合力借勢差異突圍佛山時代廣場商業定位及收益測算報告謹呈:金科地產天作人為專業之至本報告僅供客戶內部使用。在獲得天為地產書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。經濟技術指標區位資源特征項目現狀及歷程Part1項目本體分析項目基本指標數據佛山時代廣場項目區位特征（1）：禪城城北門戶、交通樞紐、商貿物流集散地區位特征（2）：濱水休閑、主題產業、城市門戶三大功能定位3大城市功能定位中心城區北部門戶規劃總面積約3.6平方公里，目的是大力改造片區現時相對落后的城市面貌，提升城市門戶形象；禪城重要的主題產業區在片區原有產業基礎上，持續推進產業升級，打造城市發展的新增長極；具有地域特色的濱水休閑帶優化汾江河沿岸的濱水景觀軸線，營造片區宜商宜住的功能格局。項目所在敦厚片區城市發展規劃：一心、一帶、兩軸、四片區區位特征（3）：佛山3號、5號線雙地鐵交匯物業（火車站站點）佛山地鐵3號線預計2016年動工2020年試運行線路全長約71.3公里共26個站點；與廣州地鐵7號線接駁換乘。佛山地鐵5號線動工時間尚未最終確定線路全長約34公里；與廣州地鐵5號線接駁換乘。區位特征（4）：緊鄰火車站的口岸地標物業屬性佛山火車站是廣東省重要的鐵路樞紐之一，已經有21年的歷史，目前外觀改造基本呈現。佛山火車站日均發送旅客3000-4000人次，春運高峰可達15000人次，令項目具有較高的地標性展示價值。本案火車站本案百匯大廈村民民居批發市場批發市場廠房佛山火車站批發市場公園公園北面西北面西面東面南面項目四至：除北面之外，其他方向均無高層建筑遮擋，視野開闊項目現狀：建筑層高基本滿足商業運營需要F1F2F3F4F5F6F7F8層高6米層高6米層高6米層高5米F9層高6米,夾層2.6米層高4.5米負一層層高4.3米一期項目現狀項目現狀二期項目SWOT分析Part2項目整體打造商業定位業態組合聚焦項目價值商業定位佛山時代廣場跨境電商產業鏈綜合服務平臺線上集成．跨境貿易．綜合服務．倉儲物流．

線下體驗平臺定位：搭建一套可以與海關、國檢等執法部門對接的跨境貿易服務平臺，實現B2C跨境貿易通關便利化，同時尋找合適的貿易商、品牌商、電商企業（包括平臺式或自主銷售式）、通關服務企業、倉儲企業、物流企業，共同營造良好的跨境貿易生態圈。同時，將項目打造成為一個集展示、體驗、提貨、售后服務、消費、餐飲、娛樂于一體的“跨境商品保稅體驗中心”。五大功能之——跨境貿易平臺實現了以海外倉為核心，以線上平臺、線下體驗、綜合服務相結合為支撐，通過智能物流體系相鏈接，變國際貿易為目標市場本土貿易。立志成為全球一流的跨境貿易產業鏈綜合服務商，業務流程貫穿了貿易流、資金流、信息流和物流。五大功能之——線上集成平臺幫助客戶在目標市場完成電商平臺線上展示及銷售，包括上線注冊、技術支持、銷售等系列服務，實現貨物銷售與外貿通跨境物流體系無縫對接，幫助消費者降低成本。隨著跨境電商及互聯網02O在全球的興起普及，外貿環境已經發展到新的階段，傳統的B2B交易模式耗用大量流通成本，而跨境B2C電子商務使買賣雙方輕松便捷的完成整個貿易流程，縮短了周期。平臺利用跨境B2C線上平臺幫助消費者建立一個直達目標市場的展示窗口和合作契機。通過XMS智能業務管理系統，幫助消費者提高了貿易效率。線上集成整合優勢：XMS業務管理系統、產品智能識別、訂單智能管理五大功能之——綜合服務綜合服務：平臺整合商貿基礎信息資源，規范電子商務數據標準，搭建數據中心，實現數據共享，提供電子商務通關、物流、數據交換、外貿協同、商務信息、商務信用等綜合服務，并為國內跨境消費者提供實名身份備案、年消費額度控制、稅單查詢、商品防偽溯源查詢等服務。報關報檢

退稅結匯

全球倉儲

國際物流

本土快遞

人才培訓

融資貸款

商家服務

品在管理訂單管理

客戶服務收益分配

評價分享五大功能之——倉儲物流海外倉可以實現B2B、B2C在海外低成本、高實效批發零售貨物的倉儲配送、中轉、退運退貨等需求，不但有效解決當地市場的售后問題，更可以滿足在當地產品展示和市場拓展的需求，讓買家感受良好的購物體驗。平臺采用指定倉庫收貨，統一打包進口的運輸方式為各國賣家服務，因運輸形式、收貨和目的地國家、貨值等不同，具體倉儲和物流費用咨詢客服人員。五大功能之——線下體驗跨境商品保稅體驗中心（實體店）平臺擁有完整的、專業的運營推廣團隊，重金打造進口商品直購體驗中心，為廣大消費者提供一站式的進口商品購物，竭力打造佛山乃至珠江三角洲最具代表性的進口商品免稅商城。特色體驗項目：世界風情街區線上下單情景購物自助廚房產品體驗。。。業態布局F1跨境購物體驗中心：國際名品、國際餐飲、銀行等（知名品牌珠寶店，國際特色餐飲，進口商品，海外限量奢侈品體驗和展示；）業態布局F2/F3跨境購物體驗中心：進口商品+生活超市（模擬海外超級賣場形式，商品以家居消耗品、食品為主，其中有一般貿易的商品直購區，也有保稅商品展示區，消費者可通過電腦配備的設備在線下單，保稅倉或海外進行發貨。）業態布局F4世界風情體驗街區：國際美食、世界各國特色商品（包括臺北牛扒、泰國皇家特色食品、韓國美食、自助進口海鮮廣場、日本知名母嬰商品展示、韓國特色商品展示等。業態布局F5/F6休閑娛樂體驗館：兒童游樂項目、早教中心、影視培訓機構+健身+電影院等。業態布局F7創新創業孵化器：青年創新創業孵化活動中心（青年創新創業孵化辦公+休閑茶吧+咖啡廳）業態布局在這里，會發出一些聲音，關于城市、關于行業、關于夢想、關于創業、關于你……孵化器位置：佛山時代廣場商業七樓孵化器面積：約10000平方米孵化器概述：依托政府資源和地理優勢，聯合創業投資協會與股權投資基金協會等資源，致力于打造青年創業交流與投融為主題，以電子商務為創客綜合服務平臺，并借以佛山時代廣場項目為載體，旨在為創業者們提供一個政策、資金、經驗、人才、推廣、場地等全方位孵化服務的場所，專注服務于創業及投資領域最前沿人群。關于孵化器平臺服務功能投融資服務體系創業輔導體系創新營銷體系社交服務體系四大服務體系/八大孵化平臺八大孵化平臺助推創業者快速成長政務服務創客孵化創業輔導社交平臺路演活動培訓平臺網絡信息投融平臺創業者的創業路徑創業入會種子期孵化期成長期變現期服務型辦公茶文化館休閑書吧物業服務組賽青年企業家選拔賽青年創業設計大賽人才服務人力資源服務人才孵化基地人才網絡融資服務商業銀行風險資本創投基金創業培訓服務創業導師網絡創業特訓營專項服務體系政務代辦專業技術管理咨詢政策咨詢市場營銷服務市場對接IPO咨詢24小時開放式創新創業孵化生態鏈從橫向看：融合了政策、培訓、路演、金融風投等各種創業資源，多層面的服務系統；從縱向看：圍繞創業者的成長演進路徑展開，呈現一條完整的24小時開放式服務鏈。創客孵化基于云及移動互聯網的線上孵化系統制定功能標準化的創意線下孵化硬件同步國際青年創業基地、蟻巢孵化器、生產力集采等更多孵化/加速器，搭建線上線下孵化/加速服務平臺，形成標準備化產品、品牌化服務，打造具有佛山特色的眾創孵化基地。創業圈子培訓服務大學生創業數據分析網絡孵化財務分析項目路演創業項目評估招商租賃智控物業金融平臺服務優勢——創客孵化政務服務創業“政”能量政府創業者孵化平臺服務優勢——政務服務工商服務扁平化，政務服務零距離，基礎服務全免費工商服務中心將駐點云創界，簡化辦理工商登記的相關程序，全程電子化集群注冊，實現工商大數據共享、企業信息采集、加強信息平臺建設，全力服務創業者。投融資服務?自有孵化基金?銀企對接渠道?產權交易渠道?股權融資對接幫助企業快速、低成本地獲得銀行貸款及政府支持，為企業對接種子基金到天使投資、PE，直至上市融資，全鏈條的金融服務。通過全鏈條的投融資平臺，降低企業的創業風險和創業成本，提高企業的成活度和成功率，使得孵化器真正成為“生產”企業的基地。服務優勢——投融資服務社交平臺青年創業者的大家庭以互聯網思維，聚焦中國所有最具創意的青年人群，鏈接最活躍、最具創業精神的年輕群體。以改變傳統辦公價值，對接創業青年所需的核心資源，通過標準化的產品、品牌化的朋務，打造年輕人的社交生活平臺和創業基地。服務優勢——社交平臺工程及營銷計劃收益測算分析

Part3項目投資分析預計項目開發周期為兩年，2016-2017年，商場預計2017年開業。項目一期（商業）可在2016年上市銷售及對外招商。項目二期