黑龍江申論模擬16申論二、給定資料1．樓房建好三五載也不銷售，就等著房價上漲多收利潤；房價越高，增值空間越大，抗風險能力越強；從居住面積到使用年限，從園區配套景觀到房屋舉架高低，新房“縮水”現象明顯增多……看看這些各地房市出現的各種奇怪現象，不能不令人生出些許感嘆。“真長見識，知道什么叫捂盤了。”在北京某住宅樓盤的售樓現場，一對又沒能買到房子的小夫妻直呼“郁悶”。丈夫孟先生向記者講述了買房的曲折經歷：兩人想在南城買套房子，從春節后就一直看房，但總是才聽說開盤就給告知賣完了，“先是打電話過去問告訴我們還沒開盤，再幾天打電話過去就說賣完了”，這樣的事情已經“好幾回了”。讓孟先生郁悶的樓盤位于南四環外，開盤當天，170多套房子就銷售一空。銷售人員對記者說：“一共170多套房子已經有200人排號，今天來根本就沒有意義。”據了解，此次銷售的是樓盤的3期，均價為每平方米18000元，戶型較好的售價已經超過19000元。此前兩月，樓盤2期開盤的時候，房價還是每平方米15000元。2．“地王”迭出、房價飆升，許多普通購房者從觀望到追漲，最后終于被飛漲的房價“拋棄”。在剛剛過去的2009年，房地產再次演繹了瘋狂，多年前的賀歲喜劇片《大腕》所戲謔的每平方米4000美元的房價終于變成了現實，只是這一現實無法再令多數工薪階層發笑。2010年1月1日，是個人住房轉讓營業稅的征免時限由2年擴至5年的日子，也是位于北京市海淀區雙清路和清華東路交匯處的紅杉國際公寓開始交納認籌金排號的日子。年前的大風降溫天氣延續到了新年元旦這天。上午時分，記者冒著干冷的北風來到了紅杉國際公寓。進入售樓處，記者發現，前來看樓的人并不是很多，銷售人員帶著看房者三三兩兩圍坐在一起，熱情地介紹著樓盤詳情。記者以購房者的身份咨詢房價，銷售人員隨即滔滔不絕地介紹起來：這個項目的類型為精裝公寓，今天開始交納5萬元認籌金排號，1月30日開盤銷售。如果到時不想買或者由于未中簽而沒有買到想要的房子，認籌金將如數退還。項目起價為每平方米30000元，均價為每平方米33000元，總價150萬元起。一段狂侃之后，銷售人員給記者作了一個大概測算：如果要買一套紅杉國際公寓50平方米的一居室，20年期8成按揭，則購房者需要交納30萬元首付款，每個月還款7372.06元。在總共300余套房子中，面積為50～87平方米的一居室只有17套，想買未必買得到。如果看中的是數量最多的1]5平方米的二居室，按照均價每平方米33000元來計算，20年期8成按揭，需要首付款759000元，每月還款18651.31元。這筆賬算下來，讓旁邊的一位看房者發起了感慨：“你們這個樓盤定位的目標銷售人群絕對不是普通老百姓。即使是年收入在20萬元以上的家庭下決心買下一套二居室，也會迅速淪落為‘房奴’，生活質量將大打折扣。北京富人是多，但年收入超過20萬元的人又能占到多大比例呢?”根據這一最新發布的數據，也有有心人算了這樣一筆賬：以20515元均價為例，買下一套100平方米的房子，20年期8成按揭，將需要首付款410300元，月均還款10082.52元。如果夫妻二人都是北京市的中小學教師的話，依目前每人三四千元的月工資收入，他們即使全家不吃不喝、不生病、不供子女上學，也需要花5年左右時間才能攢夠首付款、將近30年日1寸‘間還完銀行貸款。等錢還完了，也就到了退休年齡了。在紅杉國際公寓售樓處，記者從為數不多的看房者中隨機尋找了兩家人攀談起來。經了解，他們每個家庭的年收入的確都不低，均超過了20萬元。其中一對夫妻，兩人都在位于中關村核心區的一家央企工作，孩子已經1歲，現在和父母住在一起，名下有一套房產，夫妻倆非常希望能夠擁有一套自己的住房。月薪都超過1萬元的這對小夫妻所傾向選擇的是總價較低的50～87平方米的一居室。這對小夫妻已經看了好幾家樓盤，最后拿了售樓小姐的樓盤資料表示：“回去和父母再好好商量一下。”另一家當場就交了5萬元認籌金的看房者李先生，年齡在40歲上下，2003年由外地來京，持有北京居住證，家住天通苑，孩子正在上初中一年級，夫妻二人現供職于中關村地區的一家民營企業，月薪也都超過1萬元。記者見到李先生夫妻二人時，他們正在認真填寫一份購買意向調查表，其中包括期望購買的戶型、面積、心理承受價格和擬付款方式等。李先生夫婦來此選房的目的很簡單，天通苑太遠，孩子要在附近上學、參加輔導班，以后還要在此上高中，從天通苑到這里來來回回非常不方便。當記者抱怨3萬元的房價太高時，李先生反而好心勸起了記者：“房價有可能降嗎?雖然國家最近出臺了一系列穩定房地產價格的新政策，但是你仔細想想，房價有可能降下來嗎?肯定還得漲……”售樓小姐在一旁相機附和：“這次我們拿出來賣的并不是全部的房子，也就是特惠樓層的七八十套而已，等客戶積累到一百多個的時候，我們就搖號開盤，被搖號中簽者才有資格購買這些特惠房，沒有中簽的再等下一批吧。”“什么是特惠樓層?”記者問。“第一期拿出來搞特惠活動的樓層是三層、四層、七層和十三層。等我們1月30日開盤搖號銷售時，這些樓層會給一個9.5折和9.6折的優惠價。”“其他樓層為什么不賣?”“也賣，但是沒有優惠。即使沒有優惠，你現在買其他樓層也不虧，房價在不停地漲，我們第二階段、第三階段銷售時的價格肯定還得往上調。”記者就此咨詢了一位供職于某房地產公司的業內人士，他向記者透露，此種行為是開發商和房地產中介公司慣用的一種房產營銷方式，差的先賣，賣一批漲一批，其實就是捂盤惜售。“晚領預售許可證分批銷售、大幅提高開盤售價、后續房源轉售為租和謊稱進入尾盤期等，是最為常見的捂盤惜售形式。通過認籌金的形式統計需求，根據人數決定房屋分期投放比例，人為造成需求旺盛的表現，以加劇購房者恐慌心理，房子更容易高價賣出去。現在大家都這么干，實際上形成了一種價格同盟。”二十一世紀不動產首席分析師孟奇告訴記者。但是，在上述兩位業內人士看來，捂盤惜售其實只是房地產市場主體在市場經濟條件下的一種自發的逐利行為，是否違法不好判斷。他們認為，這種行為不過是和眾多的炒房行為一樣，構成了房價節節攀升的助推因素，而真正決定房價漲跌的基礎性因素則是國家的貨幣政策和地方財政對于房地產市場的過分依賴。房地產業和其上下游產業對于GDP的拉動一般能達到百分之十幾，地方政府頻頻高價出售土地、以不合理價格征用土地并忙于拆遷也就不難理解了。雖然都是業內人士，但兩人都認為，就北京而言，每平方米兩三萬元、三四萬元的房屋單價，肯定不是眾多剛性需求者所能夠承受得了的。現在買一套房子，往往是傾一家之力，有的甚至是三家之力，將若干年的積蓄拿來才剛剛能夠付得起首付款，接下來便是漫長的十幾年甚至二三十年的“房奴”生活。3．2010年1月10日，國務院發布了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》。《通知》提出了包括加大保障性住房供應、抑制投資投機性購房等十一條措施，被稱為“國十一條”。《通知》的核心內容，其實是對2009年12月14日國務院常務會議出臺的“國四條”的進一步細化和補充。和以前的政策相比，《通知》在調控當前房地產市場的舉措上，有諸多的亮點和新意。其一，首次提出“五類住房”的概念。明確提出要增加中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規模和用地供應，將此作為增加住房供應的重點和突破點。其二，《通知》明確要“適當加大經濟適用住房建設力度，擴大經濟適用住房供應范圍”。2009年經適房一度遭遇被取消的尷尬，但目前房地產市場的現實表明，單靠廉租房一方面根本解決不了低收入家庭的住房問題，另一方面單靠廉租房政府根本沒有財力建設，而房價的高企又增加了大量的“夾心層”，這使得經濟適用房仍然具有現實意義。其三，明確了“差別化信貸和稅收政策”的內涵，在信貸和稅收政策上，不搞一刀切的調控，而是保消費，抑投機。并且重申二套房貸首付比例不得低于40%的老政策，這點對房價會直接產生明顯的遏制效應。同時，對普通住房和非普通住房，首次購房和非首次購房采取不同的稅收政策。其四，在人民幣升值等預期下，重視“熱錢”等境外資金對房地產市場的紊亂效應，重申以前的房地產購買的“限外政策”有效。其五，鑒于目前的土地“招拍掛”制度存在重大缺陷，首次提出要探索“土地出讓綜合評標方法”，這意味著，土地出讓將不再一邊倒地實施“價高者得”的拍賣原則。其六，進一步完善對房地產銷售的監控，明確提出開發商要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。4．2009年的瘋狂房價，讓普通工薪階層甚至高收入群體幾近絕望。臨近2009年年底，社會期盼已久的樓市調控信號終于發出。“遏制部分城市房價過快上漲”、“打擊捂盤惜售、占地不建、哄抬房價等違法犯罪行為”等表態，似乎讓人們窺見了一線希望。“國際上安全的房屋租售比是不低于1:300，而目前北京市的房屋租售比已經達到了1:600，這說明房地產泡沫已經吹得很大了。遏制房價，國家除了要有明確的態度，還要拿出一些切實可行的有效的政策措施、制定相應的法律法規和規章，包括物業稅、遺產稅在內的增加房地產投資者和投機者房屋持有成本的法律法規，恐怕都需要提到議事日程上來。”業內人士認為。對此，二十一世紀不動產首席分析師孟奇并不樂觀。他認為，對于中國這樣的初級房地產市場而言，一些購房者不大關心房子租金的投資回報率，他們更關心房價上漲的心理預期，只要房價不斷上漲，房價越高越有人買。現在北京、上海、廣州、深圳等一線城市這么高的房價都有人買，大部分是投資而非自住。因此，政府得對癥下藥。物業稅算是較為有效的房價調控手段之一，但由于其涉及的利益攸關方太多，短期內恐怕難以出臺。“大部分房地產投資者往往只看到眼前房價在漲，他的房子在升值，總想在房價達到頂峰時把房子甩出去變現，就像擊鼓傳花一樣，只要不砸在自己手里就行了，誰在意房地產泡沫和國家經濟?”北京大學法學院教授王錫鋅在接受記者采訪時不無憂慮地表示。中國商業聯合會專家委員、中國城市住宅產業理事會副理事長黃璽慶則認為，直接讓商品房降價很難，遏制高房價最主要的還是要增加保障房建設。“土地面積是有限的，保障房多了，商品房占的比例必然就小了。”黃璽慶說，比如，可以拿整個土地面積的70%去建保障房，用保障房解決大部分人的住房需求，剩下30%的商品房就留給有錢人去買。但是，孟奇指出，由于保障性住房對于房地產商而言利潤太小，對于地方財政的GDP而言貢獻也不大，甚至是“賠本買賣”，地方政府往往難以產生建設積極性，可能就不會認真對待這些有利于民生和平抑房地產價格的限價房、經濟適用房和廉租房。有些地方的廉租房建好了甚至還要拿去賣掉，理由就是財政資金短缺。所以，要想真正形成中國房地產市場的雙軌制，除了中央的決心外，還需要改變地方政府對房地產行業的過分依賴，不能盲目地一味追求GDP數字，要將經濟社會發展的出發點和落腳點放在民生上。“所以，就目前而言講房地產新政效果顯現還為時過早。相對溫和的房地產調控政策、開發商囤地和房地產較長的開發周期等因素，都不可能讓房價有所回落。”孟奇向記者進一步分析道，由于新房供應量不大、新開施工面積也比往年同一時期低，2010年上半年房價可能還會上漲，下半年也許會有一些緩和。要想讓房價回落，關鍵是二套房房貸、利率等金融政策要跟上。“囤地、炒地變相推高了房價，面粉貴了面包哪有不漲錢的道理?囤地行為必須嚴厲打擊，現在國家有相應的法律法規，但是得不到很好的執行和監督。”王錫鋅對記者說。按照國家相關規定，對于超過合同約定動工開發日期一年未動工開發的，可征收土地出讓金20%以下的土地閑置費；閑置兩年以上不開發的土地，政府可無償收回開發商的土地使用權。但在現實中，仍有不少地塊閑置了數年時間，最終不僅沒有被罰款和沒收，而且還以高價轉讓出去。SOHO中國有限公司董事長潘石屹曾向媒體公開表示，中國三分之一的房地產開發公司是從來不蓋房子的，就是倒土地。“一方面需要控制土地供應，打擊開發商囤地現象，地方政府不能把土地變成自己的銀行，財政沒錢了就去賣地；另一方面要制定合理、有效的金融政策，控制現金流、重新審視期房銷售和按揭制度。前者涉及地方政府利益，后者涉及眾多銀行包括國有銀行的利益，改革起來比較難。”王錫鋅說。而對于打擊捂盤惜售等哄抬房價行為，王錫鋅認為，打擊捂盤惜售既難以從法律上加以界定，目前也欠缺相關的法律規定，很難付諸實施。如果要落實下去，首先要解決的就是找到或者制定相應的法律法規和規章方面的依據。5．住房建設是民生大事，關系人民群眾安居樂業。黨的十七大提出了“住有所居”的目標，保障性住房是落實這一目標的具體舉措，事關群眾特別是低收入住房困難群眾的切身利益。而政府的職責就是要保障人民群眾的基本需要，住房則是人民群眾最迫切、最關心、最現實的需要。所以，能否解決好保障性住房問題，是對我們執政能力的重要考驗，如果解決不好將會影響改革發展穩定的大局，也違背我們黨執政為民的執政宗旨。正因如此，報道稱，甘肅省始終把加快保障性安居工程建設作為推動民生改善、轉變發展方式、調整經濟結構、穩定住房價格的重要舉措。2010年，省政府14件實事之一確定廉租住房保障任務是：發放租賃補貼10萬戶，建設廉租住房100萬平方米。截至2010年11月，全省實施廉租住房保障家庭14.08萬戶、40.57萬人。其中，租賃補貼發放12.84萬戶、36.81萬人，實物配租8566戶、2.6萬人，租金核減2463戶、8160人，其他方式保障1427戶、3349人。累計發放租賃補貼資金4.74億元。新開工建設廉租住房4.69萬套、234.32萬平方米，完成投資19.5億元。超額完成省政府確定的租賃補貼發放和廉租住房建設目標任務。報道說，2010年計劃建設經濟適用住房198.14萬平方米、3.3萬套。截至年底，已開工建設經濟適用房項目3.4萬套、254.63萬平方米，完成投資29.06億元。今年甘肅省政府確定全省城市和國有工礦棚戶區改造目標任務是6.37萬戶、574.5萬平方米，總投資126.39億元。截至11月底，已開工建設8.47萬套、685萬平方米，完成投資65.03億元。保障性住房反映著一個國家和地區的文明程度，也反映政府的能力和宗旨，是事關民生改善、經濟發展和社會和諧的大事。而全方位解決低收入住房困難群眾基本住房既是一項政府職責，更是一項政治任務。所以，甘肅全面完成保障性住房建設任務的實踐充分表明，推進保障性住房建設，地方政府是責任主體。各級政府必須本著對百姓負責、對經濟發展負責、對城市發展負責的態度，把這項工作抓好。特別是各級干部要從“官腦”中刪除那些脫離民生的虛幻政績思維，以“食不甘味、寢不安席”的責任感去抓好這項工作。只有把這項工作放在心上，抓在手上，我們才能夠把保障性住房這份最大的民生公務辦好。2011年蘭州市住房保障和房地產工作會議指出，在2010年保障性住房建設惠及人群進一步擴大的基礎上，2011年蘭州市將進一步推進該項工作。據悉，2011年將配租廉租住房5000套；配售經濟適用住房3000套；實施棚戶改造200萬平方米；在新建商品房開發項目中配建公共租賃住房2000套的“5322”工程。6．為貫徹落實《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》精神，加快保障性安居工程建設，2010年6月11日住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部、國土資源部、農業部、國家林業局聯合印發《關于做好住房保障規劃編制的通知》，部署2010—2012年保障性住房建設規劃和“十二五”住房保障規劃編制工作。《通知》明確了規劃編制的重點。一是著力解決低收入家庭住房困難問題。力爭到2012年年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，力爭到“十二五”期末，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障。二是努力解決中等偏下收入家庭住房困難。要加快建設公共租賃住房、限價商品住房，著力解決新就業職工、進城務工人員等中等偏下收入家庭的住房困難。三是積極推進各類棚戶區改造和舊住宅區綜合整治。全面啟動城市和國有工礦棚戶區改造工作，繼續推進中央下放地方煤礦棚戶區改造、國有林區棚戶區和國有林場危舊房改造、國有墾區危房改造。到2013年年末，基本完成集中成片城市和國有工礦棚戶區改造。四是建立和完善住房保障政策、技術支撐體系。加快住房保障立法，依法強化各級政府的住房保障責任，健全組織機構、政策、技術支撐體系，加快推進信息化建設。三、申論要求第1題、概括“給定資料”所反映的主要問題。要求：概述全面，觀點明確，條理清楚，語言流暢，不超過250字。______我的答案：我的答案：參考答案：該材料主要反映了房地產市場居高不下的房價給人們解決居住問題帶來的巨大壓力，即住房保障問題日益凸顯已成為人們普遍關注的焦點問題。房地產市場存在的具體問題包括：(1)房地產市場機制的不健全，政府監管力度不夠，存在房地產商通過囤地升值現象，對已建樓房實行捂盤惜售、虛假宣傳、抬高房價以及投機商的非居住性需求缺乏相應的法律法規的制約。(2)政府提供的保障性住房供應量不足，特別是部分地方政府唯GDP論，導致對建設保障性住房的積極性不高，不能用保障性住房來解決購房困難居民的住房問題。答案解析：第2題、“捂盤惜售”是房地產市場常見的現象，請對這一現象進行點評。要求：準確、簡明。不超過200字。______我的答案：我的答案：參考答案：捂盤惜售是房地產開發商為了獲得較高利潤，根據時機哄抬房價的行為。這是廣大開發商普遍采取的一種銷售策略。這也成為助推房價攀升的重要因素，政府已經出臺相關政策加大對此現象的整治力度，但是仍然沒有相應的法律、法規對此行為進行明確規范，這使政府對房地產商的這一行為的監管缺乏法律依據，不能從該角度有效遏制房價上漲。因此，應加快對該方面及相關不合理現象的立法步伐，讓政府的監管有法可依，獲得實效。答案解析：第3題、針對目前房地產市場的發展現狀，提出規范房地產市場良性發展的相關建議。要求：觀點明確，對策可行，表述準確。不少于500字。______我的答案：我的答案：參考答案：(1)應加強對房地產市場的監督管理。一是加強對建房用地的供應管理。不僅要合理增加各類建房用地供應，同時嚴格監督已經在開發商手里的土地，使其加快開發，避免土地閑置現象的產生。二是要加大對建成之后的捂盤惜售問題的解決力度，加快相關法律法規等制度建設，使對該問題的解決有法可依。三是通過制定相關政策，對房地產市場的投機行為進行遏制。通過提高第二套房首付款、征收物業稅等稅費制度的完善遏制推進房價上漲的投機行為。(2)大力推進保障性住房建設。借鑒國外解決住房問題的經驗，政府在解決城鎮居民住房上承擔重要的責任，政府出資修建和維護廉租房，出租給低收入和貧困群體；采取補貼、優惠貸款等方式幫助中低收入群體解決住房問題。我國各級政府也應該充分認識到保障性住房建設對改善民生、促進經濟穩定發展的重要意義，特別是部分地方政府應將賣地的錢大部分用來建保障性住房，少搞一些政績工程、形象工程。答案解析：第4題、參考“給定資料”，圍繞“住房保障”，自選角度，自擬題目，寫一篇文章。要求：①觀點明確，論證充分；②內容充實，結構完整，語言暢達；③800～1000字。____