物業工程技工公區設備間巡查手冊

目錄

一、巡查要求.................................................................-3-

一）時間安排............................................................-3-

二）人員安排..............................................................-3-

三）巡查目的..............................................................-3-

四）巡查制度..............................................................-3-

五）巡查方法..............................................................-4-

六）巡查項目..............................................................-4-

七）各設備相關信息和巡查中發現問題的處理...............................-4-

一）供電系統巡查..........................................................-5-

一）發機電系統巡查........................................................-5-

三）消防、給排水系統巡查...............................................-6-

四）風機房巡查............................................................-6-

五）配套設施設備巡查...................................................-6-

三、公區.設備間巡查涉及到的主要流程........................................-7-

一）變壓器室巡查流程...................................................-7-

二）低壓室巡查流程.....................................................-8-

三）發機電房巡查流程...................................................-9-

四）水泵房巡查流程....................................................-10-

五）污水設施巡查流程..................................................-11-

六）設備責任人巡查流程..................................................-12-

七）電梯機房巡查流程..................................................-13-

四、配套T表格（表格見《工程部工作手冊》）：-14-

《專變配電室運行記錄表》...................................-14-

二

《柴油發機電運行記錄表》...................................-14-

三

《電梯月度巡查記錄表》.....................................-14-

四

《換熱站設備運行記錄表》...................................-14-

加

《交接班記錄表》............................................-14-

為

《來賓登記表》................................................-14-

七

《公共區域設施設備巡查記錄表》.............................-14-

內

《監控室值班記錄表》..........................................-14-

加

《水泵房巡查記錄表》..........................................-14-

+)《電梯運行故障記錄表》.....................................-14-

-2-

一、巡查要求

一）時間安排

1、配電室、水泵房每2個小時對設備巡查1次，做好巡查記錄；

2、熱力站每1個小時（供暖期）對設備巡查1次，做好巡查記錄；非供暖期每

周一上午巡查1次，做好巡查記錄；

3、發機電房、風機房、消防水泵房、消防水箱、消防監控中心每周一上午巡查

1次，做好巡查記錄；

4、電梯機房、單元配電間每天巡查2次（中午：9:00—10W；下午：14:00-15:00）,

做好巡查記錄；

5、園區公共配套設施巡查，每天一次。

二）人員安排

1、各班組的值班技工；

2、每次巡查安排一位員工巡查。

三）巡查目的

確保所有設備能安全、正常、經濟運行

四）巡查制度

1、當值工程人員應對轄內設備進行定期巡視檢查。

2、巡查過程應注意自身安全，不要影響設備的正常運行。

3、根據各設備特點，重點檢查設備的固定、氣味、聲音、振動等情況。

4、巡查應子細、耐心，不能敷衍塞責。

5、發現設備有異常應即將進行檢修，若故障嚴重應即將報告上級。

6、使用后的機房鑰匙應放回原處。

7、巡查結束后，應將有關情況記錄在相應表格上，設備異常由工程主管安排維

修。

-3-

五）巡查方法

1、看--通過觀察儀表數值發現存在的問題；

2、聽一■從設備運行的聲音判斷是否存在故障；

3、摸--通過用手背觸摸檢查設備運行的溫度，衛生情況和感覺設施設備使用的

情況；

4、聞一通過嗅覺感知空氣中是否存在異味、焦糊味；

5記錄一記錄運行數據，進行數據分析。

六）巡查項目

1、配電室、配電間巡查；

2、水泵房巡查；

3、熱力站巡查；

4、消防水箱、消防監控中心；

5、電梯機房巡查；

6、風機房巡查；

7、發機電房巡查；

8、配套設施設備巡查。

七）各設備相關信息和巡查中發現問題的處理

1、各設備的相關圖紙、設備使用說明和控制區域在各設備間公示；

2、對當天巡查中存在的問題跟進直到解決；

1）工程技工在巡查中發現問題時，本人能現場進行處理的應即將賦予處理，如

過需要協助完成的，由現場當班結果直接工程部主管匯報，請求支援解決；

2）需要協調設備廠家解決的問題，由物業工程部主管向項目經理匯報，并聯系

生產廠家安排維修；

3）對巡查中發現的重大問題（如存在重大安全隱患，重大責任事故等）部門負

責人應第一時間向項目經理匯報，協調解決處理；

-4-

4）巡查中發現的問題處理的過程由巡查人員跟進，直到問題圓滿的解決，并現

場核實確認，處理的過程有詳細的記錄《重大事件跟進表》；

5）各部門主管要不定時對各設備間進行抽查，核查工程技工的巡查和維修結果,

作為績效考核的依據。

3、已完成工作的資料按月分類存檔管理。

二、巡查內容

一）供電系統巡查

1、觀察雙回路高壓進線電壓是否正常，如偏差超過允許范圍，要及時報告上級

部門及供電局用電監察；

2、觀察高壓進線電流、指示燈、聲音是否正常，如發現比正常值偏大或者有異

常現象，要快速查明原因，及時報告上級部門及電器修理廠（委托維護單位）

3、觀察直流屏電池電壓、電流是否正常，檢查電池電解液是否在指定位置以內，

如發現電池電解液不夠，要及時補足；

4、巡視變壓器，檢查其運行溫度，高、低壓電流是否正常，有無噪聲，如發現

與平時運行溫度、電流有異，要及時了解，分析原因，做出正確的應急處理，

并上報上級部門，及通知委托維護單位來修理；

5、巡視各變電柜、饋電柜、聯絡柜、電容柜，觀察各控制回路的工作電壓、工

作電流、功率因數、指示燈是否正常，有無噪聲，并做好記錄；

6、檢查并清潔各電柜表面積塵，檢查環境衛生及防鼠設施，確保防鼠設施完整，

環境整潔。

二）發機電系統巡查

1、每周檢查水位、油位一次。

2、每周清理一次機組外表面及機房環境。

3、根據工程部工作手冊完善柴油發機電組月/年度保養計劃。

-5-

三）消防、給排水系統巡查

1、值班人員應對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水；

2、時常檢查水泵控制柜的指示燈狀況，觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情

況下，生活水泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關應置于自動位置；

3、生活水泵主泵與備用泵規定每周至少輪換一次，消防泵每月自動和手動操作

一次，確保消防泵在事故狀態下正常自動起動；

4、泵房每周由分管負責人打掃一次，確保泵房地面和設備外表的清潔；

5、生活水池觀察孔應加蓋并上鎖。鑰匙由值班人員管理；透氣管應用不銹鋼網

包扎，以防雜物掉入水池中；

6、按照工程部工作手冊中規定對水泵保養要求定期進行維修保養；

7、保證水泵房通風、照明以及應急燈在停電狀態下正常使用；

8、及時了解天氣情況，在下雨前對所有污水井、雨水井進行檢查、清理；

四）風機房巡查

1、值班人員每周對風機房巡查一次，點動試運行5分鐘；

2、觀察控制柜工作電壓、工作電流數據、指示燈是否正常，風機有無噪聲，并

做好記錄；

3、檢查并清潔各電柜表面積塵，檢查環境衛生及防鼠設施，確保防鼠設施完整，

環境整潔。

五）配套設施設備巡查

1、清潔衛生設施有無損壞；

2、小區內花園的休閑娛樂設施有無損壞，是否存在安全隱患；

3、路燈、景觀燈、庭院燈、草坪燈燈具是否有損壞；

4、安防監控設施有無損壞，布防無死角，發現問題及時向主管匯報并聯系相關

單位維修；

5、車輛管理設施開啟自如，有無損壞，發現問題及時維修，無法維修的向主管

匯報并聯系相關單位維修；

-6-

三、公區.設備間巡查涉及到的主要流程

一）變壓器室巡查流程

變壓室巡查

有否異聲

正常不正常

立刻

停電

接頭是否過熱檢查

檢查溫升檢查原因

異常原因

正常

絕緣子情況請不停電,

檢查原因

常

正

有關數據記錄在

運行表格上維修

更換I

-7-

二）低壓室巡查流程

低壓室巡查

過壓過熱

維修

維修

維修接頭氧化或者接觸不良