房地產法律制度與政策

第七章房地產交易制度與政策第一節房地產交易管理一、房地產交易管理的概念房地產交易管理是指政府設立的房地產交易管理部門及其他相關部門以法律的、行政的、經濟的手段，對房地產交易活動行使指導、監督等管理職能。在《城市房地產管理法》第二條當中，把房地產交易分為了房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種方式。二、房地產交易中的基本制度在《城市房地產管理法》當中，有五項基本制度，分別是國有土地有償有限期使用制度、房地產價格申報制度、房地產價格評估制度、房地產價格評估人員資格認證制度、土地使用權和房屋所有權登記發證制度。房地產交易中的基本制度則包括上述五項基本制度當中的第二項、第三項、第四項。（一）房地產價格申報制度房地產成交價格不僅關系當事人之間的財產權益，而且也關系著國家的稅費收益。《城市房地產管理法》第三十五條規定：“國家實行房地產成交價格申報制度。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。”《城市房地產轉讓管理規定》第七條也規定：“房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格。”房地產管理部門在接到價格申報后，如發現成交價格明顯低于市場正常價格，應當及時通知交易雙方，并不要求交易雙方當事人更改合同約定的成交價格，但交易雙方應當按不低于稅務部門確認的評估價格繳納了有關稅費后，方為其辦理房地產交易手續，核發權屬證書。《城市房地產轉讓管理規定》第十四條規定：“房地產轉讓應當以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據。”如果交易雙方對確認的評估價格有異議，可以要求重新評估。交易雙方對重新評估的價格仍有異議，可以按照法律程序，向人民法院提起訴訟。通過對房地產成交價格進行申報管理，既能防止房地產價格不大起大落，又能有效防止交易雙方為偷逃稅費對交易價格做不實的申報，保證國家的稅費不流失。（二）房地產價格評估制度由于房地產的獨一無二性，其價格也是個別形成的，而不是在全國范圍內形成統一價格，因此需要專業的估價。《城市房地產管理法》第三十四條規定：“國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。”那么，基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格又應當從何而來呢？《城市房地產管理法》第三十三條規定：“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。”（三）房地產價格評估人員資格認證制度國家鑒于房地產估價活動與公共利益、金融活動等社會經濟活動密切相關，是為公眾提供服務并且直接關系公共利益的行業，需要具備特殊信譽、特殊條件或特殊技能，在《城市房地產管理法》第五十九條中規定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。”只有通過考試取得了房地產估價師執業資格并在房地產估價機構注冊的房地產估價人員才能從事房地產價格評估工作，關于房地產估價師執業資格考試及注冊的內容會在第九章中提到。三、房地產交易管理機構房地產交易管理機構主要是指由國家設立的從事房地產交易管理的職能部門及其授權的機構，包括國務院建設行政主管部門即住房和城鄉建設部，省級建設行政主管部門即各省、自治區住房和城鄉建設廳和直轄市房地產管理局，各市、縣房地產管理部門以及房地產管理部門授權的房地產交易管理所（房地產市場產權管理處、房地產交易中心等）。房地產交易管理機構主要職責是：（1）執行國家有關房地產交易管理的法規，并制定具體實施辦法；（2）整頓和規范房地產交易秩序，對房地產交易、經營等活動進行指導和監督，查處違法行為，維護當事人的合法權益；（3）辦理房地產交易鑒證等手續；（4）協助財政、稅務部門征收與房地產交易有關的稅款；（5）為房地產交易提供洽談協議，交流信息，展示行情等各種服務；（6）發布市場交易信息，為政府宏觀決策和正確引導市場發展服務。

第二節房地產轉讓管理一、房地產轉讓概述（一）房地產轉讓的概念在《城市房地產管理法》中對房地產轉讓的定義是：“房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。”在《城市房地產轉讓管理規定》中的第三條對于“其他合法方式”做了進一步的解釋。“其他合法方式”包括：①以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；②一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；③因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；④以房地產抵債的；⑤法律、法規規定的其他情形。房地產轉讓的分類：按轉讓的對象分，房地產轉讓可以分為地面上有建筑物的轉讓和地面上無建筑物的轉讓（又稱“土地使用權轉讓”）。根據土地使用權獲得方式分，有出讓方式取得的土地使用權轉讓和劃撥方式取得的土地使用權轉讓。根據轉讓的方式，分為有償轉讓（例如：買賣、入股）和無償轉讓（例如：贈與、繼承）。（二）房地產轉讓的條件根據《城市房地產管理法》第三十八條規定，房地產轉讓的條件是禁止條件，只要不在禁止條件之列，就屬于允許轉讓的情況。以下房地產不得轉讓：（1）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本《城市房地產管理法》第三十九條規定的條件的；（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（3）依法收回土地使用權的；（4）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（5）權屬有爭議的；（6）未依法登記領取權屬證書的；（7）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。《城市房地產管理法》第三十九條規定：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（2）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。（三）房地產轉讓的程序根據《城市房地產轉讓管理規定》第七條規定，房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：(1)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；(2)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；(3)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理；(4)房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；(5)房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費；(6)房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。（四）房地產轉讓合同根據《城市房地產管理法》及《城市房地產轉讓管理規定》的規定，房地產轉讓合同應載明下列主要內容：1．雙方當事人的姓名或者名稱、住所；2．房地產權屬證書名稱和編號；3．房地產座落位置、面積、四至界限；4．土地宗地號、土地使用權取得方式及年限；5．房地產的用途或使用性質；6．成交價格及支付方式；7．房地產交付使用的時問；8．違約責任；9．雙方約定的其他事項。（五）商品房買賣合同示范文本近年來，消費者對商品房投訴較多，投訴的主要問題有：虛假廣告、一房多售、面積縮水、質量問題、延期交房、產權糾紛等。出現這些問題，有制度不健全、管理不到位的原因，也有合同簽定不規范的原因。這些問題的出現不僅損害了消費者的合法權益，而且也影響到社會穩定。為加強房地產市場管理，進一步規范商品房交易行為，規范商品房銷售行為，完善各種公示制度，切實解決老百姓購房的后顧之憂，

保障交易當事人的合法權益，切實維護公平公正的商品房交易秩序，貫徹《合同法》、《物權法》等法律法規和部門規章，住房城鄉建設部、工商總局關于印發《商品房買賣合同示范文本》的通知（建房[2014]53號）要求，從2014年4月9日起使用新的《商品房買賣合同（預售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房買賣合同（現售）示范文本》（GF-2014-0172）。簽訂本合同前，出賣人應當向買受人出示有關證書和證明文件，就合同重大事項對買受人盡到提示義務。買受人應當審慎簽訂合同，在簽訂本合同前，要仔細閱讀合同條款，特別是審閱其中具有選擇性、補充性、修改性的內容，注意防范潛在的市場風險和交易風險。出賣人與買受人可以針對本合同文本中沒有約定或者約定不明確的內容，根據所售項目的具體情況在相關條款后的空白行中進行補充約定，也可以另行簽訂補充協議。雙方當事人可以根據實際情況決定本合同原件的份數，并在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內容一致；在任何情況下，出賣人和買受人都應當至少持有一份合同原件。二、不同土地使用權取得方式的房地產轉讓規定《城市房地產管理法》和《城市房地產轉讓管理規定》中規定，房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。（一）以出讓方式取得土地使用權的轉讓規定1．使用年限的規定以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。2．改變土地用途的規定以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。3．原合同中權利義務的規定以出讓方式取得土地使用權的，房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。（二）以劃撥方式取得土地使用權的轉讓規定1．辦理出讓手續的情況以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。2．不辦理出讓手續的情況以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。（三）已購公有住房和經濟適用住房上市的有關規定經濟適用住房的土地使用權全部是劃撥供給，已購公有住房的土地使用權絕大部分也是劃撥供給的，原先的政策對這兩類住房的上市有較嚴格的限制性規定。1999年4月，原建設部發布了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（原建設部令第69號）頒布實施，標志著上市限制的取消。為鼓勵住房消費，國家對已購公有住房和經濟適用住房的上市從營業稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅、土地收益等方面均給予了減、免優惠政策，以及對上市條件予以放寬。各地又在此基礎上出臺了一些地方優惠政策，大大活躍了存量房市場。三、商品房預售（一）商品房預售的概念依據《城市商品房預售管理辦法》的解釋，商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

（二）商品房預售條件在《城市房地產管理法》第四十五條中，商品房預售，應當符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（4）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。（三）商品房預售許可商品房預售實行許可制度。房地產開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。房地產開發企業申請預售許可，應當提交下列證件（復印件）及資料：（1）商品房預售許可申請表；

（2）開發企業的《營業執照》和資質證書；

（3）土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證；

（4）投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明；

（5）工程施工合同及關于施工進度的說明；

（6）商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。（四）商品房預售合同登記備案商品房預售，房地產開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。（五）商品房預售行為監管《商品房銷售管理辦法》規定：違反法律、法規規定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以并處已收取的預付款１%以下的罰款。為了進一步加強房地產市場監管，完善商品住房預售制度，整頓和規范房地產市場秩序，維護住房消費者合法權益，根據《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（2010年4月13日下發，建房[2010]53號）規定，未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。房地產開發企業不得將企業自留房屋在房屋所有權初始登記前對外銷售，不得采取返本銷售、售后包租的方式預售商品住房，不得進行虛假交易。《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》還規定，嚴肅查處捂盤惜售等違法違規行為。各地要加大對捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的查處力度。對已經取得預售許可，但未在規定時間內對外公開銷售或未將全部準售房源對外公開銷售，以及故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張的行為，要嚴肅查處。四、商品房現售（一）商品房現售的條件根據《商品房銷售管理辦法》的規定，商品房現售,應當符合以下條件：(1)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；(2)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；(3)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；(4)已通過竣工驗收；(5)拆遷安置已經落實；(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；(7)物業管理方案已經落實。其中，《企業法人營業執照》、《房地產開發企業資質證書》、《土地使用權證書》、《建設工程規劃許可證》和《施工許可證》是我們常說的“五證”，商品房現售時必須具備這“五證”。有的房地產開發商在銷售現場除了掛出這五個證外，還會加上《建設用地規劃許可證》、《商品房銷售許可證》或《商品房預售許可證》，組成七個證。（二）商品房銷售中禁止的行為1．房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。以上這種情況實際上屬于開發商的“一房多售”行為，這是由于信息不對稱引起的，房子有沒有賣出，只有房地產開發商知道，而購房者卻一無所知，如何才能避免這種情況呢？我們可以參見《物權法》的第二十條，預告登記的內容。在簽訂完購房合同后，就可以去登記機關進行預告登記，以確保物權的實現。2．房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。售后包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。“返本銷售”和“售后包租”的承諾是房地產開發商吸引購房者的一種宣傳手段，但其中也存在著信任風險，在沒有賣出前，開發商會承諾百分之多少的回報，一旦賣出，就很難實現承諾。3．商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。分割拆零銷售，是指房地產開發企業以將成套的商品住宅分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。成套商品住宅是功能完整的，如果分割拆零銷售必然會出現不完整功能的情況，登記機關也不會給這種不完整功能的住宅發證。4．不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。銷售商品房必須是在現售條件或預售條件都滿足的情況下才可以進行，如果未滿足條件，開發商很可能在沒有投入一分錢的情況下攜款潛逃，或是把所收到的預訂款項用于該項目之外，購房者的利益將會受到極大的損害。（三）商品房買賣合同1．合同的主要內容根據《商品房銷售管理辦法》第十六條規定，商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

(1)當事人名稱或者姓名和住所；

(2)商品房基本狀況；

(3)商品房的銷售方式；

(4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

(5)交付使用條件及日期；

(6)裝飾、設備標準承諾；

(7)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

(8)公共配套建筑的產權歸屬；

(9)面積差異的處理方式；

(10)辦理產權登記有關事宜；

(11)解決爭議的方法；

(12)違約責任；

(13)雙方約定的其他事項。2．計價方式《商品房銷售管理辦法》第十八條規定：商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。3．面積誤差的處理方式這里要先給大家介紹一下面積誤差比的概念，它是產權登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比，公式為：根據《商品房銷售管理辦法》第二十條的規定，按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款；(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。3．中途變更規劃、設計房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。（四）交付使用在《商品房銷售管理辦法》中，對商品房交付使用方面有如下規定：1．房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。2．銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。3．房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。(五)對于商品房銷售違法違規行為的處罰未取得營業執照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產開發經營管理條例》的規定處罰。未取得房地產開發企業資質證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，處５萬元以上１０萬元以下的罰款。在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正，并處２萬元以上３萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。國家機關工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。房地產開發企業在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，并可處以１萬元以上３萬元以下罰款:1．未按照規定的現售條件現售商品房的；

2．未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案的；

3．返本銷售或者變相返本銷售商品房的；

4．采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；

5．分割拆零銷售商品住宅的；

6．不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的；

7．未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的；

8．委托沒有資格的機構代理銷售商品房的。第三節房地產抵押管理一、房地產抵押概述（一）房地產抵押的概念《城市房地產管理法》第四十七條和《城市房地產抵押管理辦法》第三條都對房地產抵押作出了定義。房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。其中，抵押人是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。兩種特殊情況下的房地產抵押。在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。預購商品房貸款抵押（按揭）是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款金融機構代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。（二）房地產抵押合同根據《擔保法》的規定，房地產抵押合同是債權債務合同的從合同。債權債務的主合同無效，抵押這一從合同也就自然無效。房地產抵押是一種標的物價值很大的擔保行為，《城市房地產抵押管理辦法》第二十五條規定：“房地產抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。”根據《城市房地產抵押管理辦法》第二十六條規定，房地產抵押合同應當載明下列主要內容：（1）抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所；（2）主債權的種類、數額；（3）抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；（4）抵押房地產的價值；（5）抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任；（6）債務人履行債務的期限；（7）抵押權滅失的條件；（8）違約責任；（9）爭議解決方式；（10）抵押合同訂立的時間與地點；（11）雙方約定的其他事項。如抵押物須保險，應在合同中約定抵押權人作為保險賠償金的優先受償人。有經營期限的企業以其所有的房地產抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過該企業的經營期限。以具有土地使用年限的房地產抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。房地產抵押應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。二、房地產抵押的條件對于房地產抵押的條件，在《物權法》、《城市房地產管理法》和《城市房地產抵押管理辦法》中都有規定。《城市房地產管理法》第四十八條規定：“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。”《物權法》第一百八十條規定，債務人或者第三人有權處分可以抵押的財產有：（1）建筑物和其他土地附著物；（2）建設用地使用權；（3）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；（4）生產設備、原材料、半成品、產品；（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（6）交通運輸工具；（7）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將上述所列財產一并抵押。《物權法》第一百八十四條規定，不得抵押的財產有：（1）土地所有權；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；（3）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；（4）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；（5）依法被查封、扣押、監管的財產；（6）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。《城市房地產抵押管理辦法》第八條規定，下列房地產不得設定抵押：（1）權屬有爭議的房地產；（2）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；（3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產；（5）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；（6）依法不得抵押的其他房地產。三、房地產抵押的一般規定1．以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。2．鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。3．房地產抵押，抵押人可以將幾宗房地產一并抵押，也可以將一宗房地產分割抵押。以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押物，在抵押關系存續期間，其承擔的共同擔保義務不可分割，但抵押當事人另有約定的，從其約定。4．以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額為限。5．國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定。6．以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關備案。7．以中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過，但企業章程另有約定的除外。8．以股份有限公司，有限責任公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有約定的除外。9．以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。10．預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。11．企、事業單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續有效。其權利與義務由擁有抵押物的企業享有和承擔。12．抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續履行原抵押合同。13．訂立抵押合同時，不得在合同中約定在債務履行期屆滿抵押權人尚未受清償時，抵押物的所有權轉移為抵押權人所有的內容。14．抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔，抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。15．學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，可以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的房地產為自身債務設定抵押。16．訂立抵押合同前抵押房地產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押房屋出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。17．抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。四、房地產最高額抵押為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。最高額抵押是限額抵押，是為將來發生的債權提供擔保，是對一定期間內連續發生的債權做擔保。最高額抵押所擔保的最高債權額是確定的，但實際發生額不確定。設定最高額抵押權時，債權尚未發生，為擔保將來債權的履行，抵押人和抵押權人協議確定擔保的最高數額，在此額度內對債權擔保。《物權法》規定，最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額，但變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：約定的債權確定期間屆滿；沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權；新的債權不可能發生；抵押財產被查封、扣押；債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷；法律規定債權確定的其他情形。五、房地產抵押的效力抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。

抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。

債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。六、房地產抵押權實現債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。抵押財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：（一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；（二）抵押權已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。

建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。第四節房屋租賃管理一、房屋租賃的概念及政策根據《城市房地產管理法》第五十三條，房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。我國采取住宅用房與非住宅用戶區別對待，分別管理的作法。在《城市房地產管理法》第五十五中規定：“住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。”《商品房屋租賃管理辦法》由住房和城鄉建設部令第6號發布，自2011年2月1日起施行。《公共租賃住房管理辦法》由住房和城鄉建設部令第11號發布，自2012年7月15日起施行。二、商品房屋租賃（一）商品房屋租賃的條件公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。在《商品房屋租賃管理辦法》第六條中規定了不得出租的房屋包括：（1）屬于違法建筑的；（2）不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；（3）違反規定改變房屋使用性質的；（4）法律、法規規定禁止出租的其他情形。（二）商品房屋租賃合同根據《城市房地產管理法》第五十四條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。”這里所說的“租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任”也是房屋租賃合同的四大必備條款。根據《商品房屋租賃管理辦法》第七條的規定，房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定，一般應當包括（1）房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所；（2）房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況；（3）租金和押金數額、支付方式；（4）租賃用途和房屋使用要求；（5）房屋和室內設施的安全性能；（6）租賃期限；（7）房屋維修責任；（8）物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納；（9）爭議解決辦法和違約責任；（10）其他約定。（三）商品房屋租賃關系保護租賃合同一經簽訂，租賃雙方必須嚴格遵守。《商品房屋租賃管理辦法》對于商品房屋租賃關系進行了特殊保護，具體規定如下：（1）商品房屋租賃期間內，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。（2）承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。（3）房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。（四）商品房屋租賃合同登記備案商品房屋租賃合同簽訂后，要向房產管理部門登記備案，只有經過登記備案的租賃關系才能受到法律的保護。《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規定：“房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理房屋租賃登記備案。房屋租賃當事人可以書面委托他人辦理房屋租賃登記備案。”《商品房屋租賃管理辦法》第十五條規定：“辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當事人應當提交下列材料：（1）房屋租賃合同；（2）房屋租賃當事人身份證明；（3）房屋所有權證書或者其他合法權屬證明；（4）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門規定的其他材料。房屋租賃當事人提交的材料應當真實、合法、有效，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。”（五）商品房屋轉租商品房屋轉租，是指房屋承租人將承租的商品房屋再出租的行為。《商品房屋租賃管理辦法》第十一條規定：“承租人轉租房屋的，應當經出租人書面同意。承租人未經出租人書面同意轉租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。”轉租合同也必須按照《城市房地產管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》的規定辦理登記備案手續。轉租合同是租賃合同的從屬合同，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之變更、解除或者終止。（六）《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(自2009年9月1日起施行)的主要內容1．本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。2．出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。3．出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。4．當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。5．房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。6．出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（1）已經合法占有租賃房屋的；（2）已經辦理登記備案手續的；（3）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。7．承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。8．因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：（1）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；（2）租賃房屋權屬有爭議的；（3）租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。9．承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。10．承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。11．承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（1）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；（2）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；（3）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；（4）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。12．承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。13．承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。14．承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（1）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；（2）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。15．承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。16．出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。17．因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。18．房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。19．承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。20．租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（1）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。21．出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。22．出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。23．出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。24．具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：（1）房屋共有人行使優先購買權的；（2）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（3）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；（4）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。25．本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。三、公共租賃住房管理（一）公共租賃住房的概念根據《公共租賃住房管理辦法》第三條的解釋，公共租賃住房，是指限定建設標準和租金水平，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。由此可知，公共租賃住房是專門針對性一個特殊群體的，即“夾心層”群體，這個群體一方面沒有達到廉租房的入住標準，另一方面在短期內又無經濟實力購置商品房。公共租賃住房通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會力量投資。公共租賃住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。（二）申請公共租賃住房的條件申請公共租賃住房，應當符合以下條件：（1）在本地無住房或者住房面積低于規定標準；（2）收入、財產低于規定標準；（3）申請人為外來務工人員的，在本地穩定就業達到規定年限。具體條件由直轄市和市、縣級人民政府住房保障主管部門根據本地區實際情況確定，報本級人民政府批準后實施并向社會公布。（三）公共租賃住房輪候和配租1．公共租賃住房輪候對象的確定市、縣級人民政府住房保障主管部門應當會同有關部門，對申請人提交的申請材料進行審核。經審核，對符合申請條件的申請人，應當予以公示，經公示無異議或者異議不成立的，登記為公共租賃住房輪候對象，并向社會公開；對不符合申請條件的申請人，應當書面通知并說明理由。申請人對審核結果有異議，可以向市、縣級人民政府住房保障主管部門申請復核。市、縣級人民政府住房保障主管部門應當會同有關部門進行復核，并在15個工作日內將復核結果書面告知申請人。2．公共租賃住房輪候期直轄市和市、縣級人民政府住房保障主管部門應當根據本地區經濟發展水平和公共租賃住房需求，合理確定公共租賃住房輪候期，報本級人民政府批準后實施并向社會公布。輪候期一般不超過5年。3．公共租賃住房配租方案公共租賃住房房源確定后，市、縣級人民政府住房保障主管部門應當制定配租方案并向社會公布。配租方案應當包括房源的位置、數量、戶型、