2010--2011年房地產市場分析及展望

2010年注定是驚濤駭浪的一年，從年初“史上最嚴厲的調控政策”到國慶前夕的“二次調控”，全國的房產正經歷著冰火兩重天的洗禮，也許只有到這個時候，我們才能靜心思考。“靜觀其變，順勢而為”或許是當前醫治傷痛的良藥。

十七屆五中全會指出，“要加快經濟結構的調整”，經濟結構的調整必將帶來新一輪產業政策的調整，其中對房地產業的政策調整必將成為一項重要課題。如何應對調整、如何把握調整中的機遇，是我們每個山海天人都應思考的問題。第一階段

房產調控政策（2010年4月——2010年9月）一、出臺背景

1、2010年3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，環比上漲1.1%；市場無視政策調控，房價呈現持續上漲態勢；

2、“兩會”剛召開完，地王頻出，高價地從一線城市向二三線城市蔓延，房價上漲預期加劇，與今年房地產政策調控的穩定市場預期目標背道而馳；

3、去年房地產市場銷售強力回暖，導致今年上半年供應持續偏緊，而累積的剛性需求旺盛，支撐房價持續向上攀升；

4、5月前后是樓市傳統的銷售旺季，在目前這樣的供需狀況、市場預期下，容易引起房價再次飆升，增加調控的難度。

二、政策要點：

1.

貸款購買二套房首付不得低于50%

a)

對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％；

b)

對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

2.

房價過高地區可暫停發放第三套房貸

a)

商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；

b)

對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

3.

二套房以住房套數界定不再以貸款為準（界定比較困難、房管局數據與銀行數據不統一）

a)

以房屋數量來認定是否為第二套、第三套；

b)

認定范圍以家庭為單位。三、市場表現

1、重點企業監測數據

（1）萬科解讀：·7月份，保利地產在全國的銷售出現明顯下滑后，8月份和9月份出現了連續兩個月的銷售上漲。

·8月份保利地產全國項目銷售面積83.81萬平米，環比大漲88.08%，成交金額68.42億元，環比大漲86.43%。8月份保利全國項目的成交均價略有下滑，為8164元/平米。2）保利地產解讀：

·7月份，保利地產在全國的銷售出現明顯下滑后，8月份和9月份出現了連續兩個月的銷售上漲。

·

8月份保利地產全國項目銷售面積83.81萬平米，環比大漲88.08%，成交金額68.42億元，環比大漲86.43%。8月份保利全國項目的成交均價略有下滑，為8164元/平米。

（3）恒大地產解讀：

·恒大地產作為新政后第一個主動降價促銷的企業，從銷售表現來看確實贏得了一定的先發優勢。

·從3月份開始，恒大地產連續5個月主動降價促銷，伴隨著價格的一路下調，恒大地產贏得了一波連續5個月的銷售業績上漲行情。2、日照商品住宅價格數據分析

（1）項目數據統計分析（換信息及數據圖片）日照商品住宅價格走勢圖日照商品房預售登記統計日照商品住宅預售登記統計四、第一階段政策評價

引用全國工商聯房地產商會會長聶梅生女士的一段話作為對第一階段房產政策的總結。

“地方政府不愿意將自己納入“部分房價過快上漲的城市”，出臺細則等于變相承認，另一方面，地方政府也在等待觀望，政策是否會出現變化，正是地方政府的滯后，新國十條的威力逐漸被市場化解”。第二階段

房地產調控政策（2010年9月29日~？）一、政策出臺背景：

1、市場出現新情況

9月重點城市成交量環比顯著回升，同比降幅進一步縮小，環比成交量，一線城市平均增加了47%，十大城市平均增加了36.9%；同比成交量，一線城市平均增加了2.1%，十大城市平均降幅縮小為7.3%。

2、“新國十條”調控政策執行有所松

a)

“上有政策，下有對策”，地方政府對調控政策執行力度不強；

b)

部分商業銀行對放貸政策有所放松。

c)

8、9月份以來房地產市場持續回暖，房價上漲預期明顯，恰逢房地產市場“金九銀十”黃金季節的到來，國慶長假期間，房地產市場很可能會出現爆發性增長，將給后續調控帶來難度

因此，中央各部委及時出臺調控措施，鞏固前期調控政策的成果，堅決遏制房地產價格過快上漲勢頭，調節供給與需求結構，緩解供需矛盾，讓房地產市場回歸理性，穩定市場預期。二、政策要點：

1、各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度

a)

房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數；

b)

嚴格施行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。

2、完善差別化的住房信貸政策

a)

各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；

b)

對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款；

c)

對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。

3、調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策

a)

對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；

b)

對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅；

c)

對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

4、整治房地產用地和建設管理調控

a)

國土部住建部出重拳，閑置土地一年以上禁止拿地；

b)

對發現并核實競買人存在下列違法違規違約行為的，禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動：

·存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為的；

·存在非法轉讓土地使用權等違法行為的；

·因企業原因造成土地閑置一年以上的；

·開發建設企業違背出讓合同約定條件開發利用土地的。

5、房產稅試點呼之欲出

a)

“加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。”表明房產稅由空轉進入實轉階段；

b)

房產稅是懸在開發商和購房者頭上的一把利劍，何時推出取決于本次調控的效果，估計明年五一前夕會在上海、北京等城市試點，銜接“限購令”的退出。

6、限購令

a)

限購令政策作為非常時期的權宜之計有一定的效果，起目的是“為供應留時間，為政策留空間”；

b)

“明知道是供需矛盾造成的結果，卻用限購令限制購買而非增加供給的方式去對付，又會有什么結果呢，只能是“傷敵八百，自傷一千”

——任志強6、加息

調整前利率調整后利率（一）整存整取定期存款

一年2.252.50（二）貸款利率

一年5.315.56五年以上5.946.14（三）住房公積金貸款

五年以下（含五年）3.333.50

a)

本次加息是央行三年來首次加息。

b)

加息是房地產市場調控政策的延續。

c)

可以抑制資產價格的大幅上漲，減輕通貨膨脹現狀。

d)

采取不對稱加息，時間越長，利率越高。很明顯是在吸收存款的同時鼓勵投資，這是為保增長所提供的加息方案。

e)

長期存款利率大幅提高，這是兩年以來的首次通過價格形式回收流動性，可以說是貨幣政策的重大轉向。三、政策評估：

1、調控更精準：此次政策針對市場新問題和新趨勢做出了更精準的調整

a)

補充了各商業銀行要禁止將消費性貸款用于購買住房的規定，商業銀行基于自身利益而采取的迂回貸款購房難以實施，及時彌補了政策的漏洞；

b)

在對首次貸款購房的首付款比例調整到30％及以上的同時，大幅度地把個人購買唯一住房的契稅減半，并對購買90平方米以下的契稅降低到1％，體現了適當收緊信貸政策，而保持積極財政政策不變，反映了調控政策的靈活性和針對性，既對首次購房支付能力影響不大，也符合國家宏觀調控總的政策方向。

2、強調新“國十條”政策的貫徹和落實

a)

要求地方立即制定實施細則，并嚴格實行問責制；

b)

要求差別化的信貸購房政策全面實施，取消了各地政策執行的彈性空間，政策效果將更加顯現；

c)

要求加大對住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督查考核力度，房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量，加大保障性住房落實政策力度；

3、調控政策相對四月“新政”更為嚴厲

a)

4月“新政”首套首付套型建筑面積90平方米以下不得低于20%，面積90平方米以上不得低于30%，9月政策要求不分戶型首付款比例調整到30%及以上，并且暫停發放第三套及以上住房貸款；

b)

4月“新政”內容部分地區可根據實際情況選擇是否執行，9月政策要求全國范圍都要執行；

c)

異地客戶貸款全面停止；

d)

對不認真執行差別化信貸政策的商業銀行，一經查實要嚴肅處理。

4、各地市場反應

a)

地方政府跟進加快

從9.29日新政出臺以來，截止到10月20日，全國共有14個城市出臺了地方細則，以“限購令”為代表，進一步落實調控新政。

b)

市場觀望情緒嚴重

以深圳為例，10月8日—10月12日，深圳日均成交71套，與政策前（9.26—9.30）278套相比下降74%，與9月同期（9.8—9.12）相比下降53%。三、房地產形勢預測

1、總結2007—2010年房地產市場，我們會發現有以下幾個特點：

a)

房地產市場在很大程度上是“政策市”，是頻繁被國家“關心”的行業。

b)

中國特殊的國情，決定了房地產市場行情不具有持續性，不會持續的火爆，也不會長時間的低迷，畢竟房地產市場一方面關乎著國家經濟發展，另一方面也關乎老百姓的民生問題。

c)

每次調控，重點打擊的是投資、投機性購房，自住房影響較小，教授花園作為休閑、度假型產品，受政策影響較大。

d)

每次調控，需求并沒有消失，就象閘門一樣暫時攔住了洪水，但水位會越來越高，特別是在流動性寬裕、CPI上漲的情況下。

2、對未來市場的預測

a)

第一階段：觀望形成期

近期的政策走向，令客戶感到國家對房地產的調控越來越