1/19房地產報告日期：2024年08月15日7月成交面積同比呈“新房弱，二手房強”o本輪周期修復路徑前瞻判斷在我們5月4日發布的深度報告《打破負循環，探尋修復路徑》中提到了本輪周期的基本面修復路徑，在5月21日專題報告《地產長期格局確立細分領域長牛》中提到了房企估值的修復路徑：1）在跟蹤行業修復方面，我們認為可主要關注三方面：①成交量修復看帶看量，②房價修復看拋壓力度，③帶看和量價修復持續性要看3個月。2）修復的傳導鏈條方面，我們認為本輪周期應率先關注核心城市土地價格-->高端新房售價和銷售情況-->二手房銷售情況-->新房整體銷售修復情況。3）在估值修復節奏上，我們認為，地產周期產生拐點后，第一階段估值會先修復悲觀預期，估值參考2023H2，第二階段是資產價格修復，龍頭房企估值參考2022年，第三階段是參考周期下行前行業較穩定時的估值（龍頭公司有溢價）。o土地成交：全國樓面價記錄刷新，平均樓面價延續上漲2024年1-7月全國300城推出住宅建筑面積1.4億平，同比下降41.5%，成交面積為1.1億平，同比下降36.3%；成交樓面價6030元/平方米，較2023年平均成交樓面價5814元/平方米上漲3.7%。此外8月7日，綠城中國以總價約48億元摘得上海市徐匯區斜土街道地塊，樓板價13.1萬元/平，溢價率觸上限達30%，時隔8年全國單價最貴地王再次誕生。從數據來看，雖然土地市場總量供需成交面積和金額同比走弱，但部分核心城市土地價格呈現企穩或上升趨勢，土地市場量少質優的現象依然存在。對開發商而言，更高土地成交均價是要適配更強產品力以支撐房價，市場競爭傾向于有中高端產品線的開發商。o市場成交：7月淡季新房成交回落，二手房成交韌性凸顯1）新房：30城新房銷售環比降超3成，累計同比降幅保持收窄。根據克爾瑞數據，7月30個重點城市整體成交1009萬平方米，環比下降29%，同比下降11%，7月單月成交量與二季度均值相比下降16%，僅高于1-2月水平。2024年1-7月累計成交同比下降36%，降幅較6月收窄3個百分點。根據國家統計局數據，2024年1-7月全國新建商品房銷售面積為5.4億平方米，同比下降18.6%，降幅環比收窄0.4pct；7月單月商品房銷售面積為0.62億平方米，同比下降15.4%，環比下降44.7%。2）二手房：重點城市普遍表現亮眼，三四線城市同環比降幅收窄。根據克爾瑞數據，7月22個重點城市二手房成交面積為1393萬平方米，環比下降3%，同比增長31%，增幅較6月擴大7pct。前7月累計成交面積為8731萬平方米，累計同比下降4%，跌幅延續收窄趨勢。3）冰山指數：活躍指數環比微降，房價指數月環比跌幅約為1%。重點50城冰山活躍指數7月第四周冰山活躍指數絕對值環比下降1.5%，整體來看市場進入7-8月淡季后帶看熱度變化不大；7月28日重點50城冰山房價指數為18618元/平，較6月末下跌0.9%，房價水平仍保持低位波動。o改善項目案例：政府改善設計規范，產品力推升銷售表現2024年以來可以看到很多城市調整建筑設計規范助力推升產品力，而產品力提高帶動銷售表現改善，同時能夠提升房企拿地積極性。例如1）7月浙江德清出讓了首宗“第四代住宅”地塊，可打造總計1.38萬平方米的空中庭院，且不計入容積率，該宗土地由德清青創城市發展有限公司以溢價率32%競得。2）鄭州yangfan02@wuguilun@22/19請務必閱讀正文之后越秀天悅江灣項目部分戶型贈送面積高達32.65㎡，實現綜合得房率接近100%，2024年上半年該項目以7.39億元銷售額位居主城金額榜TOP5。o地產板塊行情回顧：7月申萬房地產指數漲幅為2.3%，1-7月指數區間累計跌幅為17%，自5月17日指數見頂后累計跌幅達20.1%。雖然地產行業政策端及市場端未出現明顯催化，但地產指數震蕩上漲，或表明地產股拋壓有所減弱。典型房企中，截至8月14日，保利發展、招商蛇口、濱江集團PB估值分別為0.5、0.8、0.97倍，較2023年資產降價銷售階段的PB估值分別減少0.34、043、0.26倍。o投資建議自5月17日指數見頂后指數回撤已超20%，或表明對地產市場修復持續性較大的分歧在指數端已經體現，7月進入淡季后二手房成交環比微降，表明市場成交韌性仍存，且地產板塊指數震蕩上漲2.3%，部分地產股拋壓或將持續減弱。此外，據中指研究院監測，全國范圍內已有10余城發布征集商品房用作保障性住房的公告，明確房源征集范圍、條件和價格。8月7日一線城市中深圳市發布了保障房征集公告。我們認為深圳市發布保障房征集公告具備標志性意義。我們認為下半年值得關注的是收儲政策條件的放松和落地速度的加快，年內政策加碼企穩地產仍是大概率事件。投資標的上，我們看好并建議關注：1）改善型開發商，未來細分領域長牛，關注：華潤置地、中國海外發展、保利發展、招商蛇口、建發國際集團、濱江集團、綠城中國；2）新模式下持有運營資產優勢顯現，率先走出估值切換邏輯，關注：龍湖集團；3）龍頭中介，業績彈性高，關注：貝殼-W、我愛我家。o風險提示需求側修復不及預期。政策效果不及預期。3/19請務必閱讀正文之后正文目錄 5 6 83.1新房銷售：30城新房銷售環比降超3成，累計同比降幅保持收窄 3.2二手房銷售：重點城市同環比均增，成交前置指標環比微降 3.3房貸利率：廣州房貸利率低至2.9%，全國250城取消利率下限 13 155.1地產板塊7月行情復盤 5.2重點房企估值修復節奏 17 184/19請務必閱讀正文之后圖1：本輪周期修復路徑推演 圖2：全國300城住宅用地供求情況 圖3：重點30城商品住宅成交面積及同比 圖4：百強房企單月成交面積及同比 圖5：2019-2024年6月重點30城單月銷售情況 9圖6：全國房地產行業新房當月銷售面積 9圖7：全國房地產行業開發投資完成額 9圖8：全國房地產行業新開工及竣工當月成交情況 9圖9：全國房地產行業新開工、竣工及施工累計同比 9圖10：2024年1-7月北京市單月二手房成交套數及環比 圖11：2024年1-7月上海市單月二手房成交套數及環比 圖12：2024年1-7月深圳市單月二手房成交套數及環比 圖13：2024年1-7月杭州市單月二手房成交套數及環比 圖14：重點50城冰山活躍指數 圖15：重點50城冰山房價指數同比 圖16：鄭州越秀天悅江灣143㎡戶型示意圖片 圖17：鄭州越秀天悅江灣127㎡客廳實景圖片 圖18：鄭州越秀天悅江灣127㎡客廳實景圖片 圖19：申萬房地產指數變化情況 圖20：2024年7月A股典型房企漲跌幅 圖21：2024年7月H股典型房企漲跌幅 表1：2024年7月22城住宅用地土拍溢價地塊 7表2：重點22城二手房銷售情況 表3：部分政策松綁省市房貸利率情況 表4：部分典型A股房企PB估值 表5：部分典型H股房企PB估值 表6：房地產開發類相關重點公司估值情況 5/19請務必閱讀正文之后在5月4日發布的深度報告《打破負循環，探尋修復路徑》中，我們推演了本輪周期的修復路徑，核心觀點如下：2024年我們看到政策在化解風險方面做了更多具體的部署，與2022－2023年政策相比，對房地產項目的融資支持有實質性的進展，此外還開始了現房庫存的收購工作。我們認為，化解風險是打破行業負循環的第一步，但要形成良性循環還需要更多政策在增強需求購買力和改善需求預期方面發力。1）增強需求購買力：財政發力推動工程落地+降低購房成本房地產產業鏈條長，涉及就業人口多。“三大工程”及地下管網工程的落地需要財政持續發力，實物工作量落地可以起到“以工代賑”的效果，增加就業崗位，拉動居民收入，穩定收入預期，正向作用在提升市場購買力上。此外，在購房成本降低方面，我們認為房貸利率的下降幅度可參考與GDP的軋差，稅費減免和個稅抵扣上限的提升等降本措施也能夠間接提升購買力。2）改善需求預期：保交樓+去化庫存+雙軌制2023年二手房和新房成交情況顯示目前需求韌性仍在，且2024年新房銷售復蘇仍有基礎。首先，在恢復購房者對期房信心上，我們認為保交樓政策在2024年還需持續。其次，參考2000年海南房地產市場興衰情況和救市政策，我們認為政策發力去化現房和土地庫存，促進供需平衡有利于市場加速修復，2024年在回收現房庫存和閑置土地、優化土儲供應上仍具備優化空間。第三，在改善需求側對房產價值長期預期方面，我們認為在雙軌制下可以推動中高端商品房（好房子）回歸市場化機制，并給予開發建造高品質住宅更多政策傾斜（例如優化戶型得房率、降低拿地間接成本等）。3）在行業及房企估值的修復路徑關注指標上，我們將主要觀點總結如下：①在跟蹤行業基本面修復方面，我們認為可主要關注三方面：成交量修復看帶看量，房價修復看拋壓力度，帶看和量價修復持續性要看3個月。②在行業修復的傳導鏈條方面，我們認為本輪周期應率先關注核心城市土地價格-->高端新房售價和銷售情況-->二手房銷售情況-->新房整體銷售修復情況。③在估值修復節奏上，我們認為，地產周期產生拐點后，第一階段估值會先修復悲觀預期，估值參考2023H2時期，第二階段是資產價格修復，龍頭房企估值參考2022年時期，第三階段是參考周期下行前行業較穩定時的估值（龍頭公司有溢價）。6/19請務必閱讀正文之后300城土地供需縮量超3成，平均成交樓面價保持上漲。2024年1-7月全國300城推出住宅建筑面積1.4億平，同比下降41.5%，成交面積為1.1億平，同比下降36.3%；成交樓面價6030元/平方米，較2023年平均成交樓面價5814元/平方米上漲3.7%。平均成交樓面價保持上漲，一方面受到供地結構和質量提高的影響，另一方面也受到部分核心地塊競爭激烈導致的溢價率提升影響。0202120222023mm推出面積（萬平）成交面積（萬平）核心地塊土拍熱度較高，上海徐匯地塊破全國樓面價記錄。7月22城住宅用地成交溢價率5.1%，較6月提升2個百分點，溢價率雖然自5月以來保持增加，但仍低于2023年平均溢價率5.9%和2024年1-7月平均溢價率5.7%。具體城市來看，北京、上海、杭州部分核心區地塊房企舉牌意愿較高，如北京東城區金魚池地塊成交溢價率達25%，上海楊浦長白、平涼兩宗地成交溢價率均在20%左右，杭州濱江區長河、臨平數字商貿城地塊成交溢價率均在30%以上。成都及南京部分地塊也能夠保持較高的溢價率。8月重點城市土拍熱度延續，舉例來看，上海市時隔8年上海再次誕生國內單價最貴地王，杭州市8月首場土拍地塊誕生出新的“板塊地王”。具體來看，1）8月7日，上海市徐匯區斜土街道xh128D-07地塊被綠城中國以總價約48億元奪得，樓板價13.1萬元/平方米，溢價率觸及最高限制，達到30%。2）8月13日，偉星房產摘得杭州東新地塊，溢價率達到24.2%，拿地樓面價36259元/平方米，創2018年以來東新板塊內新高。7/19請務必閱讀正文之后京土儲掛(東)[2024]021號京土儲掛(海)[2024]026號保利發展杭政儲出[2024]73號杭政儲出[2024]76號杭政儲出[2024]72號眉山發展控股3合肥合肥超許置業金基地產4金新城集團在我們5月4日發布的深度報告《打破負循環，探尋修復路徑》中提到，本輪周期修復的傳導路徑為“修復的傳導鏈條：核心城市土地價格-->高端新房售價和銷售情況-->二手房銷售情況-->新房整體銷售修復情況”。其核心邏輯在于，政策在穩定房價方面先采取“穩局部”的措施，核心城市以出讓優質地塊的方式穩住出讓土地的地價，其地上要建造的住房需要配以更強產品力的商品房來適配更高的價格。新房價格起到標桿的作用，對穩定周邊二手房價的心理預期有一定的作用。8/19請務必閱讀正文之后7月新房銷售環比下降36%，累計成交同比降幅收窄。根據克爾瑞數據，7月30個重點城市整體成交1009萬平方米，環比下降29%，同比下降11%，7月單月成交量與二季度均值相比下降16%，僅高于1-2月水平。2024年1-7月累計成交同比下降36%，降幅較6月收窄3個百分點。根據國家統計局數據，2024年1-7月全國新建商品房銷售面積為5.4億平方米，同比下降18.6%，降幅環比收窄0.4pct；7月單月商品房銷售面積為0.62億平方米，同比下降15.4%，環比下降44.7%。我們認為，成交總量下降不僅受到7月傳統淡季及核心城市政策效應減弱的影響，也受到推盤量減少的影響，7月重點30城新增供應環比下降約24%。百強房企銷售環比下降，累計業績降幅保持收窄。根據克爾瑞數據，2024年7月，百強房企實現銷售操盤金額2791億元，環比下降36.4%，同比降低19.7%，單月業績規模繼續保持在歷史較低水平。2024年1-7月百強房企累計業績21309億元，同比降低37.5%，降幅收窄2個百分點，累計降幅保持收窄。開發投資額及施工面積降幅擴大，新開工面積降幅收窄。根據國家統計局數據，2024年1-7月全國房地產開發投資額為6.1萬億元，同比下降10.2%，降幅環比擴大0.1pct；新開工面積為4.4億平，同比下降23.2%，降幅環比收窄0.5pct；施工面積為70.3億平，同比下降12.1%，降幅環比擴大0.1pct；竣工面積為3.0億平方米，同比下降21.8%，降幅環比持平。2,5002,0001,5001,00050001335-11%-29%250%200%150%100%50%0%-50%-100%重點30城成交面積（萬平，左軸）環比（%，右軸）同比（%，右軸）7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000150%100%50%0%4%-50%-100%4389-19.7%-36.7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000150%100%50%0%4%-50%-100%4389-19.7%-36.百強房企銷售操盤金額（億元，左軸）同比（%，右軸）環比（%，右軸）9/19請務必閱讀正文之后-33.6%14,00012,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000-18.2%-22.8%6233-18.2%-22.8%6233-11.0%-12.2%-18.3%0%-5%-10%-15%-20%-25%-14.5%-10.6%-15.4%當月銷售面積（萬平，左軸）同比（%，右軸）40,00030,00020,00010,000040%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%mm當月新開工面積（萬平，左軸）mm當月竣工面積（萬平，左軸）新開工同比（%，右軸）--竣工同比（%，右軸）14,00012,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000-10.3%-10.8%0%-10.3%-10.8%0%-2%-4%-6%-8%-10%-12%-14%-10.1%-12.5%-11.0%-11.0%-11.3%-10.1%8348房地產開發投資當月完成額（億元，左軸）同比（%，右軸）-12.1%-21.8%-23.2%30%20%10% 0%-10%-20%-30%-40%-12.1%-21.8%-23.2%——新開工面積累計同比（%）施工面積累計同比（%）竣工面積累計同比（%）10/19重點城市普遍表現亮眼，三四線城市同環比降幅收窄。根據克爾瑞數據，7月22個重點城市二手房成交面積為1393萬平方米，環比下降3%，同比增長31%，增幅較6月擴大7pct。24年1-7月累計成交面積為8731萬平方米，累計同比下降4%，跌幅延續收窄趨勢。分線城市來看，一線城市7月成交量環比下降9%，主要受到上海環比下降幅度較大影響（環比-27%其余一線城市環比均上漲，同比增長43%，其中深圳同比增幅達91%；二線城市7月成交量環比增長1%，同比增長32%，其中成都、大連表現亮眼，環比分別增長17%、16%；三四線城市7月成交量環比下降6%，同比下降3%，同環比降幅較6月均收窄，但其中資陽、渭南、寶雞等部分城市同環比均保持上漲。7443220,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000125.4%125.4%16,46516,46515,05014,98213,9127,010-49.6%17,26615,803-4.8%-0.5%4.9%9.9%140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%北京:二手房成交套數（套，左軸）環比（%，右軸）30,00025,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000200%200%174.3%150%20,221100%50%0%22.7%-50%-100%6.3%-14.8%26,37620,38018,31517,22616,405-55.1%7,37144.0%-上海:二手房成交套數（套，左軸）環比（%，右軸）11/196,0005,0004,0003,0002,0001,00005,616116.3%5,0318.4%-1.7%3.2%4,9465,1035,616116.3%5,0318.4%-1.7%3.2%4,6414,1492,14610.1%10.1%-48.3%-48.3%140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%深圳:二手房成交套數（套，左軸）環比（%，右軸）6,0005,0004,0003,0002,0001,00005,6764,9045,6764,904333.3%1,160 17.7% -13.6%-69.7%4,8214,7405,0263,830-5.7%1.7%400%350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%杭州:二手房成交套數（套，左軸）環比（%，右軸）活躍指數環比微降，房價指數月環比跌幅約為1%。根據冰山指數分周數據來看，重點50城冰山活躍指數7月第四周冰山活躍指數絕對值較6月絕對值下降1.5%，7月冰山活躍指數絕對值雖然微降，但整體來看市場進入7-8月淡季后帶看熱度變化不大；重點50城冰山房價指數月滾動環比7月第1-4周降幅保持在1%左右，7月28日重點50城冰山房價指數為18618元/平，較6月末下跌0.9%，房價水平仍保持低位波動。45重點50城活躍指數4035 21.3 21.3 15.0 15.0 13.1 13.1 11.2 11.250重點50城冰山指數月度環比-0.93%0.0%-0.2%-0.4%-0.6%-0.8%-1.0%-1.2%-1.4%-1.6%-0.93%展望8月，考慮到7-8月是地產行業傳統銷售淡季，且1）重點50城市場帶看熱度變化不大，2）二手房價暫未企穩，重點50城冰山房價指數周度數據環比持續為負，月度跌幅約在1%左右，3）從8月前14天來看，根據Wind數據，8月1日-14日重點30城新房成交面積291萬平，較7月同期下降19.8%，4）517新政后政策端效力減弱，收儲政策落地節奏仍需跟進。因此，我們認為8月二手房銷售絕對值規模或有望保持平穩，而新房市場銷售成交或延續低位波動或同比下降。12/19廣州房貸利率低至2.9%，全國250城取消利率下限。根據克爾瑞數據，截至7月23日，全國超250城已取消房貸利率下限，僅北京、上海、深圳等城市首套房和二套房房貸利率與LPR掛鉤。根據中房網消息，8月15日廣州地區首套房貸利率部分銀行的利率降至2.9%，接近公積金貸款利率的2.85%，廣州作為房貸利率市場化的首個一線城市，房貸利率降至3%以下，標志意義明顯。當前階段降低房貸利率是減少購房成本的重要方式，當前大部分城市已取消房貸利率下限，但部分核心城市房貸利率仍在3.4%左右，我們認為未來房貸利率整體仍具下降空間。江蘇(10個城市)、廣東(19個城市)、寧夏(全省)、遼寧((全省)、青海(全省)、云南(全省)、山東(全省)、福建(全省)、西藏(全省)、新疆(全省)、山省)、黑龍江(全省)、廣西(全省)、陜西(全省)、湖北(全省)、湖南(全省)、甘肅(113/19在我們5月4日發布的深度報告《打破負循環，探尋修復路徑》中提到，目前國內商品房數量供應足夠，但高品質住房占比較少，歷史上無電梯的老房、異形戶、周邊資源配套不完善的住房會逐步得到替代。就提升改善型住房的產品力或者吸引力方面，我們認為參考2019年杭州未來社區的模式值得借鑒，包括放松開發階段改善型住房規劃限制、給與產品更高的得房率和更合理的布局空間等。此外，隨著商品房的限制性條件逐步放開，高品質住宅的價格將逐步回歸市場調節，使得中長期資產端的價值具備一定的波動性，從而能夠引領居民對房價中長期預期恢復信心。在本輪周期修復路徑中，高品質住房價格企穩或者抬升，是周期修復的先行指標，通過區域內一二手房價差，可逐步帶動周邊同類二手房價格的性價比和成交活躍度。2023年以來多地在提升住宅品質方面出臺相關支持政策，當前產品力加強在市場新一批的產品中已有所體現，例如得房率提升、層高增加等。2024年以來可以看到部分城市調整建筑設計規范助力推升產品力，而產品力提高帶動銷售表現改善，同時能夠提升房企拿地積極性。案例1-政府修改設計規范推升產品力：第四代住宅是當前推動市場產品力提升一種重要的產品形態，根據第一財經報道，百強房企在全國已經開發近百個第四代住宅項目。2024年以來浙江省下轄的紹興、溫州、金華、湖州等地的新推地塊中，相繼出臺“計容新規”，部分新掛牌宅地中注明，空中花園綠化陽臺、小區景觀綠化亭廊、開放式風雨連廊等不計容積率，挑高客廳只算單層面積等。7月，浙江德清出讓了首宗第四代住宅地塊，項目可打造總計1.38萬平方米的空中庭院，且不計入容積率，該宗土地由德清青創城市發展有限公司以2.91億元的價格競得，樓面價5265元/平方米，溢價率32.33%。案例2-產品力提升推動項目暢銷：根據克爾瑞調研的數據，鄭州越秀天悅江灣143㎡戶型，以南向陽臺為核心亮點，9.4米開闊開間搭配2.7米進深，贈送面積高達32.65㎡，輔以飄窗與北向設備平臺的贈送設計，顯著提升居住舒適度與實用性，實現綜合得房率接近100%。根據鄭州主城2024年上半年商品住宅銷售統計，越秀天悅江灣以7.39億元銷售額位居主城金額榜TOP5及功能改善金額榜TOP2，彰顯了其市場競爭力和購房者的認從當前的市場反饋來看，強產品力的產品在銷售速度和價格方面表現優異，對于購房客戶來說，產品力強的好產品正在成為改善型客戶入場新的推動力；對于房企來說，在當前階段通過產品力的創新和提升是保障銷售通暢的重要方式；此外，對于地方政府來說，新的設計規范出臺，有助于提升房企拿地積極性，從而推升土地出讓收入。14/1915/19行業指數震蕩上漲，7月板塊跌幅為2.3%。2024年7月申萬房地產指數（801180.SI）漲幅為2.3%，1-7月指數區間累計跌幅為17%，自5月17日指數見頂后累計跌幅達20.1%。在政策端，7月第二十屆三中全會在推進未來中國式現代化上給出長期改革方向；在市場端，北京、深圳、廣州等核心城市二手房成交表現出銷售韌性，但新房市場受到多方面因素影響成交環比下降超3成，市場對銷售修復的持續性上仍存在較大分歧。雖然地產行業政策端及市場端未出現明顯催化，但地產指數震蕩上漲，或表明市場對行業銷售修復持續性較大的分歧預期已經體現，因此地產股拋壓有所減弱。綠地控股張江高科保利發展綠地控股張江高科保利發展 招商蛇口 首開股份華夏幸福榮安地產天健集團華僑城A金科股份華發股份金融街榮盛發展金地集團mm4.7%mm3.5%2.3%-2.5% 越秀地產 -13.3%合景泰富集團中國奧園金地商置16/19在5月21日外發報告《行業專題：地產長期格局確立細分領域長牛》中，我們對本輪周期的估值修復路徑進行了推演，我們認為，地產周期產生拐點后，第一階段估值先修復悲觀預期，此階段房企穩定經營有保證，但資產仍能降價銷售；第二階段是資產價格修復，此階段基本面出現企穩，房價止跌且開始進入修復通道；第三階段是參考周期下行前行業較穩定時的估值（龍頭公司有溢價此階段供給側出清帶來行業集中度提升，房企競爭壓力減少，利潤率修復、拿地權益比提升、凈資產提升均會推動公司EPS增長。典型房企中，截至8月14日，保利發展、招商蛇口、濱江集團PB估值分別為0.5、0.8、0.97倍，較2023年資產降價銷售階段的PB估值分別減少0.34、043、0.26倍，估值修復均處第一階段。-0.33-0.14-0.19-0.19-0.04-1.09-0.117/19參考歷史周期，政策拐點出來后70大中城市房價環比由負轉正需要1-2個季度，現階段仍處于加速筑底階段，對基本面的修復還需要更多耐心。修復逐步形成的過程即是預期差收斂的過程，預期差收斂能繼續推動地產公司估值修復。自5月17日指數見頂后指數回撤已超20%，或表明對地產市場修復持續性較大的分歧在指數端已經體現，7月進入淡季后二手房成交環比微降，表明市場成交韌性仍存，且地產板塊指數震蕩上漲2.3%，部分地產股拋壓或將持續減弱。此外，據中指研究院監測，全國范圍內已有10余城發布征集商品房用作保障性住房的公告，明確房源征集范圍、條件和價格。8月7日一線城市中深圳市發布了保障房征集公告。我們認為深圳市發布保障房征集公告具備標志性意義。我們認為2024年下半年，收儲政策條件優化和加快落地是大概率時間，年底前政策還有望進一步發力。我們建議關注以下標的：1）改善型開發商，未來細分領域長牛，關注：華潤置地、中國海外發展、保利發展、招商蛇口、建發國際集團、濱江集團、綠城中國；2）新模式下持有運營資產優勢顯現，率先走出估值切換邏輯，關注：龍湖集團；3）龍頭中介，業績彈性高，關注：貝殼-W、我愛我家。市值