圖目錄TOC\fF\h\z\t"圖標標題"\c圖表1. 廣西伊蒙農業科技有限公司發展模式 7圖表2. 本報告研究范圍 9圖表3. 報告誤差控制表 9圖表4. 廣西伊蒙農業科技有限公司新建項目的功能板塊分析 11圖表5. 本報告編制依據 12圖表6. 保險資金投資股權投資范圍界定 14圖表7. 廣西伊蒙農業科技有限公司安養模式與傳統模式對比 20圖表8. 廣西伊蒙農業科技有限公司項目資金來源與使用計劃 25圖表9. 項目建設期詳細進度計劃方案 27圖表10. 廣西伊蒙農業科技有限公司項目發展目標 28圖表11. 項目建設對防城港市經濟和社會效益產的貢獻 29圖表12. 廣西伊蒙農業科技有限公司新建項目綜合經濟技術指標 30圖表13. 廣西伊蒙農業科技有限公司新建項目綜合效益示意圖 32圖表14. 廣西伊蒙農業科技有限公司項目產品應用實例分析 33圖表15. 廣西伊蒙農業科技有限公司擴建環保秸稈產能規劃表 35圖表16. 廣西伊蒙農業科技有限公司擴建項產能規劃圖例分析 35圖表17. 廣西伊蒙農業科技有限公司新建項目主要生產設備一覽表 36圖表18. 廣西伊蒙農業科技有限公司新建項目典型設備設計圖 40圖表19. 廣西伊蒙農業科技有限公司環保秸稈建材工藝流程 41圖表20. 養老方式的轉變對養老機構發展的推動分析 47圖表21. 2011-2015年我國養老機構床位數預測 52圖表22. 養老產業投資前景看好 55圖表23. 我國人口老齡化發展現狀 57圖表24. 養生養老健康產業市場分析 58圖表25. 2011-2015年我國養老行業同業競爭風險及控制策略 60圖表26. 廣西上思縣在妙鎮老年安養工程亮點分析 61圖表27. 廣西伊蒙農業科技有限公司新建招標方案和不招標申請表 91圖表28. 廣西伊蒙農業科技有限公司新建項目固定資產投資分析 105圖表29. 2015-2017年安養產業營業收入資金率 106圖表30. 廣西伊蒙農業科技有限公司項目固定資產投資分析 106圖表31. 廣西伊蒙農業科技有限公司新建項目固定資產投資比例分析 107圖表32. 廣西伊蒙農業科技有限公司項目資金來源與使用計劃 108圖表33. 廣西伊蒙農業科技有限公司主要原輔材料和動力成本表 110圖表34. 廣西伊蒙農業科技有限公司項目折舊及攤銷 111圖表35. 廣西伊蒙農業科技有限公司項目固定資產折舊費估算表 112圖表36. 廣西伊蒙農業科技有限公司項目無形資產及遞延資產攤銷費估算表 113圖表37. 廣西伊蒙農業科技有限公司項目逐年總成本費用計算詳細表 114圖表38. 廣西伊蒙農業科技有限公司項目營業收入、營業稅金及附加計算詳細表 115圖表39. 廣西伊蒙農業科技有限公司項目損益和利潤分配表 117圖表40. 廣西伊蒙農業科技有限公司項目財務評價指標一覽表 118圖表41. 項目投資現金流量表 119圖表42. 項目資本現金流量表 121圖表43. 廣西伊蒙農業科技有限公司新建項目五年還款計劃分析 122圖表44. 廣西伊蒙農業科技有限公司項目成本與收入比例分析 125圖表45. 廣西伊蒙農業科技有限公司項目盈虧平衡圖例分析 126圖表46. 廣西伊蒙農業科技有限公司敏感性分析表 127圖表47. 請設置截距為方案收益率分析 128圖表48. 廣西伊蒙農業科技有限公司敏感性圖例分析 128圖表49. 廣西伊蒙農業科技有限公司項目發展目標 129圖表50. 項目建設對防城港市經濟和社會效益產的貢獻 130圖表51. 廣西伊蒙農業科技有限公司新建項目綜合經濟技術指標 132第一章總論第一節項目概要一、項目名稱廣西伊蒙（上思）農業綜合體國家示范區項目二、項目建設性質新建三、項目建設單位廣西伊蒙農業科技有限公司四、項目負責人法人代表：玉洪濤五、項目建設地點廣西上思縣在妙鎮（見附圖）六、建設用地規劃用地七、項目建設規模1、有機農產品展示中心農家樂特色餐廳（總占地面積100畝，60套獨棟，每套二層1000平方米，每套配200平方米獨立花園，租期5年、10年、20年）；2、農家樂文化休閑獨立會所（總占地面積100畝，50套，獨棟，每套二層200平方米，每套配100平方米獨立花園，租期5年、10年、20年）；3、農家樂特色小食一條街（總占地面積50畝，200套，連排，每套100平方米，配30平方米磚混廚房，租期3年、5年、10年）；4、農家樂有機大棚自由種養園（總占地面積1000畝，每套500平方米大棚加二層100平方米木房及66平方米獨立露天花園）；5、有機農業大棚立體種養園（總占地面積1000畝，具體規劃附件1）；6、有機農業成品深加工園（總占地面積200畝，含冷庫及物流停車場）；7、休閑觀光園《總占地面積50畝兼50個獨立單元高爾夫果嶺推桿練習場）；8、1萬頭黑山羊養殖區，占地1000畝；9、1萬頭小黃牛養殖區，占地1000畝；10、1000畝南方哈密瓜，優質西瓜種植采摘區；11、500畝游湖休閑養溝區；12、1萬畝巨菌草種植加工區；13、3000畝優質良種中草藥種植觀光區；14、低空席勒直升飛機產業園區（占地10平方公里）。15、用航空、低空旅游（包括席勒直升飛機組裝、維修、保養、培訓、展覽、表演等）規劃用地10平方公里1.5萬畝。16、建設規模項目區新建老年公寓1700余間（套），將容納約3000張床位，可解決3000余位老年人的養老住宿問題。17、建設內容秸桿房老年公寓建設內容主要包括：養老生活中心、圖書室及學習中心、文化娛樂中心、老年健身中心、養生康復中心、養老服務從業培訓中心、辦公服務中心、老年再創業等，同時，充分利用建筑空間，科學合理地配套完善功能齊全的附屬設施，修建超市、噴泉、中央景觀、健康步道、健身場地、養生基地、醫療基地、地面停車場、文化娛樂活動室等多個功能園區。整個園區布局合理、設施完備，景觀優雅、交通便捷，安全防范措施到位，建筑密度37.5%，容積率0.75，綠化率45%.（1）養老生活區主要為老年公寓，總建筑面積83500㎡。根據不同老人的不同需求，居室模式主要包括：一室一衛、一室一廳一衛、一室一廳一廚—衛和兩室一廳一衛、兩室一廳一廚一衛，戶型面積在40-80㎡。憑借優雅的環境、齊全的設備為老人提供溫馨、舒適的居住場所。（2）休閑娛樂區體閑娛樂中心總建筑面積7000㎡。主要包括圖書室及學習中心、垂釣中心、洗浴中心、再創業中心、文化娛樂中心、養老服務從業培訓中心、旨在老人閑暇時間為其提供發展個人愛好、天賦和潛能，提高生活質量的場所。（3）配套設施區主要包括膳食部、商業區、辦公區以及其他配套用房。膳食部由專業的營養師為入住老人提供營養餐。商業區包括購物中心、老年旅游咨詢中心、老年保險服務、老年婚介服務、老年代辦及法律咨詢服務。辦公用房主要含工作人員辦公室和物業管理室等。其他配套設施，主要含洗衣房、浴室、鍋爐房、變配電室、泵房等。視頻器材、老人定位器、搜索器，做到一人有難，每人都及時去救，并科學管理，時時預防。（4）室外工程主要為道路及停車場、運動場、園林綠地、假山涼亭等。布局合理，適宜老人鍛練和休憩，花草、樹木、涼亭、池塘、草地綠化率達40%以上。老人們閑暇時間還可培養土地，種養殖自己喜歡的蔬菜、瓜果、水產等。八、項目功能說明1、有機農產品展示中心及農家樂特色餐廳，25套獨棟，引進知名餐飲品牌進駐。2、農家樂文化休閑獨立會所，50套獨棟，引進私營企業、私營老板、山漸青業主，統一策劃分區推廣。3、農家樂特色小食一條街200套，引進中山路、園湖路等小食店家，統一策劃分區推廣。4、農家樂有機大棚自由種養園200套，為私營企業、私營老板，統一策劃分區推廣。5、有機農業大棚立體種養園150畝，自營，為山漸青業主做訂制，為美食城訂制，為電商平臺訂制，為銀行金卡以上VIP客戶訂制。6、有機農業深加工園，自營，為私營企業、私營老板、美食城訂制，為電商平臺訂制，為銀行金卡以上VIP客戶推廣訂制。7、背對桃花觀光園建二層5000平方米高爾夫俱樂部休閑會所，設計50個獨立單元高爾夫果嶺推桿練習場《每個單元配一個獨立茶吧）。8、秸桿房老年公寓地址位于廣西上思縣在妙鎮河灣村，勞動定員500余人，由熱愛養老事業的專業隊伍組成，其經濟實力和管理能力具備承擔擬建項目投資建設的要求和基本條件。9、項目規劃目標本項目以養老產業為發展龍頭，以廣西及上思縣老人為客源，面向全國中產階級以上家庭老人。達到高起點、高水準、高附加值，縱深發展規模。綜合利用、降低成本、資源互補、提高產業規模。產業預計規模：按照建設規劃的合理性、地理環境和外部條件情況、資金及社會需求等因素確定本項目可形成3000張床位的能力。10、項目規模與內容秸桿房老年公寓總體規劃建設內容由養老生活區、養生康復區、休閑娛樂區和附屬配套區三大園區組成。主要功能包括為老年人開展生活照料、健身娛樂、養生康復、小型醫療、老年大學、生態采摘、配套商業、酒店公寓、精神慰藉、心理咨詢等方面服務。第二節項目名稱及建設單位介紹一、項目名稱項目名稱：廣西伊蒙農業科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農業綜合體國家示范區項目”。二、項目細分簡介（一）新型環保秸稈板材項目項目建設以市場為向導，以提高經濟效益和社會效益為目標，充分發揮企業在新型秸稈板材系列產品生產的技術領先優勢，盡可能為哈爾濱市通河縣經濟發展做出貢獻。在項目投資的同時解決當地1500人勞動力就業問題。項目的實施積極采取各種環保節能措施，實現資源節約型和環境友好型的企業發展戰略。企業本著服務社會，投資未來的思想，積極推進先進的生產技術，將引入國際先進生產線，使我國新型秸稈板材芯的生產達到國際領先水平。以新型秸稈板材重點領域，產品屬于新材料制造業。以推進科技進步和創新為動力，以提高新材料制造業核心競爭力為可持續發展能力，提高質量和效益，提高管理水平和整體素質為目標，抓住戰略機遇，引導行業健康發展。項目對新型秸稈板材行業的發展有著重大的指導意義。（二）綠色居住社區項目“421”家庭養老壓力加大，針對"獨子養老"面臨的困境，目前市場形成了"以居家養老為基礎，社區養老為依托，機構養老為補充"的養老服務體系，我國養老還是以居家養老為主體，大概占90%。根據老年人的養老心理，大部分的老年人不服老，對單純的老年社區會心理抗性大，因此復合全齡社區養老主題開發路線風險相對較小，老人與兒女同住一個小區的不同公寓，針對祖孫三代設置不同特色的配套設施，既方便了家人照顧，也不會讓老人感到孤獨，社區的養生、醫療、親子、教育等配套設施也能夠滿足三代人的不同需要，這是都市郊區養生養老地產開發的常見模式。本項目以養老產業為發展龍頭，以北京市及上思縣老人為客源，面向全國中產階級以上家庭老人。達到高起點、高水準、高附加值，縱深發展規模。綜合利用、降低成本、資源互補、提高產業規模。產業預計規模：按照建設規劃的合理性、地理環境和外部條件情況、資金及社會需求等因素確定本項目可形成3000張床位的能力。項目由熱愛養老事業的專業隊伍組成，其經濟實力和管理能力具備承擔擬建項目投資建設的要求和基本條件。（三）農業項目（1）特種野豬養殖基地建設建設年出欄萬頭特種野豬的生態養殖科技園，并配套建設相應的飼料種植基地、有機肥加工基地、飼料加工基地、農副產品加工基地。特種野豬行業發展到今天，我國特種野豬行業雖然得了一定的發展，但由于資源、技術等分散，繁育體系并沒有完全建立起來，加上選擇方法落后，真正進行種豬選育的廠家很少，難以建立一體化的團隊，發展后勁不足。優良特種野豬產業化沒有形成，部分雜亂特種野豬充滯市場，合格優良特種野豬并不能滿足市場需求，不僅直接的導致特種野豬生產水平低下，也造成國內特種野豬育種工作長期處于“引進—退化—再引進—再退化”的落后被動局面，阻礙了特種野豬行業的發展。由此可見，特種野豬必須實行產業化生產，利用現代育種技術，培育出適應市場需求的新品系、新品種和配套系，才能得以持續、健康發展。（2）特種牛、羊繁育基地建設本項目生產的優質育肥、肉用牛羊將主要提供給公司已經建成的牛羊屠宰、加工廠，用于生產高檔分割優質牛、羊肉，提供給公司自營和加盟的餐飲公司，以及主要城市的賓館、飯店、超市；同時依托較完善的銷售網絡體系向北京市提供優質精加工牛羊肉。同時，本項目生產的優質良種牛、羊也將提供給尉犁縣及周邊縣市的養殖戶進行規范化養殖，然后收購加工、銷售。本項目是一個集良種繁育、標準化育肥養殖示范、飼草料種植和加工于一體的綜合養殖示范項目。（四）浮沉發電項目項目是專門生產制造動力能源的設備，它的運行生產過程完全在液體中進行，只有動力能源輸出時與外界接觸，輸送完能量又回到液體中運行生產，每6—18秒（人為調整）完成一次生產輸送過程。生產輸送的能量以需要設計而定，需要多少就設計多少，從一噸至一千噸都能設計制造出來。在運行生產時已經達到零重力狀態，，即1300噸重的動力器已變成無重量動力器在運動做功生產能源。我們這樣設計的目的在于使浮沉式旋轉動力器能夠像在太空中的那種零重力環境里運動，我們就可以用少量的能量運轉這臺設備，現在是用最高2%的能量，生產出90%以上的能量輸出來發電。可以達到物質能源零消耗、廢水、廢渣、廢氣零排放、立體環境零污染。經濟效益預測：由于“物體動力能源”發電方法是一種物體合成的特殊動力，與物質動力有極大的區別，物質動力能源每發出一度電，就把產生一度電的能源消耗完了。因此，運行成本高，而物體動力能源發出一度電，運動360次，產生一度電后，設備完好無缺，物質能源是零消耗（物體動力的能源設備可以使用15768次，相當于50年，是煤的43.8萬倍），因此，運行成本低。這種發電方法有很多生產運行標準都是達到極限的，是現在的各種發電方法無法相比的。三、建設單位廣西伊蒙農業科技有限公司成立于2014年4月，位于南寧市民族大道157號財富國際廣場，注冊資本1000萬元，公司以農業資源和土地資源為基礎，將觀光游覽、休閑度假、商貿會展、創意文娛、科普博覽等主要功能進行有機結合所形成的產業互動、功能互補的泛農業產業聚集區。公司項目建設將不斷融入觀光農業、創意農業、科技農業、現代農業等所形成的不同的農業園區，經過不斷的發展所形成的泛農業產業園區。新一代農業產業發展是以農業綜合體的發展思路，建設一個能夠體現農業同多種產業復合功能的“多種創新業態集群”展示空間，并形成一定價值鏈的綜合性、多元化、創新型的新一代農業發展示范區，成為推動城鄉統籌和生態文明建設，構建中國美麗鄉村的重要組成部分。廣西伊蒙農業科技有限公司是一家立足于中國，為國際國內各個類型意欲安養晚年的老年群體提供整體化、系統化、全方位服務的綜合性專業機構，具備專業化運營管理能力，全面服務和布置是實施的豐富經驗。主要運營范圍包括：從行政管理服務、安養住宅、高級公寓、聯體別墅、護理醫院、旅游度假村到會務博覽中心、商業飲食、家政保安、物流、銀行、郵電、保險、公園、游泳池、圖書館、健身房、演藝廳、宗教寺院教堂等，包羅了社會生活各種行業的服務和功能，使每一位入住者都能得到舒心滿意的服務。廣西伊蒙農業科技有限公司發展模式（資料來源：廣西伊蒙農業科技有限公司）公司在基于養生和養老發展上的共性，在要素、資源、配套上都可以實現共享。與此同時，這些資源和配套也可以滿足企業、中短期客戶的旅游度假會議商務等需求，從而搭配起項目發展的養老、養生、旅游三大產業功能。廣西伊蒙農業科技有限公司進一步完善產業鏈，將生產的新型環保秸稈板材，應用“伊蒙（上思）休閑農業和生態養老項目”上，公司伊蒙（上思）休閑農業和生態養老項目倡導綠色居住建筑是一種高居住質量、高性能、高生活品味的節能建筑，采用各種環保節能建材，水電比一般建筑節約大概30%。綠色建筑目前在世界范圍內被廣泛關注，低碳環保是國際趨勢，在田園養生養老社區中更應該率先示范，包括特種種植和養殖、生態環保板材、環保建材使用、浮沉發電方式供電、倡導健康綠色的生活方式等。綠色建筑社區一般具有較低的容積率，卻具有較高的綠化率，大面積水系必不可少，它質樸外觀與清新的環境能夠讓人心靈致靜，返樸歸真。老年人在心理上容易產生孤獨感的心理特點與需要，綠色建筑也給予了特別關注，綠色住宿空間布局體現老年人自立性、健康性、安全性。設備與設施按老年人的人體尺度和心理、生理特點進行設計，體現適用性，兼顧老人與照顧者的使用要求，空間可改造。總之，綠色居住社區的舒適性與環保性為養生養老提供了很好的環境，是在國家倡導節能減排，低碳生活背景下的新型養生養老模式。第三節報告編制依據和研究范圍一、研究范圍與誤差控制本報告通過對以下問題的調查研究來分析項目立項和實施的可行性和收益前景，分析結論作為企業制定具體發展規劃和項目建設的參考資料。本報告研究范圍序號研究范圍1項目所在企業的基本現狀、競爭優勢、投資管理能力2項目產品所在行業的發展情況、企業競爭環境3市場供求與價格體系4項目建設、營銷、技術組織、設備配置、安全環保方案的設計與可行性分析5項目資金的統籌和財務規劃預測6項目投資價值分析7項目涉及的各類風險和處理措施8對項目建設可行性的評估結論（資料來源：廣西伊蒙農業科技有限公司）報告誤差控制范圍如下：報告誤差控制表項目行業統計數據企業統計數據市場調查數據訪談整理數據企業調查數據公開資料修正總體準確度誤差控制范圍0%0%<3%<5%<1%<6%96.5%（資料來源：廣西伊蒙農業科技有限公司）二、項目指導思想1、堅持科學性、合理性與實際建設可行性相結合的原則。2、堅持因地制宜，根據自然地理環境條件，合理有效利用土地，節約用地的原則．各項建設應當相對集中，生態優先，合理安排生產與生活用地的原則。3、堅持突出農耕文化特色，保護和改善生戀環境，防治污染和其他公害發展現代農業產業及休閑產業。4、堅持功能布局重點突出、結構清晰合理、服務設施配套完善的原則。5、遵循市場需求．順應時代潮流的原則．6、突出生態有機農業特色的原則。以生態有機農業的產業化開發為重點，兼顧蔬菜、水果等新品種的引進、展示、推廣，并使生態有機農業開發與休閑旅游有機結合。7、突出現代高新技術特色原則以生態有機農產品深加工為重點，突出無公害生產技術，突出生物工程技術專業化生產技術，生物栽培技術等。8、堅持市場導向的原則生態休閑農莊建設的成功與否，市場是決定要素，在產品生產，在項目選擇、技術的引進的各個環節，要注重市場的調查，堅持市場引導生產，市場引導項目，市場決定技術。9、堅持企業運作的原則項目建設管理、運作均按現代企業的管理模式進行，同時需積極與當地政府合作，爭取政府的支持和政策的優惠。10、堅持可持續發展的原則社會的變遷，經濟的發展，正在孕育一個品質生活，關愛生命的時代，養生養老需求蓬勃發展。項目以居住、娛樂、休閑、健康理療、運動、餐飲、照護等方式養老和養生，讓生命得以關愛，健康得以照護。養生養老產業是伴隨著我國老齡化社會矛盾的日益凸顯、社會經濟的不斷發展、收入結構的變化而應運而生的。廣西伊蒙農業科技有限公司新建項目的功能板塊分析（資料來源：廣西伊蒙農業科技有限公司）項目建設以建設以弘揚中華民族敬老、愛老、助老的傳統美德，推進我國老齡事業健康發展，打造的中國小康建設安養工程，盡可能為防城港市經濟發展和社會穩定做出貢獻，同時解決當地1500人勞動力就業問題。我國十二五的目標:全面建設小康社會，深化改革開放、加快轉變經濟發展方式。廣西伊蒙農業科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農業綜合體國家示范區項目”是順應社會需求趨勢，引領我國以養生養老為代表的健康產業的發展時代。三、編制依據（一）依據1、《中共中央國務院關于積極發展現代農業扎實推進社會主義新農村建設的若干意見》（中發[2007]1號）2、《中共中央國務院關于推進社會主義新農村建設的若干意見》（中發[2006]l號）3、《全國農業和農村經濟發展第十二個五年規劃》2010—2015年4、《國家農業綜合開發產業化經營項目可行性研究報告編寫大綱）和《國家農業綜合開發產業化經營項目摘要》[國農辦2007199號]5、《中華人民共和國環境保護法》6、《中華人民共和國合同法》7、（建設頃目環境保護管理辦法）8、《廣西壯族自治區國民經濟和社會發展十二五規劃綱要》9、《村鎮規劃標準》GB50188-9310、《南寧市農業相農村經濟發展十二五規劃綢要》11、建設方提供的有關文件和基礎材料等項目建設要注意環境資源的保護，盡可能地減少植被破壞，加強對林地。草地的保護，加強對土地資源的管理．實施可持續發展，防止水土流失，加強生態休閑農莊的生態環境建設，注重無公害生產技術的應用，農產品生產廢棄物的無害化和資源化處理。本報告主要依據以下資料結合定量分析與定性研究的基本方法對項目涉及問題進行詳細的闡述。主要分析方法涉及計量經濟學相關理論與模型、數理統計分析技術、項目管理理論、財務分析預測模型、德爾菲詢問調研法、實地考察與誤差控制技術等。本報告編制依據序號本報告編制依據1國家統計局數據2《廣西省工業建設項目用地控制指標》（修訂）版3國家發改委、建設部發布的《建設項目經濟評價方法與參數》4海關總署健康養生產品進出口統計數據5國家監管政策制定相關資料6國內養老產業調查資料7行業協會網站資料8國內養老產業調查資料9廣西省防城港市相關規定10《我國“十二五”發展規劃》11在妙鎮產業發展規劃12企業經營統計信息13廣西伊蒙農業科技有限公司企業內部資料14廣西伊蒙農業科技有限公司項目股權租賃投（融）資計劃書的委托書（資料來源：廣西伊蒙農業科技有限公司）第四節項目提出背景一、項目符合《產業結構調整指導目錄（2011年本）（2013年修訂本）》廣西伊蒙農業科技有限公司“防城港濱海乾屯坤泰老年安養工程項目”，符合《產業結構調整指導目錄（2011年本）（2013年修訂本）》第一類鼓勵類中：一、農林業2、農產品基地建設3、蔬菜、瓜果、花卉設施栽培（含無土栽培）先進技術開發與應用4、優質、高產、高效標準化栽培技術開發與應用11、生態種（養）技術開發與應用三十七、其他服務業10、養老服務11、社區照料服務12、病患陪護服務廣西伊蒙農業科技有限公司“防城港濱海乾屯坤泰老年安養工程項目”符合《產業結構調整指導目錄（2011年本）（2013年修訂本）》第一類鼓勵類項目。二、國家養老產業政策(1）根據國務院制定的《建筑節能管理條例》《節約能源法》(2）國土資源部《關于印發國有建設用地供應計劃編制規范(試行)的通知》(國土資發(2010）117號)（3）《中華人民共和國老年人權益保障法》；（4）《國務院辦公廳轉發民政部關于加快實施社會福利社會化意見的通知》（國發【2000】19號）；（5）全國老齡委聯合民政部等國家十部委發文《關于全面推進居家養老服務工作的意見》（國發【2006】6號）；（6）國務院關于加快發展養老服務業的若干意見（國發【2013】35號）（7）民政部、全國老齡辦關于學習貫徹《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》的通知（民發[2013]157號）(8)建筑設計防火規范；(9)民用建筑節能規范：(10)建筑設計給排水設計規范等。三、項目《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》根據《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》的新規，在不動產投資方面，保監會改進了基礎設施與不動產金融產品投資比例的計算方法，增加了保險公司的操作空間；明確了保障房建設和養老項目有關事項，允許保險資金采用多種投資方式，支持國家重大民生和發展工程。廣西伊蒙農業科技有限公司“防城港濱海乾屯坤泰老年安養工程項目”符合《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》，明確支持明確了保障房建設和養老項目，但是在保障房方面險資是謹慎介入的。以此，養老項目方面，屬于保險資金投資股權直接投資項目，險資進入股權融資租賃資金來源渠道拓寬，政策利好。保險資金投資股權投資范圍界定（資料來源：關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知）四、農業綜合體市場背景（一）國內休閑農業市場在我國，休閑農業出現于20世紀80年代，主要出現在東南沿海以及大城市和周邊旅游景點區。雖然我國產業出現的時間晚，但由于我國是世界的農業大國，所以發展速度迅猛，很快能夠改觀農業結構，促進農村GDP增長，并成為農村社會經濟的重要產業之一。休閑農業的早期興起階段以觀光為主，90年代之后，休閑和觀光相結合的格局發展起來，21世紀后，就步入了功能拓寬為休閑，體驗，觀光，旅游，健身，教育，學習，度假等綜合功能的規范經營階段。2013年，我國發展了150多萬家具有休閑農業特色的農家樂，有相當規模的休閑農業觀光園區有12000多家，直接地的從業人員有300多萬人，年接待游客大約有7億人次，年經營收入達到900億元左右，我國當前的休閑農業發展已初具規模，成為新農村建設和發展的亮點之一。我國休閑農業的發展分布不均，其主要原因是經濟發展的不平衡導致的城市化和居民收入的差異。在東南沿海發達地區如北京上海、長三角珠三角一帶，早先發展了該產業，而現在也逐漸向中小城市蔓延。旅游行業較發達的省市如云南、新疆、四川、河南等地也較早引進先進休閑農業技術并發展了旅游農漁牧業。（二）廣西休閑農業發展現狀近年來，全區農業部門結合各地實際，按照”敖傭”思路，采取有力措施，把休閑農業作為富民強農的一項重要工作推進落實，取得明顯成效。2012年，全區休閑農業接待游客3890多萬人次，休閑農業產業收入108.9億元，農民從中增收50多億元。到2013年上半年，全區累計建立休閑農業景點1690多個、農家樂旅游點1395個，輻射帶動農業種養面積220多萬畝。2013年，全區14個市重點圍繞“耙皇幸惶踔饗”弒，各選擇若干個景點，聯合打造休閑農業精品線路；各縣（市、區）圍繞“耙幌匾桓鎏氐”惚，構建休閑農業精品線路，每個縣（市、區）重點建設1個接待能力在30萬人次以上的休閑農業點，全年全區休閑農業產值要達到114億元。力爭到2015年，全區休閑農業園發展到500個，休閑農業景點（區）接待游客3000萬人次，休閑農業產值達125億元。廣西依托田園景觀、農業景觀和自然生態資源，建設了一批集農業生產、農耕體驗、文化娛樂、教育展示、生態環保、產品加工銷售于一體的休閑農業項目、景區、村屯，形成了山水田園、都市科普、節慶休閑、休閑養生、漁樂休閑等多種發展類型。15公里荷蓮休閑農業長廊、恭城鄉村休閑農業游、武宣萬畝葵花休閑農業游等，特色鮮明，亮點突出。一批富有廣西特色的休閑農業品牌逐步形成，如體現稻作文化的龍脊梯田、對接東盟國家的八桂田園等。目前，全區40％以上縣市都舉辦有各具特色的休閑農業節慶活動。廣西伊蒙農業科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農業綜合體國家示范區項目”是農業綜合體是一種全新的農業發展構想，一種全新的農業產業運營模式。本文就農業綜合體的定義、內涵、發展歷程、發展模式和運營模式五大方面進行解讀，為農業旅游開發探索全新的發展模式。第五節項目建設的必要性一、養老市場市場發展的需要1、發展養老產業具有較高的經濟價值養老服務產業絕非單純的養老概念，確切地說，它應該屬于一種綜合性的產業，具有產業鏈長，關聯度高，涉及領域廣等特點，其基本內涵是：一切為滿足老年人特殊需要而提供產品和服務的行業的總稱。發展養老產業不僅能緩解養老問題的日益嚴峻性，而且還有利于形成新的消費熱點，擴大內需，增加就業崗位，優化產業結構，成為發展經濟的一個新增長點。因此，養老服務產業潛在著巨大的經濟價值，是一有著極大開發潛力的“朝陽產業”。2、發展養老產業的緊迫性如今中國已經進入老齡化社會，每年老年人口以800萬的速度在增加，養老已經成為建設和諧社會的其中一項大問題，龐大的老年群體迫切需要社會承擔起養老責任。要解決這些日益增長的老年。群體的養老問題，僅靠政府運作是不現實的；另外，隨著經濟發展和社會變革，家庭養老功能正在逐漸弱化，健康問題帶來的對照料的依賴需求等壓力關系到家庭和社會穩定發展；再有，國（公）辦養老機構暴露的問題迫切需要社會承擔起養老責任。一是由于政府財力的限制，二是服務水平比較低，許多領域還沒有得到開發，入住老人容易產生精神抑郁，孤寂落寞等心理疾患等。因此，借助社會力量，合理配置社會養老資源，解決日益突出的養老問題，創新養老理念顯得尤為緊要而迫切。二、保險資金投資運營養老地產模式需要隨著我國社會的老齡化，養老地產市場潛力巨大，而保險資金投資需求與養老地產項目性質具有很好的匹配性，2010年9月出臺的《保險資金投資不動產暫行辦法》、《保險資金投資股權暫行辦法》對于保險資金投資養老地產持鼓勵態度。由于我國的養老地產處于起步階段，其收益率究竟如何尚不明朗。據有關測算，較為保守的估計認為養老地產收益率約在4%-10%之間不等，高端養老地產的收益率會偏高一些，一般而言高于銀行存款、債券，但低于股票投資；而較為樂觀的估計認為養老地產的收益率至少在15%左右。雖然對養老地產投資收益率的預測不一，但是目前基本的共識是養老地產投資收益率將高于銀行存款、債券，但低于風險較高的股票投資。筆者認為，如上所述，我國養老地產的市場潛力巨大，這在一定程度上降低了投資收益率出現大幅下降的可能性，相對于其他投資渠道而言，屬于回報率較高且風險較低的投資對象，與保險資金的投資需求相匹配。此外，保險資金可運用的中長期資金與養老地產的投資回收周期具有良好的匹配性。養老地產建設、運營的投資規模巨大，投資回收周期可長達10至15年，經濟實力不強或沒有外部金融工具支持的投資者很難進入這一領域。而保險公司不僅具有大量可運用資金，而且據有關統計，保險資金中約有80%以上為壽險資金，壽險資金中約48%是20年以上的長期資金，25%為5—20年的中期資金，與養老地產的投資回收周期十分匹配。目前由于缺乏具有穩定回報率的中長期投資項目，致使不論保險資金來源如何、期限長短與否，基本都用于短期投資。這種資金來源和運用的不匹配，嚴重地影響了保險資金的良性循環和資金使用效果。保險公司運用中長期資金投資養老地產可以在一定程度上緩解這一問題，提高保險資金運用效果。《老齡事業“十二五”規劃》第三條第（四）項指出，“統籌發展機構養老服務。按照統籌規劃、合理布局的原則，加大財政投入和社會籌資力度，推進供養型、養護型、醫護型養老機構建設……政府重點投資興建和鼓勵社會資本興辦具有長期醫療護理、康復促進、臨終關懷等功能的養老機構。”2009年出臺的《險資投資不動產辦法》和《險資投資股權辦法》打開了保險資金投資養老地產之門。《險資投資不動產辦法》第十一條規定保險資金投資不動產需符合產權清晰、權證齊全、具有明顯區位優勢等條件，但根據第十三條第二款的規定，“投資養老不動產……不受第十一條第一款第（一）項至第（五）項及區位的限制……”根據《險資投資股權辦法》第十二條，養老企業屬于保險資金可采用直接投資股權方式的少數幾類企業。由于保險業務與養老產業有著密切的聯系，因此，上述規定對于保險資金投資養老地產的限制要明顯少于投資其他與保險業務無關聯的不動產或企業股權。2011年8月3日中國保險監督管理委員會最新頒布的《中國保險業發展“十二五”規劃綱要》第二章第（六）項規定，“整合保險產業鏈，支持保險資金投資養老實體……等相關機構股權。”第十章第（三十四）項規定，“推動研究保險資金投資養老產業……等稅收支持政策。”可見國家層面的法規政策對于社會資金，尤其是保險資金投資養老地產持鼓勵態度。但是，目前就社會資金投資養老地產，國家層面的規定僅針對非營利性養老服務機構出臺了規劃、建設、稅費減免、用地、用水、用電等方面的優惠政策，但未對社會資金投資、運營養老地產做出全面的規定。地方層面的規定對于社會資金投資養老服務機構（包括營利性和非營利性）出臺了優惠政策，并對養老服務機構的設立、運營做出了一些監管性規定，但是各地的規定并不統一，因此，筆者認為，保險資金投資養老地產前需對當地的優惠政策、監管規定進行全面的法律調研。而《險資投資不動產辦法》和《險資投資股權辦法》對于保險資金投資養老地產具有一定的指導意義，但規定較為原則，在實際操作中有待細化。三、企業發展的需要廣西伊蒙農業科技有限公司是一家立足于中國，為國際國內各個類型意欲安養晚年的老年群體提供整體化、系統化、全方位服務的綜合性專業機構，具備專業化運營管理能力，全面服務和布置是實施的豐富經驗。項目以經營性與公益性相結合的方式，也完全可以是市場的方式。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉。全面推進居家養老服務，是破解我國日趨尖銳的養老服務難題，切實提高廣大老年人生命、生活質量的重要出路；是弘揚中華民族尊老敬老優良傳統，尊重老年人情感和心理需求的人性化選擇；也是加快發展服務業，擴大就業渠道和促進經濟增長的重要途徑。“421”家庭養老壓力加大，針對"獨子養老"面臨的困境，目前市場形成了"以居家養老為基礎，社區養老為依托，機構養老為補充"的養老服務體系，我國養老還是以居家養老為主體，大概占90%。根據老年人的養老心理，大部分的老年人不服老，對單純的老年社區會心理抗性大，因此復合全齡社區養老主題開發路線風險相對較小，老人與兒女同住一個小區的不同公寓，針對祖孫三代設置不同特色的配套設施，既方便了家人照顧，也不會讓老人感到孤獨，社區的養生、醫療、親子、教育等配套設施也能夠滿足三代人的不同需要，這是都市郊區養生養老地產開發的常見模式。本項目以養老產業為發展龍頭，以全國為客源，面向全球中產階級以上家庭老人。達到高起點、高水準、高附加值，縱深發展規模。綜合利用、降低成本、資源互補、提高產業規模。廣西伊蒙農業科技有限公司安養模式與傳統模式對比（資料來源：廣西伊蒙農業科技有限公司）四、項目產品質量安全需要衣食住行，百姓生活四件大事，其中民以食為天。目前，在我國衣住行投資規模已達飽和，惟獨食這個天大的問題沒有解決好，這不是食品量不足，也不是食品的花色品種不夠，而是符合食品質量安全，讓人放心食用的綠色、有機食品太少，其市場占有量不到1％，發達國家市場占有量為4％左右。人們在解決衣住行的問題后，對自身生命健康當然格外關注，盼望享受質量安全食品，綠色、有機食品存在著一個巨大市場。由此得出結論，我國的下輪投資熱點一定在農業，將圍繞綠色食品、有機食品生產而展開。本項目是綠色、有機農業的一個基礎項目，以生態休閑農莊為龍頭，聯合周邊農民成立合作社，大力發展綠色食品與有機種養，除滿足園區自身需求外，還將建立現代物流與營銷體系，搶占安全食品的高端市場。休閑農業是正傳統農業和高科技農業基礎上與現代旅游業相結合形成的旅游交叉產品，具有以觀光休閑功能為主，生產、生活與生態相結合，集觀光休閑、會晤、購物、娛樂、健身、飲食、住宿等多種服務為一體的新型交叉產業。在工業化、城市化迅速發展的今天，休閑農業的發展不僅有利于農業和農村經濟發展而且也有利于帶動二、三產業的發展，在一定意義上也迎合了新時期生態旅游發展的大趨勢。本項目的必要性具體表現在以下幾個方面：五、發展休閑農業，有利于拓展旅游業的內涵、外延休閑農業作為一種新興的旅游產業是對旅游業的一種外延的擴大、內涵的豐富。它不僅提供田園風光、鳥語花香的自然環境，還可以吸引旅游者了解農村的風情習俗，事受鄉村的天然情玫，實現回歸自然、陶冶情操、修身養性的美好愿望。開展新型農民就業培訓，有利于促進農民增產增收。農業是國民經濟的基礎，但較其他產業而言，效益較低，導致對農業投入不足，農民積極性不高．休閑農業可以打破產業界限，使第一、二、三產業融合發展。在發展農業的同時可以帶動農產品加工業、交通運輸業、旅游服務業等的發展，從而帶動整個區域的產業結構調整和優化。近年來，新型農民就業培訓已納入民生工程。農民是新農村建設的主體，建設新農村，關鍵是大力提高農民素質，培養造就新型農民。大力提高農民綜合素質，著力培養知識型、守法型、誠信型、創業型新農民能夠有力地促進經濟社會發展。項目對于農民就業技能培訓育了具體體現，通過對項目建設區周邊農民進行新型農業種養殖技術。現代化的農業管理等農業相關技術的培訓指導，培訓出一批掌握現代化農業科技的新型農民，可帶動農業產業的發展和促進農民增收。六、有利于提高農業的經濟效益。隨著我國經濟發展與國際接軌，我國傳統農業正向現代農業轉變，休閑農業為這種轉變提供了一種新的有效途徑．它不僅能夠提高農業產品的商品量，還能夠把農業的生態效益、民間文化等無形產品轉化為合理的經濟收入，從而提高農業的經濟效益。七、有利于促進社會主義新農村建設認真做好年農業農村工作，穩定發展農業生產，確保農產品有效供給，對推動全局工作、贏得戰略主動至關重要．為進一步加速社會主義新農村建設，實現農業持續穩定發展、長期確保農產品有效供給，根本出路在科技。農業科技是確保國家糧食安全的基礎支撐，是突破資源環境約束的必然選擇，是加快現代農業建設的決定力量：具有顯著的公共性、基礎性、社會性。休閑農業屬于勞動密集型產業，其發展與其他產業的發展有著密切關系．一股來說，休閑農業每創造一個就業崗位，就可產生多個間接就業機會，從而促進農村富余勞動力的轉移。同時，由于體閑農業的發展需要諸如水、電、通路等配套設施工程，這些投資建設逐漸規模化、規范化、合理化，有利于加快社會主義新農村建設的步伐．從而帶動當地的農村、農業的經濟發展。總之，結合我們的實際，以綠色、生態、高效為出發點，注重生產與生態的和諧，注重人與環境的和諧，注重資源的長效和循環利用，促進本項目的可持續發展。帶來人流、物流、資金流相信息流，促進地區經濟的良性升級，帶動相關產業發展。第六節項目建設的可行性一、項目優勢1、項目內基礎設施條件較好。項目通村公路硬化已基本完成，交通順暢、運輸便捷。水利設施完善，農田灌溉條件優越。生態休閑農莊內程控電話網已接入項目區，移動、聯通的信號覆蓋全區。此外，有線電視信號也已接入生態休閑農莊。2、區位條件優越。生態休閑農莊處于上思縣近郊，上思縣地處北回歸線以南，位于沿海開放城市較有特點的防城港市的西北部，十萬大山的北麓。受海洋氣候調節，屬南亞熱帶季風氣候區，陽光充足，雨量充沛，全年無雪，年平均氣溫21.7℃，1月份氣溫最低，平均12.8℃，7、8月份氣溫最高，平均28.2℃上思縣具有獨特的區位優勢，東鄰粵港澳，面臨北部灣，直接東南亞，背靠云貴川，是華南經濟圈、大西南經濟圈和東盟經濟圈的交匯中線。具有近海、沿邊、沿線、沿江的特點，上思縣地處十萬大山北麓，北距廣西首府南寧100km，東離防城港港口118km，距北海港204公里；近邊，距中越邊境的東興市、憑祥市分別只有204公里和230公里。位于廣西沿海沿邊開放城市的中心地帶，地理位置十分優越。全縣總面積2810km2，其中耕地面積240km2，森林面積1690km2，水面近90km2，可利用荒山荒地660km2。總人口21.21萬人。在廣西的區域發展戰略中，北海、欽州、防城港一起組成以發展港口經濟、海洋產業和高新技術產業為重點的桂南沿海經濟區。經過多年來的建設和發展，防城港市的經濟結構進一步優化，農業方面已經形成以糧食為基礎，以菜、果、蔗為龍頭，種、養、加工并舉的高產、高效、優質的都市型農業格局，形成了奶牛、羅非魚、茉莉花、桑蠶、甘蔗、香蕉等一批有特色的產業和農產品；工業方面已經形成以食品、造紙以及紙制品、化工與精細化工、電子信息、生物工程與制藥為支柱的工業體系，主要工業產品有機制糖、淀粉、紙漿、紙制品、平板玻璃等幾十種，服務業方面已經形成了以商貿、餐飲等為支柱，旅游、信息、會展、倉儲、物流等為新支撐點的服務體系。由于上思縣位于南亞熱帶季風氣候區，水熱充沛，土壤肥沃，物產豐富，有植物2233種，其中有金花茶、格木、萬年木等國家一、二、三級保護樹種20余種，七葉一枝花、靈芝等藥用植物458種；有野生動物269種，其中海南虎斑鳩是世界級瀕危物種，屬于國家一、二級保護的有蜂猴、金貓、斑林貍等35種。境內盛產龍眼、荔枝、柑橙、芒果等亞熱帶水果，出產檸檬、余甘果、黃欖等特優雜果及八角、玉桂、香菇等林產品。年產機制糖14.1萬噸、木材6萬多立方米、松脂2萬噸。水電資源蘊藏量達7.8萬千瓦，年可發電量3.2億千瓦時。褐煤工業儲量7788萬噸，石灰石儲量數十億噸，優質礦泉水年可開采量3.56萬噸。十萬大山層巒疊嶂，古木參天，溪水潺潺，氣候宜人，空氣負離子含量高達8.9萬個／cm3，為城市中心的356倍，是避暑度假、旅游觀光的好去處；平隆仙池、岜墩仙盆、鳳凰霧帶神奇、美麗；少數民族能歌善舞、熱情好客，其傳統風俗文化奇特迷離，令人心馳神往。縣內工業門類較齊全，主要有制糖、制藥、建材、林化、機電、食品飲料等。農業主要有以水稻、甘蔗為主的種植業及林業、畜牧水產等。甘蔗生長的溫光和土壤條件優越，單產和糖分含量高；林木四季生長，鮮果常年不斷；野生蔬菜種類繁多，質優量多，以甘蔗、林果、畜禽水產、野生蔬菜為重點的農業綜合開發潛力巨大。近年來，上思縣經濟和社會取得了長足發展，教、科、文、衛不斷進步，水利、交通、郵電、通信日益發達，城鎮建設日新月異，工農業產值穩步增長。上思縣基礎設施日臻完善，使上思縣具備了大開發的條件。縣委、縣政府確立了今后的戰略重點：以實現跨越式發展為主題，牢固樹立和全面落實科學發展觀，全面實施“生態立縣、工業強縣、項目興縣、旅游旺縣”的四大發展戰略，按照“一名三化”（即大力塑造全國知名十萬大山品牌，走新型工業化、生態農業產業化、特色城鎮化之路）的工作思路，突出抓好招商引資和項目工作，著力發展民營經濟，力爭用五年時間把上思建設成為廣西生態經濟大縣、防城港市的工業強縣和南寧市的后花園，加快全面建設小康社會步伐。交通條件便利、環境優美，項目區域地勢較平坦、生態資源豐富、植被覆蓋率高，空氣流通，質量良好。3、技術資源雄厚。廣西農業科學院、廣西大學、廣西農業職業技術學院等科研教學單位的農業人才資源及科研條件，在有機蔬菜種植、水果種植、水產養殖等方面積累許多經驗，也掌握大量先進的農業實用技術。有了如此的技術支持陣容，項目擬建500畝生產科研示范基地，既可做科研試驗，也能供游客參觀學習農業科普知識。此外，正與北大EMBA學院、廣西大學、廣西農業科學院洽談合作協議，掛牌“產學研”基地和教學實習基地。同時把科研院所的新技術、新成果在生態休閑農莊實施推廣。4、外部環境較好。生態休閑農莊區域內黨員及群眾基礎好，農民思想開放，敢于接受新事物，當項目承建單位提出初步方案后，區內農民對此表示出了極大的熱情。目前企業與區內農民的合作進展順利。地方政府對項目建設也十分支持。政府及相關職能部門為解決生態休閑農莊建設所遇到的難題，曾親臨生態休閑農莊進行調研，參與各方協調，解決了諸多切實困難。各級政府給予了生態休閑農莊高度支持，為項目建設順利開展奠定了良好的基礎。二、項目發展機遇1、生態休閑農莊發展結合“綠色生態環保、山水田園風光、幸福和諧家園”主題，面臨社會主義新農村建設的轉型示范。2、以作為廣西十萬大山里的都市型生態休閑農莊逐漸形成。3、生態休閑農莊得到政府的高度重視。第七節資金來源與使用計劃廣西伊蒙農業科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農業綜合體國家示范區項目”，資金來源及使用計劃如表，項目投入總資金360000.0萬元。其中，建設投資300000.0萬元，流動資金60000.0萬元。資金籌措總額為360000.0萬元，項目總投資320000.0萬元（建設投資300000.0萬元和鋪底流動資金20000.0萬元），流動資金貸款40000.0萬元,保險險資。項目總投資來源320000.0萬元，自籌資本金160000.0萬元，建設期貸款150376.0萬元，建設期股息9624.1萬元。（2年短期保險股息按6.4%計）廣西伊蒙農業科技有限公司項目資金來源與使用計劃項目資金來源與使用計劃（單位：萬元）序號項目利率合計建設期投產期第一年第二年第一年（60%投產）第二年（80%投產）第三年（100%投產）1項目投入總資金360000.0135133.4164866.620000.018000.022000.01.1建設投資300000.0135133.4164866.60.00.00.01.2流動資金60000.00.00.020000.018000.022000.02資金籌措360000.0135133.4164866.620000.018000.022000.02.1項目總投資320000.0135133.4164866.620000.00.00.02.1.1建設投資300000.0135133.4164866.60.00.00.02.1.2鋪底流動資金20000.00.00.020000.00.00.02.2流動資金貸款40000.00.00.00.018000.022000.03項目總投資來源320000.03.1自籌資本金160000.03.2建設投資貸款6.4%150376.03.3建設期股息自籌償還9624.1備注（1）2年短期保險股息按6.4%計（資料來源：廣西伊蒙農業科技有限公司）第八節組織方式與實施計劃一、組織方式企業項目組織以董事長，協同項目總經理、技術主管等為管理團隊，建筑項目、設備配置等聘請具有相應資質的單位承建和負責安裝調試。企業內各部門負責人、技術負責人，負責相應的設備選定和調試監督。設備采購企業安排采購部門負責安排供貨商及招標采購事宜、準備相關的材料、設備運輸由調度部門負責安排車輛解決。二、項目建設進度項目實施分為啟動期、建設期和試產期（統稱建項目建設期），總計24個月，前期啟動期4個月（納入概算）。項目從2014年6月1日正式啟動，啟動期4個月主要完成項目規劃設計、編制可研報告、辦理環評手續，項目立項報批等施工前各種手續的報批工作及規劃驗線。2014年11月-2016年1-4月份完成建筑建設，2015年1-12月完成設備簽約談判，設備采購與制造；2016年1-4月份完成員工的崗前培訓工作，設備安裝調試，設備驗收，并進入試運營期。2016年1-6月份進行試運行驗收。2016年6月份底試運營期完畢。201具體的實施流程和進度規劃如下圖所示：項目建設期詳細進度計劃方案（資料來源：廣西伊蒙農業科技有限公司）四、項目管理本項目承辦單位為廣西伊蒙農業科技有限公司，建設項目籌建指揮部，實行項目經理負責制，直接對總經理負責，以確保項目高質量、高標準按進度計劃安排的工期完成。1、項目的實施嚴格按照“項目法人制、招投標制、施工監理制”等原則進行管理。2、實行工程質量終身負責制。對項目建設工程質量負主要責任的領導、參建單位的領導人和直接責任人，實行工程質量終身追究制度。3、實行工程監理制。項目建設過程中，聘請有資格的監理單位和人員，對項目建設進行監理，抓好工程進度，提高工程質量，降低成本。4、嚴格按照基本建設程序辦事，建設過程中，接受總公司職能部門監督、檢查，建成后按照有關規定進行嚴格的竣工驗收。5、嚴格項目資金管理。對項目資金實行專帳管理、專款專用，嚴禁挪用和擠占。第九節主要研究結論要徹底解決如此規模龐大的老齡人口養老問題，緊靠政府的力量，明顯不足，急需進行市場化運作，吸引企業參與。為了更好的改善防城港市及周邊養老對象的生活條件，真正實現“老有所養、老有所為、老有所學、老有所樂”，保證其健康快樂生活。廣西伊蒙農業科技有限公司項目發展目標（資料來源：廣西伊蒙農業科技有限公司）項目投資建設集養老、休閑、娛樂、觀光、旅游、度假為一體的多功能、社會化、開放式的養老贍養服務場所。項目的建設，對帶動防城港市經濟、解決廣西省及周邊地區養老問題、推動養老產業化發展起到了積極推動作用。項目建設對防城港市經濟和社會效益產的貢獻（資料來源：廣西伊蒙農業科技有限公司）項目有利于廣西省防城港市現代化建設，廣西伊蒙農業科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農業綜合體國家示范區項目”。可以解決當地1500人的勞動就業，這對于防城港市的就業及社會穩定十分有益。廣西伊蒙農業科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農業綜合體國家示范區項目”綜合經濟技術指標詳見表廣西伊蒙農業科技有限公司新建項目綜合經濟技術指標項目財務評價主要數據匯總表序號名稱單位數值備注1項目投入總資金萬元360000.01.1建設投資萬元300000.01.2流動資金萬元60000.02項目總投資萬元320000.02.1建設投資萬元300000.02.2鋪底流動資金萬元20000.03年營業收入（正常年份）萬元290000.04年總成本費用（正常年份）萬元175018.35年經營成本（正常年份）萬元154820.06年增值稅（正常年份）萬元27200.07年銷售稅金及附加（正常年份）萬元6380.08年利潤總額（正常年份）萬元123101.79所得稅（正常年份）萬元27150.410年稅后利潤（正常年份）萬元95951.311投資利潤率（％）％34.19%12投資利稅率（％）％41.86%13資本金投資利潤率（％）％38.47%14資本金投資利稅率（％）％48.96%15銷售利潤率（％）％42.45%16稅后財務內部收益率（全部投資）％24.98%17稅前財務內部收益率（全部投資）％30.40%18稅后財務凈現值FNPV（I=10%）萬元258925.019稅前財務凈現值FNPV（I=10%）萬元372930.020稅后投資回收期年5.52含建設期24個月21稅前投資回收期年5.05含建設期24個月22稅后投資回收期年3.52不含建設期24個月23稅前投資回收期年3.05不含建設期24個月24盈虧平衡點（生產能力利用率）％29.3（資料來源：廣西伊蒙農業科技有限公司）經過財務測算和分析，本項目（全部投產后年平均值）年營業收入290000.0萬元，年利潤總額123101.7萬元，年稅后利潤95951.3萬元，所得稅27150.4萬元。項目稅前財務內部收益率為30.40%，稅后財務內部收益率為24.98%，稅前財務凈現值（i=10％）372930.0萬元，稅后財務凈現值（i=10％）258925.0萬元；稅前投資回收期5.05年，稅后投資回收期5.52年，其中含建設試產期24個月。產能利用率為29.3%。廣西伊蒙農業科技有限公司新建項目綜合效益示意圖（資料來源：廣西伊蒙農業科技有限公司）因此項目從財務角度分析是可行的。項目基本具有較高的盈利能力，盈虧平衡點較低，敏感性分析顯示項目盈利對各因素的敏感性較低，說明該項目可以抵抗一定的市場風險。本項目具有良好的經濟效益。廣西伊蒙農業科技有限公司新建項目是一個具有技術密集型和勞動密集型雙重特點行業，不僅可以形成新的產業增長點，而且還可以創造大量的就業機會，從緩解防城港市就業壓力，提高城市居民收入，增強地方財力等綜合社會效益考慮，項目實施非常重要，符合當地的經濟發展戰略。綜合評價，本項目社會效益和經濟效益良好，具有顯著的可行性，建議企業早日實施建設。第二章養老產業市場分析第一節環保秸稈建材項目定位及計劃產能一、環保秸稈產品定位及優勢分析廣西伊蒙農業科技有限公司將成為亞洲地區最大規模的新型秸稈板材生產廠家，產品主要用于新農村建設，養老地產的墻體材料；歌廳KTV隔音內裝飾板材等領用，質量標準達到節能率為50％的《既有居住建筑節能改造標準》及《既有公共建筑節能改造標準》標準，公司集新型秸稈板材及夾層結構開發、研制、生產與銷售四位一體的新型秸稈板材材料制造業骨干企業。廣西伊蒙農業科技有限公司項目產品應用實例分析（資料來源：廣西伊蒙農業科技有限公司）公司成立后將成功創建秸稈建材新材料的研制平臺，并成立國家級新型秸稈板材工程實驗室，保持公司產品在全球范圍內的技術領先優勢，成為國內第一家從規模到技術能向新農村建設、養老地產穩定批量供貨的民營企業。在商業上的效率和生產速度的提高給公司提供了進入國際市場和與美國競爭并完全獨立的條件。在此同時，公司將根據市場需求的擴展而擴大生產。二、環保秸稈計劃產能廣西伊蒙農業科技有限公司“伊蒙（上思）休閑農業和生態養老項目”，針對第四代新型秸稈板材進行技術研發，并產業化運作。產能規劃為900萬㎡，單價為44.44元/㎡，營業額共計40000萬元。主要經營種類及銷售收入如下圖：廣西伊蒙農業科技有限公司擴建環保秸稈產能規劃表芳綸紙基蜂窩(萬㎡)單價（元/㎡）產量（萬㎡）預計營業收入（萬元）達產60%達產80%達產100%銷售總額（萬元）銷售總額（萬元）銷售總額（萬元）總計44.444590040000240003200040000（資料來源：廣西伊蒙農業科技有限公司）廣西伊蒙農業科技有限公司擴建項產能規劃圖例分析（資料來源：廣西伊蒙農業科技有限公司）三、環保秸稈建材項目設備選型（一）環保秸稈建材設備選型原則本項目設備方案選擇依據產品和技術方案確定。應該滿足以下基本要求：主要設備方案與擬定建設規模及生產工藝相適應，以最大限度滿足項目投產后生產要求；主要設備之間、主要設備與輔助設備之間的能力相互配套；設備質量、性能成熟，以保證生產的穩定性和產品質量；設備選擇在保證性能前提下，力求經濟合理；選用設備應符合國際最高標準的相關技術標準要求。（二）環保秸稈建材主要設備選型本項目設備選型立足國際最高標準，提高設備數字化化、自動化水平，最大限度地保證產品質量和提高生產率。原料處理工段（原料松解、除塵及面板處理）、板芯加工工段（熱床成型、熱固化）、成品后處理工段（冷卻、裁切）、成品包裝工段、檢測工段，有完善的設備管理制度，設備完好率在100%，利用率在98%以上。滿足了產品加工的需要，全部設備均需要按照生產要求，主要設備名稱及選型見下表：廣西伊蒙農業科技有限公司新建項目主要生產設備一覽表序號名稱型號數量單位功率（KW）備注100粗篩分工段CSCN-01-00壹套101原料拆包工作臺CSCN-01-011臺102皮帶運輸機CSCN-01-021臺2.2103篩分機CSCN-01-031臺94104刮板運輸機CSCN-01-041臺3105勻質機CSCN-01-051臺9.5106刮板運輸機CSCN-01-061臺3107粗篩分除塵系統CSCN-01-071套10.5200烘干工段CSCN-02-00壹套201烘干機CSCN-02-011臺4202烘干機除塵系統CSCN-02-021套20.7203熱交換機組CSCN-02-031臺18.5204刮板運輸機CSCN-02-041臺3205勻質機CSCN-02-051臺22206刮板運輸機CSCN-02-061臺3207勻料器CSCN-02-071臺1.5300篩分與篩分工段CSCN-03-00壹套301除石喂料器CSCN-03-011臺1.5302除鐵器CSCN-03-021臺303篩分機CSCN-03-031臺110304原料氣流輸送機組CSCN-03-041套25305分離機CSCN-03-051臺5.5306螺旋輸送機CSCN-03-061臺2.2307螺旋輸送機CSCN-03-071臺2.2308斗式提升機CSCN-03-081臺2.2309氣動三通CSCN-03-091套310刮板運輸機CSCN-03-101臺5.5400分離工段CSCN-04-00壹套401分料器CSCN-04-011臺402分離機CSCN-04-021臺1.5403螺旋輸送機CSCN-04-031臺2.2404原料氣流輸送機組CSCN-04-041套33405螺旋輸送機CSCN-04-051臺2.2406斗式提升機CSCN-04-061臺2.2407儲存倉CSCN-04-071臺10.5408鋪料機CSCN-04-081臺409含水率測定儀CSCN-04-091臺410皮帶輸送機CSCN-04-101臺2.2411斗式提升機CSCN-04-111臺3412緩沖倉CSCN-04-121臺413螺旋輸送機CSCN-04-131臺3500廢料回收工段CSCN-05-00壹套501皮帶輸送機CSCN-05-011臺2.2502滑道CSCN-05-021臺503除鐵器CSCN-05-031臺504篩分機CSCN-05-041臺37505原料氣流輸送機組CSCN-05-051套14506斗式提升機CSCN-05-061臺2.2507碎料倉CSCN-05-071臺7.7508配料秤CSCN-05-081臺509緩沖倉CSCN-05-091臺510螺旋運輸機CSCN-05-101臺2.2600鋪裝工段CSCN-06-00壹套601批量稱重倉CSCN-06-011臺602施膠混合倉CSCN-06-021臺9.7603噴水機CSCN-06-041臺0.37604鋪裝機CSCN-06-051臺8.62605鋪裝運輸機CSCN-06-061臺1.5606散料回送機CSCN-06-071臺6.6607雙螺旋輸送機CSCN-06-081臺4608原料氣力輸送機組CSCN-06-091套9700預壓、熱壓工段CSCN-07-00壹套701預壓機CSCN-07-011臺22702預壓鏈條輸送機CSCN-07-021臺1.5703稱重皮帶輸送機CSCN-07-031臺1.1704進板輸送機CSCN-07-041臺1.1705裝板機CSCN-07-051臺1.1706熱壓機CSCN-07-061臺707卸板機CSCN-07-071臺1.1708熱壓機液壓系統CSCN-07-081臺71709導熱油循環系統CSCN-07-091套15710出板輸送機CSCN-07-101套1.1711濾油加油機CSCN-07-111臺712廢板輸送機CSCN-07-121臺713回送輸送機CSCN-07-134臺3714升降輸送機CSCN-07-141臺1.1715熱壓機排氣罩CSCN-07-151臺11716襯板CSCN-07-1620張800鋸邊冷卻工段CSCN-08-00壹套801縱向進板機CSCN-08-011臺1.1802縱向鋸板機CSCN-08-021臺22803縱向出板機CSCN-08-031臺804橫向進板機CSCN-08-041臺805橫向鋸板機CSCN-08-051臺22806稱重臺CSCN-08-061臺807過橋輸送機CSCN-08-071臺808皮帶輸送機CSCN-08-081臺0.37809滾輪輸送機CSCN-08-091臺0.37810翻板冷板機CSCN-08-101臺0.75811出板機CSCN-08-111臺812液壓升降臺CSCN-08-121臺1.5900控制系統CSCN-09-00壹套901主生產線電控系統CSCN-09-021套902預處理工段電控系統CSCN-09-031套5.51000輔助系統CSCN-10-00壹套1001鋼結構平臺CSCN-10-011套非標，現場制作1002中心控制室CSCN-10-021套現場制作1003預處理控制室CSCN-10-031套現場制作1004安全護欄CSCN-10-041套1005管道滅火系統CSCN-10-051套41100砂光工段CSCN-11-00壹套1101推板機CSCN-11-011102液壓升降臺CSCN-11-021臺2.21103進料輸送臺CSCN-11-031臺1.51104四砂架砂光機CSCN-11-041臺276.21105出料輸送臺CSCN-11-051臺1.51106液壓升降臺CSCN-11-061臺2.21200壓縮空氣系統CSCN-12-00壹套1201空壓機CSCN-12-012臺1202儲氣罐CSCN-12-022臺1203無熱再生干燥機CSCN-12-031臺1204壓縮空機管道CSCN-12-041300除塵工段CSCN-13-00壹套1301砂光機除塵機CSCN-13-011套1302風機CSCN-13-021臺751303排料伐CSCN-13-031臺31305鋼架CSCN-13-051套非標，現場制作1306生產線除塵機CSCN-13-061套1307風機CSCN-13-071臺451308排料伐CSCN-13-081臺31309集塵室CSCN-13-091套1310鋼架CSCN-13-101套非標，現場制作1311預處理除塵機CSCN-13-111套1312風機CSCN-13-121臺5.51313關風器CSCN-13-131臺31314除塵管道CSCN-13-141套非標，現場制作1401康拜PLC控制和軟件1套進口1402噴膠組件1套進口1403噴脫模劑組件1套進口（資料來源：廣西伊蒙農業科技有限公司）四、環保秸稈建材典型設備設計圖廣西伊蒙農業科技有限公司新建項目典型設備設計圖（資料來源：廣西伊蒙農業科技有限公司）五、項目工藝流程本項目技術裝備引進國外先進技術自行開發，建筑用紙面草板生產線，技術設備先進、工藝可靠、自動化程度高、勞動強度低、設備價格適中，符合我國的國情。該生產線自動化程度高，在控制系統中引入了PCL微型計算機進行集中自動控制及用傳感器對設備的主要參數進行反饋，故障預警、原料溫度自動測量等功能，減少了對操作工人的技術水平要求；在機械系統中，提高了機組的可靠性，減輕了操作工人的勞動強度。該機組在技術上達到國際先進水平。廣西伊蒙農業科技有限公司環保秸稈建材工藝流程（資料來源：廣西伊蒙農業科技有限公司）六、詳細工藝流程方案選料、備料：選擇長度為150-1000mm（長度小于150mm的短草的數量應少于25%），含水量在8-18%之間的稻草或麥草，打成5公斤左右的草捆；上草：由相對運轉的兩個金屬輥將未開捆的草捆運到開束機中；開束：用錘式開束機將草捆打開，將稻草桿分布厚度均勻，并同時除去雜質；散草運輸：由鏈條式輸送機送至步進機，將打散分布的合格散料運到進料斗中；喂料：由人字形端頭的往復式沖頭將散草運到成型機中；沖壓成型：稻草在喂料斗的底部由人字形端頭的往復式沖頭被送入沖壓室，在壓床的腔體中同時受到沖頭的擠壓和床體的作用，壓力為25公斤/c㎡，形成密實的草板坯；草板坯加熱定型：草板坯進入“前熱床”，在床體擠壓和上下板面200oC加熱下進一步成型。壓力為50公斤/c㎡，時間為120秒，（必須保證加熱時間，否則，稻草不能產生足夠的植物膠，使草板坯膠化固化；）涂膠后加熱固化：將固化成型的草坯引入“后熱床”，將預先涂樹脂的上下層護面紙覆在草坯上，涂膠量為0.5公斤/平方米,要求后熱床溫度100℃。將護面紙壓緊壓實在草坯上，在“后熱床”冷卻運輸：對成型的草板進行空氣冷卻并運輸到切分機中；切分定尺：對冷卻后的連續草板進行定尺橫向切分，切分長度可隨時按需求調整；縱向增強：在草板中橫向加入特制管材來提高縱向強度；封端：自動封邊機將板兩端的切斷口用預先涂有樹脂膠的封端板材將草板的端部牢牢的粘住。至此，稻草板的生產流程即告完成。產品碼垛后用叉車送至倉庫存放。第二節環保秸稈板房項目規模與內容一、建設規模秸桿房老年公寓總體規劃建設內容由養老生活區、養生康復區、休閑娛樂區和附屬配套區三大園區組成。主要功能包括為老年人開展生活照料、健身娛樂、養生康復、小型醫療、老年大學、生態采摘、配套商業、酒店公寓、精神慰藉、心理咨詢等方面服務。項目區新建老年公寓1700余間（套），將容納約3000張床位，可解決3000余位老年人的養老住宿問題。二、建設內容秸桿房老年公寓建設內容主要包括：養老生活中心、圖書室及學習中心、文化娛樂中心、老年健身中心、養生康復中心、養老服務從業培訓中心、辦公服務中心、老年再創業等，同時，充分利用建筑空間，科學合理地配套完善功能齊全的附屬設施，修建超市、噴泉、中央景觀、健康步道、健身場地、養生基地、醫療基地、地面停車場、文化娛樂活動室等多個功能園區。整個園區布局合理、設施完備，景觀優雅、交通便捷，安全防范措施到位，建筑密度37.5%，容積率0.75，綠化率45%.三、養老生