1江蘇省地方標準《閑置農(nóng)戶房屋使用權流轉交易服務規(guī)范》（送審稿）編編制說明標準起草組二〇二三年十一月2江蘇省地方標準《閑置農(nóng)戶房屋使用權流轉交易服務規(guī)范》（送審稿）編制說明一、目的意義宅基地是農(nóng)民最基本的生活保障,同時也是農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展和社會穩(wěn)定的重要基礎。農(nóng)戶房屋是農(nóng)民群眾的重要固定資產(chǎn)。隨著城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展，農(nóng)村出現(xiàn)了大量閑置的農(nóng)戶房屋。為了盤活農(nóng)村的存量資源，提高農(nóng)民的收入，開展農(nóng)村閑置農(nóng)戶房屋使用權流轉交易工作具有重要的意義。一是以小市場推動城鄉(xiāng)大發(fā)展。城鄉(xiāng)一體化是我國當前經(jīng)濟社會體制改革的重要環(huán)節(jié)，要求逐步建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設用地市場、完善宅基地管理制度、充分保障農(nóng)民的用益物權。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，從2006—2020年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率由44.3%上升到60%以上，將近2億農(nóng)民到城市定居，導致形成了大量的“空心村”，農(nóng)業(yè)轉移人口數(shù)量不斷增加，農(nóng)村宅基地和住宅閑置現(xiàn)象日益凸顯。江蘇常住人口城鎮(zhèn)化率74.4%，閑置情況更加明顯。推動農(nóng)戶房屋使用權自由、高效、規(guī)范流轉，流轉所獲的收益可以作為農(nóng)民進城的原始積累，推動城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展。二是以小要素促進資源大流轉。資源合理配置的核心在于生產(chǎn)要素能夠在城鄉(xiāng)間自由流通。中共中央、國務院《關加完善的要素市場化配置體制機制的意見》明確“深化農(nóng)村宅基地制度改革試點，深入推進建設用地整理，完善城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策，為鄉(xiāng)村振興和城鄉(xiāng)融合發(fā)展提供土地要素保障。”3依托全省農(nóng)村產(chǎn)權交易市場，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，著力破除阻礙農(nóng)村資源要素尤其是宅基地等土地資源自主有序流動的體制機制障礙，有利于節(jié)約土地資源，促進農(nóng)村土地的集約化、高效化的發(fā)展，全面提高要素協(xié)同配置效率。三是以小財產(chǎn)保障農(nóng)民大權益。2022年全省農(nóng)民人均可支配收入為28486元，增長6.3%。從收入結構看，工資性收入是主要來源，經(jīng)營性收入占三成左右，財產(chǎn)性收入是農(nóng)民收入中的短板，占比不足4%。總體來看，財產(chǎn)性收入潛力很大，用好改革這個關鍵一招，關鍵在盤活農(nóng)村宅基地，激發(fā)農(nóng)村自身活力、本規(guī)范作為首個農(nóng)村宅基地使用權交易流轉交易方面的地方標準，將填補我省在農(nóng)村農(nóng)戶房屋使用權流轉交易標準化建設方面的空白。二、任務來源本標準由2022年6月江蘇省市場監(jiān)督管理局發(fā)布的《關于下達2022年度江蘇省地方標準項目計劃的通知》（蘇市監(jiān)標〔2022〕192號）批準立項，項目序號83，標準名稱為《農(nóng)村宅基地使用權流轉服務規(guī)范》，承擔單位為江蘇省農(nóng)村合作經(jīng)濟經(jīng)營管理站。根據(jù)GB/T40638—2021《農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易服務術語和服務分類》明確的術語，綜合征求意見反饋的意見以及專家研討4會的專家意見，為提高標準的科學性和可操作性，將標準名稱調(diào)整為《閑置農(nóng)戶房屋使用權流轉交易服務規(guī)范》。為確保標準內(nèi)容的科學性、合理性，標準起草單位在申報單位江蘇省農(nóng)村合作經(jīng)濟經(jīng)營管理站的基礎上，增加了江蘇省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳、江蘇省財政廳、常州市武進區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、沛縣農(nóng)村綜合產(chǎn)權流轉交易中心、昆山市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、江蘇省質(zhì)量和標準化研究院。江蘇省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳和江蘇省財政廳具有豐富的農(nóng)村項目管理經(jīng)驗，常州市武進區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、昆山市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局和沛縣農(nóng)村綜合產(chǎn)權流轉交易中心在宅基地使用權流轉方面具有豐富的管理和實踐經(jīng)驗，對于標準技術內(nèi)容的完善提供了重要的技術支撐。江蘇省質(zhì)量和標準化研究院具有豐富的標準研制經(jīng)驗，為標準研制工作提供了重要的技術支撐。三、編制過程標準編制工作分五個階段：第一階段：成立工作組2022年6月，項目任務下達后，江蘇省農(nóng)村合作經(jīng)濟經(jīng)營管理站、江蘇省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳、江蘇省質(zhì)量和標準化研究院聯(lián)合成立了標準起草工作組，召開了標準研制啟動會，制定了相應的工作方案和計劃。第二階段:資料收集2022年7月，根據(jù)國務院、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部及江蘇省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳等關于宅基地改革工作的有關法律法規(guī)及文件精神，工作組結合全省已開展農(nóng)戶房屋和宅基地使用權流轉工作的實際情況，通5過收集和分析研究中共中央國務院《關于穩(wěn)步推進農(nóng)村集體產(chǎn)權制度改革的意見》（中發(fā)﹝2016﹞37號）、《深化農(nóng)村宅基地制度改革試點方案》、國務院辦公廳《關于引導農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易市場健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2014〕71號）、中央農(nóng)村工作領導小組辦公室、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部《關于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部自然資源部《關于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》、江蘇省委辦公廳《江蘇省關于深化農(nóng)村集體產(chǎn)權制度改革的實施意見》、江蘇省委農(nóng)辦省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳省自然資源廳《關于加強和規(guī)范農(nóng)村宅基地管理工作的通知》、江蘇省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳《關于積極開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的意見》等文件，提煉其中關于閑置農(nóng)戶房屋使用權流轉交易方面的要求，在結合宅基地改革試點單位的經(jīng)驗基礎上明確了標準的框架結構和標準各部分擬規(guī)定的主要技術內(nèi)容。第三階段：標準起草2022年7月-8月，工作組先后赴盱眙、沛縣、睢寧、溧陽與揚中等地實地調(diào)研了解農(nóng)村農(nóng)戶房屋使用權流轉交易工作的實際情況、存在的問題與標準化需求。通過調(diào)研，結合各試點縣工作實際，統(tǒng)籌考慮全省的情況，對標準框架的技術內(nèi)容進行了內(nèi)部研討，形成并不斷修改完善工作組討論稿（一稿）。2022年9月，根據(jù)調(diào)研收集的意見和建議，工作組對標準的技術內(nèi)容進行了多次內(nèi)部研討，并征求了國內(nèi)較早開展閑置農(nóng)房（宅基地）流轉交易試點工作——四川成都農(nóng)交所德陽農(nóng)村產(chǎn)6權交易有限公司等單位的意見，對流轉服務的范圍、內(nèi)容、程序等要求進一步細化完善，形成工作組討論稿（二稿）。2022年11月，工作組在南京召開專家研討會，會議邀請了省農(nóng)村經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)指導服務中心、南京市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、南京農(nóng)業(yè)大學、南京林業(yè)大學以及泗洪縣農(nóng)村產(chǎn)權交易中心等單位的專家。工作組根據(jù)專家提出的意見，對標準文本進一步修改完善。形成標準征求意見稿。第四階段：標準征求意見2023年1月29日，江蘇省農(nóng)村合作經(jīng)濟經(jīng)營管理站通過江蘇省農(nóng)村產(chǎn)權交易信息服務平臺以及定點發(fā)函等方式公開征匯總處理情況詳見《江蘇省地方標準〈閑置農(nóng)戶房屋使用權流轉交易服務規(guī)范〉征求意見匯總處理表》。市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局政改處、金湖縣農(nóng)村產(chǎn)權交易中心、射陽縣農(nóng)村產(chǎn)權交易中心的專家，常州市武進區(qū)宅改辦和沛縣農(nóng)村產(chǎn)權交易中心業(yè)務骨干對標準送審稿進行再次研討，工作組根據(jù)專家的意見建議，修改完善后形成標準送審稿。第五階段：標準審查2023年XX月XX日，江蘇省市場監(jiān)督管理局在南京組織召開地方標準審查會。審查專家組由XXX專家組成。四、主要內(nèi)容技術指標確立7本標準的主要技術內(nèi)容確定依據(jù)為省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳《關于積極開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的意見》等文件以及農(nóng)村宅基地制度改革試點實施方案的相關內(nèi)容。本標準主要包括了閑置農(nóng)戶房屋使用權流轉交易的總體原服務監(jiān)管以及服務評價與改進等內(nèi)容。第三章對“閑置農(nóng)戶房屋使用權流轉交易”的內(nèi)涵進行了規(guī)第四章“總體原則和要求”規(guī)定了流轉交易應遵循堅持集體所有、農(nóng)戶自愿、不改變土地用途等方面的要求。第五章“交易主體與方式”規(guī)定了轉讓方與受讓方的資格條件、流轉交易的方式以及期限等內(nèi)容。第六章“服務機構與人員”對服務機構的權限以及服務人員的基本素養(yǎng)與能力等進行了規(guī)定。第七章“服務流程及要求”規(guī)定了開展閑置農(nóng)戶房屋流轉交易的一系列流程與要求。包括農(nóng)戶申請、村級初審、鎮(zhèn)級審核、縣級復審、信息發(fā)布、接受報名、資格審查、組織交易、結果通知、結果公告、合同簽訂與出具鑒證書等內(nèi)容。第八章“服務監(jiān)管”規(guī)定了應終止交易的情形以及糾紛處理第九章“服務評價與改進”規(guī)定了應符合相關國家標準的要8附錄A~H為資料性附錄，給出了在流轉交易過程中常用的文書及表單。五、與相關法律法規(guī)和國家標準的關系標準中的技術指標符合國務院辦公廳《關于引導農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易市場健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2014〕71號）、江蘇省政府辦公廳《關于促進農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易市場健康發(fā)展的實施意見》（蘇政辦發(fā)〔2015〕13號）的要求。本標準與GB/T38746—2020《農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易土地經(jīng)營權流轉交易服務規(guī)范》、GB/T38747—2020《農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易信息平臺建設與維護》、GB/T38748—2020《農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易服務通則》、GB/T40638—2021《農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易