編制說▓編制目的：基礎物業管理服務涉及的空間范圍和時間范圍非常廣泛而長遠，同時與千千萬萬的業主、非業主使用人及客戶的各個方面息息相關，決定了物業管理服務風險無時不在、無處不存。隨著公司管理規模的不斷擴大及物業管理工作的不斷深入，基礎物業管理中各類風險不斷涌現，給公司造成損失的同時，嚴重影響了公司戰略任務的實現。為了培育公司內部動力、完善內部基礎物業風險管理機制，提高風險應對能力，以最少的成本獲得最大的安全保障，把管理服務中“不確定”的“大”損失，轉化為“可確定”的“小”損失。品質管理中心對公司基礎物業管理中風險進行了全面識別，并▓風險定義：本指引所提及風險是指在特定客觀條件下，在特定期間內，在基礎物業管理過程中，由于公司內部或外部的多種不確定因素而造成的物業財產、人身傷害等無法彌補損失的可能性。根據公司基礎物業管理現狀，將公司基礎物業管理風險分為：項目運作風險、治安風險、車輛管理風險、消防管理風險、設備風險、公共環境風險、內部管理風險、收費風險和自然災害。基礎物業管理具有：客觀性和普遍性、偶然性和不確定性、可測性和可風險識風險識別作用：利用物業管理風險的可預測性特點，識別出基礎物業管理的過程中各環節的風險，通過對風險的分析，實施全面的監控并采取相應預風險識別更新：公司基礎物業管理識別更新采用定期更新和不定期更新兩種方式，每年初公司品管中心進行集中更新一次，同時根據需要住宅管理事項目運作項目在運作階段，由于物業本身具有的瑕疵或發展商與業主的矛盾、業主委員會等因素等造成損由于外界第三人的過錯和違法行為，給物業管理服務范圍內的業主或非業主使用人造成人身損害、喪失生命和財產損失等風險，即導致了物業管理服務的風車輛管理在物業停車場經營車輛停放服務過程中，車輛發生消防管理物業、公共設施和設備的多樣性和分布的分散性特點，隨之而來產生了風險的頻繁發生。物業本身主要包括房屋本體公共部位及屬于物業管理服務范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設施和設備包括供水、供電、安全報警系統、排水和公共環內部管收費風自然災風險防項目運作車輛管理1、購買停車票時附帶購買停車保險。2、簽訂車位使用協議，明確車場管理內容。3、在車場明顯位置注明停車須知，明確車場管理內容及車主應遵守的規定。45、取得車場合法經營權。1、設置車輛行駛標識和限速標識。2消防管理風險轉移與1、物業接管中明確要求消防已經過驗收，并合格。2、在消防維保合同中明確管理責任。3、在治安消防安全責任書中明確業主管理責任。4、加強消防設施設備的日檢、周檢、月檢、季檢、年檢，做好記錄。5、建立預案，加強人員培訓和演練。1、加強裝修監管，禁止破壞防水層。2、在裝飾裝修管理服務協議中明確責任。31、加強機房巡視。211、加強裝修監管，嚴禁增加房屋附著物。21、加強巡視和維護。21、嚴格辦理相關證件。2、水箱上鎖并按規定定期清洗、檢測。3突然超負荷、短路或停送電造成電氣設備設施1、加強供電局溝通，保證停送電信息準確。2、加強設備巡視，保證設備運行正常。3、計劃性停電提前告知業主。4、建立預案，并加強人員培訓。1、在電梯維保合同明確責任。21、提前告知。21、加強設施巡視，保證設施運行正常。2單元門口機對講設備故障導致業主不能進單元121、加強巡視，及時檢修。21公共環境1、增加安全標識。21、購買保險。2、明顯處設置游泳須知和禁止標識。3、取得游泳池合法經營證件。41、加強植物修剪。21、易滑處增加提示標志。21、加強引導。2、要求業主寵物備案。3內部管理1、加強人員培訓和思想教育。21、加強企業文化建設。21、外墻清醒采用外委，在合同中明確責任。231、建立室外高空維修安全操作規程，并嚴格執行。21、建立物業管理費拖欠預警機制，加強預警。21、注意氣侯變化。2、建立預案，定期組織培訓和演練。311風險處第一、控制風險蔓第一、控制風險蔓 第二、解決問 第三、善后修復處（包括向上級領導報告和報警）風險預風險控制重要性：對人體而言，對健康最好的辦法是預防為主，防病于未然。對基礎物業管理來講也是一樣，預防是風險管理的一部分，也是風險管樹立風險意