報告世邦魏理仕新加坡研究部2024年1月2024年GDP預計增長1-3%，高于2023年通脹預計在2024年回落至2.5-3.5%，其中考慮了消費稅上調1個百分點的影響。美國利率可能在2024年中期開始下降。預計新加坡的國內利率將沿著類似的軌跡走向。在科技不確定性的背景下，多元化的租賃2024年下半年情緒將回升，公司將重新開先考慮彈性供應鏈，這將帶動物流物業需求第三方物流公司則會進行整合，租賃需求將更趨于多元化。持續的挑戰可能限制零售商的擴張需求。旅游業的復蘇和低于歷史平均水平的未來供應將支持零售租金，烏節路和市政廳/濱海中心地區將表現優于其他細分市場。價和租金增長預計將趨于穩定，因為市場新加坡將繼續保持作為首要投資目的地的地位。2024年上半年，利率持續高位和收益率寫字樓租金個2-3%個3-4%個3-4%收益率增加0-25個基點通貨膨脹預期緩和盡管新加坡在2023年成功避免經濟衰退，但仍然面臨來自主蘇以及勞動力市場的韌性將支持旅游、航空相關和面向消費預估數據顯示，新加坡經濟在2023年同比增長了1.2%，成功避免了經濟衰退。2023年GDP增長在很大程度上受航空旅游業的支持，這得益于航空客流和入境游客數量的恢復和件而保持疲弱，而中國2024年的增長預此出口導向型行業在2024年上半年的活然而，由于航空旅行和旅游業的持續復蘇以及勞動力市場條件的韌性，旅游、航空相關和面向消費者的行業有望實現增貿工部預測，除非發達經濟體核心通脹率上升可能導致央行維持高利率，以及地緣政治緊張局勢進一步加劇，否則新加2023*2024F2025F2026F2027F2023*2024F2025F2026F2027F圖表1：經濟增長實際GDP增長（以鏈式計算的新元）4%0%-4%*初步估計數據來源：新加坡國家統計局（Singstat），牛津經濟學（Ox），圖表3：勞動力市場狀況失業率（季度數據，經過季節性調整）），4年平均增長JunJun-14Jun-15Jun-16Jun-17Jun-18Jun-19Jun-20Jun-21Jun-22Jun-23圖表2：零售市場勢頭零售銷售增長（以鏈式計算的實際銷售額，不包括汽車） 0% *前11個月數據數據來源：新加坡國家統計局（Singstat），2024年1月圖表4：貿易流動非石油國內出口同比增長率（按月計算）10% 0%數據來源：新加坡國家統計局（Singstat），2024年1月2023年全項物價通脹同比上漲了4.8%，較2022年的6.1%同比增長有所放緩。這主要是由于服務業和私人交通費用上漲，受到度假相關服務和汽車需求的強勁推動，使得企業能夠將更高的成本轉嫁給消費者。2023年初增值稅率上調1個百分點也對通脹產生了影響。展望未來，隨著供應條件變得更加有利，全球通脹預計會趨于緩和。與此同時，新加坡元的強勢走勢將繼續緩解部分進口通脹的影響。預根據新加坡金融管理局（MAS）的預測，2024年全年總體通脹率預計在2.5%至3.5%之間，考慮到增值稅率上調1個百分點，并排除地緣政治沖突和不利天氣條件導致全球大宗商品價格出現新的上行風險2023年，受烏克蘭和俄羅斯沖突等地緣政治緊張局勢加劇美國通脹持續等因素影響，美聯儲雖實施更多加息，但幅度小于2022年的幅世邦魏理仕（CBRE）預計，美聯儲聯邦基金目標利率將在2024年底降低125個基點至4%-4.25%的范圍內。預計新加坡的國內利率將出現類似的走勢，這將支持商業環境并鼓勵投資期政府債券收益率已從2023年10月的峰值3.5%下降至3%以下。+3.0-4.0%Jan-08Jan-09Jan-10Jul-10Jan-11JuJan-08Jan-09Jan-10Jul-10Jan-11Jul-11Jan-12Jul-12Jan-13Jul-13Jan-14Jul-14Jan-15Jul-15Jan-16Jul-16Jan-17Jul-17Jan-18Jul-18Jan-19Jul-19Jan-20Jul-20Jan-21Jul-21Jan-22Jul-22Jan-23Jul-232024F數據來源：新加坡國家統計局（Singstat），新加坡金融管理局（MAS），2024年1月圖表6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%6:美國和國內利率預測數據來源：世邦魏理仕研究部、牛津經濟學（OxfordEconomics），2024年1月。*SORA預測由牛津經濟學提供。2024年上半年科技行業裁員和經濟不確定性可能影響需求供應增加可能會在短期內提高空置率在追求優質辦公場所的背景下，租金增長仍將持續由于市場供應緊張、辦公室返工率上升和可年的表現超出預期。2023年是自2019年以來連續第四個年度凈吸納量為正的年份，而核心中央商務區（甲級）的空置率從2022年底的4.2%下降至2023年底的3.5%。雖然與過去幾年相比，科技與信息通信技術行業的需求在2023年相對較低，但仍占所有租賃需求的11%，主要來自游戲、電商和云計算然而，從更審慎的角度看，2024年初出與上一年的情景相似，可能暗示著一些不確定性，并增加了2024年可租面積再次增加的可能性。盡管如此，涵蓋軟件和服務、包括人工智能和大數據在內的科技細分領域的企業可能會顯示出一些擴張性需寫字樓市場預計將依靠其他多元化行業的韌性，如非銀行金融行業小規模交易預計將在2024年占據租賃活動的主導地位。租戶開始強調吸引人才和留住人才，因此重點仍然會放在市中心或主要商務區的甲級辦公樓上。約有三分之二的世邦魏理仕（CBR賃專業人員表示，租戶更傾向于選擇市中心或主要商務區的甲級辦公樓，具有良好的連通性。他們還傾向于選擇新竣工的甲級資產，具有高品質規格和符合環境、社會和公司治理（ESG）標準。在高成本環其他消費品/工業產品政府和公共行政部門其他消費品/工業產品政府和公共行政部門科技和信息通信技術能源和商品房地產能源和商品房地產4%銀行和金融銀行和金融運輸和倉儲運輸和倉儲行政和支持服務行政和支持服務聯合辦公/服務式辦公室靈活工作空間綠色認證建筑商業園區市中心的乙級寫字樓數據來源：世邦魏理仕研究部數據來源：世邦魏理仕研究部，截至2023年12月數據來源：亞太租賃市場情緒調查，截至2023年12月注：答案可多選。40%已有預租承諾。在2024年之后，項目供應形勢將逐步走低，直到2028年達到峰值，主要由重建項目組成。在接下來的三年里，每年新增總供應量預計將保持在119萬平方英尺，較過去十年年平均新增供應量低3.5%。然而，展望未來五年，平均新增供應量將增長至每年143萬平方英尺，較歷史十年年平均新增供應量高出16.0%。在短期內，租戶應該迅速行動，因為核心中央商務區（甲級）市場的選擇仍然極為有限。因此，租戶可能需要考慮探索替代的二手空間以的8.3%租金增長有所減緩。展望未來，2024年竣工的項目供應高于歷史平均水平，同時潛在二手空間的出現，這可能會導致短期內可供隨著經濟復蘇，公司或將恢復信心，增加預算，并工作場所優化。隨著追求高質量和綠色辦公的趨勢持續，世邦魏理仕（CBRE）研究預計2024年核心中央商務區（甲級）的租金將以2%圖表9:全島寫字樓近期供應形勢2.52.01.51.00.52024F2025F2026F2028F2024F2025F2026F2028F 邊緣中央商務區歷史新供應量分散化項目邊緣中央商務區歷史新供應量分散化項目圖表10：核心中央商務區（甲級和乙級）的租金預測新元每平方英尺/月圖表10：核心中央商務區（甲級和乙級）的租金預測新元每平方英尺/月預測2024F2025F2026F核心中央商務區（甲級）核心中央商務區（乙級）數據來源：世邦魏理仕研究部，2024年1月企業在不確定性環境中精簡成本制造業復蘇有望推動租賃需求增長由于部分第三方物流公司(3PL)目前處于整合階段，預計更趨多元化。生命科學和技術企業租戶繼續積極尋找高質量的空間，而制造業的復蘇也會帶動電子、一般制造業和工程公司的租賃活動增加。持續需求和有限供應將支持一線物流需求對于企業來說，2023年的經濟環境充滿挑戰，主要經濟體的需求疲軟和高利率抑制了經濟增長。盡管2023年第四季度制造業產出有所隨著全球半導體銷售改善和對人工智能相關芯片的加坡電子行業初步復蘇提供支持。經濟學家對新加坡2024年出口持然而，若干外部風險可能會削弱這種樂觀情緒。中國作為新加坡的主要貿易伙伴，其經濟復蘇的步伐不穩可能會破壞出口的復蘇勢頭。此外，紅海地區和以色列-哈馬斯沖突的地緣政治緊張局勢對供應鏈構成威脅，并可能重新引發通貨膨脹壓力。紅海危機已使2024年前期集裝箱運費再次飆升，加劇企業物流成本壓力。根據2023年亞太地區物流企業調查結果顯示，超過70%的受訪者將持續高成本和經濟不確定性視為未來三年內最大的業務風險。在強調運營效率的基礎上，企業正在重新調整擴張計劃，并采取更加謹慎的方式來尋求空間。2023年，世邦魏理仕（CBRE）研究觀察到一些企業通過將業務遷往規模更小但設施更現代、更高科技的工業設施,從而將其不動產資產布局集約化，這些新設施的技術標準也有所雖然利率已達到峰值，并預計在2024年將會下降，但對于降息時間的不確定性導致一些企業在資本投資方面持觀望態度。這種謹慎的做法反映了一些企業在當前環境下管理財務風險的愿望。圖表11：采購經理人指數（PMI）、制造業產出和非石油國內出口Aug-19Aug-20Aug-21Aug-22Aug-19Aug-20Aug-21Aug-22Aug-23mm采購經理人指數簽約指標mm采購經理人指數擴張指標制造業產出(3個月移動平均值)非石油國內出口(3個月移動平均值)數據來源：新加坡統計局（Singstat）、新加坡采購與物流管理學院（SIPMM）、CBRE研究，截至2023年12月圖表12：企業在接下來三年面臨的主要挑戰成本上升(例如燃料、運輸和勞動力成本)經濟不確定性市場競爭 勞動力和技能短缺 消費者需求的變化全球貿易政策和法規地緣政治問題政府監管數據來源:2023年亞太地區物流企業調查(Link),世邦魏理仕研究部盡管2023年面臨經濟挑戰，租賃活動依電商和物流行業的需求是主要推動力，在2023年租賃需求前業中，該行業占據了31%的租賃需求。這反映了企業將物流運營外包給第三方物流（3PL）公司以實現成本節約的持續趨勢，同時零售商公司經歷過去幾年擴張后的整合階段。生命科學和技術行業租戶的咨詢持續活躍。隨著制造業在2024年預計復蘇，世邦魏理仕（CBRE）新加坡由于其戰略位置、穩定的監管環境和便利的人才獲取途徑，對全球制造商具有吸引力。這一優勢在東南亞供應鏈日趨多樣化的背景下進一步增強，許多公司通常會在新加坡建立區域總部，再拓展至其集團新加坡創新中心（HyundaiMotor個利用機器人技術的電動汽車生產廠，展示了新加坡在創新領域的進隨著全球制造商進駐新加坡，預計將產生漣漪效應企業提供服務的供應商、承包商和服務供應商形成的支持生態系統間接帶來更多的工作機會。世邦魏理仕（CBRE）研究部預計這將提振主要物流和高科技領域的工業地產需求。電子商務/物流電子商務/物流批發貿易電子產品科技醫療技術生物醫學制造業食品與飲料工程其他數據來源：世邦魏理仕研究部，截至2023年12月開業公司(行業)地址總建筑面積（平方投資金額詳情2023年12月Biotronik(醫療技術)KallangWay211,000未披露心臟節律管理（CRM）設備的研發和制造2023年11月現代汽車集團(汽車)BulimLink936,0002.98億美元或4億新元電動汽車生產（年產30,000輛），研發屋頂測試賽道2023年11月HillemanLaboratories(生物DepotRoad30,0002千萬美元或2千7百萬新元生產疫苗和生物制品，以增強未來抵御疫情的能力2023年9月GlobalFoundries(半導體)WoodlandsWaferFabPark592,30040億美元或54億新元擴建設施，每年額外生產45萬個晶圓2023年7月SiliconBox(半導體)TampinesWafer761,00020億美元或27億新元生產半導體芯片互連技術，支持人工智能和電動汽車數據來源：新加坡經濟發展局（EDB），世邦魏理仕研究部，截至2023年12月在倉儲領域，2023年新增了220萬平方英尺的空間，其中包括2PS1目的完工。全年的入駐率下降了0.1%，最終為91.6%。在未來三年（2024年至2026年），預計每年新增的倉儲供應將達到219萬平方英尺，較過去十年平均每年凈供應413萬平方英尺下降了47.0%。一線物流租金在2023年大幅上漲了14.2%，達到每平方英尺1.85新元/月，創歷史新高，主要受到供不應求的影響。世邦魏理仕研究部2024年，預計竣工的重要項目包括4B），現代物流物業的空間競爭持續存在，但預計2024年租金增長率將放緩至6.0%。雖然一些租戶對較高的租金持有抵制態度，但他們也不愿意在規格上妥協。對于擁有較舊倉儲庫存的業主來說，這提供了一個進行項目重建的機會，以提升其資產的現代化規格。與此同時，高科技領域在2023年新增面積達245萬平方英尺，使高科然而，除了預計2024年將有一項對16預計增加20萬平方英尺的高科技供應外，從2025年至2026年沒有明盡管2023年供應增加，高科技租金仍增長了3.8%，達到每平方英尺3.55新元/月。這是由于新竣工項目拉高了平均租金，以及續租的租金上調。盡管如此，租戶可以借此機會，在眾多選擇中確保獲得高質量的空間，以整合其房地產布局。圖表15:歷史倉庫竣工情況和未來供應實用面積(百萬平方英尺)8.006.004.002.002024F2025F2026F2024F2025F2026F已竣工的凈供應量未來供應量數據來源：世邦魏理仕研究部，裕廊集團，截至2024年1月圖表16:一線物流和高科技領域的租金指數及預測預測2024F2025F2026F2024F2025F2026F一線物流高科技持續的挑戰或將限制零售商的擴張性需求未來供應有限，租金持續回升圖表17：亞太地區零售租賃情緒有意擴大規模:82%有意擴大規模:82%有意擴大規模有意擴大規模:62%新設立搬遷租賃重組整合新設立搬遷租賃重組整合擴張升級續租與遷移分析轉租續租續租與遷移分析轉租縮小規模數據來源：CBRE研究部的亞太地區租賃情緒指數，截至2023年12月圖表18:新加坡即將舉辦的重大活動(2024年)?亞太重癥監護研討?世界廚師大會暨博覽會會?第43屆海洋、近海和北極工程會議會?第43屆海洋、近海和北極工程會議?NRFRetail亞太區大型展會會新加坡航空新加坡大獎賽?亞太酒店投資會議議?新加坡航運碼頭展覽會（TOCAsia）?ArtSG展數據來源：CBRE研究部，新加坡旅游局，截至2024年1月實用面積(百萬平方英尺)2014201520162017已竣工烏節路市中心核心區核心區外的其他地區市郊地區中央地區以外的其他地區數據來源：世邦魏理仕研究部，新加坡市區重建局（URA），截至2024年1月圖表20:新加坡核心地段租金的預測-全島范圍的零售物業新元每平方英尺/月$28$26$24預測2025F2026F世邦魏理仕研究部，截至2024年1月購房意愿在2024年上半年持續審慎外籍買家需求預計仍將保持低迷2022年，受國內封控和旅行限制影響，中國買家參與度下降，外籍買家交易量下降。盡管租金和房價增長步伐預計將進一步放緩圖表21：調整后的住宅房產額外買方印花稅（ABSD）數據來源：新加坡國家發展部（MND）、財政部（MOF）、稅務局（IRAS）*不可退還的額外買方印花稅（ABSD）部分。注意：從2022年5月9日起，任何將住宅物業轉移到生活信托的行為將受到與實體相同的額外買方印花稅（ABSD）稅率的約束。圖表22:新加坡市區重建局（URA）全量住宅價格指數,新房供應量和銷售量套數2024年按類別細分的樓盤供應量2024年按類別細分的樓盤供應量中央區以外(OCR)中央區以外(OCR)核心中央區(CCR)其他中央區(RCR)9,000-9,000---5,0002024F002024F0mm售出的套數價格指數數據來源：新加坡市區重建局（URA）、世邦魏理仕研究部，截至2024年1月。CCR：核心中央區；RCR：其他中央區；OCR：中央區以外。圖表23：外籍買家購買私人住宅物業（不包括執行共管公寓）8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%0高額額外買方印花稅后Jan-22Jun-22Jul-22Aug-22Sep-22Oct-22Jan-23Jun-23Jul-23Aug-23Sep-23Oct-23外籍公民(非永久居民)外國人在非有地產業（不包括執行共管公寓）購買中所占的比例數據來源：新加坡市區重建局（URA）、世邦魏理仕研究部，截至2024年1月。數據涵蓋非有地私人住宅（不包括執行共管公寓）的初次銷售和二手銷售。25,00020,0005,00025,00020,0005,0000預測2014201520162017201820192020202120222023