安置房市場分析一、安置房行業(yè)概述安置房是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋，即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易；另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房（與市場價(jià)比較而言）。二、安置房市場現(xiàn)狀1、市場規(guī)模不斷擴(kuò)大近年來，我國城市現(xiàn)代化建設(shè)不斷推進(jìn)，拆遷安置工程市場規(guī)模不斷擴(kuò)大。根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)到2025年全國每年將有6億平方米的老舊住宅需要拆遷改造，市場規(guī)模將繼續(xù)增長。2、市場份額分布不均衡雖然安置房市場規(guī)模龐大，但由于拆遷安置工程行業(yè)門檻較高，市場份額分布不均衡。目前，國內(nèi)拆遷安置行業(yè)市場份額前十強(qiáng)企業(yè)占據(jù)了市場份額的40%以上，保利地產(chǎn)、碧桂園、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)。相對較小的開發(fā)商更難獲得市場份額，形成了業(yè)內(nèi)知名品牌的寡頭壟斷格局。3、行業(yè)整合加速目前拆遷安置工程市場存在的問題是領(lǐng)域分散、管理混亂等問題。專業(yè)公司主要集中在拆別、搬遷、建筑施工等領(lǐng)域，而產(chǎn)權(quán)、土地等方面仍然由政府部門主導(dǎo)。因此，市場整合機(jī)會(huì)頻繁，相關(guān)企業(yè)不斷被吞并或合作，整合過程中領(lǐng)域交叉、資源整合等問題同時(shí)存在。三、安置房市場規(guī)模2023年，全國計(jì)劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個(gè)，涉及居民865萬戶；2023年上半年全國新開工改造老舊小區(qū)4.26萬個(gè)，惠及居民742萬戶，按小區(qū)數(shù)計(jì)開工率80.4%。分省看，貴州、湖北、江蘇、內(nèi)蒙古等11個(gè)省份開工率超過95%。2021年西安三次集中供地總成交土地823萬㎡，成交金額543億元。安置房用地摘地面積3479畝，建筑面積644萬㎡，安置房建面占比41%，其中主城區(qū)成交1564畝，成交建面285萬㎡，安置房建面占比44%；西咸新區(qū)1915畝，成交建面359萬㎡，安置房建面占比56%。西安市安置房的價(jià)格是商品房價(jià)格的30-50%。四、安置房市場存在的問題1、產(chǎn)權(quán)不清晰。很多安置房在買賣時(shí)可能還沒有取得產(chǎn)權(quán)證書，因此最終誰是產(chǎn)權(quán)人還不明晰，有可能最終該在買賣協(xié)議中簽字的賣家沒有簽，不該簽的卻簽了，從而導(dǎo)致買賣合同效力出現(xiàn)問題引發(fā)房產(chǎn)糾紛。2、交易時(shí)間長。一般安置房的交易時(shí)間會(huì)比較長，所以其買賣過程中不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越多。如上文提到的第一類安置房賣方要在五年后才能交易過戶，這中間出現(xiàn)不可預(yù)見因素和糾紛的可能性也大，如賣方因房價(jià)上漲而毀約、賣方死亡、房屋被抵押、被查封等風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，這些風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)給買方帶來一些難以解決的麻煩。3、稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)。很多安置房的買賣合同中沒有約定稅費(fèi)承擔(dān)主體及方式，或者因?yàn)橘I賣期限較長導(dǎo)致國家政策變化產(chǎn)生了新的稅費(fèi)，從而可能導(dǎo)致買賣雙方因稅費(fèi)爭議而產(chǎn)生糾紛。另外，安置房在過戶時(shí)可能需要補(bǔ)交土地收益等相關(guān)價(jià)款，雙方也應(yīng)對此進(jìn)行明確約定，防止日后出現(xiàn)不必要的糾紛。五、安置房產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，安置房作為政府提供的保障性住房形式，不僅解決了居民的住房問題，也具備了一定的投資價(jià)值，下面從宏觀政策、市場需求、物業(yè)管理和環(huán)境友好四個(gè)方面分析安置房產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢：1、宏觀政策趨勢政府將加大對安置房小區(qū)建設(shè)的財(cái)政補(bǔ)貼力度，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。在城市更新和房地產(chǎn)政策中，政府鼓勵(lì)開展棚改和安置房項(xiàng)目，對于符合條件的開發(fā)企業(yè)將提供一定的財(cái)政支持，以確保安置房小區(qū)能夠按時(shí)按質(zhì)投入使用。政府將加強(qiáng)對安置房的規(guī)劃管理，制定相應(yīng)政策和標(biāo)準(zhǔn)，提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量。政府要求安置房必須符合一定的規(guī)模、環(huán)境、設(shè)施等要求，同時(shí)要求開發(fā)企業(yè)在安置房建設(shè)、銷售和物業(yè)管理等方面需要符合相關(guān)規(guī)定，政府通過加強(qiáng)規(guī)劃管理，提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量，保障安置房小區(qū)的居住品質(zhì)和居民滿意度。政府將鼓勵(lì)安置房產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的深度融合，推動(dòng)哀怨共享和產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。政府將以開展產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)，支持安置房產(chǎn)業(yè)與文化旅游、健康養(yǎng)老、教育培訓(xùn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的深度融合，推動(dòng)安置房產(chǎn)業(yè)向高附加值產(chǎn)業(yè)升級，提高安置房產(chǎn)業(yè)的競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力。2、市場需求趨勢市場需求多元化。除了傳統(tǒng)的住宅需求外，居民對于配套設(shè)施的要求也在不斷提高。未來，市場將對于安置房的配套設(shè)施、交通便利性、教育資源和醫(yī)療服務(wù)等提出更高的要求。因此，安置房產(chǎn)業(yè)需要進(jìn)一步提高配套設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量，滿足居民的多元化需求。市場需求個(gè)性化。隨著人們對于生活品質(zhì)的追求不斷提高，個(gè)性化需求也越來越重要。未來市場將對于安置房的設(shè)計(jì)風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)氛圍等提出更高的個(gè)性化要求。因此，安置房產(chǎn)業(yè)需要注重滿足居民的個(gè)性化需求，提供不同類型和風(fēng)格的住房選擇，提高居民滿意度和購買意愿。3、物業(yè)管理趨勢物業(yè)管理將借助信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)智能化。隨著信息技術(shù)的不斷進(jìn)步和智能化設(shè)備的廣泛應(yīng)用，物業(yè)管理將不斷引入智能化系統(tǒng)，提高安置房的管理效率和服務(wù)水平。未來物業(yè)管理將通過智能化系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)居民信息管理、設(shè)備運(yùn)維、安防監(jiān)控等功能，提高安置房居住品質(zhì)和管理系效果。物業(yè)管理將注重提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在競爭激烈的安置房產(chǎn)業(yè)中，物業(yè)管理將注重提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，以提高居民的滿意度和忠誠度。未來物業(yè)管理將加大培訓(xùn)力度，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)和服務(wù)意識(shí)，提供全方位、個(gè)性化的服務(wù)，滿足居民的需求和期望。4、環(huán)境友好趨勢建筑設(shè)計(jì)將注重節(jié)能環(huán)保，采用新型的建筑材料和節(jié)能設(shè)備，減少能源消耗和環(huán)境污染。小區(qū)配套設(shè)施將注重綠色化，例如建設(shè)綠地、公園和健身設(shè)施等，提高良好的生態(tài)環(huán)境和居住體驗(yàn)。物業(yè)管理將注重資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)，例如垃圾分類、水電節(jié)約等，減少資源浪費(fèi)和環(huán)境污染。安置房可以買賣嗎？隨著城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)，各地棚改、征收拆遷工作在如火如荼的進(jìn)行，作為實(shí)物安置標(biāo)的物的伴隨而來的安置房在市場上也逐步流入市場逐漸增多。和傳統(tǒng)商品房相比，安置房的這種房子雖然位置上可能不占優(yōu)勢，但價(jià)格通常會(huì)比商品房更加低廉低，這也是吸引廣大購房者的一個(gè)重要原因亮點(diǎn)。由于安置房多存在內(nèi)部權(quán)屬混亂、產(chǎn)權(quán)置換、暫無房產(chǎn)證等特殊性，購買安置房也存在諸多問題。那么，但由于安置房性質(zhì)的特殊性，關(guān)于安置房買賣的相關(guān)政策及法律規(guī)定也與商品房的買賣有很大不同，那么，安置房能否上市交易呢買賣？購買安置房有哪些注意事項(xiàng)？以及在購買安置房過程中遇到糾紛又該如何尋求救濟(jì)呢？產(chǎn)權(quán)證還沒辦下來安置房暫無房產(chǎn)證，我與賣方簽訂的《安置房買賣合同》有效嗎？分三種情況。第一種情況：處分權(quán)受到限制的所有人處分自己的財(cái)產(chǎn)。例如，原拆遷房產(chǎn)權(quán)證記載的所有權(quán)人是賣方本人，賣方本人也是唯一的所有權(quán)人，《拆遷安置協(xié)議》也是賣方與房屋征收實(shí)施單位所簽，由于安置房的產(chǎn)權(quán)證尚未辦理下來，所以賣方處分該安置房的處分權(quán)受到了限制。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。因此，只要《安置房買賣合同》系買賣雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，就合法有效。至于安置房的產(chǎn)權(quán)證尚未辦理下來，并不影響《安置房買賣合同》的效力，只不過尚不能辦理安置房的產(chǎn)權(quán)過戶，雖然簽了合同，買方也尚不是安置房的產(chǎn)權(quán)人，尚不享有房屋所有權(quán)人的權(quán)益。案例：吳某與林某房屋買賣合同糾紛案號(hào)：（2014）晉民初字第1406號(hào)審理法院：福州市晉安區(qū)人民法院【案情介紹】2007年原告吳某所有的鼓樓區(qū)房屋遇拆遷，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置，其中一處安置房為福州市晉安區(qū)桂山路單元。2010年3月11日，原、被告簽訂了《房屋買賣合同》，約定被告林某以485000元的價(jià)格購買前述的安置房。該房產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)證。后原告起訴至法院請求確認(rèn)原、被告簽訂的《房屋買賣合同》無效，并請求判令被告將該房屋返還給原告。被告林某反訴請求判令原告繼續(xù)履行《房屋買賣合同》。【法院裁判觀點(diǎn)】本案雙方的買賣行為在第三方中介下促成，系雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)為有效。原告方主張對于訴爭標(biāo)的無處分權(quán)。但依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛適用法律問題的解釋》第三條第一款“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”且本案訴爭房屋系拆遷房，拆遷權(quán)益人為原告，因此原告必然會(huì)獲得訴爭房屋的所有權(quán)，買賣合同仍然具備繼續(xù)履行的條件。因此原告主張合同無效于法無據(jù)，本院不予支持，反訴原告主張合同繼續(xù)履行可予支持。第二種情況：非所有人處分他人房產(chǎn)。例如，父親是原拆遷房的所有權(quán)人，父親尚在世，兒子卻與購房者簽訂關(guān)于安置房的買賣合同，在這種情況下，兒子就是安置房的無權(quán)處分人，其與購房者簽訂《安置房買賣合同》屬于非房屋所有人處分他人房產(chǎn)。根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。也就是說，在父親對該合同追認(rèn)前，兒子與他人簽訂的《房屋買賣合同》屬于效力待定的合同，如果后面父親追認(rèn)了自己兒子與他人簽訂的《安置房買賣合同》，則該合同合法有效，如果父親不追認(rèn)或拒絕，則該合同無效。案例：胡某與李某房屋買賣合同糾紛案號(hào)：（2015）商民終字第731號(hào)審理法院：商丘市中級人民法院【案情介紹】2006年5月9日，案外人劉某與商丘某房地產(chǎn)管理處簽訂商品房買賣合同一份，將涉案房屋售于案外人劉某。劉某將涉案房屋轉(zhuǎn)售給孫某，孫某又轉(zhuǎn)售給李某，但涉案房屋產(chǎn)權(quán)證記載的房屋所有權(quán)人仍為劉某。2010年4月9日，胡某與李某簽訂《購房協(xié)議書》一份，約定李某將涉案房屋出售給胡某。2013年1月10日劉某以胡某房屋侵權(quán)向商丘市梁園區(qū)人民法院起訴，經(jīng)審理法院判決：胡某停止房屋侵權(quán)行為，于判決生效后二十日內(nèi)將涉案房屋返還給劉某。【法院裁判觀點(diǎn)】胡某與李某于2010年4月9日簽訂《購房協(xié)議書》，對涉案房屋位置、面積、價(jià)格及后續(xù)還款責(zé)任等進(jìn)行了確認(rèn)，且附有案外人劉某購房合同，進(jìn)一步明確了房屋購買及轉(zhuǎn)售情況。有效證據(jù)能夠證明李某出售房屋行為沒有得到房屋產(chǎn)權(quán)人劉某認(rèn)可，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”之規(guī)定，李某出售涉案房產(chǎn)行為因不被權(quán)力人認(rèn)可，行為當(dāng)然無效。《購房協(xié)議書》未約定違約賠償責(zé)任條款，原審依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條之規(guī)定，結(jié)合雙方明知無權(quán)處分仍然進(jìn)行交易，雙方存在過錯(cuò)之實(shí)情，確認(rèn)雙方當(dāng)事人簽訂的《購房協(xié)議書》無效；判決李某返還胡某購房款；且沒有支持胡某關(guān)于李某賠償經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請求，均正確。第三種情況：共有人處分共有財(cái)產(chǎn)未征得其他共有人同意。例如，父親是原拆遷房的所有權(quán)人，父親去世后，其房子由其妻及其子女繼承，繼承人之一與他人簽訂《安置房買賣合同》。如果其他繼承人均同意將安置房出售并在《安置房買賣合同》上簽字，就不會(huì)存在異議。如果其他繼承人有人不同意出賣該安置房，爭議就會(huì)發(fā)生糾紛。關(guān)于共有人處分共有財(cái)產(chǎn)未征得其他共有人同意的問題，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》沒有對共有物的處分設(shè)置相應(yīng)的解釋規(guī)則，但司法實(shí)踐中，在安置房買賣中出現(xiàn)糾紛，通常安置房尚未轉(zhuǎn)讓給購房人，在這種情況下，法院的裁判規(guī)則也更傾向于認(rèn)定《安置房買賣合同》有效，維護(hù)交易安全。只不過，其他共有人不同意出售的話，將來安置房產(chǎn)權(quán)證辦下來后，無法完成過戶，購房人可向簽訂《安置房買賣合同》的另一方主張違約責(zé)任，但無法要求對方繼續(xù)履行合同。案例：蘇某與華某房屋買賣合同糾紛案號(hào)：（2015）浦民一（民）初字第24906號(hào)審理法院：上海市浦東新區(qū)人民法院【案情介紹】2013年3月17日，原告蘇某與被告華某簽訂《動(dòng)遷安置房買賣合同》一份，約定被告華某將其動(dòng)遷所得的位于上海市浦東新區(qū)翔川路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋出售給原告。2015年3月，原告致電被告詢問系爭房屋是否已取得產(chǎn)權(quán)證，被告華某回復(fù)稱系爭房屋在其女兒女婿及外甥的名下，導(dǎo)致房屋無法過戶，故原告起訴，要求判令被告繼續(xù)履行合同，協(xié)助原告辦理該房屋的過戶手續(xù)。【法院查明事實(shí)】爭房屋相關(guān)權(quán)益由被告華某及第三人陸某、華某某、陸某某共有。【法院裁判觀點(diǎn)】原、被告簽訂的《動(dòng)遷安置房買賣合同》合法有效。被告華某是否有權(quán)處分系爭房屋，并非認(rèn)定買賣合同效力的條件，故被告華某主張合同無效，本院不予采納。第三人陸某、華某某、陸某某認(rèn)為不知曉原告與被告華某就系爭房屋的買賣簽約事實(shí)，對此，原告不同意第三人之述，但未能提供證據(jù)證明被告華某系經(jīng)第三人授權(quán)出售系爭房屋，或第三人默示同意被告華某出售房屋，因此，《動(dòng)遷安置房買賣合同》不能約束等三人，現(xiàn)第三人明確表示不同意履行該合同，故該合同實(shí)際無法履行，原告經(jīng)本院釋明后，堅(jiān)持要求繼續(xù)履行合同、辦理過戶手續(xù)等訴訟請求，本院難以支持。買了安置房，出現(xiàn)糾紛，維權(quán)途徑有哪些？首先，如果《安置房買賣合同》有效，對方又拒不履行合同的。購房者可以起訴請求法院確認(rèn)合同有效、要求對方將安置房過戶給自己，但前提是該房已經(jīng)具備辦理產(chǎn)權(quán)過戶的條件，該條件需要購房者提供證據(jù)證明。如果該房的產(chǎn)權(quán)證尚未辦理下來，尚不具備辦理產(chǎn)權(quán)過戶的條件，購房者如果向法院請求判令賣方配合將房子過戶給自己，法院不會(huì)支持，不過購房者可以請求法院判令賣方將房屋交付給自己，等涉案房屋具備過戶手續(xù)時(shí)，