●O0V二二二2024年7月成都產業鏈不動產白皮書厘前言公樓和產業園區的市場基本面從需求側分析，自然離不業之間的競爭，升級為產業鏈之間的競爭，這種競爭態勢從國與國之間、到城市群與都市圈之間，再到城市與城市之間，已然形成多級產業鏈競爭發展格局。因此，我們對索。仲量聯行在業內率先提出“產業鏈不動產(英譯在成都，我們看到地方政府因地制宜持續更新各類產業招引的優惠政策，推動戰略新興產業、高科技產業、專的微觀視角，升級至產業發展的中觀乃至宏觀視角。如果企業不動產聚焦的是基于企業戰略之上的不動產策略如企業總部設立、空間規劃優化等；那么產業鏈不動產則更加關注一座城市、一個片區、一條產業鏈上的產業集群效應與產業鏈發展優化進程。前者完全源于微觀企本文將從成都的支柱產業電子信息產業出發，從產業發展基本面分析成都電子信息產業鏈的發展及其與上下游產業的融合關系，并從不動產視角解讀產業鏈上下游產業關聯效應等，初探成都主導產業的產業鏈不動產發展現狀以及未來走勢，并基于分析在文末提出對市場主用于不同經濟體、不同產業、不同不動產載體，以前瞻2024年7月目錄產業篇開啟產業新周期，成都工業瞄準新質生產力2電子信息與新材料搭建產業協同橋梁，成都經濟同頻共振7載體篇成都電子信息行業產業鏈不動產特征展現聚合探索產業空間聚集特征，尋求城市功能提升機遇結論篇方法論“產業鏈不動產”之理論總結2成都產業鏈不動產白皮書 成都產業結構變遷第三產業引領成都經濟增長，批發零售、金融及房地產構筑成都GDP增長的主引擎2007-2023年成都三次產業構成及對經濟增長的貢獻率2007201220第三產業梳理成都近15年經濟構成發現，2012-2022年，成都第三產業增從2012年的39.1%,快速攀升至2022年的66.1%。這十年間，成都的經濟增量約80%由第三產業貢獻；其中金融業與批發和零售業對GDP增長的貢獻分別達到14.6%和10.4%,是拉動地區經濟增長的三產支柱產業。2007-20122012-20172017-2022數據來源：成都市統計年鑒、成都統計月報，仲量聯行研究部，2024年7月3降51.2%(年復合增速4.2%),低于92.3%的全國平均水平(年復規模以上工業增加值同比增長4.1%,增速在26個萬億GDP城(同比增長9.5%)和電子及通信設備制造業(同比增長5.3%);步降至22.4%,且對GDP增長的貢獻率僅為7.1%,相反增速穩2022年成都與對標城市三次產業占GDP的比重蘇州杭州廣州深圳西安上海南京成都武漢■第一產業■第二產業(工業)■第二產業(建筑業)■第三產業數據來源：各城市統計年鑒，仲量聯行研究部，2024年7月4經濟發展進入后工業時代，工業占GDP比重下降，是絕大多數發達國家、世界級城市產業結構的共同標簽。但后工業時代的出現內生動力的升級，達到科技創新驅動經濟發展的社會階段，并冀定工業制造業的科技水平在世界范圍的引領。在此基礎上，發達經濟體中的世界級城市發展出高度發達的金融服務業、貿易進入后工業經濟時代的前提是：支柱產業的生產效率和科技創新及應用已達到引領產業發展的世界級或區域級水平。沒有優勢技術對制造業和生產性服務業的支撐，社會便很難進入高人均 GDP和高人均可支配收入的發展階段，因此單純以消費驅動經濟的增長模式或能實現短期經濟增長目標，但從長期看往往缺乏可持續的內生增長動能，且受制于實體產業的周期波動性等不可控因素。發達經濟體用了20-40年不等的時間才使得第三產業占比突破60%,進入后工業化社會。即便如此，美德英法日等發達國家卻仍在近幾年經濟調整的短周期內，紛紛提出“再工業化“戰略，外資企業將產業鏈回遷母國本土也成為部分西方國家鍵領域經濟指標尚不及預期，中國在破局經濟內生增長動能情隨事遷，2022年廣州政府工作報告首次提出堅持產業第一而上海則在2023年高調發布制造業高質量發展計劃，誓死捍衛成都也是實體產業積極踐行者的西部代表。2024年5月，成都舉行全市新型工業化推進大會，這是繼2022年產業建圈強鏈5成都產業鏈不動產白皮書從城市發展沿革看，成都既非老工業基地，亦非傳統工業強市，那么在全國產業格局中，成都邁向產業立市的決心何在呢?依據工信部2022年公布的45個國家先進制造業集群名單，成都擁有3大高產值產業集群，分別是成都軟件和信息服務集群、成渝電子信息先進制造集群、成德高端能源裝備集群，成為全國先進制造業第一梯隊的城市?；仡櫝啥嫉闹圃鞓I發展歷史，可以級發展進程，接下來報告將成都這個內陸城市的現代工業化之成都被確定為全國工業建設8個重點城市之一，重點發展電子工業和機械工業。60年代，國際局勢動蕩，出于國防安全都發動機集團(420軍工廠)、國營紅光電子管廠(773廠)、成都飛機工業集團(132軍工廠)、成都成實冶金公司(512廠)、成都量具刃具廠、成都機車車輛廠、國營西南無線電器材廠等一批國防軍工，電子及裝備領域的國營企業相繼在成都落地生根，為成都發展留下濃墨重彩的一筆，也正式拉開成都電子信息和裝備制造兩大萬億產業的早期序幕。千禧年后中國加入WTO,成都抓緊外資西進、內資西移的產業轉移機遇，憑借西部勞動力、土地、能源等要素資源優勢深度參與國際產業鏈分工。憑借計劃經濟時代的電子、裝備產車裝備制造企業進駐。工信部數據顯示，2022年四川省貢獻了全國21%的微型計算機設備產量和8%的手機產量，并推動成都經濟外向度從2007年的20.7%增長至2022年的40.5%。借此，成都最終形成電子信息制造和裝備制造兩個輻射國內外市場的萬億級產業集群。圖3成都產業發展歷程德州儀器銳成芯微O2000200720112011成都華微中航無人機緯創資通星云智聯積微物聯成都海光電子信息產業產值破五千億電子信息產業產值破萬億6③“三次創業”:新型工業化發展時期，原本產業結構和重點產業鏈“中低端制造分流”的雙向擠壓。為實現工業制造的高質量發展，中國愈發重視重點產業的產業鏈自主性與安全性，并逐步提升制造業技術附加值，加速從承接產業轉移的裝配加工制造到深度參與產業各環節創新研發設計，在全球產業價值鏈中爭取更大的話語權。在這一背景下，成都也由此邁入背水一戰的第三次創業期。目前成都制造業雖已初步形成兩大萬億級產業集群，但營收③電氣機械和器材制造業、④電子及通信設備、⑤食品加工制造，五個產業，產業集群深度仍顯不足。近年在貿易保護主義抬頭，以及消費電子終端(主要包括智能手機和個人電腦)全球需求量萎縮的雙重影響下。成都在“二次創業”時期積累的大量消費電子終端以及上游半導結束了過去年的高增長。雖然近年產業強鏈補鏈取得一定成效，電子信息和高端裝備的產業鏈條持續向上延伸。但受過去在全球產業分工中承接大量加工制造產業轉移影響，成都外資西進、內資西移的制造商多位于微笑曲線的中間環節，產品設計與應用環革命和產業變革中激流勇進、不落人后，成都就必須轉變現有新材料兩大基礎制造業則是絕佳的切入口，通過升級制造同產業的橋梁。2022年成都規上制造業營收構成2025年成都萬億和千億產業集群發展目標7成都核心支柱產業，貫穿成都現代工業發展史到2020年電子信息產業產值突破萬億，電子信息在長達70年的時間里始終是成都經濟的支柱產業之一，貫穿整個現代工成都電子信息制造業對制造業總營收增長的貢獻率2002-20072007-2012計算機、通信和其他電子設備制造業■■食品加工制造■材料行業總計■醫藥制造業裝備制造總計紡織服裝業■煙草制品業■木材加工及家具制造業■其他制造業備注：數據均為規上企業數據來源：成都市統計年鑒，仲量聯行研究部，2024年7月8報告選取中國工業增加值排名前五的城市(以2022年全口徑業產值排名前十的城市(不含地級市),作為對標城市，即上制造業總營收增長的貢獻率連續十年維持在30%以上的高位，2022年成都與對標城市電子信息制造業營收占制造業總營收比重武漢上?！霾牧闲袠I總計■計算機、通信和其他電子設備制造業■食品加工制造煙草制品業紡織服裝業■木材加工及家具制造業深圳成都南京杭州廣州北京重慶2017-2022年成都與對標城市電子信息制造業營收對制造業總營收增長的貢獻■■■木材加工及家具制造業食品加工制造煙草制品業南京成都9成都產業鏈不動產白皮書與此同時，成都電子信息產業逐步從以英特爾、德州儀器、戴爾及航空電子、軟件信息服務等細分產業，并初步形成芯(集成電能)、網(新一代信息網絡)6大重點發展領域，電子信息產業鏈日臻完善。強2.5產—“軟硬兼施”,信息技術服務業夯實成都電子信息產業優進一步拆分成都電子信息產業的產業鏈企業分布結構，可以看到在8個對標二線城市中，成都電子信息在制造業與服務業兩大領域呈現出齊頭并進的發展格局。首先在電子信息制造端，受益于過去二十年在PC、手機、顯示器件等消費電子領域的戰略布局，成都中游消費電子產品與通信設備制造業企業聚集度在對標城市中位居前列。成都與對標城市電子信息企業產業鏈分布蘇蘇州南京成都武漢合肥西安重慶杭州原材料、生產設備□設計及制造服務□設備技術服務銷售和應用2,0004,0008,0002圖例：企業數(家)成都產業鏈不動產白皮書成都在電子信息服務業的優勢主要體現在：上游的IC芯片設計和電子設備技術服務以及下游銷售及終端應用環節，企業集聚度較高。這背后是成都作為全國首批、中西部唯一的綜合型時間和資金堆砌的技術門檻，信息技術服務業在互聯網信息時代基本實現了不同區域的發展平權。而成都緊抓這一機遇，自上世紀70年代起，以中科院成都計算機研究所、中科院成都光電所、中國電子科技集團第29所等一批知名科研院所的落戶為契機，進一步吸引微軟、思科、IBM、華為全球存儲研發中心、積微物聯等知名軟件信息服務企業聚集。在信息軟件服務業收入上實現了對東部城市追趕，甚至超越。此外，在企業分布最集中的下游環節，則展示出成都作為西南地區金融商貿中心城市的強區域銷售及售后服務中心職能。圖10成都與對標城市電子信息相關服務業企業分布信息技術服務車聯網人工智能云計算圖例：企業數(家)成都握指成拳構建多個產業生態圈電子信息+產業生態圈電子信息+產業生態圈2.1電子信息產業是先進制造業轉型升級的轉換器和倍增器。當下中國產業發展模式正在經歷從規模速度型向創新效使命。而電子信息產業作為成都產業基礎轉型升級的轉換器和倍增器。通過新的制造技術、新的制造裝備等新質生產力將電子信息這一應用廣泛的基礎制造業嫁接和滲透進入其他產業，充分發揮電子信息產業的成都電子信息產業與其他產業相關性系數上上游中游整體(上游+中游)(%)新型顯示。儀器儀表無機光電子，航空制造數控機床高端裝備集成電路軌道交通專用設備計算機*傳感器*新材料機器人機電*手機*通信*備注：*產業為電子信息細分行業數據來源：仲量聯行研究部，2024年7月中游企業和整體企業(上游企業+中游企業)的數 重合的企業數/(電子信息整體企業數+無人重合的企業數/(電子信息整體企業數+無人重合的企業數/(電子信息整體企業數+無人上游相關性系數=中游和整體相關性系數為了綜合反映各個指標的他產業企業和產品的相似性系數，對成都電子信息產業中上游制造商的細分行業分布以及跨行業重合度進行梳理分析。行業是成都企業數量最多的細分行業。其中，中游設備企業和終端產品制造企業聚集度最高的細分行業分別是計算機及微型時期成都對消費電子行業鏈主企業進行大力招引和培育的成果。通過英特爾、德州儀器發展微處理器和模擬芯片封測業務；的細分行業分布則稍有不同，主要集中于集成電路、光電子、鏈延鏈行動計劃中對集成電路產業補制造、強設計、補人才的L圖12L滹 陸材能系值中游中游和售后(部分外資企業的銷售甚至以海外為主)。前端整體研戰略提升至新高度。與此前半導體產業發展規劃相似，希望通過擴充前端(上游)材料、零部件、研發設計環節，增強產業作的基礎。這里本報告對成都重點電子信息產品跨行業應用進行分析發成都代表性電子信息上中游產品跨行業應用分析電子信息上中游零部件應用行業片新材料+產業生態圈新材料+產業生態圈今年以來，“新質生產力”成為中央政府的熱頻詞，被反復寫入息技術無疑是“新質生產力”的核心要素。除產業基礎好，創新 成都新材料產業固定資產投資占制造業總投資額比重及利潤增速+材料行業固定資產投資占比(左軸)材料行業利潤增速(右軸)成都產業鏈不動產白皮書成都統計年鑒數據顯示，2022年成都材料制造業營收占制造業總營收的比重達14.9%,僅次于計算機、通信和其他電子設備制造業的32.1%,以及裝備制造業的30.7%,是成都Top3的制造業門類。2017-2022年五年間，材料行業對成都制造業總營收增長的貢獻達10.0%。雖然與電子信息制造和裝備制造的貢獻率仍存在一定差距，但近年成都對新材料產業發展重視度不斷提升，2022年新材料行業營收已占材料行業的半壁江山。同時新材料產業的投資也呈快速增長態勢，2017-2022年成都制造業新增固定資產投資中有近四分之一的金額來自材料行業。這一比例較上一個五年期大幅增長19.3個百分點，投資貢獻率僅次于電子信息制造，高于裝備制造業。發力高附加值新材料產業也帶動成都材料制造業利潤增長回升。圖15成都新材料產業與其他產業相關性系數上游‘中游“整體(上游+中游)(%)上游‘中游“整體(上游+中游)(%)集成電路*激光設備新型顯示儀器儀表光電子，航空制造數控機床軌道交通醫療器械電子信息高端裝備專用設備計算機*傳感器無人機機器人手機*機電成都產業鏈不動產白皮書新材料行業作為工業制造的基礎門類，與其融合度最高的產業分別是儀器儀表、航空制造和傳感器。而其中鋁合金材料、無機非金屬材料、合成橡膠均是在成都跨行業應用較廣泛的新材料產品，其在航空、傳感器、無人機、新能源汽車等行業間的通用性較高。著眼未來，以鋁合金、新一代合成樹脂、高性能纖維及復合材料為代表的新材料產品正在成為撬動航空產業、軌道交通、低空經濟(小型載人機)等新興戰略產業的支點，也是先進制造業發展的基礎性材料之一。圖16標習成都新材料產業與其他產業產品耦合度分析應冊得業合成橡膠鋼鐵材料合成樹脂碳纖維石墨烯石英砂鋰離子電池輔助材料集成電路電子信息上游中新型顯示光子圖17成都代表性新材料上中游產品跨行業應用分析新材料上中游原材料主要應用行業電子信息與新材料上中游硬軟件：牽引無數未光器件光器件傳感器碳纖維低空飛行器航空航空裝備智能儀器儀表家居智能汽車軌道交通運動器械醫療器械機器人在汽車智能化和自動化的投入具有長期價值。其中視覺傳都屬于機器視覺模塊中的圖像收集工具。對于L2及以上的自動駕駛方案來說，視覺傳感器就是汽車的眼睛，也是自源汽車產品對視覺傳感器的應用已非常廣泛，還出現了多種傳感器產品搭配組合的方案，以達到更精確的環境識別。這里我們更想提及的是視覺傳感器在家用機器人以及無人機上的應用，后兩者也都是自動化和智能化的代表產品。對于機器人來說，其應用的傳感器分為內部和外部傳感器，外部傳感器主要為視覺傳感器。特斯拉開發的人形機器人Optimus采用的是多目視覺/純視覺傳感器。此外機器人市場的視覺傳感器方案還有波士頓動力Atlas的激光雷達圖19成都傳感器和智能網聯汽車行業企業數量此外在智能汽車領域已發展成熟的力傳感器，如壓力傳整套自動駕駛系統FSD+端到端神經網絡算法移植進人形機器人更是讓人印象深刻。讓我們看到了未來自動駕駛技術應用于其他場景的無限可能性。此外第三方企業，如華向產業互聯網產品延伸，并進一步賦能人形機器人、無人而成都在智能網聯汽車行業上游域控制器軟件系統、汽車通訊系統、感知系統(包含傳感器)以及計算軟件單元領域能產品應用是決勝未來產業的關鍵。(主要為碳纖維)占比12%、鈦合金占比9%、超高強度鋼量已占到結構重量的約50%,而空客A350的復合材料用量圖20成都碳纖維和光學元件行業企業數量隨著國產大飛機規?；逃脮r代的到來，以及無人碳纖維復合新材料同樣對低空飛行器產品的安全性和經圖212021年全國15個副省級城市信息軟件服務業業務收入■軟件產品收入(左軸)■信息技術服務收入(左軸)■信息安全收入(左軸)■嵌入式系統軟件收入(左軸)軟件業務收入占比(右數據來源：中國電子信息產業統計年鑒，仲量聯行研究部，2024年7月成都產業鏈不動產白皮書產業篇小結成都正處于搶抓未來產業、新興戰略產業的轉型期。為破解工業企業整體競爭力不圈建設的計劃。報告通過計算不同產業間的相似性系數，對成都電子信息和新材料兩大代表性產業的上中游產品的跨行業應用分析進行解讀。重點分析傳感器、光器件、碳纖維和人工智能軟硬件等幾類面向未來、市場容量大、商業化價值高的代表性電子信息和新材料上游產品，對打破不同行業之間的產業鏈垂直壁壘、構建多產業生態圈的核心價值。在產業生態圈建設實踐中，中資企業尤其是四川省本土企業的成長，與地區產業生度和深度不斷提升，成都才有望在產業鏈發展和產業招引工作中獲得更強的話語權，把握主動性，進而實現深層次、高質量的跨產業協同發展。中小企業多數尚不具備自建產業載體或搭建完整業務生態的能力，因此為此類培育中的企業提供高靈活性和高性價比的產業載體，如辦公樓、產業園區等，并配給企業和員工所需的生產、生活服務是建設產業生態圈的重要保障。近年來，產業鏈上各類企業的不動產需求規模正保持平穩增長，這與當下成都產業強力的企業進駐，是點燃一座城市經濟引擎的前哨站。不動產載體既承載了微觀企業研發、生產、銷售及行政等不同職能，同時也是實現區域經濟發展、產業件載體，本就具有強資產價值屬性，屬于重資產投資。而目前中國產業不動產載體仍面臨較大的階段性供過于求的挑戰，尤其在中低線城市，供給側短期過剩讓資產價值承壓。而戰略新興產業的發展和崛起有望打破傳統的不動產聚合模式，也是未來產業載體填補空置，恢復投資信心的需求增量。歸根結底，產業仍是活化載體的根本，而載體又是地方產業發展的硬件保障，相輔相成。因此，伴隨企業不動產策略隨經濟周期和市場行情不斷迭代升級，我們建議政府的產業功能區規劃式也須與之匹配。滿足跨產業立體交織業務的復合空間載體或正在成型。接下來，報告將帶著產業協同的視角進入載體篇，以載體視角切入對成都電子信息全產業鏈的企業選址、地理分布、空間訴求等多維度特征研究。依托對成都產業聚合、產業功能區規劃、產業園等載體的開發以及面向全產業鏈企業的多功能載體建設等內容的研究，探索不動產策略響應產業協同發展的未來方向。八大企業不動產策略靈活應用明確最優不動產成本配置；向利益相關群體傳達成本意識。采用能夠被改道為多用迷的設施。營造可提高生產力的環境；認識到環境是工作滿意度的重要考量因素；對產品及企業文化進行差異性推廣；建能夠塑造企業整體形象的實體廣告；營造更佳產品/服務的銷售環境。選取核心商務地段以吸引客戶；提升空間體驗以促進銷售。選擇方便客戶和供應商的地點和空間布局；管理認知拋開傳統認知，強調開放創新；的是為各類市場主體的不動產策略和政府機構的產業招引建20世紀80年代，企業不動產這一概念首見于美國地產行從降本到增值’成都產業鏈不動產白皮書圖232009-2023年成都各類成交土地用地面積占比0數據來源：中指數據、仲量聯行研究部，2024年7月達8.9%,超越GDP增速約1個百分點。階段性挑戰。2020年后，商業辦公樓需求端明顯下滑，年均凈吸納量僅為26.1萬平方米。新興區域項目去化艱難，核心區域2023年成都GDP增速6%,全市經濟仍處于弱修復階段。相較早“精打細算”。質量發展，經濟增長的內生動能往往需要服務業與工業的多元后方，第四城市群(成渝城市群)發展支柱城市，在擁有強勢服整生態圈和產業鏈體系，調整產業生態圈由12個變8個。重點關注土地利用效能。2023年全市工業用地平均容積率達2.9,較可行性研究成為市場主流。這一理念同樣付諸商業地產領域，圖24資本(萬元)覆蓋項目圖25成都電子信息三大產業鏈進駐載體類型占比圖26圖26集成電路、傳感器和新型顯示載體類型占比住宅傳感器商、街道代理辦事處。園區物流為主導智能)、總部園區(單個企業總部或幾家企業總部聚集)。業賣場、購物中心、百貨等。成都產業鏈不動產白皮書辦公職能主導需求，根據土地性質以及仲量聯行載體分類標準，我們對將近4千載甲乙級優質辦公樓的樣本占比不足1/4。其原因在于：第一，產不可忽視，在所有企業選擇中仍有27.3%的企業注冊于住宅類感性以及早期企業注冊尚不規范的市場反饋。2市市場監督管理局明確登記注冊任務分工方案，市場監管力度伴隨城市營商環境規范度提升，企業對于辦公載體(或可注冊網點)需求預期將出現明顯躍升。僅從2024年前5月新成立企業占比數據上看，辦公樓占比便已上升12.5個百分點，該趨勢或緩解當下成都辦公樓市場面臨的高空置壓力。然而，電子信息企業對于載體要求往往與傳統商業優質辦公樓存在一定的不圖27成都三條產業鏈住宅類載體占比(存量)(增量)產業鏈視角集成電路占比傳感器成都三條產業鏈企業不同環節資本分布辦公樓■住宅園區■零售商業3傳感器占比：93.8%載體分布2占比：96.3%載體分布%新型顯示位居全國第四，已量產AMOLED產能全國占比超30%,全球占比超10%。而在載體選擇層面，新型顯示上游超60%企業落址園區物2000-2023年成都集成電路、傳感器和新型顯示企業新注冊數量0008只百只生命周期視角從單個企業主題的微觀視角分析，企業自等世界級頭部企業落戶，并帶動上下游企子信息產業高質量發展的實施意見》,明具有國際競爭力和區域帶動力的電子信息產業生態圈，產業發展勢頭迅猛。2020感器和新型顯示企業相對企穩，但宏觀經濟走勢仍然嚴峻。2023年，成都市先后印示產業高質量發展的若干政策》和《成策》。相繼出臺的政策旨在緩解全球電子信息市場相對疲軟的需求所引發的負面成都產業鏈不動產白皮書考慮到成都現代化載體以及成都電子信息產業發展時間，我們選取2010年后企業進行分析，并根據企業注冊年份長短將過往企業分為孵化期(注冊年份居于2020-2024)、成長期(注冊年份居于2015-2019)和穩定期(注冊年份居于2010-2014)三個階段。這一劃分標準僅考慮時間維度，無法量化單個企業發展速度的差異，但從總量數據上能夠反映不同企業生命周期的企業及產業鏈不動產策略特征。全鏈：孵化期高度成本敏感，成長期辦公需求明顯增長整體上看，不同生長周期企業結構占比差異不大，辦公載體占比全周期高位。值得注意的是其中一個交叉點，即園區與住宅類載產品技術創新和商業模式探索中，靈活與高效構成該類企業主要管理優勢。同時，人才、資本資源的有限問題導致企業對于不動產成本高度敏感。與早期我們對于初創企業選址園區孵化器的結論不同，若將全產業鏈納入分析，住宅類需求占比更為明顯。當然伴隨城市監管程度的不斷提升，未來該類低成本需求將如何承擔或成市場未來重要關注點。而從5年到10年成長過程中，市場擴張訴求明顯，良好的商務形象體現極大依賴于載體呈現。也正是因此，成長期企業商業辦公樓占比明顯上漲，占比數據為三個階段最高值。同期，擁有相對成熟軟硬件配置的產業辦公園區同樣受到該類企業青睞。上中游：辦公需求減弱，園區重要性凸顯由于三條產業鏈超95%的企業均處于下游市場，數據結論極易受鏈條結構影響。為進一步展現具有研發、制造屬性的企業選擇，相較全鏈，上、中游企業對于辦公和園區選擇存在明顯偏好，而商業辦公僅在孵化期企業中存在一定優勢，其原因主要在于，該時期內企業成本壓力大，生產能力不足。其生產環節多借助第三方生產車間，例如集成電路領域的半導體晶圓廠(fabs)從而實現將資本與精力更多房子研發與市場拓展。近年來，伴隨芯片行業周期性波動，成都多家晶圓代工廠發生易主現象，穩定的代工廠供應或成初創類企業實現穩步增長關鍵。圖31穩定期穩定期成長期孵化期小于等于5年圖32辦公樓住宅園區零售商業孵化期小于等于5年穩定期成長期企業發展疊加不動產策略，中試研發、生產空間、運營管理重要性再次論證企業生命周期與資產生命周期實驗室、中試空間辦公/廠房(總部)企生命周期成長期二產制造業成都產業鏈不動產白皮書成都電子信息產業高速發展20多年，從微觀載體集聚到中觀高新區對成都電子信息產業的引領母庸置疑。1991年，成都高新區獲批成立，成為中國第五個國家級高新技術產業開發區。此后伴隨政策支持力度加大，高新區持續吸引國內外知名高新技術企業紛紛入駐，同時建設孵化器及研發平臺，初步構筑成都自有產業基礎。高新區30年的發展儼然成為成都電子信息產業發展歷程的縮影。截至2023年，高新區GDP達到3,201.2億元，同比增長6.0%。位于高新西區的成都高新綜合保稅區，在2023年實現進出口總額4,646.4億，連續四年居全國同類園區第一。在此次報告調研接近2.4萬家集成電路、傳感器及新型顯示類公司中，高新區占比31%,產業聚集優勢明顯。緊隨其后的武侯區高度聚集成熟的下游市場。擁有成都最大電子數碼城以及京東、聯想、神州數碼等眾多電商總部，武侯區線上線下銷售市場龐大。落址武侯區的企業中超9成屬于下游銷售或應用企業。為進一步數據化成都電子信息產業地理空間布局特征，脫離行政劃分，回歸地理切割，相較于2023年純熱力圖呈現，我們首次嘗試利用K均值聚類算法，探尋產業空間聚集特征。但考慮算法存在城市實際地形地貌、街道道路特征計算的缺陷，我們將此方法論作為產業地理聚集研究的起點，后續研究再疊加交通、地貌等因素，描繪并研判成都產業鏈及不動產策略的未來走勢。圖34集成電路、傳感器和新型顯示企業地理分布武侯區金牛區成華區錦江區青羊區郫都區雙流區溫江區新都區彭州市崇州市新津區簡陽市金堂縣邛崍市大邑縣企業聚集高新區方法論引入：K-均值聚類算法(K-meansClustering)一種無監督學習算法，輸入無標簽的數據，將數據按相似度聚類成不同組別K值的確定bi?；兂潭?在任意一個K簇下，所有目標點所對應的均值就是該肘部法則和輪廓系數示意及最優簇數全景視角：產業集群與載體適配研究年發布的成都商務辦公子市場劃分存在極大相似性和重合(企業視角對比載體視角)(企業視角對比載體視角)中游中游中游6成都集成電路企業聚集分布(企業視角)圖37成都傳感器企業聚集分布(企業視角)圖38成都新型顯示企業聚集分布(企業視角)成都產業鏈不動產白皮書圖39集成電路簇與辦公子市場企業重疊率(企業視角疊加載體視角)企業視角企業視角集-6集-8集-13集-22集-23集-24集-29集-36新川天回國賓三圣鄉目標產業的重疊系數與產業定向招引的關聯分析重疊系數與產業定向關聯分析(四大產業聚集區域類型)目標產業重疊系數區域目標產業定向性娶下害片葵酸聚集型區域成都產業鏈不動產白皮書電子信息產業的重疊率僅為12.5%,同樣計算生物醫藥等其他類 別產業亦如此，說明傳統核心商務區是一個產業發展成熟且多且載體硬件及周邊人群高聚集程度難以達到電子信息研發或生產要求，因此載體較難適配電子信息企業的空間需求。例，生物醫藥企業的前臺高度聚集于華西醫院周圍3公里范圍內的優質辦公樓，這種產業的聚集是以醫療市場為導向的產業樓的生物醫藥產業占比高達15-20%,遠高于全市3.6%的平均新審視區域的產業定位，從政策制定到市場調節，雙管齊下發市新興產業功能區。這一類區域因產業發展處于早期階段，府對于此類區域的優惠政策和基礎設施投資成為關鍵。從載較低。產業招引的挑戰更多來自于區位條件和市場成熟度，這為70.3%,足見兩個區域的強電子信息產業聚集及其與載體匹配程度高。這一類區域的產業招引目標明確，且往往發展歷史較為久遠，具有先發優勢，產業在過去很長一段時間已在培育中形成一定產業鏈規模，后續市場因素將逐步主導區域產業集產業聚焦到百花齊放，實現企業不動產策略優化與政府產業招引鏈條視角：產業鏈不動產的地理聚合分析行具有更強針對性的產業鏈房地產策略。成都集成電路產業鏈Top5企業集群全景圖上游中游全鏈下游)從研究案例的特殊性，回歸方法論研究的普定時期內的產業流動和企業基于不同生命周期的發展歷程對不動產成都產業鏈不動產白皮書行業壁壘亟需打破，實現跨行業的上下游支撐與供應鏈共享，效延伸，是地方產業高質量發展的有力保障，也是城市群產業·未來隨著本土內生企業的數量規模不斷擴容、產業圖42不動產策略靜態視角AAC產C產業D產D產業產業產業產產業單下成都產業鏈不動產白皮書住孵化中游下游辦公上游下游態研究關注一定時期內的產業流動以及企業成長過程中所伴生的不動產需求的迭代與演變，及其反過來對不動產策略產不動產策略隨企業生命周期而變，其中最關鍵便是選址問題。產業鏈由龐大數量的企業相互依賴、協同運營所組成，涵蓋從原材料采集到終端商品(或服務)的整條價值鏈。因此，產業鏈不動產更聚集中觀產業端，不動產策略的目標從實現單個企業體流出企業為例，這或成為未來市場增量需求的重要來源。①②③三條路徑分別描繪出現階段在住宅辦公的小企業，無論公樓商務區也隨之聚集更多產業鏈上中下游企業，形成產業集間不斷演變的空間協作關系和產業融合關系，產業地理功能的錯位劃分需同步調整，產業招引政策和方向的合理性與產被證實并進一步放大，有效填補不動產策略突破時間約束后業招引，盡力避免載體建成后或出現的大面積閑置難題。不動產策略載體視角產業園3.0/4.0:都市工業園，集生產、2.5產、生活服務等功能于一體，產業園3.0/4.0:都市工業園，集生產、2.5產、生活服務等功能于一體，適配企業不動產與產業鏈不動產雙策略產業園2.0:生產、辦公及部分生活配套，適配企業不動產策略基于“產業鏈不動產”靜態和動態兩大視角所作結論，報告在最后回流動”兩大特征決定了承載產業發展的載體必須同步發展，適配企業不動產”和“產業鏈不動產”雙策略。以園區類載體為例，產業園已從整合其中、融合發展，滿足“產、城、人”三大維度的復合需求。通過上中游的中小制造商多元不動產訴求增長“大企業頂天立地，中小企業輔天蓋地”一向被戲稱為經濟繁榮的象征。中小企業泛的需求，讓載體的“適應性”更強。另一方面，加快建設生活服務活不只是滿足“無縫”銜接，還應做到用環境“留住人才”。這已成為拓展產業鏈、尤其是“補上游的重要抓手。以及金融服務等領域，企業數量龐大，服務對象廣泛，因此空間分效率提升?！岸际挟a業功能區”是產業生態圈在地理空間上的映射。中小制造業功能區規劃、產業園開發方面，面向多元企業的不動產載體不效應”。在實踐中，企業端或無法做到100%的業務匹配，但這種相能力和經濟效益都具有實際意義和深遠價值，是強烈建議的探索方向。成都產業鏈不動產白皮書圖45策略對比：產業鏈不動產(ICRE)vs企業不動產(CRE)不動產策略聚焦微觀市場主體的不動產策略；以企業戰略為導向，為聚焦中觀產業鏈的不動產策略：以產業鏈高質量發展為目標、公、銷售、生產等多元需求的不動產策略規劃。定區域范圍實施的推動產業發展的不動產策略規劃。策略主體以辦公樓、產業園區為主的不動產載體業主方和以新區、功能區、CBD管委會等政府機構為主，策略視角微觀市場主體：企業個體視角中觀產業鏈：產業鏈上中下游、跨產業的群體視角策略目標關注企業個體：滿足企業發展和員工空間需求優關注產業集群：聚焦鏈主企業，加速產業導入，優化產業鏈，發展新質化不動產成本，保障企業主營業務賽道的可持續增長生產力，實現產業融合，以點帶面推動城市群產業協同發展策略焦點聚焦適配各適配產業發展的共性需求和企業的個性需求相臺