全國物業管理師職業資格考試模擬題《物業經營管理》壹、單項選擇題（共50題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.物業經營管理突破了老式物業管理活動的局限性，下列哪個項目不屬于物業經營管理活動的范圍？（）A.為業主提供價值管理服務B.滿足業主的物業投資收益C.服務于企業的發展戰略D.為住宅小區提供完善的配套設施2.根據物業經營管理企業的基本管理能力，重要具有方略性物業管理能力的物業管理企業稱為（）。A.管理型物業管理企業B.專業型物業管理企業C.綜合型物業管理企業D.特殊型物業管理企業3.壹般而言，特色商店在建筑規模、商業服務半徑、服務人口、年營業額等方面差異巨大，其特色重要表目前（）。A.服務功能上的復合性B.經營商品上的特殊性C.經營管理上的壹致性D.服務設施上的完整性4.某類物業管理類型的工作重要波及理解和執行物業業主的投資目的，評價資產管理企業的體現，審批資產管理企業為維護物業資產構造安全、功能先進，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃等。此類管理稱為（）。A.作業管理

B.運行管理C.資產管理

D.組合管理5.都市迅速軌道交通線的建設，使沿線房地產大幅度升值。這種狀況反應了房地產投資特性中的（）。A.政策影響性B.專業管理依賴性C.互相影響性D.壽命周期長6.房地產投資的三要素是“區位，區位，還是區位”，對房地產投資區位的狹義理解是指（）。A.空間構造B.經濟環境C.文化和社會環境D.地理位置7.下列哪種房地產投資形式屬于房地產直接投資？（）。A.購置房地產開發投資企業股票B.購置房地產投資信托基金股份C.購置住宅進行房地產置業投資D.購置房地產抵押支持證券8.投資者對于不確定性進行定性評價的重要措施是（）。A.收益折現法

B.凈收益貼現法C.評分綜合評價法

D.內部收益率評估法9.供求關系變化必然導致房地產價格的波動，其詳細體現重要是（）。A.房地產投資高于預期水平B.租金收入的變化C.市場環境原因的變化D.市場風險原因的變化10.在描述反應投資項目在壹定期期內資金運動狀態的現金流量圖，在某個時點體現為現金凈流出，那么在圖中表達為（）。A.向上的箭線

B.向下的箭線C.水平的箭線

D.無法確定11.壹宗物業可以獲取的最大租金收入稱為（）。A.潛在毛租金收入B.有效毛租金收入C.凈運行收益D.稅前現金流量12.房地產投資項目的稅後現金流是指（）。A.凈運行收益減去抵押貸款還本付息B.稅前現金流減去準備金C.稅前現金流減去所得稅D.稅前現金流減去準備金和所得稅13.按復利計息時，壹般把壹年內多次復利計息所計算出來的利率稱為（）。A.名義利率

B.通貨膨脹率C.利息率

D.實際利率14.下列哪類設備更新中的磨損屬于有形磨損？（）。A.生產制造工藝的改善導致設備市場價格減少B.由于技術進步影響，出現了構造更先進的新型設備C.在設備運轉過程中發生了實體性磨損D.由于經濟環境變化導致的設備貶值15.體現使用物業壹定期間的價格稱為（）。A.服務價格

B.源泉價格C.使用價格

D.互換價格16.某購房者以9.5折的價格購置了壹種標價為10000元/m2的住宅，那么實際價格為（）。A.9500元

B.10000元C.10500元

D.11500元17.在期房與現房同品質（包括質量、功能、環境和物業管理）下，期房價格壹般（）現房價格。A.高于

B.低于C.等于

D.不確定18.在有保留價的拍賣中，只有在（）高于或等于保留價的狀況下，這個價格才成為成交價。A.評估價

B.起拍價C.應價

D.最高應價19.居民收入水平對物業價格影響最大的群體是（）。A.中等收入者

B.高收入者C.低收入者

D.無法確定20.下面哪個指標是反應和描述房地產市場狀況中市場交易指標的？（）。A.空置量

B.空關率C.空置率

D.吸納量21.當政策變化時，例如減少交易稅費、停止住房實物分派，個人住房需求會（）。A.增長

B.減少C.不變

D.難以確定22.當房地產市場需求增長時，房地產需求曲線向（）移動。A.左上方

B.左下方C.右上方

D.右下方23.下列哪項是房地產市場需求指標的構成部分？（）A.都市家庭總支出

B.出租量C.竣工房屋價值

D.吸納周期24.當人們的收入水平減少時，房地產需求曲線向（）移動。A.右下方

B.右上方C.左下方

D.左上方25.下面有關房屋租賃的特點，哪種說法是對的的？（）A.房屋租賃不轉移房屋的所有權B.房屋租賃的標的是作為非特定物的房屋C.房屋租賃關系是壹種經濟不要式契約關系D.房屋租賃關系依所有權的轉移而中斷26.物業租賃管理模式中，業主全權委托物業管理企業負責租賃活動及租賃中的管理和服務，物業管理企業只獲得代理傭金。這種模式稱為（）。A.包租轉租模式

B.出租代理模式C.委托管理模式

D.全權包租模式27.房屋租賃協議是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權利義務關系和責任，以房屋為租賃標的的協議，是壹種（）。A.所有權協議

B.股權協議C.債權協議

D.抵押協議28.在客戶關系管理中，4C中重點在于（）。A.客戶

B.成本C.渠道

D.以便性29.在物業經營管理企業成本管理中，下列哪類成本是按照成本計算根據的不壹樣劃分的？（）A.固定成本

B.定額成本C.營業成本

D.管理成本30.下列哪項物業管理成本是按照與決策的關系來進行劃分的？（）A.計劃成本

B.實際成本C.目的成本

D.邊際成本31.在成本控制中，當企業通過制定有關的規章制度以及措施規定，制約不必要或不合理的開支或超支的發生，此類控制機制稱為（）。A.前饋性控制

B.防護性控制C.反饋性控制

D.簡樸性控制32.按照成本信息反饋的程度不壹樣，可以把成本控制劃分為（）。A.開環控制和閉環控制B.簡樸控制和分級控制C.絕對成本控制和相對成本控制D.材料成本控制和管理費用控制33.在保險中規定投保人對投保標的具有壹定的經濟利益、經濟效益或責任關系，這壹原則稱為（）。A.誠信原則

B.可保利益原則C.近因原則

D.比例分攤原則34.前期物業服務協議具有過渡性，是指此類協議的期限，存在于業主、業主大會選聘物業管理企業（）的過渡時間內。A.之前

B.之後C.同步

D.不壹定35.某類風險只有損失機會而無獲利機會，則此類風險稱為（）。A.投機風險

B.純粹風險C.自然風險

D.基本風險36.某物業管理企業在出現火災後未及時向保險企業告知，這壹行為違反了下列哪項義務？（）A.如實告知義務

B.“危險增長”告知義務C.出險告知義務

D.防災減損義務37.在物業經營管理過程中，對房屋主體及其設備進行維修保養，對環境進行維護等管理，屬于企業的（）。A.籌資決策

B.投資決策C.分派決策

D.利潤決策38.下列指標中哪壹項屬于物業管理績效評價中的財務效益狀況指標？A.營業增長率

B.資本積累率C.主營業務利潤率

D.財務內部收益率39.某物業經營管理企業息前稅前利潤總額為100萬元，息後稅後利潤總額為70萬元，平均資產總額為1000萬元，平均負債總額為500萬元，那么，該企業的總資產酬勞率為（）。A.7%

B.10%C.14%

D.20%40.某物業管理企業當年主營業務收入為250萬元，其他業務收入30萬元，上年主營業收入為220萬元，其他業務收入25萬元，則該企業的營業增長率為（）。A.13.64%

B.14.29%C.20.41%

D.22.73%41.目前壹般租售型商務寫字樓的原則層有效使用率為（）。A.40%

B.50%C.60%

D.70%42.在寫字樓租賃管理中租戶的選擇非常重要，其中要關注租戶所需要面積的大小，壹般每個辦公室工作人員所需要的單元內建筑面積約為（）較為合適。A.5－6m2

B.10－15m2C.15－20m2

D.20－25m243.對于租期較長的租戶，為保護業主和租戶雙方的利益，需要在租約中對租金怎樣調整作出明確的規定，壹般是基于（）進行調整的。A.消費者價格指數

B.生產者價格指數C.GDP物價平減指數

D.GDP物價折算數44.電梯是寫字樓物業垂直交通的重要工具，壹般在寫字樓品質評價中，對評價電梯服務最重要的原則是（）。A.清潔安全

B.裝飾豪華C.安全迅速

D.空間開闊45.下列項目中哪項是零售商業物業經營管理的關鍵內容？（）A.方略與運行管理

B.現場管理C.設施管理

D.保安和清潔管理46.某零售商業物業采用比例租金方式收取租金，其中某租戶基礎租金為10萬元/月，以營業額的5%作為比例租金，同步只有當月營業額超過200萬元時，才對超過部分的營業額收取比例租金。該租戶4月營業額為150萬元，則要支付的租金為（）。A.7.5萬元

B.10萬元C.17.5萬元

D.20萬元47.零售商業物業中租戶租金采用比例租金時，壹般而言，與租戶經營的商品種類和經營方式有很大關系。下列哪種類型的租戶確定的比例最低？（）A.珠寶首飾店

B.男女時裝店C.家用電器店

D.超級市場48.對壹種新建成的零售商業物業而言，其平常管理費用中比重最大的是（）。A.公共能花費

B.設施維護費C.工資福利費

D.管理保險費49.全面質量管理是指為了可以在最經濟的水平上并考慮到充足滿足顧客規定的條件下進行市場研究、設計、制造和售後服務，將研制質量、維持質量和提高質量等活動統壹起來，其基本原理與其他概念的基本差異在于（）。A.為顧客提高在既有技術水平條件的最高質量B.在全面提高質量過程不考慮成本C.強調管理必須始于識別顧客的質量規定D.為了提高質量由企業高層承擔質量責任50.在設施管理中，設備或系統從誕生至報廢的整個期間所需要的費用總和，稱為（）。A.機會成本

B.資產折舊成本C.生命周期成本

D.設備均攤成本二、多選題（共25題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意的，至少有1個錯。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1.物業經營管理以收益性物業為管理對象，為業主提供貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務，重要運用的技術、手段和模式包括（）。A.租賃管理B.物業管理C.設施管理D.房地產資產管理E.房地產組合投資管理2.在物業經營管理的層次中，屬于運行管理層次的管理活動是指（）。A.物業管理

B.設施管理

C.房地產資產管理D.房地產組合投資管理

E.房地產間接投資管理3.房地產信托投資基金（REITs）的重要長處表目前（）。A.收益相對穩定

B.受政策影響小C.持有期長

D.流動性很好E.可以獲得轉售收益4.壹般房地產壽命可以辨別為（）。A.社會壽命

B.經濟壽命

C.運行壽命D.收益壽命

E.自然壽命5.房地產投資風險重要體目前（）。A.投入資金的安全性B.期望收益的可靠性C.預期回報的可控性D.投資項目的流動性E.資產管理的復雜性6.導致不壹樣步點資金的價值差異的重要原因有（）。A.投資利潤率

B.通貨膨脹率

C.投資規模水平D.風險原因

E.預期收益水平7.設備更新的經濟分析中，設備磨損賠償的方式重要有（）。A.正常賠償

B.局部賠償

C.非正常賠償

D.完全賠償

E.物理賠償8.物業價格的形成條件重要包括如下幾種方面（）。A.使用價值

B.需要水平

C.稀缺性D.有效需求

E.消費者偏好9.在期房與現房同品質狀況下，期房價格低于現房價格的重要原因有（）。A.期房成為現房期間不能享有租金收入B.購置期房存在不能按期交房的風險C.購房者難以確定期房的價值D.期房更輕易貶值E.期房在付款方式上不靈活10.影響房地產市場發展的社會經濟原因重要有（）。A.社會原因

B.經濟原因

C.政策原因D.人文原因

E.歷史原因11.下列哪種狀況下會導致房地產供應增長？（）。A.房地產開發成本上升B.房屋建導致本下降C.有關產品價格提高D.預期未來價格提高E.政府政策限制土地供應12.下列哪些項目屬于吸引租戶的方略？（）A.單元面積大小

B.宣傳手段

C.所提供服務的內容D.租約條款優惠

E.有效使用面積系數13.以“產品為中心”的市場營銷方略是以壹系列的P為關鍵的，包括（）。A.管理

B.產品

C.價格D.渠道

E.促銷14.壹般根據與物業管理服務業務量的關系進行劃分，可以將物業管理成本劃分為（）。A.經營成本

B.變動成本

C.固定成本D.半固定或半變動成本

E.管理成本15.成本預算的編制措施重要有（）。A.靜態預算

B.彈性預算

C.零基預算D.滾動預算

E.長期預算16.前期物業服務協議的重要特性包括（）。A.為專題服務協議B.由建設單位和物業管理企業簽訂C.由業主委員會和物業管理企業簽訂D.具有過渡性E.為要式協議17.在風險管理中，壹般認為風險具有（）等特性。A.負面性

B.不確定性

C.可測性D.不可測性

E.控制性18.壹般而言，企業財務活動指在商品貨幣經濟條件下企業的資金運動，包括（）等互相依存、互相制約環節。A.資金籌集

B.資金運用

C.資金花費D.資金經營

E.資金分派19.在財務匯報分析中，企業在會計期末編制的重要會計報表是指（）。A.資產負債表B.利潤表C.現金流量表D.股東權益表E.短期和長期負債表20.壹般按照寫字樓物業所具有的功能差異，可以將寫字樓分為（）。A.單純型寫字樓

B.復雜型寫字樓

C.商住型寫字樓D.綜合型寫字樓

E.自用型寫字樓21.在寫字樓的租戶選擇中，物業經營管理企業壹般要考慮如下幾方面的原因：（）。A.裝飾裝修風格的相容性B.資產管理水平的適合性C.