/王海燕與曾凡偉、保利（通化）房地產開發有限公司等房屋買賣合同糾紛二審民事判決書【案由】民事合同、無因管理、不當得利糾紛合同糾紛房屋買賣合同糾紛【審理法院】吉林省通化市中級人民法院【審理法院】吉林省通化市中級人民法院【審結日期】2021.04.13【案件字號】(2021)吉05民終68號【審理程序】二審【審理法官】吳興彥修勇王立武【審理法官】吳興彥修勇王立武【文書類型】判決書【當事人】王海燕;曾凡偉;保利(通化)房地產開發有限公司;保利地產投資顧問有限公司通化分公司【當事人】王海燕曾凡偉保利(通化)房地產開發有限公司保利地產投資顧問有限公司通化分公司【當事人-個人】王海燕曾凡偉【當事人-公司】保利(通化)房地產開發有限公司保利地產投資顧問有限公司通化分公司【代理律師/律所】靳豐凱吉林辰德律師事務所;臧海濤吉林卓昂律師事務所;遲海峰吉林卓昂律師事務所【代理律師/律所】靳豐凱吉林辰德律師事務所臧海濤吉林卓昂律師事務所遲海峰吉林卓昂律師事務所【代理律師】靳豐凱臧海濤遲海峰【代理律所】吉林辰德律師事務所吉林卓昂律師事務所【法院級別】中級人民法院【原告】王海燕;曾凡偉【被告】保利(通化)房地產開發有限公司;保利地產投資顧問有限公司通化分公司【本院觀點】《最高人民法院關于適用時間效力的若干規定》第一條第二款規定：“民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件適用當時的法律、司法解釋的規定但是法律、司法解釋另有規定的除外。【權責關鍵詞】無效欺詐脅迫乘人之危重大誤解顯失公平撤銷代理合同合同約定第三人證據不足證明責任（舉證責任）訴訟請求維持原判【指導案例標記】0【指導案例排序】0【本院認為】本院認為，《最高人民法院關于適用時間效力的若干規定》第一條第二款規定：“民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件適用當時的法律、司法解釋的規定但是法律、司法解釋另有規定的除外。”根據查證的事實，案涉《補充協議》不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的合同無效的情形，王海燕、曾凡偉主張《補充協議》無效，無事實和法律依據，本院不予支持。雙方簽訂的《商品房買賣合同(預售)》及《補充協議》未違反法律強制性規定，合法有效，對雙方當事人均具有約束力。根據《補充協議》內容可知，保利房地產公司的宣傳廣告及相關銷售人員的承諾，并未構成雙方房屋買賣合同的內容，對保利房地產公司無法律上的約束力。《商品房買賣合同(預售)》不存在《中華人民共和國合同法》第五十四條規定的合同可撤銷的情形，王海燕、曾凡偉主張撤銷《商品房買賣合同(預售)》，無事實和法律依據，本院不予支持。據此，王海燕、曾凡偉主張返還房款、賠償相應損失的訴訟請求，無法律依據，本院亦不予支持。綜上所述，王海燕、曾凡偉的上訴理由不能成立，其上訴請求應予駁回。一審認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定，判決如下【裁判結果】駁回上訴，維持原判。二審案件受理費15507元，由上訴人曾凡偉、王海燕負擔。本判決為終審判決。【更新時間】2021-11-0301:58:04王海燕與曾凡偉、保利（通化）房地產開發有限公司等房屋買賣合同糾紛二審民事判決書吉林省通化市中級人民法院民事判決書(2021)吉05民終68號當事人上訴人(原審原告)：王海燕。上訴人(原審原告)：曾凡偉。上列二上訴人訴訟代理人：靳豐凱，吉林辰德律師事務所律師。被上訴人(原審被告)：保利(通化)房地產開發有限公司，住所：吉林省通化市光明路47號。法定代表人：劉祥海，總經理訴訟代理人：臧海濤，吉林卓昂律師事務所律師。訴訟代理人：遲海峰，吉林卓昂律師事務所律師。被上訴人(原審第三人)：保利地產投資顧問有限公司通化分公司，住所：吉林省通化市東昌區麗園小區辦公樓。負責人：劉爽，經理。審理經過上訴人王海燕、曾凡偉因與被上訴人保利(通化)房地產開發有限公司(以下簡稱保利房地產公司)、保利地產投資顧問有限公司通化分公司(以下簡稱保利投資公司)房屋買賣合同糾紛一案，不服吉林省通化市東昌區人民法院(2020)吉0502民初2757號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月1日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。二審上訴人訴稱王海燕、曾凡偉上訴請求：1.撤銷(2020)吉0502民初2757號之八民事判決；2.依法改判支持王海燕、曾凡偉的全部訴訟請求；3.一二審訴訟費用由保利房地產公司、保利投資公司承擔。事實和理由：一、一審法院未正確采信王海燕、曾凡偉當庭出示及提交的證據，事實認定錯誤。一審中，王海燕、曾凡偉當庭提交了其與保利房地產公司經理、銷售人員進行溝通的通話錄音、微信聊天記錄、視頻音頻，可以證明保利房地產公司、保利投資公司以涉案房屋系通化市第十三中學、江南小學學區房為由欺詐王海燕、曾凡偉購買案涉房屋的事實。二、一審法院適用法律錯誤，導致判決結果錯誤。1.一審法院認定雙方簽訂的《補充協議》有效錯誤，該《補充協議》的內容不是由雙方協商確定，而是保利房地產公司單方提供、重復使用的格式條款協議。法律明確規定，格式條款協議中免除責任、加重責任內容沒有法律效力。保利房地產公司雖然在格式條款中用黑體字標明部分內容，但該行為不能改變《補充協議》無效的法律事實。因為《補充協議》的本質就是免除保利房地產公司在保利羅蘭香谷小區銷售時虛假宣傳、欺詐銷售等違法行為的法律責任，依法應認定為無效；2.一審法院認為王海燕、曾凡偉要求撤銷《房屋買賣合同》沒有法律依據錯誤，保利房地產公司直接參與并指使其銷售人員通過虛假宣傳和承諾，對王海燕、曾凡偉進行欺詐銷售，使王海燕、曾凡偉錯誤相信其開發及銷售的房房屬于通化市第十三中學學區房屋，從而以遠高于市場同類房屋的價格向保利房地產公司購買了案涉房屋。無論是從保利房地產公司欺詐銷售的行為導致合同的簽訂，還是從保利房地產公司的虛假宣傳而導致重大誤解，都符合撤銷《房屋買賣合同》的法律規定。二審被上訴人辯稱保利房地產公司二審辯稱，王海燕、曾凡偉一審提供的證據不能證明《房屋買賣合同》中約定案涉房屋為學區房，也不能證明案涉房屋不屬于十三中學學區及小區內適齡學生無法去十三中學就學的事實。王海燕、曾凡偉沒有證據證明保利房地產公司存在違約行為，二審應駁回王海燕、曾凡偉的上訴，維持原判。保利投資公司二審未到庭，亦未提交書面答辯意見。原告訴稱王海燕、曾凡偉向一審法院提出訴訟請求：1.依法解除王海燕、曾凡偉與保利房地產公司之間簽訂的《房屋買賣合同》；2.保利房地產公司返還王海燕、曾凡偉購房款907132元；3.保利房地產公司賠償至返還全部購房款之日造成的各項經濟損失81120.21元，(暫定契稅、印花稅24969.44元，律師費5000元，商業貸款利息損失8722.85元，首付款按年利率6%計算利息損失42427.92元，首付款及商業貸款利息損失暫計算至2020年7月7日)；4.保利房地產公司承擔違約責任，雙倍返還原告定金20000元；5.保利房地產公司根據《消費者權益保護法》按已交付房屋總價款的20%賠償給王海燕、曾凡偉181426.40元；6.訴訟費用由保利房地產公司承擔。庭審中，王海燕、曾凡偉對第一項訴訟請求變更為撤銷雙方簽訂的《商品房買賣合同》。事實和理由：2019年7月，因保利房地產公司的售房廣告及售樓工作人員宣傳，王海燕、曾凡偉相信了保利房地產公司開發的住宅小區保利羅蘭香谷二期屬于通化市第十三中學的重點學區住宅。為了子女今后教育考慮，2019年7月8日，雙方簽訂了《商品房買賣合同(預售)》，王海燕、曾凡偉購買保利房地產公司開發的保利羅蘭香谷二期A15號樓3單元2層201號，建筑面積144.11平方米，房屋總價款907132元。其中購房合同第七條約定：付款方式為商業貸款。王海燕、曾凡偉于2019年7月8日前支付首期房價款707132元，余款人民幣20萬元申請貸款支付。合同簽訂后，王海燕、曾凡偉按合同約定履行了義務。2020年5月，王海燕、曾凡偉了解到案涉房屋不是通化市第十三中學學區房，且保利房地產公司拒絕給予合理解決。王海燕、曾凡偉購買案涉房屋的根本目的是考慮十三中學的教育質量及教育口碑，現購買案涉房屋的根本目的不能實現，保利房地產公司存在欺詐行為。被告辯稱保利房地產公司一審辯稱，本案《商品房買賣合同》不具備可撤銷事由，王海燕、曾凡偉的主張沒有事實基礎及法律依據，應依法駁回其訴訟請求。一、雙方簽訂的《商品房買賣合同》并未對學區內容進行約定，王海燕、曾凡偉主張的學區房不構成合同內容，以此主張撤銷合同無事實基礎。1.雙方簽訂的《商品房認購書》、《商品房買賣合同》中對特定學區的內容沒有任何約定，王海燕、曾凡偉購房時，保利房地產公司對購房注意事項作出了明確的書面溫馨提示，王海燕、曾凡偉了解認可并簽字確認。提示中明確，為了避免銷售人員工作中的疏漏及理解上的分歧，一切以現場公示、合同約定及政府最終批復為準；對銷售人員超出合同約定做出的口頭或書面承諾，出賣人不予認可。并且雙方在補充協議中，再次明確對合同訂立及房屋價格有重大影響的因素，均在合同及補充協議中約定，不存在遺漏情況，甲乙雙方人員超出合同書面約定以任何口頭或書面及其他形式表達或提供的信息都不作為雙方權利義務及甲方承諾的依據，不構成合同內容，雙方均不受其約束。在補充協議中雙方又以黑體字突出約定，合同中的文字表述是雙方唯一的約定，任何與文字約定不一致或文字約定中沒有之內容，均不為出賣人所承諾，出賣人亦對此不承擔任何賠償責任。以上內容，雙方都已明確認可并共同簽字確認，在雙方理解并不存在分歧的基礎上，原告以合同中未約定的學區房內容主張被告存在欺詐行為，嚴重違背客觀事實，其訴求的基礎事實沒有證據支持。2.退一步講，即使雙方合同中約定了學區房內容，王海燕、曾凡偉所在的羅蘭香谷二期小區的所有適齡學童，均能到十三中學就讀，也根本不存在合同目的不能實現的責任后果，王海燕、曾凡偉以此主張合同撤銷或解除，沒有任何根據。3.根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，將銷售廣告和宣傳資料視為要約的前提是宣傳房屋及相關設施必須在出賣人商品房開發規劃范圍之內，而本案的學校并不在該小區樓盤的開發規劃范圍之內，不符合司法解釋的構成條件。同時，王海燕、曾凡偉主張違約的事由，也并不是基于保利房地產公司對房屋及相關設施的允諾沒兌現引發。王海燕、曾凡偉訴求的學區主張不構成合同要約內容，保利房地產公司不存在違約情形。二、本案不具備合同可撤銷事由，王海燕、曾凡偉主張無法律依據。本案中，雙方合同中并沒有學區的約定，且至今教育主管部門也沒有明確的書面蓋章公示，即案涉房屋不屬于十三中學學區以及小區內適齡學童不能上十三中學就學的告知，王海燕、曾凡偉主張欺詐等沒有依據，本案不具備合同可撤銷事由。保利投資公司一審述稱，本案是合同糾紛，該公司非合同主體，應駁回王海燕、曾凡偉對保利投資公司的起訴。一審法院查明一審法院經審理認定事實如下：2019年7月8日，王海燕、曾凡偉與保利房地產公司簽訂了《商品房買賣合同(預售)》，由王海燕、曾凡偉購買保利房地產公司開發的金廠保利羅蘭香谷二期A15號樓3單元2層201號，建筑面積144.11平方米，房屋總價款907132元。王海燕、曾凡偉于2019年7月8日前支付首期房價款707132元，余款人民幣20萬元申請貸款支付。補充協議，約定：對于主合同的訂立以及對于該房屋價格有重大影響的因素，甲、乙雙方均已在主合同及本補充協議中進行了約定，不存在遺漏情況，甲、乙雙方的權利、義務、責任及甲方有關該項目的一切承諾均以主合同、附件及本協議的約定為準，甲方員工、甲方代理人、銷售人員或乙方通過口頭、書面、實物及其他形式(包括但不限于雙方在交易過程中口頭表達的意向和信息、廣告、宣傳片、樓書、示范單位、沙盤、模型等)所表達或提供的信息都不作為確定甲、乙雙方權利、義務、責任及甲方有關該項目的一切承諾的依據，不構成合同內容，雙方不受其約束。合同及補充合同中的文字表述是出賣人和買受人唯一的約定，任何與文字約定不一致或者文字約定中沒有之內容，均不為出賣人所承認，出賣人亦對此不承擔任何賠償責任。合同簽訂后，王海燕、曾凡偉按合同約定向保利房地產公司支付了全部購房款。一審法院認為一審法院認為，依法成立的合同對當事人具有約束力。雙方簽訂的《商品房買賣合同(預售)》及合同補充協議，內容合法。《商品房買賣合同補充協議》載明：對于主合同的訂立以及對于該房屋價格有重大影響的因素，甲、乙雙方均已在主合同及本補充協議中進行了約定，不存在遺漏情況，甲、乙雙方的權利、義務、責任及甲方有關該項目的一切承諾均以主合同、附件及本協議的約定為準，甲方員工、甲方代理人、銷售人員或乙方通過口頭、書面、實物及其他形式(包括但不限于雙方在交易過程中口頭表達的意向和信息、廣告、宣傳片、樓書、示范單位、沙盤、模型等)所表達或提供的信息都不作為確定甲、乙雙方權利、義務、責任及甲方有關該項目的一切承諾的依據，不構成合同內容，雙方不受其約束。合同及補充合同中的文字表述是出賣人和買受人唯一的約定，任何與文字約定不一致或者文字約定中沒有之內容，均不為出賣人所承認，出賣人亦對此不承擔任何賠償責任。該協議表明，經雙方協商一致，合同及補充合同中的文字表述是出賣人和買受人唯一的約定，約定應當優先適用，相關廣告宣傳材料等已被排除于《商品房買賣合同》之外，不能作為案涉房屋是江南小學、十三中學的學區房要約或承諾的依據。上述協議并未免除保利房地產公司責任，加重王海燕、曾凡偉責任，排除王海燕、曾凡偉主要權利。王海燕、曾凡偉主張協議無效沒有法律依據。王海燕、曾凡偉主張保利房地產公司在向其銷售房屋時存在欺詐行為，以該樓盤為江南小學、十三中學的學區房為由承諾王海燕、曾凡偉，其提供的證據不足以證明，其要求撤銷雙方簽訂的《商品房買賣合同》及相關其他訴訟請求，缺乏事實依據，該院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款：“依法成立的合同，自成立時生效。”、第五十四條：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的；(二)在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。”《最高人民法院關于適用若干問題的解釋》第九十條：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。”之規定，遂判決：駁回王海燕、曾凡偉的訴訟請求。案件受理費7753元，由王海燕、曾凡偉負擔。本院二審期間，各方當事