房地產估價師練習題（附答案）一、單選題（共70題，每題1分，共70分）1、在房地產區位狀況描述中,下列不屬于對周圍環境的描述的是()。A、景觀B、自然環境C、人文環境D、施工環境正確答案：D2、某宗房地產交易中,合同約定成交價格為2500元/m2,交易稅費均由賣方負擔。已知該地區的房地產交易,賣方按正常價格的5%繳納有關稅費;買方按正常價格的3%繳納有關稅費,則該宗房地產的正常成交價格最接近于()元/m2。A、2427B、2500C、2575D、2632正確答案：A答案解析：由于合同約定的成交價格是由買方承擔的,所以用買方的公式,正常成交價格=買方實際得到的價格/(1+應由買方繳納的稅費比率)=2500元/m2/(1-5%)=2631.58元/m2。3、某幢建筑物由于發生了地震,估算采用最優修復方案使其恢復到新的或相當于新的狀況所必需的費用作為折舊額,這種折舊屬于()。A、設備折舊B、功能折舊C、物質折舊(因為是屬于材料受損)D、經濟折舊正確答案：C4、在選取可比實例時,主要在于精而不是多,一般來說可以選取()個可比實例。A、3~5B、5~6C、1~2D、2~3正確答案：A5、房地產市場上沒有大量相同的房地產供給,不同的房地產之間不能完全替代,房地產市場不是完全競爭的市場,房地產價格千差萬別。這體現的房地產的特性是()。A、易受限制B、不可移動C、相互影響D、獨一無二正確答案：D6、在人流量很小的地方建造商場,無論誰來建造該商場,都需要花費很多成本,但該商場卻不會有那么高的價值,這說明了()。A、應在實際成本的基礎上結合選址、規劃設計等分析進行調整B、應在客觀成本的基礎上結合選址、規劃設計等分析進行調整C、應結合估價委托人的要求,對成本法估價進行調整D、應在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整正確答案：B7、下列有關假設開發法中,后續開發的必要支出,描述錯誤的是()。A、以房地產為主的整體資產,后續開發的必要支出通常還應包括家具、設備等房地產以外財產的購置費等支出B、投資利息只有在動態分析法中才需要測算(應是靜態)C、一項費用的計息期的起點是該項費用發生的時點,終點通常是建設期的終點D、銷售稅費一般不計算利息正確答案：B8、甲擁有的某宗房地產初次抵押估價價值為100萬元,銀行為甲提供80萬元貸款擔保。若甲實現再次抵押,通常情況下可以獲得的再次抵押擔保是()。A、不超過100萬元B、不超過80萬元C、不超過20萬元D、在20~80萬元正確答案：C9、重置成本的出現是技術進步的必然結果,也是“替代原理”的體現,重置成本通常()重建成本。(重置成本技術好,成本就低)A、高于B、低于C、等于D、高于或等于正確答案：B10、一般的無形資產主要是權益的價值。下列選項中,不屬于無形資產的是()。A、房地產B、專有技術C、專利權D、商標權正確答案：A11、城市規劃對建筑容積率的限制,屬于房地產權益中的()。A、房地產的各項權利B、受到其他房地產權利限制的房地產權利C、受房地產權利以外因素限制的房地產權利D、房地產的額外利益或收益正確答案：C12、某宗房地產交易的成交價格為300萬元人民幣,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%,套內建筑面積為100m2,假定折現率為6%,則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為()元/m2。A、25930B、32980C、30980D、29980正確答案：A答案解析：一年后支付的款項要折現到首付時點后,再與首付款相加,才能得出實際價格。首期支付30%,房地產實際價格=首付款+一年后一次付清的款=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811萬元建筑面積單價=28.811/111.11=2593.018868元/平方米13、住宅通常是按照總層數來劃分的,層數等于或者超過()層為高層住宅。A、7B、10C、9D、8正確答案：B14、比較法的理論依據是()。A、規模經濟原理B、均衡原理C、替代原理D、預期原理正確答案：C15、報酬資本化法的所有公式均假設未來各期的凈收益相對于價值時點發生在()。A、期末B、任一時刻C、期初D、期中正確答案：A16、運用假設開發法中的動態分析法估價時,無需做的是()。(可看ppt最后一道的案例題)A、估算后續開發經營期B、估算投資利息和開發利潤C、估算后續開發的各項支出、收入D、估算后續開發各項支出、收入在何時發生正確答案：B17、某建筑物的建筑面積為2000m2,占地面積為3000m2,現在重新獲得該土地的價格為800元/m2,建筑物重置價格為900元/m2,而市場上該類房地產正常交易價格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為()。A、44%B、50%C、67%D、86%正確答案：C答案解析：成新率q=建筑物現值V/建筑物的重置價格C=(1800x2000-800x3000)/(900x2000)=0.6718、已知某宗收益性房地產40年收益權利的價格為2500元/平方米,報酬率為10%,則該房地產30年收益權利的價格為()元/平方米。A、2400B、2405C、2410D、2415正確答案：C答案解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。V30=(V40/K40)×K30={[1-1/(1+10%)30]/[1-1/(1+10%)40]}×2500=2410(元/平方米)。19、某房屋的建筑面積為100m2,單位建筑面積的重置價格為1000元/m2,建筑物自然壽命為45年,殘值率為2.5%。經測算,至價值時點該建筑物有效年齡為10年,建筑物市場價格為7.5萬元。假設該建筑物在經濟壽命內每年折舊率相等。該建筑物的經濟壽命為()年。A、29B、39C、40D、45正確答案：B答案解析：折舊率相等,用直線法,V=C(1-dxt)=C【1-(1-S)/Nxt】,V=建筑物市場價格,C=建筑物的總價=價格x建筑面積,S=殘值率,t=價值時間該建筑物的有效年齡,N=該建筑物的經濟壽命20、在英國和其他英聯邦國家,法官使用的房地產估價誤差范圍是(),有時誤差范圍放寬到±15%。A、±25%B、±5%C、±15%D、±10%正確答案：D21、在房地產估價中,建筑物()。A、僅包括房屋,不包括構筑物B、僅僅指房屋C、包括房屋和構筑物兩大類D、包括房屋、構筑物和土地正確答案：C22、某套建筑面積為100m2的住宅,含家電家具的成交價格為50萬元,首付40%,余款半年后一次付清,假設年利率為8%,家電家具價值為5萬元,現將該交易實例作為可比實例,評估類似住宅不含家電家具的市場價格,可比單價為()元/m2。A、4387B、4398C、4500D、4887正確答案：B答案解析：一步步來,1.先減去家具的價格=50-5=45;2.類似住宅首付款=45x40%=18;3.類似住宅半年后付清的余款=45x60%/(1+8%)的0.5次方=25.98(0.5次方是因為有年利率且是半年付清的);4.類似住宅的總價=18+25.98=43.9(萬),所以單價=43.98/100=4398元23、房地產權利中,屬于債權的是()。A、地役權B、建設用地使用權C、抵押權D、租賃權正確答案：D24、現實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約,其中配套建設公共服務設施的要求屬于()方面的制約。A、土地使用管制B、土地權利設置C、建筑技術D、相鄰關系正確答案：A25、現實中的房地產價格、特別是具體一宗房地產價格,直接取決于其()。A、市場價值B、投資價值C、效用D、花費的成本正確答案：C26、估價當事人是指與估價活動有直接關系的單位和個人,包括房地產估價機構、注冊房地產估價師和估價委托人,其中()是估價主體。A、估價報告的使用者B、房地產估價機構和注冊房地產估價師C、估價服務的需求者D、估價委托人正確答案：B27、一個估價項目中的價值類型,本質上是由()決定的。A、估價委托人B、估價師C、估價目的D、估價對象正確答案：C28、根據《國有土地上房屋征收與補償條例》,房地產價格評估機構出具虛假或者有重大差錯的評估報告的,由發證機關責令限期改正,給予警告,對房地產價格評估機構并處()的罰款。A、1萬元以上3萬元以下B、3萬元以上5萬元以下C、5萬元以上10萬元以下D、5萬元以上20萬元以下正確答案：D29、估價對象為一舊廠房改造的超級市場,該廠房建設期為2年,建成5年后補辦了土地使用權出讓手續,土地使用期限為40年,土地出讓合同約定不可續期且到期無償收回地上建筑物。建筑物經濟壽命為50年。假設殘值率為0,采用直線法計算建筑物折舊時,年折舊率為()。A、2.00%B、2.13%C、2.22%D、2.50%正確答案：C答案解析：年折舊率=(1-殘值率)/建筑物經濟壽命x100%=1/45x100%=2.22%特別注意的是,經濟壽命以土地使用期限為準,題干中已建成5年,可加在土地使用期限上。30、假設開發法的理論依據是()。A、替代原理B、最高利用原理C、預期原理D、邊際遞減原理(所有的方法都沒有這個原理)正確答案：C31、因征收房地產,房地產估價師受委托進行的停產停業損失估價,屬于()業務。A、相關經濟損失評估業務(如因征收房地產、房地產損害或對被損害房地產進行修復造成的搬遷費、臨時安置費、停產停業損失)B、房地產減損評估業務C、房地產政策咨詢業務D、房地產價值提升評估業務正確答案：A32、某房地產重新購建成本中,建安工程費為4000萬元,專業費用為建安工程費的10%,管理費用為建安工程費與專業費用之和的3%,銷售費用為重新購建成本的4%,投資利息為240萬,房地產開發成本利潤率為20%,銷售稅費為重新購建成本的6%,該房地產的重置價值為()萬元。A、6280B、6365.92C、6419.73D、6817.14正確答案：C答案解析：V=建安工程費用+專業費用+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+房地產開發成本(即建安工程費用+專業費用+管理費用+銷售費用+投資利息)x利潤率=4000+4000x10%+4400x3%+4%V+240+6%V+(4000+4000x10%+4400x3%+4%V+240)x20%=6419.7333、在不同的地域,房地產也有不同的名稱,我國香港地區,通常稱房地產為()。A、房屋B、樓盤C、不動產D、物業正確答案：D34、建筑物自竣工日期起至其對房地產價值不再有貢獻之日止的持續時間稱之為()。A、自然壽命B、實際年齡C、經濟壽命D、有效年齡正確答案：C35、假設開發法最基本的公式是()。A、房地產開發價值=開發完成后的價值-后續開發的必要支出及應得利潤B、待開發房地產價值=開發完成后的價值-已完成工作的必要費用C、待開發房地產價值=開發完成后的價值-開發成本D、待開發房地產價值=開發完成后的價值-相應的支出及利潤正確答案：A36、某市區有一大型物資儲備倉庫,現根據城市規劃和市場需求,擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值,最適宜采用()進行估價。A、假設開發法(題設相當于舊房地改成新房地)B、成本法C、長期趨勢法D、比較法正確答案：A37、某宗房地產的收益期限為8年,未來第一年的有效毛收入為80萬元,運營費用為45萬元,此后每年的有效毛收入和運營費用在上年基礎上分別遞增4%和3%,該房地產的報酬率為6%。該房地產的收益價格為()萬元。A、183.78B、257.55C、873.19D、1427.16正確答案：B答案解析：本題考查的是凈收益按一定比率遞減的公式。解題關鍵,能記住等比遞增的有限年期的收益現值的公式。V=[I/(Y-gI)]×{1-[(1+gI)/(1+Y)]n}-[E/(Y-gE)]×{1-[(1+gE)/(1+Y)]n}=[80/(6%-4%)]×{1-[(1+4%)/(1+6%)]8}-[45/(6%-3%)]×{1-[(1+3%)/(1+6%)]8}=257.55(萬元)38、財產抵押后,該財產的價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分,此為房地產抵押對房地產估價需要中的()。A、抵押房地產處置估價B、續貸抵押估價C、抵押期間估價D、再次抵押估價正確答案：D39、建筑物重新購建成本的求取方法中,將建造日期時的建安工程費調整為價值時點時的建安工程費的方法稱之為()。A、單位比較法B、工料測量法C、分部分項法D、指數調整法正確答案：A40、一般情況下,運用假設開發法時,評估結果最大的估價前提是()。A、業主自行開發前提(A>B>C)B、自愿轉讓開發前提C、被迫轉讓開發前提D、持續經營前提正確答案：A41、李某購買的商品房交付后,經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用為5000元,并延遲入住3個月。當地類似商品房的月有效毛租金為3000元,運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%,則室內空氣質量不符合國家標準給李某造成的損失為()元。A、5000B、12574C、12650D、13911正確答案：B答案解析：損失=治理污染的費用+租金凈收入=5000+3000×(1-15%)/0.5%×[1-1/(1+0.5)3]=12574元。42、按照我國法律的規定,居住用地的最高使用年限為()年。A、50B、40C、70D、60正確答案：C43、某套住宅的套內建筑面積為145m2,套內使用面積為132m2,應分攤的公共部分建筑面積為9m2,按建筑面積計算的價格為3295元/m2,該套住宅按套內建筑面積計算的價格為()元/m2。A、3000B、3277C、3500D、3599正確答案：C答案解析：無論用哪個面積計算,房子總價都是一樣的,住宅總面積/建筑面積=套內建筑面積+公攤面積=145+9=154,房子總價=建筑面積單價x建筑面積=3295x154=507430,所以按套內建筑面積計算的單價=房子總價/套內建筑面積=507430/145=3499.5244、下列有關假設開發法中開發完成后價值的描述中,錯誤的是()。A、未來開發完成后的房地產狀況并不總是純的房地產,還可能包括房地產以外的動產、權利B、動態分析法中,對于未來開發完成后的房地產適宜建成銷售的,通常是預測它在未來開發完成之時的房地產市場狀況下的價值C、開發完成后的價值對應的時間,不會是未來開發完成之前的某個時間(有三種情況,第一種預售,是未來開發完成之間的某個時間;第二種正常銷售,有可能是開發完成;第三種延遲銷售)D、靜態分析法中,開發完成后的價值是未來開發完成后的房地產狀況在價值時點的房地產市場狀況下的價值正確答案：C45、關于房地產估價結果的說法,錯誤的是()。A、估價結果可能受注冊房地產估價師的專業水平和職業道德的影響B、注冊房地產估價師在完成估價之前應征求估價委托人對估價結果的意見(不符合獨立的原則)C、估價結果可能與估價對象在市場上進行交易的成交價格有所不同D、估價結果是通過估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關專業意見正確答案：B46、下面不屬于造成功能折舊的因素是()。A、人們消費觀念的改變B、環境污染(屬于市場外部的)C、建筑設計缺陷D、建筑技術進步正確答案：B47、房地產開發投資利潤率的計算基數為()。A、土地成本+建設成本B、土地成本+建設成本+管理費用+銷售費用C、開發完成后的房地產價值D、土地成本+建設成本+管理費用正確答案：B48、通常情況下,房地產估價機構為抵押貸款前所提供的服務不包括()。A、為抵押權人提供風險提示B、抵押率測算C、抵押價值評估D、貸款項目評價正確答案：A49、下列有關房地產估價的稱謂及定義,表述錯誤的是()。A、中國香港地區習慣上稱房地產估價為物業估值或物業估價B、美國通常稱房地產估價為不動產鑒定評價C、中國臺灣地區習慣上稱房地產估價為不動產估價D、國內外有關房地產估價的稱謂及定義不盡相同正確答案：B50、經濟學上的“完全市場”需要同時具備若干條件,下列選項中,屬于“完全市場”必須具體條件的是()。A、銷售者需要實現總效用最大化B、商品可以轉讓,且具有不可移動性C、就成交總額而言,每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的D、商品質量參差不齊,方便實現商品篩選正確答案：C51、甲房地產的建筑物建于1993年,乙房地產的建筑物建于2000年,假定該兩宗房地產的產權、建筑結構、裝修、面積等各項條件相同,若采用直線法計算2010年該兩建筑物的年折舊額并加以比較,則()。A、甲等于乙(直線法是最簡單的一種測算折舊的辦法,它假設在建筑物的經濟壽命期間每年的折舊額相等)B、難以判斷C、甲小于乙D、甲大于正確答案：A52、下列有關“可比實例房地產與估價對象房地產相似”的要求,描述不當的是()。A、兩者權利性質相同B、兩者區位相近C、兩者檔次相當D、兩者用途相近(不能是相近,一定要相同)正確答案：D53、成本法中一般不計息的項目是()。A、銷售稅費B、建設成本C、土地成本D、銷售費用正確答案：A54、假設開發法在形式上是適用于評估新開發房地產價值的()的“倒算法”。A、收益法B、比較法C、長期趨勢法D、成本法正確答案：D55、房地產是()三者的結合體。A、實物、區位、位置B、實物、權益、區位C、權益、位置、擁有者D、實物、權益、權利正確答案：B56、在房地產區位狀況描述中,說明有無停車場、車位數量、到停車場的距離等描述,屬于()描述。A、交通收費情況B、交通管制情況C、停車位置情況D、停車方便程度正確答案：D57、已知某收益性房地產的收益期限為40年,報酬率為6%下的價格為4920元/m2;若該房地產的收益期限為50年,報酬率為8%,則其價格最接近于()元/m2。A、3816B、3899C、4087D、4000正確答案：D答案解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。根據下列公式,Vn=VN×{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1+Yn)n[(1+YN)N-1]},代入數據得出V50=4920×6%×(1+6%)40×[(1+8%)50-1]/{8%×(1+8%)50×[(1+6%)40-1]}=4000(元/m2)58、房地產供給有限特性的本質是()。A、土地總量有限B、房地產的不可移動性C、房地產的價值量大D、房地產的獨一無二性正確答案：B59、根據通常的房地產估價途徑,產生了三種基本的房地產估價方法,下列不屬于基本估價方法的是()。A、成本法B、收益法C、比較法D、假設開發法正確答案：D60、運用收益法估價的首要步驟是()。A、測算收益期或持有期B、測算未來收益C、確定報酬率或資本化率、收益乘數D、選擇具體估價方法(分有報酬資本法、直接資本法)(如果本題問報酬資本法的首要步驟則選A)Ps:運用收益法估價步驟:DACB+計算收益價值正確答案：D61、某寫字樓年凈收益為420萬元,未來三年內仍然維持該水平,預計三年后該寫字樓為現在價格的1.3倍,該房地產的報酬率為13%。該寫字樓現在的價格為()萬元。A、992B、3306C、10014D、12723正確答案：C答案解析：本題考查的是預知未來若干年后價格的公式。V=未來三年的折現+三年之后的折現=年凈收益/報酬率x【1-1/(1+報酬率)未來n年】+未來若干年后的價格/(1+報酬率)未來n年=420/13%×[1-1/(1+13%)3]+1.3V/(1+13%)3。計算得到:V=10013.49(萬元)。62、目前,建設用地使用權出讓的方式不包括()。A、招標B、自由買賣C、掛牌和協議D、拍賣正確答案：B63、具有較完善的城市基礎設施且場地平整,可以直接在其上進行房屋建設的土地是()。A、在建工程B、毛地(城市還未拆遷的土地)C、生地(農村沒有基礎設施的地)D、熟地正確答案：D64、某宗房地產的土地使用期限為50年,土地出讓合同約定不可續期且到期無償收回地上建筑物,至今已使用10年,建筑物剩余經濟壽命為55年。該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益15萬元,報酬率為7.5%,該房地產的收益價值為()萬元。A、188.92B、194.62C、196.25D、198.18正確答案：A答案解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。價值時點,土地剩余使用年限為50-10=40年,土地出讓合同約定不可續期且到期無常收回地上建筑物,則建筑物剩余收益期為40年,年凈收益為10萬元,報酬率為7.5%,則:v=15/7.5%【1-1/(1+7.5%)40次方】=188.91665、下列關于估價依據的表述中,正確的是()。A、估價機構不得制定嚴于估價標準的企業標準B、選取估價依據應具有針對性,主要是根據價值時點和估價對象來選取C、《房地產估價規范》《房地產估價基本術語標準》是效力最低的估價標準D、不同的估價目的和估價對象,估價依據有所不同正確答案：D66、某可比實例的成交價格為24000元/m2,建筑面積100m2,首期付款120萬元,其余半年后支付80萬元,1年后支付40萬元。已知年利率為10%,則該可比實例在成交日期一次性付清的價格為()元/m2。A、22909.12B、23264.06C、23441.35D、23086.69正確答案：B答案解析：該可比實例的實際價格=[首付+半年后支付/(1+年利率)0.5+一年后支付/(1+年利率%)67、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為30萬元,此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元,則該宗房地產的合理經營期限為()年。A、13B、15C、16D、17正確答案：C答案解析：本題考查的是凈收益按一定數額遞減的公式。該宗房地產的合理經營期限為:A-(n-1)×b=0,n=30÷2+1=16(年)68、某新建房地產的土地取得成本為200萬元,建設成本和管理費用之和為500萬元,投資利息為50萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新購建價格的3%和6%,成本利潤率為15%,則該房地產的重新購建價格為()萬元。(課件有本題和上題的區別)A、939.56B、947.80C、952.51D、986.84正確答案：C答案解析：V=土地取得成本+建設成本管理費用+投資利息+(銷售稅金及附加+其他銷售稅費)+(土地取得成本+建設成本+投資利息+銷售費用)x成本利潤率=200+500+50+(3%+6%)V+(200+500+50+3%V)x15%69、下列有關動態分析法和靜態分析法,描述錯誤的是()。A、動態分析法測算結果精確B、動態分析法測算需要精確預測開發經營期的時間C、靜態分析法測算結果比較粗略D、靜態分析法測算過程相對復雜(應該是簡單)正確答案：D70、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元,建設成本為800萬元,管理費用為60萬元,投資利息為140萬元,銷售稅金及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%,契稅稅率為4%,直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為()萬元。A、2651.52B、2667.75C、2705.63D、2771.49正確答案：A答案解析：V=土地取得成本+建設成本管理費用+投資利息+(銷售稅金及附加+其他銷售稅費)+直接成本(即土地取得成本和建設成本)x直接成本利潤率=1000+800+60+140+(5.6%+2%)V+(1000+800)x25%二、多選題（共10題，每題1分，共10分）1、對于土地來說,實物狀況比較、調整的內容包括()。A、地勢B、形狀C、外部配套設施D、環境景觀E、開發程度正確答案：ABE2、某宗商用房地產于30年前建成,預計建筑物剩余自然壽命為20年,房地產未來第一年的凈收益為28萬元,此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2萬元,報酬率為8%,則()。A、該房地產的收益價格為136.73萬元B、該房地產的收益價格為143.89萬元C、以第一年凈收益為依據采用凈收益乘數法估算收益價格,凈收益乘數為5.14D、該房地產的合理經營期限為15年E、該房地產的合理經營期限為20年正確答案：BCD答案解析：設該房地產的合理經營年限為n令A-(n-1)b=0,即28-(n-1)×2=0N=15該房地產的收益價格=以第一年凈收益為依據,采用凈收益乘數法估算收益價格,凈收益乘數=收益價格/年凈收益=143.89/28=5.14請問在計算“該房地產的收益價格”?(公式復制不過來)時為什么要選擇收益遞增的公式呢?【回答】學員moneyjiongjiong,您好!您的問題答復如下:是用收益遞減公式。房地產未來第一年的凈收益為28萬元,此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2萬元,當年收益額為零的時候,收益年限就結束了。3、在房地產估價中,下列屬于房地產以外的、作為房地產附屬財產的價值的有()。A、電器設備價值B、債權債務C、商譽D、特許經營權E、土地價值正確答案：ABCD4、按開發程來對房地產進行劃分,可以分為()。A、現房B、熟地C、生地D、自有房地產E、毛地正確答案：ABCE5、從房地產估價角度來說,一宗土地的空間范圍包括()。A、地上空間B、權益空間C、地下空間D、地表E、區位空間正確答案：ACD6、下列關于收益法求取凈收益的說法,正確的有()。A、凈收益包括有形收益和無形收益B、通常只有客觀收益才能用于估價C、運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費(運營費用中包含設備折舊費,但是不包含房地產折舊。這些設備壽命期比房地產短,在使用過程中要不斷更新,也就是重置提撥款,作為運營費用消耗了)D、應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值E、空置和收租損失通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算正確答案：ABDE7、房地產租賃包括()。A、動產租賃B、不動產租賃C、土地使用權出租D、房屋租賃E、土地租賃正確答案：CDE8、房地產所有權劃分中,所有權的種類包括()。A、區分共有B、區分所有C、公有D、獨有E、共有正確答案：BDE9、房地產的特性包括()。A、流動性好B、相互影響C、獨一無二D、保值增值E、需求有限(供給有限)正確答案：BCD10、收益性房地產包括()。A、加油站B、餐館C、旅店D、農地E、未開發的土地正確答案：ABCD三、判斷題（共20題，每題1分，共20分）1、可出售的房地產可以采用比較法估價;出租或自營的房地產可以采用收益法估價;僅適用于自用的房地產主要采用成本法估價。A、正確B、錯誤正確答案：A2、房地產用途描述要說明估價對象的規劃用途、設計用途、登記用途、實際用途。A、正確B、錯誤正確答案：A3、建筑物區分所有權是指業主對建筑物內的