WorkFile撰寫人：行政綜合部---WorkFile撰寫人：行政綜合部項目物業(yè)費催收計劃方案項目物業(yè)費催收計劃方案關于項目物業(yè)費催收計劃

為了進一步提高物業(yè)費收繳率，收回歷史欠費，保障公司良好的經(jīng)濟收益，根據(jù)項目實際情況，特制定以下歷史欠費追繳計劃：一、成立欠費追繳小組組長全面統(tǒng)籌收費工作副組長組織數(shù)據(jù)錄入、統(tǒng)計、信息發(fā)布，資料收集歸檔，對接房產(chǎn)代付費用、組織催費實施工作名稱成員姓名工作區(qū)域管理戶數(shù)追繳目標備注第1小組第2小組第3小組第4小組二、往年欠費統(tǒng)計情況XX項目往年物業(yè)服務費總欠費X戶，金額X元，截止至202X年X月X日已追繳X戶，金額X元，未追回X戶，金額X元，綜合追繳率X%。情況說明：未追回欠費當中，其中有X戶已進行起訴，未追回金額共X元，占總欠費X%；目前該X戶已經(jīng)強制執(zhí)行，至今未能收回。此原因，導致目前指標完成偏低。下一步安排：目前該X戶已強制執(zhí)行，結案文書，已和法院溝通，X月底會收到一批文書，屆時我司會根據(jù)壞賬申請管理辦法處理，在X月中旬完成指標。

三、欠費原因及處理措施1、因房屋存在工程維修問題未交物業(yè)費的處理措施：一是對于在保修期內(nèi)的房屋遺留工程是因施工單位未及時維修而影響業(yè)主居住的情況，通知保修施工單位及時給予完成維修，說服業(yè)主繳納欠費。二是如果是維修代價較小的工程，并且欠費數(shù)量較大的業(yè)主，由物業(yè)公司的工程部適當做出一些免費小維修，以較小的代價收回拖欠的物業(yè)費，體現(xiàn)為業(yè)主服務的意識。2、因物業(yè)服務不滿意而拒交物業(yè)費的處理措施：由客服經(jīng)理協(xié)同區(qū)域管家上門與業(yè)主進行面對面溝通，了解業(yè)主對物業(yè)服務不滿意具體事項和原因，客服部針對業(yè)主提出的意見，及時協(xié)調各業(yè)務部門安排人員有針對性的進行整改，并做好業(yè)主安撫和慰問工作，化解業(yè)主的不滿，收回欠費。3、業(yè)主無理由而長期欠費的處理措施：對一些情況，物業(yè)服務中心在經(jīng)過多次打電話、上門、發(fā)催費信等方式后仍欠費的業(yè)主，收集業(yè)主欠費的材料向法院提起訴訟，依法追收拖欠的物業(yè)費，保障物業(yè)公司的合法權益。4、物業(yè)公司已起訴，法院判決破產(chǎn)的處理措施：對此情況，物業(yè)服務中心將聯(lián)系有二手業(yè)主接手的單元，通知新業(yè)主交費并辦理轉名過戶，對于新業(yè)主不愿意交納舊業(yè)主的欠費報公司申請壞帳豁免處理；對于法院已判決無財產(chǎn)可分配而房屋暫未拍賣的單元，在年底統(tǒng)一報公司申請呆帳處理。

四、追繳欠費的實施方案1、追繳欠費的時間安排由客服管家團隊全面負責催費，措施包括：（1）物業(yè)費催繳，每月10號第一次扣費，將催費任務及催費指標落實到個人，由當區(qū)管家負責（責任人：XX），每月20號第二次扣費，持續(xù)加大力度進行催收，要求未扣費成功的單位業(yè)主過來服務中心前臺交現(xiàn)金，轉賬或者管家上門收取。（2）每月物業(yè)費收繳率需達96%，力爭97%；季度必須達95%以上；年度99%；2、追繳欠費培訓指導每周組織各部門負責人與管家召開追費工作總結，對催費過程中遇到的常見性、特殊性、重點難點性的問題進行討論，并給予指導意見，進一步促進催費工作。3、追繳物業(yè)費的方式、方法：◆第一步：電話和微信催繳；◆第二步：上門催繳欠費、張貼催繳欠費函；◆第三步：暫停辦理各類業(yè)務（出入卡授權、裝修辦理、物品放行、中介看房）；◆第四步：通過郵局向居住地址寄發(fā)催繳信，用于當作起訴證據(jù)；◆第五步：成立以物管和管家的追繳隊，到業(yè)主公司、單位、其它居住地址上門現(xiàn)場追繳欠費。◆第六步：收集欠費業(yè)主資料進行法律立案訴訟（申請支付令、立案調解、開庭判決）。4、追繳物業(yè)費的激勵實施細則針對XX項目歷史欠費較為嚴重的情況，為進一步促進員工催費的積極性，完成公司下達的年度任務目標，XX項目建議對收回往年歷史欠費進行激勵機制，具體實施細則如下；（1）對于收回往年202X年X月X日以前拖欠的物業(yè)費，建議公司按照3%的標準給予收回物業(yè)費的員工進行月度即時獎勵機制（例如：收回往年欠物業(yè)費1000元獎勵30元），以促進員工催收往年歷史欠費的工作積極性。（2）對于催收歷史欠費工作不積極或措施不得力的區(qū)域管家，根據(jù)實際情況由項目進行負激勵處理。

5、下一步的欠費追繳計劃（1）加強催費的激勵機制，進一步促進員工收費工作積極性。◆對收回往年欠物業(yè)費按比例給予月度即時獎勵。◆對于外出催費的員工報銷差旅費用。◆對于催收欠費工作不積極的管家，項目給予負激勵處理。

（2）催促業(yè)主辦理銀行劃扣交費業(yè)務，進一步提高收費率。◆實行業(yè)主辦理銀行劃扣業(yè)務比例到90%以上。◆協(xié)調財務使用銀結通（四大銀行均可劃帳）平臺劃扣交費。（3）進一步組織預交物業(yè)費的活動，提高預交物業(yè)費比率。◆預交物業(yè)費贈送停車使用券。◆預交物業(yè)費贈送禮品和消費劵（協(xié)調有關商家贊助）。（4）對欠費單元實行暫停辦理各類業(yè)務。◆出入卡授權；裝修辦理；物品放行；中介看房；二手房過戶。（5）對于公司起訴法院判決的欠費單元，根據(jù)公司規(guī)定走BIP流程申報進行研究壞帳和呆帳處理，以提高收繳率。（6）成立以物管為主的追繳隊，對長期不交費的業(yè)主，進行多種方式催收欠費。◆每天以發(fā)手機信息或微信、打電話的方式實施”疲勞戰(zhàn)和騷擾戰(zhàn)術“方式，催收欠費。◆通過上門或打電話方式追到欠費業(yè)主的公司、單位去追繳欠費。◆向欠費業(yè)主的親朋好友發(fā)布欠費消息，促使業(yè)主交費。◆在大堂公示部分欠費大戶業(yè)主的通知。◆追繳隊戴著欠費的橫幅或標語，上門催交欠費。◆向政府部門通報業(yè)主的欠費情況（如居委會、銀行、工商局、稅務局）。◆通過郵局向欠費業(yè)主居住地址寄發(fā)催繳信，用于當作起訴證據(jù)。◆收集長期拖欠費用的業(yè)主資料的有關證據(jù)，向法院立案起訴收回欠費。目錄：物業(yè)費催繳規(guī)程附件一：溫馨提示(信息欄張貼)附件二：溫馨提示(發(fā)至業(yè)主)附件三：關于交納物業(yè)費的通知(信息欄張貼)附件四：關于交納物業(yè)費的通知(發(fā)至業(yè)主)附件五：物業(yè)費催交通知書附件六：關于催交物業(yè)費的函（第一次郵寄）附件七：催繳的函（第二次郵寄）附件八：繳納物業(yè)費及滯納金清單附件九：關于請求協(xié)助催收物業(yè)費的函物業(yè)費催繳操作規(guī)程1、交費提示每年末，實際執(zhí)行《物業(yè)服務合同》(含《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，以下統(tǒng)稱為合同)的物業(yè)服務中心應統(tǒng)計業(yè)主或物業(yè)使用人(以下簡稱業(yè)主)下一年度的應交物業(yè)服務費用，并以書面《溫馨提示》(含本年度第一交費周期之交費通知)進行提示。2、交費通知物業(yè)服務中心應關注業(yè)主履行交費義務的具體時間與周期。自本年度第二交費周期起，在下一交費周期前30日，物業(yè)服務中心應通過在信息欄張貼和向業(yè)主發(fā)放書面《關于交納物業(yè)費的通知》的形式提醒業(yè)主及時履行交費義務。3、電話或上門催交在業(yè)主遲延履行超過30日時，物業(yè)服務中心應電話或上門通知業(yè)主履行交費義務，并提醒業(yè)主及時補交費用，同時告知其交費的期限、方式、地點和聯(lián)系人等基本信息。4、發(fā)送物業(yè)費催交通知書在業(yè)主遲延履行超過90日時，物業(yè)服務中心應向業(yè)主送交《物業(yè)費催交通知書》。《物業(yè)費催交通知書》應將業(yè)主遲延履行義務的事實表述清楚，收費標準等依據(jù)的闡述應清楚、準確；并有催促交費的期限、方式、地點和聯(lián)系人等基本信息。5、催交物業(yè)費的函在業(yè)主遲延履行超過合同約定的交費期限后時，物業(yè)服務中心應再次向業(yè)主送交(必須有業(yè)主本人書面簽收記錄，并保存)或用郵政快遞的方式郵寄《關于催交物業(yè)費的函》。《關于催交物業(yè)費的函》應將業(yè)主遲延履行義務的事實表述清楚，收費標準等依據(jù)的闡述應清楚、準確；并有催促交費的期限、方式、地點和聯(lián)系人等基本信息。6、告知業(yè)主委員會協(xié)助催費（適用業(yè)主委員會成立的情形）在業(yè)主遲延履行超過合同約定的交費期限后，物業(yè)服務中心應在向業(yè)主送交《關于催交物業(yè)費的函》的同時以書面形式向業(yè)主委員會送交《關于請求協(xié)助催收物業(yè)費的函》，并附相關《關于催交物業(yè)費的函》。

《關于請求協(xié)助催收物業(yè)費的函》應將業(yè)主遲延履行義務的事實表述清楚，收費標準等依據(jù)的闡述應清楚、準確；并有催促交費的期限、方式、地點和聯(lián)系人等基本信息。7、催費《律師函》業(yè)主在遲延交費超過半年、一年或在《關于催交物業(yè)費的函》中約定的期間屆滿之后，仍無履行義務的表示時，物業(yè)服務中心應填寫《呈請郵寄<律師函>催收物業(yè)費審批表》進行審批，經(jīng)公司審批同意后向該業(yè)主郵寄催費《律師函》。催費《律師函》由公司法律顧問以郵政專遞的方式郵寄，物業(yè)服務中心負責人應將發(fā)函必需的信息告知公司法律顧問，公司法律顧問寄出催費《律師函》后應及時通知該物業(yè)服務中心負責人。8、仲裁或訴訟對于拒不交費的和訴訟時效即將超過的業(yè)主，物業(yè)服務中心應提交《呈請公司對提請仲裁(訴訟)審批表》，提請公司領導決定是否提請仲裁或訴訟。附件一：溫馨提示(信息欄張貼)尊敬的***業(yè)主：您好!日月如梭，時光飛逝，新的一年即將開始，首先，***(小區(qū)／大廈)物業(yè)服務中心全體員工恭祝您工作順利！家庭幸福！為了使你更好地為新的一年的費用支出作詳盡的計劃，物業(yè)服務中心已將您本年度的物業(yè)服務費進行統(tǒng)計，并投放在*****。同時，為保證本小區(qū)/大廈物業(yè)管理工作的正常開展，本年度第一期物業(yè)費的收繳工作已開始，按《***小區(qū)/大廈（前期）物業(yè)服務合同》的約定，您可以在**月**日前到物業(yè)服務中心辦理本年度**月至**月物業(yè)費的交費手續(xù)。如您不便親自前往辦理交費手續(xù)，亦可采用以下方式進行辦理：1、致電物業(yè)服務中心或聯(lián)系管家約定時間上門服務。2、致電物業(yè)服務中心或聯(lián)系管家查詢費用后通過二維碼繳費；3、直接匯款至物業(yè)公司賬戶。(匯款賬號請與物業(yè)服務中心聯(lián)系，匯款后請及時通知物業(yè)服務中心，以便查詢。)物業(yè)服務中心電話：*******再次感謝您一直以來對**（小區(qū)/大廈）物業(yè)管理服務工作的支持和理解。此致物業(yè)服務有限公司物業(yè)服務中心****年**月**日附件二：溫馨提示(發(fā)至業(yè)主)尊敬的***(先生/女士)：您好!日月如梭，時光飛逝，新的一年即將開始，首先****(小區(qū)／大廈)物業(yè)服務中心全體員工恭祝您工作順利！家庭幸福！為了使你更好地為新的一年的費用支出作詳盡的計劃，物業(yè)服務中心已將您本年度的物業(yè)服務費進行統(tǒng)計，您本年度應交納的物業(yè)費為***元／年(***m2(房屋面積)×***元／m2·月(收費標準)×12個月)。同時，為保證本小區(qū)/大廈物業(yè)管理工作的正常開展，本年度第一期物業(yè)費的收繳工作已開始，按《**小區(qū)/大廈（前期）物業(yè)服務合同》的約定，您可以在**月**日前到物業(yè)服務中心辦理本年度**月至**月物業(yè)服務費的交費手續(xù)，金額為***元(***m2(房屋面積)×**元／m2·月(收費標準)×**個月(收費周期))。如您不便親自前往辦理交費手續(xù)，亦可采用以下方式進行辦理：1、致電物業(yè)服務中心或聯(lián)系管家約定時間上門服務。2、致電物業(yè)服務中心或聯(lián)系管家查詢費用后通過二維碼繳費；3、直接匯款至物業(yè)公司賬戶。(匯款賬號請與物業(yè)服務中心聯(lián)系，匯款后請及時通知物業(yè)服務中心，以便查詢。)物業(yè)服務中心電話：*******

再次感謝您一直以來對**（小區(qū)/大廈）物業(yè)管理服務工作的支持和理解。此致物業(yè)服務有限公司物業(yè)服務中心****年**月**日附件三：關于交納物業(yè)費的通知(信息欄張貼)尊敬的**業(yè)主：您好!感謝您一直以來對**（小區(qū)/大廈）物業(yè)管理服務工作的支持和理解。本年度第**期物業(yè)費的收繳工作已開始，為保證本小區(qū)/大廈物業(yè)管理工作的正常開展，按《**小區(qū)/大廈（前期）物業(yè)服務合同》的約定，您可以在**月**日前到物業(yè)服務中心辦理本年度**至**月物業(yè)費的交費手續(xù)，具體費用物業(yè)服務中心已為您統(tǒng)計，并投放在****。如您不便親自前往辦理交費手續(xù)，亦可采用以下方式進行辦理：1、致電物業(yè)服務中心或聯(lián)系管家約定時間上門服務。2、致電物業(yè)服務中心或聯(lián)系管家查詢費用后通過二維碼繳費；3、直接匯款至物業(yè)公司賬戶。(匯款賬號請與物業(yè)服務中心聯(lián)系，匯款后請及時通知物業(yè)服務中心，以便查詢。)物業(yè)服務中心電話：*******再次感謝您一直以來對**（小區(qū)/大廈）物業(yè)管理服務工作的支持和理解。此致物業(yè)服務有限公司物業(yè)服務中心****年**月**日附件四：關于交納物業(yè)費的通知(發(fā)至業(yè)主)尊敬的***(先生/女士)：您好!感謝您一直以來對**（小區(qū)/大廈）物業(yè)管理服務工作的支持和理解。本年度第**期物業(yè)費的收繳工作已開始，為保證本小區(qū)/大廈物業(yè)管理工作的正常開展，按《**小區(qū)/大廈（前期）物業(yè)服務合同》的約定，您可以在**月**日前到物業(yè)服務中心辦理本年度**月至**月物業(yè)費的交費手續(xù)，具體費用物業(yè)服務中心已為您統(tǒng)計，并投放在******。如您不便親自前往辦理交費手續(xù)，亦可采用以下方式進行辦理：1、致電物業(yè)服務中心或聯(lián)系管家約定時間上門服務。2、致電物業(yè)服務中心或聯(lián)系管家查詢費用后通過二維碼繳費；3、直接匯款至物業(yè)公司賬戶。(匯款賬號請與物業(yè)服務中心聯(lián)系，匯款后請及時通知物業(yè)服務中心，以便查詢。)物業(yè)服務中心電話：*******。

再次感謝您一直以來對**（小區(qū)/大廈）物業(yè)管理服務工作的支持和理解。此致物業(yè)服務有限公司物業(yè)服務中心****年**月**日附件五：物業(yè)費催交通知書尊敬的(先生/女士)：您好!感謝您一直以來對**（小區(qū)/大廈）物業(yè)管理服務工作的支持和理解。本年度第**期物業(yè)費的收繳工作已開始，物業(yè)服務中心已于**月**日將《關于交納物業(yè)費的通知》發(fā)放至您的信箱（張貼在******），可能由于您工作繁忙有所耽誤。為保證本小區(qū)/大廈物業(yè)管理工作的正常開展，按《**小區(qū)/大廈（前期）物業(yè)服務合同》的約定，請您在**月**日前到物業(yè)服務中心辦理本年度**月至**月物業(yè)費的交費手續(xù)，金額為***元(***m2(房屋面積)×***元／m2·月(收費標準)×**個月(收費周期))。如您不便親自前往辦理交費手續(xù)，亦可采用以下方式進行辦理：1、致電物業(yè)服務中心或聯(lián)系管家約定時間上門服務。2、致電物業(yè)服務中心或聯(lián)系管家查詢費用后通過二維碼繳費；3、直接匯款至物業(yè)公司賬戶。(匯款賬號請與物業(yè)服務中心聯(lián)系，匯款后請及時通知物業(yè)服務中心，以便查詢。)物業(yè)服務中心電話：*******。再次感謝您一直以來對**（小區(qū)/大廈）物業(yè)管理服務工作的支持和理解。此致物業(yè)服務有限公司物業(yè)服務中心****年**月**日附件六：關于催交物業(yè)費的函（第一次郵寄）尊敬***(先生/女士)：您好！首先感謝您在百忙之中閱讀此函。您名下位于**(小區(qū)／大廈)***室自****年**月**日至****年**月**日的物業(yè)費尚未交納，為保證本小區(qū)/大廈物業(yè)管理工作的正常開展，按《**小區(qū)/大廈（前期）物業(yè)服務合同》的約定及《物業(yè)管理條例》第四章第四十一條的規(guī)定“業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任”的規(guī)定，為此物業(yè)服務中心特致函給您，請您在**月**日前到物業(yè)服務中心交納**月**日至****年**月**日物業(yè)服務費及違約金（“違約金”可視各物業(yè)服務中心具體情況決定是否催收），共計****元(具體計算方式詳見附件)。再次感謝您多年來對物業(yè)服務中心工作的支持與配合。附件：《**(小區(qū)／大廈)****室未繳納物業(yè)服務費及違約金清單》。物業(yè)服務有限公司物業(yè)服務中心****年**月**日附件七：關于催繳物業(yè)費、代交水/電費及公共分攤費的函（第二次郵寄）尊敬的***(先生/女士)：您好！首先感謝您在百忙之中閱讀此函。閣下名下位于**(小區(qū)／大廈)***室自****年**月**日至***年**月**日的物業(yè)服務費尚未交納，已欠交我司物業(yè)服務費、代交水/電費及公共分攤費等累計**個月，共計人民幣****元，敬請閣下務必在****年**月**日前繳清上述款項。否則我司將按有關法律法規(guī)的規(guī)定及《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》的約定，依法向人民法院提起訴訟，由此產(chǎn)生的一切責任概由閣下承擔，包括但不限于訴訟費、我司為追繳上述費用產(chǎn)生的律師費、交通費、相關工作人員的誤工費等。敬請閣下知悉！謝謝閣下的配合!此致敬禮!附件：《**(小區(qū)／大廈)***室未繳納物業(yè)費及違約金清單》物業(yè)服務有限公司物業(yè)服務中心****年**月**日附件八：繳納物業(yè)費及違約金清單(小區(qū)／大廈)****室未繳納物業(yè)費及違約金清單：一、物業(yè)服務費(****年**月**日至****年**月**日)：****元。物業(yè)服務費=***m2(房屋建筑面積)×***元／m2·月(收費標準)×**個月(收費周期)；二、違約金(****年**月**日至****年**月**日)：****元。