡沫二、房地產泡沫與金融風險泡沫經濟的形成必須具備貨幣供應充足以及實際經濟投資缺乏吸引力這兩個基本條件。一般來說，房地產泡沫是指由于虛擬需求的過度膨脹導致房地產價格水平相對于理論價格的非平穩性上漲。Tuesday,November19,202412Editedby龍勝平孫斌藝第二節房地產金融與房地產泡沫如果金融體制不健全，銀行信貸資金更會大量進入房地產市場。市場的過度炒作和大量銀行資金的進入會加快房地產資產價格的上升，房地產的抵押價值大大超過它的實際價值，促使泡沫膨脹。一旦泡沫破滅，被抵押的房地產價格會大幅下降，造成大量的負貸款，銀行拍賣房地產所得不足以償付貸款額，由此造成銀行的大量壞賬，威脅銀行體系的安全，進而威脅整個經濟的穩定性。Tuesday,November19,202413Editedby龍勝平孫斌藝第二節房地產金融與房地產泡沫日本房地產泡沫經濟東南亞金融危機中的房地產泡沫我國的房地產泡沫Tuesday,November19,202414Editedby龍勝平孫斌藝第二節房地產金融與房地產泡沫表1.12004年四大國有商業銀行房地產不良貸款率全部開發商貸款個人購房貸款中國工商銀行3.0%7.4%1.2%中國農業銀行8.1%16.6%2.1%中國銀行4.8%12.8%1.8%中國建設銀行3.7%7.3%1.2%匯總4.6%10.5%1.5%

Tuesday,November19,202415Editedby龍勝平孫斌藝第三節我國房地產金融的沿革一、我國房地產金融的發展歷程1978年之后，住房商品化的工作在我國逐步開展起來。1988年國務院頒布了《全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》1987年經國務院批準，先后在煙臺和蚌埠建立了兩家股份制的住房儲蓄銀行。Tuesday,November19,202416Editedby龍勝平孫斌藝第三節我國房地產金融的沿革1991年初上海率先實行公積金制度1993年開始相繼開辦個人住房商業性貸款以及公積金與商業性相結合的住房組合貸款業務。1997年4月30日中國人民銀行頒布了《個人住房擔保貸款管理試行辦法》。1998年5月9日頒布了《個人住房貸款管理辦法》。Tuesday,November19,202417Editedby龍勝平孫斌藝第三節我國房地產金融的沿革2004年2月15日，由中國建設銀行和德國施豪銀行合資組建的中德住房儲蓄銀行正式在天津開始營業。中國人民銀行、中國銀監會于2005年4月20日制定并發布了《信貸資產證券化試點管理辦法》。Tuesday,November19,202418Editedby龍勝平孫斌藝第三節我國房地產金融的沿革我國的房地產金融是隨著經濟體制改革，適應住房商品化、市場化改革、促進房地產市場形成而逐步發展起來的，這一歷程也可以通過國務院、建設部、金融監管部門發布的一系列房地產金融政策體現出來。Tuesday,November19,202419Editedby龍勝平孫斌藝第三節我國房地產金融的沿革表1.21987年以來我國房地產信貸主要政策一覽公布年份文件名稱主要內容1987年國家計委、建設部和國家統計局《關于加強商品房屋建設計劃管理的暫行規定》建設資金可由自有資金、發放住宅建設債券。向銀行申請貸款及預收一定購房款等方式解決，開發周轉資金中自有資金不低于20％。1989國務院《批轉國家計委關于加強商品房屋建設管理請求的通知》公司建設資金一律存入建設銀行或住房儲蓄銀行。各級銀行和非銀行金融機構不準向向開發和購買商品房的單位發放貸款，自有資金不得低于年度投資工作量的30％。1991國務院《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》首次提出開展個人購買住房貸款業務。1992國務院《關于發展房地產業若干問題的通知》允許各專業銀行發放開發貸款。銀行貸款規模、發行債券額度等實行總量控制

Tuesday,November19,202420Editedby龍勝平孫斌藝第三節我國房地產金融的沿革1994國務院《關于深化城鎮住房制度改革的決定》推行住房公積金制度。1995《商業銀行自營住房貸款管理暫行規定》用于建造向市場出售的住房開發貸款1998中國人民銀行《關于加大住房信貸投入支持住房建設和消費的通知》支持普通住宅建設，明確住房建設是國民經濟新的增長點。2001中國人民銀行《關于發展房地產業若干問題的通知》貸款主要投向適銷對路的住宅開發項目。企業自有資金不應低于開發項目總投資的30％，開發項目必須“四證”齊全。2003中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》鼓勵符合中低收入家庭購買力的住宅項目，適當限制高檔商品房，重申企業自有資金不得低于項目總投資的30％，以及“四證”齊全。Tuesday,November19,202421Editedby龍勝平孫斌藝第三節我國房地產金融的沿革2004中國銀監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》開發項目資本金比例不得低于35％，未取得“四證”不得發放任何形式的貸款，對貸款項目進行盡職調查，嚴格落實貸款擔保，建立完備的監控和風險防范機制，防止用流動資金貸款為房地產開發項目墊資。2005中國人民銀行、中國銀監會《信貸資產證券化試點管理辦法》規范信貸資產證券化試點工作，保護投資人及相關當事人的合法權益，并提高信貸資產流動性，豐富證券品種。Tuesday,November19,202422Editedby龍勝平孫斌藝第三節我國房地產金融的沿革二、目前我國房地產金融的主要問題我國房地產業的資金來源高度集中于銀行貸款。Tuesday,November19,202423Editedby龍勝平孫斌藝圖1.2銀行資金參與我國房地產開發全過程FFEDCBA商業銀行土地儲備中心商業銀行房地產開發商商業銀行房地產開發商、建筑商商業銀行購房者土地儲備土地出讓與開發房地產開發、建設房地產銷售

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