京投發展股份有限公司2021~2023年度財務報表分析報告報告日期：2024年10月2日目錄TOC\n1-1\o"1-2"\u一、財務報表數據(一)資產負債表 財務報表數據資產負債表表1.12021~2023年度資產負債表項目(萬元)2021年2022年2023年貨幣資金492981.15400890.841008766.14應收賬款6678.0151330.8348309.80預付款項15900.4215619.608478.89應收利息1260.324231.25應收股利1939.73246.87336.28其他應收款28218.6769010.9651508.86存貨2923947.523746116.613681058.40一年內到期的非流動資產29730.192043.2170063.20其他流動資產121969.3674051.6489853.52流動資產合計3643159.594367638.314966613.42長期股權投資20612.4719937.6517586.47投資性房地產18074.9323117.5121919.36固定資產14066.757460.197202.18無形資產3811.743420.253161.49商譽1160.371160.371160.37長期待攤費用338.97170.1736.76遞延所得稅資產124268.02158580.90119190.30其他非流動資產804725.02782838.10762166.06非流動資產合計1037233.721113669.18988231.74資產總計4680393.315481307.495954845.16應付賬款295163.93342460.10319435.73預收款項431.07312.071917.55應付職工薪酬7887.863109.543043.92應交稅費161029.82185593.49218593.47應付股利1140.521242.981242.98其他應付款86346.4399126.91634946.59一年內到期的非流動負債188782.87211203.2613739.43其他流動負債101913.0365950.1235538.95流動負債合計1973997.971933420.831617271.22長期借款1130227.202137442.732902935.17應付債券349027.82176482.61375983.84長期應付款10584.047336.381798.47長期負債合計1491176.792321879.813283171.12預計負債3978.003978.003978.00遞延所得稅負債69708.3998401.7177738.14其他非流動負債6460.057121.137603.74遞延收益-非流動負債19095.7328990.5719258.29非流動負債合計1590418.952460371.233391749.28負債合計3564416.924393792.055009020.50實收資本(或股本)74077.7674077.7674077.76其他權益工具600000.00600000.00600000.00其中:永續債600000.00600000.00600000.00資本公積32751.4632751.4632751.46盈余公積24664.4225960.9027007.31未分配利潤153872.43130680.2731183.03其他綜合收益28982.7224108.3319238.66歸屬于母公司所有者權益合計914348.79887578.71784258.22少數股東權益201627.60199936.72161566.43所有者權益合計1115976.391087515.43945824.66負債與所有者權益總計4680393.315481307.495954845.16京投發展股份有限公司，簡稱京投發展，所屬的行業是房地產業，公司總部位于浙江省。2023年，京投發展的資產總計是5,954,845.16萬元，負債合計是5,009,020.50萬元，所有者權益合計是945,824.66萬元。圖1.1京投發展2021~2023年資產負債統計圖從資產的角度看京投發展的資產負債表，2021~2023年最近三年的資產總計分別是4,680,393.31萬元、5,481,307.49萬元、5,954,845.16萬元，其中，2023年的流動資產合計為4,966,613.42萬元，包括1,008,766.14萬元的貨幣資金和3,681,058.40萬元的存貨；非流動資產合計為988,231.74萬元，其中的固定資產占到了7,202.18萬元。圖1.2京投發展2021~2023年資產總額變動趨勢圖負債方面，京投發展最近三年的負債總額分別是3,564,416.92萬元、4,393,792.05萬元、5,009,020.50萬元，其中，2023年的流動負債是1,617,271.22萬元，非流動負債是3,391,749.28萬元。所有者權益方面，2021~2023年京投發展的所有者權益總額分別為1,115,976.39萬元、1,087,515.43萬元、945,824.66萬元，2023年的股本為74,077.76萬元。

利潤表表1.22021~2023年度利潤表項目(萬元)2021年2022年2023年營業總收入676591.03555237.811064112.84營業收入676591.03555237.811064112.84營業總成本633231.14536518.731174544.23營業成本532570.68446727.88983279.57稅金及附加47330.1650900.86136530.68銷售費用22049.8616067.8220293.41管理費用21364.9416742.4418962.55財務費用9915.496079.7415478.01資產減值損失-18.1115.15-13853.53投資收益24057.4115510.6818921.95其中:對聯營和合營企業的投資收益1960.11-250.0212590.36營業利潤67361.1633826.03-113272.89營業外收入291.70467.55497.71營業外支出1403.96702.981630.03利潤總額66248.9133590.60-114405.21所得稅費用32969.9815862.05-9325.54凈利潤33278.9317728.55-105079.66歸屬于母公司所有者的凈利潤32862.3620219.43-65923.46少數股東損益416.57-2490.88-39156.20其他綜合收益(損失)-18300.87-4874.40-4869.66綜合收益總額14978.0612854.16-109949.33歸屬于母公司所有者的綜合收益14561.4915345.03-70793.12歸屬少數股東的綜合收益416.57-2490.88-39156.202021~2023年京投發展的營業總收入分別為676,591.03萬元、555,237.81萬元、1,064,112.84萬元，營業總成本分別為633,231.14萬元、536,518.73萬元、1,174,544.23萬元，凈利潤分別為33,278.93萬元、17,728.55萬元、-105,079.66萬元。其中，銷售費用、管理費用和財務費用分別為20,293.41萬元、18,962.55萬元和15,478.01萬元，營業利潤和利潤總額分別為-113,272.89萬元、-114,405.21萬元。圖1.3京投發展2021~2023年經營成果圖

現金流量表表1.32021~2023年度現金流量表項目(萬元)2021年2022年2023年銷售商品、提供勞務收到的現金1204545.28449844.80465896.86收到的稅費返還11133.3013905.806058.89收到的其他與經營活動有關的現金55520.1227336.6748169.13購買商品、接受勞務支付的現金293380.971157475.80730002.84支付給職工以及為職工支付的現金26485.6127076.7920773.05支付的各項稅費153586.4080404.03143668.47支付其他與經營活動有關的現金43882.7361514.9958257.16經營活動產生的現金流量753863.00-835384.34-432576.64收回投資收到的現金17418.211012.05110.70取得投資收益收到的現金14806.2811588.66695.64處置長期資產收回的現金2.200.107.15收到的其他與投資活動有關的現金162332.18151522.3847567.02購建長期資產支付的現金715.36308.40357.37投資支付的現金4000.0014500.003150.00支付其他與投資活動有關的現金41209.8980932.835070.00投資活動產生的現金流量148633.6368381.9639803.14吸收投資收到的現金300000.00800.00800.00吸收權益性投資收到的現金300000.00800.00800.00其中:子公司吸收投資收到的現金800.00800.00取得借款收到的現金1023720.801448762.321370520.82收到其他與籌資活動有關的現金431000.00償還債務支付的現金1981884.36592323.74606578.37分配股利.利潤或利息支付的現金224816.28166647.22178735.41支付其他與籌資活動有關的現金15654.3816392.2216796.61籌資活動產生的現金流量-898634.22674199.141000210.42現金及現金等價物凈增加額3862.65-92803.25607436.93期初現金及現金等價物余額489118.50492981.15400177.90期末現金及現金等價物余額492981.15400177.901007614.832023年，京投發展的期末現金及現金等價物余額為1,007,614.83萬元，其中，經營活動產生的現金流量是-432,576.64萬元，投資活動產生的現金流量是39,803.14萬元，籌資活動產生的現金流量是1,000,210.42萬元。圖1.4京投發展2021~2023年期末現金及現金等價物余額圖圖1.5京投發展2021~2023年經營活動產生的現金流量圖圖1.6京投發展2021~2023年投資活動產生的現金流量圖圖1.7京投發展2021~2023年籌資活動產生的現金流量圖會計報表分析資產負債表分析水平趨勢分析表2.12023年度水平分析項目變動額變動比貨幣資金607875.301.52應收賬款-3021.03-0.06預付款項-7140.71-0.46應收利息-4231.25-1.00應收股利89.410.36其他應收款-17502.10-0.25存貨-65058.21-0.02一年內到期的非流動資產68019.9933.29其他流動資產15801.880.21流動資產合計598975.110.14長期股權投資-2351.18-0.12投資性房地產-1198.15-0.05固定資產-258.01-0.03無形資產-258.76-0.08商譽長期待攤費用-133.41-0.78遞延所得稅資產-39390.60-0.25其他非流動資產-20672.04-0.03非流動資產合計-125437.44-0.11資產總計473537.670.09應付賬款-23024.37-0.07預收款項1605.485.14應付職工薪酬-65.62-0.02應交稅費32999.980.18應付股利其他應付款535819.685.41一年內到期的非流動負債-197463.83-0.93其他流動負債-30411.17-0.46流動負債合計-316149.61-0.16長期借款765492.440.36應付債券199501.231.13長期應付款-5537.91-0.75長期負債合計961291.310.41預計負債遞延所得稅負債-20663.57-0.21其他非流動負債482.610.07遞延收益-非流動負債-9732.28-0.34非流動負債合計931378.050.38負債合計615228.450.14實收資本(或股本)其他權益工具其中:永續債資本公積盈余公積1046.410.04未分配利潤-99497.24-0.76其他綜合收益-4869.67-0.20歸屬于母公司所有者權益合計-103320.49-0.12少數股東權益-38370.29-0.19所有者權益合計-141690.77-0.13負債與所有者權益總計473537.670.09從資產的角度對京投發展的資產負債表進行水平分析，2023年的資產總計是5,954,845.16萬元，相比2022年變動了473,537.67萬元，變動了0.09。圖2.1京投發展2021~2023年流動資產合計圖其中，京投發展2023年流動資產合計為4,966,613.42萬元，相比2022年變動了598,975.11萬元，變動了0.14。貨幣資金為1,008,766.14萬元，相比2022年變動了607,875.30萬元，變動了1.52，存貨為3,681,058.40萬元，相比2022年變動了-65,058.21萬元，變動了-0.02。圖2.2京投發展2021~2023年存貨統計圖非流動資產合計為988,231.74萬元，相比2022年變動了-125,437.44萬元，變動了-0.11，其中的固定資產為7,202.18萬元，相比2022年變動了-258.01萬元，變動了-0.03。圖2.3京投發展2021~2023年固定資產統計圖負債方面，京投發展2023年的負債總額為5,009,020.50萬元，相比2022年變動了615,228.45萬元，變動了0.14，其中，流動負債是1,617,271.22萬元，非流動負債是3,391,749.28萬元，相比2022年，分別變動了-316,149.61萬元和931,378.05萬元，變動比率分別是-0.16和0.38。所有者權益方面，2023年京投發展的所有者權益總額為945,824.66萬元，相比2022年變動了-141,690.77萬元，變動了-0.13；股本為74,077.76萬元，相比2022年變動了0.00萬元，變動了0.00。垂直結構分析表2.22023年度垂直分析項目2022年2023年變動額變動比貨幣資金7.31%16.94%9.63%1.32%應收賬款0.94%0.81%-0.13%-0.13%預付款項0.28%0.14%-0.14%-0.50%應收利息0.08%0.00%-0.08%-1.00%應收股利0.00%0.01%0.00%0.25%其他應收款1.26%0.86%-0.39%-0.31%存貨68.34%61.82%-6.53%-0.10%一年內到期的非流動資產0.04%1.18%1.14%30.56%其他流動資產1.35%1.51%0.16%0.12%流動資產合計79.68%83.40%3.72%0.05%長期股權投資0.36%0.30%-0.07%-0.19%投資性房地產0.42%0.37%-0.05%-0.13%固定資產0.14%0.12%-0.02%-0.11%無形資產0.06%0.05%-0.01%-0.15%商譽0.02%0.02%0.00%-0.08%長期待攤費用0.00%0.00%0.00%-0.80%遞延所得稅資產2.89%2.00%-0.89%-0.31%其他非流動資產14.28%12.80%-1.48%-0.10%非流動資產合計20.32%16.60%-3.72%-0.18%資產總計100.00%100.00%0.00%0.00%應付賬款6.25%5.36%-0.88%-0.14%預收款項0.01%0.03%0.03%4.66%應付職工薪酬0.06%0.05%-0.01%-0.10%應交稅費3.39%3.67%0.28%0.08%應付股利0.02%0.02%0.00%-0.08%其他應付款1.81%10.66%8.85%4.90%一年內到期的非流動負債3.85%0.23%-3.62%-0.94%其他流動負債1.20%0.60%-0.61%-0.50%流動負債合計35.27%27.16%-8.11%-0.23%長期借款39.00%48.75%9.75%0.25%應付債券3.22%6.31%3.09%0.96%長期應付款0.13%0.03%-0.10%-0.77%長期負債合計42.36%55.13%12.77%0.30%預計負債0.07%0.07%-0.01%-0.08%遞延所得稅負債1.80%1.31%-0.49%-0.27%其他非流動負債0.13%0.13%0.00%-0.02%遞延收益-非流動負債0.53%0.32%-0.21%-0.39%非流動負債合計44.89%56.96%12.07%0.27%負債合計80.16%84.12%3.96%0.05%實收資本(或股本)1.35%1.24%-0.11%-0.08%其他權益工具10.95%10.08%-0.87%-0.08%其中:永續債10.95%10.08%-0.87%-0.08%資本公積0.60%0.55%-0.05%-0.08%盈余公積0.47%0.45%-0.02%-0.04%未分配利潤2.38%0.52%-1.86%-0.78%其他綜合收益0.44%0.32%-0.12%-0.27%歸屬于母公司所有者權益合計16.19%13.17%-3.02%-0.19%少數股東權益3.65%2.71%-0.93%-0.26%所有者權益合計19.84%15.88%-3.96%-0.20%負債與所有者權益總計100.00%100.00%0.00%0.00%從資產的來源看，2023年度，京投發展的負債占總資產的比重為84.12%，所有者權益占總資產的比重為15.88%，其中，流動負債占據了27.16%，非流動負債占據了56.96%。從資產的構成看，2023年度，京投發展的流動資產占總資產的比重為83.40%，其中，貨幣資金占據了16.94%，非流動資產占總資產的比重為16.60%，其中，固定資產占據了0.12%。利潤表分析水平趨勢分析表2.32023年度水平分析項目變動額變動比營業總收入508875.030.92營業收入508875.030.92營業總成本638025.501.19營業成本536551.691.20稅金及附加85629.821.68銷售費用4225.590.26管理費用2220.110.13財務費用9398.271.55資產減值損失-13868.68-915.42投資收益3411.270.22其中:對聯營和合營企業的投資收益12840.38-51.36營業利潤-147098.92-4.35營業外收入30.160.06營業外支出927.051.32利潤總額-147995.81-4.41所得稅費用-25187.59-1.59凈利潤-122808.21-6.93歸屬于母公司所有者的凈利潤-86142.89-4.26少數股東損益-36665.3214.72其他綜合收益(損失)4.74綜合收益總額-122803.49-9.55歸屬于母公司所有者的綜合收益-86138.15-5.61歸屬少數股東的綜合收益-36665.3214.72垂直結構分析表2.42023年度垂直分析項目2022年2023年變動額變動比營業總收入100.00%100.00%0.00%0.00%營業收入100.00%100.00%0.00%0.00%營業總成本96.63%110.38%13.75%0.14%營業成本80.46%92.40%11.95%0.15%稅金及附加9.17%12.83%3.66%0.40%銷售費用2.89%1.91%-0.99%-0.34%管理費用3.02%1.78%-1.23%-0.41%財務費用1.09%1.45%0.36%0.33%資產減值損失0.00%-1.30%-1.30%-478.13%投資收益2.79%1.78%-1.02%-0.36%其中:對聯營和合營企業的投資收益-0.05%1.18%1.23%-27.28%營業利潤6.09%-10.64%-16.74%-2.75%營業外收入0.08%0.05%-0.04%-0.44%營業外支出0.13%0.15%0.03%0.21%利潤總額6.05%-10.75%-16.80%-2.78%所得稅費用2.86%-0.88%-3.73%-1.31%凈利潤3.19%-9.87%-13.07%-4.09%歸屬于母公司所有者的凈利潤3.64%-6.20%-9.84%-2.70%少數股東損益-0.45%-3.68%-3.23%7.20%其他綜合收益(損失)-0.88%-0.46%0.42%-0.48%綜合收益總額2.32%-10.33%-12.65%-5.46%歸屬于母公司所有者的綜合收益2.76%-6.65%-9.42%-3.41%歸屬少數股東的綜合收益-0.45%-3.68%-3.23%7.20%現金流量表分析水平趨勢分析表2.52023年度水平分析項目變動額變動比銷售商品、提供勞務收到的現金16052.060.04收到的稅費返還-7846.91-0.56收到的其他與經營活動有關的現金20832.460.76購買商品、接受勞務支付的現金-427472.96-0.37支付給職工以及為職工支付的現金-6303.74-0.23支付的各項稅費63264.440.79支付其他與經營活動有關的現金-3257.83-0.05經營活動產生的現金流量402807.70-0.48收回投資收到的現金-901.35-0.89取得投資收益收到的現金-10893.02-0.94處置長期資產收回的現金7.0570.50收到的其他與投資活動有關的現金-103955.36-0.69購建長期資產支付的現金48.970.16投資支付的現金-11350.00-0.78支付其他與投資活動有關的現金-75862.83-0.94投資活動產生的現金流量-28578.82-0.42吸收投資收到的現金吸收權益性投資收到的現金其中:子公司吸收投資收到的現金取得借款收到的現金-78241.50-0.05收到其他與籌資活動有關的現金431000.00償還債務支付的現金14254.630.02分配股利.利潤或利息支付的現金12088.190.07支付其他與籌資活動有關的現金404.390.02籌資活動產生的現金流量326011.280.48現金及現金等價物凈增加額700240.18-7.55期初現金及現金等價物余額-92803.25-0.19期末現金及現金等價物余額607436.931.52垂直結構分析表2.62023年度垂直分析項目2022年2023年變動額變動比銷售商品、提供勞務收到的現金112.41%46.24%-66.17%-0.59%收到的稅費返還3.47%0.60%-2.87%-0.83%收到的其他與經營活動有關的現金6.83%4.78%-2.05%-0.30%購買商品、接受勞務支付的現金289.24%72.45%-216.79%-0.75%支付給職工以及為職工支付的現金6.77%2.06%-4.70%-0.70%支付的各項稅費20.09%14.26%-5.83%-0.29%支付其他與經營活動有關的現金15.37%5.78%-9.59%-0.62%經營活動產生的現金流量-208.75%-42.93%165.82%-0.79%收回投資收到的現金0.25%0.01%-0.24%-0.96%取得投資收益收到的現金2.90%0.07%-2.83%-0.98%處置長期資產收回的現金0.00%0.00%0.00%27.40%收到的其他與投資活動有關的現金37.86%4.72%-33.14%-0.88%購建長期資產支付的現金0.08%0.04%-0.04%-0.54%投資支付的現金3.62%0.31%-3.31%-0.91%支付其他與投資活動有關的現金20.22%0.50%-19.72%-0.98%投資活動產生的現金流量17.09%3.95%-13.14%-0.77%吸收投資收到的現金0.20%0.08%-0.12%-0.60%吸收權益性投資收到的現金0.20%0.08%-0.12%-0.60%其中:子公司吸收投資收到的現金0.20%0.08%-0.12%-0.60%取得借款收到的現金362.03%136.02%-226.01%-0.62%收到其他與籌資活動有關的現金0.00%42.77%42.77%0.00%償還債務支付的現金148.02%60.20%-87.82%-0.59%分配股利.利潤或利息支付的現金41.64%17.74%-23.90%-0.57%支付其他與籌資活動有關的現金4.10%1.67%-2.43%-0.59%籌資活動產生的現金流量168.47%99.27%-69.21%-0.41%現金及現金等價物凈增加額-23.19%60.28%83.48%-3.60%期初現金及現金等價物余額123.19%39.72%-83.48%-0.68%期末現金及現金等價物余額100.00%100.00%0.00%0.00%財務指標分析償債能力分析短期償債能力分析表3.12021~2023年度短期償債能力指標2021年2022年2023年流動比率4.284.564.36速動比率0.610.600.76保守速動比率0.580.540.71現金比率0.570.460.94營運資金與借款比1.751.911.43營運資金(萬元)2839240.003117237.003592230.00圖3.1京投發展2021~2023年流動比率圖圖3.2京投發展2021~2023年現金比率圖長期償債能力分析表3.22021~2023年度長期償債能力指標2021年2022年2023年利息保障倍數7.686.53-6.39經營活動產生的現金流量凈額與流動負債比0.43-0.43-0.24現金流利息保障倍數76.03-137.40-27.95平均資產負債率(%)79.7478.3282.22長期借款與總資產比0.330.320.44有形資產負債率(%)79.8378.3982.28有形資產與帶息債務比0.470.440.53權益乘數4.944.615.62產權比率3.943.614.62權益與負債比0.250.280.22長期資本負債率(%)68.1664.7774.21長期負債與權益比2.141.842.88經營活動產生的現金流量凈額與負債合計比0.20-0.21-0.09經營活動產生的現金流量凈額與帶息債務比0.33-0.38-0.14圖3.3京投發展2021~2023年平均資產負債率統計圖營運能力分析流動資產周轉分析表3.32021~2023年度流動資產周轉分析指標2021年2022年2023年營業收入應收賬款率(%)1.125.224.68應收賬款周轉率88.8919.1421.36應收賬款周轉天數4.1119.0717.09存貨與收入比4.506.013.49存貨周轉率0.170.130.26存貨周轉天數2086.792724.901378.51應付賬款周轉率1.581.402.97營運資金周轉率0.340.270.37現金及現金等價物周轉率1.081.120.98流動資產周轉率0.180.140.23圖3.4京投發展2021~2023年應收賬款周轉率統計圖固定資產周轉分析表3.42021~2023年度固定資產周轉分析指標2021年2022年2023年固定資產周轉率62.6451.59145.15非流動資產周轉率0.610.521.01圖3.5京投發展2021~2023年固定資產周轉率統計圖總資產周轉分析表3.52021~2023年度總資產周轉分析指標2021年2022年2023年總資產周轉率0.140.110.19股東權益周轉率0.690.501.05圖3.6京投發展2021~2023年總資產周轉率統計圖盈利能力分析資產經營盈利能力分析表3.62021~2023年度資產經營盈利能力分析指標2021年2022年2023年資產報酬率0.040.02-0.09總資產凈利潤率(ROA)0.01-0.02圖3.7京投發展2021~2023年資產報酬率統計圖資本經營盈利能力分析表3.72021~2023年度資本經營盈利能力分析指標2021年2022年2023年凈資產收益率(ROE)3.401.61-10.34息稅前利潤與資產總額比0.010.01-0.03投入資本回報率0.010.01-0.02長期資本收益率0.030.01-0.03投資收益率1.170.781.08圖3.8京投發展2021~2023年凈資產收益率圖商品經營盈利能力分析表3.82021~2023年度商品經營盈利能力分析指標2021年2022年2023年凈利潤與利潤總額比0.500.530.92營業毛利率0.210.200.08營業成本率0.790.800.92營業利潤率0.100.06-0.11營業凈利率0.050.03-0.10總營業成本率0.940.971.10銷售費用率0.030.030.02管理費用率0.030.030.02財務費用率0.010.010.01銷售期間費用率0.080.070.05成本費用利潤率0.110.07-0.11息稅前營業利潤率0.110.07-0.09價格成本費用利潤率1.271.241.08圖3.9京投發展2021~2023年營業凈利率統計圖盈利質量分析表3.92021~2023年度盈利質量分析指標2021年2022年2023年經營現金流量凈額與凈利潤比22.65-47.124.12經營現金流量凈額與營業收入比1.11-1.50-0.41應收賬款與營業收入比0.010.050.05圖3.10京投發展20